În zone de pe continentul asiatic ca Macao, schelele de bambus sunt adevărate opere de artă, după cum consideră proprietarii firmei de design Impromptu Projects, care sunt decişi să convingă şi publicul larg să le considere astfel, scrie CNN.
Fondatorii Improptu Projects, Rita Machado şi Joao O, s-au asociat cu specialişti locali în construcţii de bambus pe care-i invită să-şi arate meşteşugul în speranţa că şi alţii vor dori să-l deprindă, dat fiind că în Macao au rămas mai puţin de 50 de astfel de experţi. Potenţialii candidaţi sunt descurajaţi de munca fizică solicitantă şi de faptul că se lucrează la mare înălţime, susţin meşterii, porecliţi „păianjeni” pentru dexteritatea cu care se mişcă în timp ce realizează construcţiile din bambus. Ca să educe publicul cu privire la arta structurilor de bambus, Impromptu Design realizează proiecte 3D pe care meşterii le confecţionează apoi în aer liber. Pentru fiecare operă de artă din bambus se folosesc beţe provenite de la alte schele, care, după o vreme, se vor întoarce pe şantierele de construcţii. Creaţiile specialiştilor în schele de bambus sunt expuse în zonele în care aceştia lucrează, pentru a atrage atenţia locuitorilor din zonă asupra calităţii artistice a acestor construcţii.
Tag: cladiri
-
Artă cu schele şi bambus
-
Cine este antreprenorul care conduce un business de 5 milioane şi jumătate de euro de la ultimul etaj al celei mai înalte clădiri din România
Anul trecut, cele cinci restaurante – Stadio, Social 1, Nor, Qreator şi Cişmigiu Bistro – conduse de Radu Dumitrescu au generat venituri totale de 5,5 milioane de euro, iar anul acesta antreprenorul se aşteaptă la venituri de 7,6 milioane de euro. Cu excepţia restaurantului Social 1, care operează sub firma Freen SRL, celealte patru unităţi sunt operate Freen Restaurant SRL, toate funcţionând sub umbrela Stadio Hospitality Concepts.
Dumitrescu povesteşte că este antreprenor de la 18 ani de când, după ce lucrase timp de patru luni ca şofer – singurul job din postura de angajat – a început să vândă pe cont propriu obiecte promoţionale: pixuri, brichete, calendare, agende personalizate. „Am luat pagini aurii, pentru că pe atunci nu prea existau mailuri, aşa că trimiteam faxuri cu oferta mea către companii. Aşa am început. Cumpăram de la nişte furnizori şi vindeam către companii.” În timpul facultăţii s-a mai asociat cu cineva şi a creat un nou business, bazat tot pe obiecte promoţionale. Făcuse însă şi o mică agenţie de producţie publicitară, „unde făceam orice, cum ar fi casete luminoase. Pentru vremurile alea – anii ’98-’99, era ceva SF”, îşi aminteşte el.
Ulterior a început să importe din Austria structuri de promovare de tip spider şi roll up. „Noi am fost primii din România care am vândut aşa ceva. Cei care le foloseau – companiile farmaceutice, multinaţionalele, aduceau de afară acest tip de produse pentru că nu aveau de unde să cumpere de aici, aşa că am deschis piaţa”, povesteşte Dumitrescu.
În 2002-2003 s-a despărţit de partenerul său de business şi a mers singur mai departe, prin lansarea unui nou business: Rander, o tipografie de print de mari dimensiuni. A început cu o imprimantă de 10.000 de dolari şi, treptat, a ajuns la un parc de imprimante de 3 milioane de dolari.
După câţiva ani a decis să intre şi în domeniul HoReCa, deschizând în 2011, cu o investiţie totală cumulată de 150.000-200.000 de euro, primul restaurant: Stadio Sports Bar, numit aşa deoarece l-a gândit iniţial drept un restaurant destinat clienţilor pasionaţi de sport, în italiană „stadio” însemnând „stadion”. „Am intrat în industria asta întâmplător, chiar dacă mă atrăgea, pentru că fiecare băiat îşi doreşte să aibă o cârciumă în care să vadă meciurile cu prietenii, de aici şi ideea de sports bar.” Iniţial a gândit restaurantul ca un bar de profil, unde clienţii puteau veni să urmărească evenimente sportive. „Voiam să facem un Hard Rock Cafe pe sport. L-am amenajat cu multe televizoare, am cumpărat foarte multe tricouri, haine, adidaşi, mingi purtate sau folosite de sportivi celebri, şi aşa că am creat o atmosferă în bar.”În 2013 a deschis, alături de un partener, un alt restaurant cu o capacitate de peste 400 de locuri la Cluj – Livada, în care spune că au investit între 500.000 şi 600.000 de euro. Un moment important în parcursul antreprenorial al lui Dumitrescu a fost în vara anului 2013 când, întorcându-se din Cluj, de la Livada, unde văzuse că oamenii stăteau la coadă la intrare, a mers la Stadio şi a găsit restaurantul gol. „Mi-am dat seama că aveam drept clienţi doar băieţi, cărora le plăcea foarte mult localul, dar care veneau doar la evenimentele sportive, însă nu şi cu soţiile sau cu iubitele, iar fetele singure, la fel, nu ieşeau acolo”. I-a sunat aşadar pe designeri şi le-a spus că trebuie să schimbe ceva, pentru că ideea de „sports bar” nu atrăgea suficienţi clienţi. A închis barul pe 1 august şi l-a redeschis, total schimbat, pe 2 septembrie, transformându-l din Stadio Sports Bar în Stadio – Restaurant cu atrium, cum a rămas şi în prezent. Investiţia în redecorarea restaurantului spune că a fost foarte mare, până la aproape 150.000 de euro, cât investise în primul an, la deschidere. „Într-o săptămână, două, au început să vină oamenii, am început să ne ocupăm şi de partea de marketing, de promovare.”
După un an şi jumătate de la deschiderea restaurantului din Cluj-Napoca s-a hotărât să iasă din acţionariat, deoarece în primul rând se născuse fiica sa, iar călătoriile dese la Cluj nu îi permiteau să petreacă suficient timp alături de ea, dar şi pentru că a realizat că nu poate să ducă, în paralel, şi ambele restaurante, şi tipografia.
În iarna anului 2014-2015 a extins restaurantul Stadio cu un spaţiu adiacent, unde anterior fuseseră birouri, mărindu-i capacitatea cu 55 de locuri, până la 240-250 de locuri (cu un maxim de 270 de locuri), exceptând terasa, care dispune de alte circa 40 de locuri. În 2015 a deschis un nou restaurant, în faţa Casei Poporului – Social 1. Numele l-a ales datorită amplasamentului din Bd. Unirii nr. 1, numit iniţial Bd. Victoria Socialismului, pornind de la ideea de a deschide un spaţiu de socializare, decorat cu elemente din perioada socialistă, care amintesc de acele vremuri. Restaurantul are 100 de locuri în interior şi alte 80 pe terasă.
Un an mai târziu a decis să vândă şi tipografia pentru că „am simţit că piaţa aceea se duce într-o zonă în care nu mai voiam să fiu, în care nu mă mai regăseam”, povesteşte antreprenorul. Şi asta pentru că echipamentele pe care le folosea erau foarte scumpe, iar între timp apăruseră fondurile europene, „şi foarte mulţi dintre noii noştri concurenţi au luat foarte multe echipamente pe fonduri europene nerambursabile. În momentul în care piaţa are o ofertă foarte mare, cum apăruse în momentul acela, preţul scade. Am ajuns la un preţ foarte mic şi foarte apropiat de cost, de multe ori sub cost”. A doua problemă spune că a fost legată de termenele de plată, deoarece, în momentul în care clienţii au sesizat că oferta este foarte mare, au început să pretindă termene de plată mai mari. „La un moment dat, când am ieşit noi, se ajunsese la nişte termene de plată de 150 de zile, ceea ce este aberant, în afara oricărei idei de business. Noi nu eram bancă, să putem finanţa 150 de zile.”
