BusinessMagazin

Tag: cladiri

  • În ce au ajuns să se transforme fostele fabrici de pe vremea lui Ceauşescu

    Creşterea economică din ultimii ani, dar mai ales creşterea veniturilor populaţiei şi a consumului şi cererea pentru locuinţe şi birouri noi au readus în discuţie dezvoltările vechilor platforme industriale. Dacă în anii de boom economic, 2007-2008, multe dintre acestea au fost cumpărate cu bani grei de către mari jucători imobiliari iar de atunci stau în continuare abandonate, acum terenurile sunt tranzacţionate numai dacă au autorizaţiile necesare.

    „În ultimii doi-trei ani terenurile vechilor fabrici au fost principala ţintă a dezvoltatorilor imobiliari, atât în Bucureşti cât şi în marile centre regionale din ţară, iar apetitul pentru astfel de proprietăţi rămâne ridicat, a spus Sînziana Oprea, director land agency în cadrul Colliers International.

    Dacă până în 2018 principalii dezvoltatori se fereau să se aventureze pe o mare platformă de unii singuri şi preferau să meargă la sigur într-o zonă deja cunoscută, precum Piaţa Victoriei, Orhideea sau Barbu Văcărescu, în ultimul an tot mai multe companii au prins din nou gustul marilor platforme, iar cei care deţin astfel de terenuri au depus deja documentaţia necesară pentru a obţine autorizaţiile necesare – fie pentru a putea obţine un preţ mai bun în cazul unei vânzări, fie pentru a demara lucrările.

    „Terenurile mari sunt în continuare preferate de dezvoltatori, în detrimentul celor mici, pentru că ele oferă randamente superioare prin scalarea proiectelor, dar şi prin opţiunile de fazare sau extindere, prin care dezvoltatorii îşi pot gestiona riscurile şi expunerea în funcţie de situaţia pieţei. Totodată, ele permit crearea unor dezvoltări mixte, complexe, integrate, care devin referinţe pe piaţă şi potenţează imaginea dezvoltatorului, a declarat Sânziana Oprea. Ea a subliniat că „PUZ-ul a devenit un element critic în decizia de achiziţie şi în structura tranzacţiei. Un teren cu PUZ într-o locaţie strategică poate ajunge acum să se vândă cu 30-40% mai mult decât unul fără Plan Urbanistic Zonal.

    Avantajul Capitalei, dacă se poate spune aşa, este faptul că Bucureştiul a cunoscut o evoluţie mai puţin obişnuită în era comunistă. La acea vreme s-a decis ca multe uzine să aibă activitatea în interiorul oraşului, motiv pentru care, după ce acestea au fost închise în anii ‘90, au lăsat foarte mult teren liber pentru viitoare dezvoltări. Mai mult, fiind foste platforme industriale infrastructura deja exista – nu numai drumuri, dar şi o reţea electrică suficient de bine dezvoltată şi gaze, alături de apă curentă şi canalizare. O dezvoltare pe teren viran necesită investiţii.

    „Mai sunt puţine fabrici disponibile în interiorul oraşelor, care să beneficieze şi de infrastructura necesară unor proiecte de scară mare, de aceea sunt valoroase şi sunt disputate de regulă de mai mulţi dezvoltatori, explică Sânziana Oprea.

    În prima parte a acestui an mai multe proiecte au revenit în atenţia pieţei imobiliare – Adriean Videanu, fostul ministru al economiei în guvernul condus de Emil Boc, a demarat oficial procedura pentru a obţine un Plan Urbanistic Zonal pentru proiectul de la Titan Mar, de la intersecţia dintre Calea 13 Septembrie şi Şoseaua Progresului.

    Proiectul de la Titan Mar include nouă clădiri, fiecare cu 3 etaje în subteran şi plus de la 12 la 35 de etaje, având un regim de înălţime de până la 120 de metri.
    Potrivit fazei de proiectare a PUZ-ului, terenul pe care va fi dezvoltat viitorul proiect are o suprafaţă de 50.470 mp. Înainte de 1989 dar şi în anii ‘90 zona era una cu caracter industrial, deservită inclusiv de o linie de cale ferată, însă treptat întreaga activitate industrială a fost oprită, iar vechile hale au fost demolate, în condiţiile în care acestea erau la doi paşi de Marriott şi Palatul Parlamentului. În zona respectivă îşi desfăşurau până în anii ‘90 activitatea unor vechi companii de stat precum Vulcan sau Termoenerg.

    Aceeaşi zonă, dar spre intersecţia de la Răzoare a atras atenţia celor de la One United, care anul trecut au cumpărat platforma Ventilatorul de 5,3 hectare unde vor construi proiectul One Cotroceni Park, care va include atât birouri cât şi locuinţe.

    „Pentru One Cotroceni Park analizăm posibilitatea de a avea birourile conectate direct la viitoarea staţie de metrou Academiei, a spus Victor Căpitanu, fondator şi acţionar al One United. Viitorul proiect One Cotroceni Park va reprezenta, potrivit acţionarilor, o dezvoltare mixtă de birouri, apartamente şi comercial, iar lucrările la noul ansamblu ar urma să înceapă în cursul acestui an. Terenul din zona Răzoare se află între două viitoare staţii de metrou, de pe magistrala către Drumul Taberei – Academia Militară şi Orizont. Acolo există deja din 2013 un PUZ obţinut pentru un proiect mixt, de birouri şi rezidenţial, cu nouă clădiri de 11 etaje, una de 12 şi un turn de 20 de etaje, potrivit datelor ZF. One United intenţionează să construiască acolo 40.000 mp de spaţii de birouri, iar întreg proiectul ar fi gata în următorii 7-8 ani.

    În apropiere de viitorul proiect al celor de la One United este Casa Radio, proiect anunţat pe la mijlocul anilor 2000 odată cu AFI Cotroceni. Dacă AFI funcţionează deja de foarte mulţi ani, Casa Radio este în continuare o ruină. Anul acesta tot cei de la AFI şi-au anunţat intenţia de a prelua proiectul de la Plaza Centers. Doron Klein, CEO AFI Europe România, spunea la începutul anului că analizează cazul şi că ar putea construi acolo un proiect mai mare decât AFI Cotroceni. Abandonată în ultimii 13 ani, cu toate că israelienii de la Plaza Centers, controlaţi de Elbit Imaging, s-au angajat să dezvolte acolo un proiect în parteneriat public-privat, Casa Radio ar putea fi transformată de cei de la AFI Europe, care au semnat o scrisoare de intenţie neangajantă pentru achiziţia pachetului majoritar de acţiuni contra sumei de 60 milioane de euro.

    Proiectul iniţial, evaluat la 1,5 miliarde de euro, viza o suprafaţă de 467.000 mp şi ar putea deveni acum unul de birouri şi rezidenţial datorită proximităţii faţă de staţia de la Eroilor, unde se vor intersecta trei linii de metrou.

    Tot o actuală ruină care ar putea prinde din nou viaţă este proiectul de la Hala Unirii. Omul de afaceri Aurel Muntean, care deţine magazinul Victoria de pe Calea Victoriei şi hotelul Împăratul Romanilor din Sibiu, are în plan reluarea lucrărilor de la Hala Unirii din centrul Capitalei, din spatele magazinului Unirea.
    Potrivit primăriei sectorului 3, în luna august a anului trecut, la solicitarea lui Lucian Mitariu, reprezentant al SC Minerva – Galeriile Comerciale, a fost emisă o autorizaţie pentru „Intrare în legalitate – modificări interioare/exterioare, reconfigurare, extindere corp C1, schimbarea funcţiunii – Centru de Afaceri Unirea“. Proiectul va avea şapte niveluri, dintre care două în subteran, un parter şi patru etaje supraterane.

    Ultima ştire cu privire la Hala Unirii, care alături de cel din Pantelimon erau singurele „circuri ale foamei“ finalizate în Bucureşti înainte de 1989, este din 2012, când proprietarul anunţa că va transforma clădirea într-un centru comercial. La câteva luni de la acel anunţ însă, lucrările au fost oprite.

    Dincolo de ruinele erei comuniste se află vechile clădiri de fabrici din perioada inter şi antebelică a României. Spre exemplu Parcul Carol este înconjurat de vechi clădiri cu o arhitectură ce aminteşte de epoca Micului Paris, însă cele mai multe dintre ele sunt abandonate, părăsite şi lăsate să se degradeze.

    Printre aceste fabrici se numără şi Chibro, compania care deţine terenul de aproape 35.000 mp şi clădirile fostei fabrici de chibrituri de lângă Parcul Carol din Capitală. Aceasta a depus luna trecută la Primăria Capitalei un anunţ de intenţie pentru elaborarea Planului Urbanistic Zonal, pentru dezvoltarea unui ansamblu multifuncţional de locuinţe colective, comerţ, birouri şi servicii, potrivit datelor Primăriei Bucureşti. Elaboratorul este firma Arttek C.B., care elaborează proiectul şi pentru Adriean Videanu şi planul pentru Titan Mar, unde vrea să construiască nouă turnuri de birouri şi locuinţe.

