BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

De ce în poze proiectele imobiliare sunt pline de spaţii verzi, dar în realitate acestea ajung suprafeţe betonate

Spaţiile verzi, copacii şi iarba necesită mentenanţă, sisteme de irigaţii şi investiţii alături de personal specializat pentru aceste operaţiuni, motiv pentru care acestea aduc după sine şi cheltuieli suplimentare pentru cei care de cele mai multe ori au deja un credit de achitat pentru locuinţă. De partea cealaltă, presiunea pe cost determină dezvoltatorii să utilizeze „intensiv” terenul, care ajunge ocupat de alei, locuri de parcare şi clădiri, astfel încât costul final să fie unul mai mic. Pe de altă parte, oamenii doresc să aibă spaţii verzi, dar nu doresc să plătească pentru ele – urmărind tendinţa celor din blocurile vechi. Din acest motiv, unele proiecte sunt prevăzute cu spaţii verzi care însă ulterior nu sunt menţinute în stare bună şi ajung zone cu pământ uscat.

„Clienţii nu sunt dispuşi să plătească pentru mentenanţa spaţiilor verzi. Putem observa în cadrul proiectelor finalizate că zonele verzi au fost lăsate în paragină. Unii dezvoltatori ajung să restrângă spaţiile verzi deoarece este mai ieftin să ai un loc de parcare în exterior, decât în subteran. Şi pentru a primi avizul de la Comisia de Trafic şi recepţia la sfârşitul lucrărilor, trebuie să faci dovada realizării numărului necesar de locuri de parcare”, a spus Antoanela Comşa, director general al subsidiarei locale a companiei spaniole de dezvoltare imobiliară Gran Via şi preşedinte al AREI (Asociaţia Investitorilor Străini în Real Estate). Ea a subliniat faptul că „procentul spaţiilor verzi trebuie să fie de 30% în cadrul proiectelor. Noi le-am realizat în cadrul celor dezvoltate de Gran Via, sau urmează să le realizăm până la finalizarea proiectelor. Investiţia este în jur de 100 de euro pe metru pătrat. Excepţie face parcul de 5.000 mp pe care urmează să îl realizăm până la sfârşitul proiectului Gran Via Park, unde costul va fi de aproximativ 250 euro/mp.

Potrivit analiştilor din piaţă, sunt şi dezvoltatori care promit locuri de parcare, însă ulterior acel teren este transformat în suprafaţă verde deoarece nu toţi cei care cumpără apartamente cumpără şi locuri de parcare. În acest caz, problema este şi mai gravă în cazul clădirilor de birouri, unde dezvoltatorii construiesc locuri de parcare la subteran, investind sume mai mari în structura clădirii, pentru ca ulterior acestea să rămână neînchiriate din cauza costului considerat de unii prea mare. „Influenţa spaţiilor verzi s-a simţit doar în proiectul Gran Via Park, unde se ştia la început de viitorul parc privat. În celelalte proiecte, inclusiv Aviaţiei Apartments, clienţii nu s-au interesat de zonele verzi”, a spus Antoanela Comşa. În acest caz, spaţiile verzi urmează a fi cedate către asociaţiile de proprietari, ce ar trebui să se ocupe de mentenanţa acestora.

În cazul proiectelor din sudul Bucureştiului, accentul cade de multe ori pe componenta preţului, atât în ceea ce priveşte investiţia cât şi mentenanţa ulterioară a spaţiilor, clienţii nu întotdeauna dorind să plătească lunar în plus pentru a menţine gazonul în stare optimă.
În cazul proiectului Cartierul Solar din zona Metalurgiei, din suprafaţa lotului de 48.000 mp, parcul interior reprezintă circa 14.000 mp, sau 30% din total.

Potrivit dezvoltatorului, investiţia în amenajare a fost de circa 500.000 de euro, luând în calcul iarba, copacii, gardul viu şi aleile pietonale plus un loc de joacă pentru copii.

„Spaţiile verzi au fost construite înainte de începerea construcţiei blocurilor şi nu au suferit modificări, ci chiar s-au extins zonele din jurul blocurilor. Campaniile de promovare realizate au pus accent pe existenţa spaţiilor verzi şi estimăm că 80% dintre actualii clienţi au cumpărat datorită acestora”, observă Adrian Rus, director de marketing şi vânzări pentru Cartierul Solar. Mentenanţa spaţiilor verzi are un cost lunar, indiferent de sezon, între 1.000 şi 2.000 de euro, dar variază în funcţie de lucrări. „Acum costul de mentenanţă se împarte la locatarii mutaţi în cartier, circa 600, şi sunt vândute 846 de apartamente din totalul de 963, astfel încât la final, când toţi se vor muta, costul mentenanţei va scădea”, a spus Adrian Rus.

La extremitatea cealaltă, în proiectele One United, unde cel mai ieftin apartament pleacă de la circa 80.000 de euro, iar cel mai scump, penthouse-ul de la ultimul etaj, ajunge la câteva milioane de euro, se investesc sute de mii de euro în amenajarea spaţiilor verzi, pentru a fi în ton cu zona din jurul parcului Herăstrău.

„Spre exemplu, One Floreasca City este unul dintre cele mai mari proiecte de regenerare urbană din zona centrală a Bucureştiului. Întreg proiectul va fi construit pe un teren de 2,8 hectare, din suprafaţa căruia 30% vor reprezenta spaţiile verzi. În plus, vor fi amenajate alei pietonale, zone de relaxare şi un loc de joacă pentru copii”, a adăugat Victor Căpitănu, acţionar şi fondator al One United Properties. El a subliniat că în fiecare proiect investiţiile în spaţiile verzi se ridică la câteva sute de mii de euro.

În cazul Forte Partners, dezvoltatorul condus de Geo Mărgescu spune că în cazul proiectului rezidenţial Aviaţiei Park, în care au investit 37 mil. euro, spaţiile verzi reprezintă peste 50% din suprafaţa proiectului. Din cei 15.000 de metri pătraţi de teren, numai 3.700 metri pătraţi vor fi ocupaţi de amprenta celor patru clădiri.

„Clienţii pentru apartamentele din Aviaţiei Park caută locuinţe din segmentul medium-high şi sunt, în mare parte, manageri de nivel mediu şi de top, familii cu unul sau doi copii, investitori tineri care au achiziţionat unul dau două apartamente şi proprietari de portofolii de real estate. Clienţii din această categorie sunt foarte interesaţi de existenţa spaţiilor verzi din ansamblul rezidenţial, acestea reprezentând unul dintre criteriile principale în decizia de cumpărare, pe lângă preţ şi localizare”, a spus Geo Mărgescu, CEO şi cofondator al Forte Partners.

Valentin Morar, CEO al Wallberg Properties, spune că în cazul proiectelor sale, procentul spaţiilor verzi este între 25 şi 35%, în funcţie de teren şi proiect, iar investiţiile în acestea variază de la 50 până la 120-140 de euro/mp, cum a fost cazul în proiectul Arad Plaza de 1.400 mp. El a subliniat că în ceea ce priveşte mentenanţa, sistemul de irigaţii este cel care urcă ulterior costul.

Dar sunt dispuşi clienţii să achite costul? „Depinde. O bună parte din clienţi înţeleg rolul spaţiilor verzi şi faptul că întreţinerea lor costă. Însă avem şi surprize. Pentru întreţinerea unei terase de 20 mp, costurile pot ajunge la aproximativ 200 de lei pe lună şi sunt clienţi care nu sunt dornici să îşi asume acest efort financiar”, a explicat Valentin Morar. Grupul de companii imobiliare Wallberg Properties, controlat de antreprenorul arădean Valentin Morar, a încheiat anul trecut cu venituri de peste 18 mil. euro, dezvoltatorul bifând cu succes livrarea a două proiecte în Arad şi a unui proiect în Braşov, însumând peste 30.000 de metri pătraţi.

În cazul Estic Park suprafaţa verde ajunge la circa 40% din totalul lotului de 50.000 mp, iar dezvoltatorul a investit 600.000 de euro în zone de parc şi relaxare.

„Influenţa spaţiilor verzi este foarte mare când vine vorba de decizia de achiziţie deoarece oamenii sunt atraşi de un stil de viaţă şi de un concept integrat, nu doar de metrii pătraţi”, a spus Alina Verdeaţă, managing director, Green Alley, agent exclusiv Estic Park. În acest caz, costurile acestora sunt de circa 5% din costurile de întreţinere lunară – iar media întreţinerii lunare se situează în jurul valorii de 20 euro/mp – aceste costuri fiind angajate şi controlate direct de către asociaţia de proprietari, potrivit datelor dezvoltatorului, care subliniază că în acest caz clienţii sunt dispuşi să plătească pentru mentenanţa acestora.

O altă alternativă a spaţiilor verzi este aceea ca pe lângă iarbă să se opteze şi pentru copaci, care în timp vor ajuta la eficientizarea energetică a clădirilor, prin umbrirea acestora şi implicit prin consumul mai redus al aparatelor de aer condiţionat pe timp de vară.

