BusinessMagazin

Blog

  • DAU O CASA PENTRU UN CREDIT

    Pentru cei ce vor sa ia un imprumut de la banca pentru locuinta, semnalele din piata financiara sunt bulversante. Pe de o parte, tot mai multi bancheri au in oferta credite pentru locuinte cu avans zero si permit indatorarea pana la 60-70% din veniturile lunare. Pe de alta parte, dobanzile cresc, deprecierea leului in fata euro scumpeste rata la creditele in valuta, iar cresterea galopanta a preturilor la locuinte lasa sa se intrevada la orizont un „balon“ imobiliar.


    Una dintre bancile care se laudau cu fiece ocazie ca in ultimii trei ani cel putin n-au scumpit dobanda la creditele ipotecare in valuta, in ciuda cresterilor de dobanzi de pe pietele internationale, a cedat saptamana trecuta si a majorat rata la creditele in euro. Pentru clientii Volksbank (pentru ca despre ea este vorba), modificarea inseamna o marire cu 1,5% a dobanzii pentru imprumuturile cu garantii imobiliare in euro in cazul clientilor ce au luat credite pana la data de 15 septembrie 2007.


    Numele bancii nici nu e pana la urma foarte important, pentru ca anuntul vine doar sa completeze o serie de miscari similare facute deja de o parte dintre bancheri si anuntate sau anticipate de altii. „Ar fi bine sa fim putin mai prudenti si sa cerem o recompensare ceva mai mare“, spune Robert Rekkers, directorul general al Bancii Transilvania, vorbind si el despre creditele pentru locuinta. Sorin Popa, vicepresedintele responsabil cu activitatea de retail la BRD-Société Générale, spune ca este foarte probabil sa urmeze in curand „o crestere de 1-2 puncte procentuale“ a dobanzilor, atat pentru finantarile in lei, cat si pentru cele in valuta. Efect de domino al crizei cu care se confrunta piata financiara a Statelor Unite dupa caderea pietei creditelor subprime, criza lichiditatilor de pe pietele internationale scumpeste si pentru bancherii romani costurile de refinantare. La randul lor, bancherii transfera costurile asupra clientilor, iar majorarile se simt cu atat mai acut cu cat valoarea creditului este mai mare (cum se intampla in cazul celor pentru locuinte sau al celor de nevoi personale cu garantii imobiliare).


    Cresterea dobanzilor la valuta nu este insa unica sursa de scumpire a imprumuturilor. Dupa o apreciere accentuata si aproape continua in ultimul an si un maxim absolut atins in raport cu moneda europeana la inceputul lunii iulie, la doar 3,1112 lei/euro, moneda nationala a pierdut intre timp mai bine de 8% din valoare in fata monedei europene, iar analistii nu vad caderea oprindu-se aici. Dragos Cabat, vicepresedinte al Asociatiei Analistilor Financiari din Romania si director de risc management la OTP Bank, anticipeaza pentru sfarsitul anului un curs leu/euro de 3,4, „dar intr-un an-un an si jumatate ar putea ajunge la fel de bine spre 4 lei/euro“. Mai radical, Florin Citu, economist-sef al ING Bank, crede ca raportul de 4 lei pentru un euro va fi atins chiar mai repede, „in 6-8 luni probabil“.


    Pentru cei care au luat un credit in euro, o astfel de depreciere a monedei nationale inseamna multi lei in plus la fiecare rata lunara; spre exemplu, pentru o rata de 100 de euro, diferenta dintre un euro de 3,11 lei si unul de 4 lei inseamna aproape 90 de lei in plus. Iar proportia celor ce ar putea resimti astfel de evolutii ale cursului nu e deloc mica atunci cand este vorba de imprumuturile pentru locuinte, luate preponderent in monede straine. Valuta este aleasa in proportie de 98% la BCR si BRD, 90% la Raiffeisen, 60% la Banca Transilvania, 99% la Alpha Bank, 70% la Bancpost, 96% la OTP Bank si 85% la Volksbank. Chiar si bancherii ce au incercat sa promoveze moneda nationala in cazul creditelor pe termen lung au schimbat in timp macazul, presati de concurenta. „Marii jucatori de pe piata finantarilor imobiliare stabilesc trendul“, admite Misu Negritoiu, directorul general al ING Bank Romania, adaugand insa ca pentru clientii de retail „este extrem de periculos sa se indatoreze in valuta, atata vreme cat veniturile lor sunt in lei“. „Si la noi, finantarile pe lei mai sunt destul de putine“, spune el, comentand totusi ca la nivelul sistemului, „o corectie a cursului de schimb de 20-25% ar pune mari probleme bancherilor in administrarea portofoliilor imobiliare“.

    Ce se poate intampla in aceasta situatie este destul de usor de intrevazut, mai ales daca situatia este privita prin prisma recentei crize a creditelor ipotecare din Statele Unite: de la un punct incolo, scumpirea creditelor ii pune pe cei ce au luat un imprumut in situatia de a nu-si mai putea rambursa creditele, banca executa ipoteca asupra proprietatii imobiliare puse gaj pentru imprumut sau chiar clientul este cel care isi scoate casa la vanzare, pentru a-si rambursa datoriile.


    „Atat timp cat o vinde la pretul la care a cumparat-o, e inca OK“, puncteaza Florin Citu. Pentru ca, intr-o efervescenta generala in care preturile apartamentelor cresc ca aluatul dospit, „oamenii iau decizii pe termen scurt si nu se gandesc ca preturile pot la un moment dat sa inceapa sa mai si scada“, atrage Citu atentia. Iar intr-o situatie in care numarul de locuinte scoase la vanzare creste, tendinta preturilor se poate inversa rapid. In plus, adauga Sorin Popa de la BRD, pe piata imobiliara asistam la o „dezvoltare oarecum haotica“, in conditiile in care in frenezia castigurilor pe care le promite „au aparut peste noapte foarte multi antreprenori care construiesc rapid locuinte si le vand mai apoi cu castiguri serioase“. In opinia lui Popa, in maxim un an, oferta va egala cererea, chiar si pe sectorul rezidential, dupa ce zona de birouri a inceput deja sa fie saturata.


    Pe masura ce bancile au relaxat conditiile de creditare – tendinta vizibila mai ales in cazul celor ce opereaza in baza normelor proprii, lipsite de constrangerile impuse de banca centrala –  „cererea, care avea la inceput valente de necesitate, se transforma intr-o forma de speculatie“, crede Popa. Mai precis, explica el, multi dintre cei ce intra acum in banca pentru a lua un credit ipotecar se gandesc sa cumpere o casa pentru a o revinde mai tarziu in castig sau pentru a o inchiria. BRD este una dintre bancile care a primit din partea bancii centrale unda verde pentru normele proprii, ce permit clientilor un grad de indatorare de 70% din veniturile lunare si accesarea de credite cu avans mai mic decat cel standard, de 25%. Chiar daca efectul acestei relaxari s-a vazut aproape imediat, in august banca acordand un volum de finantari imobiliare de trei ori mai mare decat in iunie (cand a lansat noile produse), Popa spune ca pe zona de finantari imobiliare „banca ramane prudenta“.


    Relaxarea tot mai accentuata a normelor de creditare – in conditiile in care zece banci functioneaza deja pe propriile norme – si boom-ul pietei imobiliare il face si pe Dragos Cabat sa spuna ca, daca in timp nu va exista o abordare atenta din partea bancherilor, „ajungem direct in America“. Totusi, faptul ca Romania nu dispune de instrumente financiare atat de evoluate ca ale americanilor (derivative, obligatiuni ipotecare, securitizari de portofolii) face o diferenta majora si reduce riscurile de a ne confrunta cu o criza similara. Pe de alta parte, exista riscuri in situatia actuala, unde „conceptia eronata ca preturile imobilelor vor creste continuu“ se coreleaza cu asteptarile optimiste ale angajatilor fata de cresteri salariale in viitor si cu larghetea bancherilor de a acorda credite. Mai precis, in conditiile in care cresterea economica incetineste si deficitele externe cresc, si veniturile ar putea creste intr-un ritm mai slab fata de asteptari. Iar cand economia scade, cei ce si-ar fi propus sa schimbe un apartament de bloc cu o vila, spune Cabat, „incep sa simta iar ca apartamentul e tocmai ceea ce isi doreau si ca nu au nevoie de fapt de nicio vila“.


    In primul semestru, cresterea economica a Romaniei a fost de 5,8%, sub asteptarile generale, iar de curand Comisia Nationala de Prognoza (CNP) si-a revizuit estimarea privind cresterea pe tot anul, de la 6,5% la doar 6,1%. Totusi, „Romania are fara urma de dubiu o economie in crestere si asa va continua sa fie“, este de parere Florin Citu, adaugand ca ultimele date sunt doar „un pumn in figura de care avea nevoie pentru a se reaseza acolo unde ii este locul“. Nu de putine ori s-a vorbit in trecut despre o supraincalzire a economiei romanesti, alimentata de consumul generator de deficite externe – astfel incat, in opinia lui Citu, o reasezare lina „prin mici cutremure repetate, asa cum este cel de acum, e mai buna decat o zgaltaiala zdravana“.


    Revenind la discutia despre o eventuala cadere a pietei de credite imobiliare in Romania, economistul-sef al BCR, Lucian Anghel, este de parere ca „cel putin 1-2 ani de acum inainte nu vom asista la ceva similar cu ce se intampla in Statele Unite“. Subliniind ca se refera la o medie pe piata imobiliara, „care ascunde ce se intampla la extreme“, Anghel crede ca pana in 2008-2009 va continua sa existe o crestere a preturilor, „pana cand nivelul ofertei se va mai ridica“. Chiar daca vor exista si zone ale pietei imobiliare unde corectiile nu vor lipsi, loc de crestere in zona medie mai este inca. In plus, pe masura ce se vor dezvolta si proiectele de infrastructura, potentialul de crestere se va muta catre alte regiuni decat Bucurestiul, pe care si investitorii si bancherii le ocolesc. „Inca avem mare nevoie de creditare“, este de parere economistul- sef de la BCR, o alta banca ce functioneaza din iunie dupa norme proprii. Deocamdata cea mai mare banca din piata nu are in ofera un produs ipotecar sau imobiliar cu avans zero, mergand in continuare pe varianta „clasica“ de avans de 25%, dar si-a anuntat intentia de a lansa noile produse pana la finele acestui an.


    Cu sau fara avans zero, relaxarea conditiilor de creditare (care permit pentru moment un grad maxim de indatorare de 65%, dar care va urca la 70% pana la finele anului) s-a simtit rapid in portofoliul de credite ipotecare al bancii. La finele primului semestru din 2007, din portofoliul total de credite de retail de aproape 12 miliarde de lei (peste 3,7 miliarde de euro), finantarile pe termen mediu si lung reprezentau circa 76%; de la introducerea noilor norme, volumul creditelor imobiliare si ipotecare acordate a crescut cu 23%, iar valoarea medie a unei finantari de acest fel s-a majorat cu peste 10%. Si la BCR ponderea creditelor in valuta este covarsitoare: 98% din total. Vorbind despre riscul deprecierii leului, la care se supun acesti clienti, Anghel puncteaza ca „pana una-alta, suntem la nivelul de la sfarsitul anului trecut“, iar pragul de 3,5 lei/euro ar putea sa ramana „un palier destul de rezistent“. O depreciere accentuata a monedei nationale nu ar intarzia sa alimenteze inflatia, motiv pentru care Anghel crede ca, intr-o astfel de situatie, banca centrala ar putea recurge la cresterea dobanzii pentru a stopa deprecierea leului.


