BusinessMagazin

Blog

  • Moda ca o prada

    Mormane de haine ultimul racnet, petreceri non-stop cu sampanie si lume buna, multa stralucire – cam asa arata lumea modei in ochii profanilor. Poate de aceea varianta ecranizata a romanului „Diavolul se imbraca de la Prada“ a fost asteptata cu atata nerabdare de milioanele de prozeliti ai Modei.

     

    Lansarea oficiala a filmului a avut loc in luna iunie, insa productia a venit in Romania odata cu toamna. „Diavolul se imbraca de la Prada“ a creat atata valva pentru ca este considerat primul film al secolului care ilustreaza lumea modei asa cum este ea in realitate. In plus, este inspirat dupa romanul omonim al lui Lauren Weisberger, cea care din 2003 face ravagii in industria chick lit, un roman care i-a adus autoarei faima internationala si milioane de dolari.

     

    Scriitoarea a mizat pe faptul ca a lucrat ca asistent al celebrei Anna Wintour, redactorul-sef al revistei Vogue (editia americana). Pornind cu avantajul de a prezenta versiunea unui insider, asteptarile legate de film au fost cu atat mai mari: cum vor arata personajele, ce haine vor purta, cum vor fi decorurile si mai ales cum arata pe ecrane lumea prezentata atat de detaliat in carte.

     

    La avanpremiera filmului in cinematografele din Romania, alaturi de adolescentele care nu rateaza nici o comedie romantica, in sala s-au inghesuit personalitati din lumea modei sau editori de la revistele glossy, ceea ce arata ca imaginea de film de moda a prins si ca este considerat obligatoriu de vazut de catre orice profesionist care se respecta.

     

    Povestea filmului nu este complicata si e deja arhicunoscuta. O tanara absolventa de jurnalism, Andreea Sachs (Anne Hathaway), care viseaza sa scrie la reviste serioase precum The New Yorker, se angajeaza, in lipsa de alternative, ca asistenta a editorului-sef de la Runway (revista de moda numarul 1 din State), Miranda Priestly (Meryl Streep). Desi este slujba „la care viseaza un milion de fete“, povara pare a fi mult prea grea pentru umerii tinerei fara nici un simt al modei. Andy, cum este alintata de cei apropiati, se integreaza totusi pana la urma si ajunge sa traiasca viata pe care o dispretuia la inceput. Filmul pare, din acest punct de vedere, o variatiune a Cenusaresei (genul de rol in care Hathaway e mare specialista), in care Nigel (Stanley Tucci), mana dreapta a Mirandei, apare in rolul „zanei bune“. El este responsabil pentru transformarea lui Andy, care in scurt timp adopta imaginea si manierele „dusmanului“. Dar nu scenariul face ca filmul sa trezeasca pasiuni, ci detaliile care au construit povestea. Accesoriile, gesturile, decorurile, modul in care arata actritele sunt vedetele in acest caz.

     

    Filmul a starnit controverse tocmai din cauza modului in care prezinta lumea modei, iar profesionistii au fost primii care au avut un cuvant de spus. „Unde este partea sic?“, se intreaba David Wolfe, consultant in moda din New York, specialist foarte familiarizat cu excentricitatile adevaratelor dive din lumea revistelor de moda. El considera ca problema de stil a filmului a inceput cu Meryl Streep, care interpreteaza un personaj cu parul prea alb si prea dragut comparativ cu diabolica Miranda descrisa in carte. Mai mult, Wolfe considera ca fiecare personaj care a facut istorie in lumea modei a avut un element prin care s-a individualizat. De exemplu, Diana Vreeland, fost editor de moda la Harper’s Bazaar si redactor-sef la Vogue, cu machiajul sau teatral sau Anna Wintour, cu tunsoarea frantuzeasca, ochelarii fumurii si gentile croite cu precizie care sugereaza parca mana de fier cu care isi conduce revista. Insa Mirandei ii lipseste tocmai acel element care sa ii dea savoare. Desi in carte apare ca o mare pasionata de esarfe Hermés, avand sute de variante identice din acelasi model, filmul nu reuseste sa scoata in evidenta acest detaliu. Intr-un cuvant, specialistii sustin ca personajele din film sunt doar dragute, fara a reusi sa se ridice la stacheta de fabulos impusa de lumea modei. Criticii filmului spun ca realizatorii au uitat tocmai de marcile care fac haine cu adevarat sic. Ei se asteptau la o parada de creatii Gucci, Pucci, Dolce & Gabbana si Prada sau de marci precum Chloe, Marc Jacobs sau Marni, care, desi sunt printre preferatele tinerilor trendsetteri, sunt prea putin evidentiate pe ecran. Nici macar Prada nu este foarte prezenta. In locul acestor branduri apar costume de lana boucle, perle cu logo-ul Chanel si cizme inalte. Anne Slowey, directorul de moda de la Elle, crede ca „aceste costume sunt o caricatura a imaginii modei vazute prin ochii celor din afara“.

     

    Responsabila pentru selectia costumelor este Patricia Field, care a devenit faimoasa dupa ce a pus cap la cap garderoba din „Totul despre sex“. Totusi, parerea finala a criticilor este ca look-ul actritelor este mult prea studiat pentru a putea fi considerat real, mai ales ca duce cu gandul la divele din anii ‘80 si nu la cineva care decide moda anilor 2000.

     

    Daca hainele nu au fost pe placul tuturor, filmul a reusit macar sa arate modul in care gandesc personajele din aceasta lume, pentru ca „Diavolul se imbraca de la Prada“ este totodata si un film de lifestyle, un fel de poveste a modului in care traiesc cei care dicteaza tendintele. Dimineata – obligatoriu cafea de la Starbucks, la pranz – carne de vita, iar seara se incheie cu o petrecere stralucitoare printre vedete si haine de lux. Ginia Bellafante, editorul rubricii de moda din New York Times, spune ca filmul descrie cu acuratete modul in care traiesc si gandesc cei din domeniu. „Filmul este de departe cel mai adevarat portret al culturii modei de la «Unzipped», documentarul din 1995 despre Isaac Mizrahi, incoace“, scrie ea.

     

    „«Diavolul se imbraca de la Prada» arata ca oamenii din moda sunt ambitiosi, dar sunt manati de o ambitie pe care nimeni din exterior nu ar putea sa o inteleaga.“ De exemplu, Emily, cealalta asistenta a Mirandei, lucreaza pana in prag de colaps pentru a-si indeplini scopul de a merge la saptamana modei de la Paris.

     

    Bellafante spune ca Emily ii aminteste de mai multe personaje pe care le-a intalnit, ahtiate dupa munca si care ar fi in pragul unui atac daca ar vedea ca nu se afla in primul rand la o parada de moda. Poate ca pentru un om obisnuit aspiratiile lor par superficiale, dar pentru cei care lucreaza in domeniu sunt detalii de viata si de moarte.

  • Moda ca o prada

    Mormane de haine ultimul racnet, petreceri non-stop cu sampanie si lume buna, multa stralucire – cam asa arata lumea modei in ochii profanilor. Poate de aceea varianta ecranizata a romanului „Diavolul se imbraca de la Prada“ a fost asteptata cu atata nerabdare de milioanele de prozeliti ai Modei.

     

    Lansarea oficiala a filmului a avut loc in luna iunie, insa productia a venit in Romania odata cu toamna. „Diavolul se imbraca de la Prada“ a creat atata valva pentru ca este considerat primul film al secolului care ilustreaza lumea modei asa cum este ea in realitate. In plus, este inspirat dupa romanul omonim al lui Lauren Weisberger, cea care din 2003 face ravagii in industria chick lit, un roman care i-a adus autoarei faima internationala si milioane de dolari.

