Un zero in plus

In vara lui 2005, peste 2.000 de cadre didactice si doctoranzi ai Universitatii de Stiinte Agricole si Medicina Veterinara (USAMV) si ai altor universitati clujene marsaluiau in Cluj impotriva ocuparii de catre compania Polus Transilvania a Statiei de Experimentare de la „Sapca verde“. Firma clujeana preluase cu mai multi ani in urma spatiul pentru a construi un complex comercial. Dupa mai multe dispute prin tribunale, in decembrie Polus, detinuta de Trigranit, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori imobiliari din regiune, a fost de acord sa plateasca opt milioane de euro pentru a stinge conflictul cu USAMV. Doar un an mai tarziu, tot proiectul (care intre timp a atras pe lista chiriasilor nume precum Carrefour sau Zara) este evaluat la mai mult de 200 de milioane de euro.

Fondul austriac Immofinanz (prin divizia est-europeana – Immoeast) a anuntat la sfarsitul saptamanii trecute ca va achizitiona centrul comercial Polus Center, aflat in constructie. Valoarea investitiei totale este de 210 milioane de euro, potrivit Immoeast. Tranzactia devine astfel, de departe, cea mai mare din istoria relativ scurta a achizitiilor de proiecte imobiliare din Romania.

Insa banii nu vor intra de fapt in conturile Trigranit, fiind vorba de un contract de tip „forward purchase“. Altfel spus, proiectul va fi dezvoltat din fondurile austriecilor, care vor deveni treptat proprietarul proiectului, in functie de realizarea lucrarilor si ocuparea spatiilor. Acest tip de tranzactie nu este o premiera pe piata locala, ba chiar devine o moda, in conditiile in care nu sunt foarte multe proiecte disponibile la vanzare.

Fondul austriac de investitii Europolis folosise aceeasi reteta in 2004, cand a achizitionat parcul industrial Cefin, iar la finalizarea constructiei in acest an a decis chiar suplimentarea investitiei.

Situat langa unul dintre cele mai mari orase din tara, Polus Center va avea o suprafata totala de 100.000 mp. Trigranit, companie la care Immoeast detine de cateva luni 25% din capital, se va ocupa in continuare de dezvoltarea proiectului, a carui finalizare este prevazuta pentru sfarsitul anului viitor.

Immofinanz este cel mai mare fond de investitii imobiliare din Austria si a fost cel mai agresiv cumparator de proiecte imobiliare pe piata romaneasca. In doar doi ani si jumatate, austriecii au investit mai bine de 200 de milioane de euro. Immofinanz a achizitionat sau finanteaza nu mai putin de 21 de proiecte imobiliare, de la cladiri de birouri pana la centre logistice sau ansambluri rezidentiale, care insumeaza mai mult de 765.000 de metri patrati.

Anuntul austriecilor vine intr-o perioada foarte aglomerata din punct de vedere al investitiilor de anvergura, cea mai mare parte vizand proiecte de tip forward purchase. In urma cu cateva saptamani, fondul de investitii Sparkassen – controlat de Erste Bank – a anuntat ca va cumpara mall-ul Sun Plaza, dezvoltat de EMCT in sudul Bucurestiului – un proiect de 150 de milioane de euro. Si Immoeast intrase recent pe segmentul proiectelor comerciale, prin startul proiectului Trident Plaza din Constanta – o alta afacere de peste 100 de milioane de euro.

Dupa experienta Cefin, Europolis vrea sa repete miscarea si in cazul spatiilor de birouri, preluand recent primele doua cladiri de birouri din proiectul Sema Parc. Europolis va plati peste 90 de milioane de euro pentru cele doua imobile ce vor fi  dezvoltate de compania romaneasca River Invest, controlata de omul de afaceri Ion Radulea.

Piata imobiliara romaneasca intra astfel intr-o noua etapa, a sumelor de ordinul sutelor de milioane de euro. Primele achizitii ale unor proiecte imobiliare au avut loc in urma cu doar trei ani, la sume de opt ori mai mici decat valoarea tranzactiei Immoeast-Trigranit. In 2003, cele mai interesante imobile de birouri din Bucuresti de la acea data – Opera Center si Europe House – au fost cumparate de fondul de investitii CA Immo (tot din Austria) si, respectiv, Europolis pentru aproximativ 25 de milioane de euro fiecare.

Din lipsa de produse pe care sa le cumpere si din dorinta de a investi cat mai multi bani, fondurile austriece si, mai nou, britanice si germane au inceput sa se implice in dezvoltare. In aceste conditii, piata imobiliara a crescut permanent. La fel, si complexitatea proiectelor. De la o simpla cladire s-a ajuns la complexuri multifunctionale, de zeci sau sute de mii de metri patrati. Preturile proiectelor au urcat la randul lor, odata cu suprafata tintelor achizitionate. In acelasi timp s-a redus dramatic randamentul investitiilor. Astfel, daca achizitia unor imobile precum Europe House aducea in 2003 un yield (randament anual) de peste 12%, Charles de Gaulle Plaza a fost preluata la jumatatea acestui an la un yield de doar 7%.

Cum pe piata se pregatesc acum alte proiecte de sute de milioane, s-ar putea sa nu mai dureze mult pana va aparea un nou zero in coada sumelor platite pentru o achizitie.