    Dar, daca in privinta deprecierii leului BNR are marja de actiune, exista inca problema scumpirii finantarilor externe pentru tarile din regiune din cauza turbulentelor de pe pietele internationale, dupa cum arata o analiza recenta a grupului UniCredit. Analistii bancii italiene cred ca pe termen mediu Romania, Bulgaria si tarile baltice s-ar putea confrunta cu o supraincalzire a pietei imobiliare, dar pentru moment nu exista semne clare privind aparitia unui „bubble“ la nivelul preturilor, in pofida cresterii rapide din ultimii ani. Deocamdata, Rozalia Pal, senior economist al UniCredit Tiriac Bank, este de parere ca „in conditiile in care sunt inca sub nivelul din regiune, mai e inca loc de crestere sanatoasa“. In Romania, dupa primele sase luni din 2007, creditul imobiliar si ipotecar a ajuns la un sold de circa 9 miliarde de lei (2,9 miliarde de euro) – reprezentand in jur de 2% din PIB. In regiunea Europei Centrale si de Est, pe de alta parte, aceasta categorie de finantari reprezinta circa 7% PIB, in timp ce in zona euro acest procent urca la 38%, potrivit unui alt studiu al UniCredit, prezentat in mai.


    Exista totusi o nuanta: in rapoartele BNR, creditele de nevoi personale cu ipoteca sunt cuantificate ca finantari de consum. Dar circa 90% din creditele de nevoi personale cu ipoteca se indreapta catre achizitia de imobile, este de parere Alin Merer, marketing manager al Volksbank Romania. Iar soldul acestor finantari – ce apare in statisticile oficiale la capitolul consum – era la sfarsitul lunii august la Volksbank de circa 700 de milioane de euro. Altfel spus, spre astfel de credite au plecat mai mult decat dublul sumelor plasate de banca in credite imobiliare „oficiale“. Aceeasi situatie se regaseste si la BRD unde, spune Lucian Cojocaru, majoritatea creditelor de nevoi personale cu ipoteca, „daca nu chiar toate“, merg spre zona de imobiliar. Si in acest caz, suma depaseste sensibil plasamentele din creditele imobiliare, in conditiile in care soldul creditelor de nevoi personale cu ipoteca este in prezent de 1,7 miliarde de lei (515 milioane de euro), iar cel al creditelor imobiliare de circa 1,2 miliarde de lei (364 de milioane de euro). La Banca Transilvania, soldul creditelor de nevoi personale cu ipoteca depaseste 200 de milioane de euro. „Este greu de crezut ca oamenii isi ipotecheaza locuinta pentru a obtine un credit si apoi sa utilizeze acesti bani pentru nevoi curente, in loc sa ii investeasca“, afirma Gabriel Cretu. Estimarile lui sunt ceva mai temperate decat ale colegilor din alte banci: peste 75% din creditele de nevoi personale cu ipoteca sunt utilizate pentru investitii imobiliare. O imagine ceva mai reala asupra sumelor intrate in piata imobiliara poate sa vina, in schimb, dintr-o alta statistica a bancii centrale, care arata ca finantarile acordate de banci pe termen lung gospodariilor (clientilor de retail) treceau la finele lunii iulie de 38 de miliarde de lei (aproximativ 11,5 milioane de euro).


    Prin prisma acestei cifre, numarul clientilor care vor avea de platit factura scumpirii creditelor si a unei eventuale caderi a leului apare mult mai mai mare decat ar putea parea la prima vedere. Misu Negritoiu de la ING Bank admite ca in final „clientii sunt cei care vor plati factura“, dar nu vede iminenta unei crize din aceasta cauza. „Evident, pentru unii va fi ceva mai greu“, spune el, „dar nu e inerent sa intre in incapacitate de plata“.


    Statisticile bancherilor arata un portofoliu destul de curat in materie de finantari imobiliare: in portofoliul de credite neperformante, cele de nevoi personale cu ipoteca si imobiliare/ipotecare reprezinta foarte putin. La Volksbank, creditele de acest fel cu restante peste 30 de zile sunt in jur de 0,05%, la Bancpost „procentul de neperformanta este foarte apropiat de zero“, spune Mihai Bogza, presedintele Consiliului de Administratie de la Bancpost, la OTP Bank „nu avem credite neperformante pe segmentul ipotecar“, potrivit lui Gabriel Cretu, la BRD „sub 1% sunt neperformante“, spune Lucian Cojocaru, in timp ce la Banca Transilvania mai putin de 4% din neperformante sunt credite de nevoi personale cu ipoteca sau ipotecare. Istoricul acestor credite este insa destul de scurt (raportat la scadenta) pentru ca statisticile sa fie intru totul relevante. Totusi, nimeni nu isi pune ipoteca locuinta pentru ca apoi sa nu isi mai plateasca ratele, este de parere Bogza.


    Andrei Diaconescu, partener in cadrul casei de consultanta in investitii Capital Partners, evoca un „scenariu pesimist, dar posibil“, in care o accelerare a cresterii preturilor la apartamente, pe termen scurt (din cauza lipsei de proiecte finalizate), ar putea fi urmata de o plafonare sau chiar scadere in urmatorul an (pe fondul finalizarii celor peste 100 de proiecte imobiliare aflate acum in lucru), dublata de o depreciere masiva a leului. In conditii de relaxare a creditarii, spune Diaconescu, pot aparea primele credite restante: in primul rand, salariile sunt in majoritate in lei si nu mai ajung pentru plata ratelor scumpite de deprecierea leului, in al doilea rand poate aparea si o lipsa de interes din partea anumitor creditati sa mai ramburseze banii la banca – in conditiile in care s-au finantat aproape de 100% din valoarea de achizitie, pretul imobilului intre timp a scazut, iar investitia respectiva isi pierde din atractivitate.


    Dar chiar daca s-ar ajunge intr-o situatie in care cei ce au luat bani cu imprumut pentru o casa sa nu ii mai ramburseze, bancile romanesti sunt suficient de solide pentru a se proteja de un astfel de pericol, crede Negritoiu. Apartenenta celor mai multe la un grup financiar international, care le poate sustine in cazul in care apar probleme, este un alt argument al directorului general al ING cand spune ca nu vede „sa se produca o criza“.


    Dinspre partea bancii centrale, mesajul pe care il da purtatorul de cuvant, Mugur Stet, este la fel de putin ingrijorator, chiar daca un semnal de alarma se simte printre randuri. „Noi am atras dintotdeauna atentia ca poate aparea un risc de supraindatorare pe zona imobiliara“, spune Stet. Puncteaza insa ca este vorba despre un risc „potential“ si nu unul iminent – nici chiar atunci cand vine vorba despre bancile ce permit grade de indatorare de 60-70%. In mod eronat, explica el, aceste noi conditii de creditare au fost percepute ca „relaxate“, pentru ca analiza clientilor este la fel de stricta ca si la bancile ce functioneaza in conditiile impuse de BNR, iar sintagma de „credite relaxate“ este doar de marketing, menita sa atraga clientii. Referindu-se la ponderea mare a creditelor in valuta in portofoliul de finantari imobiliare, purtatorul de cuvant al bancii centrale arata ca este vorba de credite pe termen lung, iar „pe durata acestor credite, euro va deveni si moneda noastra nationala“, ceea ce va inlatura la un moment dat riscul valutar. Una peste alta insa, incheie Mugur Stet, folosindu-se de limba engleza, pe piata creditelor imobiliare „in Romania avem «an issue, not a problem»“. Cu alte cuvinte, e doar un aspect care merita studiat cu atentie, nu o problema acuta. Sau nu inca. 

  • REVOLUTIA CREDITELOR RELAXATE

    S-ar zice ca doar cine nu vrea nu are acces la un credit pentru locuinta, in frenezia de oferte ce a cuprins piata bancara in ultimele doua luni, dupa ce conditiile de creditare la zece banci din sistem au fost relaxate.

     

    MAI MULTE CREDITE. Bancile care au trecut testul BNR pentru a-si putea finanta clientii dupa norme proprii se lauda cu cresteri ale portofoliilor de credite pentru locuinte de cateva zeci sau chiar sute de procente. La Alpha Bank Romania, din momentul in care au fost introduse normele noi, la jumatatea lunii mai, valoarea creditelor ipotecare/imobiliare a crescut cu 280%, spune Sergiu Oprescu, presedintele executiv al bancii. La Banca Transilvania, unde produsele noi se vand doar de la jumatatea lunii august, volumul creditelor a crescut cu peste 65% fata de perioada dinainte, iar valoarea medie a unui credit a sporit cu peste 50%, potrivit Gabrielei Nistor, director pentru retail banking. Fata de inceputul anului, la BRD creditul mediu este mai mare in prezent cu 43%, potrivit lui Lucian Cojocaru, director comercial pentru retea, ajungand la circa 57.000 de euro. Volumul de credite imobiliare a crescut si el simtitor, doar in august banca finantand 172 de milioane de lei (circa 53 de milioane de euro), de peste patru ori mai mult comparativ cu aceeasi perioada din 2006. Dupa introducerea normelor proprii, la Volksbank creditele imobiliare au crescut cu circa 65 de milioane de euro, iar valoarea medie a unui astfel de credit s-a majorat cu circa 8.000 de euro. Dintr-un total de credite de retail de aproximativ 1,6 miliarde de euro, finantarile imobiliare inseamna aici circa 330 de milioane de euro, potrivit lui Alin Merer, marketing manager al bancii.

     

    GRAD DE INDATORARE. La bancile ce functioneaza dupa norme proprii, gradul de indatorare variaza, de la banca la banca si pentru diferite categorii de venituri, intre 55% si 70%. Toate bancile ce aplica norme proprii de creditare iau in calcul un cos de subzistenta, respectiv o suma ce reprezinta cheltuielile minime ale unei familii, care diminueaza veniturile eligibile si care creste proportional cu numarul de membri ai familiei. Spre exemplu, la Volksbank cosul minim de subzistenta luat in calcul este de 100 de euro pentru o persoana, iar pentru fiecare inca un membru se adauga inca 75 de euro. La Banca Transilvania, cheltuielile minime de subzistenta luate in calcul sunt de 245 de lei pe membru de familie, pentru primii trei membri ai familiei, iar incepand cu a patra persoana se considera 150 de lei pe membru de familie. La Alpha Bank si BRD, valoarea cosului de subzistenta este de 735 de lei pentru o familie de trei persoane, in timp ce BCR a ales sa diferentieze aceasta valoare in functie de profilul regional si tipul localitatii de resedinta a clientului.

    AVANS MAI MIC. Bancile care aplica norme proprii de creditare au avantajul unor oferte de finantari pentru care avansul scade sub pragul de 25% din valoarea finantata (impus de restrictiile anterioare ale BNR). Diminuarea avansului este insotita insa de o crestere a costurilor (dobanzi sau comisioane suplimentare). La BRD, pentru finantarile imobiliare, aportul clientului poate sa scada pana la 0%, insa in acest caz este necesar sa aduca garantii reale substantiale, care sa depaseasca valoarea creditului, „iar costul creste usor“, admite Lucian Cojocaru. Si totusi, din spusele lui, 35% din creditele imobiliare acordate din iunie incoace sunt cu avans mai mic de 20%. Gabriela Nistor, director de retail la Banca Transilvania, spune ca ponderea creditelor cu avans sub 15% este de peste 20% din totalul creditelor imobiliare acordate de banca in prima jumatate a lunii septembrie. Lucrurile se schimba la Volksbank, care a inceput sa vanda produse dupa normele proprii din iulie. Circa 92% din creditele pentru locuinta au in continuare avans de 25% si peste acest nivel.

     

    DEPINDE DE VALOAREA CASEI. „Avansul minim pe care clientii si l-ar dori este zero“, admite Gabriel Cretu, director de vanzari in divizia de retail la OTP Bank Romania, una dintre bancile ce opereaza inca dupa vechile norme. Dar, adauga el, chiar si bancile care promoveaza mesajul „avans zero“ sunt nevoite sa subevalueze imobilele pentru a reduce riscul. Alpha Bank Romania, prima banca ce a introdus norme noi de creditare, precizeaza ca poate finanta si integral achizitia unui imobil, insa doar in situatiile in care valoarea tranzactiei este mai mica decat valoarea de piata a imobilului. Volksbank acorda credit cu avans zero doar la achizitia imobilelor construite dupa 1977 si doar pentru clientii care au venituri eligibile de peste 2.250 de euro pe luna.