    Potrivit proiectului depus, proprietarul vrea să obţină autorizaţie pentru construcţia a cinci clădiri cu 3 etaje în subsol şi între 4 şi 8 etaje supraterane şi păstrarea unor structuri existente.

    Dar în ţară? Iaşi, Cluj sau Timişoara de asemenea au foste platforme industriale pe care marii dezvoltatori vor să le transforme in proiecte imobiliare.
    Spre exemplu în Cluj, belgienii de la Speedwell contruiesc un ansamblu mixt cu peste 200 de apartamente, o clădire de birouri şi spaţii comerciale, în urma unei investiţii de 42 mil. euro. Proiectul Record Park este în prezent construit pe fostele Grajduri Imperiale ale Imperiului Austro–Ungar, ulterior parte a unei fabrici de textile şi este în plan pentru a fi gata în al doilea trimestru din 2020. Acestea vor fi restaurate într-o zonă de birouri, care combină spaţii de co-working, un centru de artă şi spaţii de restaurante şi relaxare. Componenta rezidenţială a Record Park va fi formată din două clădiri, fiecare cu şapte etaje, care vor însuma 236 de studiouri şi apartamente cu două, trei şi patru camere.

    Dacă oraşele din vestul ţării au ţinut prima pagină în ultimii ani datorită ritmului alert de dezvoltare, şi estul ţării are propriii campioni.

    În 2012 Iulian Dascălu inaugura în capitala Moldovei proiectul Palas Iaşi în urma unei investiţii de 265 mil. euro care include mallul şi birouri. Acesta a schimbat complet zona centrală a Iaşiului. Anul acesta cei de la Prime Kapital, care îl are drept fondator pe Martin Slabbert, cel care a fondat şi NEPI, au anunţat că vor investi peste 200 mil. euro în proiectul mixt Silk District, pe care îl vor dezvolta pe terenul fostei fabrici din industria textilă Teba, urmaşa întreprinderii de mătase Victoria Iaşi.

    Proiectul Silk District, prezentat ca unul de tip mixed-use, va cuprinde birouri, locuinţe, hotel, clinici medicale. Întregul proiect include patru faze de execuţie, iar prima fază va demara în T1 al anului 2020, urmând ca în T3 al anului 2021 să fie finalizat.

    De asemenea, termenul de finalizare a întregului proiect este stabilit pentru anul 2024, potrivit lui Maggie Kitshoff, director executiv rezidenţial şi office al Prime Kapital.

    Chiar dacă multe proiecte imobiliare s-au anunţat, încă sunt multe zone, atât în Bucureşti cât şi în marile oraşe ale ţării unde vechi platforme industriale zac abandonate. Explicaţia? Multe dintre acestea au fost cumpărate pentru un preţ ridicat în 2007-2008, iar o demarare a proiectului ar însemna o recunoaştere a pierderii, între preţul de atunci şi evaluarea de acum. Chiar şi aşa, Bucureştiul aşteaptă noi dezvoltări pentru a-şi îmbunătăţi imaginea şi pentru a creşte portofoliul imobiliar şi a ajunge din urmă, eventual, Budapesta şi Varşovia. 

  • Toate casele mele

    Creaţiile artistului sud-coreean Do Ho Suh, prezentate în momentul de faţă într-o expoziţie de la Muzeul Voorlinden din Olanda, reflectă drumul parcurs de acesta de la momentul în care s-a decis să plece din Coreea de Sud în SUA ca să-şi continue educaţia artistică. Casele sale textile sunt de fapt nişte sculpturi pliabile pe care el le denumeşte „case-valiză”, datorită faptului că îl însoţesc la propriu şi la figurat oriunde se duce, fiecare corespunzând unui moment din viaţa sa.

  • Care sunt noile planuri ale lui Ioannis Papalekas, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari de pe piaţa locală

    „Avem pe masă cel puţin 2-3 proiecte pe săptămână, din logistică sau birouri, motiv pentru care analizăm multe oferte. Ne uităm inclusiv la piaţa hotelieră, atât la cea din Bucureşti cât şi din Varşovia. Din acest motiv ne-am uitat şi la Palatul BCR din Piaţa Universităţii, care poate fi atât o clădire de birouri, cât şi un hotel. Ne uităm la hoteluri şi este posibil să cumpărăm unul, însă nu vom investi activ în acest sector. Este o piaţă mai dificilă deoarece nu există un contract de închiriere şi trebuie să ne asumăm un risc operaţional, a explicat Dimitris Raptis concentrarea lor pe investiţii, precizând că nu este exclusă extinderea în domenii noi.
    Discuţia despre hotelurile bucureştene vine în contextul în care la final de 2017 cei de la Cerberus alături de Revetas au cumpărat hotelul Radisson Blu de pe Calea Victoriei de la Elbit Imaging în schimbul a 169 de milioane de euro. Mai mult, lituanienii de la Apex Alliance au scos la vânzare hotelul Hilton Garden Inn din Centrul Vechi, unde mai au alte trei hoteluri în construcţie, iar cei de la JLL au la vânzare palatul BCR din Piaţa Universităţii, ce ar urma să se transforme într-un hotel de 5 stele. În ceea ce priveşte valoarea portofoliului din România, Dimitris Raptis a subliniat că până la finalul anului, acesta va ajunge la 1,4 miliarde de euro, în funcţie de evoluţia lucrărilor la GW Campus şi Square. Globalworth va investi alături de Global Vision 35,5 milioane de euro în viitorul proiect Global Logistics Chitila din partea de nord-vest a Capitalei. Acesta va avea o suprafaţă de aproximativ 77.000 de metri pătraţi. Recent, Globalworth a finalizat şi prima fază a extinderii proiectului său logistic din Timişoara, proiect gestionat de Global Vision. Odată cu noul proiect, Globalworth, care este şi cel mai mare proprietar de birouri din România şi Polonia, vine pe piaţă cu brandul Global Logistics, care va îngloba toate proprietăţile sale logistice.
    „Am anunţat recent proiectul de la Chitila, însă ne uităm şi la alte 3-4 proiecte, în principal la dezvoltări. De asemenea, analizăm şi ce este la vânzare, însă piaţa logistică este foarte competitivă, mai competitivă decât cea de birouri pentru că sunt jucători puternici, iar logistica se concentrează pe dezvoltări. Vom continua să investim în acest segment, însă birourile vor reprezenta partea dominantă a portofoliului, a subliniat Dimitris Raptis.
    În octombrie 2018, Globalworth a demarat extinderea proiectului Global Logistics Timişoara, care a atins un grad de închiriere de 100%. Global Logistics Timişoara II oferă potenţialul de extindere cu 140.000 de metri pătraţi şi va fi dezvoltat pe un teren de peste 30 de hectare. Prima fază a proiectului, de aproape 18.000 de metri pătraţi, a fost deja finalizată şi compania se află în negocieri avansate pentru închirierea suprafeţei livrate.
    Global Vision a cumpărat anul trecut un tren de aproape 100 de hectare în apropierea Portului Constanţa şi a demarat procedurile pentru a dezvolta un proiect industrial cu o valoare estimată la 200 de milioane de euro, unde poate dezvolta un total de 550.000 – 600.000 mp de centre logistice.
    „Analizăm şi proiecte noi precum Global Vision Constanţa, care nu este doar un proiect logistic, ci unul amplasat lângă port, care poate fi utilizat în mai multe moduri. La Oarja acum avem doar pe Renault, însă acolo există teren pentru expansiune, însă nu ne uităm la ceva specific, a precizat Dimitris Raptis.
    Gigantul imobiliar va demara în perioada următoare pregătirea pentru două noi proiecte de birouri, Globalworth West şi Luterană. Globalworth West va fi dezvoltat pe lotul de teren de 7.600 mp lângă birourile Renault Business Connected, de asemenea dezvoltate de Globalworth.
    Astfel, dacă până acum zona Preciziei era dominată numai de proiectul West Gate construit de Liviu Tudor, într-un interval de cel mult trei ani se deschid două noi proiecte mari – birourile Renault, de peste 40.000 mp, şi Globalworth West, de 33.400 mp spaţiu închiriabil de birouri. Acesta va fi livrat conform planului în trimestrul al doilea din 2021. Astfel, pe lângă cei 75.000 mp de birouri din West Gate, vin 42.000 mp la Renault plus 33.400 mp în viitorul proiect al fondului de investiţii, ceea ce înseamnă un total de peste 150.000 mp de birouri şi peste 15.000 de oameni, adică o dublare a volumului actual.
    Al doilea proiect ce urmează a fi demarat este cel din strada Luterană, pe un teren achiziţionat de fondul de investiţii în 2014. Acesta se află în imediata proximitate a celebrei clădiri-fantomă Cathedral Plaza deţinută de Ioannis Papalekas, cel care şi conduce Globalworth şi este unul dintre principalii acţionari. Viitorul proiect va avea 26.400 mp suprafaţă închiriabilă şi ar trebui să fie gata în trimestrul al doilea din 2021. Astfel, după ani în care Globalworth s-a concentrat aproape exclusiv pe zona Barbu Văcărescu, Floreasca şi Pipera, fondul de investiţii iese către zone noi, precum cea centrală şi cea de vest, unde cererea a crescut puternic în ultimul an.
    „Pe birouri este posibil să cumpărăm integral clădirea Renault, însă nimic nu este stabilit. Lângă Renault avem în proiect clădirea Globalworth West şi deja lucrăm la proiectare. Noi considerăm că zona are în continuare potenţial. Va urma clădirea Globalworth Square în Barbu Văcărescu, în primul trimestru din 2020, iar lucrările au demarat deja. Ulterior începem Green Court D, ultima fază din Green Court, unde încă lucrăm la autorizaţii, dar pentru care avem deja discuţii avansate pentru chiriaşi, a adăugat Dimitris Raptis. El a precizat că randamentul investiţional la dezvoltare este de aproximativ 10% şi din acest motiv Globalworth se concentrează pe dezvoltări. „Va urma proiectul din Luterană, care este unul complicat, fiind într-o locaţie centrală. Noi sperăm să obţinem autorizaţiile anul acesta şi să-l demarăm anul viitor. Este un proiect bun şi în piaţă există o cerere ridicată pentru proiecte de birouri din zona centrală, în CBD-ul «istoric». Aici cine are un proiect va găsi şi chiriaşi, a subliniat Dimitris Raptis. Proiectul Globalworth Square, construit lângă GW Plaza, pe terenul cumpărat anterior de la Nusco, va avea o suprafaţă totală închiriabilă de aproximativ 28.000 mp şi va include 14 etaje de spaţii de birouri, 3 niveluri subterane dedicate parcării, iar parterul va fi destinat facilităţilor, precum un restaurant şi diferite opţiuni de retail.
    Cel de-al doilea proiect care va demara în perioada următoare va fi construcţia celei de-a patra clădiri din ansamblul de birouri Green Court de pe str. Gara Herăstrău. De asemenea, tot în zonă, Skanska dezvoltă proiectul Equilibrium, iar NEPI-Rockcastle, fondul care deţine mallul Promenada, a obţinut autorizaţia pentru a demara lucrările la subsolul viitorului proiect, care include extinderea centrului comercial şi construcţia unei noi clădiri de birouri. Green Court D va avea o suprafaţă închiriabilă (GLA) de 16.000 de metri pătraţi, la care se adaugă 9.500 de metri pătraţi la subsol. Va fi în oglindă cu Green Court C şi va cuprinde subsol (trei niveluri), parter, 11 etaje şi un etaj tehnic. Bugetul investiţiei este de 23,5 mil. euro plus TVA. Finalizarea este estimată în 2020.
    Globalworth a înregistrat o creştere cu 161% a venitului operaţional net în 2018, în comparaţie cu anul anterior. În urma extinderii continue, atât în România, cât şi în Polonia, prin finalizarea de achiziţii, proiecte de dezvoltare şi încheierea de noi parteneriate, venitul operaţional net înregistrat de companie a crescut la 133,4 milioane de euro.
    Suprafaţa totală închiriabilă a portofoliului său a atins 1 milion de metri pătraţi, iar valoarea acestuia a crescut cu 35.6%, ajungând la 2,5 miliarde de euro, dintre care 51% în România şi 49% în Polonia.
    În 2018, Globalworth a încheiat achiziţii cu o valoare totală de 538 millioane de euro, acestea cuprinzând cinci investiţii în clădiri din Polonia şi trei terenuri achiziţionate în Bucureşti, unde compania îşi propune să dezvolte noi clădiri de birouri. De asemenea, Globalworth a negociat şi preluarea sau extinderea a 121.800 de metri pătraţi de spaţiu comercial în România şi Polonia, dintre care 67.900 de metri pătraţi sunt reprezentaţi de noi închirieri sau extinderi şi 54.000 de metri pătraţi de reînnoiri.

