BusinessMagazin

Blog

  • Prieteni si amici

    Expansiunea retelelor de socializare a deschis un vast camp de cercetare psihologilor si sociologilor. Desi uneori rezultatele studiilor sunt contradictorii, multi cred ca socializarea in Internet influenteaza deja contextul social in care traim. Si e doar inceputul.

     

    De curand au fost publicate rezultatele unui studiu privind asa-numitele „retele de socializare“, realizat de cercetatorii de la universitatea britanica Sheffield Hallam. Avand ca baza cercetarea relatiilor intre utilizatorii retelelor MySpace (lider in privinta popularitatii, cu peste 200 de milioane de membri), Bebo (foarte populara in Marea Britanie) si Facebook (considerata cea mai elitista), studiul ajunge la o concluzie oarecum banala: numarul mare de persoane cu care venim in contact online nu ne aduce neaparat un numar mai mare de prieteni apropiati. De altfel, psihologii si sociologii au estimat inca dinainte de voga retelelor de socializare (ba chiar dinainte de epoca internetului) ca, in medie, o persoana are cam 150 de „prieteni conventionali“, dar de regula numarul prietenilor apropiati se aproximeaza la cinci. Aceste numere au fost atat de des confirmate de experimente incat savantii considera ca exista o limita cognitiva in privinta numarului persoanelor cu care ne relationam. Asadar nu e nici o surpriza ca rezultatele se confirma si in lumea virtuala.

     

    In ciuda rezultatelor destul de previzibile, ele au fost reluate de Reuters si au generat articole atat in mari ziare (precum The Guardian) cat si in publicatii online si bloguri. Cel mai adesea este citat psihologul Will Reader, unul dintre conducatorii studiului, care apreciaza ca pentru o prietenie apropiata contactele fata-n fata sunt de neinlocuit. Exista un mare numar de „semnale sociale“ pe care oamenii le emit prin inflexiunile vocii sau prin limbajul trupului, astfel incat acea empatie care duce la o prietenie stransa se naste mult mai usor. Simplul fapt de a rade impreuna cu cineva indica un anumit grad de apropiere, o potrivire (fie si minora) a sistemelor de valori. Mai exista apoi bagajul de experiente comune, o investitie de incredere si inca multe alte ingrediente care intra in alchimia prieteniei. Faptul ca 90% din cei chestionati considera ca interactiunea fata in fata este o conditie a unei relatii mai stranse cu o alta persoana este cat se poate de normal. Probabil singurul lucru cu adevarat nou pe care-l aduc aceste retele de socializare il reprezinta o semnificativa scadere a costului implicat de formarea si mentinerea unui cerc larg de prieteni conventionali si cunoscuti. E adevarat ca adesea prietenii apropiati se selecteaza dintre cei conventionali si exista numeroase cazuri in care prietenii legate in Internet au evoluat spre prietenii mult mai stranse in viata reala.

     

    Probabil ca interesul pe care l-a starnit studiul in presa generalista porneste de la o anumita ambiguitate lexicala. Retele de socializare au pornit inca de la inceput pe ideea conexiunilor din aproape in aproape iar termenul „prieten“ (friend) a fost folosit mai degraba ca o metafora, menita sa expliciteze principiul „prietenii prietenilor mei sunt prietenii mei“. Acesta este de fapt punctul de atractie a retelelor de socializare: faptul ca relatiile nu mai sunt opera hazardului (asa cum se intampla adesea in viata reala), ci pot fi oarecum directionate. Sansele sunt mult mai mari sa intalnesc persoane interesante sau avand interese comune cu ale mele in randul prietenilor unei persoane care a intrat deja in „reteaua mea“. Modul cum implementeaza acest principiu diverse retele este insa diferit. In unele cazuri, contactul direct (mesaje private, chat etc.) cu un alt utilizator este posibil doar daca acesta figureaza in reteaua de prieteni creata din aproape in aproape. Alteori e suficient acordul mutual (de pilda in LinkedIn), in vreme ce in unele sisteme prietenia isi pierde caracterul simetric: pot sa includ in lista mea de prieteni pe cineva fara ca respectivul sa ma includa in lista lui de prieteni. Asa functioneaza de exemplu LiveJournal, care combina bloguri si forumuri tematice, iar relatia de prietenie (fie si unidirectionala) permite unui utilizator sa urmareasca mai usor postarile anumitor persoane. Mai mult chiar, se poate imprieteni cu un intreg grup. Ideea este ca prieten e un termen prea „tare“ in aceste contexte si poate ca „amic“ ar fi unul mai potrivit.

     

    Chiar daca interactiunea in Internet nu ne aduce neaparat mai multi prieteni apropiati – desi sunt destule cazuri de casatorii pornite din relatii online -, sansa de a dezvolta legaturi utile este un beneficiu cert, iar abilitatea de a controla acest paienjenis de relatii poate fi extrem de utila. Poate nu vom castiga doar mai multi amici, ci si noi colegi de serviciu. Tele-lucrul nu mai e utopie.

  • Evrei, masoni si radicali-sic

    La momentul la care scriu inca nu s-a calmat dezbaterea jurnalistica din jurul cazului don Gelmini (1) si de la inceput spun ca nu sunt prea interesat sa aflu daca acuzatiile care i se aduc sunt adevarate sau false. A gresi este omeneste si in cele din urma sunt niste chestiuni personale.

     

    Pe de alta parte, admit ca acuzatorii nu doar ca sunt puscariasi sau recidivisti, dar vin si din istorii cu droguri si, daca sub influenta drogurilor cineva isi poate imagina ca e atacat de un monstru cu ochi de insecta, atunci isi poate imagina si ca e sarutat de un preot de 80 de ani, pentru ca (si Lovecraft o stia) oroarea nu are limite. Totusi, aspectul cel mai interesant al povestii (care, in schimb, a fost inchis in doua zile) tine de afirmatia potrivit careia acuzatiile au fost facute de o clica de evrei si radicali-sic.

     

    Ulterior, in fata reactiei comunitatii evreiesti, don Gelmini s-a corectat, a spus ca se referea la masoni; masonii sunt precum Opus Dei sau iezuitii, cu cat se face mai putina valva in jurul lor cu atat mai bine. Ca atare, discutiile nu au mai continuat, poate si pentru faptul ca nimeni nu a omorat vreodata sase milioane de masoni, de aceea masonii in aceste chestiuni sunt mai putin suparaciosi decat evreii.

     

    …

     

    Nota:

    1. Preotul Pierino Gelmini, fondatorul unei comunitati de asistenta pentru  dependentii de droguri, este cercetat pentru acuzatii de abuz sexual Impotriva unui numar de 50 de persoane

     

    Umberto Eco este autorul romanelor „Baudolino“, „Numele trandafirului“ si „Pendulul lui Foucault“. Puteti citi in BUSINESS Magazin din octombrie urmatorul comentariu al lui Umberto Eco.

     

    Traducerea si adaptarea de Cecilia Stroe

    Cititi continuarea articolului in editia tiparita a revistei

  • Un brand norocos

    Brandul Loteria Romana a fost evaluat la 35 de milioane de euro, fiind considerat cel mai valoros nume de marca romanesc, potrivit studiului European Brand 2007, prezentat de Institutul European pentru Studierea Brandurilor (IESB) din Viena. Nominalizarea Loteriei a starnit controverse in Romania.

     

    Stefan Liute, strategy director al Grapefruit, companie de consultanta pentru branding, spune ca, desi nu are foarte multe informatii despre felul in care a fost realizat topul, Loteria Romana nu ar merita primul loc, chiar daca este un brand valoros. „Nu pot sa apreciez ce brand romanesc ar fi meritat sa fie pe primul loc, intrucat evaluarea financiara este o chestiune delicata. Aceasta nu este relevanta decat atunci cand se face o tranzactie. Cred ca scopul topului este de promovare a autorilor“, afirma Liute. Din punctul de vedere al vizibilitatii, reprezentantul Grapefruit considera totusi ca brandurile romanesti cele mai importante sunt Petrom si Dacia. „Inclin sa cred ca tot Petrom s-ar afla printre cele mai valoroase branduri si din punct de vedere financiar.“


    Cat despre suma de 35 de milioane de euro, la cat a fost evaluat brandul Loteriei de IESB din Viena, Liute considera ca austriecii au facut o evaluare conservatoare, valoarea fiind mai mica decat cea reala. Conform rezultatelor studiului, valoarea primelor zece branduri din Romania ajunge la 86 de milioane de euro, dar studiul nu nominalizeaza si urmatoarele branduri clasate dupa Loterie, mentionand doar ca, din aceasta valoare, industria jocurilor de noroc are o pondere de 42%, fiind urmata de industria bunurilor de consum si utilitati cu cate 16%, de industrie cu 11%, turism.