     

    PE VECHILE NORME. Chiar daca nu pot merge cu gradul de indatorare pentru creditele imobiliare si ipotecare decat pana la 40%, bancile ce opereaza inca dupa normele BNR au avantajul sa nu au obligatia sa deduca din veniturile eligibile cosul minim de subzistenta (sau cel putin nu la aceeasi valoare ca bancile „relaxate“). Astfel, pentru o parte din clienti 40% poate insemna mai mult decat 60% dintr-un venit diminuat din start cu cateva sute bune de euro. Asa se explica faptul ca si la aceste banci volumul creditarii a crescut: dupa primul semestru, OTP Bank a avut o majorare a volumului de credite cu peste 43 de milioane de euro fata de inceputul anului, adica de circa 48%. In acelasi interval, valoarea medie a creditului ipotecar a crescut cu aproape 700 de euro, respectiv cu 2,4%. La Raiffeisen Bank, volumul creditelor imobiliare/ipotecare a crescut de la inceputul anului pana acum cu aproximativ 50%, ajungand la un sold de circa 100 de milioane de euro. In acelasi timp, valoarea medie a unui credit imobiliar/ipotecar s-a majorat, potrivit lui Razvan Munteanu, vicepresedinte responsabil cu retailul, cu aproximativ 50% fata de 2006, ajungand la circa 40.000 de euro.

     

    METODE ALTERNATIVE. Creditele in franci elvetieni sunt un bun exemplu prin care clientii pot accesa credite mai mari, inclusiv la bancile ce functioneaza inca dupa normele vechi, dat fiind ca dobanzile mai reduse decat in cazul celor in euro sau lei diminueaza rata lunara. Opt banci ofera in prezent credite in franci elvetieni (OTP Bank, Raiffeisen, Volksbank, Credit Europe Bank, Piraeus, Banca Romaneasca, Bancpost si Porsche Bank). La fel, creditele cu dobanzi fixe in primul an si mai apoi variabile sunt o solutie pentru a permite clientilor sa se imprumute mai mult, iar perioadele de creditare de 30-40 de ani au si ele un efect similar. La bancile ce nu pot oferi credite relaxate, solutia e o perioada de creditare mai indelungata, sau dobanzi aparente mai mici dublate de comisioane „compensatorii“. Scadente lungi practica insa si bancile cu norme proprii: ATEbank, una dintre cele mai mari institutii de credit de pe piata greceasca, dar cu operatiuni de mici dimensiuni in Romania, are una dintre cele mai lungi scadente de pe piata romaneasca, respectiv de 40 de ani. ATEbank permite grade de indatorare de 60% si un avans pentru creditele ipotecare de 15%. Soldul creditelor pentru locuinte acordate in august a dus la o crestere a portofoliului de credite pentru persoane fizice cu 21%, spune Adrian Cosma, directorul departamentului de credite pentru persoane fizice al bancii, in conditiile in care startul s-a dat aici chiar de la zero.

  • Lifestyle si demografie

    Un sef de la Harley-Davidson se plangea de faptul ca nu putea convinge Wall Street-ul ca firma sa nu este un „fabricant de masinarii“, ci o „lifestyle company“, care vinde un mod de viata, o stare. Cand mintile crete din Manhattan au inteles cum vine treaba cu motocicletele si ce semnificatie au ele, capitalizarea companiei a crescut brusc cu vreo 10 miliarde de dolari.

     

    Dupa aproape trei ani de mandat am vazut si auzit de la presedintele Traian Basescu cateva idei cuprinse intr-un discurs care ii putea justifica cu brio si rostul, si functia, singurul de acest tip pe care l-am auzit, in care presedintele romanilor a expus o problema grava a romanilor; este vorba de cuvantarea de la conferinta „Populatia Romaniei – Incotro?“. Presedintele a identificat corect problemele demografice ale Romaniei: imbatranirea populatiei, scaderea natalitatii, reducerea numarului de persoane active, precum si modul in care respectivele probleme se leaga de nivelul de saracie, cu evolutia sociala a individului sau cu migratia. Ce nu mi-a placut a fost capitolul solutii: la nivel declamativ da bine si frumos sa spui „aceasta este o problema a intregii societati (…) a cetateanului, a familiei, a statului, a bisericii ca si a oricarei comunitati“, „trebuie sa traversam cu responsabilitate si pricepere“,  „nu avem coerenta si nu suntem in acord cu orientarile europene“ si tot asa: „nu avem“ si „trebuie sa“. La final un optimist „am convingerea“. Si gata.

     

    Mai am o istorioara si gata si eu, intru la concluzii. Intai istorioara: Un tip a venit odata la JP Morgan cu un plic si ii spune: „Domnule, am in mana o formula garantata a succesului, pe care v-o vand pentru 25.000 de dolari“.

     

    „Nu stiu ce contine plicul“, raspunde Morgan, „dar daca imi arati despre ce este vorba si imi place, ai cuvantul meu de gentleman ca iti platesc suma pe care o ceri“.

     

    Omul se declara de acord, ii intinde plicul din care Morgan extrage o singura foaie de hartie, o citeste rapid si inapoiaza plicul omului. Pe urma ii da cei 25.000 de dolari, o suma considerabila in acele vremuri.

    Hartia citita in fuga continea doua paragrafe:

    “1. In fiecare dimineata, fa o lista de lucruri care trebuie rezolvate in respectiva zi.

    2. Rezolva-le.“

     

    Nu spun mare noutate daca o sa constat ca de mult timp incoace suntem mari maestri in a intocmi liste de probleme presante, pe care nu le rezolvam niciodata. Asta asa, ca un repros general, pentru ca la problema demografica a Romaniei nici nu cred ca exista o solutie minune, care, aplicata, ar putea inversa tendintele. Nu pot decat sa constat, citind statisticile, ca Europa pur si simplu si-a pierdut bucuria de a trai si pofta de viata, pentru ca fenomenul imbatranirii nu este caracteristic numai Romaniei, ci intregii Europe. Cercetatorii de la Brookings Institution, cel mai „batran“ think tank american cred ca varsta medie in Europa va creste de la 37,7 ani in 2003 la 52,3 ani in 2050, in timp ce varsta medie a americanilor va creste la numai 35,4 ani.

     

    Si nu ma pot gandi, in aceste conditii, ca nu se poate pune problema inversarii tendintelor si ca o administrare corecta a fenomenului imbatranirii populatiei este calea de urmat. Sigur, putem proceda ca Serghei Morozov, guvernatorul regiunii rusesti Ulianovsk, care a declarat data de 12 septembrie drept „ziua conceperii de copii“ (aflata deja la a treia editie) si a permis functionarilor si studentilor sa nu mai vina la slujba sau la scoala pentru a face dragoste in tihna. Mai mult, guvernatorul premiaza copiii nascuti pe 12 iunie cu cadouri, de la televizoare la masini de teren. Morozov nu e singur, polonezii isi momesc instalatorii sa se intoarca, iar un orasel din fosta Germanie de Est ii si plateste pe cei ce revin acasa.

     

    Exemplele de mai sus arata ca pur si simplu nu stim sa gestionam situatia si nu stim cum va arata viitorul (as spune cercetatorilor de la Brookings, de exemplu, ca americanii or ramane mai tineri in comparatie cu europenii, dar s-ar putea dovedi pur si simplu mai grasi, ceea ce e o problema la fel de grava).

     

    In „razboiul varstelor“ adversarii nu sunt dorinta de a face cariera sau saracia, ci mentalitatile. Europeanul, in ultimul deceniu si jumatate si romanul, a fost tinta unui marketing hedonist si egoist. Astazi, asemeni celor de la Harley (un exemplu poate nu foarte fericit, dar relevant pentru modul in care functioneaza mintea umana), trebuie sa schimbam perceptii, sa facem din crescutul copiilor un mod de viata, un „lifestyle“. La fel cum ar trebui sa facem si din calitatea umana, cantitatea fiind, pentru reusita, insuficienta.

     

    In context, nu ma pot abtine sa nu trag un sut si marketerilor, manat, cred, si de cateva reclame la pensiile private (cea cu dintii in borcan e emblematica). O sa-l citez pentru asta pe Tom Peters, un guru in materie de management: „Their preferred mantra: «It’s 18-44, stupid!» My suggested variant: «18-44 is stupid, stupid!»“.

     

    Chestiune de mentalitate.

  • Prieteni si amici

    Expansiunea retelelor de socializare a deschis un vast camp de cercetare psihologilor si sociologilor. Desi uneori rezultatele studiilor sunt contradictorii, multi cred ca socializarea in Internet influenteaza deja contextul social in care traim. Si e doar inceputul.

     

    De curand au fost publicate rezultatele unui studiu privind asa-numitele „retele de socializare“, realizat de cercetatorii de la universitatea britanica Sheffield Hallam. Avand ca baza cercetarea relatiilor intre utilizatorii retelelor MySpace (lider in privinta popularitatii, cu peste 200 de milioane de membri), Bebo (foarte populara in Marea Britanie) si Facebook (considerata cea mai elitista), studiul ajunge la o concluzie oarecum banala: numarul mare de persoane cu care venim in contact online nu ne aduce neaparat un numar mai mare de prieteni apropiati. De altfel, psihologii si sociologii au estimat inca dinainte de voga retelelor de socializare (ba chiar dinainte de epoca internetului) ca, in medie, o persoana are cam 150 de „prieteni conventionali“, dar de regula numarul prietenilor apropiati se aproximeaza la cinci. Aceste numere au fost atat de des confirmate de experimente incat savantii considera ca exista o limita cognitiva in privinta numarului persoanelor cu care ne relationam. Asadar nu e nici o surpriza ca rezultatele se confirma si in lumea virtuala.

     

    In ciuda rezultatelor destul de previzibile, ele au fost reluate de Reuters si au generat articole atat in mari ziare (precum The Guardian) cat si in publicatii online si bloguri. Cel mai adesea este citat psihologul Will Reader, unul dintre conducatorii studiului, care apreciaza ca pentru o prietenie apropiata contactele fata-n fata sunt de neinlocuit. Exista un mare numar de „semnale sociale“ pe care oamenii le emit prin inflexiunile vocii sau prin limbajul trupului, astfel incat acea empatie care duce la o prietenie stransa se naste mult mai usor. Simplul fapt de a rade impreuna cu cineva indica un anumit grad de apropiere, o potrivire (fie si minora) a sistemelor de valori. Mai exista apoi bagajul de experiente comune, o investitie de incredere si inca multe alte ingrediente care intra in alchimia prieteniei. Faptul ca 90% din cei chestionati considera ca interactiunea fata in fata este o conditie a unei relatii mai stranse cu o alta persoana este cat se poate de normal. Probabil singurul lucru cu adevarat nou pe care-l aduc aceste retele de socializare il reprezinta o semnificativa scadere a costului implicat de formarea si mentinerea unui cerc larg de prieteni conventionali si cunoscuti. E adevarat ca adesea prietenii apropiati se selecteaza dintre cei conventionali si exista numeroase cazuri in care prietenii legate in Internet au evoluat spre prietenii mult mai stranse in viata reala.

     

    Probabil ca interesul pe care l-a starnit studiul in presa generalista porneste de la o anumita ambiguitate lexicala. Retele de socializare au pornit inca de la inceput pe ideea conexiunilor din aproape in aproape iar termenul „prieten“ (friend) a fost folosit mai degraba ca o metafora, menita sa expliciteze principiul „prietenii prietenilor mei sunt prietenii mei“. Acesta este de fapt punctul de atractie a retelelor de socializare: faptul ca relatiile nu mai sunt opera hazardului (asa cum se intampla adesea in viata reala), ci pot fi oarecum directionate. Sansele sunt mult mai mari sa intalnesc persoane interesante sau avand interese comune cu ale mele in randul prietenilor unei persoane care a intrat deja in „reteaua mea“. Modul cum implementeaza acest principiu diverse retele este insa diferit. In unele cazuri, contactul direct (mesaje private, chat etc.) cu un alt utilizator este posibil doar daca acesta figureaza in reteaua de prieteni creata din aproape in aproape. Alteori e suficient acordul mutual (de pilda in LinkedIn), in vreme ce in unele sisteme prietenia isi pierde caracterul simetric: pot sa includ in lista mea de prieteni pe cineva fara ca respectivul sa ma includa in lista lui de prieteni. Asa functioneaza de exemplu LiveJournal, care combina bloguri si forumuri tematice, iar relatia de prietenie (fie si unidirectionala) permite unui utilizator sa urmareasca mai usor postarile anumitor persoane. Mai mult chiar, se poate imprieteni cu un intreg grup. Ideea este ca prieten e un termen prea „tare“ in aceste contexte si poate ca „amic“ ar fi unul mai potrivit.