  • Investiţii pentru viitor

    Matematica este regula de bază când vine vorba de realizarea unei investiţii, iar randamentul investiţional trebuie să fie unul peste medie pentru ca un dezvoltator să propună un proiect. Cu toate acestea, în ultimii ani, dincolo de „cuburile de birouri au apărut tot mai multe proiecte care pun accent pe arhitectură şi chiar pe reabilitarea unor zone care au stat (prea) mult timp abandonate vegetaţiei.

    În vara anului 2017 NEPI-Rockcastle a finalizat proiectul Aviatorilor 8 din Piaţa Victoriei, din imediata vecinătate a Guvernului. Pe lângă clădirea de birouri, proiectul include şi Vila Oromolu, complet restaurată, alături de zona pietonală.

    „Proiectul Aviatorilor 8 nu s-a numărat printre cele mai profitabile dezvoltări, având un randament investiţional de circa 7%. Trebuia să facem o clădire mult mai înaltă pentru a ajunge la un randament de 12-13%. Spre exemplu, numai sticla curbată de la clădirea de birouri a reprezentat 10% din costul total de construcţie. Conceptul a fost gândit astfel încât faţada clădirii de birouri să reflecte vila din faţă. Contribuţia principală acolo a fost impactul asupra aspectului general al Pieţei Victoriei, care înainte găzduia o vilă degradată. Acum este un punct social cu un interes tot mai mare din partea publicului. În continuare vom dezvolta proiectul cu elemente de peisagistică, spaţiu verde şi copaci, explică Alex Morar, CEO al NEPI Rockcastle.


    Un alt proiect similar care ar putea demara în perioada următoare este Dacia One de pe Calea Victoriei la intersecţia cu bdul Dacia, proiect aflat în portofoliul belgienilor de la Atenor, care include atât o componentă de birouri, cât şi una de reabilitare a fostului Casino Victoria, vila care în perioada interbelică era sediul legaţiei germane la Bucureşti.

    Un proiect de regenerare urbană, de transformare a unei clădiri vechi şi degradate într-un centru de interes, necesită o investiţie mai mare, însă şi beneficiul comunităţii este unul pe măsură. Prin urmare, pot fi convinşi investitorii să mizeze tot mai mult pe astfel de proiecte?

    „În România puterea de cumpărare este scăzută, iar chiriile sunt mici comparativ cu ţările vestice. În Vest avem o putere de cumpărare mai mare, iar chiriile şi costurile de construcţie sunt proporţionale. Orice investiţie este o funcţie a puterii de cumpărare dintr-o regiune economică. La astfel de proiecte, de regenerare urbană, pot contribui şi autorităţile, a spus Alex Morar. El a subliniat că autorităţile locale pot oferi anumite stimulente precum o perioadă de autorizare mai rapidă sau o reducere de taxe. În alte ţări se oferă chiar şi o reducere de 25% a taxelor la astfel de investiţii.

    „Orice construcţie cu cât este realizată mai repede cu atât generează venituri mai repede. Noi suntem foarte deschişi în a construi clădiri verzi, spre exemplu. 50% din portofoliu este reprezentat de proiecte astfel certificate şi vrem să avem o cotă şi mai mare în viitor, subliniază CEO-ul NEPI Rockcastle.

    Portofoliul imobiliar al NEPI în România este evaluat la 2,1 mili­­ar­de de euro în 2018. Astfel, la finalul anului trecut proiectele NEPI din România au ajuns să reprezinte numai 36% din valoarea portofoliului fondului, faţă de 42% la finalul anului 2017, în contextul în care fondul de investiţii a realizat achiziţii totale de aproape 600 milioane de euro anul trecut. Portofoliul fondului a ajuns la finalul anului trecut la 5,9 miliarde de euro.
    În 2018, NEPI Rockcastle a realizat investiţii de 854 milioane de euro în regiune: peste 594 milioane de euro au fost investiţi în achiziţia de proprietăţi premium, iar peste 260 milioane de euro au fost investite în terenuri şi în dezvoltarea proiectelor premium.

    Sibiul este principalul oraş în vizorul celor de la NEPI, în condiţiile în care acolo vor dezvolta atât un nou mall de la zero, cum este Festival, cât şi o reconfigurare şi o extindere a centrului Shopping City Sibiu. În cazul Festival, viitorul mall de 42.200 mp suprafaţă închiriabilă va veni cu primul Kaufland aflat într-un centru comercial din România, alături de o ofertă pe fashion care va include H&M, Inditex (Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Pull & Bear etc.) şi New Yorker. Proiectul este estimat a fi livrat până la finalul anului, în condiţiile în care construcţia a demarat la finalul lunii mai a anului trecut.

    „La Sibiu lucrăm cu tehnologia de prefabricate şi suntem în grafic cu lucrările deoarece componentele au fost comandate în avans şi sunt montate. Costurile sunt mai ridicate aşa, însă depinde mult de modul de analiză a randamentului. O mărire a costului investiţional poate fi de multe ori balansată de venit adiţional, datorită unei deschideri mai devreme sau obţinerii unei cote de piaţă mai bune, a explicat Alex Morar.
    Al doilea mall al NEPI Rockcastle ce va fi livrat în România anul acesta implică extinderea centrului Aurora Shopping Mall din Buzău, unde suprafaţa comercială va creşte cu 6.000 mp pentru a include un cinematograf Cinema City, un food court şi noi chiriaşi din zona de fashion.
    Târgu-Mureş va fi destinaţia celui mai nou proiect al NEPI, acesta fiind cel mai nou şantier anunţat de fondul de investiţii. Potrivit raportului financiar, compania este în curs de a obţine o autorizaţie de construire pentru dezvoltarea unui centru comercial de 41.300 mp în partea de sud-est a oraşului.

