Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.
Daca se compara activitatea de anul trecut cu cea din 2008, cand
s-au inchiriat 230.000 mp, desigur ca lucrurile nu stau deloc
stralucit. Daca vedem insa primele trei luni din 2010, parca
declaratiile de speranta ale unora dintre brokeri nu mai suna deloc
a incercare de a se incuraja singuri.
Citeste mai multe in “Piata birourilor, prima care isi revine?”
Printre contractele semnate in acest an se numara si unul de
preinchiriere a unei cladiri care se afla inca in stadiul de
macheta de catre UniCredit: majoritatea contractelor din acest an
vor fi preinchirieri ale unor noi cladiri”, declara Horatiu
Florescu, care, in perioada cand conducea departamentul de birouri
din Colliers, a fost agentul unor cladiri precum Lakeview sau cea
unde isi are acum sediul firma fondata de el.
Citeste mai multe in “Piata birourilor, prima care isi revine?”
Anul trecut, cand BUSINESS Magazin edita suplimentul bianual
Piata Imobiliara, brokerii activi pe segmentul spatiilor de birouri
din Capitala vorbeau despre criza ca fiind un prilej favorabil
pentru companiile care cautau sa taie din costuri prin mutarea
sediilor.
Renegocierile au dus tarifele in jos cu o medie de 20%, iar
gradul redus de ocupare a unor cladiri a facut ca pana si in Piata
Victoriei sa existe spatii libere. Una peste alta, presiunea sub
care au intrat proprietarii de cladiri a transformat piata intr-una
a chiriasilor.
Totusi, nicio tranzactie de dimensiuni mari nu s-a incheiat anul
trecut, adica niciun nume mare, precum operatorii de telefonie
mobila sau institutiile bancare, nu si-a mutat activitatea intr-un
nou sediu, cu o chirie mai mica.
Citeste mai multe in
“Piata birourilor, prima care isi revine?”
Pe Barbu Vacarescu, aproape de capatul arterei dinspre nordul
Capitalei, e o groapa enorma pe un santier de constructii. Este
fundatia Sky Tower, unul dintre zgarie-norii anuntati spre
dezvoltare inainte de criza, alaturi de locul unde alt turn de
peste 130 de metri inaltime trebuia sa se ridice, pe o artera
promovata ca viitorul pol de business al Bucurestiului, la
concurenta cu zona din Piata Victoriei. Dupa anul crizei (primul?),
proiectul Sky Tower al Raiffeisen Evolution a ramas la nivel de
fundatie, in asteptarea semnarii unor contracte de inchiriere si
obtinerea finantarii, in timp ce vizavi se apropie de finalizare
Nusco Tower, unul dintre putinele proiecte care au prins ultimul
tren inainte de recesiune.
Ceea ce nu inseamna ca turnul Nusco este lipsit de griji. “Nu e
complet inchiriat, dar va fi pana la finalul anului. Cine va dori
sa se mute nu mai are multe optiuni bune”, considera Horatiu
Florescu, CEO si presedinte al The Advisers Knight Frank, companie
care este agentul exclusiv al proiectului. Din biroul sau, de unde
se vad ambele proiecte, cel la stadiu de fundatie si cel care a
ajuns la finisaje, piata spatiilor de birouri din acest an pare
mult mai buna decat in 2009.
Anul trecut, cand BUSINESS Magazin edita suplimentul bianual
Piata Imobiliara, brokerii activi pe segmentul spatiilor de birouri
din Capitala vorbeau despre criza ca fiind un prilej favorabil
pentru companiile care cautau sa taie din costuri prin mutarea
sediilor. Renegocierile au dus tarifele in jos cu o medie de 20%,
iar gradul redus de ocupare a unor cladiri a facut ca pana si in
Piata Victoriei sa existe spatii libere. Una peste alta, presiunea
sub care au intrat proprietarii de cladiri a transformat piata
intr-una a chiriasilor.
Totusi, nicio tranzactie de dimensiuni mari nu s-a incheiat anul
trecut, adica niciun nume mare, precum operatorii de telefonie
mobila sau institutiile bancare, nu si-a mutat activitatea intr-un
nou sediu, cu o chirie mai mica. “Nu s-au semnat anul trecut
tranzactii mari deoarece companiile au inceput sa caute, aceasta a
durat, s-au tot uitat prin piata, dar nu aveau bugete si trebuia sa
astepte aprobarile de la centru”, explica Florescu, considerat cel
mai experimentat agent de inchiriere a spatiilor de birouri.
Cititi articolul integral in editia tiparita a revistei BUSINESS
Magazin.