     

    Scriitoarea a mizat pe faptul ca a lucrat ca asistent al celebrei Anna Wintour, redactorul-sef al revistei Vogue (editia americana). Pornind cu avantajul de a prezenta versiunea unui insider, asteptarile legate de film au fost cu atat mai mari: cum vor arata personajele, ce haine vor purta, cum vor fi decorurile si mai ales cum arata pe ecrane lumea prezentata atat de detaliat in carte.

     

    La avanpremiera filmului in cinematografele din Romania, alaturi de adolescentele care nu rateaza nici o comedie romantica, in sala s-au inghesuit personalitati din lumea modei sau editori de la revistele glossy, ceea ce arata ca imaginea de film de moda a prins si ca este considerat obligatoriu de vazut de catre orice profesionist care se respecta.

     

    Povestea filmului nu este complicata si e deja arhicunoscuta. O tanara absolventa de jurnalism, Andreea Sachs (Anne Hathaway), care viseaza sa scrie la reviste serioase precum The New Yorker, se angajeaza, in lipsa de alternative, ca asistenta a editorului-sef de la Runway (revista de moda numarul 1 din State), Miranda Priestly (Meryl Streep). Desi este slujba „la care viseaza un milion de fete“, povara pare a fi mult prea grea pentru umerii tinerei fara nici un simt al modei. Andy, cum este alintata de cei apropiati, se integreaza totusi pana la urma si ajunge sa traiasca viata pe care o dispretuia la inceput. Filmul pare, din acest punct de vedere, o variatiune a Cenusaresei (genul de rol in care Hathaway e mare specialista), in care Nigel (Stanley Tucci), mana dreapta a Mirandei, apare in rolul „zanei bune“. El este responsabil pentru transformarea lui Andy, care in scurt timp adopta imaginea si manierele „dusmanului“. Dar nu scenariul face ca filmul sa trezeasca pasiuni, ci detaliile care au construit povestea. Accesoriile, gesturile, decorurile, modul in care arata actritele sunt vedetele in acest caz.

     

    Filmul a starnit controverse tocmai din cauza modului in care prezinta lumea modei, iar profesionistii au fost primii care au avut un cuvant de spus. „Unde este partea sic?“, se intreaba David Wolfe, consultant in moda din New York, specialist foarte familiarizat cu excentricitatile adevaratelor dive din lumea revistelor de moda. El considera ca problema de stil a filmului a inceput cu Meryl Streep, care interpreteaza un personaj cu parul prea alb si prea dragut comparativ cu diabolica Miranda descrisa in carte. Mai mult, Wolfe considera ca fiecare personaj care a facut istorie in lumea modei a avut un element prin care s-a individualizat. De exemplu, Diana Vreeland, fost editor de moda la Harper’s Bazaar si redactor-sef la Vogue, cu machiajul sau teatral sau Anna Wintour, cu tunsoarea frantuzeasca, ochelarii fumurii si gentile croite cu precizie care sugereaza parca mana de fier cu care isi conduce revista. Insa Mirandei ii lipseste tocmai acel element care sa ii dea savoare. Desi in carte apare ca o mare pasionata de esarfe Hermés, avand sute de variante identice din acelasi model, filmul nu reuseste sa scoata in evidenta acest detaliu. Intr-un cuvant, specialistii sustin ca personajele din film sunt doar dragute, fara a reusi sa se ridice la stacheta de fabulos impusa de lumea modei. Criticii filmului spun ca realizatorii au uitat tocmai de marcile care fac haine cu adevarat sic. Ei se asteptau la o parada de creatii Gucci, Pucci, Dolce & Gabbana si Prada sau de marci precum Chloe, Marc Jacobs sau Marni, care, desi sunt printre preferatele tinerilor trendsetteri, sunt prea putin evidentiate pe ecran. Nici macar Prada nu este foarte prezenta. In locul acestor branduri apar costume de lana boucle, perle cu logo-ul Chanel si cizme inalte. Anne Slowey, directorul de moda de la Elle, crede ca „aceste costume sunt o caricatura a imaginii modei vazute prin ochii celor din afara“.

     

    Responsabila pentru selectia costumelor este Patricia Field, care a devenit faimoasa dupa ce a pus cap la cap garderoba din „Totul despre sex“. Totusi, parerea finala a criticilor este ca look-ul actritelor este mult prea studiat pentru a putea fi considerat real, mai ales ca duce cu gandul la divele din anii ‘80 si nu la cineva care decide moda anilor 2000.

     

    Daca hainele nu au fost pe placul tuturor, filmul a reusit macar sa arate modul in care gandesc personajele din aceasta lume, pentru ca „Diavolul se imbraca de la Prada“ este totodata si un film de lifestyle, un fel de poveste a modului in care traiesc cei care dicteaza tendintele. Dimineata – obligatoriu cafea de la Starbucks, la pranz – carne de vita, iar seara se incheie cu o petrecere stralucitoare printre vedete si haine de lux. Ginia Bellafante, editorul rubricii de moda din New York Times, spune ca filmul descrie cu acuratete modul in care traiesc si gandesc cei din domeniu. „Filmul este de departe cel mai adevarat portret al culturii modei de la «Unzipped», documentarul din 1995 despre Isaac Mizrahi, incoace“, scrie ea.

     

    „«Diavolul se imbraca de la Prada» arata ca oamenii din moda sunt ambitiosi, dar sunt manati de o ambitie pe care nimeni din exterior nu ar putea sa o inteleaga.“ De exemplu, Emily, cealalta asistenta a Mirandei, lucreaza pana in prag de colaps pentru a-si indeplini scopul de a merge la saptamana modei de la Paris.

     

    Bellafante spune ca Emily ii aminteste de mai multe personaje pe care le-a intalnit, ahtiate dupa munca si care ar fi in pragul unui atac daca ar vedea ca nu se afla in primul rand la o parada de moda. Poate ca pentru un om obisnuit aspiratiile lor par superficiale, dar pentru cei care lucreaza in domeniu sunt detalii de viata si de moarte.

  • Jocurile negocierii

    Guy Cabana ne avertizeaza, inca din primele pagini, ca la sfarsitul lecturii vom deveni constienti de cel putin un lucru semnificativ, si anume de faptul ca viata este un continuu proces de negociere.

     

    Se poate chiar afirma ca acest proces incepe odata cu venirea pe lume: plangand, ne negociem hrana si atentia care ni se acorda; surazand, ne manifestam aprobarea etc. Pe scurt, devenim constienti ca actiunile si cuvintele noastre sau tacerile noastre influenteaza cursul evenimentelor si comportamentul oamenilor care ne inconjoara. Pe masura ce inaintam in varsta, devine tot mai dificil sa ne impunem nevoile in fata celorlalti, pentru ca, vrand-nevrand, intram intr-un proces de ascultare si de participare care nu corespunde intotdeauna cu obiectivele noastre. De aceea,trebuie sa ne perfectionam abilitatile de comunicare, iar in randul acestora – abilitatea de negociere, care este cea mai evoluata dintre toate tehnicile de rezolvare a conflictelor de interese. Evoluata – cu certitudine, dar nu intangibila sau accesibila doar celor initiati. Si asta pentru ca – ne sfatuieste Cabana – ea trebuie perceputa mai ales  ca fiind o atitudine in fata vietii, ca o maniera de a actiona care ne permite sa spunem cine suntem si ce dorim. Desi negocierea se dovedeste adesea un lucru complicat, exista mijloace deja experimentate, tehnici sigure pentru a negocia in perfect respect pentru sine si pentru ceilalti, in scopul de a acoperi nevoile reale ale celor doua parti si a transforma conflictele potentiale in acorduri agreabile.