    Intre cele 3.000 de marci luate in considerare din 24 de tari si 16 industrii, Loteria se afla pe locul 758. Tarile cu cele mai multe puternice branduri sunt Marea Britanie si Germania. In Marea Britanie, primele zece branduri valoreaza 137 de miliarde de euro, in timp ce in Germania valoarea brandurilor ajunge la 136,3 de miliarde de euro. Cel mai puternic brand european este Nokia, cu aproximativ 33,2 miliarde de euro, urmat de Vodafone (20,6 miliarde de euro) si Mercedes (20,4 miliarde de euro). Studiul a fost realizat in 24 de tari, in colaborare cu companiile Novomatic si Raiffeisen. In ceea ce priveste contributia brandurilor la cresterea economica a tarii, Romania ocupa ultima pozitie, dupa Slovacia, Polonia si Rusia. Raportul dintre valoarea primelor zece branduri din Romania si Produsul Intern Brut (PIB) este de 0,05%. Finlanda cu un procentaj de 31,14% si Elvetia cu 26,13% au cea mai mare valoare a celor mai puternice zece branduri raportata la PIB.

  • In the spotlight

    Ideea: Pepsi Light le intelege pe femei

    Client: Pepsi Co

    Brand: Pepsi Light

    Agentia: Graffiti BBDO

    Canale: TV, presa scrisa

     

    Agentia Graffiti BBDO semneaza noua campanie Pepsi Light, care isi propune  sa prezinte dorintele si dilemele cotidiene ale femeii obisnuite. Strategia de comunicare are ca scop crearea unei identificari emotionale cu brandul, prin intermediul unor situatii aparent banale pentru barbati, dar consumatoare de efort si energie pentru femei. „Doar o femeie poate intelege ca scrierea unui SMS pentru el iti poate lua ore intregi. Ca sfaturile de la prietene sunt nu numai placute, dar chiar necesare… Si Pepsi Light“, sunt cateva din mesajele campaniei, care se va desfasura la nivel national intre 15 septembrie si 31 octombrie. Aceasta este si prima campanie integrata Pepsi Light dezvoltata in totalitate in Romania. Pepsi Light si Pepsi Max sunt lideri pe segmentul bauturilor fara zahar, iar agentia Graffiti BBDO este cea mai veche agentie romaneasca si unul dintre principalii jucatori pe piata locala de comunicare.

  • Cand 50% pare putin

    Pretul locuintelor este o tema de interes maxim in orice economie moderna, dar pentru o piata imobiliara cum este cea romaneasca – aflata in plina explozie – subiectul preturilor este extrem de fierbinte. Pentru ca toata lumea vrea sa stie ce ar putea urma dupa un an 2007 in care apartamentele din Bucuresti s-au scumpit deja cu aproape 50%.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum au evoluat preturile in acest an fata de anul trecut?

     

    SIMINA ISTRATE: La proiectele de apartamente noi preturile au crescut anul trecut in medie cu 15-20%, in cazul proiectelor de peste 100-150 de unitati. Bineinteles ca proiectele mai bune au crescut cu 30-40%, iar cele mai putin bune cu 5, maximum 10%. In acest an, preturile au crescut deja  cu 10%. Unele au crescut cu 40% in primele trei luni, iar altele au scazut. Depinde cu ce strategie a pornit dezvoltatorul; daca a plecat cu preturi foarte mari de la inceput, nu a mai avut cum sa creasca apoi preturile.

     

    JENI DRAGOMIR: Noi suntem axati mai mult pe segmentul de lux. Iar aici au crescut foarte mult. Ma refer spre exemplu la cele cateva blocuri de pe Soseaua Nordului. Spre exemplu, e un singur bloc aflat acum in constructie; dezvoltatorul le-a vandut pe toate din faza de plan cu 2.500 de euro plus TVA. Dupa doua sau trei luni, cel care le-a cumparat le revinde cu 3.800. Si deja are clienti. Iar ieri am primit o oferta in Primaverii, un apartament de 200 de metri patrati la 1,4 milioane de euro. Am zis ca e o greseala, dar azi am primit alta oferta: 1,5 milioane de euro.

     

    SIMINA ISTRATE: Daca ne uitam la tarile din Europa Centrala si de Est, vedem ca acestea sunt preturile, ne aliniem. Diferenta dintre noi si Ungaria sau Polonia nu mai este atat de mare. Daca Primaverii este cel mai bun cartier din Bucuresti si terenurile sunt limitate, este absolut normal sa se ajunga la preturile de lux din Varsovia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum ne comparam cu celelalte piete din regiune?

     

    SIMINA ISTRATE: Nu stiu daca ne putem compara, deoarece in toate tarile din regiune nu exista doar un singur oras important. La noi, toata piata imobiliara este in Bucuresti. Alte orase din tara sunt cu doi-trei ani in urma fata de Bucuresti. In Ungaria sunt trei orase comparabile cu Budapesta, in Polonia sunt cinci orase comparabile cu capitala. La noi este o diferenta foarte mare. Si chiar si asa la ei pretul mediu este la 2.500 de euro, in timp ce la noi este la 1.500 de euro.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si este o legenda faptul ca preturile din Budapesta, Praga sau Varsovia sunt mai mici decat in Bucuresti?

     

    SIMINA ISTRATE: Este o legenda. Chiar de curand am fost la Budapesta, unde m-am intalnit cu un coleg din Polonia, care spunea ca si-a luat un studio, o garsoniera practic, la 15 km de Varsovia – nu fata de centru cum ne raportam noi – cu 77.000 de euro plus TVA si era extrem de fericit ca a gasit o superoferta. Comparatiile care se fac sunt gresite, se compara mere cu pere. La noi un proiect, chiar daca e in Titan, e in oras si e la 6-7 km de centrul orasului, iar comparatiile se fac cu o suburbie a unui oras din alta tara.

     

    JENI DRAGOMIR: Eu am obiectii cand prezint o casa boiereasca in centrul Capitalei, de trei milioane de euro, si clientii imi spun ca „De banii acestia imi cumpar o casa in centrul Parisului sau in Monte Carlo“. In Monte Carlo un apartament de doua camere costa 1,3 milioane de euro. O astfel de vila in Bucuresti va costa peste cinci ani 15 milioane de euro, iar in Paris nu poti lua o astfel de proprietate cu doua milioane de euro. Si majoritatea au astfel de obiectii, deoarece nu accepta ca in Romania pot fi astfel de preturi si ar trebui sa avem preturi mici. Eu cred ca evolutia va fi spectaculoasa pe centrul Bucurestiului si pe zonele rezidentiale din nord, pentru ca ce poti sa cumperi acum cu 3-4.000 de euro pe metrul patrat s-ar putea sa vinzi peste cinci ani cu 10-15.000 de euro pe metrul patrat. Fiindca oferta de terenuri este foarte mica, iar indicatorii urbanistici nu vor mai fi la fel de permisivi.

     

    SIMINA ISTRATE: Daca ne uitam la celelalte tari din est, clasa medie este undeva la 2.500 de euro. Prin clasa medie intelegem un proiect nou construit in oras, un loc bun, cu facilitati bune in linii mari. La noi, media este inca la 1.500 de euro. Calculele sunt adaptate la suprafata utila. In constructie sunt acum cam 9.000 de apartamente. Planuite avem peste 38 de proiecte care insumeaza undeva la 25.000 de unitati. Sunt putine daca ne gandim ca locuintele vechi sunt peste 700.000 in Bucuresti. Anul trecut s-au vandut 3.000 de unitati off-plan si 7.000 in blocurile vechi. In primele sase luni, s-au vandut deja 3.000 de unitati in blocurile in constructie si 2.700 in cele vechi. Pana la sfarsitul anului se vor vinde probabil 12.000.

     

    BUSINESS MAGAZIN: In urma cu trei luni un apartament de trei camere, in Berceni, se gasea la 80.000 de euro. Acum nu se mai gasesc sub 100.000 in niciun cartier. Vorbim de o crestere de 25% in doar trei luni, deja curba este foarte puternica.

     

    SIMINA ISTRATE: Practic, daca ne uitam la ritmul de crestere, acesta este in scadere. Acum patru ani au crescut preturile cu 100%. Un apartament in Drumul Taberei era 7.000 de euro, anul urmator era 14.000 si s-a dublat din nou. Si in urmatorul iarasi s-a dublat. Acum 50% crestere suna putin. Probabil ca preturile vor mai creste inca doi ani, pana in momentul cand vor fi pe piata destule unitati noi. Dar ritmul va fi mai scazut.

     

    RAZVAN STROESCU: Am fost printre putinii care am zis ca anul acesta vor creste preturile cu 35%. 37,5% ziceam la inceputul anului si am fost contestat de cativa dintre colegii mei. Ziceam ca o sa creasca pentru ca, deja in ianuarie, urcasera cu 16% doar pentru ca am intrat in UE. Ceea ce nu a schimbat cu nimic cumparatorii, dar a fost un motiv subiectiv pentru crestere. O crestere de 50% pentru apartamentele vechi este prea mult pentru piata noastra. Si asta vine din dorinta noastra de a fi proprietari.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cand credeti ca vom ajunge la acea masa critica, cand vom spune ca oferta de locuinte noi este suficient de mare, astfel incat piata locuintelor sa se plafoneze?