     

    Chiar daca interactiunea in Internet nu ne aduce neaparat mai multi prieteni apropiati – desi sunt destule cazuri de casatorii pornite din relatii online -, sansa de a dezvolta legaturi utile este un beneficiu cert, iar abilitatea de a controla acest paienjenis de relatii poate fi extrem de utila. Poate nu vom castiga doar mai multi amici, ci si noi colegi de serviciu. Tele-lucrul nu mai e utopie.

  • Evrei, masoni si radicali-sic

    La momentul la care scriu inca nu s-a calmat dezbaterea jurnalistica din jurul cazului don Gelmini (1) si de la inceput spun ca nu sunt prea interesat sa aflu daca acuzatiile care i se aduc sunt adevarate sau false. A gresi este omeneste si in cele din urma sunt niste chestiuni personale.

     

    Pe de alta parte, admit ca acuzatorii nu doar ca sunt puscariasi sau recidivisti, dar vin si din istorii cu droguri si, daca sub influenta drogurilor cineva isi poate imagina ca e atacat de un monstru cu ochi de insecta, atunci isi poate imagina si ca e sarutat de un preot de 80 de ani, pentru ca (si Lovecraft o stia) oroarea nu are limite. Totusi, aspectul cel mai interesant al povestii (care, in schimb, a fost inchis in doua zile) tine de afirmatia potrivit careia acuzatiile au fost facute de o clica de evrei si radicali-sic.

     

    Ulterior, in fata reactiei comunitatii evreiesti, don Gelmini s-a corectat, a spus ca se referea la masoni; masonii sunt precum Opus Dei sau iezuitii, cu cat se face mai putina valva in jurul lor cu atat mai bine. Ca atare, discutiile nu au mai continuat, poate si pentru faptul ca nimeni nu a omorat vreodata sase milioane de masoni, de aceea masonii in aceste chestiuni sunt mai putin suparaciosi decat evreii.

     

    …

     

    Nota:

    1. Preotul Pierino Gelmini, fondatorul unei comunitati de asistenta pentru  dependentii de droguri, este cercetat pentru acuzatii de abuz sexual Impotriva unui numar de 50 de persoane

     

    Umberto Eco este autorul romanelor „Baudolino“, „Numele trandafirului“ si „Pendulul lui Foucault“. Puteti citi in BUSINESS Magazin din octombrie urmatorul comentariu al lui Umberto Eco.

     

    Traducerea si adaptarea de Cecilia Stroe

    Cititi continuarea articolului in editia tiparita a revistei

  • Un brand norocos

    Brandul Loteria Romana a fost evaluat la 35 de milioane de euro, fiind considerat cel mai valoros nume de marca romanesc, potrivit studiului European Brand 2007, prezentat de Institutul European pentru Studierea Brandurilor (IESB) din Viena. Nominalizarea Loteriei a starnit controverse in Romania.

     

    Stefan Liute, strategy director al Grapefruit, companie de consultanta pentru branding, spune ca, desi nu are foarte multe informatii despre felul in care a fost realizat topul, Loteria Romana nu ar merita primul loc, chiar daca este un brand valoros. „Nu pot sa apreciez ce brand romanesc ar fi meritat sa fie pe primul loc, intrucat evaluarea financiara este o chestiune delicata. Aceasta nu este relevanta decat atunci cand se face o tranzactie. Cred ca scopul topului este de promovare a autorilor“, afirma Liute. Din punctul de vedere al vizibilitatii, reprezentantul Grapefruit considera totusi ca brandurile romanesti cele mai importante sunt Petrom si Dacia. „Inclin sa cred ca tot Petrom s-ar afla printre cele mai valoroase branduri si din punct de vedere financiar.“


    Cat despre suma de 35 de milioane de euro, la cat a fost evaluat brandul Loteriei de IESB din Viena, Liute considera ca austriecii au facut o evaluare conservatoare, valoarea fiind mai mica decat cea reala. Conform rezultatelor studiului, valoarea primelor zece branduri din Romania ajunge la 86 de milioane de euro, dar studiul nu nominalizeaza si urmatoarele branduri clasate dupa Loterie, mentionand doar ca, din aceasta valoare, industria jocurilor de noroc are o pondere de 42%, fiind urmata de industria bunurilor de consum si utilitati cu cate 16%, de industrie cu 11%, turism.


    Intre cele 3.000 de marci luate in considerare din 24 de tari si 16 industrii, Loteria se afla pe locul 758. Tarile cu cele mai multe puternice branduri sunt Marea Britanie si Germania. In Marea Britanie, primele zece branduri valoreaza 137 de miliarde de euro, in timp ce in Germania valoarea brandurilor ajunge la 136,3 de miliarde de euro. Cel mai puternic brand european este Nokia, cu aproximativ 33,2 miliarde de euro, urmat de Vodafone (20,6 miliarde de euro) si Mercedes (20,4 miliarde de euro). Studiul a fost realizat in 24 de tari, in colaborare cu companiile Novomatic si Raiffeisen. In ceea ce priveste contributia brandurilor la cresterea economica a tarii, Romania ocupa ultima pozitie, dupa Slovacia, Polonia si Rusia. Raportul dintre valoarea primelor zece branduri din Romania si Produsul Intern Brut (PIB) este de 0,05%. Finlanda cu un procentaj de 31,14% si Elvetia cu 26,13% au cea mai mare valoare a celor mai puternice zece branduri raportata la PIB.

  • In the spotlight

    Ideea: Pepsi Light le intelege pe femei

    Client: Pepsi Co

    Brand: Pepsi Light

    Agentia: Graffiti BBDO

    Canale: TV, presa scrisa

     

    Agentia Graffiti BBDO semneaza noua campanie Pepsi Light, care isi propune  sa prezinte dorintele si dilemele cotidiene ale femeii obisnuite. Strategia de comunicare are ca scop crearea unei identificari emotionale cu brandul, prin intermediul unor situatii aparent banale pentru barbati, dar consumatoare de efort si energie pentru femei. „Doar o femeie poate intelege ca scrierea unui SMS pentru el iti poate lua ore intregi. Ca sfaturile de la prietene sunt nu numai placute, dar chiar necesare… Si Pepsi Light“, sunt cateva din mesajele campaniei, care se va desfasura la nivel national intre 15 septembrie si 31 octombrie. Aceasta este si prima campanie integrata Pepsi Light dezvoltata in totalitate in Romania. Pepsi Light si Pepsi Max sunt lideri pe segmentul bauturilor fara zahar, iar agentia Graffiti BBDO este cea mai veche agentie romaneasca si unul dintre principalii jucatori pe piata locala de comunicare.

  • Cand 50% pare putin

    Pretul locuintelor este o tema de interes maxim in orice economie moderna, dar pentru o piata imobiliara cum este cea romaneasca – aflata in plina explozie – subiectul preturilor este extrem de fierbinte. Pentru ca toata lumea vrea sa stie ce ar putea urma dupa un an 2007 in care apartamentele din Bucuresti s-au scumpit deja cu aproape 50%.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum au evoluat preturile in acest an fata de anul trecut?

     

    SIMINA ISTRATE: La proiectele de apartamente noi preturile au crescut anul trecut in medie cu 15-20%, in cazul proiectelor de peste 100-150 de unitati. Bineinteles ca proiectele mai bune au crescut cu 30-40%, iar cele mai putin bune cu 5, maximum 10%. In acest an, preturile au crescut deja  cu 10%. Unele au crescut cu 40% in primele trei luni, iar altele au scazut. Depinde cu ce strategie a pornit dezvoltatorul; daca a plecat cu preturi foarte mari de la inceput, nu a mai avut cum sa creasca apoi preturile.

     

    JENI DRAGOMIR: Noi suntem axati mai mult pe segmentul de lux. Iar aici au crescut foarte mult. Ma refer spre exemplu la cele cateva blocuri de pe Soseaua Nordului. Spre exemplu, e un singur bloc aflat acum in constructie; dezvoltatorul le-a vandut pe toate din faza de plan cu 2.500 de euro plus TVA. Dupa doua sau trei luni, cel care le-a cumparat le revinde cu 3.800. Si deja are clienti. Iar ieri am primit o oferta in Primaverii, un apartament de 200 de metri patrati la 1,4 milioane de euro. Am zis ca e o greseala, dar azi am primit alta oferta: 1,5 milioane de euro.

     

    SIMINA ISTRATE: Daca ne uitam la tarile din Europa Centrala si de Est, vedem ca acestea sunt preturile, ne aliniem. Diferenta dintre noi si Ungaria sau Polonia nu mai este atat de mare. Daca Primaverii este cel mai bun cartier din Bucuresti si terenurile sunt limitate, este absolut normal sa se ajunga la preturile de lux din Varsovia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum ne comparam cu celelalte piete din regiune?

     

    SIMINA ISTRATE: Nu stiu daca ne putem compara, deoarece in toate tarile din regiune nu exista doar un singur oras important. La noi, toata piata imobiliara este in Bucuresti. Alte orase din tara sunt cu doi-trei ani in urma fata de Bucuresti. In Ungaria sunt trei orase comparabile cu Budapesta, in Polonia sunt cinci orase comparabile cu capitala. La noi este o diferenta foarte mare. Si chiar si asa la ei pretul mediu este la 2.500 de euro, in timp ce la noi este la 1.500 de euro.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si este o legenda faptul ca preturile din Budapesta, Praga sau Varsovia sunt mai mici decat in Bucuresti?

     

    SIMINA ISTRATE: Este o legenda. Chiar de curand am fost la Budapesta, unde m-am intalnit cu un coleg din Polonia, care spunea ca si-a luat un studio, o garsoniera practic, la 15 km de Varsovia – nu fata de centru cum ne raportam noi – cu 77.000 de euro plus TVA si era extrem de fericit ca a gasit o superoferta. Comparatiile care se fac sunt gresite, se compara mere cu pere. La noi un proiect, chiar daca e in Titan, e in oras si e la 6-7 km de centrul orasului, iar comparatiile se fac cu o suburbie a unui oras din alta tara.

     

    JENI DRAGOMIR: Eu am obiectii cand prezint o casa boiereasca in centrul Capitalei, de trei milioane de euro, si clientii imi spun ca „De banii acestia imi cumpar o casa in centrul Parisului sau in Monte Carlo“. In Monte Carlo un apartament de doua camere costa 1,3 milioane de euro. O astfel de vila in Bucuresti va costa peste cinci ani 15 milioane de euro, iar in Paris nu poti lua o astfel de proprietate cu doua milioane de euro. Si majoritatea au astfel de obiectii, deoarece nu accepta ca in Romania pot fi astfel de preturi si ar trebui sa avem preturi mici. Eu cred ca evolutia va fi spectaculoasa pe centrul Bucurestiului si pe zonele rezidentiale din nord, pentru ca ce poti sa cumperi acum cu 3-4.000 de euro pe metrul patrat s-ar putea sa vinzi peste cinci ani cu 10-15.000 de euro pe metrul patrat. Fiindca oferta de terenuri este foarte mica, iar indicatorii urbanistici nu vor mai fi la fel de permisivi.

