O masina pentru cei care nu isi permiteau o masina – acesta a fost pe scurt enuntul care a stat la baza
Destinat initial unor piete precum Romania, Turcia,
Cu 200.000 de masini in aproximativ doi ani si jumatate de la lansare (toamna anului 2004),
Potrivit statisticilor, in Romania sunt peste un milion de posesori de masini
Pe langa Fiat, un producator cu experienta in dezvoltarea de masini ieftine, pe lista potentialilor concurenti pentru
De o parte avem companii care se incapataneaza sa faca imposibilul: sa livreze un produs sau un serviciu la fel de bun ca al concurentei, dar mult mai ieftin. De cealalta parte avem consumatori care se incapataneaza sa vrea imposibilul: si calitate buna, si preturi mici in acelasi timp. Rezultatul e o evadare din realitatea obisnuita a pietei – un fel de lume ideala, unde cei ce nu-si pot permite sa cumpere ceva scump il au la dispozitie ieftin, iar cei ce-si pot permite sa cheltuiasca oricat se bucura de niste preturi reduse.
Scarlett Clothing a fost, din 1997 pana acum un an, una din multele companii care produceau in lohn pentru marci vestice de imbracaminte precum Etam, Dorothy Perkins, C&A, Naf-Naf sau H&M. Cu doi ani in urma, simtind ca lohn-ul in acest domeniu se va diminua mult odata cu intrarea Romaniei in UE, compania infiintata de Roxana Cojocaru (care detine 80% din actiuni) si Tommy Chrysostomou (20%) a decis sa isi securizeze pozitia si a creat o marca proprie, Tara Fashion.
Dupa ce a vandut produsele o perioada in hipermarketuri sau in magazine care comercializau haine de la diversi producatori, oficialii Scarlett au hotarat anul trecut sa isi faca un magazin. Dar nu unul clasic, care ar fi cerut costuri prea mari, ci unul online, unde au vandut in mai putin de un an 70.000 de produse. Este adevarat ca intre timp Scarlett si-a injumatatit numarul de angajati (de la 300 la 120 in prezent) si cifra de afaceri (de la 2,5 milioane de euro in 2004 la 1,2 milioane de euro in 2006). Acum este insa din nou in crestere, desi principala sursa de venituri a companiei ramane doar magazinul Tara Fashion, unde nu plateste chirii sau salarii pentru vanzatori, nu are risc valutar fiindca nu exporta si isi permite astfel preturi scazute. Preturile noastre se datoreaza unor costuri mici, dar calitatea este aceeasi cu a produselor pe care le faceam pentru lohn, explica Raluca Nan, oficial al companiei.
Scarlett Clothing este una dintre putinele afaceri romanesti care au urmat un model low-cost pentru a se dezvolta. Piata de low-cost din Romania, estimata de studiile de piata la 12% din totalul serviciilor si produselor de pe piata la sfarsitul lui 2006 (fata de 5% in 2005), este dominata de companii straine care au venit in Romania in ultimii doi ani, oferind servicii – in special in domeniul aviatiei (companiile low-cost), al comertului (magazinele cu discount) sau al mobilei, dar si modele low-cost pentru productia auto sau pentru serviciile financiare.
Numai in ultima saptamana si-a anuntat intrarea pe piata al cincilea operator de aviatie low-cost, Germanwings, s-a deschis primul magazin de mobila al retailerului suedez Ikea, iar saptamana aceasta se va deschide magazinul cu numarul 38 al retelei de discount Plus si compania de low-cost slovaca Sky Europe isi va dubla numarul curselor din Romania.
Desi cele patru inaugurari nu se pot compara intre ele ca amploare a afacerilor, au in comun politica de pret scazut cu care intra pe piata, datorata costurilor reduse impuse de la inceput in compania-mama. Politica urmata de tot mai multi producatori si furnizori de servicii din lume, care au intrat sau vor ajunge la un moment dat in Romania: Acum este doar cool sa fii constiincios cu toate costurile si sa te promovezi ca atare, dar existenta unei cote cat de mici de piata low-cost va transforma 40% din piata in urmatorii trei ani, deoarece politica low-cost este cea a viitorului, arata un studiu international al companiei de consultanta Booz Allen Hamilton.
Dezvoltarea unor piete low-cost in Romania ultimilor doi ani si amplificarea fenomenului in acest an nu inseamna insa ticsirea pietei cu produse ieftine – pentru ca produsele low-cost nu sunt neaparat foarte ieftine, ci aduc unui consumator care nu si-ar permite (sau si-ar permite cu mari eforturi) niste produse sau servicii premium – un zbor la Barcelona cu o companie aeriana de linie, un nectar de fructe sau un costum de firma. Low-costul are la baza un concept bazat pe calitatea obtinuta in conditiile reducerii la minimum a costurilor suplimentare – astfel incat produsele low-cost sunt cautate nu numai de cei ce n-au bani, dar si de consumatorii care si-ar permite produsele premium, dar prefera sa economiseasca sau sa cumpere mai multe produse low-cost la pretul unui produs premium.
Acesta e si avantajul cu care furnizorii low-cost acapareaza cota de piata usor: nu exista atat clienti clasici low-cost, cat categorii de produse pe care un anume client prefera sa le cumpere – fie pentru ca doar pe acelea si le poate permite, fie doar pentru a-si reduce cheltuielile, explica sociologul Sebastian Lazaroiu. Cu alte cuvinte, sa traiesti low-cost nu inseamna sa traiesti prost. De fapt, acesta a si fost modul in care furnizorii de low-cost s-au pozitionat de la inceput pe piata, desi in
Furnizorii de low-cost tintesc doua tipuri de consumatori: cei saraci, pentru care nu conteaza decat satisfacerea unei nevoi cat mai ieftin, si cei cu venituri medii sau peste medie, dar cu un stil de viata si o educatie care le permit sa inteleaga cum se poate sa gaseasca, la o calitate perfect comparabila, un produs care la concurenta costa de trei ori mai mult, spune psihologul Alexandru Suruceanu, partener asociat al companiei de studii de piata Brand Behavior. Consumatorul educat este acela pe care mizeaza si brandurile-cult: In Germania, Aldi (primul retail cu discount din Germania, aparut in anii ’40) este considerat brand-cult, asa cum este IKEA cult in toata Europa si cum
O privire atenta asupra pietei de low-cost arata ca, de fapt, aceasta se bazeaza tocmai pe cresterea veniturilor, ca si a pretentiilor in materie de consum, si ca segmentul low-cost nu s-ar putea dezvolta intr-o economie unde nu exista sau macar unde nu se contureaza clasa medie. Cel mai bun exemplu in acest sens este chiar Romania, unde aceste afaceri au inceput sa se dezvolte din 2004 incoace, cand salariile au inceput sa creasca pentru mai multe categorii de angajati din diverse domenii.
Odata cu cresterea veniturilor si respectiv a numarului de consumatori, apare nevoia de oferta diversificata, de mai multe tipuri de comert si mai multe paliere de pret. Practic, dezvoltarea clasei medii favorizeaza aparitia unui comert ieftin, rapid si de calitate, favorizeaza tipul de magazin unde clientul se duce la sigur si cumpara ce are nevoie, spune Günter Grieb, directorul general al Kaufland Romania. Iar aici, supermarketul sau hipermarketul, cu politica lor de a negocia cu furnizorii preturi mai mici decat magazinele traditionale, au functionat pentru Romania ca prima forma de obisnuire a consumatorilor cu plafoane de preturi ceva mai reduse. Dar, foarte important, si cu placerea in sine de a iesi la cumparaturi ca forma de divertisment: In Romania, galerii comerciale de tipul Carrefour, unde oamenii pot sa se plimbe, sa cumpere ce au nevoie, sa aiba la dispozitie toata gama de produse existenta pe piata, sa stea la masa, sunt moduri de petrecere a timpului liber, un mod de distractie pentru clasa de mijloc, dar mai ales pentru persoanele cu venituri mici.