    Pentru a ne face sa intelegem esenta negocierii, autorul insista asupra acestui din urma aspect, deschizandu-ne ochii asupra faptului ca „este mult mai placut atunci cand negocierea se termina cu victoria ambelor parti“. Iata si unul dintre exemplele care-i ilustreaza teoria. Intr-o zi, proprietarul unei fabrici de produse de patiserie din SUA si-a invitat fiul sa se distreze cu un nou joc inventat de salariatii sai in timpul pauzei:  aruncarea de la unul la altul a unei farfurii plate. Trecatorii adunati spontan langa doi jucatori au fost imediat cuceriti. Unul dintre ei l-a intrebat pe proprietar: „Domnule, cine va castiga?“. „Nimeni, a raspuns acesta. Nu exista invingator, nici invins. Scopul este sa-ti faca placere si toata lumea sa profite. De fapt, toata lumea castiga!“ Dupa un veac, o companie de jucarii a preluat ideea si     i-a dat numele proprietarului fabricii, care se numea William Frisbee…   

  • Jocurile negocierii

    Guy Cabana ne avertizeaza, inca din primele pagini, ca la sfarsitul lecturii vom deveni constienti de cel putin un lucru semnificativ, si anume de faptul ca viata este un continuu proces de negociere.

     

    Se poate chiar afirma ca acest proces incepe odata cu venirea pe lume: plangand, ne negociem hrana si atentia care ni se acorda; surazand, ne manifestam aprobarea etc. Pe scurt, devenim constienti ca actiunile si cuvintele noastre sau tacerile noastre influenteaza cursul evenimentelor si comportamentul oamenilor care ne inconjoara. Pe masura ce inaintam in varsta, devine tot mai dificil sa ne impunem nevoile in fata celorlalti, pentru ca, vrand-nevrand, intram intr-un proces de ascultare si de participare care nu corespunde intotdeauna cu obiectivele noastre. De aceea,trebuie sa ne perfectionam abilitatile de comunicare, iar in randul acestora – abilitatea de negociere, care este cea mai evoluata dintre toate tehnicile de rezolvare a conflictelor de interese. Evoluata – cu certitudine, dar nu intangibila sau accesibila doar celor initiati. Si asta pentru ca – ne sfatuieste Cabana – ea trebuie perceputa mai ales  ca fiind o atitudine in fata vietii, ca o maniera de a actiona care ne permite sa spunem cine suntem si ce dorim. Desi negocierea se dovedeste adesea un lucru complicat, exista mijloace deja experimentate, tehnici sigure pentru a negocia in perfect respect pentru sine si pentru ceilalti, in scopul de a acoperi nevoile reale ale celor doua parti si a transforma conflictele potentiale in acorduri agreabile.

    Pentru a ne face sa intelegem esenta negocierii, autorul insista asupra acestui din urma aspect, deschizandu-ne ochii asupra faptului ca „este mult mai placut atunci cand negocierea se termina cu victoria ambelor parti“. Iata si unul dintre exemplele care-i ilustreaza teoria. Intr-o zi, proprietarul unei fabrici de produse de patiserie din SUA si-a invitat fiul sa se distreze cu un nou joc inventat de salariatii sai in timpul pauzei:  aruncarea de la unul la altul a unei farfurii plate. Trecatorii adunati spontan langa doi jucatori au fost imediat cuceriti. Unul dintre ei l-a intrebat pe proprietar: „Domnule, cine va castiga?“. „Nimeni, a raspuns acesta. Nu exista invingator, nici invins. Scopul este sa-ti faca placere si toata lumea sa profite. De fapt, toata lumea castiga!“ Dupa un veac, o companie de jucarii a preluat ideea si     i-a dat numele proprietarului fabricii, care se numea William Frisbee…   

  • Noutati

    Cum sa…

    Editorul traducerii romanesti a cartii lui George Mikes „How to be a Brit“ ne spune despre autor ca „isi priveste compatriotii de adoptie (Mikes e englez cu ascendenta maghiara, n.n.) cu ochelarii unui critic tandru si afectuos“. A devenit umorist in 1946, odata cu publicarea volumului „Cum sa fii extraterestru“ si si-a incheiat cariera in 1982, cu volumul autobiografic „Cum sa ai saptezeci de ani“. Intre timp a adunat sumedenie de volume al caror titlu incepe cu „How to…“ si a ajuns in aproape toate antologiile de citate celebre din lume. Din recent tiparitul volum, iata cateva cugetari susceptibile sa va trezeasca pofta de lectura: „Un englez, chiar daca e singur, formeaza o coada bine aliniata alcatuita dintr-o singura persoana“; „Cand europenii de pe restul continentului au descoperit sexul, noi am inventat buiota“.

     

    George Mikes, Cum sa fii englez,
    Editura     Humanitas, Bucuresti, 2006

     


    A la russe

    In jurul unui personaj – Piotr Pustota – se tes doua istorii complet diferite, dar care isi afla fire de corespondenta secrete. Cea dintai il plaseaza pe Piotr, un tanar poet din Sankt Petersburg, la inceputul secolului, in plina explozie a Razboiului Civil din 1919. Urmarit de CEKA, politia politica leninista, se trezeste comisar al unei divizii de cavalerie comandate de celebrul Ceapaev. Cealalta istorie se desfasoara in zilele noastre, in preajma Moscovei, in plin spital psihiatric unde poetul este internat. Cine este pana la urma Pustota? Un bolsevic de ocazie bantuit de cosmaruri sau un bolnav care delireaza? Iar Rusia este oare o uriasa casa de nebuni? Peste toate acestea ce cauta, obsedanta, figura lui Arnold Schwarzenegger? Revendincandu-se din filonul Bulgakov, Kafka si William Burroughs, Viktor Pelevin, autorul acestui straniu roman, a debutat in 1989.

     

    Viktor Pelevin, Mitraliera de lut,

    Editura Curtea veche, Bucuresti, 2006

  • Noutati

    Cum sa…

    Editorul traducerii romanesti a cartii lui George Mikes „How to be a Brit“ ne spune despre autor ca „isi priveste compatriotii de adoptie (Mikes e englez cu ascendenta maghiara, n.n.) cu ochelarii unui critic tandru si afectuos“. A devenit umorist in 1946, odata cu publicarea volumului „Cum sa fii extraterestru“ si si-a incheiat cariera in 1982, cu volumul autobiografic „Cum sa ai saptezeci de ani“. Intre timp a adunat sumedenie de volume al caror titlu incepe cu „How to…“ si a ajuns in aproape toate antologiile de citate celebre din lume. Din recent tiparitul volum, iata cateva cugetari susceptibile sa va trezeasca pofta de lectura: „Un englez, chiar daca e singur, formeaza o coada bine aliniata alcatuita dintr-o singura persoana“; „Cand europenii de pe restul continentului au descoperit sexul, noi am inventat buiota“.

     

    George Mikes, Cum sa fii englez,
    Editura     Humanitas, Bucuresti, 2006

     


    A la russe

    In jurul unui personaj – Piotr Pustota – se tes doua istorii complet diferite, dar care isi afla fire de corespondenta secrete. Cea dintai il plaseaza pe Piotr, un tanar poet din Sankt Petersburg, la inceputul secolului, in plina explozie a Razboiului Civil din 1919. Urmarit de CEKA, politia politica leninista, se trezeste comisar al unei divizii de cavalerie comandate de celebrul Ceapaev. Cealalta istorie se desfasoara in zilele noastre, in preajma Moscovei, in plin spital psihiatric unde poetul este internat. Cine este pana la urma Pustota? Un bolsevic de ocazie bantuit de cosmaruri sau un bolnav care delireaza? Iar Rusia este oare o uriasa casa de nebuni? Peste toate acestea ce cauta, obsedanta, figura lui Arnold Schwarzenegger? Revendincandu-se din filonul Bulgakov, Kafka si William Burroughs, Viktor Pelevin, autorul acestui straniu roman, a debutat in 1989.

