Tag: Analize

La 16 luni de la demararea proiectului cu care „stapanul de pe malul Senei“ (Carlos Ghosn, presedintele Renault) l-a insarcinat pe Constantin Stroe, vicepresedinte al Dacia, centrul de cercetare pe care grupul francez vrea sa-l construiasca in Romania „este terminat in proportie de 99%“, spune Stroe.

El adauga ca acest proiect „este o perla“ mai ales prin faptul ca la momentul actual ar putea reprezenta cel mai mare centru de cercetare al grupului francez. „Nu exista nimic similar in toata Europa Centrala si de Est“.

Dar care a fost scanteia de unde a plecat dezvoltarea unui spatiu de cercetare pentru care francezii au nevoie de un spatiu de 600 de hectare?

Renault si-a propus, dezvaluie Stroe, sa faca 26 de tipuri de automobile la fiecare patru ani. „Si numai capacitatea lor de la Paris (centrul tehnologic Technocentre – n.red.) nu este suficienta.“ Acest pariu pe care producatorul francez l-a facut cu el insusi este necesar pentru a-si intari pozitia pe piata si mai ales sa ajunga la orizontul anului 2009 la o marja operationala de 6%, mai mult decat dubla fata de anul precedent. Pentru centrul de inginerie de la Titu, ce se traduce in 3.000 de locuri de munca pentru absolventi de studii superioare cu varsta maxima de 37 de ani, a fost demarata o ampla campanie de recrutare. Dintre cei 3.000 de angajati, doar 103 vor fi francezi, restul de 2.900 de pozitii fiind deschise pentru romani si alte nationalitati.

Vicepresedintele Dacia spune ca a fost surprins sa vada „ca foarte multi sarbi vin acum la noi (in Romania – n.red.)“, in cautarea unui loc de munca. Argumentul financiar este insa puternic, pentru ca „am fost foarte incapatanat si am negociat (cu francezii – n.red.) chiar si salariile stagiarilor“.

Francezii au inteles ca nici in Romania nu mai e posibil ca salariile de 200-300 de euro pe luna sa fidelizeze un angajat bun. „Ar veni pentru scolarizare si dupa trei-patru ani ar pleca.“ Rezultatul? Lefurile „de intrare“ pentru tinerii absolventi sunt mai atractive. Chiar si asa, perioada de rambursare a acestor investitii din Romania este mult mai scurta, argumenteaza Stroe, decat daca un astfel de proiect ar fi realizat in Vest.

Ca un magnet, centrul de inginerie de la Titu a inceput deja sa atraga chiar si inginerii romani plecati din tara de sase-sapte ani. „Pentru ca le oferim conditii de munca absolut egale cu cele din «lumea buna» – salarii echivalente -, iar oamenii si-au facut niste calcule si s-au intors.“

Dincolo de impactul pe care proiectul de la Titu il va produce asupra fortei de munca, Romania dobandeste acum un atu de imagine: devine cel mai important centru de cercetare pentru producatorul francez de automobile. In conditiile in care in Romania pana in 1990 „nu s-a conceput nici macar un piston pentru un motor“, pentru ca se fabricau tot felul de componente, dar toate dupa licente cumparate de-a lungul timpului, „acum trecem la conceptia unui automobil de la contactul cu solul pana la varful antenei“.

Pentru aceasta, francezii au un plan de investitii de 450-600 de milioane de euro, adica jumatate din valoarea investitiilor realizate pana acum de Renault in fabrica Dacia de la Pitesti. Dar implicatiile sunt mult mai mari. Pentru ca implica direct „23 de furnizori care se vor instala in cele patru judete limitrofe – vestul Prahovei, Ilfov, Dambovita si Arges“, declara Stroe.

Dar de ce a fost aleasa, pentru dezvoltarea unui proiect de cercetare de asemenea anvergura, tocmai localitatea Titu, ce numara doar 10.000 de suflete? Stroe povesteste ca i-a „acompaniat pe decidenti in sase locuri diferite“ si cel de la Titu are marele avantaj de a avea o pista de decolare si aterizare pentru avioane. Astfel incat devine viabila ideea de naveta zilnica intre Boteni – Titu si Paris, aeroportul Le Bourget. Chiar si aeroportul de la Paris are doua mari avantaje: „e mult mai ieftin si mult mai rapid, pentru ca si francezii pierd foarte mult timp pe aeroportul Charles de Gaulle, cu formalitatile“.

Iar justificarea navetei este simpla: cheltuieli mai mici decat cele pe care le presupune relocarea a o suta de francezi cu tot cu familii, cu copii, relocare ce vine impreuna cu plata taxelor de scolarizare si a apartamentelor. Asa ca Renault inventeaza naveta (aeriana) zilnica intre statiile Boteni – Titu si Paris, aeroportul Le Bourget.