Marius Caluian, director al companiei de cercetare MEMRB, crede ca, pe ansamblul clasei medii, obisnuinta de a cauta discount-uri la bunurile de larg consum se va mentine in masura in care eforturile de economisire sau creditele acumulate pentru bunuri de folosinta indelungata isi vor pune amprenta asupra bugetului familiilor: Achizitia de masini mai scumpe, de case mai mari, de rate din ce in ce mai impovaratoare vor lasa mai putini bani in portofel pentru cheltuieli curente.
Günter Grieb spune insa ca, in cinci ani, piata va fi mult schimbata si ca oamenii vor prefera din alt motiv variantele rapide de a face cumparaturi: pentru a avea mai mult timp liber pentru sport sau alte hobby-uri. Atunci va conta mai mult produsul in sine si nu numele lui – dat fiind ca deocamdata, in
Daca pe piata germana (unde magazinele cu discount au deja 40% din piata), cresterile estimate nu mai sunt prea mari, in Romania discountul atrage de la an la an cota mai mare din randul consumatorilor: Cota de piata a magazinelor discount din Romania a inregistrat in 2006 cresteri semnificative, ajungand la 4% (aproximativ 400 de milioane de euro – n.red.), si se va dezvolta cel putin in acelasi ritm si in 2007, spune Ioana Marginean, director de marketing la Plus Discount Romania. Marius Caluian de la MEMRB crede ca piata de discount va ajunge sa detina 30% din intreaga piata de retail in urmatorii 5-7 ani, mai ales daca se urmeaza ritmul de deschidere din ultimele luni: Daca se va urma modelul din 2006, cand s-au deschis mult mai multe hipermarketuri, discountul se va dezvolta mai greu. Caluian crede ca succesul pe piata de discount este conditionat de extinderea retelelor, deoarece profitul vine evident din volum: Magazinele de discount au o marja de profit de aproximativ 5% si de aceea au nevoie de vanzari foarte mari.
Plus Discount este reteaua cu cel mai mare numar de magazine deschise (37), urmand a mai inaugura doua magazine la Piatra-Neamt (unul la sfarsitul lunii martie, altul la inceputul lunii aprilie), iar Kaufland este cel mai puternic retailer de discount din punctul de vedere al vanzarilor, dupa cum spune Marius Caluian. Pe piata de discount se dezvolta si lanturile Minimax si Auchan.
Desi piata este inca in formare, discounterii (dar si celelalte lanturi comerciale) au intrat deja pe piata cu un numar important de marci proprii, necunoscute publicului, bazandu-se pe faptul ca vor crea in timp o obisnuita in randul consumatorilor, care vor incepe sa le cumpere, din doua motive: numarul deocamdata mare de persoane cu venituri mici (care nu isi pot permite marci cunoscute sau anumite categorii de produse) si apropierea de consumator (spre deosebire de marile galerii comerciale, magazinele cu discount sunt plasate in cartiere, langa blocuri).
Aceasta si trebuie sa fie strategia in cazul pietelor unde discounterii intra pentru prima oara, arata studiul Batalia pentru bacania europeana, realizat de Boston Consulting Group (BCG) in august 2006 in toate retelele de retail europene: In pietele noi, discounterii nu vor reusi decat daca vor dobandi o foarte buna perceptie a consumatorului asupra a ceea ce ofera: preturi mici si apropierea de casa.
Retailerii s-au bazat pe faptul ca produsele vor fi in cele din urma acceptate de public, iar teoria lor s-a confirmat, dat fiind ca piata marcilor proprii se apropie acum in Romania de 100 de milioane de euro. Atat hipermarketurile, cat si magazinele de discount spun ca marcile proprii au ajuns in 2006 la o medie aproximativa de 10-15% din vanzari, cele mai mari valori fiind inregistrate in cazul discounterilor: 30% Plus Discount si 20% Kaufland. Vanzari bune pe marcile proprii obtin insa si hipermarketurile (Carrefour si Cora), dar si magazinele cash & carry. Aceasta va duce in timp la o concurenta din ce in ce mai mare intre discounteri si ceilalti retaileri: De fapt, prin marcile proprii, hipermarketurile ataca direct piata de discount, spune Marius Caluian. Pe piata externa, marcile proprii ale lanturilor de hipermarketuri sau discount reprezinta peste 50% din vanzari, iar studiul BCG a conchis ca valoare foarte buna se gaseste la ambele capete ale lantului de pret.
Un al doilea motiv pentru care fara clasa medie nu e de conceput o piata low-cost este faptul ca modelul low-cost a aparut tocmai pentru a transforma un produs rezervat unui consumator cu venituri mari (cum ar fi biletele de avion sau vacantele exotice) intr-un produs accesibil cuiva cu venituri mai mici. Florentina Ivan, director de marketing al companiei aeriene low-cost Blue Air, precizeaza ca, de cand sunt pe piata, intre clientii lor s-au remarcat doua categorii: persoanele cu venituri mici spre medii (studenti, tineri) si persoanele cu venituri peste medie care economisesc bani pentru a-i investi in altceva.
Acesta din urma este si motivul pentru care oficialii Germanwings, ultimul low-cost venit pe piata din
Dovada ca abia dezvoltarea clasei medii a sustinut dezvoltarea aviatiei low-cost este falimentul din 2004 al primului low-cost intrat pe piata, compania italiana Volare, care opera zboruri catre
Deocamdata, Blue Air este urmata de MyAir (companie italiana), care prevede pentru 2007 o dublare a numarului de pasageri, pana la 440.000, pe baza cresterii numarului de curse catre Italia (estimate la 60 pe saptamana la sfarsitul anului, de la 31 in prezent), dar si pe baza introducerii de zboruri din Bucuresti catre destinatii din Spania si Franta, ca efect al liberalizarii pietei aeriene europene in acest an: In 15 martie am introdus trei curse saptamanale catre Bari, iar din iunie vom mai introduce trei destinatii noi, Barcelona, Paris si Ibiza, spune Alina Rus, director de marketing al MyAir.
Piata de aviatie low-cost din
Pulsul pietei low-cost se simte cel mai bine la aeroportul Baneasa (Aurel Vlaicu), a carui capacitate va fi in curand depasita de numarul din ce in ce mai mare de zboruri low-cost: anul trecut, numarul de pasageri care au zburat din sau spre Baneasa a ajuns la 700.000, iar numarul curselor a fost de aproximativ 8.000. Practic, s-a dublat traficul comparativ cu 2005, cand numarul de pasageri a fost de 385.000, spune Stefan Mladin, directorul de comunicare al aeroportului Baneasa. Pentru anul acesta, reprezentantii aeroportului prognozeaza o crestere la fel de sustinuta a numarului de pasageri, pana la un milion.
Afluxul mare de cerere si faptul ca operatorii vor ore cat mai bune de zbor (pentru a intra in competitie cat mai mult cu operatorii traditionali, care zboara la ore convenabile) face ca batalia pe sloturi (culoare aeriene) sa fie din ce in ce mai mare. Pe de alta parte, daca sloturile bune sunt deja ocupate, la sfarsitul acestei luni vor fi toate ocupate: Daca la sfarsitul anului trecut, cursele existente pe Baneasa ocupau 90% din sloturile existente, din martie acestea vor fi acoperite in proportie de aproape 100%, spune Stefan Mladin.
Atat operatorii din turism, cat si cei din aviatia low-cost sunt de acord ca aparitia zborurilor cu pret atractiv a contribuit la dezvoltarea accelerata a turismului: Cel mai mare procent din numarul total de pasageri al companiei Blue Air il reprezinta persoanele cu venituri de peste 500 de euro, iar din acest segment cei mai multi clienti sunt cei care merg in citybreak-uri – scurte vacante de weekend pentru cumparaturi sau turism cultural, spune Florentina Ivan, director de marketing al Blue Air.
De la o piata aproape inexistenta in 2004, cresterea turismului de week-end datorata zborurilor low-cost a fost de aproape 100% in fiecare an si la fel este estimata si pentru 2007. Insa aparitia companiilor aeriene low-cost a dus si la dezvoltarea turismului in general, nu numai a celui de sfarsit de saptamana. Numarul din ce in ce mai mare al companiilor de la care se puteau inchiria avioane (pentru curse charter) a facut ca turoperatorii de pe piata de turism, care vindeau exclusiv si in volume mici produse premium, sa dezvolte contractarea de curse charter si sa poata oferi pachete low-cost. Pachetele cu charter sunt economice, adica nu premium, dar nu le putem numi ieftine. Sunt la raportul calitate-pret optim si sunt cea mai buna varianta pentru a oferi un pret avantajos, convenabil, spune Cristina Irimia, director de marketing al agentiei J’Info Tours.