Din biroul sau, amplasat la parterul cladirii de birouri unde
isi are sediul Tiriac Holdings, din nordul Capitalei, Ion Alexandru
Tiriac pune la cale noile planuri de dezvoltare ale Holdingului, pe
toate segmentele acestuia – imobiliar, auto si financiar.
Imbracat “business”, serios, cu familie si planuri mari, Tiriac Jr,
cunoscut in urma cu 4-5 ani pentru apartiile in publicatiile
mondene, acum doreste ca dupa 2011 sa readuca in prim-plan cuvantul
“crestere” in cadrul companiei. Noi proiecte imobiliare dupa
2011-2012, noi centre auto si o posibila alianta in ceea ce
priveste Tiriac Leasing reprezinta lista de prioritati a fiului
fostului tenismen.
Cifra de afaceri a businessului Tiriac a fost in 2009 cu
aproximativ 30-40% mai mica decat in anul anterior, recunoaste Ion
Alexandru Tiriac, fericit sa se poate lauda cu faptul ca a reusit o
crestere a segmentului de piata.
“In momentul de fata am reusit sa avem o scadere mai mica decat
piata si totusi sa scriem in “negru”, adica anul trecut n-am
pierdut sau castigat bani, am fost pe zero, cel mult am realizat la
cateva companii un profit de cateva sute de mii sau 1 milion de
euro si am castigat si cota de piata”, a spus mostenitorul
imperiului Tiriac. De obicei in business exista un echilibru. Ori
castigi bani si pierzi cota de piata, ori pierzi bani si castigi
cota de piata. Spre exemplu, pe piata auto in 2009 cele mai mici
scaderi le-au inregistrat dealerii si importatorii care au scazut
cel mai mult preturile, dar care astfel si-au si redus semnificativ
profitul.
In 2011 Ion Alexandru Tiriac spera la o revenire pe plus a
businessului, cu o crestere de 5-6%. “Niciodata nu vom mai vedea
cresteri de 30-40% pe an cum erau in trecut. S-au dus. Gata. In
plus, nici nu este sanatos sa ai cresteri atat de mari. Cum este
posibil ca din 2002 pana in 2007 cu o medie de 40% pe an? Ce s-a
intamplat atat de extraordinar la noi in tara ca sa ne permita asa
ceva?” se intreaba retoric Tiriac Jr.
Anul trecut, din totalul businessului Tiriac Holdings, de
aproximativ 1,4 mld. Euro, 600-700 mil. euro l-a reprezentat
segmentul auto, reprezentat de cei patru importatori, Romcar
(Ford), Hyundai Auto Romania, M Car Trading (Mitsubishi) si Premium
Auto (Jaguar si Land Rover), alaturi de cele 65 de centre auto care
formeaza reteaua TiriacAuto, divizia de de retail auto a
holdingului, care comercializeaza 11 marci auto.
Vanzarea pachetului de la Mercedes-Benz era pregatita de ceva
vreme, potrivit lui Alexandru Ion Tiriac, in contexul in care de la
1 ianuarie 2007 Tiriac a pierdut importurile Mercedes-Benz catre
nou-infiintata DaimlerChrysler Romania, dar din care detinea 49%,
controlul asupra companiei fiind detinut de la acest punct inainte
de nemti. “Este adevarat ca termenul ar fi trebuit sa fie mai lung,
dar neavand acolo controlul operational am hotarat sa ne concentram
pe ce avem noi. {i vanzarea Mercedes-Benz a fost buna pentru ambele
parti in sensul ca ei aveau o politica total diferita fata de a
noastra legata de cum trebuie sa mearga in viitor si atunci noi
i-am lasat sa-si faca treaba”, a spus Tiriac oarecum resemnat. In
acest caz Tiriac Holdings a pierdut controlul asupra importurilor
Mercedes-Benz Romania, iar de la 1 august il va pierde si pe cel al
Ford, Compania Nationala de Vanzari a Ford Romania urmand sa preia
operatiunile de la Romcar. Chiar si asa, nu se poate discuta de un
“divort” intre Tiriac si Ford sau Mercedes deoarece in continuare
TiriacAuto reprezinta cea mai importanta retea de dealeri. Poate si
de aceea, Ingvar Sviggum, vicepresedintele Ford pe vanzari a
subliniat la Geneva intr-un interviu acordat ZF ca in continuare
Ion Tiriac va ramane un partener strategic pentru Ford, iar
colaborarea cu Tiriac Holdings este una importanta pentru Ford.
“Nici businessul Ford si nici cel Mercedes-Benz nu se pierde.