Dincolo de valoare – achizitia unor proiecte de 10-20 mil. euro a devenit aproape un fapt divers pe piata – tranzactia este ultima dintr-o serie care a vizat cladiri inchiriate de operatori de telefonie mobila. Cele mai cautate spatii de birouri au fost pana acum cele ocupate de operatorul de telefonie mobila Vodafone, care a fost tinta a cinci tranzactii cu o valoare cumulata de peste 160 de milioane de euro. Cea mai recenta, incheiata la sfarsitul anului trecut, a vizat doua cladiri de birouri (de cinci si sapte nivele) cu o suprafata totala de circa 12.800 mp. Pe langa spatiul tehnic al Vodafone, pe lista chiriasilor se afla si Petrom, cea mai mare companie de pe piata locala.

Proiectul imobiliar fusese dezvoltat in perioada 1999-2000 de Avrig 35, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori de pe piata locala. „Am avut de-a lungul timpului cam zece oferte. Chiar si dupa ce am vandut catre City Capital“, a declarat pentru Business Magazin Alexander Hergan, CEO al Avrig 35.

El spune ca pana anul trecut „nu venise timpul“ sa vanda spatiul respectiv, iar britanicii au avut, in plus, avantajul de „a fi simpatici“. Tot anul trecut Hergan facuse primul pas si vanduse cel mai important proiect realizat pana acum, cladirea Charles de Gaulle Plaza, pentru mai mult de 80 de milioane de euro, aceasta fiind la momentul respectiv cea mai mare tranzactie de pe piata locala.

Vanzarea celor doua cladiri de birouri din zona Obor s-a facut, potrivit lui Daniel Lem, director de investitii la City Capital Property Advisers, la un yield (randament anual) de 8%. Tranzactia intermediata de casa de investitii Capital Partners a durat sase luni din momentul tatonarii pana la semnare si a fost urmata la foarte putin timp – numai doua luni – de o alta de mai mica anvergura.

Luna trecuta britanicii au cumparat de la compania M&C Development cladirea de birouri care gazduieste sediul companiei de comunicatii prin cablu UPC Romania, valoarea tranzactiei intermediate de compania imobiliara CB Richard Ellis fiind de 10 milioane de euro.

Plasata in zona de nord a Capitalei, langa parcul Herastrau, cladirea are o suprafata inchiriabila de 3.300 mp dintr-o suprafata totala de 6.000 mp si le aduce britanicilor un yield de 7,25%, potrivit lui Lem. Cele doua tranzactii nu au stins pofta de achizitii a fondului britanic, care are in vedere, in continuare, si alte „preluari de cladiri de birouri sau cu destinatie comerciala“, a declarat pentru BUSINESS Magazin Daniel Lem.

Motivatia britanicilor este reprezentata, ca si in cazul celorlalti investitori anuntati pe piata romaneasca, de randamentele ridicate ale investitiilor. Astfel, achizitia unei cladiri de birouri de clasa A aduce pe piata romaneasca un randament anual de 7-8%, fata de doar 4-5% in tarile de la vest de Romania.

In plus, cererea foarte mare de spatii de birouri de calitate face ca orice proiect de birouri anuntat sa ajunga la un grad foarte mare de ocupare cu mult timp inainte de a fi finalizat. Cererea de birouri de clasa A a aparut pe piata odata cu dezvoltarea afacerilor companiilor multinationale, acestea fiind pana nu demult singura tinta.

Dintre multinationale s-au detasat in ultimii ani operatorii de telefonie mobila, al caror ritm de dezvoltare a implicat o nevoie foarte mare de spatii de birouri. In aceste conditii, era normal ca cele mai multe tranzactii de pe piata imobiliara sa vizeze proiecte ocupate de companii telecom.

Orange a deschis seria tranzactiilor de anvergura, imobilul care adapostea sediul central al operatorului de telefonie mobila fiind vandut la jumatatea anului 2003 de dezvoltatorul imobiliar Globe Trade Center (GTC) International catre fondul de investitii austriac Europolis pentru aproximativ 29 de milioane de dolari (sau 26 de milioane de euro la momentul respectiv). Insa cel mai cautat chirias de catre investitorii imobiliari a fost Connex, preluat intre timp de gigantul Vodafone si care a ajuns deja la a cincea tranzactie.

Povestea a inceput, in anul 2005, cu Global Business Center, sediul departamentului de relatii cu clientii al companiei. Situat in zona Politehnica din Capitala, proiectul a fost achizitionat de catre fondul de investitii austriac Immofinanz, valoarea tranzactiei fiind estimata de surse din piata la aproximativ 15-20 de milioane de euro.