Turismul low-cost reprezinta, in medie, 40-50% din ofertele agentiilor de turism (in functie de pozitionarea agentiei) si urmeaza un model de low-cost propriu: agentiile contracteaza multe camere si avioane pentru curse charter pentru tot sezonul, obtinand discounturi. Modelul a fost aplicat pentru prima oara de turoperatorii germani, precum TUI, care a contractat intai hoteluri intregi in diverse colturi ale lumii, apoi si-a facut propriile hoteluri, apoi propria flota de avioane, ceea ce a dus la un pret final foarte scazut la bilete, fara a se pierde din calitatea vacantei.
In
Deschiderea pietei de turism low-cost a fost insa cea care a facut ca in 2004 si 2005 numarul persoanelor care au ales turismul extern sa creasca cu 50% sau mai mult de la an la an, fiind estimat ca in acest an un milion de persoane sa petreaca un concediu in strainatate, dintre care cel putin jumatate vor alege varianta low-cost. Victoria Lupu, director al agentiei de turism Grafos, spune ca turistii low-cost sunt cei care stau la baza atunci cand sunt gandite ofertele: Segmentul acesta este cel caruia ne adresam foarte mult cu programe de grup – cu servicii prestabilite, clare, pentru o vacanta fara surprize.
Agentiile iau foarte mult in considerare segmentul low-cost nu numai din punctul de vedere al profitului generat de volumul mare de vanzari, ci si de faptul ca tipul lor de client migreaza de obicei catre segmentele premium: Daca a avut experiente neplacute sau daca i-au crescut mult veniturile – acestea sunt cauzele care il imping spre pachete mai scumpe. Daca nu se intampla asa ceva, va ramane pe acest segment, spune Mircea Vladu, director al Prestige Tours.
Pe alte piete, unde segmentele premium rezista bine, dar fara cresteri mari de la an la an, a aparut nevoia aparitiei segmentelor de calitate buna la preturi reduse, ceea ce inseamna model low-cost: o asemenea piata este cea hoteliera, unde abia la sfarsitul acestui an va fi lansat pe piata primul hotel standard de doua stele, in Bucuresti. Daca acesta va fi bine apreciat de piata, lantul Continental va face o retea de hoteluri de doua stele la nivelul intregii tari, pentru care este dispus sa investeasca 30 de mili-oane de euro.
Acelasi fenomen, al pietei bine dezvoltate la nivel premium, unde s-a simtit nevoia unor branduri de costuri scazute care sa permita preturi modice, este mobila. Deschiderea de saptamana trecuta a primului magazin IKEA din
Apropierea de saturatie a unor piete este unul dintre principalele motive pentru care companiile din acea piata incep sa caute orice model posibil de reducere a costurilor. Studiul Booz Allen Hamilton arata ca una dintre zonele unde se simte deja nevoia unui model low-cost este telefonia mobila, unde o asemenea strategie ar debloca tastele cresterii. Iar pana la urma, este vorba despre o schimbare mai generala a modelului de business, deoarece migratia consumatorilor catre un serviciu mai ieftin sau mult mai ieftin pe cate o piata sau alta a facut ca, in timp, si afacerile clasice sa preia din modelul low-cost.
Primul raspuns a fost cel al companiilor aeriene traditionale la ofensiva low-cost – promotii low-cost. Ba chiar cu o arma in plus: reducerile de pret la companiile traditionale acopera de multe ori toate locurile unui avion, pe cand companiile low-cost practica un concept de nivel tarifar, impartind avionul pe numere de locuri carora le corespund anumite tarife (de la zero la 200 de euro, plus taxe).
Asadar, biletele de avion la 50 de euro dus-intors cu tot cu taxe, vacantele in Tenerife la 400 de euro, masina de 6.000 de euro, sucul natural de fructe la 3 lei litrul si canapeaua de piele de 3.000 de lei nu vor mai putea fi taxate ca accese de populism ale celor ce le vand. In viitorul proiectat de Booz Allen Hamilton si de alti analisti care cred in sansa low-cost de a cuceri lumea, ele vor ajunge doar primele exemple din ceea ce va fi devenit intre timp regula pe toate pietele. Cat despre ce se va intampla atunci cu produsele de lux, aceasta e o alta poveste.
La finele saptamanii trecute, pe prima pagina a unui cotidian central trona la loc de frunte demersul eurodeputatei Katerina Batzeli privind tarifele de roaming pentru romani si bulgari. Cateva randuri mai jos domnul Barroso vorbea, in mesajul despre Uniune la 50 de ani, de proiecte comune, valori si interese europene, solidaritate si spirit european.
Cum nu sunt fraier, trebuie spus despre aceasta situatie ca bla, bla, bla, bla-bla, bla….si de aici as lasa locul analistilor seriosi ai solidaritatii si spiritului european, dar si ai fenomenului economic in multidimensionalitatea sa.
Mie imi pare rau de alte lucruri, de care as vorbi.
Am citit undeva ca o persoana obisnuita petrece cam 3.300 de ore pe an conectata la diverse tipuri de media: cam jumatate in fata televizorului, vreo 400 de ore sunt dedicate cartilor, ziarelor si revistelor, cateva ore in cinematografe, telefon, muzica, Internet etc. Calculele facute au aratat ca cele 10-15 milioane de cuvinte receptate anual insumeaza, intr-o viata de om, cam sase gigabiti de informatie comprimata. Calculele in cauza nu sunt foarte de actualitate, dar nu cred ca valorile s-au schimbat fundamental (poate sa mai fi scazut un pic, din cauza lenei pe care o manifesta tineretul si a resemnarii celor mai in varsta).
Stiti ce inseamna sase giga de informatie? Informatia stocata pe noua CD-uri obisnuite sau pe un DVD si jumatate, capacitatea unui hard-disk de acum zece ani si o particica infima din hard-diskul de care dispuneti in prezent. Putin rau, in comparatie cu ce s-ar putea. Cu ce ar fi bine.
Reversul medaliei? Alte statistici. Biblioteca Congresului american ar avea, comprimata si arhivata, 20.000 de giga. Recent ati putut citi in revista ca omenirea a produs anul trecut peste 160 de miliarde de giga de informatie digitala (articole, texte pe bloguri, mesaje e-mail, pagini web, fotografii, convorbiri telefonice si tot ce se mai poate transfera si pastra digital, totul multiplicat de zece ori). In 2010 valoarea ar putea ajunge la aproape 1.000 de miliarde de giga.
Va dati seama cat de mult pierdem, chiar daca suntem superconectati si citim chiar de trei – patru ori mai mult decat individul mediu. In mod cert, din cele 160 de miliarde de giga de informatie nu m-ar interesa si nu as aprecia in mod real decat a miliarda parte – nu bla-bla-uri, ci vorbe de duh, nu injuraturi, ci stiri adevarate, nu sfaturi tampesti, ci literatura sau film sau…. Dar nici la ea nu am acces, pentru ca sunt limitat de cei cativa giga pe care mi-i pot permite fizic.
Unii nici la cei cativa giga nu vor putea ajunge, pentru ca altii decid in locul lor. Ma refer, desigur, la laptopul ieftin pentru copii – proiect respins de comisia de invatamant pentru ca ar impovara bugetul Ministerului Educatiei si pentru ca laptopurile nu beneficiaza de termen de garantie. Cu tot respectul, termene de garantie depasite au cei ce gandesc asa; romanii se pot impovara cu miliarde bune de euro, numai sa vrea si cei ce n-au ajuns la un DVD si jumatate, ci la doua dischete.
