Blog

Israelianul nascut in Romania isi deseneaza expansiunea de la biroul sau, situat intr-o cladire verde oarecare, din spatele Eliana Mall, la iesirea din Brasov spre Sibiu. Deasupra scaunului are o harta a municipiului Brasov, dar sustine ca o stie pe de rost, la fel cum stie si cati din centimetrii de pe acea harta sunt in fiecare moment ai lui. Detine acum, conform propriei estimari, terenuri si cladiri in Brasov evaluate la 350 de milioane de euro. In Brasov e cunoscut ca Ori. Sau ca „regele imobiliarelor“. A dezvoltat sau are in proiect complexuri comerciale, apartamente, case de vacanta, hoteluri, pensiuni, restaurante, o firma de paza, echipe sportive, parcuri de distractii si presa – insa principala sa afacere, pe langa care toate celelalte par hobby-uri, sta in tranzactiile cu terenuri.

La sfarsitul acestui an, Maor Zinger va deschide la Brasov primul hotel de cinci stele din oras, cu 100 de camere. Spune ca a sesizat o crestere importanta a cererii la acest nivel si ca are de gand sa nu rateze niciun om de afaceri care cauta o cazare de lux in Brasov, mai ales ca majoritatea respectivilor oameni de afaceri vin la Brasov ca sa caute ceva ce aproape numai la el pot gasi. „Toata lumea cauta terenuri“ – spune el, spunand ca suprafetele pe care le detine si care sunt sau pot deveni de vanzare insumeaza suprafete de ordinul „catorva zeci bune de kilometri patrati, poate chiar mai mult“.

A fost acuzat de cotidienele centrale si locale de relatii de afaceri cu personaje dubioase si mai ales de relatii cu cel numit „prietenul lui Basescu de la Brasov“ – primarul Brasovului, fruntasul PD Gheorghe Scripcaru, in virtutea carora ar fi achizitionat preferential o serie de terenuri in judet, mai ales dintre cele rezultate de pe urma lichidarii unor intreprinderi industriale de aici. Numele lui Zinger a fost pomenit in contextul a ceea ce presa a numit „mafia imobiliara de la Brasov“, dupa ce primarul Scripcaru a ajuns sa fie cercetat de DNA pentru un schimb suspect de terenuri de pe platforma Roman cu un alt magnat brasovean, Ioan Neculaie. Si anul trecut, si anul acesta, Zinger a avut controale de la Garda Financiara si de la politistii de la DIICOT, fiind suspectat de spalare de bani si evaziune fiscala. „Da, au venit si de la Garda Financiara, si de la Crima Organizata, legat de acuzatii cum ca as avea legaturi cu primarul, cu deputati, cu generali. Am prieteni in toate mediile, nu am nicio problema sa recunosc, iar cu primarul ma inteleg bine si nu vad de ce nu m-as intelege – avem nevoie unii de altii in diverse situatii“, sustine Zinger, adaugand aproape sfidator: „De asta imi si place Brasovul si doar aici investesc, pentru ca sunt prieten cu toata lumea. De ce sa ma duc intr-un oras unde nu cunosc pe nimeni si sa stric afacerile localnicilor? Eu sunt localnic aici, aici investesc“.

Acuzatia ca isi datoreaza succesul in afaceri protectiei lui Scripcaru o intoarce in favoarea sa: „O cauza pentru care sunt controlat este profitul bun pe care l-am obtinut anul trecut, anul cu cea mai mare marja de profit pe terenuri – am obtinut preturi foarte bune, formate in urma unor cresteri succesive si de 20 de ori“. Zinger sustine ca munca intensa l-a adus aici: lucreaza de la 7 dimineata pana la 10 seara in biroul sau si iese din cand in cand, cu una dintre cele sapte masini ale sale, doar pentru a negocia tranzactiile importante sau pentru eveni-mente mondene. A divortat anul trecut si spune ca vrea sa mai munceasca in ritmul acesta pana la maxim 40 de ani: „Atunci vreau sa ma retrag, sa beau cafea si sa ma plimb in toata lumea“.