     

    JENI DRAGOMIR: Eu cred ca in trei ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar in termen de numar de locuinte noi? 10.000 livrate, 30.000? Spuneati ca anul trecut s-au vandut 10.000 de apartamente – atat sa fie cererea?

     

    SIMINA ISTRATE: Nu conteaza foarte mult numarul de tranzactii, pentru ca majoritatea celor care cumpara acum un apartament vechi cumpara pentru ca nu au oferta noua, trebuie sa se mute si nu au alta optiune. Cand vor fi doua-trei sau poate cinci mii de noi apartamente, se vor regla preturile. Atunci cumparatorii nu vor mai depinde numai de apartamentele vechi. Deja exista o alternativa reala pentru acestea.

     

    RAZVAN STROESCU: Dar au fost descalificati multi interesati de achizitia unei noi locuinte prin suprafete. Sunt foarte multe apartamente pentru clasa medie care, datorita suprafetelor, se clasifica mai degraba la clasa de lux. La un apartament la 1.500 de euro pe metrul patrat, fara TVA, pe care dezvoltatorii il considera de clasa medie, dar il fac la 140 de metri patrati, plus terase de 25 de metri patrati, am sarit deja de 300.000 de euro. Nu ne place, dar clasa medie din Romania nu-si permite sa plateasca 300.000 de euro.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si se mai fac si in zona de nord…

     

    RAZVAN STROESCU: Da, iar nordul va ramane zona de lux, pentru ca e aerul curat. Datorita situatiei geografice, in Bucuresti aerul intra din nord, iar in sud ajunge tot aerul poluat.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si e greu sa o muti, pentru ca pentru toata lumea, Primaverii, de exemplu, a fost considerat varful pietei.

     

    GYORGY BABA: Va fi greu sa definesti o noua zona de lux. Peste tot in lume este o singura zona de lux. Sigur, o sa se intinda.

     

    RAZVAN STROESCU: 20 de ani de acum incolo nu se va schimba. Sigur, daca o sa vina investitii colosale catre nord-est o sa-l mute usor-usor, dar nu merita costurile…

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar s-a intamplat partial, nu? Din Primaverii s-a mutat spre Nordului mai intai, apoi poate spre Baneasa.

     

    JENI DRAGOMIR: Da, pentru ca nu mai sunt terenuri. Pana acum investitorii care doreau sa investeasca in resedinte de lux cautau in Primaverii, Televiziune, Dorobanti, Nordului. Acum, nemaifiind practic terenuri la vanzare, au mers spre nord mai departe. Si am constatat cu surprindere ca investitori care acum doi ani nu voiau sa auda de zona Baneasa-Pipera-Iancu Nicolae sub nicio forma acum construiesc acolo. Unde e o adevarata nebunie. Un teren care costa la sfarsitul anului 400 euro/mp, acum e la 1.200, daca vorbim de arterele principale. Inca mai e loc, totusi. Probabil ca mai tarziu, zona va avansa catre Corbeanca, Snagov.

     

    RAZVAN STROESCU: Daca vorbim de lux, nu se va construi in nestire. La fel ca in alte tari, cumparatorii de lux sunt 2-3%. Cei mai multi si-au construit poate o casa in Pipera. Dar, pana la urma, lux inseamna sa stai in Primaverii, in Kiseleff sau Aviatorilor. Sunt multi care isi cumpara un apartament in aceste zone, sa aiba si o casa „de oras“.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ceea ce a urcat pretul acestor zone…

     

    RAZVAN STROESCU: Da, pentru ca practic nu e nimic de vanzare. Un apartament in Washington Residence se vindea la lansarea proiectului cu 200.000 de euro, datorita plasarii centrale. Acum, daca vinde cineva, sunt 7-800.000 de euro. Nu mai are pret. Le spuneam clientilor acum doi ani sa cumpere vile in Dorobanti si nu voiau pentru ca erau vechi si trebuia sa le renoveze. Acum nu-s de vanzare. Pretul: la cerere. Ma intreba un dezvoltator – nici nu mi-a spus unde are terenul – „Vreau sa fac un imobil la Dorobanti. Ce pret cer?“. „Ce pret vrei“, i-am raspuns. Pentru ca nu sunt alte optiuni.

     

    BUSINESS MAGAZIN: De aceea creste piata de lux, pentru ca nu prea se mai construieste si ceea ce exista va creste poate mai mult decat apartamentele pentru clasa medie. Cate locuinte sunt in zonele de lux?

     

    JENI DRAGOMIR: In aceasta zona am putea vorbi in total de 10.000 de locuinte, dar la vanzare sunt mult mai putine, iar imobilele au putine unitati. Aici vorbim de 20-30, pana la 50 de unitati locative, intr-un imobil, comparativ cu alte zone din Bucuresti unde sunt 100 de unitati.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat vor mai creste totusi preturile? Vorbim deja de 50% anul acesta, poate 50% si la anul, dar cat va ma continua cresterea exploziva?

     

    RAZVAN STROESCU: Nu, nu mai cred in 50% la anul. Dar, repet, e vorba de cerere si oferta. A fost o crestere de 50% pe intreaga piata si a existat o cerere foarte mare. Dar inca astept sa se construiasca din ce in ce mai multe locuinte noi.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pana recent, principalul impediment in dezvoltarea pietei rezidentiale a fost finantarea dezvoltatorilor?

     

    SIMINA ISTRATE: Cred ca a fost la inceput, acum este chiar o concurenta acerba. Inceputul tarziu a fost cauzat de lipsa de experienta a dezvoltatorilor locali. Daca ne uitam putin pe statistici nu as zice ca cei mai multi cumparatori au aparut dupa aparitia creditelor ipotecare. Daca ne uitam putin la unitatile locative vandute, ponderea celor achitate din surse proprii este inca mai mare, desi bancile au venit cu oferte din ce in ce mai atractive. In continuare, cred ca sunt multe locuinte achizitionate din fonduri proprii, este drept ca sunt si multi investitori care cumpara si care apeleaza la alte posibilitati de finantare.

     

    IULIANA TIBA: Noi, de obicei, cand facem un proiect de finantare a unui dezvoltator, facem si o oferta de creditare pentru persoanele fizice.

     

    SIMINA ISTRATE: Pe mine m-a mirat ca nimeni nu a venit cu o oferta de creditare diferita – nu exista nicio diferenta intre a merge la banca finantatoare si a merge la o alta si a lua credit.

     

    IULIANA TIBA: In programul pentru care oferim finantare, avem si o oferta speciala de finantare destinata persoanelor fizice.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar multe locuinte sunt luate de investitori…

     

    SIMINA ISTRATE: Ceea ce este interesant este faptul ca exista anumiti dezvoltatori care isi impun in politica lor de comercializare o anumita restrictionare a accesului investitorilor – pentru a-si respecta politica de crestere a pretului. Depinde de strategia fiecarui dezvoltator: daca ei se bazeaza pe acel proiect si nu vor sa continue cu alt proiect, vor sa fie siguri ca vor obtine venitul propus de la inceput. Astfel trebuie sa atinga toate momentele pentru care au fost facute estimari, ce includeau si o marire de pret.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cate locuinte vindeti pe credit?

     

    SIMINA ISTRATE: Cam 50%. Dupa calculele noastre sunt foarte putini cei care iau credit, pentru ca sunt foarte putini cei care apeleaza la varianta 20-25% avans si restul la final. Majoritatea mai dau o parte din bani, probabil ca vor fi in final multi care vor lua creditul, dar acum este greu de spus.

     

    JENI DRAGOMIR: Daca vorbim de cei care cumpara apartamente in imobile noi, sunt foarte multi care cumpara pe credit. Multi platesc avansul, blocul nu este terminat si majoritatea incep sa umble pe la banci, care nu le dau credite. Asta e o problema, desi am inteles ca mai exista dezvoltatori care au credibilitate si au mai lucrat cu o banca si se finanteaza si din faza de proiect. Spre exemplu, un dezvoltator are un proiect, face un credit ipotecar pentru ridicarea proiectului si la fel pot face si beneficiarii finali.

     

    SIMINA ISTRATE: Depinde mult si de ce garantii ofera dezvoltatorul, spre exemplu terenul.

     

    IULIANA TIBA: Cei mai multi dezvoltatori isi creeaza o firma special pentru acel proiect si vor sa fie finantati pe proiect. Banca analizeaza cat de viabil este proiectul si ce sanse au sa il finalizeze. Ca atare, alte garantii nu prea sunt: terenuri si contractele viitoare pe care le vor semna cu cei care vor achizitiona. De la caz la caz. Exista si posibilitatea de a cere o garantie de la compania mama, dar cei mai multi dezvoltatori spun: „Suntem un grup puternic, avem o experienta demonstrata, iar proiectul nostru este bun“. Si il sustin cu studii facute de specialisti din domeniu. Iar pe noi asta ne intereseaza: sa vedem ca preturile practicate sunt acceptate de piata si ca vor fi in masura sa vanda acele unitati locative intr-o anumita perioada de timp, respectiv ca exista surse de rambursare a creditului. Analiza se bazeaza pe proiectul insusi si pe performanta acestuia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cam care este volumul finantarilor pe care le acordati?

