Blog

Ce a facut, insa, ca o companie de salubrizare, precum Salprest, sa rupa tiparele si sa se apuce de construit apartamente? Simplu. Uriasa cerere de locuinte care exista pe piata. De asemenea, preturile exagerate la care se vand in prezent apartamente vechi de 15 – 20 de ani. 

In primii 10 -12 ani de dupa 1989, investitorii au construit doar vile, pentru ca exista o cerere enorma din partea celor cu bani. Satui de bloc, acestia voiau case, liniste, aer curat. Asa se explica explozia de vile din zona de nord a Bucurestiului, unde acum nu mai poti sa arunci o caramida fara sa nimeresti vreo piscina.

Cei cu venituri medii nu devenisera inca o prioritate si din cauza faptului ca erau ceva mai putini. Aparitia Agentiei Nationale pentru Locuinte, in jurul anului 2000, le-a dat acestora motive sa spere. Se anunta constructia unui numar urias de locuinte, pentru toate categoriile de public.

Realitatea a fost insa alta. In ultimii patru ani, statul a construit circa 11.000 de locuinte destinate inchirierii si doar 1.171 de apartamente scoase la vanzare. Infim, tinand cont de uriasa cerere de pe piata. Acestea erau datele ecuatiei la sfarsitul anului 2002 si nimic nu ne indreptatea sa credem ca situatia s-ar putea schimba semnificativ.

„Pana in urma cu doi ani nu se construiau blocuri nu pentru ca nu exista cerere. Dimpotriva, nevoia de locuinte era enorma, insa foarte putini isi puteau permite sa cumpere cu banii jos, iar posibilitatile contractarii unui credit mai mare erau destul de limitate“, spune Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).

Intr-adevar, de construit s-a construit foarte putin fata de cat cere piata. Statisticile spun ca in acest an s-au finalizat circa 28.000 de locuinte (case, vile, apartamente), dintre care ceva mai mult de jumatate in orase. 

„Pentru a tine un ritm normal al constructiilor de locuinte, ar trebui ca in fiecare an sa se realizeze 10 locuinte la mia de locuitori“, spune Liviu Daschievici, directorul general al Asociatiei Romane a Antreprenorilor de Constructii (ARACO). Adica, la nivelul intregii tari, peste 200.000 de locuinte pe an.

Evident, rezolvarea crizei locuintei va ramane o problema mult timp de acum incolo. Problemele unora inseamna insa si oportunitati de afaceri pentru altii: investitorii privati au sesizat ca statul nu poate sa acopere decat putine procente din uriasa cerere.  Astfel, la nivelul intregii tari, foarte multe firme private au solicitat, intr-un singur an, autorizatii de constructie pentru blocuri insumand mii de apartamente. Adica de cel putin doua ori mai multe decat a construit ANL pentru vanzare in toata istoria sa.

Iar cei „tintiti“ incep sa devina treptat clientii din clasa de mijloc, adica cei care isi permit sa sustina plata unui avans si a unui credit de 30.000 – 40.000 de euro. Implicatiile acestui fenomen sunt uriase: daca tendinta se va mentine, piata imobiliara romaneasca isi va schimba radical structura, iar „isteria“ achizitiei de apartamente vechi, care a dublat preturile in ultimii doi ani, va disparea.

Explicatia exploziei apartamentelor nu este ca romanii s-au imbogatit peste noapte, ci rezida din amploarea pe care a luat-o creditul ipotecar. Bancile au inteles primele potentialul acestei piete si s-au grabit sa ofere diverse forme de finantare pentru constructia de apartamente.

Astfel au aparut in acest an in Romania circa 1.200 de noi apartamente in blocuri private, de peste doua ori mai multe fata de ce s-a construit cu doar un an in urma. Iar numarul s-ar putea tripla in 2005. Prin comparatie, ANL a construit in acest an, electoral, doar 222 de locuinte destinate vanzarii prin credit ipotecar.

Constructorii spun ca, deocamdata, peste 90% din apartamentele realizate cu fonduri private sunt locuinte de lux, dar tendinta de crestere si a celor pentru persoane cu venituri medii este evidenta. Deja in Cluj sunt proiecte pentru blocuri cu apartamente de 30.000 – 40.000 de euro, la fel si in Bucuresti.

Noile blocuri au maxim patru sau cinci etaje, iar suprafetele sunt mai mari decat cele din blocurile vechi existente pe piata.

