Blog

Bancile au inceput ofensiva de primavara a creditului in lei pentru locuinte. In doar cateva luni de la inceputul anului, mai toate bancile importante romanesti au scazut cu cateva procente bune dobanzile pentru acest tip de credit. S-a ajuns, astfel, ca unele banci sa ofere chiar si dobanzi de 11-12% pentru un credit imobiliar in lei. 

Ce sanse are, totusi, creditul in lei sa castige „inima“ romanilor? Si cat de avantajos este un imprumut in lei, pe termen lung, in fata unei valute care in ultima vreme s-a „ieftinit“ constant? 

Experienta tarilor din Europa Centrala si de Est arata ca, in mai toate tarile, moneda nationala s-a apreciat inainte de intrarea in Uniunea Europeana. Intarirea leului atat in fata dolarului cat si a monedei europene, incepand cu sfarsitul anului trecut, nu face decat sa ieftineasca, cel putin pe termen scurt, un credit in valuta. 

Dublat de dobanzile mai mici pentru creditele in valuta, acest lucru a inclinat puternic balanta in favoarea valutei – lucru dovedit si de statisticile Bancii Nationale. Astfel, in februarie 2005, din totalul de 33.401,40 miliarde de lei credite de tip imobiliar/ipotecar, mai bine de 30.245 miliarde de lei erau luate in echivalent valuta. Pentru case, romanii s-au imprumutat in lei doar putin peste 3.155 de miliarde de lei, adica sub 10% din total. Dar cat de corect este acest calcul pe termen lung? „Romanii ar trebui sa invete sa se imprumute in valuta in care isi castiga salariul“, crede Paul Prodan, director executiv la ING. De ce? Pentru ca un credit destinat locuintei este, prin natura sa, un credit pe termen lung si foarte lung. Pentru perioade de 15-20 de ani, sau chiar mai mult, previziunile privind evolutia cursului de schimb sunt foarte greu de facut. 

Oficialul ING spune ca, mai mult de atat, romanii nu sunt, in marea lor majoritate, invatati sa faca astfel de previziuni. Lucru care, la un moment dat, poate crea mari probleme de rambursare a imprumuturilor pentru cei care s-au imprumutat in valuta. Ceea ce va duce, implicit, si la probleme de recuperare a banilor pentru banci. Motiv pentru care ING a decis inca de anul trecut sa mizeze pe creditele in lei, spune Prodan. La sfarsitul lui 2004 ING a fost prima banca ce a oferit clientilor un credit ipotecar in lei cu cu dobanda de 13,5%. Fortata de miscarile din piata, din februarie, banca a coborat inca o data dobanda, la 12%, fixa pe o perioada de doi ani. 

Insa miscarea cea mai spectaculoasa, prin amploare, a venit, la inceputul anului, de la Alpha Bank. Intr-o singura zi, Alpha a coborat dobanda cu 8 procente, pana la 14%. Totusi, dobanda anuntata de Alpha nu este decat o dobanda de referinta, valabila pentru imprumuturi mai mari de 2 miliarde de lei. Daca va-loarea creditului este mai mica de 2 miliarde de lei, atunci dobanda se poate majora cu pana la 2 procente, in functie de risc si de situatie (durata imprumutului, modalitatea de rambursare, situatia financiara a solicitantului. „Dobanda la lei este de maxim 16%“, spune Mihai Maties, director de comunicare la Alpha Bank, subliniind faptul ca 2% este un procent maxim de variatie. Pe de alta parte, insa, oficialul bancii admite ca, fiind vorba despre o dobanda variabila, banca poate decide schimbarea ei in functie de „conditiile de pe piata“. 

Decizia bancherilor de la Alpha a fost urmata, in scurt timp, de mai toate bancile mari. Cele mai recente miscari pe „campul de lupta“ ale creditului imobiliar/ipotecar in lei, operate in ultima luna, apartin celor de la Banca Transilvania, Banca Comerciala Romana sau BRD. 

Ce va aduce perioada urmatoare? Semnalele date de banci indica, fara indoiala, ca se asteapta la mentinerea actualei tendinte de scadere. In cele mai multe dintre cazuri, oferta la aceste credite include o dobanda fixa pe doi, trei sau cinci ani. Practic, banca stabileste o dobanda fixa pentru o perioada, urmand ca apoi dobanda sa se stabileasca in functie de rata de referinta de pe piata interbancara (BUBOR), plus cateva procente (decise de fiecare banca in parte). 

„Exista cateva tendinte care justifica lansarea unui astfel de credit in lei cu dobanda fixa pe o anumita perioada si care face acest imprumut atractiv si pentru banca si pentru clienti“, spune Sorin Mititelu. Tendinta generala de scadere a dobanzilor la lei, tendinta de crestere a dobanzilor la valuta, tendinta de fluctuatie, in ambele sensuri, a cursului valutar care aduce un risc apreciabil pentru imprumutati sunt argumentele pe care le aduce Mititelu. 

In alte cazuri – cum sunt cele ale creditului de la BRD sau de la Transilvania – dobanda este fixa pe toata perioada de creditare.  

Lucian Cojocaru, directorul Departamentului Comercial al BRD – Groupe Société Générale, spune ca, prin lansarea unui credit imobiliar in lei cu dobanda fixa pentru toata perioada de creditare, s-a urmarit „eliminarea riscului, poate mai putin evident in acest moment, ca rata dobanzii sa creasca la un moment dat in viitor“. In plus, spune oficialul BRD, „am urmarit, prin nivelul scazut al dobanzii sa marim gradul de accesibilitate la credit pentru o serie intreaga de clienti cu venituri mai reduse“. Mai mult de atat, nivelul dobanzii este comparabil cu cele oferite pentru valuta, spune Cojocaru, insa fara riscul valutar aferent.