Cu toate că încă renta să rămână şi pe această piaţă, mai ales că, spune el, „eram printre cei mari, eram profitabili”, în acea perioadă începuse să se dezvolte foarte mult partea cu restaurantele, aşa că a trebuit să aleagă, „pentru că nu puteam face două lucruri total diferite în acelaşi timp.”În mai 2017, după o negociere de un an şi jumătate pentru spaţiu, a deschis restaurantul Nor, situat la ultimul etaj – etajul 36 – al celei mai înalte clădiri din Capitală şi din România, Sky Tower. Dacă în deschiderea celorlalte restaurante a investit în jur de 1.000-1.200 de euro pe metru pătrat, în acest preţ fiind incluse podeaua, mobilierul, tacâmurile, decoraţiunile, mirosul, lumina, aerul condiţionat, sunetul – tot ceea ce alcătuieşte experienţa pe care un client o are într-o locaţie, chiria sau produsele fiind calculate separat, în cazul restaurantului Nor lucrurile au stat diferit, investiţia înainte de deschidere ajungând undeva la 1-1,3 milioane de euro, „pentru că sunt foarte mulţi metri pătraţi iar regimul de înălţime al clădirii se supune unor alte reguli din punct de vedere legislativ”, explică antreprenorul.
Cât despre clientelă, Dumitrescu spune că „la Nor avem zona de prânz în timpul săptămânii, unde vin mulţi oameni de business. Avem prânzul de weekend, când vin familiile, în general din trei generaţii – copii mici, părinţi şi bunici. E plin de familii. Şi mai avem cina, care este şi în timpul săptămânii, cu întâlniri de business dar şi de sărbătorit ceva, pentru că nu e un restaurant unde doar să te hrăneşti, să îţi rezolvi o problemă fiziologică.” În weekend, la cină, spune că sunt mai puţine întâlniri de business, în general vin cupluri, grupuri de prieteni sau familii fără copii pentru aniversări sau alte evenimente, precum cereri în căsătorie. Iar mic dejunurile în timpul săptămânii sunt de business şi în weekend de leasure, de familii.
Antreprenorul povesteşte că a lucrat cam patru luni pentru a se alinia normelor ISU necesare pentru deschidere, datorită amplasamentului restaurantului, la 136 de metri înălţime. Şi, cu toate că Nor s-a deschis la scurt timp după ce intrase în vigoare legea anti-fumat, Dumitrescu spune că nu a întâmpinat probleme legate de asta, deoarece în momentul deschiderii legea fusese dată deja de două luni iar oamenii, chiar dacă mai greu, se obişnuiseră deja să nu mai fumeze în restaurante. „Oricum clădirea este green şi nu se fuma nici înainte de această lege. Oaspeţii au venit deja obişnuiţi.”
Un alt proiect important în care Dumitrescu s-a implicat este un parteneriat semnat în toamna lui 2017 cu Phillip Morris, de a opera împreună spaţiul Qreator, unde compania deţine un concept store pentru ţigările electronice iqos. „Avem şi un bistro în interior, evenimentele le fac ei dar tot ce înseamnă partea tehnică a evenimentului – mâncare, băutură, oameni, curăţenie, este acoperită de noi.” Practic, managementul restaurantului este asigurat de echipa sa.
Povestea lui Radu Dumitrescu pare să demonstreze că atunci când „te îndrăgosteşti” de industria aceasta nu te mai vindeci. Şi asta pentru că în 2018 a mai deschis un restaurant, Cişmigiu Bistro la etaj, amplasat la etajul şase al hotelului Cişmigiu, cu o investiţie de cca. 300.000 de euro, cu o capacitate de 160 de locuri şi o terasă de 35-40 de locuri. Potrivit lui Dumitrescu, cele cinci restaurante funcţionează cu o echipă de 250-270 de angajaţi şi înregistrează, zilnic, în jur de 2.000 de oameni, valoarea bonul mediu pe tot grupul fiind undeva la 80 de lei de persoană, cu o medie de 2,9 persoane la o masă, aşadar, cam 230 de lei/masă.
Clientela este alcătuită în mare parte din corporatişti şi antreprenori. „La Nor vin în special antreprenori cu venituri mai mari sau corporatişti de la middle management în sus, pentru că au prânzuri sau cine de business. Oamenii de afaceri obişnuiţi vin aici sau în celelalte restaurante în special seara”, menţionează el. Profilul clienţilor diferă. La Stadio şi la Social 1 spune că e cam acelaşi – „oameni de 22-45 de ani, smart casual, care vin cu copiii, cu venituri medii-mari, studii superioare, în proporţie de 55-60% femei, oameni foarte atenţi la detalii şi care călătoresc foarte mult, cu interes pe partea de food, design şi experienţe frumoase”.
În momentul de faţă spune că nu are un plan bine definit vizavi de deschiderea unui nou restaurant şi că ar lua în calcul o deschidere dacă ar găsi un spaţiu care să se potrivească cerinţelor businessului din punct de vedere al dimensiunii spaţiului, locaţiei, terasei, preţului. „Luăm în calcul extinderea şi în alte oraşe, dar nu e o prioritate în acest moment. E loc destul pentru restaurante în Bucureşti, cât şi în alte oraşe”, adaugă Dumitrescu. În prezent spune că se concentrează pe menţinerea clienţilor mulţumiţi, să aibă în continuare restaurantele la fel de pline ca acum, iar ca obiective interne menţionează creşterea bonului mediu şi vânzarea anumitor produse.
Printre cele mai mari provocări cu care s-a confruntat de la intrarea în această industrie se numără, în primul rând, procesul de învăţare. „A durat un an şi jumate să învăţ, am dormit la propriu în restaurant ca să învăţ tot ce implică businessul acesta, pentru că nu ştiam nimic. Este foarte greu domeniul, lucrezi cu oameni, cu mâncare. Asta a fost prima provocare, în continuare apar lucruri noi din care trebuie să învăţ, e o luptă continuă.” Alte probleme pe care le-a întâmpinat au fost legate de materiile prime de o anumită calitate până la angajaţi de o anumită calitate. Spune însă că în ciuda faptului că în acest domeniu există adesea fluctuaţii mari de personal, în restarantele sale nu s-a lovit prea des de această situaţie. „Singurul lucru important nu este că sunt sau că nu sunt angajaţi, ci ce faci cu cei pe care-i ai. Este foarte important să ai nişte oameni care au grijă de ei. Angajaţii pleacă în general de la un loc de muncă nu neapărat din cauze financiare, ci pentru că nu se simt bine acolo. Noi, de exemplu, avem un om care numai cu asta se ocupă, vorbeşte cu ei. Dacă vorbeşti cu ei, dacă eşti corect şi îţi ţii promisiunile, nu vei avea probleme majore cu angajaţii.”
În legătură cu schimbările din piaţă, Dumitrescu spune că în ultimii ani a observat o schimbare la nivel de aşteptări. „Pentru că în România, şi în special în Bucureşti se câştigă destul de bine, salariile fiind destul de mari, oamenii ies în afara ţării şi văd alte lucruri, alte restaurante, pot compara. Am observat că se aşteaptă un nivel calitativ mai mare decât înainte. Creşterea în calitate a restaurantelor e dată şi de clienţii care au cerut mai mult. Văd o schimbare foarte bună în design, sunt din ce în ce mai multe restaurante frumoase, din păcate sunt multe restaurante frumoase a căror bucătărie nu ţine pasul cu aspectul.”