„Am ales special arbori care vor devansa clădirea, care vor «masca» imobilul în 7-10 ani. Sistemul de irigare va fi conectat la un puţ pentru a controla costurile complexului, dezvoltatorul ţinând cont de nevoile locatarilor pe termen lung, costuri de apă şi întreţinere”, a spus John Cuşa, business development director la Străuleşti Lac Alfa, dezvoltatorul Atria Urban Resort. El a subliniat că media pe apartament va fi de circa 40-45 de lei. Prima fază a proiectului dezvoltat în nord-vestul Bucureştiului va aloca 40% din suprafaţa totală spaţiilor verzi şi aleilor pietonale. Investiţiile în amenajări se ridică la circa 200.000 – 250.000 de euro în prima fază. Dezvoltatorii au subliniat că pentru a maximiza suprafeţele verzi şi impactul redus, nu au construit clădiri de şase etaje în formă de E, ci clădiri în formă de U de patru etaje.

„Vizita este decisivă în momentul achiziţiei. Când se vizitează locaţia, există reacţia de surprindere, având în vedere spaţiile libere şi înălţimea redusă a clădirilor”, a subliniat John Cuşa. Pe măsură ce proiectul este mai departe de centru, cu atât suprafaţa verde promovată de dezvoltator este mai mare.

Ahmet Buyukhanli, preşedintele Opus Land Residential Development, cel care dezvoltă proiectul din partea de nord a Capitalei, lângă şoseaua de centură, spune că aproximativ 50% din suprafaţa Cosmopolisului este destinată zonelor verzi şi facilităţilor din cadrul complexului, proiectul fiind conceput de la bun început şi construit ca un mic oraş. În cadrul proiectului există două parcuri cu o suprafaţă însumată de 10.000 de metri pătraţi în care sunt amenajate şi locuri de joacă pentru copii, peste 20 de piscine, plajă pe malul lacului, terenuri de sport şi alte spaţii de relaxare.

„Investiţiile derulate în dezvoltarea şi amenajarea de spaţii verzi sunt de ordinul sutelor de mii de euro si dacă adăugăm şi investiţiile aferente facilităţilor (strip mall, piscine, plajă, zone de relaxare) putem vorbi de sume de ordinul milioanelor de euro. Până în prezent, în dezvoltarea Cosmopolis au fost investite în total peste 300 mil. euro”, a subliniat Ahmet Buyukhanli. În ceea ce priveşte costul pentru cei care locuiesc acolo, taxa lunară de întreţinere se situează între 50 şi 80 de euro, în funcţie de tipul de locuinţă şi de suprafaţa acesteia, şi include totalitatea serviciilor de administrare ale ansamblului, care cuprind nu numai întreţinerea spaţiilor verzi, dar şi întreţinerea spaţiilor comune, iluminatul stradal, serviciul de pază al proiectului, deszăpezirea, întreţinerea spaţiilor de relaxare – spre exemplu a piscinelor – precum şi consumul individual de apă.

„Cumpărătorii sunt dispuşi să plătească taxa de întreţinere dacă observă că un proiect oferă cu adevărat un număr ridicat de facilităţi, la un nivel calitativ bun, iar cuantumul acestei sume vs. multitudinea de servicii incluse reprezintă unul dintre criteriile de decizie pentru cumpărătorii unei locuinţe în cadrul Cosmopolis”, a spus preşedintele Opus.
Suprafeţele verzi aproape de centrul de business al Bucureştiului implică costuri mai mari de achiziţie, în condiţiile în care doar dezvoltatorii din segmentul superior mizează pe acestea.

March 15, 2019
Airbnb vs chirie: ce este mai profitabil?

România a atras anul trecut peste 12 milioane de turişti, fiind cel mai bun an din 1990 încoace din acest punct de vedere, potrivit Institutului Naţional de Statistică. Capitala a depăşit pragul de 2 milioane de turişti anul trecut, iar odată cu ei a crescut şi numărul de hoteluri. Capacitatea de cazare a Bucureştiului aproape că s-a triplat în ultimii 15 ani. Dacă în 2000 erau 7.422 de locuri de cazare, în prezent sunt de aproape trei ori mai multe (în jur de 20.000). |n aceşti ani au apărut atât hoteluri noi, cât şi multe apartamente care funcţionează în regim hotelier, fiind clasificate ca hosteluri sau închiriate prin Airbnb. Bucureştiul a devenit o ţintă de city break de vacanţe atât pentru români, cât şi pentru străini.

Mădălin Pop este una dintre persoanele care s-au gândit să-şi închirieze o proprietate pentru a obţine un venit în plus. Ideea i-a venit când se uita după un spaţiu de cazare în urmă cu patru ani în Copenhaga. ”Am reuşit să găsesc un apartament perfect pentru ce aveam nevoie la acel moment şi m-am gândit că şi eu aş putea introduce în acest sistem o mansardă, care se afla în casa unde avem birourile afacerii de familie“, spune el.

Mădălin Pop trăieşte în Braşov, unde are două locuinţe listate pe Airbnb, şi a primit distincţia de ”superhost“, ce îi asigură o vizibilitate mai mare şi, drept urmare, şi mai mulţi clienţi.

Livia Radu este antreprenoare, cu experienţă în real estate şi în management; şi ea a vrut să încerce modelul de business Airbnb. A început în vara anului trecut cu o proprietate în centrul vechi şi acum a ajuns la cinci şi la statutul de ”superhost“. ”Cel mai important pentru o afacere în sistem Airbnb este locaţia. În Bucureşti, cel mai bine se mişcă centrul vechi. Am avut un apartament care nu era central şi în iarnă am mers pe pierdere cu el, am renunţat la proprietate“, spune Livia Radu.

În acest moment, preţul pe noapte al celor două locuinţe deţinute de braşovean începe de la 159 de lei, iar Pop consideră că este ”o afacere profitabilă deoarece costurile de întreţinere şi funcţionare sunt mici“. În cazul mansardei nu a existat o investiţie iniţială, pentru că spaţiul era deja amenajat, astfel pentru acest spaţiu a făcut câteva modificări decorative şi a cumpărat electrocasnice. ”Cea mai nouă locaţie, Sunset Cottage, pe care am finalizat-o în vara anului 2016, este o veche căsuţă aflată în aceeaşi curte cu mansarda. Din cauză că era o casă relativ veche, investiţia cu renovarea ei şi amenajarea grădinii cât şi a interioarelor ne-au costat peste 10.000 euro, investiţie pe care am estimat că o vom recupera în aproximativ doi ani“, spune Mădălin Pop.

O garsonieră centrală în Bucureşti se poate închiria în mod tradiţional cu 300-400 de euro pe lună, este de părere Livia Radu, care adaugă că prin Airbnb se poate câştiga chiar mai bine; pentru aceeaşi locuinţă ”închiriată cu 20-25 de euro pe noapte, cu un grad de ocupare de 60-70%, câştigi cam 550 de euro“. Totuşi, cei 150 de euro în plus nu sunt un profit net deoarece intervin costuri de curăţenie, de spălare a lenjeriilor şi trebuie plătită o persoană pentru primirea oaspeţilor. ”Dacă te ocupi tu de primirea clienţilor, atunci trebuie să renunţi la jobul tău deoarece, în general, check in-urile se fac între 12 şi 14“, crede antreprenoarea.

”Am pornit businessul acesta având experienţă în real estate şi în management HoReCa şi în mare am avut know-how-ul pentru a-l face să crească şi să aducă profit, totuşi nu consider Airbnb o afacere satisfăcătoare până acum, după opt luni de activitate. Există un profit, dar nu este cel aşteptat“, spune Livia Radu.

Mihai, o altă gazdă din Bucureşti, al cărui nume a fost schimbat pentru a-i păstra anonimatul dorit, spune că închirierea prin Airbnb este mai rentabilă decât închirierea tradiţională. ”|n loc de 200 de euro net lunar pentru închirierea tradiţională, avem în medie cam 500 de euro, din care trebuie scăzute însă utilităţile şi întreţinerea, 150-200 de euro, şi curăţenia“, spune el. Mihai consideră totuşi că avantajul cel mai mare este că nu trebuie să revinvestească în locuinţă la fel de mult ca în cazul unor chiriaşi tradiţionali. ”Plus, sistemul de rating îi stimulează pe clienţi să fie grijulii cu locuinţa.“

El a început să închirieze prin Airbnb în urmă cu câţiva ani. ”Aveam locuinţa disponibilă şi am fost încântat de noua posibilitate de închiriere. Prin Airbnb ai un control mai precis asupra locuinţei faţă de varianta de închiriere tradiţională, cu poveştile clasice despre chiriaşi care abuzează de locuinţă sau care sunt rău-platnici. Ai posibilitatea de a o retrage de la inchiriere pentru perioade determinate, iar rentabilitatea este ceva mai mare“, spune Mihai.

Achiziţia unui imobil pentru închiriere este o afacere veche. Apartamentele din zona centrală sau semicentrală, cele situate aproape de centre comerciale şi de birouri atrag cele mai bune randamente, respectiv valoare a chiriilor în raport cu valoarea de achiziţie. |n timp ce zonele centrale atrag cele mai mari venituri din chirii, raportat la preţul apartamentelor acestea nu reprezintă neapărat cea mai bună investiţie, fără a lua în calcul aprecierea în timp a imobilului.