Tiriac Holdings detine peste 50% din reteaua Mercedes-Benz si peste
40% din reteaua Ford. {i suntem primii la amandoua. Nu se poate
spune ca exista cineva care sa detina mai mult din retea. Asadar in
aceste conditii nu iesi dintr-un business. Iesi doar in ceea ce
priveste importurile, sau reprezinti un filtru intre producator si
client. {i tot trebuie sa “jonglezi” si cu unul si cu altul”, spune
Tiriac Jr. subliniind ca in continuare pe lista prioritatilor este
dezvoltarea retelelor de dealeri.
In acest sens pe lista sunt deschiderea a trei noi centre deja
construite, doua dintre acestea fiind in Piatra Neamt si Buzau si
care cel mai probabil vor fi deschise dupa 2011, odata ce piata
auto va depasi un nivel de 115.000 de autoturisme. Chiar si asa,
TiriacAuto a deschis in primul trimestru al acestui an un nou
centru la Cluj pentru Ford si Hyundai, in urma unei investitii de
peste 5 milioane de euro.
“Tocmai ma uitam pe variantele de tapiterii pentru scaune,
dispunerea scaunelor pentru VIP, dimensiunile.” Afirmatia lui Ali
Ergün Ergen (foto), CEO Baneasa Developments, facuta imediat ce
intra in micutul sau birou, neasteptat pentru seful unei companii
care dezvolta un proiect pe un teren de peste 200 de hectare,
vizeaza cea mai noua gaselnita a celui creditat ca fiind cel mai
experimentat manager de centre comerciale din tara – o zona de
distractii in-house.
Sau, cu alte cuvinte, 22 de milioane de euro investiti pentru a
opera propriul cinema, sali de biliard si popice, dar si o
benzinarie. O extindere care poate parea nefireasca pe timp de
criza, cand cei mai multi consultanti recomanda concentrarea pe
obiectul principal de activitate si externalizarea oricaror alte
activitati. Dar Ergen are argumentele care au convins board-ul
dezvoltatorului si, implicit, pe cel care controleaza intreg
proiectul Baneasa, discretul om de afaceri Gabriel Popoviciu, care
tocmai a finalizat tranzactia de vanzare a magazinului IKEA din
Baneasa, o afacere din care a incasat circa 30 mil. euro, potrivit
estimarilor Ziarului Financiar.
Posibilitatea de a face promotii incrucisate pentru cumparatorii
din centrul comercial, faptul ca un operator de cinema
international solicita in general ca pana la 80% din costurile de
constructie sa fie acoperite de dezvoltator si traficul reprezentat
de masinile care ocupa (fie si partial) zilnic cele 5.000 de locuri
de parcare au determinat actionarii sa asculte propunerea lui
Ergen, iar “rezultatele inregistrate in 2009 i-au convins sa
continuam investitiile”. Baneasa Shopping City a anuntat pentru
anul trecut circa 10 de milioane de vizitatori, indicatorul urmand
sa creasca cu 10% – 15% pe an dupa finalizarea cinematografului si
a salilor de cinema.
“Vanzarile magazinelor s-au apropiat de 250 de milioane de euro
(cat a fost estimarea initiala pentru primul an de functionare al
centrului deschis in anul 2008 – n.red.). Dar trebuie sa tineti
cont ca atunci cand am facut aceste proiectii nu era criza”, adauga
Ergen.
Jones Lang LaSalle a fost angajat sa vanda terenul de 2,2 acri
(0,89 hectare) pe care se afla cladirea, conform unei declaratii a
proprietarilor acesteia, BlackRock si Hermes Real Estate Investment
Management.
Cititi mai multe pe www.zf.ro
Cand lucrurile mergeau bine si aveam cresteri mari, nu era o asa
mare problema ca ne comunicam rezultatele financiare inainte de a
deveni date publice”, reflecteaza Bogdan Georgescu, managing
director al Colliers International, liderul pietei de consultanta
imobiliara potrivit ultimelor informatii publice – cele din 2008.
In vremurile bune ale pietei, compania isi comunica rezultatele la
inceputul primaverii si acelasi lucru era valabil si pentru
celelalte filiale ale marilor nume internationale din segmentul de
profil.
