La drum de seara

In decembrie 2005, Dragos Petrescu si echipa lui inaugurau restaurantul City Grill din centrul istoric al Bucurestiului, cu o petrecere de epoca, sub sloganul „Noi deschidem zona“. „Stiam ca in anul urmator vom prelua si Carul cu Bere si vom avea un numar de locuri important in centrul istoric“, spune acum Daniel Mischie, directorul de dezvoltare care coordoneaza lantul de restaurante City Grill.

Desi la momentul respectiv multa lume se intreba ce vor face cei de la Totter Prim (firma la care sunt actionari Dragos Petrescu si alti cativa oameni de afaceri) cu un restaurant atat de mare (de 200 de locuri) intr-o zona lipsita de investitii precum Lipscaniul, rezultatele i-au surprins chiar si pe investitori. „Dupa primul an de functionare, restaurantul de pe Lipscani atrage venituri egale cu cel mai bun restaurant al nostru, cel din Primaverii, si a contribuit semnificativ la cifra de afaceri de 4,5 milioane de euro pentru anul trecut“, spune Mischie.

Dupa investitia din 2005 in restaurantul City Grill (de aproximativ 300.000 de euro), Dragos Petrescu a mai investit in jur de 1,5 milioane de euro pentru a restaura si relansa pe piata restaurantul Carul cu Bere. Desi investitia de aici pare foarte mare la prima vedere pentru un restaurant, recuperarea a inceput deja sa se produca din primele luni de functionare (restaurantul avand un plan de amortizare pe patru ani): deschis din octombrie 2006, restaurantul a atras pana la sfarsitul anului trecut venituri de 650.000 de euro, „in conditiile in care fostul proprietar castiga 200.000 de euro pe an“, dupa cum spune Daniel Mischie. Pentru anul acesta, investitorii asteapta de la Carul cu Bere venituri de peste 2,5 milioane de euro. Cei de la Totter Prim sunt deocamdata singurii care au intrat cu mai mult de o investitie in centrul istoric (avand in ambele restaurante aproximativ 650 de locuri, valoare ce creste vara la 830 de locuri). Majoritatea restaurantelor si a cafenelelor deschise acolo sunt investitii in cate un restaurant sau o cafenea care nu fac parte dintr-un lant.

Una dintre investitiile facute anul trecut este cea a lui Theo Constantinescu, un bucatar care a lucrat ani de zile in Belgia. Restaurantul sau, Chocolat, in care a investit 110.000 de euro, este un mix intre cofetarie, brutarie si bucatarie frantuzeasca. Tot cu nume frantuzesc, dar cu bucatarie internationala, este si restaurantul Charme, de asemenea deschis anul trecut, unde investitia a fost mai mare, de peste 150.000 de euro. Restaurantul are doua niveluri, iar o parte importanta a investitiei a mers catre renovarea cladirii, spun reprezentantii restaurantului. Multe din investitiile din centrul istoric sunt construite pe mai multe niveluri, una din explicatii fiind chiria inca mica a spatiilor, raportat la amplasarea ultracentrala. Daca la Amsterdam Café sau la Monaco Lounge amplasarea pe mai multe niveluri inseamna de fapt separarea restaurantului de bar (pentru a crea in fiecare o atmosfera diferita), la Market 8 parterul este o cafenea, iar etajul este un showroom de decoratiuni interioare si haine, fiind deschis cu doi ani in urma de designerul Venera Arapu. „De fapt, in cafenea am incercat sa aratam o mica parte a ceea ce se poate gasi la etaj“, spune Adriana Socol, reprezentantul Market 8, primul concept store din centrul istoric.

Renovarea si amenajarea spatiului este de fapt principala problema a prezentei in centrul istoric, deoarece trebuie ajuns la un consens intre viziunea investitorului si cea a directiei de patrimoniu de la Primarie, care nu permite modificarea cladirii. „De fapt, cand e vorba de cladiri vechi, proiectul de amenajare ti-l dicteaza cladirea“, spune Jerry van Schaik, un om de afaceri olandez care a amenajat pana acum doua cladiri in centrul istoric: pe strada Covaci, unde este amplasat Amsterdam Café, si pe strada Smardan, unde sunt hotelul Rembrandt si bistroul Klein. Van Schaik a investit pana acum aproape doua milioane de euro in centrul istoric, dar „satisfactiile vin si pleaca“, zice el. „Acum sunt multumit de cum merge hotelul Rembrandt, dar de Amsterdam Café nu mai sunt multumit“, spune van Schaik.

Principala problema a Amsterdam Café este, dupa cum spun investitorii, amplasarea pe strada Covaci. Cu trei ani in urma, cand era practic singurul loc care arata bine in centrul vechi, Amsterdam a avut profit. Acum, cand strazile mai circulate – Lipscani, Smardan si Stavropoleos – au barurile si restaurantele lor, lucrurile s-au schimbat. Astfel, desi sunt doar la cativa zeci de metri distanta, atmosfera se schimba la intrarea pe Covaci sau Gabroveni, unde se concentreaza mai toti locatarii fara acte din centrul istoric (in jur de 160 de familii sau 300 de persoane, conform Primariei) si unde se afla cel mai mare numar de cladiri in stare proasta din centrul istoric.