Cel mai mare randament (de 8,5%) este înregistrat de locuinţele din cartierul bucureştean Dristor, iar investiţia de 78.000 de euro (cât este în medie preţul de achiziţie al unui apartament cu două camere) ar urma să fie amortizată în mai puţin de 12 ani, potrivit datelor imobiliare.ro şi calculelor ZF. Datele iau în calcul o chirie lunară medie de 550 de euro. De partea cealaltă, cele mai mari venituri din chirii în cazul unui apartament nou sunt generate de cele din cartierul Dorobanţi, unde preţul mediu de achiziţie la două camere este de 176.000 de euro, iar chiria aproape 800 de euro lunar. |nsă, deşi chiria este cea mai mare, investiţia în apartament se poate amortiza în peste 18 ani, luând în calcul strict venitul din chirie, nu şi din posibila apreciere în timp. Nested, agenţie imobiliară din Londra, a realizat Real Estate Return on Investment Index, pentru a vedea în ce oraşe investiţia în imobiliare este cea mai rentabilă.

Aşadar potrivit cercetării realizate de Nested, Bucureştiul se află pe locul 10 în topul celor mai rentabile investiţii, exemplificând faptul că o locuinţă cu trei camere se vinde în medie cu 157.966 de euro, iar chiria lunară, în medie, ar fi de 601 euro, ceea ce ar însemna că investitorul şi-ar recupera suma în 263 de luni (aproape 22 de ani). Totuşi, proprietarul ar putea să-şi recupereze suma mai rapid prin închirierea locuinţei pe Airbnb. Potrivit Nested, chiria lunară pentru o locuinţă cu 3-4 camere pe Airbnb este de 3.441 de euro, ceea ce ar însemna o recuperare a investiţiei în 46 de luni (aproape 4 ani). ”Oraşele turistice precum Braşov sau Sibiu cred că merg mai bine ca Bucureştiul. Cei care vin în Capitală văd Casa Poporului, Muzeul Satului, centrul vechi, apoi fac excursii la Peleş şi la Bran. Airbnb merge cel mai bine în ţări turistice cum sunt Marea Britanie, Turcia, Grecia, Italia, Spania“, este de părere Livia Radu.

Cel mai rentabil oraş pentru investiţie în imobiliare ar fi, potrivit sursei citate, Durban (Africa de Sud), unde o locuinţă cu trei camere costă în medie 88.400 de dolari, iar suma ar fi recuperată în 167 de luni (în regim de chirie normală) şi în doar 18 luni prin Airbnb, unde chiria pentru un apartament cu 3-4 camere ar fi de 4.967 de dolari.

”Le recomand Airbnb persoanelor care deja deţin o proprietate. Câştigul poate fi mai mare dacă te ocupi tu de una-două proprietăţi; astfel, în loc să faci 500-550 de euro pe lună prin închiriere tradiţională, poţi să câştigi 700-900 de euro. Şi ca să-ţi fie mai uşor, trebuie gândit un sistem de primire a oaspeţilor care să nu presupună prezenţa ta“, spune Livia Radu, care atrage atenţia că deşi venitul este mai mare prin platforma online, şi efortul depus este mai mare faţă de închirierea normală.

Investitorii care se ocupă de mai mult timp de închiriere prin Airbnb spun că este bine să ai cât mai multe proprietăţi. ”Dar dacă ai 30 de proprietăţi, trebuie să angajezi 3-4 persoane pentru a face curăţenie şi nu mai poţi lasa una singură să se ocupe de primirea clienţilor, ci îţi trebuie 2-3 persoane, pe care trebuie să le plăteşti cu 1.500-2.000 de lei, sau un sistem bine pus la punct de self-check-in. Venitul creşte progresiv, dar nu suficient“, explică antreprenoarea.

”Acum câţiva ani, preţurile pe Airbnb erau mai mari. Cred că va continua tendinţa de aliniere a pieţei de închiriere pe termen scurt la piaţa tradiţională, pe măsura ce tot mai multe locuinţe intră în oferta locală Airbnb şi a altor platforme similare“, consideră Mihai.

Cine foloseşte Airbnb în România? Turiştii care se cazează prin Airbnb sunt tineri, până în 40 de ani, deopotrivă români cât şi străini. |n mod tradiţional, perioadele cele mai aglomerate pentru închirierile în regim Airbnb sunt de la începutul lui mai până în noiembrie, dar variază în funcţie delocul apartamentului. De exemplu, pentru Mădălin Pop din Braşov, cel mai mare grad de ocupare este pe timpul verii şi iernii.

”Câteodată turiştii au cereri mai mari decât ca la hotel: cineva s-a plâns că lenjeria mirosea a detergent, altul că nu avem cuptor cu microunde sau altcineva s-a plâns că apartamentul nu vine cu parcare personală. Totuşi, majoritatea turiştilor care ne-au trecut pragul au fost foarte drăguţi. Unii şi-au spălat lenjeriile, alţii au şters pe jos, ne-au lăsat sticle de vin, flori drept cadou“, mărturiseşte Livia Radu.

La fel ca şi în cazul Uber şi al altor servicii de tip shared economy, închirierea prin Airbnb nu este complet reglementată. |n acest moment, poţi închiria o locuinţă pe PFA, SRL şi chiar pe persoană fizică, fără să plăteşti taxe, dar rişti să fii reclamat. ”Dacă alegi să funcţionezi ca societate comercială, este mai multă bătaie de cap, însă pe termen lung este mai OK, pentru că poţi deconta cheltuieli şi poţi emite facturi pentru clienţii care au nevoie. Pentru persoanele fizice care deţin un imobil şi doresc să îl închirieze în regim hotelier ştiu că există o taxă unică care se plăteşte către ANAF. Cunatumul taxei depinde de capacitatea de cazare“, spune Mădălin Pop. ”Autorităţile sunt lăsate în urmă de economia de acces (n.r. shared economy). Dacă ar fi să urmăm legislaţia din domeniul hotelier, am fi sufocaţi în cerinţe pe care clienţii evident nu le doresc sau de care nu se sinchisesc, din moment ce Airbnb merge atât de bine în România şi probabil nimeni nu o face cu aprobare de la numeroasele autorităţi de resort“, explică şi Mihai.

Mădălin Pop îi sfătuieşte pe cei care vor să înceapă o astfel de afacere să fie flexibili, ”deoarece oaspeţii nu ajung niciodată la ora pe care o comunică. Nu de puţine ori am aşteptat câteva ore până ca oaspeţii să ajungă“. Un alt aspect pe care Pop îl consideră esenţial pentru o afacere de succes pe Airbnb este curăţenia locuinţei. ”Spaţiile trebuie să fie impecabile în momentul în care oasptele ia camera în primire.“

”Recomandarea mea pentru cei ce vor să înceapă o asemenea afacere este să se documenteze foarte bine înainte să investească toate economiile sau să-şi pună mari speranţe în profituri senzaţionale. Există costuri pe lângă cele ale întreţinerii locuinţei, care pot fi mai mari decât te aşteptai: curăţenia spaţiului şi a lenjeriilor, necesarul pentru fiecare apartament, uzura, daunele, timpul şi energia implicate“, admite Livia Radu.

April 17, 2018
Airbnb vs chirie: ce este mai profitabil?

România a atras anul trecut peste 12 milioane de turişti, fiind cel mai bun an din 1990 încoace din acest punct de vedere, potrivit Institutului Naţional de Statistică. Capitala a depăşit pragul de 2 milioane de turişti anul trecut, iar odată cu ei a crescut şi numărul de hoteluri. Capacitatea de cazare a Bucureştiului aproape că s-a triplat în ultimii 15 ani. Dacă în 2000 erau 7.422 de locuri de cazare, în prezent sunt de aproape trei ori mai multe (în jur de 20.000). |n aceşti ani au apărut atât hoteluri noi, cât şi multe apartamente care funcţionează în regim hotelier, fiind clasificate ca hosteluri sau închiriate prin Airbnb. Bucureştiul a devenit o ţintă de city break de vacanţe atât pentru români, cât şi pentru străini.

Mădălin Pop este una dintre persoanele care s-au gândit să-şi închirieze o proprietate pentru a obţine un venit în plus. Ideea i-a venit când se uita după un spaţiu de cazare în urmă cu patru ani în Copenhaga. ”Am reuşit să găsesc un apartament perfect pentru ce aveam nevoie la acel moment şi m-am gândit că şi eu aş putea introduce în acest sistem o mansardă, care se afla în casa unde avem birourile afacerii de familie“, spune el.

Mădălin Pop trăieşte în Braşov, unde are două locuinţe listate pe Airbnb, şi a primit distincţia de ”superhost“, ce îi asigură o vizibilitate mai mare şi, drept urmare, şi mai mulţi clienţi.

Livia Radu este antreprenoare, cu experienţă în real estate şi în management; şi ea a vrut să încerce modelul de business Airbnb. A început în vara anului trecut cu o proprietate în centrul vechi şi acum a ajuns la cinci şi la statutul de ”superhost“. ”Cel mai important pentru o afacere în sistem Airbnb este locaţia. În Bucureşti, cel mai bine se mişcă centrul vechi. Am avut un apartament care nu era central şi în iarnă am mers pe pierdere cu el, am renunţat la proprietate“, spune Livia Radu.