Cladirea cu o suprafata de 13.500 de metri patrati fusese dezvoltata de compania cu investitori israelieni Delta Intensiv-Trade si implicase investitii de 15 milioane de dolari (peste 13 milioane de euro), potrivit informatiilor disponibile.

Schema s-a repetat cateva luni mai tarziu, cand acelasi grup de dezvoltatori a vandut tot catre Immofinanz o alta cladire situata in nordul Capitalei. De aceasta data, tranzactia a vizat un spatiu ocupat de departamentele tehnice ale operatorului de telefonie mobila si a fost situata la aproximativ 25 de milioane de euro, potrivit informatiilor din piata imobiliara.

In plus, sfarsitul anului 2005 a marcat vanzarea la pachet a mai multor sedii ale Vodafone din Capitala (zona Valea Cascadelor) si provincie (Craiova, Brasov si Bacau), pentru o valoare estimata la aproximativ 20 de milioane de dolari (aproape 17 milioane de euro).

Daca vanzatorul nu s-a schimbat, cumparatorul a fost de aceasta data fondul elen Blue House, aflat la prima afacere pe piata locala. Insa cea mai mare tranzactie care a vizat sediul Vodafone s-a petrecut abia la jumatatea anului trecut.

Charles de Gaulle Plaza, cea mai mare cladire de birouri clasa A la momentul respectiv, a fost cumparata cu mai mult de 80 de milioane de euro de catre Accession Fund. Fondul administrat de compania GLL Real Estate Partners era de peste un an in cautarea unei potentiale achizitii, fiind in discutii avansate pentru achizitia imobilului de birouri Dorobanti 239 din Capitala, actualul sediu general al Petrom.

Pe langa sediul central al Vodafone, Charles de Gaulle Plaza reprezinta si cartierul general al Raiffeisen Bank si HVB Bank Romania, dar si al companiei romanesti din domeniul IT Gecad.

Hotelurile de cinci stele asezate in zone turistice si exploatate predominant din activitati turistice se pot numara pe degetele de la o mana si se concentreaza in sud-estul tarii: Mamaia si Rex pe litoralul din statiunea Mamaia si Delta Nature Resort la intrarea in Delta Dunarii. Tot in zona turistica, dar asezat in mijlocul unui oras cu potential mare de afaceri, se afla si hotelul Aro Palace din Brasov. 

Dintre toate acestea, singura investitie greenfield este cea a omului de afaceri indian Diwaker Singh, care a investit cu doi ani in urma 6 milioane de lire sterline pentru a ridica Delta Nature Resort. „Am intuit acolo un potential neexploatat si se pare ca am avut dreptate“, spune Singh, referindu-se la cifra de afaceri pe care a avut-o in primul an intreg de exploatare. Hotelul a fost dat in functiune in mai 2005, dar rezultatele pe care omul de afaceri le considera relevante sunt cele pentru anul trecut, cand hotelul si-a depasit tinta de venituri de un milion de lire, astfel incat isi poate permite acum investitii de doua milioane de lire (peste 3 mil. euro) fara a mai avea nevoie de sume suplimentare importante. „Hotelul este acum inchis pentru renovari si vom construi un spa mare, terenuri de tenis, pista pentru elicoptere si loc de joaca pentru copii“, spune Virgil Munteanu, directorul executiv al hotelului.

Cifrele din Delta i-au aratat lui Singh ca cel mai important intr-o investitie de genul acesta este sa indraznesti sa incepi; pe aceeasi idee merge si acum, cand pregateste dezvoltarea unui complex asemanator in statiunea harghiteana Borsec. „Este un loc comparabil cu Delta din punctul de vedere al potentialului turistic, doar ca a fost total uitat in ultimii ani si locul a devenit deprimant“, spune Singh, care a cumparat acolo aproape un hectar de teren, hotelul Speranta si cateva vile din cele 70 care alcatuiau altadata statiunea.

„Acolo vom dezvolta un complex de cinci stele, in stilul local, asa cum in Delta am construit in stilul caselor pescaresti“, spune Singh. Borsec Resort, cum probabil se va chema, va intra sub umbrela brandului Heritage Hotels & Resorts si va avea spa, terenuri de sport si aproximativ 120 de locuri de cazare. Proiectul este aproape de finalizare, iar investitia pe care o estimeaza omul de afaceri este deocamdata de aproape 10 milioane de euro. „Cand vom incepe constructia, adica undeva in cursul acestui an, vom sti mai bine cati bani va trebui sa cheltuim de fapt“, mai spune Singh.

Pentru cine a trecut in ultimii cativa ani prin Borsec si a vazut ca statiunea este o ruina vine legitim intrebarea: nu este riscanta o investitie acolo? Singh este de parere ca statiunea ar fi mers excelent daca acolo s-ar fi investit, mai ales ca aparitia unor hoteluri de calitate ar putea creste interesul turistilor pentru zona respectiva.