     

    IULIANA TIBA: Pana acum, noi ne-am ocupat de proiecte foarte mari: de peste 50 de milioane de euro, chiar si peste 100.

     

    RAZVAN STROESCU: Stiu ca aveti multe discutii, dar cate se concretizeaza?

    IULIANA TIBA: Este adevarat ca am avut foarte multe discutii, cu diversi dezvoltatori, dar se finalizeaza in cele din urma putine. Pentru ca totusi trebuie sa ne demonstreze ca partenerii proiectului au un track record solid, ca au mai facut astfel de proiecte, de asemenea dimensiuni, e foarte important ce strategie de comercializare va adopta. Pentru finantator este foarte important sa stie ca sunt deja semnate unele contracte si ca exista sursa de rambursare a creditului. Sigur ca imi veti spune ca, la cum arata acum piata, sunt slabe sanse ca un proiect sa nu fie vandut, ca ar putea fi intarzieri, dar sigur se va inchide in cele din urma…

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar chiar se vinde orice?

     

    SIMINA ISTRATE: Sunt si proiecte care merg mult mai incet decat altele.

     

    RAZVAN STROESCU: Ma mai intreaba un dezvoltator: „Imi vinzi proiectul la banii acestia?“. Sigur, ii spun, la orice pret vi-l vand. Conteaza in cat timp. Noi, ca si consultanti, trebuie ca intr-un timp dat sa vindem un proiect – sunt rare cazurile in care cineva iti spune ca nu il intereseaza in cat timp il vinzi, este o utopie. Exista doar procente: trebuie sa faci exit pentru 30% in patru luni, sa spunem. Acest lucru trebuie garantat, pentru ca este un contract cu banca. Dar nu e o problema, pentru ca, de obicei, aceasta parte a proiectului are un pret mai mic si gasesti un investitor care sa o preia. Dupa aceea, urmeaza strategia personala a dezvoltatorului: se vinde pe etape, se mai modifica pretul, dar oricum pretul nu il fac ei, pretul il face piata. Asta trebuie sa intelegem: clientii sunt cei care platesc. Dezvoltatorul cere cat ii spune planul de afaceri, obligatia fiecaruia fiind de a-si maximiza profitul, dar cumparatorul decide.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Baba, ati investit deja in real estate, vreti sa dezvoltati si locuinte?

     

    GYORGY BABA: Eu sunt inca la inceput, nu este principalul meu focus. Sunt director general si actionar in lantul de elctrocasnice Cosmo, dar ca investitie personala piata imobiliara a fost cea mai utila si cea mai sigura solutie. Am inceput pe partea de servicii – depozitare si spatii comerciale, pe care le inchiriez -, dar m-am gandit sa investesc si in apartamente in zona Bucurestiului. Sunt inca o sumedenie de oportunitati, in special in Bucuresti. Si in tara vor fi, dar parca nu s-a copt inca puterea de cumparare.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pe partea de finantare, cum va evolua piata?

     

    IULIANA TIBA: Noi consideram ca incercam sa sprijinim piata de real estate atat prin finantarea dezvoltatorilor, cat si a cumparatorilor de locuinte. Pana acum am acordat in jur de 150 de milioane de euro, dar doar recent ne-am apucat de finantat proiecte foarte mari. Astfel ca in cateva luni suma ar trebui sa fie sensibil mai mare, mai ales ca ne concentram cu precadere spre segmentul rezidential.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Baba, luati un credit de la BRD?

     

    GYORGY BABA: Acum depinde si de conditiile bancilor, desi au devenit extrem de flexibile in ultimul timp. Totusi e greu de accesat un credit numai aratand un proiect. Sigur ca o sa lucrez cu o banca, nu e musai sa fie chiar BRD!

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ati inceput vreun proiect pana acum?

     

    GYORGY BABA: Este in curs, chiar acum analizez ofertele financiare. E un proiect in nordul Bucurestiului cu circa 86 de apartamente.

     

    JENI DRAGOMIR: Unde anume in nord?

     

    GYORGY BABA: In zona Sisesti.

     

    JENI DRAGOMIR: Se dezvolta foarte bine acolo.

     

    GYORGY BABA: Da, mi se pare o zona mai aerisita decat Pipera, pentru ca se pare ca se construieste mult mai sistematic.

     

    JENI DRAGOMIR: Si totusi in Bucuresti mai sunt multe zone inca neexploatate, cum ar fi Teisani, unde sunt suprafete mari de teren la preturi inca bune. Mai sunt Chitila sau Straulesti care se dezvolta foarte bine pe rezidential, desi ai zice ca sunt mai axate pe industrial.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Au aparut in ultima vreme mai multe dezvoltari de mare amploare la periferie, care vor cuprinde si complexuri comerciale si scoli si spatii pentru distractie, poate chiar si birouri. Sa fie practic mini-orase, ai caror locuitori sa nu aiba nevoie sa ajunga in centru.

     

    RAZVAN STROESCU: Bucurestiul are o problema de infrastructura. Langa Barcelona, langa Madrid, sunt oameni care stau la 100 de kilometri de oras, dar au trenuri rapide care ii duc in 20 de minute la birou. Au colegi care stau in oras si ajung intr-o ora si jumatate la lucru. Cand vom avea rezolvata problema infrastructurii, vom avea oameni care lucreaza in Bucuresti, dar vor locui la Valenii de Munte.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cam in ce orizont de timp? Am auzit in ultimul timp estimari extrem de optimiste despre ritmul dezvoltarii infrastructurii…

     

    RAZVAN STROESCU: Nu stiu. Poate in 15 ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pe de alta parte, toata lumea mizeaza pe fondurile de la Uniunea Europeana…

     

    RAZVAN STROESCU: Astea nu le punem noi in ecuatie. Daca ar fi sa ne luam dupa istoric, as merge pe 10-15 ani. Dar nu ne vor lasa. Nu mai e capitala noastra, este o capitala europeana si, daca vom sti sa luam acele credite…

     

    SIMINA ISTRATE: Da, dar problema e ca nici nu aplica…

     

    RAZVAN STROESCU: E o statistica care spune ca nici unul dintre statele care au intrat in UE nu au cheltuit mai mult de 18-19% din fonduri in primul an. Dupa aceea, inveti… Nu cred ca noi vom fi mai breji, dar nici mai slabi. Sunt voci care zic ca va exista un moment cand preturile vor creste – cum se intampla acum in zona centrala – pentru primul inel de centura si vor scadea preturile in centru. Eu zic ca efectul va fi exact invers. Chiar daca Bucurestiul va deveni metropola, va fi mult mai mare, va avea acelasi centru.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si atunci efectele ar putea aparea abia atunci cand va fi gata al doilea inel de centura? Cand poate diferenta intre a sta in Pipera si intr-o alta localitate aflata la 30 de kilometri va fi zero?

     

    SIMINA ISTRATE: Va scadea periferia actuala, pentru ca va fi concurenta mai mare.

     

    RAZVAN STROESCU: Preturile vor fi concentrate in functie de infrastructura pana la urma. Si, revenind la intrebarea initiala – daca vor mai creste preturile – raspunsul este: da, vor mai creste.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat? Vor fi triple fata de acum? Cvadruple?

     

    RAZVAN STROESCU: Vor creste in functie de zona. Cand vor aparea cartierele la 20-30 de kilometri de Bucuresti, cu garsoniere la 30 de metri patrati, din prefabricate, atunci vor scadea preturile.

     

    SIMINA ISTRATE: Eu sincer cred ca va mai dura pana cand se vor muta bucurestenii la 30 de kilometri in garsoniere. Eu cred ca o sa prefere sa nu se mute…

     

    IULIANA TIBA: … sa stea cu chirie…

     

    RAZVAN STROESCU: Eu cred ca in momentul in care vor ajunge la 2.000 de euro pe metrul patrat orice constructie noua din Bucuresti si va veni cineva cu 1.200 de euro la 30 de kilometri, clientul va face un calcul: „din diferenta platesc ce masina vreau eu si nici nu mai dau bani pe transport“.

     

    SIMINA ISTRATE: Da, dar asta o sa se poata abia atunci cand vom avea infrastructura de care vorbeam. Pentru ca prea putini ar alege sa economiseasca la achizitie daca ar face mai mult de doua ore pana la serviciu zi de zi.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum s-a schimbat consumatorul roman de real estate?