În acest moment, preţul pe noapte al celor două locuinţe deţinute de braşovean începe de la 159 de lei, iar Pop consideră că este ”o afacere profitabilă deoarece costurile de întreţinere şi funcţionare sunt mici“. În cazul mansardei nu a existat o investiţie iniţială, pentru că spaţiul era deja amenajat, astfel pentru acest spaţiu a făcut câteva modificări decorative şi a cumpărat electrocasnice. ”Cea mai nouă locaţie, Sunset Cottage, pe care am finalizat-o în vara anului 2016, este o veche căsuţă aflată în aceeaşi curte cu mansarda. Din cauză că era o casă relativ veche, investiţia cu renovarea ei şi amenajarea grădinii cât şi a interioarelor ne-au costat peste 10.000 euro, investiţie pe care am estimat că o vom recupera în aproximativ doi ani“, spune Mădălin Pop.

O garsonieră centrală în Bucureşti se poate închiria în mod tradiţional cu 300-400 de euro pe lună, este de părere Livia Radu, care adaugă că prin Airbnb se poate câştiga chiar mai bine; pentru aceeaşi locuinţă ”închiriată cu 20-25 de euro pe noapte, cu un grad de ocupare de 60-70%, câştigi cam 550 de euro“. Totuşi, cei 150 de euro în plus nu sunt un profit net deoarece intervin costuri de curăţenie, de spălare a lenjeriilor şi trebuie plătită o persoană pentru primirea oaspeţilor. ”Dacă te ocupi tu de primirea clienţilor, atunci trebuie să renunţi la jobul tău deoarece, în general, check in-urile se fac între 12 şi 14“, crede antreprenoarea.

”Am pornit businessul acesta având experienţă în real estate şi în management HoReCa şi în mare am avut know-how-ul pentru a-l face să crească şi să aducă profit, totuşi nu consider Airbnb o afacere satisfăcătoare până acum, după opt luni de activitate. Există un profit, dar nu este cel aşteptat“, spune Livia Radu.

Mihai, o altă gazdă din Bucureşti, al cărui nume a fost schimbat pentru a-i păstra anonimatul dorit, spune că închirierea prin Airbnb este mai rentabilă decât închirierea tradiţională. ”|n loc de 200 de euro net lunar pentru închirierea tradiţională, avem în medie cam 500 de euro, din care trebuie scăzute însă utilităţile şi întreţinerea, 150-200 de euro, şi curăţenia“, spune el. Mihai consideră totuşi că avantajul cel mai mare este că nu trebuie să revinvestească în locuinţă la fel de mult ca în cazul unor chiriaşi tradiţionali. ”Plus, sistemul de rating îi stimulează pe clienţi să fie grijulii cu locuinţa.“

El a început să închirieze prin Airbnb în urmă cu câţiva ani. ”Aveam locuinţa disponibilă şi am fost încântat de noua posibilitate de închiriere. Prin Airbnb ai un control mai precis asupra locuinţei faţă de varianta de închiriere tradiţională, cu poveştile clasice despre chiriaşi care abuzează de locuinţă sau care sunt rău-platnici. Ai posibilitatea de a o retrage de la inchiriere pentru perioade determinate, iar rentabilitatea este ceva mai mare“, spune Mihai.

Achiziţia unui imobil pentru închiriere este o afacere veche. Apartamentele din zona centrală sau semicentrală, cele situate aproape de centre comerciale şi de birouri atrag cele mai bune randamente, respectiv valoare a chiriilor în raport cu valoarea de achiziţie. |n timp ce zonele centrale atrag cele mai mari venituri din chirii, raportat la preţul apartamentelor acestea nu reprezintă neapărat cea mai bună investiţie, fără a lua în calcul aprecierea în timp a imobilului.

Cel mai mare randament (de 8,5%) este înregistrat de locuinţele din cartierul bucureştean Dristor, iar investiţia de 78.000 de euro (cât este în medie preţul de achiziţie al unui apartament cu două camere) ar urma să fie amortizată în mai puţin de 12 ani, potrivit datelor imobiliare.ro şi calculelor ZF. Datele iau în calcul o chirie lunară medie de 550 de euro. De partea cealaltă, cele mai mari venituri din chirii în cazul unui apartament nou sunt generate de cele din cartierul Dorobanţi, unde preţul mediu de achiziţie la două camere este de 176.000 de euro, iar chiria aproape 800 de euro lunar. |nsă, deşi chiria este cea mai mare, investiţia în apartament se poate amortiza în peste 18 ani, luând în calcul strict venitul din chirie, nu şi din posibila apreciere în timp. Nested, agenţie imobiliară din Londra, a realizat Real Estate Return on Investment Index, pentru a vedea în ce oraşe investiţia în imobiliare este cea mai rentabilă.

Aşadar potrivit cercetării realizate de Nested, Bucureştiul se află pe locul 10 în topul celor mai rentabile investiţii, exemplificând faptul că o locuinţă cu trei camere se vinde în medie cu 157.966 de euro, iar chiria lunară, în medie, ar fi de 601 euro, ceea ce ar însemna că investitorul şi-ar recupera suma în 263 de luni (aproape 22 de ani). Totuşi, proprietarul ar putea să-şi recupereze suma mai rapid prin închirierea locuinţei pe Airbnb. Potrivit Nested, chiria lunară pentru o locuinţă cu 3-4 camere pe Airbnb este de 3.441 de euro, ceea ce ar însemna o recuperare a investiţiei în 46 de luni (aproape 4 ani). ”Oraşele turistice precum Braşov sau Sibiu cred că merg mai bine ca Bucureştiul. Cei care vin în Capitală văd Casa Poporului, Muzeul Satului, centrul vechi, apoi fac excursii la Peleş şi la Bran. Airbnb merge cel mai bine în ţări turistice cum sunt Marea Britanie, Turcia, Grecia, Italia, Spania“, este de părere Livia Radu.

Cel mai rentabil oraş pentru investiţie în imobiliare ar fi, potrivit sursei citate, Durban (Africa de Sud), unde o locuinţă cu trei camere costă în medie 88.400 de dolari, iar suma ar fi recuperată în 167 de luni (în regim de chirie normală) şi în doar 18 luni prin Airbnb, unde chiria pentru un apartament cu 3-4 camere ar fi de 4.967 de dolari.

”Le recomand Airbnb persoanelor care deja deţin o proprietate. Câştigul poate fi mai mare dacă te ocupi tu de una-două proprietăţi; astfel, în loc să faci 500-550 de euro pe lună prin închiriere tradiţională, poţi să câştigi 700-900 de euro. Şi ca să-ţi fie mai uşor, trebuie gândit un sistem de primire a oaspeţilor care să nu presupună prezenţa ta“, spune Livia Radu, care atrage atenţia că deşi venitul este mai mare prin platforma online, şi efortul depus este mai mare faţă de închirierea normală.

Investitorii care se ocupă de mai mult timp de închiriere prin Airbnb spun că este bine să ai cât mai multe proprietăţi. ”Dar dacă ai 30 de proprietăţi, trebuie să angajezi 3-4 persoane pentru a face curăţenie şi nu mai poţi lasa una singură să se ocupe de primirea clienţilor, ci îţi trebuie 2-3 persoane, pe care trebuie să le plăteşti cu 1.500-2.000 de lei, sau un sistem bine pus la punct de self-check-in. Venitul creşte progresiv, dar nu suficient“, explică antreprenoarea.

”Acum câţiva ani, preţurile pe Airbnb erau mai mari. Cred că va continua tendinţa de aliniere a pieţei de închiriere pe termen scurt la piaţa tradiţională, pe măsura ce tot mai multe locuinţe intră în oferta locală Airbnb şi a altor platforme similare“, consideră Mihai.

Cine foloseşte Airbnb în România? Turiştii care se cazează prin Airbnb sunt tineri, până în 40 de ani, deopotrivă români cât şi străini. |n mod tradiţional, perioadele cele mai aglomerate pentru închirierile în regim Airbnb sunt de la începutul lui mai până în noiembrie, dar variază în funcţie delocul apartamentului. De exemplu, pentru Mădălin Pop din Braşov, cel mai mare grad de ocupare este pe timpul verii şi iernii.

”Câteodată turiştii au cereri mai mari decât ca la hotel: cineva s-a plâns că lenjeria mirosea a detergent, altul că nu avem cuptor cu microunde sau altcineva s-a plâns că apartamentul nu vine cu parcare personală. Totuşi, majoritatea turiştilor care ne-au trecut pragul au fost foarte drăguţi. Unii şi-au spălat lenjeriile, alţii au şters pe jos, ne-au lăsat sticle de vin, flori drept cadou“, mărturiseşte Livia Radu.