     

    SIMINA ISTRATE: Daca ne uitam la celelalte tari din est, clasa medie este undeva la 2.500 de euro. Prin clasa medie intelegem un proiect nou construit in oras, un loc bun, cu facilitati bune in linii mari. La noi, media este inca la 1.500 de euro. Calculele sunt adaptate la suprafata utila. In constructie sunt acum cam 9.000 de apartamente. Planuite avem peste 38 de proiecte care insumeaza undeva la 25.000 de unitati. Sunt putine daca ne gandim ca locuintele vechi sunt peste 700.000 in Bucuresti. Anul trecut s-au vandut 3.000 de unitati off-plan si 7.000 in blocurile vechi. In primele sase luni, s-au vandut deja 3.000 de unitati in blocurile in constructie si 2.700 in cele vechi. Pana la sfarsitul anului se vor vinde probabil 12.000.

     

    BUSINESS MAGAZIN: In urma cu trei luni un apartament de trei camere, in Berceni, se gasea la 80.000 de euro. Acum nu se mai gasesc sub 100.000 in niciun cartier. Vorbim de o crestere de 25% in doar trei luni, deja curba este foarte puternica.

     

    SIMINA ISTRATE: Practic, daca ne uitam la ritmul de crestere, acesta este in scadere. Acum patru ani au crescut preturile cu 100%. Un apartament in Drumul Taberei era 7.000 de euro, anul urmator era 14.000 si s-a dublat din nou. Si in urmatorul iarasi s-a dublat. Acum 50% crestere suna putin. Probabil ca preturile vor mai creste inca doi ani, pana in momentul cand vor fi pe piata destule unitati noi. Dar ritmul va fi mai scazut.

     

    RAZVAN STROESCU: Am fost printre putinii care am zis ca anul acesta vor creste preturile cu 35%. 37,5% ziceam la inceputul anului si am fost contestat de cativa dintre colegii mei. Ziceam ca o sa creasca pentru ca, deja in ianuarie, urcasera cu 16% doar pentru ca am intrat in UE. Ceea ce nu a schimbat cu nimic cumparatorii, dar a fost un motiv subiectiv pentru crestere. O crestere de 50% pentru apartamentele vechi este prea mult pentru piata noastra. Si asta vine din dorinta noastra de a fi proprietari.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cand credeti ca vom ajunge la acea masa critica, cand vom spune ca oferta de locuinte noi este suficient de mare, astfel incat piata locuintelor sa se plafoneze?

     

    JENI DRAGOMIR: Eu cred ca in trei ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar in termen de numar de locuinte noi? 10.000 livrate, 30.000? Spuneati ca anul trecut s-au vandut 10.000 de apartamente – atat sa fie cererea?

     

    SIMINA ISTRATE: Nu conteaza foarte mult numarul de tranzactii, pentru ca majoritatea celor care cumpara acum un apartament vechi cumpara pentru ca nu au oferta noua, trebuie sa se mute si nu au alta optiune. Cand vor fi doua-trei sau poate cinci mii de noi apartamente, se vor regla preturile. Atunci cumparatorii nu vor mai depinde numai de apartamentele vechi. Deja exista o alternativa reala pentru acestea.

     

    RAZVAN STROESCU: Dar au fost descalificati multi interesati de achizitia unei noi locuinte prin suprafete. Sunt foarte multe apartamente pentru clasa medie care, datorita suprafetelor, se clasifica mai degraba la clasa de lux. La un apartament la 1.500 de euro pe metrul patrat, fara TVA, pe care dezvoltatorii il considera de clasa medie, dar il fac la 140 de metri patrati, plus terase de 25 de metri patrati, am sarit deja de 300.000 de euro. Nu ne place, dar clasa medie din Romania nu-si permite sa plateasca 300.000 de euro.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si se mai fac si in zona de nord…

     

    RAZVAN STROESCU: Da, iar nordul va ramane zona de lux, pentru ca e aerul curat. Datorita situatiei geografice, in Bucuresti aerul intra din nord, iar in sud ajunge tot aerul poluat.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si e greu sa o muti, pentru ca pentru toata lumea, Primaverii, de exemplu, a fost considerat varful pietei.

     

    GYORGY BABA: Va fi greu sa definesti o noua zona de lux. Peste tot in lume este o singura zona de lux. Sigur, o sa se intinda.

     

    RAZVAN STROESCU: 20 de ani de acum incolo nu se va schimba. Sigur, daca o sa vina investitii colosale catre nord-est o sa-l mute usor-usor, dar nu merita costurile…

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar s-a intamplat partial, nu? Din Primaverii s-a mutat spre Nordului mai intai, apoi poate spre Baneasa.

     

    JENI DRAGOMIR: Da, pentru ca nu mai sunt terenuri. Pana acum investitorii care doreau sa investeasca in resedinte de lux cautau in Primaverii, Televiziune, Dorobanti, Nordului. Acum, nemaifiind practic terenuri la vanzare, au mers spre nord mai departe. Si am constatat cu surprindere ca investitori care acum doi ani nu voiau sa auda de zona Baneasa-Pipera-Iancu Nicolae sub nicio forma acum construiesc acolo. Unde e o adevarata nebunie. Un teren care costa la sfarsitul anului 400 euro/mp, acum e la 1.200, daca vorbim de arterele principale. Inca mai e loc, totusi. Probabil ca mai tarziu, zona va avansa catre Corbeanca, Snagov.

     

    RAZVAN STROESCU: Daca vorbim de lux, nu se va construi in nestire. La fel ca in alte tari, cumparatorii de lux sunt 2-3%. Cei mai multi si-au construit poate o casa in Pipera. Dar, pana la urma, lux inseamna sa stai in Primaverii, in Kiseleff sau Aviatorilor. Sunt multi care isi cumpara un apartament in aceste zone, sa aiba si o casa „de oras“.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ceea ce a urcat pretul acestor zone…

     

    RAZVAN STROESCU: Da, pentru ca practic nu e nimic de vanzare. Un apartament in Washington Residence se vindea la lansarea proiectului cu 200.000 de euro, datorita plasarii centrale. Acum, daca vinde cineva, sunt 7-800.000 de euro. Nu mai are pret. Le spuneam clientilor acum doi ani sa cumpere vile in Dorobanti si nu voiau pentru ca erau vechi si trebuia sa le renoveze. Acum nu-s de vanzare. Pretul: la cerere. Ma intreba un dezvoltator – nici nu mi-a spus unde are terenul – „Vreau sa fac un imobil la Dorobanti. Ce pret cer?“. „Ce pret vrei“, i-am raspuns. Pentru ca nu sunt alte optiuni.

     

    BUSINESS MAGAZIN: De aceea creste piata de lux, pentru ca nu prea se mai construieste si ceea ce exista va creste poate mai mult decat apartamentele pentru clasa medie. Cate locuinte sunt in zonele de lux?

     

    JENI DRAGOMIR: In aceasta zona am putea vorbi in total de 10.000 de locuinte, dar la vanzare sunt mult mai putine, iar imobilele au putine unitati. Aici vorbim de 20-30, pana la 50 de unitati locative, intr-un imobil, comparativ cu alte zone din Bucuresti unde sunt 100 de unitati.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat vor mai creste totusi preturile? Vorbim deja de 50% anul acesta, poate 50% si la anul, dar cat va ma continua cresterea exploziva?

     

    RAZVAN STROESCU: Nu, nu mai cred in 50% la anul. Dar, repet, e vorba de cerere si oferta. A fost o crestere de 50% pe intreaga piata si a existat o cerere foarte mare. Dar inca astept sa se construiasca din ce in ce mai multe locuinte noi.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pana recent, principalul impediment in dezvoltarea pietei rezidentiale a fost finantarea dezvoltatorilor?

     

    SIMINA ISTRATE: Cred ca a fost la inceput, acum este chiar o concurenta acerba. Inceputul tarziu a fost cauzat de lipsa de experienta a dezvoltatorilor locali. Daca ne uitam putin pe statistici nu as zice ca cei mai multi cumparatori au aparut dupa aparitia creditelor ipotecare. Daca ne uitam putin la unitatile locative vandute, ponderea celor achitate din surse proprii este inca mai mare, desi bancile au venit cu oferte din ce in ce mai atractive. In continuare, cred ca sunt multe locuinte achizitionate din fonduri proprii, este drept ca sunt si multi investitori care cumpara si care apeleaza la alte posibilitati de finantare.

     

    IULIANA TIBA: Noi, de obicei, cand facem un proiect de finantare a unui dezvoltator, facem si o oferta de creditare pentru persoanele fizice.

     

    SIMINA ISTRATE: Pe mine m-a mirat ca nimeni nu a venit cu o oferta de creditare diferita – nu exista nicio diferenta intre a merge la banca finantatoare si a merge la o alta si a lua credit.

     

    IULIANA TIBA: In programul pentru care oferim finantare, avem si o oferta speciala de finantare destinata persoanelor fizice.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar multe locuinte sunt luate de investitori…

     

    SIMINA ISTRATE: Ceea ce este interesant este faptul ca exista anumiti dezvoltatori care isi impun in politica lor de comercializare o anumita restrictionare a accesului investitorilor – pentru a-si respecta politica de crestere a pretului. Depinde de strategia fiecarui dezvoltator: daca ei se bazeaza pe acel proiect si nu vor sa continue cu alt proiect, vor sa fie siguri ca vor obtine venitul propus de la inceput. Astfel trebuie sa atinga toate momentele pentru care au fost facute estimari, ce includeau si o marire de pret.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cate locuinte vindeti pe credit?

     

    SIMINA ISTRATE: Cam 50%. Dupa calculele noastre sunt foarte putini cei care iau credit, pentru ca sunt foarte putini cei care apeleaza la varianta 20-25% avans si restul la final. Majoritatea mai dau o parte din bani, probabil ca vor fi in final multi care vor lua creditul, dar acum este greu de spus.

     

    JENI DRAGOMIR: Daca vorbim de cei care cumpara apartamente in imobile noi, sunt foarte multi care cumpara pe credit. Multi platesc avansul, blocul nu este terminat si majoritatea incep sa umble pe la banci, care nu le dau credite. Asta e o problema, desi am inteles ca mai exista dezvoltatori care au credibilitate si au mai lucrat cu o banca si se finanteaza si din faza de proiect. Spre exemplu, un dezvoltator are un proiect, face un credit ipotecar pentru ridicarea proiectului si la fel pot face si beneficiarii finali.

     

    SIMINA ISTRATE: Depinde mult si de ce garantii ofera dezvoltatorul, spre exemplu terenul.

     

    IULIANA TIBA: Cei mai multi dezvoltatori isi creeaza o firma special pentru acel proiect si vor sa fie finantati pe proiect. Banca analizeaza cat de viabil este proiectul si ce sanse au sa il finalizeze. Ca atare, alte garantii nu prea sunt: terenuri si contractele viitoare pe care le vor semna cu cei care vor achizitiona. De la caz la caz. Exista si posibilitatea de a cere o garantie de la compania mama, dar cei mai multi dezvoltatori spun: „Suntem un grup puternic, avem o experienta demonstrata, iar proiectul nostru este bun“. Si il sustin cu studii facute de specialisti din domeniu. Iar pe noi asta ne intereseaza: sa vedem ca preturile practicate sunt acceptate de piata si ca vor fi in masura sa vanda acele unitati locative intr-o anumita perioada de timp, respectiv ca exista surse de rambursare a creditului. Analiza se bazeaza pe proiectul insusi si pe performanta acestuia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cam care este volumul finantarilor pe care le acordati?

     

    IULIANA TIBA: Pana acum, noi ne-am ocupat de proiecte foarte mari: de peste 50 de milioane de euro, chiar si peste 100.

     

    RAZVAN STROESCU: Stiu ca aveti multe discutii, dar cate se concretizeaza?

    IULIANA TIBA: Este adevarat ca am avut foarte multe discutii, cu diversi dezvoltatori, dar se finalizeaza in cele din urma putine. Pentru ca totusi trebuie sa ne demonstreze ca partenerii proiectului au un track record solid, ca au mai facut astfel de proiecte, de asemenea dimensiuni, e foarte important ce strategie de comercializare va adopta. Pentru finantator este foarte important sa stie ca sunt deja semnate unele contracte si ca exista sursa de rambursare a creditului. Sigur ca imi veti spune ca, la cum arata acum piata, sunt slabe sanse ca un proiect sa nu fie vandut, ca ar putea fi intarzieri, dar sigur se va inchide in cele din urma…

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar chiar se vinde orice?