Cel mai nou proiect al antreprenorului, care s-a transformat, spune el, într-un adevărat hobby, este o platformă de rezervări pe care s-a gândit să o lanseze după ce a deschis Nor şi s-a lovit de foarte multe probleme din punct de vedere al managementului rezervărilor. „Aveam foarte multe rezervări şi ne-am gândit cum ar fi să creăm un sistem electronic, un sistem online de gestionare a rezervărilor. Şi aşa ne-a venit ideea să lansăm o aplicaţie de rezervări, cum e cea pentru taxiuri, care să nu aibă nicio legătură cu celălalt busienss. Pornind de la ideea aceasta am început să creionăm un sistem de rezervări care să conţină un website, o aplicaţie iOS, una Android, dar şi o aplicaţie care se pune în restaurante, aceasta fiind cea mai importantă, pentru că îi ajută pe reprezentanţii acestora să gestioneze foarte bine rezervările şi să ştie dacă au sau nu mese libere”, explică el.
Dumitrescu spune că în jur de 30% din mesele unui restaurant se pierd deoarece, notând rezervările cu pixul, într-un caiet sau pe nişte hârtii, nu ai cum să gestionezi spaţiul la un nivel optim.
A vorbit astfel cu o firmă de software, a finalizat aplicaţia în decembrie 2017, însă nu avea un nume. Pe parcurs însă a apărut oportunitatea de a cumpăra brandul Restograf, un site de recenzii pentru restaurante. „După ce l-am cumpărat am început să ne referim la aplicaţia noastră de rezervări drept Restograf. Am început să o dezvoltăm, pe parcurs ne-am dat seama că mai sunt necesare modificări şi am introdus-o în restaurantele noastre să vedem cum funcţionează.” Neoficial a lansat-o în urmă cu două luni, în iulie, având deja înscrise în jur de 185 de restaurante, urmând să o lanseze oficial luna aceasta.
„Aplicaţia are două componente: cea de restaurante, de B2B, şi cea de utilizatori – B2C. Avem o echipă de vânzări care merge la restaurante pentru a încheia contracte, le implementează, le fac training, şi avem partea de marketing, care se ocupă de marketarea acesteia către potenţialii oaspeţi.” Antreprenorul spune că proiectul a fost extrem de bine primit de către cei din piaţă. „Toţi au înţeles că le este foarte utilă şi îi ajută să gestioneze partea de rezervări, să vadă dacă mai există cu adevărat loc, dacă mai au cum să bage încă o masă, să aibă clienţii care au trecut pragul restaurantului într-o carte de oaspeţi şi să ştie când au fost, de câte ori au fost. Până acum luau hârtia, o aruncau şi nu mai ştiau cine şi când a fost. Acum ai un istoric, îţi poţi nota preferinţele clienţilor, unde le place să se aşeze, ce alergii au, la a câta vizită sunt, de ce au mai venit, de ce nu au revenit, la ce oră se fac rezervările, dacă sunt făcute rezervări de proximitate, în ce zile se fac mai multe rezervări, ce eveniment vor să sebeze. Îţi dau foarte multe date despre restaurantul tău şi totodată îţi poţi face oaspeţii să se simtă foarte bine prin informaţiile pe care le ai despre ei, să îi saluţi pe nume când intră în restaurant. Statistici pe care nu aveai cum să le faci cu pixul, pe hârtie.”
De asemenea, pentru a păstra şi ideea iniţială a site-ului, pe aplicaţie pot fi date reviewuri de către clienţii care au vizitat restaurantul făcând o rezervare prin Restograf, iar rezervările pot fi şi anulate tot de către clienţi. „După ce au vizitat restaurantul primesc un mail şi o notificare în care sunt rugaţi să facă o evaluare a restaurantului.” Dumitrescu spune că în general, 99% dintre recenziile restaurantelor sunt reale. „Dacă cineva spune că am reviewuri proaste pentru că are cineva ceva cu mine, nu este adevărat. Dacă ai mai mult de 100-150 de recenzii care spun acelaşi lucru într-o anumită direcţie e clar că aşa este”.
Antreprenorul spune că acum vrea să meargă pe o zonă de live training, cu şedinţe de instruire care vor fi ţinute online pentru nou intraţii pe platformă. Restaurantele înscrise până acum sunt din Capitală, urmând ca la începutul lunii octombrie să mai includă restaurante din alte şase oraşe: Constanţa, Iaşi, Braşov, Sibiu, Timişoara şi Cluj. Dumitrescu vrea ca până la începutul anului viitor să acopere restaurantele de pe tot teritoriul României apoi să deschidă în ţările din jur: „în Ungaria şi în Bulgaria, apoi să continuăm cu fosta Iugoslavie, Austria şi Ucraina.” Pentru a intra în platformă reprezentanţii restaurantelor nu plătesc nimic, se plătesc doar rezervările care vin prin platforma Restograv. „E o taxă pe rezervare, extrem de mica, infimă”, precizează antreprenorul, comparând-o cu comisioanele platformelor de delivery, aflate la pol opus. „Există platforme de delivery care îţi scot oamenii din restaurant – e o mare problemă pentru proprietarii de restaurante, şi nu toţi îşi dau seama – te fac pe tine să rămâi în casă şi să nu mai ieşi la restaurant, şi după ce că scot oamenii din restaurant mai şi iau 30% comision pentru asta. Dacă cineva plasează o comandă de 100 de lei restaurantul plăteşte cam 30 de lei comision. Este un comision uriaş.”
Acum, Restograf este principalul său focus. „Pentru că suntem la început vrem să facem ceva pe piaţa asta de restaurante, pentru că ştim ce probleme am avut noi, şi suntem convinşi că problemele pe care le-am avut noi cu restaurantele extrem de rezervate le au şi alţii din piaţă. Asta a şi fost ideea, că vrem să facem ceva pentru comunitate şi vrem să ajutăm piaţa să crească, bineînţeles făcând un business, că nu e nimic greşit în asta. Îmi doresc să revoluţionez piaţa rezervărilor, vreau să transform telefonul, pixul şi hârtia în ceva electronic.”
L-am întrebat şi despre competiţie, însă mi-a spus că nu are competitori. „Sunt 3.000 de restaurante în Bucureşti. Nu văd în nimeni o competiţie. Cu cine să mă bat eu la etajul 36?”, mi-a răspuns amuzat.
Cât despre el, Radu Dumitrescu este absolvent al Facultăţii de Management Turistic şi Comercial din cadrul Universităţii „Dimitrie Cantemir” din Bucureşti. Când pleacă în concedii spune că mănâncă orice, deoarece îi place să experimenteze lucruri pe care nu le ştie sau gusturi noi care poate pot fi implementate şi la noi. Îi place de asemenea să schieze, să petreacă timp cu fiica sa, „dar nu să facem lecţii!”, şi să citească cărţi de business, leadership şi dezvoltare personală sau biografii.
-
Noul magnet pentru chiriaşii de birouri
Companiile din IT&C, banking şi consultanţă, trei domenii care au o pondere semnificativă în profilul chiriaşilor de birouri din Bucureşti, sunt şi printre cei mai activi în ceea ce priveşte tranzacţiile de schimbare a sediului.
Noile clădiri din zona de centru-vest a Capitalei vor atrage cei mai mulţi chiriaşi în acest an, urmate de cele din Floreasca şi b-dul. Expoziţiei, potrivit consultanţilor imobiliari, pe măsură ce mii de oameni urmează
să-şi schimbe biroul.
„Criteriile care făceau ca un proiect office să fie un succes în perioada 2005-2012 nu mai sunt neapărat de actualitate. Prin urmare, proprietarii clădirilor respective trebuie să înţeleagă că singura paradigmă aplicabilă în prezent este experienţa totală oferită chiriaşului, iar elemente precum poziţionarea clădirii sau mărimea etajului nu mai garantează o rată de închiriere mare doar prin ele“, a spus George Didoiu, director, tenant services, în cadrul Colliers International România.