Doar in Bucuresti, in ultimii doi ani s-au deschis santiere pentru peste 2.000 de apartamente, majoritatea de lux, cu preturi de peste 100.000 de euro, apreciaza Razvan Iorgu, senior broker la departamentului de vanzari al agentiei imobiliare Eurisko. La asemenea bani, iti poti construi o casa, s-ar putea spune. Ce persoana cu bani se mai simte astazi atrasa de un apartament la bloc?

Agentii imobiliari spun ca publicul tinta pentru astfel de locuinte il reprezinta persoanele care din diferite motive vor sau trebuie sa locuiasca in centrul orasului.

„Sunt oameni foarte ocupati, care nu isi permit sa piarda o ora pe drumul dintre locuinta si serviciu, sau o parte dintre cei care au copii mici care trebuie sa ajunga repede la scoala. Sau, pur si simplu, oameni carora le place viata din centru“, considera Liviu Ureche. Aceste constructii sunt atractive nu doar pentru clienti, ci si pentru investitori, al caror numar va creste exponential in urmatorii ani. Acestia sunt straini, in mare parte, dar nici numarul developerilor romani nu este de neglijat.

Majoritatea apartamentelor de lux nou construite sunt amplasate in cartiere rezidentiale, cum ar fi Primaverii sau Dorobanti, in Bucuresti. Suprafetele sunt mari, peste 150 de metri patrati.

„Romania a ajuns un «El Dorado» imobiliar, datorita pretului de constructie si al terenului, inca mici comparativ cu multe tari europene“, a adaugat presedintele ARAI. Exista tendinta de a cumpara astfel de imobile pentru a locui in ele, dar si pentru a le revinde peste cativa ani, cu preturi mult mai mari. Se stie ca in ultimii ani, pretul locuintelor a crescut la fiecare 12 luni cu 20 – 30% (chiar 50% in 2002 si 2003), iar agentii imobiliari estimeaza ca procentul de crestere se va pastra si in urmatoarea perioada.

Oricum, cererea pentru apartamente in blocuri de lux este mare, multe dintre acestea fiind deja vandute cu mult inainte de terminarea lucrarilor. Asa s-a intamplat, de exemplu, cu toate cele 93 de apartamente din 11 blocuri pe care le construieste compania Comnord in zona Dorobanti din Bucuresti.

Suprafetele acestor apartamente sunt de 150 – 200 de metri patrati, iar pretul este pe masura: intre 200.000 si 300.000 de euro.

Constructia acestora va fi incheiata anul viitor, tot atunci cand Comnord va finaliza lucrarile la un alt bloc cu 33 de apartamente de lux, in zona Soselei Nordului din Capitala. Tot in aceeasi zona, compania va mai construi, pana la sfarsitul anului viitor, un alt bloc cu 70 de apartamente. Cristian Tudor, directorul economic de la Comnord, confirma ca aceste investitii in blocurile private au inceput sa fie simtite abia in ultimii doi ani. Cresterea masiva a pretului terenurilor din zonele centrale i-a facut pe investitori sa se orienteze spre constructiile pe verticala. „Nimeni nu mai sacrifica terenurile din oras pentru o casa. E prea scump terenul pentru asta. Este un lux sa dai 500 – 1.000 de euro pe metrul patrat de pamant, ca sa construiesti pe el o curte cu gazon“, explica Tudor.

Adevarata explozie a constructiei de apartamente in blocuri private va avea loc abia anul viitor, cand se vor livra o parte insemnata din lucrarile incepute in 2003 si, mai ales, 2004.

Intr-adevar, anul trecut, Primaria sectorului 1, spre exemplu, a autorizat construirea a aproape 40 de blocuri private, numar similar cu cel al autorizarilor in doar primele noua luni ale acestui an.

Si clujenii au motive de bucurie, chiar daca in 2002 nu s-au construit mai mult de cateva blocuri private, spun reprezentantii directiei de urbanism a primariei. In anul 2003, insa, municipalitatea a eliberat autorizatii pentru 30 de blocuri private, care cumuleaza 585 de apartamente. Pentru 2004, cresterile sunt evidente. Doar in perioada ianuarie-august, in Cluj s-au eliberat autorizatii de constructie pentru 1.064 de apartamente in 44 de blocuri private. 

Acestea vor fi amplasate in cartiere rezidentiale, cartiere de case, iar pretul mediu al unui apartament este de circa 50.000 de euro. Profilul clientului incepe sa se schimbe, deci, treptat.

Si in Timisoara tendinta incepe sa prinda contur. De anul trecut, in oras s-au emis autorizatii de constructie pentru sase proiecte, insumand 114 apartamente.