Un experiment: Sugata Mitra, un fizician indian, a zidit la un moment dat, la propriu, un calculator intr-un perete la o margine de mahala. Copiii din zona l-au descoperit, avea touch pad, conexiune la Internet si era supravegheat de o camera video. In doua zile copiii au invatat, singuri, fara nici un fel de instructiune, sa selecteze icon-uri, sa creeze foldere si fisiere, sa realizeze operatiuni simple si sa navigheze pe Net. In trei luni creasera o mie de directoare, vizionasera desene animate, se jucasera online, desenasera si se uitasera la programe sportive. Fara ajutor si fara profesori.
La noi i se refuza unei parti importante din tinerii romani accesul la ceva ce multi nu ar putea avea altfel – informatie, Internet, abilitatea de a lucra intr-un mediu al viitorului, pur si simplu la DVD-ul lor si jumatate. Si daca cu 700 de milioane Romania ar fi castigat un singur specialist adevarat la 100 de beneficiari (si procentul mi se pare absolut rezonabil), cheltuiala merita pur si simplu.
Cred ca ar trebui sa ne resemnam in privinta cantitatii de informatie la care putem jindui. Dar ar trebui sa facem ceva cu prostii care ne viruseaza DVD-urile cu termene de garantie sau cu piete imature.
Gata cu economisirea de luni de zile pentru un avans la creditul ipotecar, adio plafoane de indatorare de 30-35% din veniturile lunare, veniti, rate de leasing si de 70% din castig!
Impactul a fost atat de mare, incat aproape instantaneu a rasunat in piata imobiliara, mereu in asteptarea unui motiv pentru scumpiri: preturile caselor vor creste cu pana la 20%, pentru ca, nu-i asa, relaxarea conditiilor de obtinere a unui credit imobiliar va antrena o cerere si mai mare, care va rabufni direct in preturi.
Au trecut mai bine trei saptamani de cand clientii vechi si cei potentiali ai bancilor au inceput sa-si faca planuri: ma voi putea califica pentru un nou credit sau voi putea in sfarsit sa iau un imprumut pentru casa, desi nu am strans avansul. Insa si unii, si ceilalti au inceput deja sa se lamureasca. Marea relaxare a conditiilor de creditare mai intarzie si s-ar putea sa nici nu fie atat de mare pe cat s-a crezut cand a aparut vestea de la BNR.
Deocamdata, bancile au o tema deloc simpla: sa puna pe hartie noi norme de creditare, care sa tina cont de standardele de prudenta cerute de banca centrala in asemenea masura incat sa treaca testul validarii la Directia Supraveghere din BNR. Evaluarea va fi facuta in functie de parametri concreti, dar si de aspecte mai largi, precum profilul de risc al fiecarei banci sau experienta acumulata in creditarea persoanelor fizice. Cu alte cuvinte, bancile nu-si pot permite sa se grabeasca si sa riste sa primeasca normele inapoi nevalidate, fiind apoi nevoite sa le completeze sau sa le modifice la cererea BNR si sa piarda timp suplimentar pana sa poata lansa creditarea in conditii relaxate, umilind concurenta.
Mai mult, normele trebuie sa suporte abordari diferite ale clientilor in functie de venituri, pentru ca probabil BNR nu va permite nici celei mai ambitioase banci sa majoreze limita de indatorare la 50% atat pentru un client care castiga 2.000 de euro pe luna, cat si pentru cel cu doar 500 de euro pe luna.
Asteptarile create din start de anuntul bancii centrale au fost atat de mari, incat timp de cateva zile ofiterii de credit de la retail nu prea au avut de lucru. Firesc, clientii potentiali au preferat sa astepte sa vada rezultatele relaxarii. Relaxare care insa nu a mai venit, asa ca aceia care chiar aveau nevoie de bani au oftat din greu si au acceptat conditiile existente, multumindu-se de pilda cu efectul aprecierii leului asupra costului unui credit in valuta.
Bancherii au si incercat sa le explice ca nu orice client care nu mai putea fi creditat din cauza plafonului impus de vechea norma BNR va putea primi de-acum automat imprumuturi intr-un plafon superior, iar o ipotetica eliminare a avansului nu inseamna ca suma posibila de imprumutat va fi suficienta pentru cumpararea unei locuinte. De fapt, chiar ramane de vazut cat de diferite vor fi noile conditii de creditare si, mai ales, cat de multi aceia care se vor putea bucura de pe urma lor.
O singura banca de pe piata, Alpha Bank, s-a hazardat sa promita credite ipotecare cu avans zero chiar inainte de a sti cum va trebui sa arate normele interne cerute de BNR. Tentatia impactului comercial al mesajului nu a fost molipsitoare, doar Volksbank pomenind despre intentia de a lua in calcul o posibilitate similara.
Alti bancheri, precum cei de la ING, n-au avut nicio ezitare sa toarne pur si simplu apa rece peste asteptarile infierbantate ale pietei: nici gand sa renuntam la avansul pentru credite ipotecare; ar fi un nonprodus. Iau insa in calcul majorarea nivelului maxim al finantarii. Raiffeisen si BRD, mari jucatori pe piata de retail, au tacut malc, concentrandu-se asupra simularilor si modelarilor necesare elaborarii noilor norme, adaptate unor profiluri de risc diferentiate in functie de veniturile clientelei.
Liderul pietei, BCR, a incercat sa tempereze asteptarile, promitand abordari flexibile de la un client la altul. Nici BCR nu crede in ideea eliminarii complete a avansului, vorbind in schimb despre o reducere a acestuia pana in zona unui prag de 10%, precum si despre largirea paletei de garantii care ar putea fi luate in considerare pentru imbunatatirea pozitiei de negociere a unui client, insa mai ramane ca si BNR sa aprobe acceptarea garantiilor respective prin noile norme.
Imediat dupa aparitia anuntului BNR, analistii au inceput sa speculeze ca bancile mici, ahtiate dupa cota de piata si atat de blamate de marii jucatori ca ignora costurile, vor adopta cele mai relaxate politici de acordare a creditelor de retail. Nu este insa deloc sigur ca eventuale profiluri de risc mai agresive vor trece de sita bancii centrale, care in niciun caz nu-si doreste o noua frenezie a creditarii dupa ce s-a chinuit atat sa tempereze cererea. Chiar daca BNR insasi a aprins chibritul anuntand europenizarea normelor de creditare.
Dar la fel de corecta pare si pozitia Comisiei Europene, care spune cam asa: zici ca te intereseaza poluarea, dar incerci sa impui o taxa de 4.000 sau 5.000 de euro unei masini Volkswagen veche de 8 ani provenita din Germania (si care respecta normele de poluare Euro 2), dar nu ceri nicio taxa de inmatriculare la vanzarea unei Dacii break din anul 1980.
Sa ne intelegem, argumentul CE pleaca de la ideea ca exista un singur spatiu european si o masina odata inmatriculata in Germania ar trebui sa fie tratata la fel ca una inmatriculata in Romania.
Acum, premierul Tariceanu si reprezentantii APIA (care grupeaza importatorii si producatorii de masini din Romania) isi argumenteaza pozitia prin faptul ca nu vor ca Romania sa se transforme intr-o lada de gunoi prin venirea masinilor uzate din vestul Europei.
Numai ca daca ne uitam pe strazile din Bucuresti si mai ales din celelalte orase de provincie, am putea avea impresia ca nu suntem departe de ideea de lada de gunoi, atat timp cat abia ne vedem de fumul produs de multe dintre camioane sau de cele mai mult de 70% dintre masinile care circula pe strazile din Romania si care sunt atat de vechi, incat nu respecta nici normele de poluare Euro 1, introduse in anul 1992.
Poate ca o varianta ca Romania sa nu devina o lada de gunoi ar fi ca aceasta taxa de prima inmatriculare sa se transforme de fapt intr-o taxa de poluare sau pe utilizarea masinii, un fel de impozit anual care sa faca prohibitiva circulatia acestor masini vechi.
Cum ar fi insa ca un posesor de Dacie din 1980, care valoreaza probabil 500 de euro, sa fie nevoit sa plateasca anual o taxa de 300 sau 500 de euro? Strazile ar fi mult mai curate si parca nu ar mai fi nici asa trafic pe strada. Dar o astfel de decizie ar insemna o noua revolutie, cum spunea recent unul dintre principalii actori ai pietei auto si, as adauga eu, si doua-trei milioane de voturi in minus la alegerile care tocmai se pregatesc. Sau nu se pregatesc? Cine mai stie?