Si totusi, cat de atractiv este un nivel fix de dobanda pentru client, in conditiile in care, aproape in fiecare zi acesta vede o scadere a dobanzilor? „13% este un nivel al dobanzii care, prin comparatie cu un risc valutar iminent si un nivel de inflatie care nu va fi 3-4% nici azi, si nici in perioada urmatoare, este pertinent pentru o perioada de cativa ani“, explica Mititelu.

Pe de alta parte, stabilirea unei dobanzi fixe, pentru cativa ani sau chiar toata perioada de creditare, face plauzibil scenariul in care bancherii se asteapta ca dobanda sa scada chiar si sub nivelul actual in anii urmatori. Este si motivul pentru care Carmen Retegan, directorul general de la Domenia Credit – institutie financiara nebancara – crede ca, la o dobanda fixa pe 5 ani intr-un context de scadere a inflatiei si de apreciere reala a monedei nationale, „in continuare produsele in valuta ar trebui sa fie preferate“. Compania, finantata de Fondul Romano-American pentru Investitii, care este actionar principal, ofera doar credite ipotecare in valuta, cu termene de pana la 15 ani. 

Pe de alta parte, insa, nici valuta nu aduce garantii totale. Spre deosebire de cazul in care imprumutul este in lei si dobanda este fixa, pentru valuta apare si riscul valutar. In conditiile in care evolutia cursului de schimb nu este un element care se poate previziona cu exactitate, trebuie avut in vedere si acest risc valutar. Ce se va intampla cu creditele in valuta daca leul se va deprecia din nou in fata valutelor? Creditul in valuta se va scumpi.  In plus de asta, banca centrala pare decisa sa se foloseasca de toate mijloacele de care dispune pentru a deturna romanii catre imprumuturile in lei. Astfel, in urma cu doar cateva luni, banca centrala a decis cresterea rezervelor minime obligatorii pe care bancile trebuie sa le constituie. Lucru care, in final, va avea un efect de scumpire al creditelor in valuta, spun bancherii. 

Chiar daca acest lucru nu s-a vazut in piata foarte tare, „masura Bancii Nationale a avut efect in special pentru bancile cu actionari locali, care nu au acces la surse de finantare externe foarte mari“, este de parere Rasvan Radu, presedintele UniCredit. Practic, o banca straina ia bani de la grupul din care face parte, in conditii foarte avantajoase si cu maturitati foarte lungi. In  schimb, pentru bancile care nu au in spate un grup, accesul la valuta este dificil si mai costisitor. 

Mai mult de atat, dobanda pentru creditele in valuta pe termen lung, cum sunt cele destinate locuintei, depinde si de ce se intampla pe piata internationala. Astfel, orice crestere a indicilor internationali se poate reflecta, in final, si asupra dobanzilor de pe piata romaneasca. 

Si totusi, care este varianta optima pentru un credit destinat locuintei? Raspunsul tine de scenariul pe care il luam in calcul. 

Daca luam in considerare varianta in care cursul leu/euro se depreciaza anual cu 2.000 de lei, pana in anul 2013, atunci vorbim despre un curs de aproximativ 55.000 lei/ euro la momentul 2013. 

In acest scenariu, pentru un credit in lei – pentru echivalentul a 50.000 de euro – cu dobanda fixa de 11,5% pe o perioada de 20 de ani si unul in valuta cu o dobanda fixa de 9%, rezultatul este aproximativ echivalent. Pentru creditul in lei, rata lunara coboara de la 568 euro la 403 euro in 2013, in timp ce pentru cel in valuta rata lunara este pe toata perioada de aproximativ 456 euro.  

Daca, insa, cursul de schimb va creste anual cu 1.000 de lei si la nivelul anului 2013 se va stabiliza, atunci dintre cele doua variante enuntate mai sus, „castigatorul“ va fi creditul in valuta. 

Creditul in lei devine mai scump, in aceasta varianta, cu aproximativ 166 de milioane de lei. La fel se prezinta situatia si daca luam in considerare o varianta in care cursul de schimb ramane constant, la valoarea de 39.000. Creditul in lei este, si in aceasta situatie, mai scump decat cel in valuta cu aproximativ 330 de milioane de lei. 

In ce conditii ar iesi „castigator net“ un credit in lei cu dobanda fixa? 

Daca, sa spunem, dobanda la leu este de 10%, fixa pe toata perioada de 20 de ani, dobanda la valuta este de 9%, si ea fixa, atunci creditul in lei pentru echivalentul a 50.000 de euro este net avantajos daca leul se depreciaza anual, pana in 2013, cu aproximativ 2000 de lei. 

In aceste conditii, adica un curs mediu de 55.000 de lei/euro in 2013, creditul in valuta, in conditiile de mai sus, este mai scump decat cel in lei cu 178 de milioane de lei.  Acestea sunt doar cateva scenarii. Pana una alta, avantajul net al unui credit in lei pe termen lung cu dobanda fixa tine de eliminarea unui risc valutar greu de anticipat si calculat. Ramane de vazut in ce masura tentativa bancilor de a-i convinge pe romani sa riste „patriotic“, in moneda nationala, va avea efectul scontat.