Anuntat ca unul din pilonii de baza ai programului de lupta
impotriva crizei economice, programul Prima Casa a dus la o animare
a pietei rezidentiale. Din pacate, doar atat. Pana la inceputul
lunii februarie, circa 13.800 de cumparatori obtinusera garantarea
unui credit pentru achizitionarea unei locuinte, potrivit datelor
comunicate de catre Fondul National de Garantare a Creditelor
pentru IMM (FNGIMM).
Majoritatea locuintelor in cauza nu reprezinta insa constructii
de la zero sau recent finalizate, iar acesta e unul dintre
aspectele semnalate de catre dezvoltatori, consultanti imobiliari
sau constructori deopotriva: gandit ca un program de stimulare a
constructiilor noi, Prima Casa a dus de fapt la intensificarea
tranzactiilor cu apartamente vechi, inclusiv din cauza pretului mai
mic al acestora comparativ cu cel al locuintelor noi. Deplasarea
centrului de greutate spre constructiile noi a fost considerata
deci de actorii pietei imobiliare ca o modificare necesara a
programului, iar aceasta modificare, potrivit graficului asumat de
catre autoritati, ar trebui sa fie pusa in practica incepand cu
jumatatea lunii februarie.
Lucrurile nu sunt insa atat de simple pe cat par. “Cu exceptia
caselor, constructiile noi nu pot fi stimulate, deoarece este
foarte greu sa se finanteze direct clientii pentru apartamente
intr-un bloc nou”, considera Ionut Bordei, directorul
departamenteului rezidential din cadrul CBRE Eurisko. “Asta s-ar
putea face daca avem toti clientii odata – ceea ce este visul
oricarui dezvoltator, dar e in acelasi timp SF. Oricum, s-ar putea
rezolva daca banii din credit vin pe parcursul constructiei, nu la
sfarsit; altfel nu se poate rezolva problema finantarii blocului”,
adauga Bordei.
Problema semnalata de consultantul imobiliar, dar si de alti
consultanti si reprezentanti ai dezvoltatorilor este ca o finantare
bancara pentru achizitia unei locuinte noi se acorda, de regula,
atunci cand proprietatea poate fi intabulata, adica atunci cand
constructia este deja intr-un stadiu avansat. Pana la acel punct,
dezvoltatorul trebuie sa construiasca folosind fondurile proprii si
un avans platit de cumparator, avans care este mai redus decat cel
acordat in cazul unui credit ipotecar clasic. Chiar si asa,
Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, afirma
ca “in acest moment, dezvoltatorii sunt fericiti si cu un avans mic
si cu o promisiune de garantare a imprumutului”.
O alta neclaritate legata de modalitatile prin care ar putea fi
stimulata achizitia de locuinte noi tine de faptul ca acordarea
imprumutului se face dupa instaurarea unei ipoteci de gradul I pe
locuinta ce urmeaza a fi achizitionata, care este insa deja
ipotecata de catre banca care finanteaza dezvoltatorul proiectului.
Consultantii imobiliari spun insa ca aceasta problema are o
rezolvare mai usoara, bancile ce finanteaza clientii final fiind
dispuse sa accepte, pentru cateva zile, o ipoteca de rang II.
O alta cerinta venita dinspre piata imobiliara este legata de
majorarea plafonului de garantare, variantele luate in calcul de
catre autoritati fiind cuprinse intre 70.000 si 100.000 de euro,
fata de 60.000 in prezent. “O crestere a plafonului la 80.000 de
euro sau chiar mai mult ar debloca si segmentul de apartamente cu
trei camere, nu doar cele de garsoniere si doua camere”, spune
Laurentiu Plosceanu, presedinte al Asociatiei Romane a
Antreprenorilor din Constructii (ARACO).
Cresterea plafonului de garantare ar putea avea insa si un efect
nedorit pentru potentialii cumparatori: o scumpire apartamentelor
din segmentul locuintelor vechi si cel putin o oprire a scaderii la
preturile apartamentelor noi, in contextul in care multi
dezvoltatori au incercat, in ultimele luni, sa reduca preturile
astfel incat sa se apropie cat mai mult de suma garantata de catre
stat.
Leave a Reply