     

    JENI DRAGOMIR: Consumatorul roman vrea sa traiasca si sa locuiasca mai bine. Datorita dezvoltarii pietei de finantare, din ce in ce mai multi romani isi permit sa faca un credit si sa-si cumpere o locuinta. Poate ca pana acum multi nu se gandeau la asta si stateau cu chirie. Altii vor sa se mute de la apartamentele vechi la cele noi. Dar a ramas mentalitatea de a fi proprietar.

     

    GYORGY BABA: Conceptia in Romania este: „am investit, am o casa si o sa o tin pana la sfarsitul vietii“. Asa am fost invatati, fata de alte tari unde se muta des chiar si dintr-un oras in altul, fara mari probleme.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Sunt clientii atenti la anumite specificatii, sunt mai informati?

     

    JENI DRAGOMIR: Sunt mult mai pretentiosi. In 1994, cand am inceput sa activez pe piata imobiliara, oamenii cumparau orice. Atunci, ca broker imobiliar, puteai sa faci o vanzare pe zi. Era o piata noua, la inceput, oamenii cumparau peste tot, pentru ca locuintele erau si foarte ieftine. Pe masura ce a trecut timpul, au devenit din ce in ce mai pretentiosi, s-a inmultit si oferta.

     

    RAZVAN STROESCU: Lucrurile s-au mai schimbat, e adevarat. Am mai iesit prin Europa si am vazut ce se intampla afara. Am devenit mai pretentiosi. E adevarat si ca foarte multi dezvoltatori si investitori vin aici si intreaba: „Ce-i cu suprafetele astea la voi? Voi aveti bani multi? Trei camere la 130 de metri patrati? Cine cumpara asa ceva? Si cat costa? 2.000 de euro pe metrul patrat? Dar voi ce salarii aveti? A, aveti masini frumoase, aveti bani“.

  • INVITATII CLUB BUSINESS

    • Iuliana Tiba – director finantari structurate si imobiliar la Directia Mari Clienti Corporativi, BRD

      • Razvan Stroescu – director al Departamentului rezidential, Coldwell Banker
      • Simina Istrate – senior residential consultant, Colliers International
      • Gyorgy Baba – director general al Cosmo, investitor in real estate
      • Jeni Dragomir – presedinte, Perfect Casa

  • Cand 50% pare putin

    Pretul locuintelor este o tema de interes maxim in orice economie moderna, dar pentru o piata imobiliara cum este cea romaneasca – aflata in plina explozie – subiectul preturilor este extrem de fierbinte. Pentru ca toata lumea vrea sa stie ce ar putea urma dupa un an 2007 in care apartamentele din Bucuresti s-au scumpit deja cu aproape 50%.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum au evoluat preturile in acest an fata de anul trecut?

     

    SIMINA ISTRATE: La proiectele de apartamente noi preturile au crescut anul trecut in medie cu 15-20%, in cazul proiectelor de peste 100-150 de unitati. Bineinteles ca proiectele mai bune au crescut cu 30-40%, iar cele mai putin bune cu 5, maximum 10%. In acest an, preturile au crescut deja  cu 10%. Unele au crescut cu 40% in primele trei luni, iar altele au scazut. Depinde cu ce strategie a pornit dezvoltatorul; daca a plecat cu preturi foarte mari de la inceput, nu a mai avut cum sa creasca apoi preturile.

     

    JENI DRAGOMIR: Noi suntem axati mai mult pe segmentul de lux. Iar aici au crescut foarte mult. Ma refer spre exemplu la cele cateva blocuri de pe Soseaua Nordului. Spre exemplu, e un singur bloc aflat acum in constructie; dezvoltatorul le-a vandut pe toate din faza de plan cu 2.500 de euro plus TVA. Dupa doua sau trei luni, cel care le-a cumparat le revinde cu 3.800. Si deja are clienti. Iar ieri am primit o oferta in Primaverii, un apartament de 200 de metri patrati la 1,4 milioane de euro. Am zis ca e o greseala, dar azi am primit alta oferta: 1,5 milioane de euro.

     

    SIMINA ISTRATE: Daca ne uitam la tarile din Europa Centrala si de Est, vedem ca acestea sunt preturile, ne aliniem. Diferenta dintre noi si Ungaria sau Polonia nu mai este atat de mare. Daca Primaverii este cel mai bun cartier din Bucuresti si terenurile sunt limitate, este absolut normal sa se ajunga la preturile de lux din Varsovia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum ne comparam cu celelalte piete din regiune?

     

    SIMINA ISTRATE: Nu stiu daca ne putem compara, deoarece in toate tarile din regiune nu exista doar un singur oras important. La noi, toata piata imobiliara este in Bucuresti. Alte orase din tara sunt cu doi-trei ani in urma fata de Bucuresti. In Ungaria sunt trei orase comparabile cu Budapesta, in Polonia sunt cinci orase comparabile cu capitala. La noi este o diferenta foarte mare. Si chiar si asa la ei pretul mediu este la 2.500 de euro, in timp ce la noi este la 1.500 de euro.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si este o legenda faptul ca preturile din Budapesta, Praga sau Varsovia sunt mai mici decat in Bucuresti?

     

    SIMINA ISTRATE: Este o legenda. Chiar de curand am fost la Budapesta, unde m-am intalnit cu un coleg din Polonia, care spunea ca si-a luat un studio, o garsoniera practic, la 15 km de Varsovia – nu fata de centru cum ne raportam noi – cu 77.000 de euro plus TVA si era extrem de fericit ca a gasit o superoferta. Comparatiile care se fac sunt gresite, se compara mere cu pere. La noi un proiect, chiar daca e in Titan, e in oras si e la 6-7 km de centrul orasului, iar comparatiile se fac cu o suburbie a unui oras din alta tara.

     

    JENI DRAGOMIR: Eu am obiectii cand prezint o casa boiereasca in centrul Capitalei, de trei milioane de euro, si clientii imi spun ca „De banii acestia imi cumpar o casa in centrul Parisului sau in Monte Carlo“. In Monte Carlo un apartament de doua camere costa 1,3 milioane de euro. O astfel de vila in Bucuresti va costa peste cinci ani 15 milioane de euro, iar in Paris nu poti lua o astfel de proprietate cu doua milioane de euro. Si majoritatea au astfel de obiectii, deoarece nu accepta ca in Romania pot fi astfel de preturi si ar trebui sa avem preturi mici. Eu cred ca evolutia va fi spectaculoasa pe centrul Bucurestiului si pe zonele rezidentiale din nord, pentru ca ce poti sa cumperi acum cu 3-4.000 de euro pe metrul patrat s-ar putea sa vinzi peste cinci ani cu 10-15.000 de euro pe metrul patrat. Fiindca oferta de terenuri este foarte mica, iar indicatorii urbanistici nu vor mai fi la fel de permisivi.

     

    SIMINA ISTRATE: Daca ne uitam la celelalte tari din est, clasa medie este undeva la 2.500 de euro. Prin clasa medie intelegem un proiect nou construit in oras, un loc bun, cu facilitati bune in linii mari. La noi, media este inca la 1.500 de euro. Calculele sunt adaptate la suprafata utila. In constructie sunt acum cam 9.000 de apartamente. Planuite avem peste 38 de proiecte care insumeaza undeva la 25.000 de unitati. Sunt putine daca ne gandim ca locuintele vechi sunt peste 700.000 in Bucuresti. Anul trecut s-au vandut 3.000 de unitati off-plan si 7.000 in blocurile vechi. In primele sase luni, s-au vandut deja 3.000 de unitati in blocurile in constructie si 2.700 in cele vechi. Pana la sfarsitul anului se vor vinde probabil 12.000.

     

    BUSINESS MAGAZIN: In urma cu trei luni un apartament de trei camere, in Berceni, se gasea la 80.000 de euro. Acum nu se mai gasesc sub 100.000 in niciun cartier. Vorbim de o crestere de 25% in doar trei luni, deja curba este foarte puternica.

     

    SIMINA ISTRATE: Practic, daca ne uitam la ritmul de crestere, acesta este in scadere. Acum patru ani au crescut preturile cu 100%. Un apartament in Drumul Taberei era 7.000 de euro, anul urmator era 14.000 si s-a dublat din nou. Si in urmatorul iarasi s-a dublat. Acum 50% crestere suna putin. Probabil ca preturile vor mai creste inca doi ani, pana in momentul cand vor fi pe piata destule unitati noi. Dar ritmul va fi mai scazut.

     

    RAZVAN STROESCU: Am fost printre putinii care am zis ca anul acesta vor creste preturile cu 35%. 37,5% ziceam la inceputul anului si am fost contestat de cativa dintre colegii mei. Ziceam ca o sa creasca pentru ca, deja in ianuarie, urcasera cu 16% doar pentru ca am intrat in UE. Ceea ce nu a schimbat cu nimic cumparatorii, dar a fost un motiv subiectiv pentru crestere. O crestere de 50% pentru apartamentele vechi este prea mult pentru piata noastra. Si asta vine din dorinta noastra de a fi proprietari.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cand credeti ca vom ajunge la acea masa critica, cand vom spune ca oferta de locuinte noi este suficient de mare, astfel incat piata locuintelor sa se plafoneze?