Maor Zinger are o poveste asemanatoare cu a multor oameni de afaceri israelieni nascuti in Romania care s-au intors dupa 1990 pentru a face afaceri in tara. De fapt, in 1990 s-a intors intai tatal lui, care a infiintat la Brasov prima firma privata. „A intrat in afaceri cu Intex Brasov, cumparand 51% din firma si a continuat afacerile lor“, explica Ori Zinger. La sfarsitul lui 1992, pe cand avea aproape 20 de ani, a venit la Brasov si Zinger junior, care a inceput sa faca „diverse afaceri, in special cu mobila“. Nu impreuna cu tatal sau: „El a avut afacerea lui, eu pe ale mele. Niciodata nu am facut afaceri impreuna, el e mult prea calculat, eu fac afaceri altfel, risc, ma arunc, ma oblig si ma indatorez“.

Asta pana in 1997, cand si-a dat seama ca din imobiliare se fac cei mai multi bani si a deschis agentia imobiliara Atlanta House. Atunci s-a si mutat definitiv la Brasov. „Am inceput prin a cumpara apartamente si a le revinde cand piata crestea, iar in paralel am inceput sa dezvolt si proiectele proprii“, povesteste Zinger. Cel mai mare proiect construit prin Atlanta House, respectiv Tivina – cele doua firme ale lui Zinger prin care sunt coordonate afacerile imobiliare – a fost constructia parcului comercial de la iesirea din Brasov spre Sibiu, in cartierul Bartolomeu.

Ori Zinger a avut o strategie clara cu zona Bartolomeu: „Am cumparat majoritatea terenului din aceasta zona, l-am curatat si am facut infrastructura cu patru ani in urma, apoi am deschis zona aici cu Brintex (magazin tip en-gros – n. red.) si cu Eliana Mall, iar dupa mine a venit si va veni toata lumea“.

Intr-adevar, cu un an in urma lantul de hipermarketuri Real, parte a grupului Metro, a deschis un magazin langa Eliana Mall, iar recent Ori Zinger a vandut doua bucati de teren pentru alte doua magazine: „Am vandut teren lui Dan Ostahie (proprietarul Altex – n. red.), care mi-e prieten bun, pentru a construi aici un magazin Media Galaxy, iar luna viitoare se va deschide un magazin de bricolaj pentru care am vandut teren si o hala“. Este vorba despre reteaua turceasca de bricolaj Tekzen, care a investit 1,5 milioane de euro pentru a amenaja spatiul cumparat de la Zinger si care va deschide luna viitoare la Brasov primul magazin din cele 14 planificate pentru Romania in urmatorii doi ani. La mica distanta de parcul comercial al lui Zinger, a inceput constructia unui cartier de locuinte, Avantgarden, dezvoltat de grupul german Maurer & Kasper.

Zona comerciala pe care Zinger a deschis-o in cartierul Bartolomeu este a doua de acest tip din oras, dupa cea de la intrarea in Brasov dinspre Bucuresti. „Acolo este intr-adevar cea mai mare zona comerciala, dar eu nu am fost tentat sa dezvolt acolo, deoarece mai erau si alti investitori care aveau teren in zona si am preferat sa vand ce aveam si sa dezvolt aici“, spune Zinger. 

In ultimii ani, campul de pe marginea bulevardului Calea Bucuresti a devenit un orasel comercial, in care s-au investit peste 100 de milioane de euro, conform unei declaratii a primarului Gheorghe Scripcaru, si unde sunt prezenti cei mai importanti retaileri din Romania: Carrefour, Selgros, Metro, Mobexpert, Praktiker, Bricostore si toti cei trei rivali de pe piata de electronice si electrocasnice: Domo, Altex si Flanco. 

Zona comerciala de pe Calea Bucuresti s-a dezvoltat insa accentuat in 2005, astfel ca ambele tipuri de magazine cu care Ori Zinger a deschis zona comerciala Bartolomeu erau la momentul respectiv (2004) noutati in Brasov: Brintex – primul en-gros de mari dimensiuni, iar Eliana Mall – primul mall din oras, cu primul cinematograf multiplex. Abia din 2005 piata mall-urilor din Brasov s-a diversificat si au aparut My Place (cu o investitie de 3,5 milioane de euro, situat langa gara, unde a fost deschis si Hollywood Multiplex) si MacroMall (cu o investitie de 7 milioane de euro, situat in zona comerciala de la intrarea in Brasov dinspre Bucuresti). 