    „Târgu-Mureş Shopping City este în prezent închiriat în proporţie de 30% şi va avea ca ancoră un hipermarket Carrefour“, au spus într-un comunicat oficialii de la NEPI, subliniind că acesta va fi livrat cel mai probabil în trimestrul al doilea din 2020, în funcţie de momentul în care vor primi autorizaţia de construire.

    Pe lângă proiectele din România NEPI va mai extinde Solaris Shopping Centre din Opole, Polonia, Arena Centar din Zabreb, Croaţia, şi Focus Mall Zielona Gora, Polonia. Astfel, singurele proiecte noi ce vor fi demarate, respectiv livrate în acest an de NEPI Rockcastle se află în România.

    În afară de acestea, oficialii de la NEPI subliniază faptul că fondul de investiţii are în proiect şi alte dezvoltări, însă acestea depind de autorizări şi condiţii de piaţă. Printre acestea s-ar putea număra şi demararea lucrărilor la extinderea mallului Promenada din nordul Capitalei. Fondul de investiţii a primit la începutul acestui an autorizaţia pentru a începe lucrările la subsolul viitoarei extensii a mallului Promenada din nordul Capitalei, potrivit datelor de la Urbanism. Acesta este primul pas spre obţinerea autorizaţiei de construire la suprafaţă, moment în care lucrările la extinderea centrului comercial şi construcţia viitoarei clădiri de birouri vor putea demara.

    Miza obţinerii autorizaţiei pentru subsol este una mare, în contextul în care viitorul centru multifuncţional va avea şapte subsoluri, fiind unul dintre cele mai adânci din Bucureşti. Potrivit documentaţiei, viitorul centru va avea în afara celor şapte subsoluri, parter şi trei corpuri de clădire de două, patru, respectiv 11 etaje, cu o înălţime maximă de 80 de metri.

    „În planul iniţial am prevăzut ca extinderea Promenada să aibă şapte niveluri subterane, astfel încât o parte să fie pentru retail, iar restul pentru clădirea de birouri, aşa cum avem şi acum, unde subsolurile -2 şi 3 sunt pentru mall. Extinderea va prelua o secţiune de retail, iar pentru zona de birouri este nevoie de suficient spaţiu de parcare astfel încât experienţa să fie una bună. Vom avea o rampă care va merge din stradă până la nivelul -4 pentru birouri. Va fi cea mai adâncă parcare din România, dar nu cea mai adâncă din Europa. Este o provocare tehnică, dar fezabilă cu resursele şi cunoştinţele pe care le avem, a explicat CEO-ul NEPI Rockcastle.

    El spune că aşteaptă în continuare Planul Urbanistic Zonal, iar în cazul în care lucrările ar demara în acest an, inaugurarea ar putea avea loc în 2021, an când mallul Promenada va avea şi un cinematograf. „Promenada este, din punctul meu de vedere, cel mai şic mall din ţară. Ai în apropiere şi o zonă rezidenţială atractivă şi un centru hotspot. Terasa este cheia în această ecuaţie, unde şi chiriaşii au făcut o treabă bună în a avea concepte atractive, a spus Alex Morar.

    În ceea ce priveşte extinderea în România, dincolo de proiectele în derulare, el a subliniat că analizează oraşele unde încă nu sunt prezenţi şi au inclusiv o achiziţie în derulare.

    „Nu ne uităm activ la terenuri în Bucureşti. Consider că avem suficientă expunere în Capitală şi avem un proiect semnificativ la Promenada. La nivel naţional ne uităm în oraşe unde nu suntem prezenţi. Avem unul în progres şi este singura achiziţie în derulare din România în acest moment. Vorbim de un oraş secundar, cu peste 100.000 de locuitori, a declarat CEO-ul NEPI.

    El a subliniat că deschiderea unui centru comercial are un impact direct asupra economiei locale şi implicit aduce creşterea veniturilor necesară funcţionării unui astfel de centru.

    „Spre exemplu, când am deschis la Târgu-Jiu un mall, am primit multe opinii care spuneau că nu este un proiect rentabil. S-au înşelat. Dacă deschizi un mall într-o zonă, acest lucru duce şi la o creştere economică în oraşul respectiv. Cu astfel de investiţii sperăm că vom da şi un impuls pozitiv în regiune. La Târgu-Mureş deja discutăm despre un centru comercial semnificativ, a spus Alex Morar.

    În ceea ce priveşte veniturile mallurilor din acest an, el estimează că acestea vor continua să crească şi în 2019. „Cifra de creştere organică, a venitului operaţional net, a fost de 4,9% (în 2018 vs. 2017), care se situează peste media ponderată a creşterii economice din ţările unde suntem prezenţi. Faptul că avem cele mai bune proprietăţi şi în cele mai bune zone duce la un randament mai bun decât media performanţei economice a ţărilor unde operăm. Anul acesta în România prognoza economică este mai scăzută şi mă aştept să văd asta în ritmul de creştere a vânzărilor. Anterior, ritmul de creştere din 2017 a fost peste cel din 2018, a declarat Alex Morar. În primele două luni din acest an am înregistrat o creştere în România. Centrele noastre au înregistrat performanţe peste aşteptări. Dar vom vedea ce se va întâmpla după sărbătorile pascale. Sunt multe puncte sensibile care afectează cifra de afaceri în centrele noastre. Noi monitorizăm acest aspect în mod constant, astfel încât la jumătatea anului ştim cum merge economia.

    NEPI Rockcastle au fost parte din cea mai mare tranzacţie cu birouri parafată în afara Bucureştiului, semnând în aprilie alături de Ovidiu Şandor vânzarea birourilor The Office din Cluj către Dedeman, într-un deal estimat la 130 milioane de euro, aceasta fiind valoarea din raportul NEPI. Este pentru a doua oară când fraţii Pavăl, care controlează imperiul Dedeman, sunt parte a unei tranzacţii record, după ce în vara anului trecut au cumpărat de la Forte Partners birourile The Bridge cu 200 mil. euro.

    „Eu cred că sunt câţiva investitori locali, cinci-şase, care au suficientă lichiditate pentru a realiza investiţii. Pentru un investitor român este confortabil şi mai motivant să investească în piaţa locală. Sunt câteva businessuri locale care au mers bine şi au generat cash. Pe mine mă încurajează acest lucru. Investitorii locali caută investiţii care au securitatea activelor sau care pot genera un cash-flow bun. O proprietate cum este The Office din Cluj este nouă, atractivă, într-un oraş dinamic şi care are chiriaşi de top, prin urmare şi calitatea venitului este una ridicată, a spus Alex Morar.

    În 2018, NEPI Rockcastle şi-a consolidat poziţia de cel mai important investitor, dezvoltator şi operator de proprietăţi în Europa Centrală şi de Est. Grupul şi-a extins acoperirea geografică, ajungând la un număr de nouă ţări, şi a beneficiat de performanţe solide. Compania şi-a adaptat constant strategia în sectorul de retail şi s-a concentrat pe stabilitatea şi creşterea veniturilor pe termen lung. Anul trecut, NEPI Rockcastle a realizat investiţii de 854 milioane de euro în regiune: peste 594 milioane de euro au fost investiţi în achiziţia de proprietăţi premium, iar peste 260 milioane de euro au fost investiţi în terenuri şi în dezvoltarea proiectelor premium.

    Portofoliul NEPI Rockcastle la 31 decembrie 2018 cuprinde achiziţii şi proiecte de dezvoltare. NEPI Rockcastle a finalizat achiziţii şi dezvoltări semnificative în 2018, portofoliul său ajungând la 5,9 miliarde euro. Principalele achiziţii au fost Aura Centrum – Olsztyn, Polonia; Ozas Shopping and Entertainment Centre – Vilnius, Lituania; Galeria Mlyny Shopping Centre – Nitra, Slovacia şi Mammut Shopping Centre – Budapesta, Ungaria. Principalele proiecte de extindere şi dezvoltare finalizate în 2018 au fost: Platan Shopping Centre (extindere) – Zabrze, Polonia; Promenada Novi Sad – Serbia; Shopping City Satu Mare – România; Solaris Shopping Centre (extindere) – Opole, Polonia.

  • Cum s-a transformat în ruine un oraş românesc vizitat în trecut de bogaţii lumii? – VIDEO

    Legenda spune că marele Hercule s-a oprit aici pentru a se odihni şi pentru a se spăla în băile romane, cunoscute de-a lungul şi de-a latul imperiului în timpul celor 165 de ani de ocupaţie a Daciei.