     

    JENI DRAGOMIR: Eu cred ca in trei ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar in termen de numar de locuinte noi? 10.000 livrate, 30.000? Spuneati ca anul trecut s-au vandut 10.000 de apartamente – atat sa fie cererea?

     

    SIMINA ISTRATE: Nu conteaza foarte mult numarul de tranzactii, pentru ca majoritatea celor care cumpara acum un apartament vechi cumpara pentru ca nu au oferta noua, trebuie sa se mute si nu au alta optiune. Cand vor fi doua-trei sau poate cinci mii de noi apartamente, se vor regla preturile. Atunci cumparatorii nu vor mai depinde numai de apartamentele vechi. Deja exista o alternativa reala pentru acestea.

     

    RAZVAN STROESCU: Dar au fost descalificati multi interesati de achizitia unei noi locuinte prin suprafete. Sunt foarte multe apartamente pentru clasa medie care, datorita suprafetelor, se clasifica mai degraba la clasa de lux. La un apartament la 1.500 de euro pe metrul patrat, fara TVA, pe care dezvoltatorii il considera de clasa medie, dar il fac la 140 de metri patrati, plus terase de 25 de metri patrati, am sarit deja de 300.000 de euro. Nu ne place, dar clasa medie din Romania nu-si permite sa plateasca 300.000 de euro.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si se mai fac si in zona de nord…

     

    RAZVAN STROESCU: Da, iar nordul va ramane zona de lux, pentru ca e aerul curat. Datorita situatiei geografice, in Bucuresti aerul intra din nord, iar in sud ajunge tot aerul poluat.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si e greu sa o muti, pentru ca pentru toata lumea, Primaverii, de exemplu, a fost considerat varful pietei.

     

    GYORGY BABA: Va fi greu sa definesti o noua zona de lux. Peste tot in lume este o singura zona de lux. Sigur, o sa se intinda.

     

    RAZVAN STROESCU: 20 de ani de acum incolo nu se va schimba. Sigur, daca o sa vina investitii colosale catre nord-est o sa-l mute usor-usor, dar nu merita costurile…

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar s-a intamplat partial, nu? Din Primaverii s-a mutat spre Nordului mai intai, apoi poate spre Baneasa.

     

    JENI DRAGOMIR: Da, pentru ca nu mai sunt terenuri. Pana acum investitorii care doreau sa investeasca in resedinte de lux cautau in Primaverii, Televiziune, Dorobanti, Nordului. Acum, nemaifiind practic terenuri la vanzare, au mers spre nord mai departe. Si am constatat cu surprindere ca investitori care acum doi ani nu voiau sa auda de zona Baneasa-Pipera-Iancu Nicolae sub nicio forma acum construiesc acolo. Unde e o adevarata nebunie. Un teren care costa la sfarsitul anului 400 euro/mp, acum e la 1.200, daca vorbim de arterele principale. Inca mai e loc, totusi. Probabil ca mai tarziu, zona va avansa catre Corbeanca, Snagov.

     

    RAZVAN STROESCU: Daca vorbim de lux, nu se va construi in nestire. La fel ca in alte tari, cumparatorii de lux sunt 2-3%. Cei mai multi si-au construit poate o casa in Pipera. Dar, pana la urma, lux inseamna sa stai in Primaverii, in Kiseleff sau Aviatorilor. Sunt multi care isi cumpara un apartament in aceste zone, sa aiba si o casa „de oras“.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ceea ce a urcat pretul acestor zone…

     

    RAZVAN STROESCU: Da, pentru ca practic nu e nimic de vanzare. Un apartament in Washington Residence se vindea la lansarea proiectului cu 200.000 de euro, datorita plasarii centrale. Acum, daca vinde cineva, sunt 7-800.000 de euro. Nu mai are pret. Le spuneam clientilor acum doi ani sa cumpere vile in Dorobanti si nu voiau pentru ca erau vechi si trebuia sa le renoveze. Acum nu-s de vanzare. Pretul: la cerere. Ma intreba un dezvoltator – nici nu mi-a spus unde are terenul – „Vreau sa fac un imobil la Dorobanti. Ce pret cer?“. „Ce pret vrei“, i-am raspuns. Pentru ca nu sunt alte optiuni.

     

    BUSINESS MAGAZIN: De aceea creste piata de lux, pentru ca nu prea se mai construieste si ceea ce exista va creste poate mai mult decat apartamentele pentru clasa medie. Cate locuinte sunt in zonele de lux?

     

    JENI DRAGOMIR: In aceasta zona am putea vorbi in total de 10.000 de locuinte, dar la vanzare sunt mult mai putine, iar imobilele au putine unitati. Aici vorbim de 20-30, pana la 50 de unitati locative, intr-un imobil, comparativ cu alte zone din Bucuresti unde sunt 100 de unitati.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat vor mai creste totusi preturile? Vorbim deja de 50% anul acesta, poate 50% si la anul, dar cat va ma continua cresterea exploziva?

     

    RAZVAN STROESCU: Nu, nu mai cred in 50% la anul. Dar, repet, e vorba de cerere si oferta. A fost o crestere de 50% pe intreaga piata si a existat o cerere foarte mare. Dar inca astept sa se construiasca din ce in ce mai multe locuinte noi.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pana recent, principalul impediment in dezvoltarea pietei rezidentiale a fost finantarea dezvoltatorilor?

     

    SIMINA ISTRATE: Cred ca a fost la inceput, acum este chiar o concurenta acerba. Inceputul tarziu a fost cauzat de lipsa de experienta a dezvoltatorilor locali. Daca ne uitam putin pe statistici nu as zice ca cei mai multi cumparatori au aparut dupa aparitia creditelor ipotecare. Daca ne uitam putin la unitatile locative vandute, ponderea celor achitate din surse proprii este inca mai mare, desi bancile au venit cu oferte din ce in ce mai atractive. In continuare, cred ca sunt multe locuinte achizitionate din fonduri proprii, este drept ca sunt si multi investitori care cumpara si care apeleaza la alte posibilitati de finantare.

     

    IULIANA TIBA: Noi, de obicei, cand facem un proiect de finantare a unui dezvoltator, facem si o oferta de creditare pentru persoanele fizice.

     

    SIMINA ISTRATE: Pe mine m-a mirat ca nimeni nu a venit cu o oferta de creditare diferita – nu exista nicio diferenta intre a merge la banca finantatoare si a merge la o alta si a lua credit.

     

    IULIANA TIBA: In programul pentru care oferim finantare, avem si o oferta speciala de finantare destinata persoanelor fizice.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar multe locuinte sunt luate de investitori…

     

    SIMINA ISTRATE: Ceea ce este interesant este faptul ca exista anumiti dezvoltatori care isi impun in politica lor de comercializare o anumita restrictionare a accesului investitorilor – pentru a-si respecta politica de crestere a pretului. Depinde de strategia fiecarui dezvoltator: daca ei se bazeaza pe acel proiect si nu vor sa continue cu alt proiect, vor sa fie siguri ca vor obtine venitul propus de la inceput. Astfel trebuie sa atinga toate momentele pentru care au fost facute estimari, ce includeau si o marire de pret.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cate locuinte vindeti pe credit?

     

    SIMINA ISTRATE: Cam 50%. Dupa calculele noastre sunt foarte putini cei care iau credit, pentru ca sunt foarte putini cei care apeleaza la varianta 20-25% avans si restul la final. Majoritatea mai dau o parte din bani, probabil ca vor fi in final multi care vor lua creditul, dar acum este greu de spus.

     

    JENI DRAGOMIR: Daca vorbim de cei care cumpara apartamente in imobile noi, sunt foarte multi care cumpara pe credit. Multi platesc avansul, blocul nu este terminat si majoritatea incep sa umble pe la banci, care nu le dau credite. Asta e o problema, desi am inteles ca mai exista dezvoltatori care au credibilitate si au mai lucrat cu o banca si se finanteaza si din faza de proiect. Spre exemplu, un dezvoltator are un proiect, face un credit ipotecar pentru ridicarea proiectului si la fel pot face si beneficiarii finali.

     

    SIMINA ISTRATE: Depinde mult si de ce garantii ofera dezvoltatorul, spre exemplu terenul.

     

    IULIANA TIBA: Cei mai multi dezvoltatori isi creeaza o firma special pentru acel proiect si vor sa fie finantati pe proiect. Banca analizeaza cat de viabil este proiectul si ce sanse au sa il finalizeze. Ca atare, alte garantii nu prea sunt: terenuri si contractele viitoare pe care le vor semna cu cei care vor achizitiona. De la caz la caz. Exista si posibilitatea de a cere o garantie de la compania mama, dar cei mai multi dezvoltatori spun: „Suntem un grup puternic, avem o experienta demonstrata, iar proiectul nostru este bun“. Si il sustin cu studii facute de specialisti din domeniu. Iar pe noi asta ne intereseaza: sa vedem ca preturile practicate sunt acceptate de piata si ca vor fi in masura sa vanda acele unitati locative intr-o anumita perioada de timp, respectiv ca exista surse de rambursare a creditului. Analiza se bazeaza pe proiectul insusi si pe performanta acestuia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cam care este volumul finantarilor pe care le acordati?