Dupa deschiderea celor doua centre comerciale in Bartolomeu, care s-au alaturat altor spatii comerciale disparate pe care Maor Zinger le detinea in oras, romano-israelianul a capatat aura „omului care detine jumatate din spatiile comerciale din Brasov“.

„Asa ma cunoaste acum toata lumea, si la inceputul anului 2005 aveam aproape 80% din spatiile comerciale, dar de atunci pana acum nu mai detin decat aproximativ 40% din aceasta piata, deoarece alte zone comerciale din Brasov au crescut, iar eu nu am mai dezvoltat nimic de atunci“, isi explica Maor Zinger strategia de a dezvolta pe segmentul comercial exact atat cat sa nu fie riscant. „Piata asta se dezvolta, dar eu nu mai dezvolt in continuare. Nu am de gand sa fac alte complexuri comerciale, sunt suficiente cele pe care le am. Si nu vreau sa construiesc spatii pentru a le inchiria, nu mi se pare profitabil“, spune Zinger, care nu crede ca va accepta o propunere a lantului de bricolaj Praktiker, aflat in cautarea unui spatiu construit deja pentru a-l inchiria.

In 2004, dupa ce a lansat spatiile comerciale si a finalizat si o serie de cladiri de birouri, Zinger a renuntat la firma de constructii cu care ridicase zona Bartolomeu, cu gandul ca, daca mai are ceva de dezvoltat, o sa foloseasca „firme ale unor prieteni care au constructiile drept obiect principal de activitate“. Principalul motiv al vanzarii firmei de constructii a fost ca voia sa isi concentreze fortele intr-o singura directie. „Acum ne ocupam doar cu terenuri. Cumparam fabrici, le curatam, le taiem, scoatem toate avizele de mediu, scoatem PUZ pentru ele si vindem mai departe teren, de obicei in loturi mici“, spune Zinger, admitand ca in acest fel a ajuns sa detina suprafete mari, pe care ulterior a putut sa le vanda pentru constructia de zone rezidentiale sau de proiecte industriale, acestea din urma mai ales in afara orasului.

Omul de afaceri spune ca a cumparat astfel de terenuri atat de la fabrici nevoite sa se mute in afara orasului – date fiind normele UE ca fabricile sa nu mai fie in orase -, cat si de la societati care au intrat in lichidare. Cele mai mari fabrici carora le-a cumparat terenul au fost Lubrifin si Romradiatoare, care au adus in portofoliul lui Zinger aproape 80 de hectare de teren, dar si platforma Roll-Ing si o parte din Hidromecanica.

Cea mai recenta achizitie a fost la inceputul lunii iulie, cand Zinger a cumparat de la AVAS cu 7,65 milioane de euro platforma fostei fabrici de coloranti Colorom Codlea, cu un teren de 44 de hectare. Compania, specializata in fabricarea de coloranti si hartie heliografica, a intrat in procedura de reorganizare judiciara in luna august a anului 2005, iar in august 2007 tot terenul este deja in posesia lui Zinger. „Acolo va dura cam un an si jumatate sa facem ecologizare, care va costa 1,5 milioane de euro.“ Intr-un an si jumatate, terenul va valora, conform omului de afaceri, de cel  putin cinci-sase ori mai mult decat a platit pe el („poate chiar mai mult, spre 50 de milioane de euro, desi nu stiu deocamdata daca il voi vinde pe tot“).