La finele semestrului al doilea, din întreg stocul de clădiri de birouri din Bucureşti, de aproximativ 2,84 milioane metri pătraţi, rata de neocupare era de 7,5%, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL. Cu toate că au avut loc câteva livrări importante de noi spaţii de birouri, noua ofertă a fost absorbită de cererea care s-a menţinut la un nivel semnificativ.
„Totuşi, acest procent variază în funcţie de sub-piaţa la care ne raportăm. Există zone, precum Centru-Nord, Vest sau Floreasca-Barbu Văcărescu, unde procentul de spaţii disponibile este foarte scăzut, între 0% – 1,5%, acest lucru datorându-se lipsei de noi dezvoltări din ultima perioadă“, a spus Alesandra Sin, consultant Office Department din cadrul JLL.
Tendinţa de relocare în clădiri de birouri noi, mai performante din punct de vedere tehnic, este firească, consideră consultanţii din piaţa imobiliară.
„Proprietarii clădirilor de birouri sunt nevoiţi ca la un ciclu de aproximativ 10 ani să aducă îmbunătăţiri clădirilor, cum ar fi modernizarea zonei de recepţie, schimbarea sistemului de ventilaţie etc. Din aceste considerente, suntem de părere că proprietarii de clădiri de birouri care vor urma să aibă spaţii generoase vacante vor trebui să investească în reîmprospătarea imobilului pentru a atrage noi clienţi“, a subliniat Alesandra Sin.
Nu în ultimul rând, un factor important pentru închirierea spaţiilor vacante este zona în care este amplasată clădirea. În acelaşi timp, există chiriaşi care sunt concentraţi pe eficientizarea şi optimizarea costurilor, aşa că o clădire mai veche, renovată, va deveni cu siguranţă atractivă din punct de vedere comercial pentru acest tip de clienţi şi va avea în continuare un grad de ocupare ridicat.
Anul trecut, dezvoltatorii au finalizat proiecte de birouri noi care au totalizat 145.000 de metri pătrati, în condiţiile în care suprafaţa închiriată prin intermediul consultanţilor imobiliari a fost de 335.000 de metri pătrati, din care 45% (150.000 mp) reprezintă cerere nouă (preînchirieri, contracte noi, extinderi de suprafeţe existente şi relocări din alte imobile decât clădiri de clasă A şi B).
Potrivit datelor JLL, gradul de neocupare a atins la finele anului trecut un minim istoric de 6,6%, pe fondul livrărilor reduse de noi spaţii şi al menţinerii unui nivel semnificativ al cererii.
Printre proiectele ce urmează a fi sau care au fost livrate în decursul acestui an se numără Business Garden Bucharest dezvoltat de Vastint pe Calea Plevnei (aprox. 41.000 mp), Expo Business Park lângă Romexpo dezvoltat de Portland Trust (38.000 mp), Oregon Park C construit de Portland Trust şi vândut către Lion’s Head (25.000 mp), Equilibrium – faza I (20.000 mp), Globalworth Campus III la Dimitrie Pompeiu (30.000 mp) şi Timpuri Noi Square, dezvoltat tot de Vastint – faza III (20.000 mp). Dacă toate aceste proiecte sunt livrate la timp, stocul total al spaţiilor de birouri de clasă A şi B va depăşi pragul de 3 milioane de metri pătraţi la sfârşitul anului 2019.
Prima mare mutare din acest an a fost cea a birourilor Renault, care începe luna aceasta şi se vă încheia la jumătatea anului. În noul sediu Renault Bucharest Connected dezvoltat de Globalworth vizavi de West Gate pe str. Preciziei, grupul francez a mutat actualele birouri ale Group Renault România alături de cele ale Renault Technologie Roumanie şi ale centrului de design.
Tot luna aceasta ING a plecat din Crystal Tower în proiectul dezvoltat de Portland Trust în Expoziţiei, iar Enel s-a mutat în Day Tower pe b-dul. Unirii. De asemenea, Deloitte a plecat din America House din Piaţa Victoriei şi s-a mutat în The Mark de pe str. Buzeşti.
„Decizia de a se reloca este bazată, în principal, pe oportunitatea pe care o oferă noile clădiri de birouri din subpieţe aflate mult mai aproape de cartierele unde locuiesc angajaţii – de aici şi succesul din Centru-Vest şi Timpuri Noi. Chiriaşii pleacă, în general, din clădirile cu probleme tehnice, construite de dezvoltatori fără experienţă, aflate în zone fără acces facil la mijloacele de transport în comun (în special metrou) şi /sau administrate în mod deficitar de proprietari. Din păcate, va fi dificil pentru unele din aceste clădiri să fie închiriate ulterior, dacă proprietarii nu înţeleg că, în mod natural, este nevoie de o îmbunătăţire a specificaţiilor tehnice, de completarea serviciilor oferite chiriaşilor şi de inovaţie în promovare“, a subliniat Sebastian Dragomir, director Office Advisory în cadrul Colliers.
Pe de altă parte, el a subliniat totuşi că există clădiri care vor avea succes, în ciuda vechimii, ai căror proprietari se bucură de o imagine pozitivă în piaţă de birouri, pentru că au ştiut sau au învăţat să fidelizeze atât companiile chiriaşe, cât şi angajaţii acestora. -
Ce înseamnă proptech, asemănător cu conceptul de fintech dar pentru imobiliare: Cum ajung clădirile din China să urmărească modul în care oamenii trăiesc
Fintech-urile schimbă modul în care oamenii au acces la servicii financiare, modul în care împrumută bani, investesc sau plătesc. În acelaşi timp, un nou tip de tehnologie se remarcă în China – o tehnologie care alterează modul în care oamenii din oraşe interacţionează cu mediul în care trăiesc.
Acest tip de tehnologie se numeşte proptech, de la property technology, şi reprezintă modul în care companiile utilizează noile tehnologii, precum big data şi machine learning pentru a ajuta indivizii şi companiile să cumpere, vândă şi să administreze imobiliare, potrivit Bloomberg.
În perioada 2013-2017, investiţiile în proptech-uri au ajuns la 7,8 miliarde dolari la nivel global, China reprezentând circa 36% din acest total. Mai mult, în 2018, nivelul investiţiilor în proptech-uri a ajuns la aproape 20 miliarde dolari, potrivit datelor agregate de firma de cercetare Venture Scanner.
„În China, există un ecosistem extrem de dinamic de proptech-uri, destul de matur şi avansat în mai multe privinţe”, notează Anthony Couse, CEO-ul gigantului de investiţii în imobiliare LaSalle pentru pieţele din Asia.
Prin urmare, companiile din industrie folosesc baze de date, camere cu recunoaştere facială şi alte tipuri de tehnologie pentru a îmbunătăţi experienţele clienţilor. Avantajul pieţei din China este convenienţa în ceea ce priveşte conceptul de privacy, care nu este accentuat ca în Europa sau America. Totuşi, dezvoltatorii imobiliari trebuie să fie atenţi în continuare la modul în care accesează şi utilizează datele personale.
Una dintre companiile de proptech din China, Dalian Wanda Group – care are mall-uri în portofoliu – a utilizat tehnologii de recunoaştere compotamentală pentru a urmări modul în care clienţii se comportă în mall-uri, cât de mult stau în faţa unui magazin şi dacă ies sau nu cu o sacoşă din respectivul magazin.
Aceeaşi tehnologie analizează vârsta, genul şi tiparul comportamental al unei persoane, permiţând proprietarului clădirii să optimizeze performanţa chiriaşilor din mall.