     

    SIMINA ISTRATE: Sunt si proiecte care merg mult mai incet decat altele.

     

    RAZVAN STROESCU: Ma mai intreaba un dezvoltator: „Imi vinzi proiectul la banii acestia?“. Sigur, ii spun, la orice pret vi-l vand. Conteaza in cat timp. Noi, ca si consultanti, trebuie ca intr-un timp dat sa vindem un proiect – sunt rare cazurile in care cineva iti spune ca nu il intereseaza in cat timp il vinzi, este o utopie. Exista doar procente: trebuie sa faci exit pentru 30% in patru luni, sa spunem. Acest lucru trebuie garantat, pentru ca este un contract cu banca. Dar nu e o problema, pentru ca, de obicei, aceasta parte a proiectului are un pret mai mic si gasesti un investitor care sa o preia. Dupa aceea, urmeaza strategia personala a dezvoltatorului: se vinde pe etape, se mai modifica pretul, dar oricum pretul nu il fac ei, pretul il face piata. Asta trebuie sa intelegem: clientii sunt cei care platesc. Dezvoltatorul cere cat ii spune planul de afaceri, obligatia fiecaruia fiind de a-si maximiza profitul, dar cumparatorul decide.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Baba, ati investit deja in real estate, vreti sa dezvoltati si locuinte?

     

    GYORGY BABA: Eu sunt inca la inceput, nu este principalul meu focus. Sunt director general si actionar in lantul de elctrocasnice Cosmo, dar ca investitie personala piata imobiliara a fost cea mai utila si cea mai sigura solutie. Am inceput pe partea de servicii – depozitare si spatii comerciale, pe care le inchiriez -, dar m-am gandit sa investesc si in apartamente in zona Bucurestiului. Sunt inca o sumedenie de oportunitati, in special in Bucuresti. Si in tara vor fi, dar parca nu s-a copt inca puterea de cumparare.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pe partea de finantare, cum va evolua piata?

     

    IULIANA TIBA: Noi consideram ca incercam sa sprijinim piata de real estate atat prin finantarea dezvoltatorilor, cat si a cumparatorilor de locuinte. Pana acum am acordat in jur de 150 de milioane de euro, dar doar recent ne-am apucat de finantat proiecte foarte mari. Astfel ca in cateva luni suma ar trebui sa fie sensibil mai mare, mai ales ca ne concentram cu precadere spre segmentul rezidential.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Baba, luati un credit de la BRD?

     

    GYORGY BABA: Acum depinde si de conditiile bancilor, desi au devenit extrem de flexibile in ultimul timp. Totusi e greu de accesat un credit numai aratand un proiect. Sigur ca o sa lucrez cu o banca, nu e musai sa fie chiar BRD!

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ati inceput vreun proiect pana acum?

     

    GYORGY BABA: Este in curs, chiar acum analizez ofertele financiare. E un proiect in nordul Bucurestiului cu circa 86 de apartamente.

     

    JENI DRAGOMIR: Unde anume in nord?

     

    GYORGY BABA: In zona Sisesti.

     

    JENI DRAGOMIR: Se dezvolta foarte bine acolo.

     

    GYORGY BABA: Da, mi se pare o zona mai aerisita decat Pipera, pentru ca se pare ca se construieste mult mai sistematic.

     

    JENI DRAGOMIR: Si totusi in Bucuresti mai sunt multe zone inca neexploatate, cum ar fi Teisani, unde sunt suprafete mari de teren la preturi inca bune. Mai sunt Chitila sau Straulesti care se dezvolta foarte bine pe rezidential, desi ai zice ca sunt mai axate pe industrial.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Au aparut in ultima vreme mai multe dezvoltari de mare amploare la periferie, care vor cuprinde si complexuri comerciale si scoli si spatii pentru distractie, poate chiar si birouri. Sa fie practic mini-orase, ai caror locuitori sa nu aiba nevoie sa ajunga in centru.

     

    RAZVAN STROESCU: Bucurestiul are o problema de infrastructura. Langa Barcelona, langa Madrid, sunt oameni care stau la 100 de kilometri de oras, dar au trenuri rapide care ii duc in 20 de minute la birou. Au colegi care stau in oras si ajung intr-o ora si jumatate la lucru. Cand vom avea rezolvata problema infrastructurii, vom avea oameni care lucreaza in Bucuresti, dar vor locui la Valenii de Munte.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cam in ce orizont de timp? Am auzit in ultimul timp estimari extrem de optimiste despre ritmul dezvoltarii infrastructurii…

     

    RAZVAN STROESCU: Nu stiu. Poate in 15 ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pe de alta parte, toata lumea mizeaza pe fondurile de la Uniunea Europeana…

     

    RAZVAN STROESCU: Astea nu le punem noi in ecuatie. Daca ar fi sa ne luam dupa istoric, as merge pe 10-15 ani. Dar nu ne vor lasa. Nu mai e capitala noastra, este o capitala europeana si, daca vom sti sa luam acele credite…

     

    SIMINA ISTRATE: Da, dar problema e ca nici nu aplica…

     

    RAZVAN STROESCU: E o statistica care spune ca nici unul dintre statele care au intrat in UE nu au cheltuit mai mult de 18-19% din fonduri in primul an. Dupa aceea, inveti… Nu cred ca noi vom fi mai breji, dar nici mai slabi. Sunt voci care zic ca va exista un moment cand preturile vor creste – cum se intampla acum in zona centrala – pentru primul inel de centura si vor scadea preturile in centru. Eu zic ca efectul va fi exact invers. Chiar daca Bucurestiul va deveni metropola, va fi mult mai mare, va avea acelasi centru.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si atunci efectele ar putea aparea abia atunci cand va fi gata al doilea inel de centura? Cand poate diferenta intre a sta in Pipera si intr-o alta localitate aflata la 30 de kilometri va fi zero?

     

    SIMINA ISTRATE: Va scadea periferia actuala, pentru ca va fi concurenta mai mare.

     

    RAZVAN STROESCU: Preturile vor fi concentrate in functie de infrastructura pana la urma. Si, revenind la intrebarea initiala – daca vor mai creste preturile – raspunsul este: da, vor mai creste.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat? Vor fi triple fata de acum? Cvadruple?

     

    RAZVAN STROESCU: Vor creste in functie de zona. Cand vor aparea cartierele la 20-30 de kilometri de Bucuresti, cu garsoniere la 30 de metri patrati, din prefabricate, atunci vor scadea preturile.

     

    SIMINA ISTRATE: Eu sincer cred ca va mai dura pana cand se vor muta bucurestenii la 30 de kilometri in garsoniere. Eu cred ca o sa prefere sa nu se mute…

     

    IULIANA TIBA: … sa stea cu chirie…

     

    RAZVAN STROESCU: Eu cred ca in momentul in care vor ajunge la 2.000 de euro pe metrul patrat orice constructie noua din Bucuresti si va veni cineva cu 1.200 de euro la 30 de kilometri, clientul va face un calcul: „din diferenta platesc ce masina vreau eu si nici nu mai dau bani pe transport“.

     

    SIMINA ISTRATE: Da, dar asta o sa se poata abia atunci cand vom avea infrastructura de care vorbeam. Pentru ca prea putini ar alege sa economiseasca la achizitie daca ar face mai mult de doua ore pana la serviciu zi de zi.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum s-a schimbat consumatorul roman de real estate?

     

    JENI DRAGOMIR: Consumatorul roman vrea sa traiasca si sa locuiasca mai bine. Datorita dezvoltarii pietei de finantare, din ce in ce mai multi romani isi permit sa faca un credit si sa-si cumpere o locuinta. Poate ca pana acum multi nu se gandeau la asta si stateau cu chirie. Altii vor sa se mute de la apartamentele vechi la cele noi. Dar a ramas mentalitatea de a fi proprietar.

     

    GYORGY BABA: Conceptia in Romania este: „am investit, am o casa si o sa o tin pana la sfarsitul vietii“. Asa am fost invatati, fata de alte tari unde se muta des chiar si dintr-un oras in altul, fara mari probleme.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Sunt clientii atenti la anumite specificatii, sunt mai informati?

     

    JENI DRAGOMIR: Sunt mult mai pretentiosi. In 1994, cand am inceput sa activez pe piata imobiliara, oamenii cumparau orice. Atunci, ca broker imobiliar, puteai sa faci o vanzare pe zi. Era o piata noua, la inceput, oamenii cumparau peste tot, pentru ca locuintele erau si foarte ieftine. Pe masura ce a trecut timpul, au devenit din ce in ce mai pretentiosi, s-a inmultit si oferta.

     

    RAZVAN STROESCU: Lucrurile s-au mai schimbat, e adevarat. Am mai iesit prin Europa si am vazut ce se intampla afara. Am devenit mai pretentiosi. E adevarat si ca foarte multi dezvoltatori si investitori vin aici si intreaba: „Ce-i cu suprafetele astea la voi? Voi aveti bani multi? Trei camere la 130 de metri patrati? Cine cumpara asa ceva? Si cat costa? 2.000 de euro pe metrul patrat? Dar voi ce salarii aveti? A, aveti masini frumoase, aveti bani“.

  • INVITATII CLUB BUSINESS

    • Iuliana Tiba – director finantari structurate si imobiliar la Directia Mari Clienti Corporativi, BRD

      • Razvan Stroescu – director al Departamentului rezidential, Coldwell Banker
      • Simina Istrate – senior residential consultant, Colliers International
      • Gyorgy Baba – director general al Cosmo, investitor in real estate
      • Jeni Dragomir – presedinte, Perfect Casa

  • Cand 50% pare putin

    Pretul locuintelor este o tema de interes maxim in orice economie moderna, dar pentru o piata imobiliara cum este cea romaneasca – aflata in plina explozie – subiectul preturilor este extrem de fierbinte. Pentru ca toata lumea vrea sa stie ce ar putea urma dupa un an 2007 in care apartamentele din Bucuresti s-au scumpit deja cu aproape 50%.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum au evoluat preturile in acest an fata de anul trecut?

     

    SIMINA ISTRATE: La proiectele de apartamente noi preturile au crescut anul trecut in medie cu 15-20%, in cazul proiectelor de peste 100-150 de unitati. Bineinteles ca proiectele mai bune au crescut cu 30-40%, iar cele mai putin bune cu 5, maximum 10%. In acest an, preturile au crescut deja  cu 10%. Unele au crescut cu 40% in primele trei luni, iar altele au scazut. Depinde cu ce strategie a pornit dezvoltatorul; daca a plecat cu preturi foarte mari de la inceput, nu a mai avut cum sa creasca apoi preturile.

     

    JENI DRAGOMIR: Noi suntem axati mai mult pe segmentul de lux. Iar aici au crescut foarte mult. Ma refer spre exemplu la cele cateva blocuri de pe Soseaua Nordului. Spre exemplu, e un singur bloc aflat acum in constructie; dezvoltatorul le-a vandut pe toate din faza de plan cu 2.500 de euro plus TVA. Dupa doua sau trei luni, cel care le-a cumparat le revinde cu 3.800. Si deja are clienti. Iar ieri am primit o oferta in Primaverii, un apartament de 200 de metri patrati la 1,4 milioane de euro. Am zis ca e o greseala, dar azi am primit alta oferta: 1,5 milioane de euro.

     

    SIMINA ISTRATE: Daca ne uitam la tarile din Europa Centrala si de Est, vedem ca acestea sunt preturile, ne aliniem. Diferenta dintre noi si Ungaria sau Polonia nu mai este atat de mare. Daca Primaverii este cel mai bun cartier din Bucuresti si terenurile sunt limitate, este absolut normal sa se ajunga la preturile de lux din Varsovia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum ne comparam cu celelalte piete din regiune?

