Chirias sau proprietar?

Ghiseele bancilor au avut in fata, in ultimii ani, siruri lungi de clienti veniti sa ia credite. Piata imobiliara a explodat, la randul ei, parand ca pentru cresterea de preturi la apartamente niciun record nu-i prea mare ca sa fie doborat. Motivul tine de ascutitul simt al proprietatii la romani – mai toti vad postura de chirias drept meschina si cauta solutii pentru a deveni proprietari macar pe o palma de garsoniera.

Asa ca n-a mirat pe nimeni ca retelele comerciale internationale ce au intrat in Romania si magazinele pe care le-au deschis au fost cladite pe cheltuiala lor. Primii pasi au fost facuti de reteaua cash & carry Metro (primul lant comercial international, venit pe piata in anul 1996), urmata de concurenta directa – Selgros, dar si de hipermarketurile franceze Carrefour. Toti au mizat doar pe propriile eforturi atunci cand si-au deschis magazine aici.

In ultimul deceniu, peisajul comercial din Romania s-a schimbat radical, iar ritmul deschiderilor de magazine s-a accelerat exponential. Dovada este fie si numai ultima luna, in care s-au deschis mai multe magazine decat se deschideau intr-un an intreg pana prin 2000. Pe de o parte, pe piata romaneasca au pasit doua noi lanturi internationale, prin inaugurarea hipermarketului Auchan si a magazinului de bricolaj bauMax. Pe de alta parte, cei deja prezenti au continuat crosul deschiderilor – Plus, Kaufland, Carrefour sau Selgros sunt doar cateva exemple.

Insa in afara de viteza mai mare cu care se deschid magazinele s-a mai schimbat ceva: companiile mizeaza si pe extinderi in spatii inchiriate.

Un exemplu este chiar primul hipermarket Auchan, deschis in cartierul Titan din Bucuresti, in urma unei investitii totale de 40 de milioane de euro. Auchan nu este insa proprietarul spatiului in care si-a inaugurat magazinul. Proiectul imobiliar a fost dezvoltat de compania Interalfa, parte a grupului Avrig 35 (responsabila si pentru imobilul de birouri Charles de Gaulle Plaza).

Cat priveste cresterea numarului de magazine din portofoliul Auchan, inaugurarile se anunta rapide, sustine Regis Mougel, directorul general al companiei. Sub sigla franceza va fi inaugurat in 2007, tot in calitate de chirias, inca un magazin in Berceni, parte a unui amplu proiect comercial ce va cuprinde un mall cu peste 260 de magazine si restaurante. Nici provincia nu este lasata in afara planurilor de extindere a retelei, care vizeaza sa deschida, tot in 2007, trei hipermarketuri la Cluj-Napoca, Targu Mures si Pitesti. Francezii nou-intrati pe segmentul hipermarket vor concura aici cu alte doua retele franceze – Carrefour si Cora – si cu nemtii de la real, divizie care face parte din grupul Metro. real, intrat pe piata in cursul acestui an, a deschis deja patru magazine si pregateste inca patru pana la sfarsitul anului. Nici n-ar fi de mirare, in aceste conditii, ca numarul de magazine sa ajunga, in 2007, de patru ori mai mare decat in 2005, se arata intr-un studiu realizat de MEMRB.

Or, un asemenea ritm de deschidere poate fi viabil mai ales prin sistemul de expansiune prin spatii inchiriate. Altminteri, banii scosi din buzunar de companie pot ajunge la sume de cateva ori mai mari. Avantajat este chiriasul, care trebuie sa-si bugeteze doar chiria, nu si costurile de constructie si intretinere a cladirilor.

Cu toate acestea, argumente are si comerciantul-proprietar. bauMax, care si-a facut si el, de curand, intrarea pe piata romaneasca prefera spatiile proprii. Planurile pentru anul viitor vizeaza inca cinci inaugurari. Atat terenul, cat si cladirea primului magazin deschis la Brasov apartin familiei Essl, asemeni intregii firme bauMax Romania. Iar stilul de expansiune se incadreaza in stilul practicat de companie la nivel international. „Este de preferat ca terenul sa fie in proprietatea firmei“, spune Jörg Bierlein, directorul general al filialei romanesti. Cu toate acestea, nu este exclusa nici varianta chiriilor, pentru ca pe primul loc ca importanta sta „obtinerea celui mai bun teren“.

Iar cresterea preturilor pentru spatii, dar si a numarului de magazine in Romania lasa comerciantilor mult mai putine optiuni decat in urma cu zece ani. Toate cele 23 de magazine ale retelei Metro Cash & Carry sunt in proprietatea companiei. Dar germanii au avut un mare avantaj: cel al primului venit. Si implicit al unor preturi mai mici. Exista, la acea vreme, oportunitatea de a cumpara terenuri la preturi mult mai mici decat acum. Metro si-a incheiat practic etapa de expansiune si se concentreaza acum pe consolidarea afacerii.

Dar, in eventualitatea deschiderii unor noi magazine, nu este exclusa varianta inchirierii spatiilor, completeaza Nica. Politica grupului nici nu exclude o asemenea varianta, in nici una din cele 28 de tari in care este prezent. In Asia, spre exemplu, reteaua inchiriaza terenuri „in pozitiile adecvate“, conform Deliei Nica, Head of Corporate Communications la Metro Romania.