    În timpul regimului comunist s-au construit numeroase hoteluri precum Roman, Hercule, Afrodita, Minerva sau Diana. La câţiva ani după revoluţie, străzile şi aleile s-au umplut de pensiuni, mai mici sau mai mari, mai albe sau mai colorate. Herculane părea să îşi revină: lumea nu mai venea doar pentru tratamente iar tinerii începeau să petreacă tot mai multe vacanţe acolo. Chiar şi ceva străini, nu foarte mulţi, dar suficienţi pentru a pune pe picioare, câteva luni pe an, economia micii localităţi.
    La sfârşitul anilor 2000, însă, lipsa unui plan de reabilitare şi dezinteresul autorităţilor regionale au început să se facă simţite. Dacă în restul ţării se mai făceau ceva progrese, se mai reparau drumuri şi se mai construiau poduri, aici timpul parcă stătea în loc. Doar statuia lui Hercule, emblema unui loc pe care altădată doar cei puţini îşi permiteau să-l vadă, stă neatinsă, parcă, de anii ce trec.
    Staţiunea Băile Herculane a intrat într-un program de reabilitare, susţinut de fonduri europene şi de consiliul judeţean. La cum merg lucrările, însă, va mai trece mult timp până la primele rezultate.
     

  • 200.000 de angajaţi din Bucureşti lucrează în clădiri de birouri mai vechi de 10 ani

    Chiriaşii caută clădiri noi cu sisteme de climatizare moderne, eficiente energetic şi din punct de vedere al costurilor de întreţinere, cu spaţii verzi şi facilităţi care sporesc confortul angajaţilor. Clădirile mai vechi de 10-15 ani, care au parcurs câteva cicluri de închiriere, au nevoie de investiţii pentru a ţine pasul cu noile clădiri de birouri care se livrează acum şi de aceea lucrările de modernizare sunt necesare şi se realizează cu materiale noi, atât în zonele de recepţie, cât şi în spaţiile destinate închirierii. Deocamdată aceste exemple sunt puţine.

    „Marii proprietari de clădiri de birouri au deschis direcţia de renovare, după 10-15 ani de existenţă a unei clădiri şi este recomandat ca şi proprietarii clădirilor de talie medie să aibă în vedere astfel de investiţii, într-o piaţă  cu o concurenţă în creştere.

    54% dintre clădirile de birouri cu o vechime mai mare de 10 ani şi care au spaţii libere sau se vor elibera au acces la metrou şi ar avea şanse mai mari în competiţie cu clădirile noi dacă ar beneficia de lucrări de modernizare, dacă zonele de recepţie ar avea un upgrade din punct de vedere estetic iar spaţiile interioare ar fi remodelate şi li s-ar adăuga facilităţi care să stimuleze productivitatea angajaţilor, cum ar fi spaţii de relaxare, de fitness, restaurante sau mini-lounge-uri cu cofee-point-uri şi gustări”, spune Alexandru Petrescu, managing partner la ESOP Consulting l CORFAC International.

    Printre îmbunătăţirile care se aduc în prezent clădirilor de birouri din Bucureşti se numără remodelarea zonelor de recepţie şi a celorlalte spaţii comune, reamenajarea grupurilor sanitare, zone de networking (integrate inclusiv în exteriorul clădirii, în spaţiile verzi) şi de asemenea aducerea diverselor funcţiuni complementare (spaţii de luat masa sau săli de sport), toate gândite pentru a energiza şi consolida spiritul de comunicare din imobil.

    În Germania, un studiu similar arată că 73% dintre angajaţi cred că biroul ar avea nevoie reală de transformare şi majoritatea şi-ar dori să aibă spaţii deschise, dar cu mai multe funcţiuni, astfel încât să poată permite lucrul în echipă, dar şi lucrul individual când este cazul, potrivit studiului realizat de firma de arhitectură, proiectare şi planificare Gensler.

    Printre recomandările acestora se numără investiţiile în metode specifice care fac ca birourile deschise să funcţioneze, cum ar fi reducerea zgomotului, crearea unui ecosistem dinamic şi cu mai multe module pentru locurile de muncă care promovează conexiunea şi colaborarea, precum şi investiţii în tehnologie de colaborare virtuală.

  • O „benzinărie” (verde) pentru fiecare clădire

    Un card pentru a accesa aparatul de încărcare a autovehiculului electric, o setare simplă, conectarea cablului la maşină şi o autonomie de 15% în doar 5 minute – sunt doar câteva dintre reperele încărcării autovehiculului electric pe care l-am testat recent. Experienţa condusului a fost de asemenea diferită: după ce m-am despărţit de bunele obiceiuri împământenite după experienţa condusului maşinilor alimentate de benzină sau motorină, m-am bucurat de lipsa zgomotului (singurul pe care îl auzeam era cel de la ştergătoarele maşinii, deoarece experienţa s-a desfăşurat pe ploaie) şi de pedalele care păreau să se plieze pe piciorul meu la accelerare şi decelerare ca o nouă încălţăminte.

    Românii vor fi din ce în ce mai familiarizaţi cu astfel de experienţe, în contextul în care şi staţiile de încărcare electrice vor fi mai accesibile: potrivit lui Dan Tudose, manager şi acţionar majoritar al E-acumulatori.ro, unul dintre cele mai vechi magazine online de produse electrice din România, numărul staţiilor de încărcare electrice cumpărate de români va creşte cu 20% anul acesta.

    Înfiinţat în 2002, businessul a început să se dezvolte mai mult începând cu anul 2009, iar în prezent compania vinde 100.000 de produse anual. Platforma de distribuţie E-acumulatori.ro a avut anul trecut o cifră de afaceri de 8 milioane de lei şi previzionează o creştere pentru anul în curs de 20%. Circa 15% din venituri ar urma să fie generate de produsele şi serviciile adiacente autovehiculelor electrice. „Potrivit statisticilor, în România se înregistrează în jur de 1.100 de vehicule electrice, în timp ce doar 390 staţii de încărcare sunt disponibile pe piaţa locală. În anul 2018, la nivelul UE, în jur de 1 milion de vehicule electrice au fost înregistrate astfel că există un raport de 8 vehicule pentru fiecare staţie de alimentare publică“, a spus Dan Tudose, proprietarul E-acumulatori.ro.

    El a explicat că staţiile de încărcare a maşinilor electrice sunt de mai multe tipuri, iar în România, valoarea maximă a puterii instalate la o staţie de încărcare este de 40 kW. În prezent, în Vest se lucrează pentru a ajunge la o putere de 350 kW, valoarea maximă puterii fiind acolo de 120 kW. Astfel, încărcarea unei maşini va ajunge la o durată de 15 minute.

    „Încărcarea de acasă a maşinii electrice este un confort pe care putem să îl accesăm sau nu. Această opţiune permite consumatorilor astfel încât să îşi poată încărca maşina de acasă folosind şi panourile fotovoltaice. De asemenea, există o subvenţie pentru instalarea panourilor fotovoltaice în cadrul programului Administraţiei Fondurilor pentru Mediu, prin care cu ajutorul panourilor fotovoltaice poţi încărca maşina electrică cu un cost aproape de 0. Timpul de încărcare diferă de la o priză standard, cu o durată de înărcare de câteva ore, la o priză fast charge, cu o durată de încărcare de aproximativ 30 de minute”, descrie Dan Tudose beneficiile achiziţiei unei staţii de încărcare proprii. O staţie de încărcare privată costă, în medie, între 650 lei pentru o priză specială de exterior şi 3.800 lei pentru o staţie trifazată, în funcţie de facilităţile pe care le oferă.

    Durata de viaţă a unei baterii pentru maşina electrică este de peste 10 ani, iar după această perioadă bateria se poate folosi pentru stocarea energiei în sistemul fotovoltaic. România are 150 de locaţii publice şi private cu una sau mai multe staţii de încărcare; unul dintre motivele care limitează creşterea numărului de maşini electrice care rulează în România este disponibilitatea redusă a staţiilor de încărcare şi distanţa mare dintre amplasarea lor pe şosele. Bateria maşinii electrice ar trebui să fie încărcată o dată sau de două ori pe săptămână pentru o autonomie medie de 200 km. Consumul maşinii electrice este estimat la 20 kWh / 100 km, ceea ce s-ar traduce într-un preţ de 10 lei / 100 km, echivalentul a 2 litri de gaz pentru un automobil clasic, calculat la preţul intern de 0,5 lei / kWh.

    „Clădirile de birouri echipate cu staţii de încărcare situate subteran vor fi preferate de companiile multinaţionale pentru beneficiile oferite angajaţilor. De asemenea, supermarketurile care vor oferi staţii de încărcare vor atrage mai mulţi clienţi. Astfel, întreaga industrie imobiliară şi comerţul cu amănuntul vor contribui în mod semnificativ la dezvoltarea infrastructurii necesare pentru maşinile electrice,“ crede Tudose.

    România prezintă o piaţă promiţătoare a maşinilor electrice, potrivit lui; el prognozează construirea a cel puţin încă 20 de unităţi de încărcare a maşinilor electrice în Bucureşti până la sfârşitul anului.  Piaţa autovehiculelor electrice şi nevoia soluţiilor care au la bază o abordare benefică a mediului devin prezente în mintea consumatorilor. Potrivit lui Dan Tudose, conştientizarea faptului că resursele pe care le folosim sunt limitate crează opţiuni alternative şi îndreaptă consumatorii spre aceste opţiuni. „Este o opţiune să stai la bloc şi să ai maşină electrică, pentru că statul oferă subvenţii de 25% sau mai mult din preţul ei pentru achiziţie. La sfârşitul perioadei de viaţă a maşinii, poţi să o vinzi mai uşor. Cinci ani nu plăteşti impozit, cinci ani nu plăteşti parcare în Bucureşti. Singura diferenţă este că maşina electrică nu trebuie să ajungă pe roşu, când scade la 25% trebuie încărcată. Capacitatea oricărei baterii, inclusiv a bateriilor maşinilor electrice, scade la frig”, a mai descris Dan Tudose câteva dintre particularităţile achiziţionării unui astfel de autovehicul.