La fel ca şi în cazul Uber şi al altor servicii de tip shared economy, închirierea prin Airbnb nu este complet reglementată. |n acest moment, poţi închiria o locuinţă pe PFA, SRL şi chiar pe persoană fizică, fără să plăteşti taxe, dar rişti să fii reclamat. ”Dacă alegi să funcţionezi ca societate comercială, este mai multă bătaie de cap, însă pe termen lung este mai OK, pentru că poţi deconta cheltuieli şi poţi emite facturi pentru clienţii care au nevoie. Pentru persoanele fizice care deţin un imobil şi doresc să îl închirieze în regim hotelier ştiu că există o taxă unică care se plăteşte către ANAF. Cunatumul taxei depinde de capacitatea de cazare“, spune Mădălin Pop. ”Autorităţile sunt lăsate în urmă de economia de acces (n.r. shared economy). Dacă ar fi să urmăm legislaţia din domeniul hotelier, am fi sufocaţi în cerinţe pe care clienţii evident nu le doresc sau de care nu se sinchisesc, din moment ce Airbnb merge atât de bine în România şi probabil nimeni nu o face cu aprobare de la numeroasele autorităţi de resort“, explică şi Mihai.

Mădălin Pop îi sfătuieşte pe cei care vor să înceapă o astfel de afacere să fie flexibili, ”deoarece oaspeţii nu ajung niciodată la ora pe care o comunică. Nu de puţine ori am aşteptat câteva ore până ca oaspeţii să ajungă“. Un alt aspect pe care Pop îl consideră esenţial pentru o afacere de succes pe Airbnb este curăţenia locuinţei. ”Spaţiile trebuie să fie impecabile în momentul în care oasptele ia camera în primire.“

”Recomandarea mea pentru cei ce vor să înceapă o asemenea afacere este să se documenteze foarte bine înainte să investească toate economiile sau să-şi pună mari speranţe în profituri senzaţionale. Există costuri pe lângă cele ale întreţinerii locuinţei, care pot fi mai mari decât te aşteptai: curăţenia spaţiului şi a lenjeriilor, necesarul pentru fiecare apartament, uzura, daunele, timpul şi energia implicate“, admite Livia Radu.

April 17, 2018
Casa distrusă de foc, scoasă la vânzare cu 650.000 de euro. ”Am primit mai multe oferte” – FOTO

Preţul exorbitant cerut este unul cât se poate serios doarece, casa distrusă de un incendiu este situată în Silicon Valley, unde preţurile imobiliarelor au explodat în ultimii ani din cauza companiilor IT din zonă.

Casa din San Francisco are 538 de metri pătraţi şi a fost afectată serios de un incendiu ce a avut loc în urmă cu doi ani. Un agent imobiliar a postat anunţul cu preţul la care este listată pe Facebook, stârnind imediat critici.

”Să postezi un tomberon cu acoperiş pe Facebook cu preţul de 800.000 de dolari înseamnă că cerşeşti să fii luat peste picior” a comentat un utilizator.

Cu toate acestea, agentul imobiliar a explicat că a primit mai multe oferte şi a prezis că va genera un război de licitaţie. “Dacă eşti în real-estate ştii valoarea unei asemenea locuinţe.

Preţul mediu pentru o casă în zonă este de 1,4 milioane de $.

De asemenea, potrivit NBC News, preţul unei case în San Francisco creşte cu 571 de dolari pe zi din cauza ofertei mici şi a cererii ridicate.

”Dacă acest fenomen continuă, va fi foarte greu să supravieţuieşti în Silicon Valley” susţine purtătorul de cuvânt al asociaţiei de ajutoare a imigranţilor Sacred Heart Community Services din San Jose.

April 13, 2018
Investiţia care aduce 800 de dolari zilnic şi pe care oricine o poate face

În medie, un proprietar din State Unite câştigă cam 50 de dolari în fiecare zi, potrivit unei analize Zillow, companie de real-estate. Creşterile de preţuri în unele părţi ale SUA au fost semnificativ mai mari. În oraşele în plină dezvoltare, ce au devenit hub-uri tehnologice, preum San Jose, San Francisco şi Seattle, aprecierea casei tipice într-un an este echivalentul unui salariu anual de şase cifre.

De exemplu, preţul unei case din San jose creşte cu 99 de dolari pe oră sau cu 798 de dolari pe zi. Asta înseamnă o sumă de peste 200.000 de dolari pe an. Preţul unei locuinţe din San Francisco creşte zilnic cu 481 de dolari, în timp ce preţul unei locuinţe din New York avansează cu 337 de dolari pe zi.

“Pentru proprietarii care şi-au plătit deja ipoteca, acest “venit” suplimentar poate servi ca un fel de al doilea loc de muncă, fără ca acesta să lucreze prea mult”, spune Aaron Terrazas, econosmist Zilow, pentru Bloomberg.

April 10, 2018
Schimbări importante în piaţa imobiliară: Topul oraşelor din România unde preţurile la apartamente au explodat

Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, marile centre regionale au resimţit această tendinţă ascendentă, cu o singură excepţie, în Iaşi.

Timişoara ocupă, în luna martie, primul loc în clasamentul scumpirilor din marile oraşe. Valoarea medie de listare a unui apartament, indiferent de anul construcţiei, este aici cu 1,7% mai mare decât luna trecută, situându-se la 1.187 de euro pe metru pătrat util (faţă de 1.167 de euro pe metru pătrat). Locuinţele din blocurile vechi s-au apreciat cu 1,8% (de la 1.170 la 1.191 de euro pe metru pătrat util), iar cele noi în aceeaşi măsură (de la 1.155 la 1.176 de euro pe metru pătrat).

Citiţi mai multe pe www.zf.ro

April 3, 2018
Jumătate din stocul total de clădiri de birouri din România este certificat verde

Conform datelor Colliers International Romania, la finalul anului trecut, totalul proiectelor de birouri existente certificate LEED sau BREEAM a însumat 1,3 mil. mp închiriabili, valoare ce reprezintă aproape jumătate din stocul total de spaţii moderne din România.

Din datele deţinute de Colliers International, în 2017, au fost acordate 39 de certificări verzi, faţă de 29 în 2016, pentru proiecte imobiliare care urmează să fie dezvoltate şi pentru cele deja existente. Dintre acestea, 24 (61%) au fost clădiri de birouri, în procentaj mai mic faţă de anul anterior (80% din total) ca urmare a faptului că activitatea de certificare s-a intensificat şi pe segmentul de retail (31% din totalul certificărilor faţă de 18% în 2016).

Cu toate acestea, tendinţa care s-a conturat anul trecut a fost ca fiecare clădire nouă de birouri în curs de dezvoltare să obţină o certificare LEED sau BREEAM pentru o mai bună poziţionare în piaţă. La rândul lor, proiectele cu o vechime de 10 ani sau chiar mai mare au demarat procesul de a obţine o certificare pentru clădiri existente cu scopul de a rămâne atractive pentru chiriaşi. Astfel, predominante au fost certificările acordate pentru clădirile aflate în uz, care au reprezentat peste trei sferturi din piaţă.

Faţă de alte ţări din regiunea Europei Centrale şi de Est, România a înregistrat o evoluţie pozitivă pe partea de certificări verzi pentru birouri, depăşind Ungaria şi Cehia din punct de vedere al Capitalei ca procent.

„Bucureştiul are un stoc total de birouri moderne de 2,3 mil. mp, faţă de Praga sau Budapesta, cu aproximativ 3,4 mil. mp fiecare. Cu toate acestea, 45% din spaţiile de birouri din Capitală deţin certificări verzi, în timp ce în Praga şi Budapesta proporţia este de o treime din total. Ne aşteptăm ca pragul de jumătate să fie atins spre finalul anului 2018 sau în prima parte a anului 2019”, a declarat Oana Stamatin, Associate Director al departamentului Real Estate Management Services (REMS) din cadrul Colliers International Romania.

La nivel naţional, proiectele imobiliare au crescut foarte mult în ultimii ani, şi la fel şi interesul pentru certificări verzi acordate acestora. În timp ce Bucureştiul are aproape 1,7 mil. mp de clădiri certificate LEED sau BREEAM (suprafaţă construită), alte oraşe regionale însumează o suprafaţă apropiată de acest nivel. Conform datelor Colliers International, pe al doilea loc după Bucureşti se clasează Cluj-Napoca (500.000 mp certificaţi), urmat de Timişoara cu 445.000 mp. Totodată, estimăm ca, până la sfârşitul acestui an sau cel târziu 2019, suprafaţa certificată în oraşele regionale să depăşească totalul Capitalei.

În 2017, departamentul REMS din cadrul Colliers International a împlinit 7 ani de activitate. Echipa sa de certificări verzi s-a extins şi numără în prezent 7 specialişti: 5 specialişti LEED Green Associates, un specialist LEED AP Building Design + Construction, BREEAM Assessor and BREEAM In-Use Assessor, şi un specialist LEED AP Operations + Maintenance. Echipa Colliers a obţinut un total de 27 de certificări verzi, începând cu 2011, din care 13 (reprezentând o treime din numărul total de proiecte certificate din România anul trecut) doar în 2017. De asemenea, 7 din cele 10 certificări LEED emise în România anul trecut au fost obţinute de Colliers.