Tehnologia Huiyun este utilizată în circa 280 de malluri Wanda Plazas din China, cu peste 10.000 de senzori în fiecare mall. Senzorii mai detectează căldura, nivelul de umiditate, calitatea aerului şi consumul de energie.
-
În ce au ajuns să se transforme fostele fabrici de pe vremea lui Ceauşescu
Creşterea economică din ultimii ani, dar mai ales creşterea veniturilor populaţiei şi a consumului şi cererea pentru locuinţe şi birouri noi au readus în discuţie dezvoltările vechilor platforme industriale. Dacă în anii de boom economic, 2007-2008, multe dintre acestea au fost cumpărate cu bani grei de către mari jucători imobiliari iar de atunci stau în continuare abandonate, acum terenurile sunt tranzacţionate numai dacă au autorizaţiile necesare.
„În ultimii doi-trei ani terenurile vechilor fabrici au fost principala ţintă a dezvoltatorilor imobiliari, atât în Bucureşti cât şi în marile centre regionale din ţară, iar apetitul pentru astfel de proprietăţi rămâne ridicat, a spus Sînziana Oprea, director land agency în cadrul Colliers International.
Dacă până în 2018 principalii dezvoltatori se fereau să se aventureze pe o mare platformă de unii singuri şi preferau să meargă la sigur într-o zonă deja cunoscută, precum Piaţa Victoriei, Orhideea sau Barbu Văcărescu, în ultimul an tot mai multe companii au prins din nou gustul marilor platforme, iar cei care deţin astfel de terenuri au depus deja documentaţia necesară pentru a obţine autorizaţiile necesare – fie pentru a putea obţine un preţ mai bun în cazul unei vânzări, fie pentru a demara lucrările.
„Terenurile mari sunt în continuare preferate de dezvoltatori, în detrimentul celor mici, pentru că ele oferă randamente superioare prin scalarea proiectelor, dar şi prin opţiunile de fazare sau extindere, prin care dezvoltatorii îşi pot gestiona riscurile şi expunerea în funcţie de situaţia pieţei. Totodată, ele permit crearea unor dezvoltări mixte, complexe, integrate, care devin referinţe pe piaţă şi potenţează imaginea dezvoltatorului, a declarat Sânziana Oprea. Ea a subliniat că „PUZ-ul a devenit un element critic în decizia de achiziţie şi în structura tranzacţiei. Un teren cu PUZ într-o locaţie strategică poate ajunge acum să se vândă cu 30-40% mai mult decât unul fără Plan Urbanistic Zonal.
Avantajul Capitalei, dacă se poate spune aşa, este faptul că Bucureştiul a cunoscut o evoluţie mai puţin obişnuită în era comunistă. La acea vreme s-a decis ca multe uzine să aibă activitatea în interiorul oraşului, motiv pentru care, după ce acestea au fost închise în anii ‘90, au lăsat foarte mult teren liber pentru viitoare dezvoltări. Mai mult, fiind foste platforme industriale infrastructura deja exista – nu numai drumuri, dar şi o reţea electrică suficient de bine dezvoltată şi gaze, alături de apă curentă şi canalizare. O dezvoltare pe teren viran necesită investiţii.
„Mai sunt puţine fabrici disponibile în interiorul oraşelor, care să beneficieze şi de infrastructura necesară unor proiecte de scară mare, de aceea sunt valoroase şi sunt disputate de regulă de mai mulţi dezvoltatori, explică Sânziana Oprea.
În prima parte a acestui an mai multe proiecte au revenit în atenţia pieţei imobiliare – Adriean Videanu, fostul ministru al economiei în guvernul condus de Emil Boc, a demarat oficial procedura pentru a obţine un Plan Urbanistic Zonal pentru proiectul de la Titan Mar, de la intersecţia dintre Calea 13 Septembrie şi Şoseaua Progresului.
Proiectul de la Titan Mar include nouă clădiri, fiecare cu 3 etaje în subteran şi plus de la 12 la 35 de etaje, având un regim de înălţime de până la 120 de metri.
Potrivit fazei de proiectare a PUZ-ului, terenul pe care va fi dezvoltat viitorul proiect are o suprafaţă de 50.470 mp. Înainte de 1989 dar şi în anii ‘90 zona era una cu caracter industrial, deservită inclusiv de o linie de cale ferată, însă treptat întreaga activitate industrială a fost oprită, iar vechile hale au fost demolate, în condiţiile în care acestea erau la doi paşi de Marriott şi Palatul Parlamentului. În zona respectivă îşi desfăşurau până în anii ‘90 activitatea unor vechi companii de stat precum Vulcan sau Termoenerg.Aceeaşi zonă, dar spre intersecţia de la Răzoare a atras atenţia celor de la One United, care anul trecut au cumpărat platforma Ventilatorul de 5,3 hectare unde vor construi proiectul One Cotroceni Park, care va include atât birouri cât şi locuinţe.
„Pentru One Cotroceni Park analizăm posibilitatea de a avea birourile conectate direct la viitoarea staţie de metrou Academiei, a spus Victor Căpitanu, fondator şi acţionar al One United. Viitorul proiect One Cotroceni Park va reprezenta, potrivit acţionarilor, o dezvoltare mixtă de birouri, apartamente şi comercial, iar lucrările la noul ansamblu ar urma să înceapă în cursul acestui an. Terenul din zona Răzoare se află între două viitoare staţii de metrou, de pe magistrala către Drumul Taberei – Academia Militară şi Orizont. Acolo există deja din 2013 un PUZ obţinut pentru un proiect mixt, de birouri şi rezidenţial, cu nouă clădiri de 11 etaje, una de 12 şi un turn de 20 de etaje, potrivit datelor ZF. One United intenţionează să construiască acolo 40.000 mp de spaţii de birouri, iar întreg proiectul ar fi gata în următorii 7-8 ani.
În apropiere de viitorul proiect al celor de la One United este Casa Radio, proiect anunţat pe la mijlocul anilor 2000 odată cu AFI Cotroceni. Dacă AFI funcţionează deja de foarte mulţi ani, Casa Radio este în continuare o ruină. Anul acesta tot cei de la AFI şi-au anunţat intenţia de a prelua proiectul de la Plaza Centers. Doron Klein, CEO AFI Europe România, spunea la începutul anului că analizează cazul şi că ar putea construi acolo un proiect mai mare decât AFI Cotroceni. Abandonată în ultimii 13 ani, cu toate că israelienii de la Plaza Centers, controlaţi de Elbit Imaging, s-au angajat să dezvolte acolo un proiect în parteneriat public-privat, Casa Radio ar putea fi transformată de cei de la AFI Europe, care au semnat o scrisoare de intenţie neangajantă pentru achiziţia pachetului majoritar de acţiuni contra sumei de 60 milioane de euro.
Proiectul iniţial, evaluat la 1,5 miliarde de euro, viza o suprafaţă de 467.000 mp şi ar putea deveni acum unul de birouri şi rezidenţial datorită proximităţii faţă de staţia de la Eroilor, unde se vor intersecta trei linii de metrou.
Tot o actuală ruină care ar putea prinde din nou viaţă este proiectul de la Hala Unirii. Omul de afaceri Aurel Muntean, care deţine magazinul Victoria de pe Calea Victoriei şi hotelul Împăratul Romanilor din Sibiu, are în plan reluarea lucrărilor de la Hala Unirii din centrul Capitalei, din spatele magazinului Unirea.
Potrivit primăriei sectorului 3, în luna august a anului trecut, la solicitarea lui Lucian Mitariu, reprezentant al SC Minerva – Galeriile Comerciale, a fost emisă o autorizaţie pentru „Intrare în legalitate – modificări interioare/exterioare, reconfigurare, extindere corp C1, schimbarea funcţiunii – Centru de Afaceri Unirea“. Proiectul va avea şapte niveluri, dintre care două în subteran, un parter şi patru etaje supraterane.Ultima ştire cu privire la Hala Unirii, care alături de cel din Pantelimon erau singurele „circuri ale foamei“ finalizate în Bucureşti înainte de 1989, este din 2012, când proprietarul anunţa că va transforma clădirea într-un centru comercial. La câteva luni de la acel anunţ însă, lucrările au fost oprite.