Pe de alta parte, taxa de prima inmatriculare aparuta in Romania a facut ca pana acum (aproape trei luni s-au scurs din acest an) vanzarile de masini noi sa creasca in continuare nestingherite, asa cum au facut-o permanent in ultimii cinci ani, in timp ce importurile second-hand au fost mentinute la valori rezonabile, dupa cum spun importatorii de masini noi.
De cealalta parte a Dunarii, cu o asociatie auto locala mai putin puternica (sau poate mai degraba fara producatori locali de masini si un premier care sa inteleaga fenomenul auto) Bulgaria a ridicat toate taxele de import. Rezultatul: in doar doua luni s-au inmatriculat aproape 35.000 de masini second hand de import, de peste trei ori si jumatate mai mult decat cele noi. Iar piata de automobile noi a scazut pentru prima data in ultimii ani. Acelasi lucru se petrecuse si in Polonia in anul aderarii (2004), cand importurile second hand au ajuns la 800.000 de unitati, de opt ori mai mult decat cu un an inainte.
Dupa toate aceste statistici ajung si la partea a doua a textului de inceput. Masina este, potrivit studiilor de piata (mai mult sau mai putin empirice), al doilea produs ca importanta pentru un roman, dupa casa. Chiar crede cineva ca un roman si-ar cumpara un Volkswagen Golf de 150.000 de kilometri pe care l-au alergat doi nemti si un olandez, daca ar avea alternativa?
Sigur ca, asa cum spune de fiecare data cand are ocazia Ion Tiriac, daca toti romanii ar putea sa isi cumpere orice masina, probabil ca cei mai multi si-ar lua Mercedes.
Pana acum, mai putin de doi din zece romani se pot lauda ca au o masina (fie ea Dacie din 1974), spre deosebire de aproape sase din zece nemti, cinci din zece francezi, patru din zece cehi si trei din zece polonezi.
Este clar in aceste conditii ca numarul romanilor care isi vor cumpara o masina va creste accelerat in urmatorii ani. Singura problema care se pune este cat vor avea la dispozitie romanii sa cheltuie pe o masina.
Asa ca pana la urma solutia este tot la guvernanti. Nu mai pierdeti investitii de anvergura in favoarea vecinilor (vezi cazul Montupet), stimulati-i pe romani sa nu mai plece sa munceasca in strainatate sau pe cei plecati sa se intoarca si implicit vor creste accelerat salariile!
Si atunci chiar nu mai conteaza ca masinile vechi din Europa de Vest vor putea fi aduse in Romania, deoarece cei mai multi nu vor fi interesati si vor face pasul la o masina noua (poate si cu ajutorul primei de casare) sau chiar vor sari direct la o masina de import. Si atunci sa vezi trafic sanatos pe strazi.
Parturiunt montes, nascetur ridiculus mus. Asta e toata concluzia analitica dupa incheierea consultarilor presedintelui cu partidele si a lucrarilor Comisiei Voiculescu.
Ca sa recapitulam: am avut saptamana trecuta consultari ale partidelor cu presedintele Traian Basescu, oficial pentru a detensiona climatul politic. Neoficial, dar foarte aproape de adevarul istoric, consultarile au fost prilej de scoatere pe afis a unor solutii pe cat de insolite, pe atat de irealizabile: demisia presedintelui sau demisia premierului. Si chiar cand nu s-a abuzat de insolit, tot nu ne-am ales ceva cu adevarat important: presedintele n-a putut sa vina decat cu solutia testarii Guvernului in Parlament pentru a valida majoritatea lui Polichinelle, PNL-PSD-UDMR-PC sau, cu voia dumneavoastra, cu aceea a alegerilor anticipate.
Adica sa mearga guvernul Tariceanu in Parlament, sa ceara un vot de incredere pe care e destul de posibil sa-l treaca (mai ales daca lasa pe drumuri ministrii propusi de PD), pentru ce? Ca sa aiba PD material de pus pe afisele electorale din 2008? Nu stiu ce strategie electorala au democratii pentru urmatoarele alegeri, dar daca se bazeaza pe asa ceva, poate n-ar fi rau sa se gandeasca sa o schimbe. Pentru ca ma indoiesc ca la alegerile din 2008 injuratura de PSD va avea aceeasi greutate ca la scruti-nul din 2004; tind sa cred ca electoratul (si asa destul de alunecos) pe care se bazeaza PD va fi intr-o destul de mare masura avantajat de climatul economic pe care rau-famatul guvern liberal – acum cu sprijin PSD-UDMR-PC – l-a consolidat.
Nici varianta alegerilor anticipate nu e mai breaza: presupunand prin reducere la absurd ca vom ajunge acolo, se mai indoieste cineva ca la cat e de marginalizat PD pe scena politica, o sa-i fie de ajuns doar imaginea de locomotiva a presedintelui Traian Basescu ca sa ia majoritatea parlamentara?
Traim, asadar, intr-un cerc vicios, pe care unii se screm sa-l faca linie dreapta: presedintele nu are de ce sa-si dea demisia, pentru ca este aproape sigur ca va reveni in functie la un eventual scrutin prezidential; pe de alta parte, nici Guvernul nu are rost sa cada, pentru ca, cu plus-minus cativa ministri, ar reveni in aceeasi formula ori la votul din Parlament, ori la alegerile anticipate. Doar daca nu credem – chiar daca pare absurd – ca presedintele Basescu ar putea sa nominalizeze apoi un premier al actualei opozitii numai ca sa-l vada somer pe Calin Popescu-Tariceanu.
Revenind la chestiune, este scuzabil si de inteles daca v-a umflat rasul la enuntarea celor 19 capete de acuzare pe care Comisia Voiculescu i le-a imputat presedintelui, cu tot cu trimiterile la articolele din Constitutie. Chiar fara studiile juridice ale Noricai Nicolai, se vede limpede ca intre istoria din spatele celor 19 puncte si articolele din Constitutie aferente este o legatura la fel de solida ca aceea dintre dreptul constitutional si dreptul la a spune in public bancuri politice. Singura legitimare post-factum a Comisiei Voiculescu poate fi considerata determinarea lui Claudiu Saftoiu sa intre la audieri director SIE si sa iasa demisionar din functie, lasand in urma o tema serioasa de dezbatere cu privire la activitatea serviciului.
Cu toate acestea, din punct de vedere politic, se poate spune ca opozitia anti-Basescu si-a jucat cartea destul de bine: desi nu o spun in gura mare, cei-care-ii-poarta-sambetele-presedintelui sunt constienti ca sansa lor nu este referendumul de demitere a presedintelui, ci tocmai intarzierea lui. Asa ca membrii Comisiei nu si-au propus sa ofere argumente juridice solide pentru ca de la Curtea Constitutuionala sa se obtina un aviz favorabil suspendarii si apoi demiterii presedintelui; este mult mai comod sa profiti de fiecare zi in care ziarele intorc pe toate fetele o tema care erodeaza incet imaginea candidatului Traian Basescu tocmai prin aceea ca nu i se poate opune. Pentru ca, in afara de gestul radical de a-si da demisia, presedintele Basescu nu are o alternativa pentru iesirea din stransoarea lent-sufocanta a opozitiei: suspendarea prin votul Parlamentului mai poate fi intarziata, pentru ca nu exista inca avizul Curtii Constitutionale, iar daca se va trece si de aceste etape, nu e exclus ca pentru referendumul de demitere a presedintelui, opozitia sa aplice tocmai metodele pe care Cotroceniul le foloseste astazi in cazul Ministerului de Externe.
Ei, si atunci sa vedeti scremete!
Nu sunt prea multe grupuri ecologiste care sa aiba propriii lor consultanti bancari de investitii, asa cum Environmental Defense a angajat firma de apartament Perella Weinberg Partners de pe Wall Street.
Orice june activist ar trebui sa studieze acest caz, pentru ca el reprezinta viitorul. Inainte, cand activistii voiau sa determine sa se faca ceva, puneau de-un sit-in* sau organizau un mars de protest. Acum angajeaza o banca de investitii.