     

    SIMINA ISTRATE: Nu stiu daca ne putem compara, deoarece in toate tarile din regiune nu exista doar un singur oras important. La noi, toata piata imobiliara este in Bucuresti. Alte orase din tara sunt cu doi-trei ani in urma fata de Bucuresti. In Ungaria sunt trei orase comparabile cu Budapesta, in Polonia sunt cinci orase comparabile cu capitala. La noi este o diferenta foarte mare. Si chiar si asa la ei pretul mediu este la 2.500 de euro, in timp ce la noi este la 1.500 de euro.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si este o legenda faptul ca preturile din Budapesta, Praga sau Varsovia sunt mai mici decat in Bucuresti?

     

    SIMINA ISTRATE: Este o legenda. Chiar de curand am fost la Budapesta, unde m-am intalnit cu un coleg din Polonia, care spunea ca si-a luat un studio, o garsoniera practic, la 15 km de Varsovia – nu fata de centru cum ne raportam noi – cu 77.000 de euro plus TVA si era extrem de fericit ca a gasit o superoferta. Comparatiile care se fac sunt gresite, se compara mere cu pere. La noi un proiect, chiar daca e in Titan, e in oras si e la 6-7 km de centrul orasului, iar comparatiile se fac cu o suburbie a unui oras din alta tara.

     

    JENI DRAGOMIR: Eu am obiectii cand prezint o casa boiereasca in centrul Capitalei, de trei milioane de euro, si clientii imi spun ca „De banii acestia imi cumpar o casa in centrul Parisului sau in Monte Carlo“. In Monte Carlo un apartament de doua camere costa 1,3 milioane de euro. O astfel de vila in Bucuresti va costa peste cinci ani 15 milioane de euro, iar in Paris nu poti lua o astfel de proprietate cu doua milioane de euro. Si majoritatea au astfel de obiectii, deoarece nu accepta ca in Romania pot fi astfel de preturi si ar trebui sa avem preturi mici. Eu cred ca evolutia va fi spectaculoasa pe centrul Bucurestiului si pe zonele rezidentiale din nord, pentru ca ce poti sa cumperi acum cu 3-4.000 de euro pe metrul patrat s-ar putea sa vinzi peste cinci ani cu 10-15.000 de euro pe metrul patrat. Fiindca oferta de terenuri este foarte mica, iar indicatorii urbanistici nu vor mai fi la fel de permisivi.

     

    SIMINA ISTRATE: Daca ne uitam la celelalte tari din est, clasa medie este undeva la 2.500 de euro. Prin clasa medie intelegem un proiect nou construit in oras, un loc bun, cu facilitati bune in linii mari. La noi, media este inca la 1.500 de euro. Calculele sunt adaptate la suprafata utila. In constructie sunt acum cam 9.000 de apartamente. Planuite avem peste 38 de proiecte care insumeaza undeva la 25.000 de unitati. Sunt putine daca ne gandim ca locuintele vechi sunt peste 700.000 in Bucuresti. Anul trecut s-au vandut 3.000 de unitati off-plan si 7.000 in blocurile vechi. In primele sase luni, s-au vandut deja 3.000 de unitati in blocurile in constructie si 2.700 in cele vechi. Pana la sfarsitul anului se vor vinde probabil 12.000.

     

    BUSINESS MAGAZIN: In urma cu trei luni un apartament de trei camere, in Berceni, se gasea la 80.000 de euro. Acum nu se mai gasesc sub 100.000 in niciun cartier. Vorbim de o crestere de 25% in doar trei luni, deja curba este foarte puternica.

     

    SIMINA ISTRATE: Practic, daca ne uitam la ritmul de crestere, acesta este in scadere. Acum patru ani au crescut preturile cu 100%. Un apartament in Drumul Taberei era 7.000 de euro, anul urmator era 14.000 si s-a dublat din nou. Si in urmatorul iarasi s-a dublat. Acum 50% crestere suna putin. Probabil ca preturile vor mai creste inca doi ani, pana in momentul cand vor fi pe piata destule unitati noi. Dar ritmul va fi mai scazut.

     

    RAZVAN STROESCU: Am fost printre putinii care am zis ca anul acesta vor creste preturile cu 35%. 37,5% ziceam la inceputul anului si am fost contestat de cativa dintre colegii mei. Ziceam ca o sa creasca pentru ca, deja in ianuarie, urcasera cu 16% doar pentru ca am intrat in UE. Ceea ce nu a schimbat cu nimic cumparatorii, dar a fost un motiv subiectiv pentru crestere. O crestere de 50% pentru apartamentele vechi este prea mult pentru piata noastra. Si asta vine din dorinta noastra de a fi proprietari.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cand credeti ca vom ajunge la acea masa critica, cand vom spune ca oferta de locuinte noi este suficient de mare, astfel incat piata locuintelor sa se plafoneze?

     

    JENI DRAGOMIR: Eu cred ca in trei ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar in termen de numar de locuinte noi? 10.000 livrate, 30.000? Spuneati ca anul trecut s-au vandut 10.000 de apartamente – atat sa fie cererea?

     

    SIMINA ISTRATE: Nu conteaza foarte mult numarul de tranzactii, pentru ca majoritatea celor care cumpara acum un apartament vechi cumpara pentru ca nu au oferta noua, trebuie sa se mute si nu au alta optiune. Cand vor fi doua-trei sau poate cinci mii de noi apartamente, se vor regla preturile. Atunci cumparatorii nu vor mai depinde numai de apartamentele vechi. Deja exista o alternativa reala pentru acestea.

     

    RAZVAN STROESCU: Dar au fost descalificati multi interesati de achizitia unei noi locuinte prin suprafete. Sunt foarte multe apartamente pentru clasa medie care, datorita suprafetelor, se clasifica mai degraba la clasa de lux. La un apartament la 1.500 de euro pe metrul patrat, fara TVA, pe care dezvoltatorii il considera de clasa medie, dar il fac la 140 de metri patrati, plus terase de 25 de metri patrati, am sarit deja de 300.000 de euro. Nu ne place, dar clasa medie din Romania nu-si permite sa plateasca 300.000 de euro.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si se mai fac si in zona de nord…

     

    RAZVAN STROESCU: Da, iar nordul va ramane zona de lux, pentru ca e aerul curat. Datorita situatiei geografice, in Bucuresti aerul intra din nord, iar in sud ajunge tot aerul poluat.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si e greu sa o muti, pentru ca pentru toata lumea, Primaverii, de exemplu, a fost considerat varful pietei.

     

    GYORGY BABA: Va fi greu sa definesti o noua zona de lux. Peste tot in lume este o singura zona de lux. Sigur, o sa se intinda.

     

    RAZVAN STROESCU: 20 de ani de acum incolo nu se va schimba. Sigur, daca o sa vina investitii colosale catre nord-est o sa-l mute usor-usor, dar nu merita costurile…

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar s-a intamplat partial, nu? Din Primaverii s-a mutat spre Nordului mai intai, apoi poate spre Baneasa.

     

    JENI DRAGOMIR: Da, pentru ca nu mai sunt terenuri. Pana acum investitorii care doreau sa investeasca in resedinte de lux cautau in Primaverii, Televiziune, Dorobanti, Nordului. Acum, nemaifiind practic terenuri la vanzare, au mers spre nord mai departe. Si am constatat cu surprindere ca investitori care acum doi ani nu voiau sa auda de zona Baneasa-Pipera-Iancu Nicolae sub nicio forma acum construiesc acolo. Unde e o adevarata nebunie. Un teren care costa la sfarsitul anului 400 euro/mp, acum e la 1.200, daca vorbim de arterele principale. Inca mai e loc, totusi. Probabil ca mai tarziu, zona va avansa catre Corbeanca, Snagov.

     

    RAZVAN STROESCU: Daca vorbim de lux, nu se va construi in nestire. La fel ca in alte tari, cumparatorii de lux sunt 2-3%. Cei mai multi si-au construit poate o casa in Pipera. Dar, pana la urma, lux inseamna sa stai in Primaverii, in Kiseleff sau Aviatorilor. Sunt multi care isi cumpara un apartament in aceste zone, sa aiba si o casa „de oras“.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ceea ce a urcat pretul acestor zone…

     

    RAZVAN STROESCU: Da, pentru ca practic nu e nimic de vanzare. Un apartament in Washington Residence se vindea la lansarea proiectului cu 200.000 de euro, datorita plasarii centrale. Acum, daca vinde cineva, sunt 7-800.000 de euro. Nu mai are pret. Le spuneam clientilor acum doi ani sa cumpere vile in Dorobanti si nu voiau pentru ca erau vechi si trebuia sa le renoveze. Acum nu-s de vanzare. Pretul: la cerere. Ma intreba un dezvoltator – nici nu mi-a spus unde are terenul – „Vreau sa fac un imobil la Dorobanti. Ce pret cer?“. „Ce pret vrei“, i-am raspuns. Pentru ca nu sunt alte optiuni.

     

    BUSINESS MAGAZIN: De aceea creste piata de lux, pentru ca nu prea se mai construieste si ceea ce exista va creste poate mai mult decat apartamentele pentru clasa medie. Cate locuinte sunt in zonele de lux?

     

    JENI DRAGOMIR: In aceasta zona am putea vorbi in total de 10.000 de locuinte, dar la vanzare sunt mult mai putine, iar imobilele au putine unitati. Aici vorbim de 20-30, pana la 50 de unitati locative, intr-un imobil, comparativ cu alte zone din Bucuresti unde sunt 100 de unitati.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat vor mai creste totusi preturile? Vorbim deja de 50% anul acesta, poate 50% si la anul, dar cat va ma continua cresterea exploziva?

     

    RAZVAN STROESCU: Nu, nu mai cred in 50% la anul. Dar, repet, e vorba de cerere si oferta. A fost o crestere de 50% pe intreaga piata si a existat o cerere foarte mare. Dar inca astept sa se construiasca din ce in ce mai multe locuinte noi.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pana recent, principalul impediment in dezvoltarea pietei rezidentiale a fost finantarea dezvoltatorilor?

     

    SIMINA ISTRATE: Cred ca a fost la inceput, acum este chiar o concurenta acerba. Inceputul tarziu a fost cauzat de lipsa de experienta a dezvoltatorilor locali. Daca ne uitam putin pe statistici nu as zice ca cei mai multi cumparatori au aparut dupa aparitia creditelor ipotecare. Daca ne uitam putin la unitatile locative vandute, ponderea celor achitate din surse proprii este inca mai mare, desi bancile au venit cu oferte din ce in ce mai atractive. In continuare, cred ca sunt multe locuinte achizitionate din fonduri proprii, este drept ca sunt si multi investitori care cumpara si care apeleaza la alte posibilitati de finantare.

     

    IULIANA TIBA: Noi, de obicei, cand facem un proiect de finantare a unui dezvoltator, facem si o oferta de creditare pentru persoanele fizice.

     

    SIMINA ISTRATE: Pe mine m-a mirat ca nimeni nu a venit cu o oferta de creditare diferita – nu exista nicio diferenta intre a merge la banca finantatoare si a merge la o alta si a lua credit.

     

    IULIANA TIBA: In programul pentru care oferim finantare, avem si o oferta speciala de finantare destinata persoanelor fizice.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar multe locuinte sunt luate de investitori…

     

    SIMINA ISTRATE: Ceea ce este interesant este faptul ca exista anumiti dezvoltatori care isi impun in politica lor de comercializare o anumita restrictionare a accesului investitorilor – pentru a-si respecta politica de crestere a pretului. Depinde de strategia fiecarui dezvoltator: daca ei se bazeaza pe acel proiect si nu vor sa continue cu alt proiect, vor sa fie siguri ca vor obtine venitul propus de la inceput. Astfel trebuie sa atinga toate momentele pentru care au fost facute estimari, ce includeau si o marire de pret.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cate locuinte vindeti pe credit?