April 2, 2018
C&W Echinox: Dezvoltatorii romani, cei mai activi cumpărători de terenuri în Bucureşti

Suprafaţa totală a terenurilor tranzacţionate în Bucureşti la nivelul anului trecut a fost de 116 hectare, acesta fiind cel mai mare volum înregistrat în ultimii zece ani. Valoarea de tranzacţionare a acestor terenuri este estimată la 216 milioane de euro, în creştere cu 69% faţă de anul precedent.

Firme controlate de investitori români, precum ERES, DVD Residential Imobiliare, Eden Capital Development, Impact, Exigent Development sau H4L Development, au realizat tranzacţii cu o valoare cumulată de 110 milioane de euro, contribuind cu aproape 51% la volumul total tranzacţionat. În timp ce investitorii locali s-au concentrat în principal pe terenuri pretabile pentru proiecte rezidenţiale, investitori străini precum GTC, Atenor şi Globalworth şi-au asigurat poziţii pentru noi proiecte de birouri în nordul şi vestul oraşului.

Cu toate acestea, în volumul total tranzacţionat, cea mai mare pondere (aproape 42%) au avut-o loturile destinate proiectelor rezidenţiale situate în toate zonele oraşului, cu un accent mai ridicat pe zonele de nord şi vest. În total, anul trecut au fost tranzacţionate 48 de hectare pentru proiecte rezidenţiale în cadrul cărora pot fi construite 10.000-15.000 de locuinţe noi.

Cu privire la segmentul de birouri, in 2017 au fost tranzacţionate cinci loturi de teren pe care pot fi construite noi spaţii de birouri cu o suprafaţă închiriabilă de circa 200.000 de metri pătraţi.

Cele mai importante tranzacţii cu terenuri destinate dezvoltării unor noi proiecte de retail sunt două foste fabrici – Policolor şi Industria Iutei – loturi achiziţionate pentru dezvoltarea unui parc de retail şi a unui magazin de bricolaj.

Autostrada A1 rămâne cea mai atractivă zonă pentru segmentul logistic, întrucât CTP şi P3, doi dintre principalii proprietari şi dezvoltatori, au decis în 2017 să îşi consolideze poziţia prin achiziţii noi de terenuri. De asemenea, în zona Chitila, grupul polonez MLP a decis să revină pe piaţa locală prin achiziţionarea unui teren 18,8 hectare in vederea dezvoltării unui proiect logistic de 80.000 de metri pătraţi.

Perspectivele pe piaţa imobiliară din Bucureşti rămân pozitive, însă numărul terenurilor mari din interiorul oraşului, cu acces facil la utilităţi şi mijloace de transport în comun, a început să se diminueze. Ratele de neocupare pentru proprietăţile de birouri, retail şi logistică au continuat să scadă în cursul anului 2017, reflectând o cerere durabilă şi constantă din partea chiriaşilor.

„Ne aşteptăm ca în anul 2018 terenurile altor mari foste fabrici, precum Griro, Helitube sau Aversa, care se întind pe suprafeţe de aproximativ 10 hectare fiecare, sa intre în circuitul imobiliar pentru dezvoltarea unor proiecte rezidenţiale, de retail sau mixte, incluzând aici şi o componentă de birouri. Totodată, terenurile altor foste fabrici cu suprafeţe de circa cinci-şase ha, precum Ventilatorul sau Textila Dacia, sunt disponibile la vânzare şi în atenţia dezvoltatorilor.

March 30, 2018
Mai mult decât un centru comercial

Drumul Taberei e un cartier despre care, în mod normal, ştirile bat tobele în legătură cu problemele de infrastructură sau lipsa acesteia. Dezvoltatorul Immochan crede însă că poate schimba acest lucru, aşa că a decis să investească 10 milioane de euro pentru a transforma Auchan Drumul Taberei într-un loc care să aducă împreună atât clienţi, cât şi oameni care vor să se implice în viaţa de zi cu zi a unuia dintre cele mai vechi cartiere din Bucureşti.

Prin urmare, Immochan a iniţializat în anul trecut procesul de transformare a centrului comercial Auchan Drumul Taberei; asta a condus la extinderea suprafeţei comerciale cu 2.800 mp, îmbunătăţirea mixului comercial şi creşterea numărului de magazine cu 30 de noi unităţi. Transformarea vizează remodelarea şi extinderea unor spaţii ale centrului comercial, noua suprafaţă totală ajungând la 12.700 mp GLA.

Crearea a 30 de noi magazine va duce la diversificarea şi îmbunătăţirea ofertei comerciale şi a modalităţii de petrecere a timpului liber pentru vizitatorii centrului; zona de food-court, food-to-food connect, va reprezenta ancora principală a parterului, ocupând 15% din suprafaţa comercială a spaţiului, şi va oferi clienţilor un mix de restaurante şi fast-food, într-o nouă arhitectură urbană. Mai mult, noul design păstrează amprenta istorică a cartierului Drumul Taberei, dar aduce şi o abordare nouă, urbană, gândită de echipa de arhitecţi Igloo şi dezvoltată de antrepriza Octagon Contracting and Engineering.

În ceea ce priveşte etapa de relocare a principalilor chiriaşi – Flanco, Decimas, Pepco, Hippoland şi dm, din parter la etajul 1, aceasta a fost încheiată în ianuarie 2018. În acest moment, pentru 80% din suprafaţa centrului comercial din Drumul Taberei sunt semnate contracte de închiriere cu retaileri români şi internaţionali, iar Starbucks, 5 to go, KFC, Calif, Crouton, Sushi Master şi Nedelya sunt noii chiriaşi ai zonei food-court. Mixul comercial este completat de segmentul de servicii prin Norauto, UPC, Top Shop şi librăria Bookcity. Investiţia în valoare de 10 milioane de euro are rolul de a stimula dezvoltarea locală şi durabilă a comunităţii din cartierul Drumul Taberei.

O componentă majoră în acest proces de transformare este crearea unui hub comunitar, adică un spaţiu care va funcţiona ca o interfaţă între centrul comercial şi locuitorii cartierului.

Drumul Taberei este un proiect strategic pentru Immochan prin prisma poziţionării şi a potenţialului pe care îl are cartierul, explică Tatian Diaconu. ”În viziunea sa pentru 2030, Immochan îşi asumă rolul de animator de comunităţi, ce creează locuri pline de viaţă, care aduc oamenii împreună, iar Drumul Taberei are toate elementele necesare pentru a dezvolta un astfel de proiect. Avem aici în cartier toate resursele necesare unei vieţi frumoase şi împlinite. Oameni care deja fac lucruri deosebite, pe care dorim să îi scoatem la iveală, să îi punem în valoare şi să-i ajutăm să se dezvolte cât mai mult.“

În momentul de faţă, un alt proiect pilot pentru companie nu va fi în Bucureşti, ci la Satu Mare, unde faza a doua a proiectului va aduce elemente noi personalizate pe nevoile comunităţii locale: spaţii vii, funcţionale, modulabile. ”Locuitorii oraşului îşi doresc un loc fizic unde se pot aduna, conecta şi implica în activităţi în care consideră că fac parte dintr-un grup căruia îi aparţin, iar noul concept oferă un mix atractiv de spaţii comercile noi, zone de food, de relaxare şi divertisment, împreună cu un spaţiu dedicat comunităţii. Acest centru comunitar îşi propune să îmbogăţească viaţa culturală şi socială la nivel local şi să devină un punct de întâlnire a comunităţii“, spune Diaconu.

Întârzierile în ceea ce priveşte finalizarea proiectelor de infrastructură nu ar trebui să afecteze proiectul, spun reprezentanţii Immochan, centrul comercial având o poziţie geografică privilegiată, în inima cartierului, într-o zonă cu densitate mare a populaţiei. ”Întârzierea proiectelor de infrastructură din zonă are mai degrabă un impact negativ asupra moralului colectiv al locuitorilor; metroul, spre exemplu, este o legătură aşteptată pentru a facilita traseele zilnice către locul de muncă sau, în weekend, pentru deplasări în afara cartierului. La capitolul retail, atât sectorul 6 cât şi cartierul Drumul Taberei se pot lăuda cu multe proiecte de succes care, împreună cu dezvoltarea infrastructurii, constituie asset-uri importante pentru calitatea vieţii locuitorilor de aici“, explică Tatian Diaconu.

În contextul unei suplimentări a suprafeţei închiriabile cu 2.800 mp, modificarea chiriei medii nu reprezintă un indicator relevant, având în vedere că suprafeţele nou generate completează un mix comercial diferit de ceea ce există astăzi în piaţă. ”Veniturile centrului comercial sunt deja pe un trend ascendent având în vedere că cifra de afaceri a partenerilor noştri a crescut înainte de finalizarea procesului de remodelare“, remarcă Tatian Diaconu.