     

    IULIANA TIBA: Pana acum, noi ne-am ocupat de proiecte foarte mari: de peste 50 de milioane de euro, chiar si peste 100.

     

    RAZVAN STROESCU: Stiu ca aveti multe discutii, dar cate se concretizeaza?

    IULIANA TIBA: Este adevarat ca am avut foarte multe discutii, cu diversi dezvoltatori, dar se finalizeaza in cele din urma putine. Pentru ca totusi trebuie sa ne demonstreze ca partenerii proiectului au un track record solid, ca au mai facut astfel de proiecte, de asemenea dimensiuni, e foarte important ce strategie de comercializare va adopta. Pentru finantator este foarte important sa stie ca sunt deja semnate unele contracte si ca exista sursa de rambursare a creditului. Sigur ca imi veti spune ca, la cum arata acum piata, sunt slabe sanse ca un proiect sa nu fie vandut, ca ar putea fi intarzieri, dar sigur se va inchide in cele din urma…

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar chiar se vinde orice?

     

    SIMINA ISTRATE: Sunt si proiecte care merg mult mai incet decat altele.

     

    RAZVAN STROESCU: Ma mai intreaba un dezvoltator: „Imi vinzi proiectul la banii acestia?“. Sigur, ii spun, la orice pret vi-l vand. Conteaza in cat timp. Noi, ca si consultanti, trebuie ca intr-un timp dat sa vindem un proiect – sunt rare cazurile in care cineva iti spune ca nu il intereseaza in cat timp il vinzi, este o utopie. Exista doar procente: trebuie sa faci exit pentru 30% in patru luni, sa spunem. Acest lucru trebuie garantat, pentru ca este un contract cu banca. Dar nu e o problema, pentru ca, de obicei, aceasta parte a proiectului are un pret mai mic si gasesti un investitor care sa o preia. Dupa aceea, urmeaza strategia personala a dezvoltatorului: se vinde pe etape, se mai modifica pretul, dar oricum pretul nu il fac ei, pretul il face piata. Asta trebuie sa intelegem: clientii sunt cei care platesc. Dezvoltatorul cere cat ii spune planul de afaceri, obligatia fiecaruia fiind de a-si maximiza profitul, dar cumparatorul decide.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Baba, ati investit deja in real estate, vreti sa dezvoltati si locuinte?

     

    GYORGY BABA: Eu sunt inca la inceput, nu este principalul meu focus. Sunt director general si actionar in lantul de elctrocasnice Cosmo, dar ca investitie personala piata imobiliara a fost cea mai utila si cea mai sigura solutie. Am inceput pe partea de servicii – depozitare si spatii comerciale, pe care le inchiriez -, dar m-am gandit sa investesc si in apartamente in zona Bucurestiului. Sunt inca o sumedenie de oportunitati, in special in Bucuresti. Si in tara vor fi, dar parca nu s-a copt inca puterea de cumparare.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pe partea de finantare, cum va evolua piata?

     

    IULIANA TIBA: Noi consideram ca incercam sa sprijinim piata de real estate atat prin finantarea dezvoltatorilor, cat si a cumparatorilor de locuinte. Pana acum am acordat in jur de 150 de milioane de euro, dar doar recent ne-am apucat de finantat proiecte foarte mari. Astfel ca in cateva luni suma ar trebui sa fie sensibil mai mare, mai ales ca ne concentram cu precadere spre segmentul rezidential.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Baba, luati un credit de la BRD?

     

    GYORGY BABA: Acum depinde si de conditiile bancilor, desi au devenit extrem de flexibile in ultimul timp. Totusi e greu de accesat un credit numai aratand un proiect. Sigur ca o sa lucrez cu o banca, nu e musai sa fie chiar BRD!

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ati inceput vreun proiect pana acum?

     

    GYORGY BABA: Este in curs, chiar acum analizez ofertele financiare. E un proiect in nordul Bucurestiului cu circa 86 de apartamente.

     

    JENI DRAGOMIR: Unde anume in nord?

     

    GYORGY BABA: In zona Sisesti.

     

    JENI DRAGOMIR: Se dezvolta foarte bine acolo.

     

    GYORGY BABA: Da, mi se pare o zona mai aerisita decat Pipera, pentru ca se pare ca se construieste mult mai sistematic.

     

    JENI DRAGOMIR: Si totusi in Bucuresti mai sunt multe zone inca neexploatate, cum ar fi Teisani, unde sunt suprafete mari de teren la preturi inca bune. Mai sunt Chitila sau Straulesti care se dezvolta foarte bine pe rezidential, desi ai zice ca sunt mai axate pe industrial.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Au aparut in ultima vreme mai multe dezvoltari de mare amploare la periferie, care vor cuprinde si complexuri comerciale si scoli si spatii pentru distractie, poate chiar si birouri. Sa fie practic mini-orase, ai caror locuitori sa nu aiba nevoie sa ajunga in centru.

     

    RAZVAN STROESCU: Bucurestiul are o problema de infrastructura. Langa Barcelona, langa Madrid, sunt oameni care stau la 100 de kilometri de oras, dar au trenuri rapide care ii duc in 20 de minute la birou. Au colegi care stau in oras si ajung intr-o ora si jumatate la lucru. Cand vom avea rezolvata problema infrastructurii, vom avea oameni care lucreaza in Bucuresti, dar vor locui la Valenii de Munte.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cam in ce orizont de timp? Am auzit in ultimul timp estimari extrem de optimiste despre ritmul dezvoltarii infrastructurii…

     

    RAZVAN STROESCU: Nu stiu. Poate in 15 ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pe de alta parte, toata lumea mizeaza pe fondurile de la Uniunea Europeana…

     

    RAZVAN STROESCU: Astea nu le punem noi in ecuatie. Daca ar fi sa ne luam dupa istoric, as merge pe 10-15 ani. Dar nu ne vor lasa. Nu mai e capitala noastra, este o capitala europeana si, daca vom sti sa luam acele credite…

     

    SIMINA ISTRATE: Da, dar problema e ca nici nu aplica…

     

    RAZVAN STROESCU: E o statistica care spune ca nici unul dintre statele care au intrat in UE nu au cheltuit mai mult de 18-19% din fonduri in primul an. Dupa aceea, inveti… Nu cred ca noi vom fi mai breji, dar nici mai slabi. Sunt voci care zic ca va exista un moment cand preturile vor creste – cum se intampla acum in zona centrala – pentru primul inel de centura si vor scadea preturile in centru. Eu zic ca efectul va fi exact invers. Chiar daca Bucurestiul va deveni metropola, va fi mult mai mare, va avea acelasi centru.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si atunci efectele ar putea aparea abia atunci cand va fi gata al doilea inel de centura? Cand poate diferenta intre a sta in Pipera si intr-o alta localitate aflata la 30 de kilometri va fi zero?

     

    SIMINA ISTRATE: Va scadea periferia actuala, pentru ca va fi concurenta mai mare.

     

    RAZVAN STROESCU: Preturile vor fi concentrate in functie de infrastructura pana la urma. Si, revenind la intrebarea initiala – daca vor mai creste preturile – raspunsul este: da, vor mai creste.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat? Vor fi triple fata de acum? Cvadruple?

     

    RAZVAN STROESCU: Vor creste in functie de zona. Cand vor aparea cartierele la 20-30 de kilometri de Bucuresti, cu garsoniere la 30 de metri patrati, din prefabricate, atunci vor scadea preturile.

     

    SIMINA ISTRATE: Eu sincer cred ca va mai dura pana cand se vor muta bucurestenii la 30 de kilometri in garsoniere. Eu cred ca o sa prefere sa nu se mute…

     

    IULIANA TIBA: … sa stea cu chirie…

     

    RAZVAN STROESCU: Eu cred ca in momentul in care vor ajunge la 2.000 de euro pe metrul patrat orice constructie noua din Bucuresti si va veni cineva cu 1.200 de euro la 30 de kilometri, clientul va face un calcul: „din diferenta platesc ce masina vreau eu si nici nu mai dau bani pe transport“.

     

    SIMINA ISTRATE: Da, dar asta o sa se poata abia atunci cand vom avea infrastructura de care vorbeam. Pentru ca prea putini ar alege sa economiseasca la achizitie daca ar face mai mult de doua ore pana la serviciu zi de zi.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cum s-a schimbat consumatorul roman de real estate?