Achizitia terenului respectiv, care implica si faptul ca Zinger capata controlul asupra barajului de captare a apei care asigura alimentarea cu apa a municipiului Codlea, a starnit numeroase controverse, atat politicieni, cat si lideri de sindicate din judet acuzand faptul ca un investitor privat a ajuns sa controleze un astfel de obiectiv. Acum, Zinger sugereaza ca n-are niciun fel de intentii ascunse cu terenul Colorom, declarand ca va vinde cea mai mare parte din el pentru proiecte rezidentiale, comerciale sau industriale si poate isi va mai pastra o parte pentru a-si pune in aplicare o idee mai veche: „Poate pe o parte din terenul de la Codlea, poate si pe altele, vrem sa dezvoltam cateva proiecte importante de logistica, in special depozite mari, de 10-20.000 mp, care vor fi foarte cautate odata cu deschiderea aeroportului la Brasov“, sustine Zinger.

Aeroportul de la Brasov, deocamdata blocat de o serie de intarzieri (din cauza unor cereri de retrocedare), ar trebui sa fie construit in zona Ghimbav pana in 2010, in urma unei investitii de 100 de milioane de dolari si a unui parteneriat intre canadienii de la Intelcan si Consiliul Judetean Brasov. Constructia aeroportului ar insemna si venirea mai multor companii producatoare la Brasov, care vor dori, bineinteles, terenuri. De aceea, Zinger nu se grabeste sa vanda spatiile mari pe care le are. Mai ales ca pretul terenului la Codlea va creste atat pentru ca acesta este trendul pentru urmatorii ani, cat si pentru ca municipiul se afla printre zonele cu dezvoltare accelerata in judet. Iar Maor Zinger stie prea bine ca mai sunt si altele: „Nu numai terenurile pe care le am in Brasov sunt pretioase, dar si cele din zonele in dezvoltare precum comunele Sanpetru, Cristian sau Rasnov, catre care se vor uita multi potentiali cumparatori in urmatorii doi-trei ani“.

Si in aceste comune, Zinger a cumparat teren in loturi mari. Terenurile din comunele brasovene sunt si vor fi o afacere buna, comenteaza el, deoarece le-a cumparat cu pretul foarte jos si in loturi mari, pe care le parceleaza si le vinde pe bucati, in loturi intre 600 si 1.000 de metri patrati.  

Si nu cumpara teren numai de la fabrici, ci si de la persoane fizice sau juridice care stiu ca firmele lui se misca repede si platesc cu bani gheata: „Cumparam terenuri de la oricine atat timp cat sunt sub pretul pietei“. Zinger se descrie ca un negustor de terenuri – „cumpar doar ce stiu eu ca va creste foarte mult in urmatorul an sau doi si il voi vinde cel putin triplu“. Face insa si exceptii, cand e vorba de un teren unde vrea sa dezvolte vreun proiect propriu: „Doar in astfel de cazuri reactionez ca majoritatea cumparatorilor de pe piata“.

Desi pare una dintre cele mai complicate parti ale afacerii cu terenuri, gasirea de loturi de cumparat este simpla pentru cei 70 de angajati (dintre care 14 contabili, iar restul oameni de marketing si directori de achizitii) care se ocupa de tranzactiile cu terenuri pentru Maor Zinger. Si aceasta pentru ca nu le cauta ei, ci invers, vanzatorii vin la ei.

Filozofia lui Zinger sta in modul de lucru: „Ma diferentiez in piata prin faptul ca alte firme fac due-diligence cate o luna pentru cate un teren, pe cand la mine dureaza o zi: de dimineata pana seara am verificat si am evaluat terenul, seara dam raspuns si a doua zi mergem la notar“. Este si strategia prin care, avand oferte nu numai de cumparare, ci si de vanzare, are tranzactii foarte dese: „Si azi am cumparat un teren (23 iulie – n. red.), si saptamana trecuta am cumparat trei. Cand nu cumpar, vand“.

Tranzactiile din ultimul an s-au diferentiat semnificativ de anii trecuti: „2006 a fost anul cu cea mai buna marja de profit, media de crestere a pretului unui teren de la inceputul pana la sfarsitul anului fiind si de 20 de ori“. Zinger spune ca nu are o perioada de asteptare pentru a vinde un teren: „Pot sa il cumpar azi si sa il vand luna viitoare daca ii pot dubla pretul, iar daca pretul nu creste, astept pana creste“. Printre tranzactiile cu terenuri, Zinger are si alte proiecte. Deocamdata, nu pe rezidential, premisa fiind ca in Brasov anul acesta vor incepe proiecte de peste 10.000 de apartamente si „numai eu am vandut terenuri pentru aproape 7.000 de apartamente“.