Pana acum, asemenea Metro, si altii, ca Selgros si Carrefour, au preferat sa se extinda prin spatii proprii. Aceasta nu e, insa, o garantie ca vor continua pe aceeasi linie. Andreea Mihai, directorul de marketing al Carrefour, sustine ca strategia de expansiune este „confidentiala“.

Si Kaufland, care a inaugurat deja al 15-lea magazin pe piata romaneasca, la numai un an de la deschiderea celui dintai, marseaza pe extindere prin investitii proprii.

Totusi, si reteaua de magazine de bricolaj Bricostore avea, la intrarea pe piata (2001), planuri similare: anunta ca se va extinde numai pe baza de spatii proprii, deoarece aceasta formula permite o mai mare mobilitate. Pentru ultimul magazin insa, deschis recent la Constanta, Bricostore plateste chirie. Cu siguranta, in schimbarea planurilor a jucat un rol important si concurenta care se anunta intensa pe segmentul de do-it-yourself (DIY – bricolaj – n.red.). In afara de concurenta locala (Dedeman Bacau, Ambient Sibiu sau Tiger Amira Oradea), apar tot mai multe nume internationale. In afara de noul intrat bauMax, la usa mai bate si Mr. Bricolage, a carui prima inaugurare este anuntata tot pentru acest an.

Praktiker este in continuare liderul pietei de bricolaj, cu o retea de 12 magazine. De la primul pas, facut in toamna anului 2002, expansiunea nemtilor de la Praktiker s-a facut pe seama spatiilor inchiriate. Prioritatea este „pastrarea ritmului pe care ni l-am impus pentru deschiderea de noi magazine“, spune Guenter Vosskaemper, directorul general al Praktiker Romania. Principalul avantaj al formatului ales vine, pentru acestia, „din gradul mult mai mare de dinamism pe care ni-l asigura chiria“, adauga directorul companiei. Partenerii de proiect vin, in opinia oficialilor Praktiker, „cu forta financiara, cu expertiza si perspectiva din interior asupra pietei constructiilor“.

Exista insa si retaileri care nu exclud din start nicio optiune. Cele patru hipermarketuri real au fost deschise in spatii inchiriate, „urmand ca pe viitor sa avem si magazine in spatii proprii“, spune John Rix, director general al real Romania. Reteaua de magazine Plus, parte a grupului Tengelmann, a ajuns sa numere, la un an de la abordarea pietei romanesti, nu mai putin de 28 de magazine. Plus a preferat un mix intre spatii proprii si chirii „in proportie de 60%, respectiv 40%“, conform Ioanei Marginean, directorul de marketing al Plus Romania. In Bucuresti, spre exemplu, doua dintre cele trei magazine sunt inchiriate. Strategia de expansiune vizeaza toate orasele cu peste 20.000 de locuitori, iar planul anuntat vizeaza o retea de 120 de magazine. Pana la finele lunii noiembrie, reteaua ar urma sa se completeze cu inca doua magazine – la Fagaras si Sfantu-Gheorghe. Cu toate ca o parte din magazinele Plus sunt inchiriate, iar celelalte sunt in proprietatea companiei, intre ele nu exista diferente, pentru ca spatiile sunt inchiriate de la investitori care construiesc magazinele respectand formatul si standardele Plus. Pana acum, singura exceptie de la regula, in sensul ca „magazinul nu este «freestander» (independent de un complex comercial – n.red.) este cea de la Cluj-Napoca“, explica Marginean, „unde suntem prezenti in cadrul Sigma Shopping Center“.

Care este insa interesul investitorilor de a dezvolta un proiect pentru un lant de retail, in conditiile in care investitia poate varia de la cateva milioane de euro la cateva zeci de milioane? Razvan Petrovici, directorul grupului GFS, care opereaza acum Univers’all, a declarat ca ani in sir a asteptat parteneriate cu dezvoltatorii, pentru a se extinde mai rapid. Univers’all este cea mai mare retea de retail romaneasca, ce cuprinde un hipermarket alimentar in Bucuresti, sase supermarketuri in tot atatea orase din tara si cinci magazine de proximitate Uni’all in Constanta. Iar inchirierea va fi din ce in ce mai interesanta, pentru ca investitiile in dezvoltarea unui proiect propriu devin tot mai costisitoare din cauza cresterii preturilor terenurilor, a materialelor de constructii, dar si a fortei de munca. Si totusi, dezvoltarea unui proiect aduce castig proprietarului fie prin chirii, fie prin vanzarea constructiei inchiriate. In ultimii ani s-au inregistrat doar doua tranzactii care au vizat un magazin inchiriat, amandoua pentru Praktiker – unul din Brasov si unul in Bucuresti, in cadrul complexului comercial Militari.

Fie ca vor continua sa se extinda prin spatii proprii sau vor prefera sa bugeteze cheltuielile cu chiriile, comerciantii dau zor sa coloreze harta. Macar si pentru ca acolo unde nu-si infig ei steagul o va face altcineva.