La intrarea pe strada Covaci s-a deschis in urma cu doi ani Monaco Lounge Café, investitorii (grupul Niro, cei care controleaza complexul Europa) fiind incurajati de succesul Amsterdam Café, aflat doar la cativa metri distanta. „Vindem foarte putin aici, deoarece noi am pozitionat restaurantul si lounge-ul avand ca public-tinta persoanele cu venituri mari si foarte mari, iar imposibilitatea accesului cu masina, precum si gratarele facute in fata restaurantului vara de vecini au indepartat clientela pe care o tinteam“, spune Catalin Mihai, reprezentantul restaurantului. In Monaco Lounge Café s-au investit 130.000 de euro, iar planul de recuperare nu a inceput inca.

Specialistii pietei imobiliare sunt insa de parere ca investitorii din centrul istoric nu au de ce sa fie descurajati. „Cei care au cumparat sau au concesionat pe perioade foarte lungi au platit preturi mici si au facut o investitie foarte buna, deoarece zona este rentabila“, spune Robert Teodorescu, directorul departamentului de vanzari rezidentiale al agentiei imobiliare Regatta, precizand ca este una dintre zonele privilegiate ale Bucurestiului. „Cine a investit acum cateva sute de mii de euro in centrul vechi va vinde pe milioane de euro“, spune Teodorescu.

In centrul vechi, preturile de inchiriere variaza intre 8 si 20 de euro pe metrul patrat, iar preturile de vanzare pornesc de la 600 si merg pana la 2.000 de euro pe metrul patrat. „Acestea sunt insa preturile pentru cladirile cat de cat curate si cu titluri clare de proprietate“, spune Gijsbert Huijink, membru fondator al AICI Bucuresti (Asociatia Investitorilor din Centrul Istoric) si partenerul de afaceri al lui Jerry van Schaik. In acest moment, aproximativ o treime din spatii sunt private, o treime sunt in curs de retrocedare, iar o treime apartin inca Primariei, mai spune Gijsbert Huijink.

Desi renovarile fatadelor si pavarea strazilor merg foarte greu, unii dintre investitori au propus parteneriate Primariei. Daniel Mischie, directorul de dezvoltare al City Grill, spune ca din aceasta primavara vor incepe lucrarile pentru refacerea fatadelor, deasupra City Grill si deasupra Carul cu Bere. „Este vorba de o investitie de 1,2 mil. euro pentru renovarea a 800.000 mp de fatada, din care noi vom plati jumatate, iar primaria jumatate“, spune Mischie.

Optimistii cred ca in aproximativ doi ani centrul vechi va fi cu totul schimbat: „Cred ca in doi ani, majoritatea problemelor cu titlurile de proprietate se vor rezolva, iar centrul vechi va incepe sa arate cum arata centrul istoric al tuturor oraselor europene“, crede Mischie, care are incredere in potentialul turistic al zonei, dat fiind ca la Carul cu Bere aproape o treime din clienti sunt turisti.

Din punct de vedere arhitectonic, centrul vechi este mai mult decat acel cerc descris acum de barierele care ingradesc accesul masinilor. Multi investitori care nu au gasit un spatiu in acest perimetru au preferat spatii care se bucura atat de proximitatea centrului istoric, dar si de posibilitatea accesului cu masina. Inchirierea lor a fost mai scumpa decat a unui spatiu de pe Stavropoleos sau Lipscani.

Cele mai bune exemple sunt cafenelele si restaurantele care s-au deschis in zona Universitatii, ai caror investitori considera ca si ei sunt prezenti, de fapt, in centrul istoric. „Dat fiind ca a trebuit sa respect foarte multe cerinte ale Directiei de patrimoniu cand am renovat cladirea si dat fiind ca de la noi se merg trei minute pana pe Lipscani, inseamna ca suntem in centrul vechi“, spune Miki Highbloom, proprietarul Cremcaffe. Tudor Dragomir Niculescu, proprietarul cafenelelor Turabo, a deschis o cafenea peste drum de Highbloom. „Am cautat spatiu in centrul vechi, nu am gasit, dar ma bucur ca l-am gasit pe acesta: este langa Universitate si aproape de multe sedii de companii“, spune Niculescu. Miile de persoane care vin sa se distreze sau sa se relaxeze in centrul istoric au crescut mult potentialul de business al zonei. Daca la inceputul anilor 2000, centrul istoric era un punct negru pe harta Bucurestiului, acum este un loc de unde se castiga anual 23 de milioane de euro. Deocamdata, spun investitorii si agentii imobiliari. Si aceasta deoarece mai putin de o treime din posibilitatile de exploatare a zonei sunt folosite. „Noi dorim ca in centrul vechi sa fie un mix de investitii, cu magazine, spatii de birouri, apartamente, care sa faca zona atractiva atat ziua, cat si noaptea“, spune Gijsbert Huijnik. Acesta crede ca, daca lucrurile vor continua la fel (lipsa investitiilor in infrastructura si tolerarea familiilor care stau ilegal in zona), in doi ani centrul istoric va fi o zona moarta ziua, dar cu multe activitati nocturne. Or, potentialul este mult mai mare.