Dupa cum era de asteptat, 2009 s-a tradus in vremuri grele
pentru companiile de consultanta imobiliara: majoritatea au redus
mult din personal, iar unele s-au confruntat cu plecarea unor
consultanti cu experienta. “2009 a fost mai rau decat ne gandeam,
dar cred ca a trecut cu bine”, declara Oana Iliescu, co-managing
director al DTZ Echinox. Compania este singura din top 5 care si-a
comunicat rezultatele inregistrate anul trecut, respectiv reducerea
cifrei de afaceri de la 5,6 mil. euro la trei milioane. Dintre cei
ce nu erau in top, singura companie care si-a comunicat rezultatele
este Regatta, cu o reducere de la cinci milioane de euro la 2
milioane. “2009 a fost un an foarte prost pentru toata lumea. Mult
mai slab decat 2007 si 2008”, comenteaza directorul Colliers,
companie care a trecut si printr-o serie importanta de plecari:
Horatiu Florescu, Monica Barbu si ulterior Gabriel Chimisliu,
directorii departamentelor de birouri, retail si industrial, au
parasit firma si au acum o noua companie, The Advisers Knight
Frank.
“Eu sunt multumit cu ce am facut anul trecut. Nu am plecat cu
clientii dupa noi si mult mai important, la sfarsitul anului nu a
trebuit sa aduc bani de acasa”, afirma Horatiu Florescu, presedinte
si CEO al nou-formatei companii. Anul trecut n-a adus rezultate mai
slabe pentru toate firmele de profil. Desi segmentul rezidential a
fost cel mai lovit de criza, cu companii care si-au inchis sau
si-au redus drastic echipele departamentelor de rezidential, au
existat cresteri chiar si aici. “Ne-am dus acolo unde erau banii,
am furat din cota agentiilor de cartier si a celor care s-au
retras”, spune Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker
Affiliates of Romania.
Potrivit lui Ilie, compania a inregistrat anul trecut afaceri de
3,6 milioane de euro, cea mai mare parte venind din activitatea de
brokeraj, in special in segmentul rezidential. “Avem 6.000 de
vizionari de proprietati pe luna si am incheiat anul trecut cu
aproape 1.000 de tranzactii. Prin Prima Casa au fost aproximativ 70
de contracte din cateva mii in Capitala. E piata pentru noi”,
explica reprezentantii Coldwell Banker intentiile de dezvoltare pe
segmentul rezidential.O crestere care a apropiat-o de plutonul
primilor cinci a avut si Retail Group, un nume relativ nou, devenit
mai cunoscut dupa ce a intermediat inchirierea fostului Media
Galaxy din Unirea Shopping Center Bucuresti catre retailerul
spaniol Inditex, care a deschis aici primul magazin stradal Zara
din Romania. “Am avut afaceri de 2,36 milioane de euro, in special
din contracte mai vechi incasate anul trecut, precum Jupiter City
din Pitesti sau contractul cu Cocor”, explica Ilan Laufer, general
manager si actionar majoritar al companiei.
Cu o suprafata inchiriabila de 30.000 de metri patrati, Atrium
Center Arad este invingatorul cursei cu mall-uri din oras, unde se
anuntasere, inainte de declansarea crizei economice globale, nu mai
putin de sase centre comerciale de mari dimensiuni. Intre timp,
doar Armonia Arad (parc de retail avand ca principale ancore
Carrefour si Flanco) a mai fost deschis.
Desi s-a deschis la timp, potrivit termenului de inaugurare
anuntat de catre dezvoltator, circa o treime din spatiile
inchiriate de catre lanturile de magazine nu au fost deschise.
“Unii comercianti aleg sa amane deschiderea unor magazine noi –
chiar daca rateaza inaugurarea unor centre comerciale – evitand
astfel sa functioneze pe perioada verii, cand vanzarile nu se
asteapta sa fie spectaculoase”, comenteaza Georgiana Andrei,
directorul diviziei de retail din cadrul companiei de consultanta
Colliers International.
In perioada urmatoare urmeaza a fi deschise magazine ale LC
Waikiki, Jeans Club, Reserved, Cropptown, o sala de popice si
biliard in luna mai iar operatorul de cinematografe Cinema City va
deschide in luna august. Mall-ul are un grad de inchiriere de 92%,
cei mai importanti chiriasi fiind Billa, C&A si New Yorker.
“Chiar daca un aradean ar merge de sase ori pe an la Parndorf
(n.red. un outlet din Austria), am pierde cateva vizite”, considera
Adina Calinescu, country manager al Atrium Centers, dezvoltatorul
proiectului. Mall-ul a facut, chiar cu o zi inainte de deschidere,
obiectul unei tranzactii prin care Arcom, constructorul
proiectului, a preluat 50% din acesta, tranzactia incluzand o
componenta financiara de sase milioane de euro. Anterior, Michael
Israeli, directorul general si unul dintre actionarii minoritati ai
dezvoltatorului, preluase participatia fondului Carpathian de 75%
din proiect. Atrium Centers mai are in plan dezvoltarea a trei
mall-uri in Cluj – Napoca, Satu Mare si Baia Mare.