Perspectiva financiară este foarte pozitivă, spun reprezentanţii Immochan, datorită mixului comercial regândit, ofertei care aduce retaileri noi, precum şi segmentelor de servicii noi, care conduc la creşterea atractivităţii comerciale şi implicit la creşterea veniturilor. În cifre, Diaconu se aşteaptă ca valoarea afacerilor să depăşească, după încheierea procesului de remodelare, peste 2,5 milioane de euro anual. ”Majoritatea partenerilor noştri care sunt în al patrulea an de funcţionare înregistrează creşteri ale numărului de clienţi, fapt ce se poate observa şi în cifra lor de afaceri. Toate acestea ne permit să estimăm că investiţia va putea fi amortizată în 10 ani, durata medie pentru acest tip de proiect“, subliniază directorul general al dezvoltatorului imobiliar.

Dincolo de modificările structurale, centrul comercial a primit şi o nouă identitate, una ”inspirată din viaţa comunităţii Drumul Taberei“, spun reprezentanţii companiei; ideile au reieşit în urma interviurilor şi a dialogului iniţiat pe un eşantion reprezentativ al locuitorilor din cartierul Drumul Taberei în perioada iulie – septembrie 2017. Datele colectate arată, potrivit reprezentanţilor Immochan, că oamenii vor să schimbe tonurile de gri ale cartierului, îşi doresc locuri vii, colorate şi, mai mult, au nevoie de un loc unde să petreacă timp de calitate şi să socializeze. ”Ca urmare, Drumul Taberei îşi propune să dea culoare cartierului şi prin noile servicii şi spaţii oferite să îi facem pe oameni să reacţioneze şi să relaţioneze, toate manifestările viitoare ale acestui brand vor fi gândite să aducă împreună oamenii din carter, pentru binele comunităţii lor.“

Transformarea a început cu conceptul arhitectural, unde spaţii noi au fost gândite special pentru socializare şi comunicare – food court, spaţii de bibliotecă, relaxare, sport, locuri de joacă şi un community hub unic in România, prin prisma faptului că există într-un centru comercial şi are scopul de a servi drept platformă de activare civică urbană a unei comunităţi în devenire. Logo-ul reinterpretează harta cartierului Drumul Taberei, exprimând diversitatea comunităţilor; fiecare dintre culorile prezente în logo (galben, verde, albastru, portocaliu, gri, roz) reprezintă un atribut asociat cartierului. Pentru a sublinia şi mai mult acest aspect, logo-ul este însoţit şi de o nouă denumire: Drumul Taberelor.

În ceea ce priveşte susţinerea financiară sau logistică a eventualelor proiecte urbane dezvoltate în cadrul spaţiului comunitar, reprezentanţii companiei analizează varianta punerii la dispoziţie a unui fond comunitar, ”dedicat dezvoltării de proiecte în community hub, transformând spaţiul într-un loc în care oamenii fac lucruri şi se dezvoltă împreună. De asemenea, în momentul de faţă ne gândim şi la cum putem folosi acoperişul generos al centrului comercial, de 2 ha, în folosul comunităţii şi să creăm un ecosistem integrat şi cât mai diversificat care să răspundă aşteptărilor oamenilor“, conchide Tatian Diaconu.

March 29, 2018
Cine sunt managerii care conduc cele mai mari mall-uri din România

Sorin Scîntei, Vicenţiu Spătaru, Asi Kahana, Cătălin Cucian, Michael Bernescu, Alexandru Şuiu. Numele lor nu întorc capetele românilor care le aud şi ar putea trece frecvent neremarcate. În mâinile lor stă însă bunul mers al unora dintre cele mai mari destinaţii comerciale din ţară ca venituri din vânzări – AFI Cotroceni, Sun Plaza, Militari Shopping Center, Palas Iaşi, Mega Mall. Altfel parcă se ascut urechile la auzul acestor nume, nu-i aşa?

Mai noi sau cu ştate mai vechi, managerii celor mai profitabile centre comerciale din România administrează businessuri de care românii par să nu se sature niciodată. Cei 11 manageri sunt responsabili de proiecte comerciale cu o suprafaţă închiriabilă cumulată de peste 700.000 de metri pătraţi, în care îşi desfăşoară activitatea magazine cu vânzări anuale de peste 1,5 miliarde de euro.

”Managerii de centre comerciale nu se schimbă des, pentru că sunt persoane-cheie în administrarea unui mall. Pentru un proprietar, este foarte important să aibă în poziţia respectivă un om de bază, în care să aibă încredere şi alături de care să poată construi acel business“, spune Luiza Moraru, coordonator al diviziei de administrare a proprietăţilor imobiliare pentru Europa Centrală şi de Est în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE.

Interesant şi semnificativ pentru piaţa locală este faptul că aproape toţi managerii de centre comerciale, cu două excepţii, sunt români. |n condiţiile în care expaţii şi-au făcut loc în tot mai multe domenii, trecând în faţa forţei autohtone de muncă, numirea unor şefi români la conducerea celor mai performante centre comerciale din ţară este un pas înainte în ascensiunea managerilor locali.

Una dintre excepţii este Affan Yildirim, şeful dezvoltatorului imobiliar turc Anchor Grup, care a marcat piaţa locală prin deschiderea primelor două malluri din România: Bucureşti Mall (în 1999) şi Plaza România (în 2004). De atunci şi până acum, compania şi-a dezvoltat portofoliul, din care fac parte acum trei ansambluri rezidenţiale şi trei clădiri de birouri.
”Anchor Grup a investit peste

400 de milioane de euro în România din 1997 până în 2017“, spun reprezentanţii companiei turce. Un alt expat este Asi Kahana, administratorul Militari Shopping Center, parcul de retail din sectorul 6 al Capitalei, care conduce proiectul din 2010.

INSTRUIŢI ÎN STRĂINĂTATE

Şi chiar dacă ceilalţi manageri sunt români, experienţa lor îşi are rădăcinile în real estate-ul din străinătate în general, mai ales că în România nu există o şcoală care să pregătească manageri pentru industria centrelor comerciale.
Michael Bogdan Bernescu, directorul ansamblului imobiliar Palas din Iaşi, care cuprinde mallul, dar şi mai multe clădiri de birouri, cel mai important proiect din portofoliul omului de afaceri Iulian Dascălu, a lucrat mai mult de un deceniu în sectorul brokerajului imobiliar din SUA, în timp ce Sorin Scîntei, actualul general manager al AFI Cotroceni, a lucrat în Israel pentru AFI Hotels înainte să intre în industria locală a centrelor comerciale.

”Operarea Palas reprezintă un parteneriat cu operatorii de retail şi publicul consumator, cu partenerii internaţionali şi naţionali, succesul financiar mergând mână în mână cu responsabilitatea socială. Consider că Europa de Est este acum tărâmul oportunităţii, iar România are un potenţial uman tânăr şi creativ, căruia trebuie să i se creeze oportunitatea de a se manifesta în domeniul antreprenoriatului“, spune Michael Bernescu.

Mallurile cu cele mai mari vânzări – AFI Cotroceni şi Băneasa Shopping City din Bucureşti –, au amândouă la conducere şefi români. Arthur Popa, actualul CEO al Băneasa Developments, care cuprinde mallul Băneasa Shopping City, cinematograful integrat mallului, dar şi galeria comercială Feeria, îl urmează însă pe grecul Georgios Argentopoulos, care a stat la conducerea mallului mai bine de trei ani. Predecesorul său în fruntea Băneasa Developments a fost un alt expat, Ali Ergun Ergen, care a început colaborarea cu Gabriel Popoviciu în 2005, urmând ca în 2008 să deschidă, împreună cu britanicul Michael Lloyd, mallul Băneasa Shopping City.

”Un manager de centru comercial trebuie să livreze un mix de chiriaşi interesant, să promoveze cât mai bine marfa pe care o vinde, să contribuie la creşterea veniturilor“, mai spune Luiza Moraru.

Ea adaugă şi că managerul are rolul principal în relaţia cu firma care se ocupă de administrarea mallului, fiind persoana pe care se bazează cel mai mult. Din responsabilităţile managerilor fac parte menţinerea relaţiilor cu chiriaşii, dar şi coordonarea activităţilor care ar trebui să îmbunătăţească experienţa cumpărătorilor din malluri. Asta în condiţiile în care studiile de piaţă arată că tot mai mulţi clienţi încep să vină la mall nu pentru cumpărături neapărat, ci pentru experienţa pe care le-o oferă, indiferent că este vorba despre zona de mâncare sau de entertainment.

”Dacă nu ai mâncare şi ceva care să aducă oamenii în fiecare zi la mall, nu există trafic, pentru că oamenii nu cumpără zilnic ceasuri şi bijuterii. |n străinătate, această paradigmă s-a schimbat, deoarece s-a dezvoltat mai mult comerţul online, iar oamenii merg la mall doar pentru leisure (divertisment – trad.)„, spunea recent Carmen Ravon, head of retail leasing în cadrul CBRE.

Astfel, responsabilităţile şefilor de malluri trec dincolo de graniţa managementului şi ajung într-o zonă a inovării, unde trebuie să fie mereu cu un pas înaintea preferinţelor clienţilor. Care nu încetează niciodată să evolueze.

Maria Crăciun, center manager Veranda

A fost manager de marketing în cadrul Prodplast Imobiliare, companie care a finanţat dezvoltarea mallului Veranda din zona Obor.