Pe Zinger il tenteaza insa industria ospitalitatii: pe langa hotelul de cinci stele din Brasov (caruia ii va face concurenta doar hotelul Aro, detinut de SIF Transilvania, care a intrat in renovare capitala pentru a trece la cinci stele), care se va numi tot Eliana – nume compus din prenumele copiilor sai -, ca si mall-ul din Bartolomeu, omul de afaceri are in pregatire un lant de pensiuni. „Vor fi pensiuni de patru-cinci stele, in Brasov, pe strazile principale si vom incepe cu sase unitati, urmand sa extindem pana la 20 anul viitor“; Zinger spune ca pensiunile merg foarte bine in Brasov, mai bine chiar decat in Poiana Brasov, unde de altfel are o singura afacere, si anume complexul Capra Neagra (restaurant si club de distractii).

Proiectul care ii place insa cel mai mult acum este unul pentru un parc de distractii: „Este vorba despre o combinatie intre tot ce inseamna un aquapark si tot ce inseamna parc de distractii pe uscat, cu castel de joaca pentru copii, terenuri de tenis si fotbal, piscine indoor, outdoor, lac artificial foarte mare pentru jet-ski si plimbare cu barca si un hotel de 100 de camere“, explica Zinger. Este si unul dintre putinele proiecte la care accepta sa dea detalii: parcul se va intinde pe 5-6 hectare si va necesita o investitie intre 15 si 20 milioane de euro. Nu va fi primul aquapark din Brasov – un altul s-a deschis saptamanile trecute la iesirea din Brasov spre Sighisoara. „Acela este mai mult un centru sportiv, cu mare parte din piscine acoperite, cu saune care pot fi folosite si iarna, pe cand proiectul meu va fi un parc de distractii combinat si va fi gata in aproximativ doi ani.“

Proiectele sunt insa „doar proiecte“ – comenteaza Zinger. „Nu le contorizez in detinerile mele pana nu sunt gata, am si alte afaceri care sunt deja puse pe picioare si care aduc venituri, desi foarte mici daca le compar cu terenurile, si care valoreaza per total pana in 20 de milioane de euro“, spune Zinger. In afara de afacerile cu terenuri, mai are afaceri in domeniul service-urilor auto, al comertului cu piese de schimb pentru masini si feronerie, o firma de paza si un complex de restaurante in Poiana Brasov. Pe langa acestea, a mai avut si o echipa de raliu (cu masini de curse, camioane, masini de service, de antrenamente, cunoscuta sub numele de echipa „Atlanta House“), in care a investit 2 milioane de euro si pe care a vandut-o dupa ce „a obosit“. „Am construit aceasta echipa deoarece masinile sunt principalul meu hobby, dar era destul de obositor si am renuntat“, spune Zinger, care a mai investit si in echipa de fotbal FC Brasov – „de unde de asemenea m-am cam retras“, singura echipa pe care o mai sustine fiind cea de K1. 

Omul de afaceri precizeaza ca averea imobiliara pe care si-o estimeaza la 350 de milioane de euro nu include afacerile din afara celor cu terenuri si nici pe cele pe care le detine in Israel sau SUA sau bunurile personale. „Este adevarat ca baza afacerilor mele este in Romania, dar pentru mine afacerile nu inseamna doar Romania; am activitati si in alte parti, tot predominant pe imobiliare: in Israel am firme comparabile ca volum cu cele din Romania, dar mai am si in alte parti, cum ar fi in Statele Unite.“ Nu da detalii despre acelea, spune doar ca i-ar face placere oricarui jurnalist sa vina sa ii ia un interviu acolo. Probabil paradoxal insa, Ori Zinger spune ca nu il intereseaza sa isi dezvolte afacerile in alt loc din Romania: „Nu ma intereseaza sa investesc in alta parte in Romania decat la Brasov“.