     

    Viktor Pelevin, Mitraliera de lut,

    Editura Curtea veche, Bucuresti, 2006

  • Visul frumos al BNR: sa dea bani pe credit

    De ani de zile, banca centrala incearca sa exercite asupra pietei bancare puterea unui creditor nemilos, desi de fapt a ramas cel mai mare „datornic“.

    Ca orice banca centrala, BNR viseaza la momentul in care bancile vor veni sa-i ceara bani, nu doar sa plaseze, si sa-i dea astfel ocazia sa faca din dobanda de politica monetara o adevarata dobanda de referinta, care dicteaza costul banilor pe toata piata. Chiar daca si acum are forta sa impuna dobanda la care se „imprumuta“ de la banci cand absoarbe din banii care nu se duc in credite, BNR reuseste cu greu sa le determine comportamentul pe piata, in relatia cu clientii. De fiecare data cand BNR ridica dobanda, obtine un prim efect de reducere a excesului de lichiditate care hraneste inflatia, insa de aici si pana la a influenta decisiv nivelurile dobanzilor practicate de banci la credite si la depozite e cale lunga.

     

    Si atunci BNR se foloseste de autoritatea sa de  institutie suprema pentru a obliga bancile sa-i aduca bani, platindu-le mai nimic in schimb. Adica impune asa-numite „rezerve minime obligatorii“. Ultima majorare a hulitelor rezerve a fost atat de agresiva incat a lasat multe banci fara bani, aducandu-le in pragul ipostazei de a se imprumuta de la banca centrala. A fost doar un efect artificial, insa scenariul plasarii BNR pe pozitia de creditor nu a mai parut atat de fantezist.

     

    „Momentul in care BNR va deveni si creditor fata de sistemul bancar este mai putin indepartat decat acum un an, insa tot este vorba de un numar de ani“, spune Cristian Popa, viceguvernator al Bancii Nationale.

     

    BNR se consoleaza cu gandul ca nici economii mai avansate nu au rezolvat problema, pietele emergente fiind prin definitie confruntate cu exces persistent de lichiditate datorita volumului mare de capital atras de la un an la altul. Iar Romania chiar atrage din ce in ce mai multi bani, cu riscul ca piata sa se inunde din cauza posibilitatii inca limitate de absorbtie. Intr-un asemenea context, lupta cu lichiditatea poate fi inegala, mai ales cand tot BNR vrea sa controleze si viteza de crestere a creditului, adica supapa care poate reduce excesul de lichiditate.

     

    Cat de repede poate ajunge BNR sa dicteze dobanda cu puterea creditorului? „Depinde si de dimensiunea intrarilor de capital care vor veni, de incorporarea functionala a acestora in economie si de raspunsul ofertei, de volumul transferurilor pe care le vom absorbi – fie ele remiteri sau trageri din fondurile structurale si de coeziune disponibile la nivel comunitar – toate acestea avand un impact asupra lichiditatii interne“, spune Popa. El anticipeaza ca anul viitor vom avea intrari de capital substantiale de toate tipurile, fara riscul unei aprecieri nesustenabile a leului. Daca momentul asteptat de BNR nu e prea aproape, nici bancile comerciale nu pot spera curand la inmuierea regimului draconic al rezervelor obligatorii, cu toata aderarea la UE. „Armonizarea regimului rezervelor cu cel practicat de BCE e o dorinta pe termen lung. Acum raspundem circumstantelor directe cu care ne confruntam si consideram ca nivelurile actuale sunt adecvate conditiilor prezente“, vine raspunsul „metalizat“ al viceguvernatorului responsabil cu politica monetara. Asa ca bancilor le ramane sa se bucure ca rezervele nu vor mai creste, cel putin in absenta unor situatii-soc care sa sperie BNR, care se bucura ca de data aceasta miscarea i-a reusit pe de-a-ntregul.

     

    „Cea mai constrangatoare virtute a ultimei majorari a rezervelor a fost ca dobanzile la depozite nu au scazut, asa cum se intampla in trecut, ci chiar au crescut din cauza ca s-a redus lichiditatea pe piata, iar pe plan international am asistat la majorarea dobanzilor din zona euro, a dolarului SUA si a yenului. Ca atare, bancile nu au mai gasit substitute ieftine la atragerea de noi depozite in lei si a trebuit sa inceapa cresterea remunerarii acestora“, afirma Cristian Popa.

     

    BNR gaseste si alte motive de veselie. Ca raspunsul ofertei producatorilor la cresterea cererii de consum e deja mai bun. Ca vede creditul ducandu-se spre scadente mai lungi, chiar daca aceasta reflecta in parte si tendinta bancilor de a eroda restrictiile. Ca au inceput sa se imprumute mai mult corporatiile. Dar nici lista ingrijorarilor nu e scurta, pentru ca slabiciunea pozitiei BNR de debitor net fata de banci cu peste 5 mld. euro, fara a pune la socoteala rezervele minime, lasa brese. „Nu avem iluzii ca restrictiile ar reprezenta niste masuri care sa functioneze etans. Si stim ca interpretarile privind masa de credit din economie trebuie sa tina cont si de creditele acordate direct din afara sau de externalizarile unor parti din portofoliile bancilor, care sunt reflectate intr-o anumita masura in datoria externa pe termen scurt si au un impact indirect observabil asupra cererii agregate“, spune Popa.

     

    La jumatatea lui 2006, imprumuturile pe termen scurt contractate de Romania din afara erau de 4,6 mld. euro, cu 57% mai mult fata de 2005. „Sunt partizanul ideii ca trebuie sa fim foarte prudenti cu datoria externa pe termen scurt“, afirma Popa. Chiar lasand deoparte „externalizarile“, el tot e preocupat de cresterea prea rapida a creditului, deasupra ratei pe care o gaseste sustenabila, desi stie la fel de bine ca numai asa pot fi recuperate mai repede decalajele fata de UE. Un alt motiv de stres e ca BNR nu poate sti niciodata cum va fi anul agricol urmator. „O parte din dezinflatia din 2006 a venit si de la preturile produselor agroalimentare, dar si pentru ca preturile administrate n-au crescut asa cum ne-am fi asteptat. Majorarile vor avea loc insa in 2007 si 2008 si speram sa se produca in conformitate cu un calendar cat mai stabil.“ Asa ca deviza e „anul viitor trebuie mentinuta prudenta la cote inalte“. Adica dobanda nu va scadea prea curand, fiind probabila mai intai inca o crestere.

     

    Perspectivele ar putea deveni mai limpezi in urma unei evaluari tehnice aflate in desfasurare la BNR. „Pe baza ofertei mai mari din economie, in prezent discutam justetea revizuirii in sus a produsului intern brut potential neinflationist“, spune viceguvernatorul. Adica BNR incearca sa vada daca economia ar suporta un ritm anual de crestere mai mare de 5,5% fara ca dinamica respectiva sa se bazeze pe exces de cerere si astfel sa intretina inflatia. „Daca in CA vom hotari majorarea PIB potential pe termen scurt, gap-ul cu potential inflationist se va ingusta, dar tot ramane un exces de cerere care poate induce presiuni asupra preturilor. Aceasta reclama vigilenta constanta“, a declarat pentru BUSINESS Magazin Popa.

     

    Discutiile vor avea loc in perioada urmatoare, iar pe 10 noiembrie vor fi analizate deciziile de politica monetara aferente, precum si textul noului raport trimestrial asupra inflatiei. „Daca vor fi necesare repozitionari ale instrumentelor de politica monetara folosite, dobanda va fi cea favorizata“, reaminteste viceguvernatorul Popa.