Desigur, poate ca nu toate organizatiile de activisti isi permit sa-i angajeze pe cei de la Goldman Sachs, dar astfel de grupuri ar trebui sa analizeze cum Environmental Defense sau Natural Resources Defense Council (NRDC) s-au folosit de Internet si de fortele pietei ca sa salveze planeta de cateva tone de dioxid de carbon (CO2).
*protest prin aglomerarea unei multimi in interiorul unei cladiri, cu scopul de a bloca activitatea pana la satisfacerea revendicarilor.
Thomas Friedman este comentator la The New York Times si detinator a trei premii Pulitzer. Urmatorul sau articol va aparea in numarul din 11 aprilie al BUSINESS Magazin
Traducerea si adaptarea de Mihai MitricA
Cititi continuarea articolului in editia tiparita a revistei
70% dintre consumatorii de bere sunt barbati, iar noua campanie Bergenbier le propune sa celebreze o zi doar a lor: Ziua Barbatului.
Cunoscuta indeobste drept luna femeilor, martie a servit drept teren de marketing pentru producatorul Interbrew, ce a lansat o campanie de promovare pentru marca Bergenbier. Campania, inceputa oarecum ostentativ in plin martie si conceputa sub forma unui sondaj de opinie in randul barbatilor, cu scopul de a determina daca acestia isi doresc o zi a lor, isi propune sa demonstreze ca barbatii merita sa fie sarbatoriti in aceeasi masura in care femeile se bucura de 1 si 8 martie.
Initiativa este fireasca pentru o marca al carei specific este, spune Liviu Eremia, director de marketing la Interbrew Romania, caracterul puternic masculin si complice al brandului («prietenii stiu de ce» e sloganul Bergenbier – n.red.).
Printre motivele declarate pentru care barbatii ce au votat pe site isi doresc o zi a lor se numara, conform organizatorilor campaniei, atat micile sicane ale convietuirii cu femeile – pentru ca trebuie sa cumparam flori, pentru ca trebuie sa ne uitam la comedii romantice, cat si argumente insolite sau absurde – pentru ca am facut armata, pentru ca Romania – Suedia in 94 s-a terminat 4-5 sau altele asemenea.
Piata romaneasca a berii, puternic concurentiala, obliga la orientarea brandurilor spre variante de comunicare cu expunere tot mai mare – fie sponsorizarea competitiilor sportive, fie asocierea cu valorile traditionale sau cu aspiratiile tinerilor. Cu un consum mediu anual de 80 de litri pe cap de locuitor, similar celor din tarile dezvoltate, ritmul de crestere a pietei berii estimat pentru anul in curs se plaseaza intre 5% si 7%, dupa ce in 2006 vanzarile de bere au crescut cu 18%.
In piata imobiliara romaneasca sunt deja prea multi bani, lucru ce ar putea duce cat de curand la primele esecuri ale unor investitori. Totusi, dezvoltatorii se profesionalizeaza, fondurile straine se uita spre Romania cu interes ridicat, iar preturile vor continua sa creasca, cred invitatii ultimei editii a Club BUSINESS, desfasurate la hotelul JW Marriott.
BUSINESS MAGAZIN: Au fost destule estimari pana acum, cu o plaja destul de mare. Cati bani vor intra in piata imobiliara romaneasca? Domnule Lucianu, spuneati ceva de doua miliarde de euro…
RADU LUCIANU: Anul trecut am zis ca se vor investi in 2006 un miliard de euro, dar estimarea a fost depasita.
GABRIEL BIRIS: Dar cu cat a fost depasita, cu foarte mult?
RADU LUCIANU: Da, pentru ca investitorii s-au napustit ca berbecii.
ADRIAN CRIVII: Dar despre ce discutam? Doar despre Bucuresti? Ca mai sunt si alte piete. Si nu vorbim numai de investitori institutionali?
RADU LUCIANU: Eu m-am referit strict la dezvoltare, nu si la banii din fonduri care se plimba dintr-o parte in alta.
GEORGE TELEMAN: Costul produselor finite adica.
RADU LUCIANU: Exact. Cum ar fi, de exemplu, Grupo Lar, care a bagat x milioane de euro intr-un proiect. Si ca ei mai sunt inca 20, sa zicem. Si acesti 20 de dezvoltatori am estimat eu ca investesc un miliard de euro. Dar sunt banii lor, de portofoliu, pe care ii investesc si dezvolta ceva.
GABRIEL BIRIS: Vorbiti de productie?
RADU LUCIANU: Da, productie de imobile. Nu bani din vanzarea cladirilor.
GABRIEL BIRIS: … ca avem deja o cladire care a fost vanduta de trei ori – City Mall.
RADU LUCIANU: Anul acesta estimez ca vor fi doua miliarde, poate chiar trei miliarde de euro, pentru ca sunt din ce in ce mai multi bani. Dar vorbesc de dezvoltare, de productie, cum zicea domnul Biris.
BUSINESS MAGAZIN: Iar banii plimbati – adica tranzactiile cu fonduri sau alti investitori institutionali?
RADU LUCIANU: Vor fi, de asemenea, multi bani.
GABRIEL BIRIS: Mult mai multi.
GEORGE TELEMAN: Macar dublu, pentru ca schimbi de doua ori mainile.
GABRIEL BIRIS: Cred ca vor fi semnificativ mai multi decat cei investiti in dezvoltare, pentru ca, in momentul de fata, nu prea ai cu cine sa le construiesti.
BUSINESS MAGAZIN: Vom avea deci in continuare proiecte care exista pe hartie, dar care se vor rula si pana la urma productie nu va fi?
GABRIEL BIRIS: Da, si cladiri care vor fi vandute si revandute.
GEORGE TELEMAN: Prima data il vinzi inainte de a fi construit, apoi il mai vinzi de inca doua ori.
IONUT DOGARU: Ar mai fi o discutie. Noi vorbim de dezvoltatori, dar cine sunt dezvoltatorii? Pentru ca in momentul de fata toata lumea dezvolta, de la cei care pana ieri vindeau produse cosmetice pana la cel care avea retea de cafenele. Acum fac dezvoltari imobiliare pe terenuri de 3.000, de 5.000 de metri patrati.
ADRIAN CRIVII: Acesta este pionieratul.
IONUT DOGARU: Cred ca acum avem si pionierii si oamenii, sa zicem, mai structurati, dezvoltatori de meserie.
ADRIAN CRIVII: O sa vina si dezvoltatori straini foarte mari.
BUSINESS MAGAZIN: Care este diferenta intre oamenii care dezvoltau acum trei-patru ani si cei care dezvolta acum, care probabil – macar partial – sunt aceiasi si cei care incep acum sa dezvolte?
ADRIAN CRIVII: Profesionalismul.
GABRIEL BIRIS: Fiecare are piata lui. Sunt nise diferite. Inca e loc pentru micii investitori, la fel ca si pentru marii developeri.
BUSINESS MAGAZIN: Deci nu se calca pe picioare cei mici cu cei internationali?
GABRIEL BIRIS: In momentul de fata, nu. Peste ceva timp nu va mai fi la fel.
MULER ONOFREI: Toti dezvoltatorii se profesionalizeaza.
ADRIAN CRIVII: Da, aceasta este diferenta intre ce s-a construit acum cinci ani, ce se face astazi si ce se va ridica
IONUT DOGARU: Si proiectul acela mic trebuie facut intr-un anume fel.
MULER ONOFREI: Una dintre problemele cele mai mari este ca vin fonduri care se uita la un anumit tip de produs investitional, care nu poate fi oferit decat de un anumit tip de dezvoltatori, cei care inteleg ce vrea fondul respectiv. Iar acei developeri sunt foarte putini, probabil sub zece in Bucuresti. Si tocmai aici este un decalaj foarte mare intre asteptarile clientilor, adica ale chiriasilor, asteptarile fondurilor care cumpara – de la calitatea constructiei pana la tipurile de contracte de inchiriere. Ca sa nu mai vorbim de detalii precum termenele de contractare, care sunt deja o fantezie in
GEORGE TELEMAN: Vorbeai mai devreme de lipsa de produs de pe piata. Intr-un fel e normal, toata lumea s-a grabit sa intre in produse cu rentabilitate mai mare. Cele despre care spui tu – pentru fonduri de pensii – au timp sa astepte.