Dincolo de ruinele erei comuniste se află vechile clădiri de fabrici din perioada inter şi antebelică a României. Spre exemplu Parcul Carol este înconjurat de vechi clădiri cu o arhitectură ce aminteşte de epoca Micului Paris, însă cele mai multe dintre ele sunt abandonate, părăsite şi lăsate să se degradeze.
Printre aceste fabrici se numără şi Chibro, compania care deţine terenul de aproape 35.000 mp şi clădirile fostei fabrici de chibrituri de lângă Parcul Carol din Capitală. Aceasta a depus luna trecută la Primăria Capitalei un anunţ de intenţie pentru elaborarea Planului Urbanistic Zonal, pentru dezvoltarea unui ansamblu multifuncţional de locuinţe colective, comerţ, birouri şi servicii, potrivit datelor Primăriei Bucureşti. Elaboratorul este firma Arttek C.B., care elaborează proiectul şi pentru Adriean Videanu şi planul pentru Titan Mar, unde vrea să construiască nouă turnuri de birouri şi locuinţe.
Potrivit proiectului depus, proprietarul vrea să obţină autorizaţie pentru construcţia a cinci clădiri cu 3 etaje în subsol şi între 4 şi 8 etaje supraterane şi păstrarea unor structuri existente.
Dar în ţară? Iaşi, Cluj sau Timişoara de asemenea au foste platforme industriale pe care marii dezvoltatori vor să le transforme in proiecte imobiliare.
Spre exemplu în Cluj, belgienii de la Speedwell contruiesc un ansamblu mixt cu peste 200 de apartamente, o clădire de birouri şi spaţii comerciale, în urma unei investiţii de 42 mil. euro. Proiectul Record Park este în prezent construit pe fostele Grajduri Imperiale ale Imperiului Austro–Ungar, ulterior parte a unei fabrici de textile şi este în plan pentru a fi gata în al doilea trimestru din 2020. Acestea vor fi restaurate într-o zonă de birouri, care combină spaţii de co-working, un centru de artă şi spaţii de restaurante şi relaxare. Componenta rezidenţială a Record Park va fi formată din două clădiri, fiecare cu şapte etaje, care vor însuma 236 de studiouri şi apartamente cu două, trei şi patru camere.Dacă oraşele din vestul ţării au ţinut prima pagină în ultimii ani datorită ritmului alert de dezvoltare, şi estul ţării are propriii campioni.
În 2012 Iulian Dascălu inaugura în capitala Moldovei proiectul Palas Iaşi în urma unei investiţii de 265 mil. euro care include mallul şi birouri. Acesta a schimbat complet zona centrală a Iaşiului. Anul acesta cei de la Prime Kapital, care îl are drept fondator pe Martin Slabbert, cel care a fondat şi NEPI, au anunţat că vor investi peste 200 mil. euro în proiectul mixt Silk District, pe care îl vor dezvolta pe terenul fostei fabrici din industria textilă Teba, urmaşa întreprinderii de mătase Victoria Iaşi.
Proiectul Silk District, prezentat ca unul de tip mixed-use, va cuprinde birouri, locuinţe, hotel, clinici medicale. Întregul proiect include patru faze de execuţie, iar prima fază va demara în T1 al anului 2020, urmând ca în T3 al anului 2021 să fie finalizat.
De asemenea, termenul de finalizare a întregului proiect este stabilit pentru anul 2024, potrivit lui Maggie Kitshoff, director executiv rezidenţial şi office al Prime Kapital.
Chiar dacă multe proiecte imobiliare s-au anunţat, încă sunt multe zone, atât în Bucureşti cât şi în marile oraşe ale ţării unde vechi platforme industriale zac abandonate. Explicaţia? Multe dintre acestea au fost cumpărate pentru un preţ ridicat în 2007-2008, iar o demarare a proiectului ar însemna o recunoaştere a pierderii, între preţul de atunci şi evaluarea de acum. Chiar şi aşa, Bucureştiul aşteaptă noi dezvoltări pentru a-şi îmbunătăţi imaginea şi pentru a creşte portofoliul imobiliar şi a ajunge din urmă, eventual, Budapesta şi Varşovia.
-
Toate casele mele
Creaţiile artistului sud-coreean Do Ho Suh, prezentate în momentul de faţă într-o expoziţie de la Muzeul Voorlinden din Olanda, reflectă drumul parcurs de acesta de la momentul în care s-a decis să plece din Coreea de Sud în SUA ca să-şi continue educaţia artistică. Casele sale textile sunt de fapt nişte sculpturi pliabile pe care el le denumeşte „case-valiză”, datorită faptului că îl însoţesc la propriu şi la figurat oriunde se duce, fiecare corespunzând unui moment din viaţa sa.
-
Investiţii pentru viitor
Matematica este regula de bază când vine vorba de realizarea unei investiţii, iar randamentul investiţional trebuie să fie unul peste medie pentru ca un dezvoltator să propună un proiect. Cu toate acestea, în ultimii ani, dincolo de „cuburile de birouri au apărut tot mai multe proiecte care pun accent pe arhitectură şi chiar pe reabilitarea unor zone care au stat (prea) mult timp abandonate vegetaţiei.
În vara anului 2017 NEPI-Rockcastle a finalizat proiectul Aviatorilor 8 din Piaţa Victoriei, din imediata vecinătate a Guvernului. Pe lângă clădirea de birouri, proiectul include şi Vila Oromolu, complet restaurată, alături de zona pietonală.
„Proiectul Aviatorilor 8 nu s-a numărat printre cele mai profitabile dezvoltări, având un randament investiţional de circa 7%. Trebuia să facem o clădire mult mai înaltă pentru a ajunge la un randament de 12-13%. Spre exemplu, numai sticla curbată de la clădirea de birouri a reprezentat 10% din costul total de construcţie. Conceptul a fost gândit astfel încât faţada clădirii de birouri să reflecte vila din faţă. Contribuţia principală acolo a fost impactul asupra aspectului general al Pieţei Victoriei, care înainte găzduia o vilă degradată. Acum este un punct social cu un interes tot mai mare din partea publicului. În continuare vom dezvolta proiectul cu elemente de peisagistică, spaţiu verde şi copaci, explică Alex Morar, CEO al NEPI Rockcastle.
Un alt proiect similar care ar putea demara în perioada următoare este Dacia One de pe Calea Victoriei la intersecţia cu bdul Dacia, proiect aflat în portofoliul belgienilor de la Atenor, care include atât o componentă de birouri, cât şi una de reabilitare a fostului Casino Victoria, vila care în perioada interbelică era sediul legaţiei germane la Bucureşti.Un proiect de regenerare urbană, de transformare a unei clădiri vechi şi degradate într-un centru de interes, necesită o investiţie mai mare, însă şi beneficiul comunităţii este unul pe măsură. Prin urmare, pot fi convinşi investitorii să mizeze tot mai mult pe astfel de proiecte?
„În România puterea de cumpărare este scăzută, iar chiriile sunt mici comparativ cu ţările vestice. În Vest avem o putere de cumpărare mai mare, iar chiriile şi costurile de construcţie sunt proporţionale. Orice investiţie este o funcţie a puterii de cumpărare dintr-o regiune economică. La astfel de proiecte, de regenerare urbană, pot contribui şi autorităţile, a spus Alex Morar. El a subliniat că autorităţile locale pot oferi anumite stimulente precum o perioadă de autorizare mai rapidă sau o reducere de taxe. În alte ţări se oferă chiar şi o reducere de 25% a taxelor la astfel de investiţii.