     

    Pe langa socoteala legata de PIB, BNR are o grija permanenta: credibilitatea. Banca s-a aratat increzatoare in atingerea tintei pe 2006, cu o rata sub 6%, dupa ce pana in iulie prognoza 6,8%. „E firesc sa ne alegem scenariile cele mai conservatoare. Prefer sa facem o eroare de partea prudentei, nu a optimismului; de altfel, asa procedeaza toate bancile centrale cu buna reputatie“, se apara oficialul BNR de suspiciunea unor ezitari in exercitiul de prognoza. Totusi, recunoaste ca banca a „supraestimat putin“ efectul taxei pe viciu. „Sunt prudent, dar desigur fara a tipa «lupul!» fara motiv, pentru ca as deveni necredibil“, spune Popa. El crede ca putem ajunge cu inflatia sub 3% prin 2010, iar un nivel apropiat de 2% in 2010-2011 e perfect compatibil cu calendarul BNR.

     

    Responsabilul cu tintirea inflatiei vrea insa pasi siguri. „Cred ca pentru o societate care a trait timp indelungat cu rate inalte ale inflatiei, cantonarea la niveluri de 4-5% e un pericol ce trebuie evitat. Asemenea niveluri nu sunt compatibile cu stabilitatea pe termen lung a preturilor, iar costurile macroeconomice ale unei inflatii de acest tip in termenii cresterii sustenabile la care se renunta nu sunt neglijabile, dupa cum nu este complet absent pericolul unor recrudescente inflationiste. Pentru a obtine si mentine stabilitatea preturilor, sunt necesare masuri decisive de-a lungul unui parcurs in care rezultatele pot sa fie lipsite de spectaculos, insa trebuie in primul rand sustenabilitate“, afirma viceguvernatorul. El spune ca numai cantonarea la o inflatie de circa 2% pe an va permite si adoptarea euro in 2012-2014.

  • Visul frumos al BNR: sa dea bani pe credit

    De ani de zile, banca centrala incearca sa exercite asupra pietei bancare puterea unui creditor nemilos, desi de fapt a ramas cel mai mare „datornic“.

    Ca orice banca centrala, BNR viseaza la momentul in care bancile vor veni sa-i ceara bani, nu doar sa plaseze, si sa-i dea astfel ocazia sa faca din dobanda de politica monetara o adevarata dobanda de referinta, care dicteaza costul banilor pe toata piata. Chiar daca si acum are forta sa impuna dobanda la care se „imprumuta“ de la banci cand absoarbe din banii care nu se duc in credite, BNR reuseste cu greu sa le determine comportamentul pe piata, in relatia cu clientii. De fiecare data cand BNR ridica dobanda, obtine un prim efect de reducere a excesului de lichiditate care hraneste inflatia, insa de aici si pana la a influenta decisiv nivelurile dobanzilor practicate de banci la credite si la depozite e cale lunga.

     

    Si atunci BNR se foloseste de autoritatea sa de  institutie suprema pentru a obliga bancile sa-i aduca bani, platindu-le mai nimic in schimb. Adica impune asa-numite „rezerve minime obligatorii“. Ultima majorare a hulitelor rezerve a fost atat de agresiva incat a lasat multe banci fara bani, aducandu-le in pragul ipostazei de a se imprumuta de la banca centrala. A fost doar un efect artificial, insa scenariul plasarii BNR pe pozitia de creditor nu a mai parut atat de fantezist.

     

    „Momentul in care BNR va deveni si creditor fata de sistemul bancar este mai putin indepartat decat acum un an, insa tot este vorba de un numar de ani“, spune Cristian Popa, viceguvernator al Bancii Nationale.

     

    BNR se consoleaza cu gandul ca nici economii mai avansate nu au rezolvat problema, pietele emergente fiind prin definitie confruntate cu exces persistent de lichiditate datorita volumului mare de capital atras de la un an la altul. Iar Romania chiar atrage din ce in ce mai multi bani, cu riscul ca piata sa se inunde din cauza posibilitatii inca limitate de absorbtie. Intr-un asemenea context, lupta cu lichiditatea poate fi inegala, mai ales cand tot BNR vrea sa controleze si viteza de crestere a creditului, adica supapa care poate reduce excesul de lichiditate.

     

    Cat de repede poate ajunge BNR sa dicteze dobanda cu puterea creditorului? „Depinde si de dimensiunea intrarilor de capital care vor veni, de incorporarea functionala a acestora in economie si de raspunsul ofertei, de volumul transferurilor pe care le vom absorbi – fie ele remiteri sau trageri din fondurile structurale si de coeziune disponibile la nivel comunitar – toate acestea avand un impact asupra lichiditatii interne“, spune Popa. El anticipeaza ca anul viitor vom avea intrari de capital substantiale de toate tipurile, fara riscul unei aprecieri nesustenabile a leului. Daca momentul asteptat de BNR nu e prea aproape, nici bancile comerciale nu pot spera curand la inmuierea regimului draconic al rezervelor obligatorii, cu toata aderarea la UE. „Armonizarea regimului rezervelor cu cel practicat de BCE e o dorinta pe termen lung. Acum raspundem circumstantelor directe cu care ne confruntam si consideram ca nivelurile actuale sunt adecvate conditiilor prezente“, vine raspunsul „metalizat“ al viceguvernatorului responsabil cu politica monetara. Asa ca bancilor le ramane sa se bucure ca rezervele nu vor mai creste, cel putin in absenta unor situatii-soc care sa sperie BNR, care se bucura ca de data aceasta miscarea i-a reusit pe de-a-ntregul.

     

    „Cea mai constrangatoare virtute a ultimei majorari a rezervelor a fost ca dobanzile la depozite nu au scazut, asa cum se intampla in trecut, ci chiar au crescut din cauza ca s-a redus lichiditatea pe piata, iar pe plan international am asistat la majorarea dobanzilor din zona euro, a dolarului SUA si a yenului. Ca atare, bancile nu au mai gasit substitute ieftine la atragerea de noi depozite in lei si a trebuit sa inceapa cresterea remunerarii acestora“, afirma Cristian Popa.

     

    BNR gaseste si alte motive de veselie. Ca raspunsul ofertei producatorilor la cresterea cererii de consum e deja mai bun. Ca vede creditul ducandu-se spre scadente mai lungi, chiar daca aceasta reflecta in parte si tendinta bancilor de a eroda restrictiile. Ca au inceput sa se imprumute mai mult corporatiile. Dar nici lista ingrijorarilor nu e scurta, pentru ca slabiciunea pozitiei BNR de debitor net fata de banci cu peste 5 mld. euro, fara a pune la socoteala rezervele minime, lasa brese. „Nu avem iluzii ca restrictiile ar reprezenta niste masuri care sa functioneze etans. Si stim ca interpretarile privind masa de credit din economie trebuie sa tina cont si de creditele acordate direct din afara sau de externalizarile unor parti din portofoliile bancilor, care sunt reflectate intr-o anumita masura in datoria externa pe termen scurt si au un impact indirect observabil asupra cererii agregate“, spune Popa.