ADRIAN CRIVII: Acestia sunt adevaratii bani care o sa intre pe piata – fondurile private de pensii, de sanatate, de asigurari de viata. Pentru ca se si potriveste tipul fondului cu industria. Ai asteptare peste 20 de ani sa-ti vina banii. Unde sa investesti? In imobiliar, unde ai randament nu spectaculos, dar consistent si poti sa prinzi si un ciclu de cadere a pietei si sa reziste.
IONUT DOGARU: Noi vorbim foarte frumos despre piata imobiliara. Dar cred ca vorbim de fapt doar de Bucuresti si patru-cinci orase mari, dar la nivel national nu stiu cat se percep investitiile imobiliare.
GABRIEL BIRIS: Daca nu se misca lucrurile nici in Bucuresti cum sa se miste in alta parte?
GEORGE TELEMAN: Bucurestiul se misca, este evident. Practic, este orasul cu cea mai mare crestere economica din Europa – 9%.
GABRIEL BIRIS: Dar e foarte interesant sa vezi de unde vine cresterea economica. Pentru ca acum, fara sa fi avut timpul sa diger cifrele, simt ca avem o crestere economica venita dintr-un sector economic foarte limitat – si anume constructiile. Este un motor, e clar. Dar ca motorul acesta sa aiba combustibil, este nevoie de investitii in industrie, in productia de bunuri si servicii. Care nu este la nivelul la care ne-am astepta, din pacate.
ADRIAN CRIVII: Pentru ca discutam de unde vin banii, banii intra din foarte multe fonduri speculative care, treptat-treptat, au intrat sau chiar au iesit deja. Dar trebuie sa remarc ca o suma foarte mare provine de la veniturile celor care muncesc in strainatate. Vorbim de 5% din PIB – aproape cinci miliarde de euro – care au intrat in
GEORGE TELEMAN: Eu sunt putin mai optimist decat domnul Biris si va spun si de ce. Ma uit si unde investesc si la cine inchiriez. Vad conceptul de near-shoring (externalizare de servicii – offshoring in regiuni apropiate – n.r.) care este destul de dezvoltat. Am investit in cladiri imobiliare si vorbim de chiriasi de centre de servicii ca Wipro, HP, Oracle, Accenture. Sunt cateva companii mari care au investit deja si au planuri ca in 3-4 ani sa le dezvolte.
GABRIEL BIRIS: Domnul Teleman are marele avantaj ca vede lucrurile din prisma investitorului care a bagat bani in imobile si vede cum se misca piata. Dar cred ca are o vedere limitata la un segment superior. Ce aveti voi nu au multi. In momentul de fata nu sunt multe spatii de birouri de clasa A si atunci cererea care exista pe piata este foarte usor sa o satisfaceti. Sa vedem insa ce va fi daca
GEORGE TELEMAN: Intr-un an de zile nu. Eu zic ca in patru ani, oferta va fi de patru ori mai mare. Bucurestiul suporta un milion de metri patrati de birouri.
GABRIEL BIRIS: Si in momentul de fata cat sunt?
GEORGE TELEMAN: Cred ca 200-250.000.
GABRIEL BIRIS: Si ziceti ca un milion vor fi in patru ani?
GEORGE TELEMAN: In cinci ani de zile.
GABRIEL BIRIS: Eu cred ca vor fi mai repede.
GEORGE TELEMAN: Nu ai fizic cum.
MULER ONOFREI: Dar asta s-a intamplat in toate tarile din jur. La un moment dat exista un boom de oferta pe piata, dar e un mecanism normal de ajustare. Nu se mai construieste o perioada, piata se regleaza. Ce este important este sa existe o crestere economica sustinuta care sa acopere acest boom imobiliar. Ceea ce, pana in prezent, chiar am avut si cred ca vom avea in continuare.
GABRIEL BIRIS: Senzatia mea este ca segmentul imobiliar se misca foarte puternic si nu reflecta exact cresterea economica.
MULER ONOFREI: Poate e adevarat ca economia creste mai incet decat piata de real estate, dar, pe de alta parte, trebuie sa ne gandim la cum arata piata imobiliara nu de mult. Si ma refer la segmentul pe care il cunosc – spatiile industriale. Oferta era acum cativa ani extrem de mica…
GEORGE TELEMAN: Era la zero practic.
MULER ONOFREI: Erau cladiri proaste, in locatii ingrozitoare, care nu serveau scopului pentru care au fost construite.
GABRIEL BIRIS: Absolut. Care au fost sufocate de trafic, erau in centrul orasului…
GEORGE TELEMAN: Si asta acum doi ani de zile, nu mai departe.
MULER ONOFREI: Si acum in domeniul industrial, ne chinuim – ProLogis si alti dezvoltatori – sa construim. Pana se va ajunge la situatia in care sectorul imobiliar sa decoleze in raport cu restul economiei, mai e de construit. Pentru ca e o
ADRIAN CRIVII: Asa e. Toti stiti ca pe piata imobiliara este un decalaj intre cerere si oferta. Intre cererea solvabila si oferta competitiva. Deocamdata in
GABRIEL BIRIS: Da, pana la urma nu trebuie sa ne temem ca piata imobiliara o va lua inaintea economiei, pentru ca – asa cum ati spus – oferta de spatii, cel putin pe industrial sau logistica, era aproape neglijabila. Si atunci zicem ca nu sunt investitii in servicii de logistica. Da, dar serviciile de logistica fara spatiile adecvate nu pot sa functioneze. E normal sa existe intai oferta de spatii de calitate, care probabil vor atrage apoi si investitii in servicii.
ADRIAN CRIVII: Haideti sa revenim totusi la intrebarea de unde vin banii? Stiti care este, dupa parerea mea, motorul cel mai important care a dat drumul la industria aceasta imobiliara? Faptul ca pamantul este cea mai mare avere a unei tari si
GEORGE TELEMAN: Cred ca au inceput sa vina si fondurile de investitii, care investesc masiv. Iar developerii construiesc, cauta noi locatii, vand proiectul si se apuca de altele.
GABRIEL BIRIS: Probabil ca cei mai multi bani vin de la fonduri de private equity.
IONUT DOGARU: Si de la developeri in sine. De exemplu, noi avem banii nostri cu care facem pana la 40% din proiect dupa care atragem finantarile si avem o alianta cu Morgan Stanley care este gata sa ne finanteze. Problema nu este insa ca nu ar exista bani, ci ca nu sunt proiecte.
ADRIAN CRIVII: Si capacitatea de a le pune pe piata.
MULER ONOFREI: Expertiza lipseste. In
BUSINESS MAGAZIN: Haideti sa facem un scenariu. Ce se va intampla in trei sau cinci ani de acum incolo? Se va satura piata, va creste fluxul de investitii?
GEORGE TELEMAN: Este evident ca randamentele nu mai sunt asa de mari. In doi ani de zile au scazut de la 14% la 7%.
GABRIEL BIRIS: Se vorbeste de 6,5%.
ADRIAN CRIVII: Asta inseamna o maturizare a segmentului de birouri.
GEORGE TELEMAN: Bucurestiul ramane pentru noi principala tinta de investitii.
RADU LUCIANU: Bucurestiul este motorul a tot ce inseamna scaderi de yield-uri (randamente anuale – n.r.) si cresteri de preturi. Si vor mai scadea randamentele. Ce se va intampla pe termen mediu? Trei ani, zic eu, ca mai dureaza pana se calmeaza tot. Cinci ani va mai dura pana se satureaza piata de locuinte si de retail.
GEORGE TELEMAN: Cate apartamente se construiesc anual in Bucuresti?
IONUT DOGARU: In momentul de fata sunt in constructie cam 8.000.
GEORGE TELEMAN: Si cererea cat e? Este de 60.000?