„Orice construcţie cu cât este realizată mai repede cu atât generează venituri mai repede. Noi suntem foarte deschişi în a construi clădiri verzi, spre exemplu. 50% din portofoliu este reprezentat de proiecte astfel certificate şi vrem să avem o cotă şi mai mare în viitor, subliniază CEO-ul NEPI Rockcastle.
Portofoliul imobiliar al NEPI în România este evaluat la 2,1 miliarde de euro în 2018. Astfel, la finalul anului trecut proiectele NEPI din România au ajuns să reprezinte numai 36% din valoarea portofoliului fondului, faţă de 42% la finalul anului 2017, în contextul în care fondul de investiţii a realizat achiziţii totale de aproape 600 milioane de euro anul trecut. Portofoliul fondului a ajuns la finalul anului trecut la 5,9 miliarde de euro.
În 2018, NEPI Rockcastle a realizat investiţii de 854 milioane de euro în regiune: peste 594 milioane de euro au fost investiţi în achiziţia de proprietăţi premium, iar peste 260 milioane de euro au fost investite în terenuri şi în dezvoltarea proiectelor premium.Sibiul este principalul oraş în vizorul celor de la NEPI, în condiţiile în care acolo vor dezvolta atât un nou mall de la zero, cum este Festival, cât şi o reconfigurare şi o extindere a centrului Shopping City Sibiu. În cazul Festival, viitorul mall de 42.200 mp suprafaţă închiriabilă va veni cu primul Kaufland aflat într-un centru comercial din România, alături de o ofertă pe fashion care va include H&M, Inditex (Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Pull & Bear etc.) şi New Yorker. Proiectul este estimat a fi livrat până la finalul anului, în condiţiile în care construcţia a demarat la finalul lunii mai a anului trecut.
„La Sibiu lucrăm cu tehnologia de prefabricate şi suntem în grafic cu lucrările deoarece componentele au fost comandate în avans şi sunt montate. Costurile sunt mai ridicate aşa, însă depinde mult de modul de analiză a randamentului. O mărire a costului investiţional poate fi de multe ori balansată de venit adiţional, datorită unei deschideri mai devreme sau obţinerii unei cote de piaţă mai bune, a explicat Alex Morar.
Al doilea mall al NEPI Rockcastle ce va fi livrat în România anul acesta implică extinderea centrului Aurora Shopping Mall din Buzău, unde suprafaţa comercială va creşte cu 6.000 mp pentru a include un cinematograf Cinema City, un food court şi noi chiriaşi din zona de fashion.
Târgu-Mureş va fi destinaţia celui mai nou proiect al NEPI, acesta fiind cel mai nou şantier anunţat de fondul de investiţii. Potrivit raportului financiar, compania este în curs de a obţine o autorizaţie de construire pentru dezvoltarea unui centru comercial de 41.300 mp în partea de sud-est a oraşului.„Târgu-Mureş Shopping City este în prezent închiriat în proporţie de 30% şi va avea ca ancoră un hipermarket Carrefour“, au spus într-un comunicat oficialii de la NEPI, subliniind că acesta va fi livrat cel mai probabil în trimestrul al doilea din 2020, în funcţie de momentul în care vor primi autorizaţia de construire.
Pe lângă proiectele din România NEPI va mai extinde Solaris Shopping Centre din Opole, Polonia, Arena Centar din Zabreb, Croaţia, şi Focus Mall Zielona Gora, Polonia. Astfel, singurele proiecte noi ce vor fi demarate, respectiv livrate în acest an de NEPI Rockcastle se află în România.
În afară de acestea, oficialii de la NEPI subliniază faptul că fondul de investiţii are în proiect şi alte dezvoltări, însă acestea depind de autorizări şi condiţii de piaţă. Printre acestea s-ar putea număra şi demararea lucrărilor la extinderea mallului Promenada din nordul Capitalei. Fondul de investiţii a primit la începutul acestui an autorizaţia pentru a începe lucrările la subsolul viitoarei extensii a mallului Promenada din nordul Capitalei, potrivit datelor de la Urbanism. Acesta este primul pas spre obţinerea autorizaţiei de construire la suprafaţă, moment în care lucrările la extinderea centrului comercial şi construcţia viitoarei clădiri de birouri vor putea demara.
Miza obţinerii autorizaţiei pentru subsol este una mare, în contextul în care viitorul centru multifuncţional va avea şapte subsoluri, fiind unul dintre cele mai adânci din Bucureşti. Potrivit documentaţiei, viitorul centru va avea în afara celor şapte subsoluri, parter şi trei corpuri de clădire de două, patru, respectiv 11 etaje, cu o înălţime maximă de 80 de metri.
„În planul iniţial am prevăzut ca extinderea Promenada să aibă şapte niveluri subterane, astfel încât o parte să fie pentru retail, iar restul pentru clădirea de birouri, aşa cum avem şi acum, unde subsolurile -2 şi 3 sunt pentru mall. Extinderea va prelua o secţiune de retail, iar pentru zona de birouri este nevoie de suficient spaţiu de parcare astfel încât experienţa să fie una bună. Vom avea o rampă care va merge din stradă până la nivelul -4 pentru birouri. Va fi cea mai adâncă parcare din România, dar nu cea mai adâncă din Europa. Este o provocare tehnică, dar fezabilă cu resursele şi cunoştinţele pe care le avem, a explicat CEO-ul NEPI Rockcastle.
El spune că aşteaptă în continuare Planul Urbanistic Zonal, iar în cazul în care lucrările ar demara în acest an, inaugurarea ar putea avea loc în 2021, an când mallul Promenada va avea şi un cinematograf. „Promenada este, din punctul meu de vedere, cel mai şic mall din ţară. Ai în apropiere şi o zonă rezidenţială atractivă şi un centru hotspot. Terasa este cheia în această ecuaţie, unde şi chiriaşii au făcut o treabă bună în a avea concepte atractive, a spus Alex Morar.
În ceea ce priveşte extinderea în România, dincolo de proiectele în derulare, el a subliniat că analizează oraşele unde încă nu sunt prezenţi şi au inclusiv o achiziţie în derulare.
„Nu ne uităm activ la terenuri în Bucureşti. Consider că avem suficientă expunere în Capitală şi avem un proiect semnificativ la Promenada. La nivel naţional ne uităm în oraşe unde nu suntem prezenţi. Avem unul în progres şi este singura achiziţie în derulare din România în acest moment. Vorbim de un oraş secundar, cu peste 100.000 de locuitori, a declarat CEO-ul NEPI.
El a subliniat că deschiderea unui centru comercial are un impact direct asupra economiei locale şi implicit aduce creşterea veniturilor necesară funcţionării unui astfel de centru.
„Spre exemplu, când am deschis la Târgu-Jiu un mall, am primit multe opinii care spuneau că nu este un proiect rentabil. S-au înşelat. Dacă deschizi un mall într-o zonă, acest lucru duce şi la o creştere economică în oraşul respectiv. Cu astfel de investiţii sperăm că vom da şi un impuls pozitiv în regiune. La Târgu-Mureş deja discutăm despre un centru comercial semnificativ, a spus Alex Morar.
În ceea ce priveşte veniturile mallurilor din acest an, el estimează că acestea vor continua să crească şi în 2019. „Cifra de creştere organică, a venitului operaţional net, a fost de 4,9% (în 2018 vs. 2017), care se situează peste media ponderată a creşterii economice din ţările unde suntem prezenţi. Faptul că avem cele mai bune proprietăţi şi în cele mai bune zone duce la un randament mai bun decât media performanţei economice a ţărilor unde operăm. Anul acesta în România prognoza economică este mai scăzută şi mă aştept să văd asta în ritmul de creştere a vânzărilor. Anterior, ritmul de creştere din 2017 a fost peste cel din 2018, a declarat Alex Morar. În primele două luni din acest an am înregistrat o creştere în România. Centrele noastre au înregistrat performanţe peste aşteptări. Dar vom vedea ce se va întâmpla după sărbătorile pascale. Sunt multe puncte sensibile care afectează cifra de afaceri în centrele noastre. Noi monitorizăm acest aspect în mod constant, astfel încât la jumătatea anului ştim cum merge economia.