Atat constructorii, cat si agentii imobiliari estimeaza ca anul viitor, piata investitiilor private in locuinte va creste cam de trei ori. Cu alte cuvinte, se vor finaliza circa 3.500 de apartamente. Iar pentru urmatorii ani, cresterile vor fi din ce in ce mai mari. Iar centrul de greutate se va muta treptat de sus catre mijloc.

Exista inca in zone periferice ale marilor orase terenuri destul de ieftine, care pot fi exploatate cu succes. In aceste zone, neatractive pentru cei cu venituri ridicate, cea mai buna solutie pentru un developer este construirea de blocuri pentru cei cu venituri medii. Asa s-a gandit si Dan Ioan Popp, presedintele companiei care a construit cele mai multe vile, aproape 1.000, in Romania ultimilor ani.

Este vorba de Impact Bucuresti, care de anul viitor va demara lucrarile de constructii la primele blocuri „populare“, cum ii place lui Popp sa le numeasca.

„De anul viitor, intram pe piata blocurilor foarte accesibile, blocuri populare. Pretul unui apartament va porni de la 300 de euro metrul patrat, adica mai ieftine decat cele de pe piata“, estimeaza presedintele Impact.

In prima faza, Impact va construi astfel de blocuri in orase precum Bucuresti, Constanta, Oradea sau Ploiesti, pentru ca apoi sa se extinda si in alte orase mari. Acestea vor fi construite in cartiere in care pretul terenului este mic, pentru ca investitia sa poata fi recuperata rapid.

Este o cerere enorma pentru toate tipurile de locuinte, spune Popp. „Daca cineva poate cumpara un apartament nou la un pret macar similar cu cel al unuia vechi, daca nu mai mic, cum sa nu cumpere?“, se intreaba el retoric.

Impact isi propune ca in anul 2009 sa ajunga sa construiasca circa 360 de blocuri „populare“, care sa acopere o plaja de 9.000 de apartamente.

Doua companii care au speculat deja lipsa apartamentelor accesibile sunt Tempus Invest si SPO Invest din Cluj. Prima dintre ele a finalizat anul trecut constructia a cinci blocuri, care au cumulat 200 de apartamente. Acestea au fost vandute cu sume cuprinse intre 28.000 si 54.000 de euro, in functie de suprafata si de gradul de finisaj. 

Si cum acestea au avut succes, la sfarsitul anului viitor, si compania SPO Invest va  inaugura alte 244 de apartamente in doua blocuri, tot in centrul Clujului.

„Estimam ca apartamentele din aceste imobile vor avea preturi de vanzare cuprinse intre 35.000 si 50.000 de euro. Ele se adreseaza in special familiilor tinere cu un venit de 600-800 de euro“, spune Dan Bobis, administratorul Tempus si reprezentantul actionarului majoritar al companiei SPO.

Firmele clujene si Impact nu sunt singurele care s-au gandit sa construiasca apartamente pentru clasa medie. Si compania Triumf Construct, o aparitie noua pe piata de profil, alaturi de 144 de vile si 88 de apartamente in doua blocuri de lux pe care le construieste in nordul Bucurestiului, va incepe in aceste zile un proiect mai „popular“. Este vorba de un ansamblu de trei blocuri care cuprinde 130 de apartamente, situat pe soseaua Bucuresti – Targoviste. Apartamentele, de doua  si trei camere, cu suprafete intre 64 si 113 metri patrati, vor costa intre 32.900 si 49.000 de euro.

„Aceste apartamente au ca target populatia cu venituri medii sau chiar mici, care pot apela la credite ipotecare, leasing imobiliar sau rate pe perioada de executie direct de la firma noastra“, argumenteaza Leonard Buianu, directorul de vanzari al Triumf Construct. El spune ca Triumf „se gandeste foarte serios“ sa inceapa sa construiasca „pe verticala“ si in cartierele din Bucuresti, chiar daca profiturile pentru acest gen de investitii sunt mai mici decat in cazul blocurilor de lux.

Indiferent de numarul proiectelor, pe piata este loc suficient pentru toata lumea. „In tara noastra exista un necesar de circa un milion de locuinte“, apreciaza Radu Zilisteanu, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Intermedias. Si asta in afara de cele zece locuinte care ar trebui construite in fiecare an la mia de locuitori, conform standardelor vestice.

Este posibil ca in urmatoarea perioada, si alte companii din diverse domenii, sa urmeze exemplul firmei de salubrizare din Cluj si al celorlalti antreprenori. Ritmul constructiei de blocuri din perioada ceausista, regretat de foarte multi, da semne de resuscitare. Si tot pe ritmurile unui slagar din anii ‘60, hitul urmatorilor ani in constructiile de blocuri private se anunta a fi: „Macarale, rad in soare argintii / Macarale…“.