     

    La jumatatea lui 2006, imprumuturile pe termen scurt contractate de Romania din afara erau de 4,6 mld. euro, cu 57% mai mult fata de 2005. „Sunt partizanul ideii ca trebuie sa fim foarte prudenti cu datoria externa pe termen scurt“, afirma Popa. Chiar lasand deoparte „externalizarile“, el tot e preocupat de cresterea prea rapida a creditului, deasupra ratei pe care o gaseste sustenabila, desi stie la fel de bine ca numai asa pot fi recuperate mai repede decalajele fata de UE. Un alt motiv de stres e ca BNR nu poate sti niciodata cum va fi anul agricol urmator. „O parte din dezinflatia din 2006 a venit si de la preturile produselor agroalimentare, dar si pentru ca preturile administrate n-au crescut asa cum ne-am fi asteptat. Majorarile vor avea loc insa in 2007 si 2008 si speram sa se produca in conformitate cu un calendar cat mai stabil.“ Asa ca deviza e „anul viitor trebuie mentinuta prudenta la cote inalte“. Adica dobanda nu va scadea prea curand, fiind probabila mai intai inca o crestere.

     

    Perspectivele ar putea deveni mai limpezi in urma unei evaluari tehnice aflate in desfasurare la BNR. „Pe baza ofertei mai mari din economie, in prezent discutam justetea revizuirii in sus a produsului intern brut potential neinflationist“, spune viceguvernatorul. Adica BNR incearca sa vada daca economia ar suporta un ritm anual de crestere mai mare de 5,5% fara ca dinamica respectiva sa se bazeze pe exces de cerere si astfel sa intretina inflatia. „Daca in CA vom hotari majorarea PIB potential pe termen scurt, gap-ul cu potential inflationist se va ingusta, dar tot ramane un exces de cerere care poate induce presiuni asupra preturilor. Aceasta reclama vigilenta constanta“, a declarat pentru BUSINESS Magazin Popa.

     

    Discutiile vor avea loc in perioada urmatoare, iar pe 10 noiembrie vor fi analizate deciziile de politica monetara aferente, precum si textul noului raport trimestrial asupra inflatiei. „Daca vor fi necesare repozitionari ale instrumentelor de politica monetara folosite, dobanda va fi cea favorizata“, reaminteste viceguvernatorul Popa.

     

    Pe langa socoteala legata de PIB, BNR are o grija permanenta: credibilitatea. Banca s-a aratat increzatoare in atingerea tintei pe 2006, cu o rata sub 6%, dupa ce pana in iulie prognoza 6,8%. „E firesc sa ne alegem scenariile cele mai conservatoare. Prefer sa facem o eroare de partea prudentei, nu a optimismului; de altfel, asa procedeaza toate bancile centrale cu buna reputatie“, se apara oficialul BNR de suspiciunea unor ezitari in exercitiul de prognoza. Totusi, recunoaste ca banca a „supraestimat putin“ efectul taxei pe viciu. „Sunt prudent, dar desigur fara a tipa «lupul!» fara motiv, pentru ca as deveni necredibil“, spune Popa. El crede ca putem ajunge cu inflatia sub 3% prin 2010, iar un nivel apropiat de 2% in 2010-2011 e perfect compatibil cu calendarul BNR.

     

    Responsabilul cu tintirea inflatiei vrea insa pasi siguri. „Cred ca pentru o societate care a trait timp indelungat cu rate inalte ale inflatiei, cantonarea la niveluri de 4-5% e un pericol ce trebuie evitat. Asemenea niveluri nu sunt compatibile cu stabilitatea pe termen lung a preturilor, iar costurile macroeconomice ale unei inflatii de acest tip in termenii cresterii sustenabile la care se renunta nu sunt neglijabile, dupa cum nu este complet absent pericolul unor recrudescente inflationiste. Pentru a obtine si mentine stabilitatea preturilor, sunt necesare masuri decisive de-a lungul unui parcurs in care rezultatele pot sa fie lipsite de spectaculos, insa trebuie in primul rand sustenabilitate“, afirma viceguvernatorul. El spune ca numai cantonarea la o inflatie de circa 2% pe an va permite si adoptarea euro in 2012-2014.

  • Blocaj imobiliar in Bucuresti, episodul 2

    Piata imobiliara din Bucuresti repeta acum scenariul din 2004 – preturi considerate exagerate, la care proprietarii nu au de gand sa renunte. Cu deosebirea ca in toamna lui 2006 nu se mai vorbeste despre vanzarile de apartamente, ci de blocarea pietei terenurilor.

     

    “Piata este blocata. Toata lumea prefera sa astepte“, sintetizeaza Teodor Pop, director general al dezvoltatorului RED Management Capital, o situatie fara precedent pe piata terenurilor. In ultimii ani, preturile terenurilor din unele zone ale Bucurestiului au crescut exploziv, dublandu-se sau chiar triplandu-se de la an la an. Cauzele sunt cunoscute: speculatorii de terenuri, dar si aparitia unor noi dezvoltari in zone neluate in calcul pana atunci. Iar primele noua luni ale lui 2006 nu au facut decat sa continue acest trend. Potrivit unui studiu al companiei imobiliare CB Richard Ellis, pretul terenurilor din Bucuresti a crescut in ultimul an cu pana la 50%. 

     

    Analistii CBRE pun aceasta evolutie pe seama unei cresteri semnificative a cererii, dar si a diminuarii numarului de suprafete disponibile. Pe de alta parte, mai arata sursa citata, „in unele cazuri, cresterea pretului a avut loc artificial, fiind determinata de vecinatatea terenurilor cu proiecte deja existente sau propuse si cu proiectele de infrastructura“, amintindu-se cazurile terenurilor aflate in apropierea celei de-a doua sosele de centura sau a viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov. Pe acest fond, al anuntarii de noi si noi proiecte, proprietarii de terenuri au devenit din ce in ce mai constienti de valorile pe care le detin.

     

    „Toata lumea a inceput sa faca calcule de dezvoltatori“, considera Sorin Panturu, partener fondator si manager Trammel Mackenzie, o companie de management de investitii imobiliare. Cu alte cuvinte, vanzatorul unei parcele cere un pret corelat cu valoarea profitului care s-ar putea obtine din viitoarea construtie de pe acel lot. Dar, puncteaza Panturu, ei nu iau in calcul si riscurile pe care si le asuma dezvoltatorul. „Proprietarii terenului vor sa incaseze si o parte din profitul developerului, fara a imparti insa si riscurile.“

     

    Pentru moment, nu sunt mari sperante de redresare a situatiei si aproape toata lumea este in expectativa. Cei mai multi dezvoltatori prefera sa astepte o temperare a cresterilor. In acelasi timp, nici proprietarii nu par presati sa vanda si tin preturile sus. „Este fenomenul omului sarac, care are doar o oaie, dar pe care vrea sa o vanda foarte scump“, descrie plastic Teodor Pop situatia actuala de pe piata terenurilor. Insa nu putine sunt vocile care spun ca actualele preturi au depasit deja limita rezonabilului. Potrivit Mediafax, reprezentantii mai multor lanturi de retail se declara nemultumiti de preturile terenurilor, despre care acestia spun ca, adeseori, ar fi peste nivelul din alte tari europene. Ba chiar, spune John Rix, directorul general al „real,-Hypermarket Romania“, preturile au depasit „limita la care este profitabil sa deschizi chiar si locatii importante“.

     

    O opinie pe care o impartaseste si Pop de la RED Management Capital – companie care dezvolta in prezent mai multe proiecte, inclusiv de spatii comerciale. „Terenurile pentru retail sunt exagerat de scumpe, din punctul de vedere al profitabilitatii posibile astazi“. In fapt, marea problema a dezvoltatorilor nu este intotdeauna atat suma ceruta pentru o parcela, cat faptul ca lotul in cauza necesita costuri suplimentare pentru a se putea construi pe el. „Terenurile sunt foarte scumpe din cauza infrastructurii slabe“, explica Pop. Altfel spus, nu atat pretul pe metrul patrat este neaparat cel care face ca un teren sa fie scump, cat cumularea acestuia cu valoarea costurilor ulterioare implicate de viabilizarea suprafetei in cauza.