NEPI Rockcastle au fost parte din cea mai mare tranzacţie cu birouri parafată în afara Bucureştiului, semnând în aprilie alături de Ovidiu Şandor vânzarea birourilor The Office din Cluj către Dedeman, într-un deal estimat la 130 milioane de euro, aceasta fiind valoarea din raportul NEPI. Este pentru a doua oară când fraţii Pavăl, care controlează imperiul Dedeman, sunt parte a unei tranzacţii record, după ce în vara anului trecut au cumpărat de la Forte Partners birourile The Bridge cu 200 mil. euro.
„Eu cred că sunt câţiva investitori locali, cinci-şase, care au suficientă lichiditate pentru a realiza investiţii. Pentru un investitor român este confortabil şi mai motivant să investească în piaţa locală. Sunt câteva businessuri locale care au mers bine şi au generat cash. Pe mine mă încurajează acest lucru. Investitorii locali caută investiţii care au securitatea activelor sau care pot genera un cash-flow bun. O proprietate cum este The Office din Cluj este nouă, atractivă, într-un oraş dinamic şi care are chiriaşi de top, prin urmare şi calitatea venitului este una ridicată, a spus Alex Morar.
În 2018, NEPI Rockcastle şi-a consolidat poziţia de cel mai important investitor, dezvoltator şi operator de proprietăţi în Europa Centrală şi de Est. Grupul şi-a extins acoperirea geografică, ajungând la un număr de nouă ţări, şi a beneficiat de performanţe solide. Compania şi-a adaptat constant strategia în sectorul de retail şi s-a concentrat pe stabilitatea şi creşterea veniturilor pe termen lung. Anul trecut, NEPI Rockcastle a realizat investiţii de 854 milioane de euro în regiune: peste 594 milioane de euro au fost investiţi în achiziţia de proprietăţi premium, iar peste 260 milioane de euro au fost investiţi în terenuri şi în dezvoltarea proiectelor premium.
Portofoliul NEPI Rockcastle la 31 decembrie 2018 cuprinde achiziţii şi proiecte de dezvoltare. NEPI Rockcastle a finalizat achiziţii şi dezvoltări semnificative în 2018, portofoliul său ajungând la 5,9 miliarde euro. Principalele achiziţii au fost Aura Centrum – Olsztyn, Polonia; Ozas Shopping and Entertainment Centre – Vilnius, Lituania; Galeria Mlyny Shopping Centre – Nitra, Slovacia şi Mammut Shopping Centre – Budapesta, Ungaria. Principalele proiecte de extindere şi dezvoltare finalizate în 2018 au fost: Platan Shopping Centre (extindere) – Zabrze, Polonia; Promenada Novi Sad – Serbia; Shopping City Satu Mare – România; Solaris Shopping Centre (extindere) – Opole, Polonia.
-
Cum s-a transformat în ruine un oraş românesc vizitat în trecut de bogaţii lumii? – VIDEO
Legenda spune că marele Hercule s-a oprit aici pentru a se odihni şi pentru a se spăla în băile romane, cunoscute de-a lungul şi de-a latul imperiului în timpul celor 165 de ani de ocupaţie a Daciei.
În timpul regimului comunist s-au construit numeroase hoteluri precum Roman, Hercule, Afrodita, Minerva sau Diana. La câţiva ani după revoluţie, străzile şi aleile s-au umplut de pensiuni, mai mici sau mai mari, mai albe sau mai colorate. Herculane părea să îşi revină: lumea nu mai venea doar pentru tratamente iar tinerii începeau să petreacă tot mai multe vacanţe acolo. Chiar şi ceva străini, nu foarte mulţi, dar suficienţi pentru a pune pe picioare, câteva luni pe an, economia micii localităţi.
La sfârşitul anilor 2000, însă, lipsa unui plan de reabilitare şi dezinteresul autorităţilor regionale au început să se facă simţite. Dacă în restul ţării se mai făceau ceva progrese, se mai reparau drumuri şi se mai construiau poduri, aici timpul parcă stătea în loc. Doar statuia lui Hercule, emblema unui loc pe care altădată doar cei puţini îşi permiteau să-l vadă, stă neatinsă, parcă, de anii ce trec.
Staţiunea Băile Herculane a intrat într-un program de reabilitare, susţinut de fonduri europene şi de consiliul judeţean. La cum merg lucrările, însă, va mai trece mult timp până la primele rezultate.
-
200.000 de angajaţi din Bucureşti lucrează în clădiri de birouri mai vechi de 10 ani
Chiriaşii caută clădiri noi cu sisteme de climatizare moderne, eficiente energetic şi din punct de vedere al costurilor de întreţinere, cu spaţii verzi şi facilităţi care sporesc confortul angajaţilor. Clădirile mai vechi de 10-15 ani, care au parcurs câteva cicluri de închiriere, au nevoie de investiţii pentru a ţine pasul cu noile clădiri de birouri care se livrează acum şi de aceea lucrările de modernizare sunt necesare şi se realizează cu materiale noi, atât în zonele de recepţie, cât şi în spaţiile destinate închirierii. Deocamdată aceste exemple sunt puţine.
„Marii proprietari de clădiri de birouri au deschis direcţia de renovare, după 10-15 ani de existenţă a unei clădiri şi este recomandat ca şi proprietarii clădirilor de talie medie să aibă în vedere astfel de investiţii, într-o piaţă cu o concurenţă în creştere.
54% dintre clădirile de birouri cu o vechime mai mare de 10 ani şi care au spaţii libere sau se vor elibera au acces la metrou şi ar avea şanse mai mari în competiţie cu clădirile noi dacă ar beneficia de lucrări de modernizare, dacă zonele de recepţie ar avea un upgrade din punct de vedere estetic iar spaţiile interioare ar fi remodelate şi li s-ar adăuga facilităţi care să stimuleze productivitatea angajaţilor, cum ar fi spaţii de relaxare, de fitness, restaurante sau mini-lounge-uri cu cofee-point-uri şi gustări”, spune Alexandru Petrescu, managing partner la ESOP Consulting l CORFAC International.
Printre îmbunătăţirile care se aduc în prezent clădirilor de birouri din Bucureşti se numără remodelarea zonelor de recepţie şi a celorlalte spaţii comune, reamenajarea grupurilor sanitare, zone de networking (integrate inclusiv în exteriorul clădirii, în spaţiile verzi) şi de asemenea aducerea diverselor funcţiuni complementare (spaţii de luat masa sau săli de sport), toate gândite pentru a energiza şi consolida spiritul de comunicare din imobil.
În Germania, un studiu similar arată că 73% dintre angajaţi cred că biroul ar avea nevoie reală de transformare şi majoritatea şi-ar dori să aibă spaţii deschise, dar cu mai multe funcţiuni, astfel încât să poată permite lucrul în echipă, dar şi lucrul individual când este cazul, potrivit studiului realizat de firma de arhitectură, proiectare şi planificare Gensler.
Printre recomandările acestora se numără investiţiile în metode specifice care fac ca birourile deschise să funcţioneze, cum ar fi reducerea zgomotului, crearea unui ecosistem dinamic şi cu mai multe module pentru locurile de muncă care promovează conexiunea şi colaborarea, precum şi investiţii în tehnologie de colaborare virtuală.
