Paradoxul apartamentelor

De ce paradoxal? Pentru ca cei 80 de metri patrati intr-un bloc construit acum 20-25 de ani sunt de mult amortizati, comparativ cu 80 mp dintr-o cladire noua. Nu mai vorbim de standardele constructiei sau de siguranta cladirii.

Dar evolutia catre acest paradox nu a fost dificila. Pentru ca si daca ar avea banii necesari pentru un apartament intr-o cladire noua, un client nu ar avea ce sa cumpere. Practic, lipsa alternativelor a dus la aceasta situatie. Astfel ca, la 50-60.000 de euro clientul nu poate sa achizitioneze decat o locuinta intr-un bloc vechi, pentru ca inca nu s-au construit decat cateva blocuri noi.

De fapt, s-au construit – atat in Bucuresti, cat si in marile orase – blocuri de apartamente. Insa, dat fiind costul ridicat al terenului, dar si puterea foarte scazuta de cumparare, toti investitorii au preferat sa se adreseze unui segment foarte limitat de clienti, si anume cei cu multi bani. Astfel, in zona de nord a Bucurestiului au aparut zeci de blocuri, cu un design modern si finisaje de lux, care puteau fi cumparate doar de catre persoanele care aveau disponibili minimum 100.000 de euro.

Ceilalti nu puteau decat sa se mute de la doua camere in Titan la trei camere in Berceni. In ultimii doi ani insa, puterea de cumparare a locuitorilor a crescut. Mai mult, s-au dezvoltat puternic creditele ipotecare si imobiliare. Astfel, o piata destul de echilibrata prin 2001-2002 a fost puternic dezechilibrata de aparitia unei cereri foarte mari, in timp ce oferta a ramas neschimbata.

Ca urmare, preturile au explodat, in anumite zone dublandu-se an de an. Ceea ce a dus la o supraevaluare a acestor locuinte? „Preturile apartamentelor vechi au depasit pragul suportabilitatii, iar cerintele clientilor au inceput sa se indrepte spre imobilele noi“, spunea saptamana trecuta Mircea Cleciu, directorul general al companiei imobiliare Neocasa, in cadrul seminarului „Drumul catre luarea deciziei: casa sau apartament la bloc?“, organizat de Ziarul Financiar.

Mai mult, pentru un buget sub 100.000 de euro, Cleciu recomanda chiar „sa se cumpere o casa, decat un apartament la bloc“, pentru ca oferta de apartamente noi lipseste cu desavarsire. Si asta deoarece, conform unui studiu al Neocasa prezentat in cadrul seminarului ZF, achizitia si mai ales constructia in regie proprie a unei case sunt solutii mai ieftine decat cumpararea unui apartament de dimensiuni comparabile.

Totusi, lucrurile nu sunt chiar atat de simple. Pentru ca pentru un locuitor oarecare gasirea unui teren potrivit si constructia casei pe acel teren nu sunt deloc facile. Iar casele care au rezistat demolarilor furibunde din „epoca de aur“ nu sunt prea multe, o parte dintre ele fiind chiar in stare precara. Iar investitorii in locuinte pentru clasa medie sunt cam rari. Nu pentru mult timp insa.

Cum pana acum cele mai multe locuinte nou-construite s-au adresat clasei superioare, se pare ca problemele locative ale celor cu bani sunt aproape rezolvate. Si, dupa cum scria BUSINESS Magazin la inceputul acestui an, urmatoarea tinta pentru investitorii in domeniul imobiliar este populatia din clasa medie, care nu dispune de bani pentru a-si construi o casa si pentru care singura solutie ramane apartamentul la bloc. Incet-incet, cateva companii se apuca de construit blocuri, insa aceste exemple sunt, deocamdata, rare. Si nici nu influenteaza grosul pietei imobiliare.

„Pentru o oferta puternica de apartamente noi cu preturi mai reduse sunt asteptati investitorii care sa realizeze proiecte cu o valoare de peste 50-60 de milioane de euro. Din pacate, pentru proiecte de amploare lipseste terenul necesar sau utilitatile“, a explicat Cleciu.

In lipsa marilor investitori, piata apartamentelor de bloc din Bucuresti este aproape blocata din cauza preturilor exagerate solicitate de proprietari, considera analistii. Putinele tranzactii se realizeaza doar atunci cand vanzatorii devin mai flexibili.  Si chiar daca piata este blocata, este posibil chiar ca preturile sa mai creasca, din lipsa de alternativa.

Numarul de locuinte in constructie este mult sub cerintele pietei. Agentii imobiliari spun ca un ritm normal de constructie ar fi, in cazul Romaniei, de peste 200.000 de locuinte noi pe an. Asta fara a tine cont de deficitul de circa un milion de locuinte. Cele cateva zeci de mii construite anual in perioada 2000-2004 nu reusesc sa schimbe nimic.

Practic, pana la aparitia unor investitii de mare amploare in constructia de locuinte, preturile vor ramane ne-

schimbate, in cel mai bun caz. Iar 80 de metri patrati „vechi“ vor ramane mai scumpi decat 80 de metri patrati „noi“.