     

    Dar, daca despre aceste terenuri se poate spune ca sunt foarte scumpe, in cazurile in care exista deja o infrastructura se poate vorbi despre un pret supraexagerat, apreciaza Teodor Pop. De altfel, Dragos Dragoteanu, managerul agentiei imobiliare Euroest, considera ca „pretul terenurilor nu va mai creste decat in zonele in care nu este inca dezvoltata infrastructura“. Reprezentantul Euroest – companie care are un portofoliu insemnat de oferte de terenuri in zona Capitalei – isi justifica estimarea prin prisma faptului ca „terenurile au atins un prag maxim care nu mai genereaza confort pentru investitori“.

     

    Cert este ca, la preturile actuale, sunt semne ca vremea speculatorilor a apus. In urma cu cativa ani, multi investitori au scos profituri remarcabile doar cumparand si revanzand apoi parcele in zone despre care aveau informatii ca se „vor ridica“. Uneori, aceste investitii au adus randamente de 200% sau chiar 300% in numai un an, cu eforturi minime. Acum, analistii sunt unanimi. „A trecut vremea speculatiilor in Bucuresti“, este convins Dragoteanu, care rezuma trecutul si viitorul pietei terenurilor intr-o singura fraza – „cine a vrut sa cumpere a cumparat, cine vrea sa dezvolte are deja terenurile, iar speculatorii au ajuns la ultima mana. Managerul Euroest apreciaza ca actualii cumparatori de terenuri au de ales intre a porni o dezvoltare imobiliara sau a astepta mai multi ani pentru un profit acceptabil. „Speculatorul care doar cumpara si vinde este pe cale de disparitie“, crede si Teodor Pop.

     

    Iar ceea ce s-a intamplat in Bucuresti, se face acum simtit, chiar daca la o alta scara, si la nivel national. Compania imobiliara Eurisko a previzionat pentru acest an cresteri ale preturilor terenurilor in toate orasele importante ale Romaniei.

     

    Pentru Cluj-Napoca, bunaoara, estimarile analistilor Eurisko anticipeaza cresteri de pret cu circa 20% – pana la 40-200 euro/mp in afara localitatii, in timp ce in cazul Brasovului cresterea preconizata este de 50%, pana la 200-700 euro/mp in oras si 10-100 euro/mp in afara. Totusi, in marile orase nu se vorbeste inca de blocaje, dar si aici „preturile au crescut pana la niveluri la care se mai fac putine tranzactii“, spune Teodor Pop.

     

    Dar piata imobiliara nu sta pe loc. Dezvoltatorii au demarat in ultima perioada o multitudine de proiecte. De obicei, insa, este vorba de terenuri cumparate cu mai multi ani in urma, la preturi sensibil (de cateva ori) mai mici decat cele actuale. Dupa cum exista si cazuri in care dezvoltatorii nu sunt intimidati de preturile ridicate. „Suntem interesati de mai multe terenuri in Bucuresti, chiar daca preturile sunt mari. Credem ca terenurile si locuintele nu au preturi atat de mari comparativ cu alte capitale europene“, comenteaza  Khalid Karim, director in cadrul companiei romano-britanice Ferco Investments. Compania a anuntat deja cateva proiecte imobiliare si intentioneaza sa cumpere mai multe terenuri in Bucuresti pentru dezvoltarea de proiecte rezidentiale si de birouri.

     

    La randul sau, Renatas Siaulys, membru in CA al dezvoltatorului Europa Group din Lituania, spune ca va continua achizitiile. Europa Group are deja patru proiecte in dezvoltare in Bucuresti – trei ansambluri rezidentiale si un hotel, dar compania are un as in maneca. „Preferam sa lucram cu terenuri care au probleme, dar au si preturi mai mici“, explica Siaulys. Astfel, Europa Group lucreaza in general pe spatii care au apartinut fostelor platforme industriale. De exemplu, City Center Residence, un complex de apartamente ce va fi finalizat de lituanieni in toamna anului viitor, este construit pe locul fostei fabrici Apollo, langa Parcul Carol.

     

    Chiar si in aceste conditii, oamenii din real estate nu mizeaza pe scaderi. De altfel, o scadere a preturilor terenurilor ar fi o premiera pe piata imobiliara romaneasca. Daca in ultimii 15 ani, chiriile la birouri, la spatii comerciale, pretul apartamentelor si a caselor au mai inregistrat fluctuatii, in ceea ce priveste terenurile acestea au mers intr-o singura directie – in sus. Cele mai multe voci sunt ponderate, mizand pe stabilizare.

     

    Preturile vor creste usor, dar intr-un ritm mai scazut fata de anul trecut, in conditiile in care pretul ridicat al terenurilor a inceput sa limiteze profitabilitatea investitiilor, cred analistii CB Richard Ellis. „Acum este o frenezie a dezvoltarilor care i-a incitat foarte mult pe proprietarii de teren“, spune Panturu de la Trammel Mackenzie, estimand ca, in urmatoarea perioada, acest entuziasm exacerbant se va potoli, iar piata se va regla, mai ales cand profiturile investitorilor vor cobori sub anumite limite. In schimb, Teodor Pop de la RED Management Capital crede chiar ca vor aparea si primele scaderi de preturi, chiar de anul viitor. „Stabilizarea incepe cu o dezamagire“, spune el.

     

    Alti analisti spun insa ca, incet-incet, s-ar putea schimba insusi modelul de business in real estate. „Este vremea asocierilor“, crede Dragos Dragoteanu de la Euroest. Mai exact, in loc sa cedeze parti din profit proprietarilor de terenuri, dezvoltatorii vor prefera sa-i atraga in proiect, impartind astfel riscurile, dar si un profit (potential) mai mare.

  • Blocaj imobiliar in Bucuresti, episodul 2

    Piata imobiliara din Bucuresti repeta acum scenariul din 2004 – preturi considerate exagerate, la care proprietarii nu au de gand sa renunte. Cu deosebirea ca in toamna lui 2006 nu se mai vorbeste despre vanzarile de apartamente, ci de blocarea pietei terenurilor.

     

    “Piata este blocata. Toata lumea prefera sa astepte“, sintetizeaza Teodor Pop, director general al dezvoltatorului RED Management Capital, o situatie fara precedent pe piata terenurilor. In ultimii ani, preturile terenurilor din unele zone ale Bucurestiului au crescut exploziv, dublandu-se sau chiar triplandu-se de la an la an. Cauzele sunt cunoscute: speculatorii de terenuri, dar si aparitia unor noi dezvoltari in zone neluate in calcul pana atunci. Iar primele noua luni ale lui 2006 nu au facut decat sa continue acest trend. Potrivit unui studiu al companiei imobiliare CB Richard Ellis, pretul terenurilor din Bucuresti a crescut in ultimul an cu pana la 50%. 

     

    Analistii CBRE pun aceasta evolutie pe seama unei cresteri semnificative a cererii, dar si a diminuarii numarului de suprafete disponibile. Pe de alta parte, mai arata sursa citata, „in unele cazuri, cresterea pretului a avut loc artificial, fiind determinata de vecinatatea terenurilor cu proiecte deja existente sau propuse si cu proiectele de infrastructura“, amintindu-se cazurile terenurilor aflate in apropierea celei de-a doua sosele de centura sau a viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov. Pe acest fond, al anuntarii de noi si noi proiecte, proprietarii de terenuri au devenit din ce in ce mai constienti de valorile pe care le detin.