    Potrivit lui, în zece ani de acum vom vedea staţii de încărcare în aproape fiecare curte din Bucureşti.

  • Una dintre cele mai reprezentative clădiri din Bucureşti a fost scoasă la vânzare pentru 20 mil. euro

    Treptat băncile s-au retras din sediile isto­ri­ce şi preferă clădiri de birouri moderne am­pla­sate în zone de business. Spre exemplu, BCR îşi are în prezent birourile în clădirea The Bridge 1 de la Orhideea şi în Bucharest Finan­cial Plaza pe Calea Victoriei. BRD, care de ase­menea avea se­diul lângă BNR pe Strada Doam­nei s-a mutat în ur­mă cu mai mulţi ani în pro­pria clădire de bi­rouri construită în Piaţa Victoriei. De asemenea, şi ING s-a mutat în 2011 din Palatul Kiseleff în Crystal Tower, după 17 ani în care a avut sediul central în fosta reşedinţă a Regelui Carol I.
     
    Zona de lângă BNR a devenit una dintre cele mai „fierbinţi“ din Capitală pe măsură ce a atras atenţia investitorilor străini. Primii care au mizat pe Str. Doamnei au fost lituanienii de la Apex Alliance care au deschis primul Hilton Garden Inn din România în Centrul Vechi al Capitalei, în decembrie 2017, iar în prezent este la vânzare. Pe aceeaşi stradă, de partea cealaltă a BNR, Apex Alliance construieşte viitorul hotel Autograph by Marriott din vechea bancă Marmorosch Blank şi care va avea la finalul anului 2020, când va fi inaugu­rat, un total de 214 camere. De asemenea, va urma şi Moxy by Marriott din Centrul Vechi, tot pe Str. Doamnei, care va avea 117 camere.
     

  • Cum au reuşit trei prieteni să facă zeci de milioane de lei dintr-o necesitate simplă a românilor

    “Întâlniţi aceste căi de acces în viaţa dumneavoastră de zi cu zi, doar că nu le observaţi, dar vă fac viaţa mai bună. Atunci când intraţi cu o telecomandă într-un garaj sau când intraţi într-un mall ori într-un hotel printr-o uşă automată, trebuie să ştiţi că am fost şi noi pe acolo şi am avut grijă să nu aveţi bariere în faţă”, oferă Andreea Strugaru, managing partner la Kadra, o perspectivă asupra businessului pe care îl conduce. Anul trecut, compania, care are un sfert de secol de existenţă pe piaţa locală, a avut venituri de aproximativ 35 de milioane de lei, în creştere cu 5% faţă de anul precedent.

    Obiectivul reprezentanţilor Kadra pentru anul în curs este de a avea o creştere cu 10% atât a cifrei de afaceri, cât şi a profitului, dar şi o creştere cu 20% a numărului de angajaţi. În prezent, echipa companiei are 58 de angajaţi, în mare parte cu pregătire inginerească, cărora li se adaugă 30 de tehnicieni din zona de montaj şi mentenanţă pentru lucrările efectuate. Anual, serviciile businessului sunt solicitate de peste 2.000 de clienţi, însă „un top consistent cu care realizăm proiectele complexe este de 100-150 de firme mari. Restul sunt parteneri – fie integratori, fie firme care cumpără punctual de la noi”, explică Andreea Strugaru. Compania activează doar pe segmentul B2B, inclusiv clienţi care cumpără soluţii de acces de la Kadra şi le montează în altă parte, în şantiere din Belgia, Franţa sau din alte ţări, de piaţa rezidenţială ocupându-se reţeaua de dealeri.

    Concediul transformat în plan de afaceri

    „Ideea businessului a venit destul de banal – suntem ingineri – eu automatist, Radu Opriş, inginer constructor, iar Monica Sagmar, inginer în industria uşoară. Am fost plecaţi din ţară într-un concediu, am căscat ochii şi am fost fascinaţi de ceea ce vedeam la clădirile de acolo. Vorbim de un an în care în România era întuneric pe stradă. Nici lumină nu aveam, darămite uşi automate”, descrie Andreea Strugaru ideea de la care a pornit aventura antreprenorială transformată în businessul de astăzi. „De ce la noi uşile se deschid cu umărul, de ce la noi trebuie să mă dau jos din maşină să îmi deschid poarta şi apoi uşa garajului?”, s-au întrebat pe atunci cei trei ingineri, după vizita în străinătate. S-au întors aşadar acasă cu visul de a schimba ceva şi de aduce construcţiile din România la acelaşi nivel cu cele din Occident.

    Antreprenoarea povesteşte că nu a fost vorba de o investiţie iniţială propriu-zisă în deschiderea businessului, aceasta constând mai ales în „excursii de cunoaştere”, vizite la târguri de specialitate în Italia sau Germania, pentru a vedea care sunt noutăţile şi pentru a discuta cu potenţiali parteneri. „În momentul când am găsit doi, am început să importăm marfă. Prima dată am vândut o barieră, care costa 500 de euro şi pe care noi am vândut-o cu 800”, îşi aminteşte ea prima tranzacţie realizată. La început, activitatea firmei se desfăşura într-un birou închiriat cu bani puţini şi o cămară în care ţineau nişte cutiuţe cu automatizări.

    „Noi le cam făceam pe toate. Venea marfa, o descărcam, venea un client, o facturam tot noi. Eram patru, noi trei şi un şofer care deschidea depozitul şi încărca sau descărca marfa.” În primul an de activitate, compania a înregistrat venituri de maximum câteva zeci de mii de euro. Iniţial, businessul s-a numit Aluterm şi funcţiona pe trei divizii separate: Siatec (soluţii pentru intrări automate), Makroplast (plăci de policarbonat, trape de fum şi iluminatoare) şi Parkomatic (sisteme automate de parcare).

    La începutul acestui an însă, compania a trecut printr-un proces de rebranding, cele trei divizii fiind integrate sub numele Kadra. Unul dintre motive a fost că de multe ori clienţii luau contact doar cu reprezentantul unei divizii şi ajungeau să solicite soluţiile companiei doar pe acel segment. Numele în sine a fost un alt motiv. „Aluterm nu ne acoperea. Cea mai întâlnită întrebare în rândul clienţilor era: Faceţi termopane?”, adaugă Andreea Strugaru amuzată.

    Cu toate că, potrivit ei, conducerea Kadra nu a luat momentan în calcul vânzarea companiei „şi mă tem că nici nu o vom lua curând, pentru că ne place foarte tare ce facem şi nu ne putem vedea fără activitatea asta, astăzi cel puţin”, visul său este ca la un moment dat echipa managerială care va veni din spate „să ne lase nouă spaţiu să ne şi odihnim un pic, pentru că am fost implicaţi în absolut toate procesele din companie. Nu am fost nişte proprietari care au stat cu mâinile în sân. Am lucrat şi încă lucrăm şi avem roluri executive în companie”.

    Malluri, spitale, aeroporturi, gări, hoteluri, bănci, stadioane sau parcări – sunt doar câteva exemple de locuri în care compania a livrat soluţii de acces automatizat de-a lungul celor 25 de ani de activitate. Printre cele mai complexe proiecte din portofoliul businessului se numără spitalul Victor Gomoiu, unde compania a acoperit atât segmentul de acces, astfel încât să se faciliteze intrarea automată a salvărilor, şi a instalat uşile medicale automate pentru sălile de operaţii, cât şi partea de desfumare, precum şi un proiect industrial realizat la Câmpia Turzii, în cadrul fabricii La Lorraine, unde compania a construit un congelator de 500 de metri pătraţi şi o linie de refrigerare rapidă în fabrică înspre congelator, unde a fost necesară integrarea unor elemente multiple: barieră de intrare, turnicheţi, trape de fum şi uşi industriale pentru congelator.

    De asemenea, compania a implementat toate sistemele şi în cadrul celei mai securizate parcări de tiruri din Europa, aflată la Lugoj. Anul trecut, cele mai relevante lucrări au fost reprezentate de sistemele de acces la Globalworth Campus Bucureşti, Aurora Mall Oradea, Aeroportul Satu Mare, Renault Offices sau stadionul Ion Oblemenco din Craiova, dar şi în sisteme de management al parcărilor pentru Poiana Braşov şi Ski Resort Transalpina. Pe divizia de proiectare/implementare a soluţiilor arhitecturale şi tehnice pe bază de policarbonat, una dintre cele mai importante lucrări ale companiei este copertina pasajului de la Orhideea. Alte proiecte importante finalizate anul trecut au fost în zona industrială şi au presupus montajul trapelor de fum sau automatizarea ferestrelor la fabricile La Fântâna, Risso Scotti şi Timişoreana Ursus. 
    Ovidiu Fanea, care s-a alăturat echipei în urmă cu 16 ani, adaugă cu mândrie că echipa de ingineri de la Kadra este cea care a implementat funcţional, în urmă cu doi ani, pentru prima dată plata cu cardul şi cea contactless în România la sistemele de parcare.