     

    SIMINA ISTRATE: Cam 50%. Dupa calculele noastre sunt foarte putini cei care iau credit, pentru ca sunt foarte putini cei care apeleaza la varianta 20-25% avans si restul la final. Majoritatea mai dau o parte din bani, probabil ca vor fi in final multi care vor lua creditul, dar acum este greu de spus.

     

    JENI DRAGOMIR: Daca vorbim de cei care cumpara apartamente in imobile noi, sunt foarte multi care cumpara pe credit. Multi platesc avansul, blocul nu este terminat si majoritatea incep sa umble pe la banci, care nu le dau credite. Asta e o problema, desi am inteles ca mai exista dezvoltatori care au credibilitate si au mai lucrat cu o banca si se finanteaza si din faza de proiect. Spre exemplu, un dezvoltator are un proiect, face un credit ipotecar pentru ridicarea proiectului si la fel pot face si beneficiarii finali.

     

    SIMINA ISTRATE: Depinde mult si de ce garantii ofera dezvoltatorul, spre exemplu terenul.

     

    IULIANA TIBA: Cei mai multi dezvoltatori isi creeaza o firma special pentru acel proiect si vor sa fie finantati pe proiect. Banca analizeaza cat de viabil este proiectul si ce sanse au sa il finalizeze. Ca atare, alte garantii nu prea sunt: terenuri si contractele viitoare pe care le vor semna cu cei care vor achizitiona. De la caz la caz. Exista si posibilitatea de a cere o garantie de la compania mama, dar cei mai multi dezvoltatori spun: „Suntem un grup puternic, avem o experienta demonstrata, iar proiectul nostru este bun“. Si il sustin cu studii facute de specialisti din domeniu. Iar pe noi asta ne intereseaza: sa vedem ca preturile practicate sunt acceptate de piata si ca vor fi in masura sa vanda acele unitati locative intr-o anumita perioada de timp, respectiv ca exista surse de rambursare a creditului. Analiza se bazeaza pe proiectul insusi si pe performanta acestuia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cam care este volumul finantarilor pe care le acordati?

     

    IULIANA TIBA: Pana acum, noi ne-am ocupat de proiecte foarte mari: de peste 50 de milioane de euro, chiar si peste 100.

     

    RAZVAN STROESCU: Stiu ca aveti multe discutii, dar cate se concretizeaza?

    IULIANA TIBA: Este adevarat ca am avut foarte multe discutii, cu diversi dezvoltatori, dar se finalizeaza in cele din urma putine. Pentru ca totusi trebuie sa ne demonstreze ca partenerii proiectului au un track record solid, ca au mai facut astfel de proiecte, de asemenea dimensiuni, e foarte important ce strategie de comercializare va adopta. Pentru finantator este foarte important sa stie ca sunt deja semnate unele contracte si ca exista sursa de rambursare a creditului. Sigur ca imi veti spune ca, la cum arata acum piata, sunt slabe sanse ca un proiect sa nu fie vandut, ca ar putea fi intarzieri, dar sigur se va inchide in cele din urma…

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar chiar se vinde orice?

     

    SIMINA ISTRATE: Sunt si proiecte care merg mult mai incet decat altele.

     

    RAZVAN STROESCU: Ma mai intreaba un dezvoltator: „Imi vinzi proiectul la banii acestia?“. Sigur, ii spun, la orice pret vi-l vand. Conteaza in cat timp. Noi, ca si consultanti, trebuie ca intr-un timp dat sa vindem un proiect – sunt rare cazurile in care cineva iti spune ca nu il intereseaza in cat timp il vinzi, este o utopie. Exista doar procente: trebuie sa faci exit pentru 30% in patru luni, sa spunem. Acest lucru trebuie garantat, pentru ca este un contract cu banca. Dar nu e o problema, pentru ca, de obicei, aceasta parte a proiectului are un pret mai mic si gasesti un investitor care sa o preia. Dupa aceea, urmeaza strategia personala a dezvoltatorului: se vinde pe etape, se mai modifica pretul, dar oricum pretul nu il fac ei, pretul il face piata. Asta trebuie sa intelegem: clientii sunt cei care platesc. Dezvoltatorul cere cat ii spune planul de afaceri, obligatia fiecaruia fiind de a-si maximiza profitul, dar cumparatorul decide.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Baba, ati investit deja in real estate, vreti sa dezvoltati si locuinte?

     

    GYORGY BABA: Eu sunt inca la inceput, nu este principalul meu focus. Sunt director general si actionar in lantul de elctrocasnice Cosmo, dar ca investitie personala piata imobiliara a fost cea mai utila si cea mai sigura solutie. Am inceput pe partea de servicii – depozitare si spatii comerciale, pe care le inchiriez -, dar m-am gandit sa investesc si in apartamente in zona Bucurestiului. Sunt inca o sumedenie de oportunitati, in special in Bucuresti. Si in tara vor fi, dar parca nu s-a copt inca puterea de cumparare.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pe partea de finantare, cum va evolua piata?

     

    IULIANA TIBA: Noi consideram ca incercam sa sprijinim piata de real estate atat prin finantarea dezvoltatorilor, cat si a cumparatorilor de locuinte. Pana acum am acordat in jur de 150 de milioane de euro, dar doar recent ne-am apucat de finantat proiecte foarte mari. Astfel ca in cateva luni suma ar trebui sa fie sensibil mai mare, mai ales ca ne concentram cu precadere spre segmentul rezidential.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Baba, luati un credit de la BRD?

     

    GYORGY BABA: Acum depinde si de conditiile bancilor, desi au devenit extrem de flexibile in ultimul timp. Totusi e greu de accesat un credit numai aratand un proiect. Sigur ca o sa lucrez cu o banca, nu e musai sa fie chiar BRD!

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ati inceput vreun proiect pana acum?

     

    GYORGY BABA: Este in curs, chiar acum analizez ofertele financiare. E un proiect in nordul Bucurestiului cu circa 86 de apartamente.

     

    JENI DRAGOMIR: Unde anume in nord?

     

    GYORGY BABA: In zona Sisesti.

     

    JENI DRAGOMIR: Se dezvolta foarte bine acolo.

     

    GYORGY BABA: Da, mi se pare o zona mai aerisita decat Pipera, pentru ca se pare ca se construieste mult mai sistematic.

     

    JENI DRAGOMIR: Si totusi in Bucuresti mai sunt multe zone inca neexploatate, cum ar fi Teisani, unde sunt suprafete mari de teren la preturi inca bune. Mai sunt Chitila sau Straulesti care se dezvolta foarte bine pe rezidential, desi ai zice ca sunt mai axate pe industrial.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Au aparut in ultima vreme mai multe dezvoltari de mare amploare la periferie, care vor cuprinde si complexuri comerciale si scoli si spatii pentru distractie, poate chiar si birouri. Sa fie practic mini-orase, ai caror locuitori sa nu aiba nevoie sa ajunga in centru.

     

    RAZVAN STROESCU: Bucurestiul are o problema de infrastructura. Langa Barcelona, langa Madrid, sunt oameni care stau la 100 de kilometri de oras, dar au trenuri rapide care ii duc in 20 de minute la birou. Au colegi care stau in oras si ajung intr-o ora si jumatate la lucru. Cand vom avea rezolvata problema infrastructurii, vom avea oameni care lucreaza in Bucuresti, dar vor locui la Valenii de Munte.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cam in ce orizont de timp? Am auzit in ultimul timp estimari extrem de optimiste despre ritmul dezvoltarii infrastructurii…

     

    RAZVAN STROESCU: Nu stiu. Poate in 15 ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pe de alta parte, toata lumea mizeaza pe fondurile de la Uniunea Europeana…

     

    RAZVAN STROESCU: Astea nu le punem noi in ecuatie. Daca ar fi sa ne luam dupa istoric, as merge pe 10-15 ani. Dar nu ne vor lasa. Nu mai e capitala noastra, este o capitala europeana si, daca vom sti sa luam acele credite…

     

    SIMINA ISTRATE: Da, dar problema e ca nici nu aplica…

     

    RAZVAN STROESCU: E o statistica care spune ca nici unul dintre statele care au intrat in UE nu au cheltuit mai mult de 18-19% din fonduri in primul an. Dupa aceea, inveti… Nu cred ca noi vom fi mai breji, dar nici mai slabi. Sunt voci care zic ca va exista un moment cand preturile vor creste – cum se intampla acum in zona centrala – pentru primul inel de centura si vor scadea preturile in centru. Eu zic ca efectul va fi exact invers. Chiar daca Bucurestiul va deveni metropola, va fi mult mai mare, va avea acelasi centru.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si atunci efectele ar putea aparea abia atunci cand va fi gata al doilea inel de centura? Cand poate diferenta intre a sta in Pipera si intr-o alta localitate aflata la 30 de kilometri va fi zero?

     

    SIMINA ISTRATE: Va scadea periferia actuala, pentru ca va fi concurenta mai mare.

     

    RAZVAN STROESCU: Preturile vor fi concentrate in functie de infrastructura pana la urma. Si, revenind la intrebarea initiala – daca vor mai creste preturile – raspunsul este: da, vor mai creste.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat? Vor fi triple fata de acum? Cvadruple?

     

    RAZVAN STROESCU: Vor creste in functie de zona. Cand vor aparea cartierele la 20-30 de kilometri de Bucuresti, cu garsoniere la 30 de metri patrati, din prefabricate, atunci vor scadea preturile.

     

    SIMINA ISTRATE: Eu sincer cred ca va mai dura pana cand se vor muta bucurestenii la 30 de kilometri in garsoniere. Eu cred ca o sa prefere sa nu se mute…

     

    IULIANA TIBA: … sa stea cu chirie…

     

    RAZVAN STROESCU: Eu cred ca in momentul in care vor ajunge la 2.000 de euro pe metrul patrat orice constructie noua din Bucuresti si va veni cineva cu 1.200 de euro la 30 de kilometri, clientul va face un calcul: „din diferenta platesc ce masina vreau eu si nici nu mai dau bani pe transport“.

     

    SIMINA ISTRATE: Da, dar asta o sa se poata abia atunci cand vom avea infrastructura de care vorbeam. Pentru ca prea putini ar alege sa economiseasca la achizitie daca ar face mai mult de doua ore pana la serviciu zi de zi.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum s-a schimbat consumatorul roman de real estate?

     

    JENI DRAGOMIR: Consumatorul roman vrea sa traiasca si sa locuiasca mai bine. Datorita dezvoltarii pietei de finantare, din ce in ce mai multi romani isi permit sa faca un credit si sa-si cumpere o locuinta. Poate ca pana acum multi nu se gandeau la asta si stateau cu chirie. Altii vor sa se mute de la apartamentele vechi la cele noi. Dar a ramas mentalitatea de a fi proprietar.

     

    GYORGY BABA: Conceptia in Romania este: „am investit, am o casa si o sa o tin pana la sfarsitul vietii“. Asa am fost invatati, fata de alte tari unde se muta des chiar si dintr-un oras in altul, fara mari probleme.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Sunt clientii atenti la anumite specificatii, sunt mai informati?

     

    JENI DRAGOMIR: Sunt mult mai pretentiosi. In 1994, cand am inceput sa activez pe piata imobiliara, oamenii cumparau orice. Atunci, ca broker imobiliar, puteai sa faci o vanzare pe zi. Era o piata noua, la inceput, oamenii cumparau peste tot, pentru ca locuintele erau si foarte ieftine. Pe masura ce a trecut timpul, au devenit din ce in ce mai pretentiosi, s-a inmultit si oferta.

     

    RAZVAN STROESCU: Lucrurile s-au mai schimbat, e adevarat. Am mai iesit prin Europa si am vazut ce se intampla afara. Am devenit mai pretentiosi. E adevarat si ca foarte multi dezvoltatori si investitori vin aici si intreaba: „Ce-i cu suprafetele astea la voi? Voi aveti bani multi? Trei camere la 130 de metri patrati? Cine cumpara asa ceva? Si cat costa? 2.000 de euro pe metrul patrat? Dar voi ce salarii aveti? A, aveti masini frumoase, aveti bani“.