     

    „Toata lumea a inceput sa faca calcule de dezvoltatori“, considera Sorin Panturu, partener fondator si manager Trammel Mackenzie, o companie de management de investitii imobiliare. Cu alte cuvinte, vanzatorul unei parcele cere un pret corelat cu valoarea profitului care s-ar putea obtine din viitoarea construtie de pe acel lot. Dar, puncteaza Panturu, ei nu iau in calcul si riscurile pe care si le asuma dezvoltatorul. „Proprietarii terenului vor sa incaseze si o parte din profitul developerului, fara a imparti insa si riscurile.“

     

    Pentru moment, nu sunt mari sperante de redresare a situatiei si aproape toata lumea este in expectativa. Cei mai multi dezvoltatori prefera sa astepte o temperare a cresterilor. In acelasi timp, nici proprietarii nu par presati sa vanda si tin preturile sus. „Este fenomenul omului sarac, care are doar o oaie, dar pe care vrea sa o vanda foarte scump“, descrie plastic Teodor Pop situatia actuala de pe piata terenurilor. Insa nu putine sunt vocile care spun ca actualele preturi au depasit deja limita rezonabilului. Potrivit Mediafax, reprezentantii mai multor lanturi de retail se declara nemultumiti de preturile terenurilor, despre care acestia spun ca, adeseori, ar fi peste nivelul din alte tari europene. Ba chiar, spune John Rix, directorul general al „real,-Hypermarket Romania“, preturile au depasit „limita la care este profitabil sa deschizi chiar si locatii importante“.

     

    O opinie pe care o impartaseste si Pop de la RED Management Capital – companie care dezvolta in prezent mai multe proiecte, inclusiv de spatii comerciale. „Terenurile pentru retail sunt exagerat de scumpe, din punctul de vedere al profitabilitatii posibile astazi“. In fapt, marea problema a dezvoltatorilor nu este intotdeauna atat suma ceruta pentru o parcela, cat faptul ca lotul in cauza necesita costuri suplimentare pentru a se putea construi pe el. „Terenurile sunt foarte scumpe din cauza infrastructurii slabe“, explica Pop. Altfel spus, nu atat pretul pe metrul patrat este neaparat cel care face ca un teren sa fie scump, cat cumularea acestuia cu valoarea costurilor ulterioare implicate de viabilizarea suprafetei in cauza.

     

    Dar, daca despre aceste terenuri se poate spune ca sunt foarte scumpe, in cazurile in care exista deja o infrastructura se poate vorbi despre un pret supraexagerat, apreciaza Teodor Pop. De altfel, Dragos Dragoteanu, managerul agentiei imobiliare Euroest, considera ca „pretul terenurilor nu va mai creste decat in zonele in care nu este inca dezvoltata infrastructura“. Reprezentantul Euroest – companie care are un portofoliu insemnat de oferte de terenuri in zona Capitalei – isi justifica estimarea prin prisma faptului ca „terenurile au atins un prag maxim care nu mai genereaza confort pentru investitori“.

     

    Cert este ca, la preturile actuale, sunt semne ca vremea speculatorilor a apus. In urma cu cativa ani, multi investitori au scos profituri remarcabile doar cumparand si revanzand apoi parcele in zone despre care aveau informatii ca se „vor ridica“. Uneori, aceste investitii au adus randamente de 200% sau chiar 300% in numai un an, cu eforturi minime. Acum, analistii sunt unanimi. „A trecut vremea speculatiilor in Bucuresti“, este convins Dragoteanu, care rezuma trecutul si viitorul pietei terenurilor intr-o singura fraza – „cine a vrut sa cumpere a cumparat, cine vrea sa dezvolte are deja terenurile, iar speculatorii au ajuns la ultima mana. Managerul Euroest apreciaza ca actualii cumparatori de terenuri au de ales intre a porni o dezvoltare imobiliara sau a astepta mai multi ani pentru un profit acceptabil. „Speculatorul care doar cumpara si vinde este pe cale de disparitie“, crede si Teodor Pop.

     

    Iar ceea ce s-a intamplat in Bucuresti, se face acum simtit, chiar daca la o alta scara, si la nivel national. Compania imobiliara Eurisko a previzionat pentru acest an cresteri ale preturilor terenurilor in toate orasele importante ale Romaniei.

     

    Pentru Cluj-Napoca, bunaoara, estimarile analistilor Eurisko anticipeaza cresteri de pret cu circa 20% – pana la 40-200 euro/mp in afara localitatii, in timp ce in cazul Brasovului cresterea preconizata este de 50%, pana la 200-700 euro/mp in oras si 10-100 euro/mp in afara. Totusi, in marile orase nu se vorbeste inca de blocaje, dar si aici „preturile au crescut pana la niveluri la care se mai fac putine tranzactii“, spune Teodor Pop.

     

    Dar piata imobiliara nu sta pe loc. Dezvoltatorii au demarat in ultima perioada o multitudine de proiecte. De obicei, insa, este vorba de terenuri cumparate cu mai multi ani in urma, la preturi sensibil (de cateva ori) mai mici decat cele actuale. Dupa cum exista si cazuri in care dezvoltatorii nu sunt intimidati de preturile ridicate. „Suntem interesati de mai multe terenuri in Bucuresti, chiar daca preturile sunt mari. Credem ca terenurile si locuintele nu au preturi atat de mari comparativ cu alte capitale europene“, comenteaza  Khalid Karim, director in cadrul companiei romano-britanice Ferco Investments. Compania a anuntat deja cateva proiecte imobiliare si intentioneaza sa cumpere mai multe terenuri in Bucuresti pentru dezvoltarea de proiecte rezidentiale si de birouri.

     

    La randul sau, Renatas Siaulys, membru in CA al dezvoltatorului Europa Group din Lituania, spune ca va continua achizitiile. Europa Group are deja patru proiecte in dezvoltare in Bucuresti – trei ansambluri rezidentiale si un hotel, dar compania are un as in maneca. „Preferam sa lucram cu terenuri care au probleme, dar au si preturi mai mici“, explica Siaulys. Astfel, Europa Group lucreaza in general pe spatii care au apartinut fostelor platforme industriale. De exemplu, City Center Residence, un complex de apartamente ce va fi finalizat de lituanieni in toamna anului viitor, este construit pe locul fostei fabrici Apollo, langa Parcul Carol.

     

    Chiar si in aceste conditii, oamenii din real estate nu mizeaza pe scaderi. De altfel, o scadere a preturilor terenurilor ar fi o premiera pe piata imobiliara romaneasca. Daca in ultimii 15 ani, chiriile la birouri, la spatii comerciale, pretul apartamentelor si a caselor au mai inregistrat fluctuatii, in ceea ce priveste terenurile acestea au mers intr-o singura directie – in sus. Cele mai multe voci sunt ponderate, mizand pe stabilizare.

     

    Preturile vor creste usor, dar intr-un ritm mai scazut fata de anul trecut, in conditiile in care pretul ridicat al terenurilor a inceput sa limiteze profitabilitatea investitiilor, cred analistii CB Richard Ellis. „Acum este o frenezie a dezvoltarilor care i-a incitat foarte mult pe proprietarii de teren“, spune Panturu de la Trammel Mackenzie, estimand ca, in urmatoarea perioada, acest entuziasm exacerbant se va potoli, iar piata se va regla, mai ales cand profiturile investitorilor vor cobori sub anumite limite. In schimb, Teodor Pop de la RED Management Capital crede chiar ca vor aparea si primele scaderi de preturi, chiar de anul viitor. „Stabilizarea incepe cu o dezamagire“, spune el.

     

    Alti analisti spun insa ca, incet-incet, s-ar putea schimba insusi modelul de business in real estate. „Este vremea asocierilor“, crede Dragos Dragoteanu de la Euroest. Mai exact, in loc sa cedeze parti din profit proprietarilor de terenuri, dezvoltatorii vor prefera sa-i atraga in proiect, impartind astfel riscurile, dar si un profit (potential) mai mare.