A mai deţinut funcţia de director general al institutului de promovare economică WIFI România, franciză a companiei cu sediul în Austria (Wirtschaftsförderungsinstitut der Wirtschaftskammer Österreich).

Din decembrie 2016, este center manager al Veranda, poziţie din care coordonează activitatea tuturor retailerilor din mall.

Mallul Veranda are o suprafaţă de 30.000 de metri pătraţi, la care se adaugă 15.000 de metri pătraţi de spaţii exterioare, unde sunt amplasate locul de joacă pentru copii şi un patinoar în aer liber. Investiţiile în mallul Veranda, inaugurat în 2016, au fost de circa 60 de milioane de euro. Dezvoltatorii nu au precizat până acum care sunt veniturile obţinute.

Michael Bogdan Bernescu, 61 de ani, manager general ansamblul Palas Iaşi

De formaţie este chimist, însă a început să lucreze de timpuriu în management şi leadership.

A lucrat în real estate în SUA, unde a ocupat funcţii de sales associate, broker associate şi branch office manager la Weichert Realtors, una dintre cele mai mari agenţii de real estate din SUA, cu peste 500 de birouri imobiliare, proprii şi francizate.

Este manager general al ansamblului urbanistic multifuncţional Palas Iaşi din iulie 2013, când a revenit în România după aproape 20 de ani petrecuţi în SUA.

Dezvoltatorul Iulius Group nu a precizat vânzările ansamblului Palas din Iaşi, însă toate proiectele omului de afaceri Iulian Dascălu au înregistrat în 2015 afaceri de aproape 300 de milioane de lei numai din segmentul de retail. Birourile din ansamblul Palas din Iaşi au adus în acelaşi an venituri de 28 de milioane de lei.

Asi Kahana, 48 de ani, administrator Militari Shopping Center

Deţine această funcţie din 2010.

Este responsabil de operaţiuni, dezvoltare şi management în cadrul Atrium European Real Estate, dezvoltatorul parcului de retail din Militari.

Are funcţia de CEO pentru România şi Ungaria în cadrul Atrium European Real Estate. Proprietăţile din cele două ţări cumulează 160.000 de metri pătraţi închiriabili.

Complexul Militari Shopping s-a dezvoltat treptat, după ce în prima fază, în 2003, au fost inaugurate doar magazinele Praktiker şi Domo, urmând ca în 2009 să se deschidă Decathlon, Auchan şi galeria comercială.

În 2015, magazinele din complex au înregistrat o cifră de afaceri de 102 milioane de euro, la un trafic de 8,9 milioane de clienţi.

Affan Yildirim, 37 de ani, general manager Anchor Grup – Bucureşti Mall şi Plaza România

A studiat finanţe şi business administration la Universitatea Marmara din Turcia.

A fost audit manager PricewaterhouseCoopers şi CFO şi vicepreşedinte al Credit Europe Leasing IFN.

Conduce mallurile Bucureşti Mall şi Plaza România, dar şi un cinema multiplex, trei clădiri de birouri şi trei proiecte rezidenţiale.

Grupul Anchor a deschis în 1999 primul centru comercial modern din ţară, Bucureşti Mall, din Vitan, urmat de inaugurarea Plaza România, în 2004.

Dezvoltatorul nu a făcut publice vânzările celor două malluri, însă veniturile din chiriile obţinute din cele două centre comerciale au fost în 2016 de 35 de milioane de euro.

Cătălin Cucian, 44 de ani, manager ParkLake

Lucrează în cadrul Sonae Sierra, unul dintre dezvoltatorii mallului, din 2008. A deţinut funcţiile de operations deputy manager, operations manager Sonae Sierra România şi operations & leasing manager Sonae Sierra Grecia.

Este manager al centrului comercial ParkLake de la deschidere şi coordonează echipa locală de management a mallului.

El este responsabil de relaţia cu chiriaşii, elaborează şi supervizează strategiile de marketing.

Dezvoltatorii ParkLake – Sonae Sierra şi Caelum Development – nu au furnizat niciodată informaţii privind veniturile obţinute din vânzările retailerilor până acum.

Alexandru Şuiu, 40 de ani, center manager Mega Mall

A preluat funcţia de conducere a celui mai mare centru comercial din portofoliul local NEPI Rockcastle – Mega Mall, după o experienţă de 13 ani în managementul de centre comerciale.

A lucrat în domeniul consultanţei în sectorul de centre comerciale.

A contribuit la poziţionarea rapidă a Mega Mall în topul mallurilor din Bucureşti, cu creşteri de peste 30% ale cifrei de afaceri şi ale traficului după primul an de la deschidere şi menţinerea unei creşteri de peste 10% în cel de-al doilea an.

Mega Mall, inaugurat în 2015, a avut în 2016 o cifră de afaceri (din chirii) de 118,6 milioane de lei, în creştere cu 57% faţă de 2015.

Ana Maria Leca, center manager Promenada Mall

A preluat funcţia de conducere a Promenada în 2015.

Anterior, s-a ocupat de remodelarea arhitecturală şi repoziţionarea comercială a centrului comercial Auchan Titan, fiind implicată şi în property management extern pentru Aberdeen Asset Management şi coordonând activitatea de leasing pe regiunea de sud, inclusiv Bucureşti.

Din 2017, a preluat în paralel rolul de asset manager în cadrul NEPI Rockcastle, supervizând activitatea a cinci centre din portofoliul companiei.

Promenada Mall a avut în 2016 venituri din chirii în valoare de 75,2 milioane de lei. Centru comercial Promenada, de 40.300 de metri pătraţi, a fost inaugurat în 2013, de Raiffeisen Evolution, de la care NEPI Rockcastle l-a cumpărat în 2014, cu 148 de milioane de euro.

Sorin Scîntei, 43 de ani, mall manager AFI Cotroceni

Deţine o diplomă în administrarea afacerilor şi management hotelier la Universitatea Haifa din Israel şi vorbeşte fluent engleza şi ebraica.

Are o experienţă de 12 ani în domeniul hotelier în Israel, iar în sectorul centrelor comerciale din România activează din 2009.

Înainte de a lucra pentru AFI Europe România, a lucrat pentru City Park Mall din Constanţa, Mega Mall din Bucureşti şi a ocupat funcţia de operational manager în cadrul NEPI Rockcastle.

AFI Cotroceni a fost inaugurat în noiembrie 2009, în urma unei investiţii de peste 300 de milioane de euro. La mallul din Cotroceni se lucrează în prezent la o etapă de extindere, care îl va duce la 90.000 de metri pătraţi.

AFI Cotroceni a avut în 2017 vânzări de circa 240 de milioane de euro.

Arthur Popa, 40 de ani, CEO Băneasa Developments (Băneasa Shopping City Grand Entertainment)

A terminat Colegiul Militar „Dimitrie Cantemir” din Breaza, Academia Forţelor Terestre „Nicolae Bălcescu” din Sibiu şi Academia de Poliţie „Alexandru Ioan Cuza” din Bucureşti.

A lucrat timp de cinci ani în SPP (Serviciul de Protecţie şi Pază).

Din ianuarie 2016, este director general al Băneasa Developments, companie controlată de Puiu Popoviciu, care administrează mallul Băneasa Shopping City, cinematograful şi galeria comercială Feeria. El este primul român desemnat să conducă operaţiunile centrului comercial din nordul Capitalei.

Băneasa Shopping City a fost deschis în 2008, în urma unei investiţii de 150 de milioane de euro.

Vânzările retailerilor au sărit de 200 de milioane de euro în 2014, ultimul an pentru care compania a transmis această informaţie.

Vicenţiu Spătaru, 44 de ani, center manager Sun Plaza

Între 2001 şi 2007, a fost directorul Carrefour Militari (Promo Centro), primul centru comercial cu un hipermarket integrat din România.

În perioada aprilie 2007 – august 2011, a lucrat în Republica Moldova, unde a condus proiectul Malldova din Chişinău al grupului Anchor.

La sfârşitul anului 2011, s-a întors în ţară ca center manager al proiectului Sun Plaza din Berceni, deţinut de grupul S Immo.

Sun Plaza a înregistrat în 2017 al treilea an consecutiv cu un grad de ocupare de 100%, iar mallul a trecut printr-un proces de reconfigurare care înseamnă adăugarea a 11.000 de metri pătraţi de spaţii noi de retail şi de relaxare. Mallul inaugurat în 2010 a ajuns astfel la
81.000 mp.

Potrivit datelor din 2014, Sun Plaza înregistrează vânzări anuale de circa 170 de milioane de euro.

Iulian Turuianu, director Coresi Shopping Resort, Braşov

A absolvit Universitatea Politehnica din Bucureşti, secţia Ingineria şi Managementul Sistemelor Tehnologice.

Înainte de a veni la Immochan România, în 2015, dezvoltatorul Coresi Shopping Resort, a lucrat
17 ani în imobiliare – retail şi project management.

Are responsabilităţi de asset management, leasing şi păstrează relaţia mallului cu comunitatea.

Coresi Mall din Braşov a fost deschis în martie 2015, în urma unei investiţii de 60 de milioane de euro. În primul an de funcţionare, mallul a înregistrat afaceri de aproximativ 60 de milioane de euro.

March 28, 2018