RADU LUCIANU: Oficialii anunta 2,4 milioane de locuitori in Bucuresti. Neoficial, noi credem ca sunt peste trei – 3,3-3,4 milioane – populatie aflata zilnic in oras – cu studenti, cu straini…
GABRIEL BIRIS: … cu satelitii, ca daca stai in Pipera nu esti trecut ca locuitor al Bucurestiului.
RADU LUCIANU: Mai sunt si oameni care cumpara ca investitie.
ADRIAN CRIVII: In Bucuresti si orasele mari cumpara foarte mult si cei care lucreaza in strainatate si vor sa se mute.
GABRIEL BIRIS: Cate din unitatile noi lansate pe piata sunt cumparate de cei care efectiv o sa locuiasca in ele?
RADU LUCIANU: 40%.
IONUT DOGARU: Si asta e o problema, pentru ca frica noastra ca dezvoltator este sa nu patim ca la Budapesta unde sunt dezvoltari fantoma in care bate vantul. Pentru ca au cumparat oamenii ca investitie si nu locuieste multa lume in acele complexuri. In
RADU LUCIANU: Se vor inchiria si apoi vor scadea chiriile. Asta va fi provocarea: sa gasesti o locuinta buna la un pret rezonabil. In loc sa dai 2.000 de euro lunar, poate vor ajunge la 300-400 de euro. Si asa se va schimba mentalitatea romanului de a nu mai baga 500.000 sau un milion de euro pentru a-si cumpara o locuinta, ci va sta cu chirie. Asa cum se intampla si in alte tari. Oameni cu milioane in cont stau o viata intreaga cu chirie.
ADRIAN CRIVII: La noi este o dovada de stabilitate. Iau casa, stau aici. Societatea moderna presupune ca te muti unde gasesti de lucru.
GEORGE TELEMAN: OK, piata este in curs de maturizare, dar care vor fi performerii pietei imobiliare in perioada urmatoare?
RADU LUCIANU: Dezvoltatorii vor fi performerii, insa trebuie sa stie exact ce construiesc. Acum s-au aruncat aproape toti pe rezidential, pentru ca au sesizat ca este o cerere foarte mare. Insa vor fi si dezvoltatori care vor avea rateuri in doi sau trei ani de acum incolo.
GABRIEL BIRIS: Fondurile de investitii merg mai mult pe piata de birouri.
RADU LUCIANU: Dar iau si ele teapa. Sunt fonduri – nu dau nume – care s-au cait ca au luat cladiri de birouri si nu-si scot banii. Au avut de cheltuit niste fonduri anul trecut, s-au aruncat ca lupii si acum au trecut pe la noi ca au un portofoliu de vanzare.
GEORGE TELEMAN: Care-i riscul tau? Banuiesc ca sunt yield-uri sub piata.
RADU LUCIANU: Da, ele vand ceva rau cu ceva bun la pachet ca sa le marite. Dar asta este. Sunt foarte multi bani. Sunt prea multi bani, zic eu.
ADRIAN CRIVII: Nu-i resoarbe piata, nu poate sa-i inghita?
RADU LUCIANU: Nu stiu. Piata ii inghite, dar se duc preturile in sus. Ceea ce este de vanzare devine mai scump, si mai scump.
BUSINESS MAGAZIN: Interesanta chestiunea cu prea multi bani. Care-i riscul?
GEORGE TELEMAN: Parerea mea este ca vor fi si mai multi. Vor castiga cei care reusesc sa gaseasca proiecte la un randament acceptabil.
RADU LUCIANU: Va fi un pericol, pentru ca, daca cei care dezvolta proiecte – in nebunia lor de a obtine mai multi bani – crezand ca o sa le creasca de zece ori pretul, si nu o sa vanda proiectul pentru a face altele, banii vor disparea. Pentru ca o sa se sature si fondurile si vor pleca in
BUSINESS MAGAZIN: Este deja o bula a preturilor despre care se tot vorbeste? O bula care se va sparge inevitabil la un moment dat?
ADRIAN CRIVII: Depinde de ce se intampla cu economia. Daca va continua sa creasca nu vor fi probleme pe piata imobiliara. Sa nu eliminam in totalitate subiectul globalizarii. Daca pica bursele internationale, vor fi efecte si la noi.
GEORGE TELEMAN: Si primul semn e cresterea dobanzilor. Si cred ca ar fi un moment bun sa mai mergem sa strangem niste bani de pe pietele financiare, pana nu mai cresc dobanzile.
BUSINESS MAGAZIN: Cat ati investit pana acum in
GEORGE TELEMAN: 150 de milioane de euro in cateva proiecte mai speciale, fara rezidential, fara speculatii pe terenuri, ca nu avem mandat pentru asa ceva.
BUSINESS MAGAZIN: Domnule Crivii spuneati ca se pregatesc multe fonduri sa intre in piata. Ce ii mana?
ADRIAN CRIVII: Eu ma refeream la fondurile de pensii care este normal sa fie prezenti pe o piata imobiliara stabila.
RADU LUCIANU: Da, in momentul acela vorbim de o piata matura.
MULER ONOFREI: Probabil ca in perioada urmatoare vor intra mai multi developeri de calitate internationala. Iar acestia vor dezvolta produse investitionale ce ar putea fi cumparate de aceste fonduri de pensii. Pentru ca acum nici nu ar avea ce sa ia.
RADU LUCIANU: Eu le spun ce sa cumpere: teren. Am ajuns sa vand terenuri mai mari, ca valoare, decat o cladire.
GEORGE TELEMAN: Degeaba, daca nu au mandat sa investeasca in asemenea proprietati, nu pot sa intre.
IONUT DOGARU: Iar treaba asta cu terenurile imi distruge mie oportunitatile de a putea investi si de a face proiecte noi. Pentru ca eu am nesansa ca nu pot investi intr-un teren si sa astept trei ani dupa care sa vand terenul. Eu trebuie sa am un plan foarte clar: cumpar terenul, construiesc in doi ani, dupa care vand si o iau de la capat. Iar preturile actuale sunt oarecum umflate artificial din cauza atitudinii speculative.
BUSINESS MAGAZIN: Daca bani vor fi tot mai multi in piata, exista vreun motiv sa nu creasca si in continuare preturile?
GEORGE TELEMAN: Niciun motiv.
BUSINESS MAGAZIN: De altfel, recent a fost facuta publica o informatie cum ca preturile vor continua sa creasca inca 15 ani.
GEORGE TELEMAN: 15 ani e prea mult.
MULER ONOFREI: E greu de spus. Cine are globul de cristal?
ADRIAN CRIVII: S-ar putea sa vorbim de un ciclu de 20 de ani. Noi crestem deja de sapte ani, din 2000.
BUSINESS MAGAZIN: Deci 13 ani ar mai putea, poate nu chiar 15.
GABRIEL BIRIS: Dar au scazut vreodata preturile in
ADRIAN CRIVII: Da, intre 1996 si 2000 a fost cadere libera. Ganditi-va ca era o perioada in care nu se construia mai nimic in
IONUT DOGARU: Nu mai ziceti de randamente asa de mari, ca nu e chiar asa.
ADRIAN CRIVII: La dumneavoastra, cei care trateaza profesional subiectul, nu. Dar mai sunt cei care dau lovituri.
IONUT DOGARU: Cred ca si in acest caz e din ce in ce mai putin. Nu mai e ca acum doi-trei ani.
BUSINESS MAGAZIN: Este complicat sa finantezi un proiect imobiliar in
GABRIEL BIRIS: Depinde foarte mult de proiect si de expertiza dezvoltatorului. Dar cei care au facut deja un proiect care a iesit fara probleme nu au nicio problema in a gasi finantare.
RADU LUCIANU: Nici eu nu cred asta. Daca nu te duci la o banca, te duci la alta, e chiar imposibil sa nu gasesti pe cineva care sa te finanteze.
BUSINESS MAGAZIN: In concluzie, mai exista potential de crestere?
GABRIEL BIRIS: Categoric, pe piata imobiliara este un potential de crestere imens.
ADRIAN CRIVII: Cand cineva care stie imobiliare intra in
IONUT DOGARU: In concluzie, nu stim cati bani vor intra, dar cu siguranta vor fi multi.