In Arad ar mai fi trebuit sa fie dezvoltate AFI Palace, chiar pe
trotuarul de vizavi de Atrium – proiectul nu a fost inca inceput –
Galleria, centru comercial aflat in constructie, care ar urma sa
fie deschis in 2011 potrivit ultimelor informatii disponibile, un
mall Tiago si un alt parc de retail, dezvoltatorul celui din urma
fiind si dezvoltatorul Militari Shopping Center din Capitala,
proiect in care se afla singurul magazin local al Decathlon.
Atrium Center Arad va fi ultimul mall care se va deschide in
tara pentru cateva luni, 2010 fiind din acest punct de vedere un an
sarac in materie de inaugurari de centre comerciale noi. Urmatorul
mall care ar trebui deschis este Gold Plaza, in Baia Mare,
inaugurarea fiind programata pentru toamna acestui an. Tot in acest
an, BelRom ar mai trebui sa deschida doua parcuri de retail, in
Drobeta Turnu Severin si in Botosani, Cocor Luxury Store ar urma sa
se deschida in Capitala iar TriGranit a comunicat ca Polus
Constanta va fi deschis la finalul anului.
In 2003 asistam vanzarea Opera Center pe… nici nu mai stiu cat
era, 25 de milioane de dolari?”, incearca avocatul Francisc Peli sa
isi aduca aminte de prima tranzactie imobiliara de referinta de la
noi, cumpararea cladirii de birouri Opera Center din Bucuresti de
catre fondul CA Immo pentru 26,5 milioane de dolari. Rememorarea
acelui moment este un punct firesc intr-o discutie despre nivelul
actual al pietei de investitii, unde tranzactiile cu cladiri de
birouri sau centre comerciale se masoara in sume de ordinul zecilor
de milioane de euro, sume relativ mici daca sunt comparate cu
recordurile de sute de milioane din 2007 si 2008.
Avocatii specializati in real estate si activitatea lor pot fi
un bun exemplu despre cat de dramatic s-au schimbat lucrurile in
ultimul an. Implicati uneori alaturi de unii investitori inca de la
inceputul unei tranzactii sau al unui proiect imobiliar – cum ar fi
intregul ciclu de gasire a unui teren, cumpararea lui, obtinerea
finantarii bancare, construirea si vanzarea proiectului catre un
investitor – avocatii de business au fost parte activa a iuresului
imobiliar transpus in sute de proiecte anuntate si incepute si prin
tranzactii record. Iar perioada nefasta de la declansarea crizei
le-a schimbat si lor viata.
“De la jumatatea lui 2008, chiar si noi, avocatii, am avut un
pic mai putin de lucru. Ultimul Craciun a fost mai relaxat daca
facem comparatie cu perioada dinainte, dar este in continuare mult
de munca”, declara Gabriel Biris, managing partner al casei de
avocatura Biris Goran si unul dintre avocatii cu o mare experienta
in imobiliare. Biris, care a fost implicat in mai multe tranzactii
– cea mai importanta fiind recordul local, vanzarea Upground in
2008 catre Deutsche Bank, intr-o tranzactie estimata la 340 de
milioane de euro -, spune ca “se mai misca ceva” in piata de
investitii, insa pe proiecte foarte specializate, cum ar fi cele
logistice.
Un volum foarte mic de tranzactii de investitii, de peste zece
ori mai redus anul trecut fata de recordul din 2007, nu inseamna
insa mai putin de munca, precizeaza Francisc Peli, partener in
cadrul firmei PeliFilip si care a fost la randul sau implicat in
mai multe tranzactii de referinta, precum vanzarea cladirii de
birouri America House in 2008, pentru 120 de milioane de euro – un
record la acea vreme – sau vanzarea aceluiasi ansamblu Upground,
pentru care l-a asistat pe cumparator (fondul RREEF al Deutsche
Bank), in vreme ce Biris l-a asistat pe vanzator, Ioannis
Papalekas. “Inainte eram in <transaction mode>, intr-o vreme
a dinamismului, cand era important sa impingi tranzactia inainte
evaluand bine riscurile. In 2009 a venit decontul pentru
tranzactiile respective, s-au materializat anumite riscuri si rolul
nostru este acum sa inchidem astfel de riscuri.” Exemple pentru
situatii de acest gen sunt contractele de inchiriere cu probleme,
restructurarea finantarilor bancare sau litigiile pentru diverse
proprietati – “lucruri care in valtoarea tranzactiilor de atunci
contau poate mai putin pentru un investitor”.