     

    JENI DRAGOMIR: Consumatorul roman vrea sa traiasca si sa locuiasca mai bine. Datorita dezvoltarii pietei de finantare, din ce in ce mai multi romani isi permit sa faca un credit si sa-si cumpere o locuinta. Poate ca pana acum multi nu se gandeau la asta si stateau cu chirie. Altii vor sa se mute de la apartamentele vechi la cele noi. Dar a ramas mentalitatea de a fi proprietar.

     

    GYORGY BABA: Conceptia in Romania este: „am investit, am o casa si o sa o tin pana la sfarsitul vietii“. Asa am fost invatati, fata de alte tari unde se muta des chiar si dintr-un oras in altul, fara mari probleme.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Sunt clientii atenti la anumite specificatii, sunt mai informati?

     

    JENI DRAGOMIR: Sunt mult mai pretentiosi. In 1994, cand am inceput sa activez pe piata imobiliara, oamenii cumparau orice. Atunci, ca broker imobiliar, puteai sa faci o vanzare pe zi. Era o piata noua, la inceput, oamenii cumparau peste tot, pentru ca locuintele erau si foarte ieftine. Pe masura ce a trecut timpul, au devenit din ce in ce mai pretentiosi, s-a inmultit si oferta.

     

    RAZVAN STROESCU: Lucrurile s-au mai schimbat, e adevarat. Am mai iesit prin Europa si am vazut ce se intampla afara. Am devenit mai pretentiosi. E adevarat si ca foarte multi dezvoltatori si investitori vin aici si intreaba: „Ce-i cu suprafetele astea la voi? Voi aveti bani multi? Trei camere la 130 de metri patrati? Cine cumpara asa ceva? Si cat costa? 2.000 de euro pe metrul patrat? Dar voi ce salarii aveti? A, aveti masini frumoase, aveti bani“.

  • INVITATII CLUB BUSINESS

    • Iuliana Tiba – director finantari structurate si imobiliar la Directia Mari Clienti Corporativi, BRD
    • Razvan Stroescu – director al Departamentului rezidential, Coldwell Banker
    • Simina Istrate – senior residential consultant, Colliers International
    • Gyorgy Baba – director general al Cosmo, investitor in real estate
    • Jeni Dragomir – presedinte, Perfect Casa

  • Tot ce misca online

    Ignorate initial de advertiseri, blogurile, retelele sociale si wiki-urile au devenit un teren promitator pentru marketing si publicitate. Fapt care determina departamentele de marketing ale companiilor sa indrepte o parte din bugetele de promovare in aceasta directie.


    Pe Boing Boing, indicat de Technorati ca fiind cel mai popular blog din lume, undeva in partea dreapta a paginii si-a facut loc o reclama la unul din produsele Intel. In acelasi timp, cunoscutul blog despre tehnologie Engadget gazduieste o reclama pentru un set de casti de la Motorola care se conecteaza la un telefon mobil sau la un player audio prin Bluetooth. Blogurile au devenit intr-adevar un mediu tot mai propice pentru publicitate; tendinta se resimte si in Romania, unde primele incercari timide de „blogvertising“ au aparut anul trecut, iar cel mai recent exemplu l-a dat Dacia, care a cheltuit 5.000 de euro, o suma mica, pentru a promova seria limitata Dacia Logan Kiss FM pe 13 bloguri.


    Tot mai multe companii au inceput sa-si orienteze strategia de marketing si publicitate catre mediul online si implicit catre astfel de site-uri, considerate mai neconventionale pentru promovare. Blogurile, retelele sociale gen MySpace, jocurile online sau lumile virtuale, cum este Second Life, vor atrage in urmatorii ani un procent din ce in ce mai mare din bugetul alocat de executivii din domeniul marketingului pentru publicitatea pe internet, cred specialistii in domeniu.


    In prezent, o treime dintre marile companii aloca in medie blogurilor aproximativ 14% din bugetul de marketing si publicitate online, conform McKinsey. Compania specializata in consultanta pentru management a realizat un studiu despre strategia de marketing online a companiilor, avand drept esantion 410 directori de marketing din firme publice si private din toata lumea, reprezentand domenii de activitate variate, de la retail sau energie si pana la tehnologie si telecomunicatii. O prima concluzie a studiului este aceea ca, spre deosebire de anii precedenti, mediul online reprezinta o componenta mai importanta a strategiei de marketing si publicitate a acestor companii.


    Majoritatea managerilor au admis ca marketingul online este important in domeniul lor, iar peste 66% dintre ei recurg la strategii de marketing online pe segmentele cele mai importante ale afacerii. In prezent, o treime dintre respondenti aloca mai mult de 10% din intreg bugetul pentru marketing si promovare pentru mediul online, insa peste trei ani, de doua ori mai multe companii vor cheltui cel putin 10%, conform studiului McKinsey, in timp ce 11% sustin chiar ca cea mai mare parte a bugetului lor va merge catre Internet.


    „Marketingul online a inceput sa ia amploare de anul trecut. Pe masura ce piata se va maturiza, tehnicile de promovare pe Internet a companiilor care adopta acest mediu in strategia lor se vor sofistica tot mai mult“, spune Mike Ferranti, directorul executiv al Endai Worldwide, companie specializata in publicitatea online.     Pentru reclame pe Internet vor fi investiti 81,1 miliarde $ (58,5 miliarde de euro) pana in 2011, conform companiei de cercetare Piper Jaffray.


    Deocamdata, cea mai populara metoda de publicitate online pare a fi e-mail-ul care, pentru 83% dintre companiile incluse in studiul McKinsey, absoarbe 31% din totalul cheltuielilor cu promovarea pe Internet. Totodata, 73% dintre companii considera afisarea reclamelor pe diferite site-uri drept o strategie buna de a creste notorietatea brandului si de a fideliza clientii, alocand aproximativ o treime din buget pentru acest lucru. Iar reclamele afisate pe paginile motoarelor de cautare, precum Google sau Yahoo!, se situeaza pe locul al treilea in clasamentul preferintelor companiilor in ceea ce priveste publicitatea online.


    Aceste trei medii de promovare vor inregistra insa o incetinire a cresterii in urmatorii trei ani, explozia urmand sa apara in cazul mediilor mai neconventionale. Si nu e vorba numai de bloguri, ci si de retelele sociale, importante pentru 22% dintre companiile chestionate in studiul McKinsey, lumile virtuale precum Second Life, care atrag investitii din partea a 13% dintre respondenti, si wiki-urile – sisteme de colaborare online al caror prototip este Wikipedia – cu 12% dintre respondenti care spun ca isi fac sau vor sa-si faca acolo reclama.


    Toate bune, numai ca, atunci cand vine vorba de marketing si publicitate, firmele care vor sa profite de Internet trebuie sa actioneze cu precautie. „Toate aceste optiuni pot conduce cu usurinta la o strategie confuza de marketing“, considera Mike Ferranti, directorul executiv al Endai Worldwide. Este nevoie, dupa Ferranti, de o cercetare prealabila a pietei, de stabilirea unor asteptari realiste in ceea ce priveste rezultatele unei strategii de marketing online si mai ales de o imagine cat mai exacta a modului in care produsul promovat sau businessul in sine corespund mediului online.

  • Spatiu pentru reclama

    Pe langa paginile de Internet ale motoarelor de cautare, precum Google sau Yahoo!, multe companii au inceput sa-si faca reclama si pe alte tipuri de site-uri.

     

    Bloguri: Jurnalele personale online au devenit o buna metoda de marketing si publicitate, unele dintre ele devenind un adevarat business pentru bloggeri. Primele campanii pe bloguri au inceput sa apara deja si in Romania.

     

    Jocuri online: Reclamele afisate pe site-urile de jocuri ajung la un public extrem de numeros. Jocurile online, fie dedicate consolelor care pot fi conectate in retea sau de tip multiplayer, care pot fi jucate pe Internet de utilizatori din toata lumea, au un public de zeci sau chiar sute de mii de jucatori.

     

    Podcasturi: Jurnalele audio sau videocasturile sunt de fapt o forma multimedia a blogurilor. Avantajul acestora in ceea ce priveste publicitatea este ca pot fi distribuite pe YouTube sau iTunes, servicii foarte populare de continut online.

     

    Retele sociale: Cele mai populare retele sociale online din lume, incepand cu MySpace si Facebook, au impreuna sute de milioane de utilizatori, despre care exista informatii clare privind preferintele, hobby-urile sau obiceiurile de consum. Astfel de informatii sunt utile pentru companiile care vor sa-si faca reclama pe paginile acestor retele.

     

    Lumi virtuale: Cel mai bun exemplu in acest sens este Second Life, un spatiu online tridimensional construit ca o copie a lumii reale si unde foarte multe companii si-au deschis deja sedii virtuale.

     

    Wiki-uri: Ca si blogurile sau retelele sociale, aceste sisteme de interactiune online au un public foarte mare. Motiv pentru care multe companii ar putea gasi ca astfel de site-uri, precum Wikipedia, reprezinta un spatiu potrivit pentru marketing si promovare.