    Reţetă pe timp de criză
    Potrivit Andreei Strugaru, una dintre cele mai importante decizii care au ajutat businessul să îşi menţină o traiectorie ascendentă chiar şi în anii de criză, când mediul de afaceri local era incert, a fost aceea de a păstra toţi banii pe care i-au făcut în firmă şi de a-i investi doar în dezvoltarea acesteia şi a lor ca antreprenori: în stocuri, în maşini, în oameni, în traininguri sau în vizite în afara ţării, pentru a se pune la curent cu tendinţele şi pentru a învăţa. „Eu cred că a fost o alegere bună pentru că fără asta nu am fi reuşit să trecem peste perioade grele, cum a fost cea de criză – trei ani crunţi, cu insolvenţe, cu falimente. În jurul nostru s-a prăbuşit totul. Dar am trecut peste asta şi am ieşit mai puternici.

    Dacă nu am fi avut fondurile noastre proprii, ar fi fost cumplit. Noi am reuşit în acea perioadă să păstrăm toată echipa intactă, nu a trebuit să plece nimeni din companie. Am ieşit din criză cu ajutorul fondurilor proprii strânse în anii precedenţi. A fost mentalitatea noastră de mici antreprenori – toţi banii să rămână în firmă pentru dezvoltare, fără investiţii din partea băncilor”, îşi aminteşte ea. În urmă cu 10-15 ani, cea mai mare provocare la momentul respectiv, pe care antreprenoarea spune că nu o va uita niciodată, a fost legată de siguranţa plăţilor: „Am avut foarte multe facturi neîncasate, cu situaţii din cele mai diverse.

    Cecuri false, firme falimentate, tărăgănări în procese, insolvenţe din care nu s-a mai ieşit niciodată. A fost o perioadă foarte grea, din care am învăţat să ne protejăm cumva. A fost momentul când am decis ca nicio vânzare să nu se mai facă fără o atentă verificare a clientului. Unii se simt jigniţi când le spui că vrei să verifici firma, să vezi dacă a avut cecuri refuzate, falimente, dar am fost nevoiţi să impunem această măsură pentru că am pierdut mulţi bani”.

    Tot lipsa siguranţei plăţilor a fost şi motivul pentru care, în urmă cu câţiva ani, reprezentanţii Kadra au renunţat la planurile de extindere în Republica Moldova. În 2015, compania a avut o încercare de intrare pe piaţa vecină, dar s-a lovit de lipsa unui sistem transparent al datelor financiare, un echivalent al site-ului Ministerului Finanţelor de la noi, care le-ar fi permis să verifice, de pildă, bilanţul unei firme. Un alt impediment a fost bariera de limbă, 70% din cei prezenţi la târgul de construcţii de acolo vorbind limba rusă. Acum însă, antreprenoarea spune că „nu ne opreşte nimic să ne extindem pe alte pieţe, dar nu ne-am promovat peste graniţele României pentru că nouă nu ne ajunge personalul să răspundem la proiectele interne. E o chestiune de forţă de muncă”.

    Aşadar, ca multe alte companii din piaţa locală, Kadra se confruntă cu marea problemă a mediului de business actual: criza angajaţilor şi în special lipsa specializărilor de care compania are nevoie: „Meseriaşii pe care noi trebuie să îi angajăm în România nu se produc în şcoli”, spune Strugaru. O soluţie spune că ar fi reînfiinţarea şcolilor profesionale, care să dea meseriaşi. Cu toate acestea, reprezentanţii Kadra se văd nevoiţi să se descurce pe cont propriu şi să investească în dezvoltarea resursei umane, aşa că rezolvarea pe care au găsit-o a fost să angajeze personal necalificat şi îl califice în interiorul companiei, soluţie care a produs însă costuri, deoarece personalul nu este productiv în primă instanţă şi totuşi trebuie să fie plătit.

    De asemenea, pentru personalul înalt calificat, insuficient, mai ales datorită concurenţei între afacerile prezente pe piaţă, compania a început să angajeze studenţi, care lucrează part-time, învaţă specificul activităţii şi până acum au şi rămas după ce au terminat facultatea. „Nu e o garanţie, dar e o soluţie”, spune antreprenoarea. 

    Pe lângă investiţiile constante în pregătirea de specialişti în cadrul companiei, în ultimii ani aproximativ 4 milioane de euro au fost direcţionaţi şi înspre dezvoltarea de soluţii logistice, din care jumătate au fost investiţi anul trecut în construirea la Cluj a unui depozit de 2.000 de metri pătraţi, finalizat în proporţie de 99% şi dotat şi cu un atelier de asamblare, unde compania execută mici operaţiuni de asamblare şi microproducţie, şi a unui sediu de birouri de 800-900 mp, pe care speră să îl definitiveze în luna octombrie. Compania are încă trei depozite, în Bucureşti, Timişoara şi Bacău, amplasare care facilitează deplasarea echipei comerciale mobile oriunde în ţară, dar „stilul nostru de lucru presupune ca toate importurile să se facă la Cluj şi să se împrăştie spre celelalte depozite”, subliniază Andreea Strugaru. 

    O altă investiţie importantă – de 300.000 de euro – a fost direcţionată în parcul auto, din care fac parte maşinile pentru inginerii de vânzări şi pentru cei care merg să implementeze proiectele, camionetele pentru piese mici sau maşinile pentru montaj. De asemenea, au fost investiţi peste 100.000 de euro într-o serie de utilaje care ajută la prelucrarea automatizărilor, care sunt importate şi asamblate apoi în depozitele companiei, şi în achiziţionarea unei maşini de tăiat policarbonat şi a uneia de termosudat.

    „Doar un mare dezastruar putea opri evoluţia pieţei”
    În zona căilor de acces automatizate pentru clădiri, spaţii publice şi rezidenţiale, valoarea pieţei, potrivit reprezentanţilor companiei, se ridică la aproximativ 70 de milioane de euro, iar pe segmentul soluţiilor de policarbonat, specialiştii de la Kadra estimează o piaţă de circa 30 de milioane de euro. „Este o piaţă în dezvoltare, dar, comparativ cu alte pieţe din Europa de Est, atât ca cifră de afaceri, cât şi ca nivel tehnologic şi calitativ, România, din păcate, încă este în urmă, spune Ovidiu Fanea, CEO al Kadra.

    El spune că în prezent echipa companiei lucrează foarte mult la a înţelege care sunt trendurile, care este nevoia pieţei şi, în urma acestor cercetări, au realizat că nevoia pieţei este legată tot de informaţie. „Informaţia nu ajunge la clienţii noştri, nu ajunge la investitori. Investitorii nu cunosc ultimele trenduri în tehnologie, nu cunosc toate soluţiile.” Povesteşte, de pildă, că în timpul participării la un târg în Istanbul pe acest domeniu, a fost surprins să audă parteneri străini, atât participanţi cât şi producători din Turcia prezenţi la conferinţă, susţinând că anumite soluţii care se vând în România mai sunt prezente în Siria şi Maroc, nu şi în alte state vecine sau din regiune, precum Bulgaria, Ungaria, Serbia sau Polonia. Şi Andreea Strugaru subliniază, de asemenea, că în comparaţie cu alte state România se situează mult mai jos la capitolul automatizări pentru căi de acces. Spune, de pildă, că în Italia se instalează anual minimum 15.000 de uşi automate, pe când în România „nu ştiu dacă am ajuns la 2.500 anul trecut”. 

    În ciuda acestui lucru, antreprenoarea se declară optimistă în legătură cu viitorul pieţei pe zona de căi de acces automatizate: „Cred că piaţa va creşte în permanenţă. E un trend pe care eu îl simt văzând tot ce se întâmplă în exteriorul ţării şi cunoscând cifrele de acolo”.  Subliniază, totodată, că „piaţa nu se va opri din creştere decât dacă în România se întâmplă un mare dezastru. Avem prea multe de modernizat, prea multe construcţii de reabilitat, chiar şi în zone de importanţă naţională, în zona sănătăţii, de pildă.

    Fără spitale nu supravieţuim ca naţie, toate trebuie modernizate, şi spitalul e genul de construcţie care înghite foarte multe căi de acces tehnice. În sălile de operaţie, de exemplu, nu mai poţi folosi uşi pe balamale, sunt necesare uşi automate, ermetice.” Nu îşi bazează însă previziunile doar pe modernizări, ci şi pe noi deschideri: „Deşi se pare că Bucureştiul e sufocat de malluri şi clădiri de birouri, situaţia nu se replică în celelalte oraşe”, spune reprezentanta Kadra. Nu la fel stau însă lucrurile şi pe zona soluţiilor de policarbonat, pentru că „România are un stil aparte de a merge în zona de produse ieftine, şi noi am renunţat la a face distribuţie în zona de sud”, adaugă ea.

    De altfel, o problemă în piaţă este, potrivit lui Fanea, înclinaţia tipică în rândul românilor spre investiţii „cu amortizare ultrarapidă şi cu returnare a investiţiei în maximum cinci ani, nu există o planificare pe 15-20 de ani, astfel încât viaţa produsului să conteze”. În plus, spune că la nivel european domeniul în care compania activează este legiferat de nişte normative de siguranţă (oferind drept exemplu EN 16005, care prevede că orice sistem de acces automat montat în spaţiul european pietonal, dar implicit şi în cel industrial, trebuie să corespundă unor anumite norme). „Acest normativ este cunoscut şi este obligatoriu şi în România, doar că nu este verificat, validat şi urmărit de nimeni.

    Beneficiarul primeşte o cotaţie de preţ referitoare la proiectul lui şi nu are capacitatea să înţeleagă dacă corespunde sau nu normativului şi nu există, din cunoştinţele mele, nicio instanţă care să verifice respectarea acestor normative de siguranţă”, subliniază el. La rândul său, Radu Opriş, acţionar majoritar în cadrul companiei, completează spunând că „nici măcar nu vorbim de diferenţe majore de preţ. Partea de senzoristică, care aduce o uşă automată în zona de siguranţă personală, este sub 10% din valoarea uşii, dar îţi oferă siguranţa că nu va fi niciun om accidentat. Totuşi, deşi vorbim de sub 10%, majoritatea clienţilor, mai ales atunci când nu clientul decide nivelul de securitate, decid să nu cumpere”.
    „Suntem destul de în spate faţă de nevoile pieţei şi în urma normelor europene.

    În alte ţări, în Franţa sau Germania, de pildă, când se construieşte o clădire se fac diverse scenarii pentru situaţii de incendiu, zone de vânt, expunere, însă în România discuţia este mult simplificată şi limitată strict la a respecta minima cerinţă a normelor”, mai spune Fanea. Totuşi, Andreea Strugaru susţine că, în ciuda faptului că atunci „când intervine criteriul preţ, întotdeauna se fac nişte compromisuri”, că lucrurile stau totuşi mult mai bine decât în urmă cu 20 de ani şi că există şi furnizori în România care au conştiinţă şi fac un lucru cu responsabilitate. „Nu suntem noi singurii, dar vrem să fim cei mai buni.”

    La nivel de competiţie, antreprenoarea susţine că nu există firme similare pe piaţă, cu toate că sunt competitori, de pildă Histria International sau Vertigal Design, în al căror portofoliu se regăsesc o parte din soluţiile oferite de Kadra. „Semănăm cumva, pentru că şi ei se ocupă oarecum de partea aceasta de acces tehnic, dar sistemele de parcare doar noi le avem, policarbonatul de asemenea. Este foarte greu să alcătuieşti un top de firme care se ocupă fix de acelaşi lucru”, explică Strugaru. „Nouă ne place să nu mai fie şi alţii, dar este loc şi până la urmă concurenţa e spre bine. Ne-au trebuit nişte ani să înţelegem că nu e rău să fie. Nu cred că este o piaţă foarte atractivă pentru jucătorii din vest. Cred că asta e problema – mărimea pieţei astăzi nu atrage jucători mari. Sunt firme puternice care ar putea păşi aici. Dar şi dacă vor veni, noi ne simţim deja suficient de stăpâni pe puterile noastre pentru a face faţă.”

    Potrivit ei, preţurile produselor Kadra sunt medii înspre înalte, poziţionarea companiei fiind una care tinde către premium. „Acest «premium» e compus din mai multe componente – produsul, căruia i se adaugă şi serviciul, iar ca serviciul să fie premium trebuie să ai specialişti care să facă faţă cerinţelor. E un deziderat.” O barieră automată, de pildă, costă 1.000 de euro, o uşă glisantă automată – 3.000 de euro, iar o uşă rotativă poate să coste între 25.000 şi 80.000 de euro.

    Smart city văzut prin ochii unui inginer

    Conceptul de smart city ar trebui să înglobeze, în opinia lui Radu Opriş, soluţii de monitorizare a traficului. De pildă, atunci când un camion intră în centrul Bucureştiului cu toate că nu are voie, nu trebuie să fie nevoie de poliţie pentru a constata că s-a întâmplat ceva, ci există camere care scanează numărul şi forma camionului şi îl încadrează într-o categorie. „O mare problemă vine din supraîncărcarea camioanelor, în general în Europa de Est. Acestea sunt verificate foarte rar, unul din zeci de mii, amenzile nu se dau cum ar trebui, aşa că te vezi nevoit să repari drumuri pe care nu aveau voie să intre deloc, sau cu un cost mult mai mare”, explică el.

    „Smart city înseamnă şi gestionarea mai smart a oraşului. De exemplu, încasarea locurilor de parcare într-un mod organizat, automat, care reprezintă o sursă de venituri pentru primărie”, spune Fanea. În Bucureşti, adaugă el, nu se vede încă o transparenţă din acest punct de vedere, dar „alte primării raportează deja gestionarea locurilor de parcare cu o taxare automată, care reprezintă sursa doi sau trei de finanţare a primăriei”. Potrivit lui, în Europa peste 30% din trafic este redus pentru că se gestionează mai corect locurile de parcare. „Smart city înseamnă tehnologie supernouă. Cred că pariul smart city e mult mai mare. E gândit în optimizarea urbană individuală, inclusiv cu transportul, cu partea de maşini electrice, toate trebuie gândite masiv.”

    Reprezentantul Kadra mai spune că deschiderea autostrăzilor va aduce dezvoltare în zona de est a României, pentru că acolo există putere de muncă şi disponibilitate. „În momentul în care o autostradă va aduce o legătură directă între vestul şi estul României, estul va exploda din punct de vedere industrial, este o garanţie.”
    Andreea Strugaru spune, la rândul său, că sunt locuri în care vede o schimbare, cel mai relevant exemplu fiind, în opinia sa, Clujul, unde s-au implementat deja proiecte în acest sens şi care are astăzi autobuze electrice sau o aplicaţie în care oricine vine în oraş poate să vadă unde găseşte un loc de parcare în centrul oraşului, un alt exemplu bun fiind şi Oradea. „Este o competiţie constructivă între câteva oraşe în zona de smart city. Dacă mă întrebaţi de Bucureşti, oraşul în care eu trăiesc, ştiu că avem Wi-Fi în parcuri. Dar altceva pe direcţia de smart city eu nu văd. Nici măcar parcări unde să parchezi în mod civilizat în orice parte a oraşului nu există.” Încheie însă într-o notă optimistă: Dacă nu există, înseamnă că le vom face, deci vom avea de lucru.

    Pe tocuri în construcţii
    „Cum a fost să lucraţi ca antreprenoare în această industrie?”, am întrebat-o pe Andreea Strugaru. Mi-a spus că în urmă cu 10-15 ani era un avantaj să fii femeie în acest domeniu, pentru că ţi se deschideau uşile mai uşor: „Noi am fost întotdeauna cei care a trebuit să meargă cu propunerile la clienţi şi cumva am senzaţia că mie mi-a fost mai uşor decât colegilor mei. Trebuie să recunosc că în ultima perioadă, probabil că şi din cauza greutăţilor şi a experienţelor negative prin care s-a trecut, industria construcţiilor s-a abrutizat mult şi nu mai e distractiv ca femeie să te duci pe un şantier. La nivel managerial încă se poate discuta”. În schimb, spune că în relaţiile cu partenerii externi nu există niciun moment în care să simtă că este femeie şi că nu se face diferenţa. Crede că în acea direcţie se îndreaptă şi România, în care, dacă ne punem la masă să discutăm, probabil nu va conta dacă suntem femei sau bărbaţi.

  • Cealaltă faţă a pieţei imobiliare: Clădirile istorice din România prind forma hotelurilor, reabilitarea clădirilor vechi reprezentând o opţiune tot mai ingenioasă în ochii investitorilor

    Pe măsură ce turismul se diversifică, oraşele devin din ce în ce mai aglomerate, operatorii hotelieri şi dezvoltatorii încearcă să găsească soluţii pentru locaţii securizate, care oferă nu doar confort, ci şi greutate istorică, care poate fi folosită ca un foarte puternic instrument de marketing. Din cauza deficitului de terenuri disponibile pentru vânzare în locaţiile centrale şi a preţurilor lor foarte mari, reabilitarea clădirilor vechi reprezintă o opţiune tot mai ingenioasă, spun oficialii casei de licitaţii Artmark, care au prezentat Raportul de Piaţă 2018, o analiză a situaţiei actuale a patrimoniului construit şi potenţialul investiţional al acestuia.
     
    Preţurile maxime de pe acest segment al pieţei imobiliare, la nivel naţional, sunt cele atribuite palatelor şi conacelor din zona Munteniei, sumele atingând 5.000.000 euro, respectiv 4.000.000 euro. Atât în Transilvania, cât şi în Banat, valorile maxime ale palatelor sunt estimate la 4.000.000 euro, pornind de la suma de aproximativ 1.000.000 euro, în timp ce preţurile conacelor pornesc şi de la jumătate de milion.