Exista si o explicatie pentru starea de degradare in care este acum statiunea. „A fost vorba de forma de proprietate: multe din cele 70 de vile au fost revendicate de fostii proprietari, majoritatea sunt in litigiu si cel putin cinci dintre ele trebuie rase de pe fata pamantului“, spune Viorica Borsi, unul dintre putinii care au mai investit in Borsec in ultimii ani – in pensiuni turistice.

Proiectul lui Diwaker Singh este deocamdata singurul hotel de top care se va construi intr-o zona exclusiv turistica. Proiectele existente la nivel de cinci stele sunt deocamdata cel al SIF Transilvania (pentru Oradea – respectiv Baile Felix) si cel al familiei Adamescu (pentru Poiana Brasov – dar intr-un orizont de timp mult mai indepartat).

Florian Firu, directorul executiv al SIF Transilvania, pregateste pentru 2008 lansarea unei investitii de peste 20 de milioane de euro pentru dezvoltarea unui complex hotelier de cinci stele pe un teren de langa strandul din Oradea. „Va fi un mix de business cu leisure, deoarece nici Oradea nu are hotel de cinci stele, nici Baile Felix nu au – si asa sper ca vom multumi pe toata lumea“, afirma Florian Firu. Pentru acest an, SIF Transilvania va investi aproximativ 19 milioane de euro in renovarea totala a hotelului Lotus de la Baile Felix si intr-o zona de agrement situata pe trei hectare, aferenta hotelului International din Baile Felix.

„Zona de piscine, spa, restaurante va fi la nivel de patru stele, dar hotelul va ramane la nivel de trei stele“, spune Firu, apreciind ca va atrage mai multi vizitatori odata cu afilierea la un lant hotelier, pe care o negociaza in prezent.

Asa cum Oradea se preteaza la un hotel „2 in 1“ (business cu leisure), pentru ca are in apropiere Baile Felix, la fel se preteaza si Brasovul, unde hotelul Aro Palace, renovat si reclasificat la cinci stele, a atras anul trecut predominant turisti de business, segmentul de leisure insemnand aproximativ 30%. „Deocamdata nu am vrea sa mizam doar pe turism de placere pentru a construi la cinci stele“, comenteaza Florian Firu.

Pe combinatia intre turismul de placere si cel de lux va mai miza si familia Adamescu, care a achizitionat cu doua luni in urma unul din cele doua hoteluri de cinci stele din Mamaia, Rex, de la omul de afaceri Viorel Paunescu. Proprietara a grupului Nova Trade (care detine si Unirea Shopping Center, dar si afaceri in asigurari), familia Adamescu a platit 10 milioane de euro pentru hotelul Rex. Pentru sezonul urmator, noii proprietari  vor deschide in cadrul complexului Rex un spa, un cazinou si trei restaurante – fusion, asiatic si mediteranean, toate acestea insemnand o investitie de inca un milion de euro. „In urmatorii doi ani vom mai investi aproximativ 5 milioane de euro, dar sigur ne vom recupera toata investitia in sapte ani“, spune Carmen Adamescu.

Rex a avut in 2005 o cifra de afaceri de 1,7 milioane de euro si un profit de peste 100.000 de euro. Hotelul a intrat pe profit din 2004 (cand a avut venituri de 1 milion de euro si un profit de 25.000 de euro), dat fiind ca in 2003 a pierdut 40.000 de euro la venituri de 837.000 de euro. Rex este prima investitie in turism a familiei Adamescu, care intentioneaza ca mai departe sa construiasca un lant de hoteluri de lux. „Vor fi toti frati ai hotelului Rex, pe care ne gandim sa il asociem cu un brand de lux din industria hoteliera, iar prima investitie va incepe in maximum doi ani in Poiana Brasov.“

Desi nu creeaza inca decat un inceput de tendinta, investitorii in industria de turism de lux cred ca piata se va dezvolta cu adevarat peste trei-patru ani. Dar tocmai de aceea considera ca e bine sa fie prezenti pe piata din timp.

Desi puncteaza de la bun inceput ca „este mai scump“, actionarul majoritar al Altex, Dan Ostahie, spune ca pentru el leasingul imobiliar a fost o buna sursa de bani atunci cand a inceput constructia complexului Media Galaxy Orhideea:  „Leasingul imobiliar este o metoda facila pe care o utilizam pentru a construi, in conditiile in care resursele proprii sunt limitate“.

In cazul complexului din centrul comercial Orhideea, investitia s-a ridicat la 5 milioane de euro, la care s-au adaugat alte 3 milioane de euro pentru capitalul de lucru, finantarea fiind asigurata de HVB Bank Romania si HVB Leasing. Iar pentru ca reteta s-a dovedit buna, leasingul imobiliar ramane in vizorul lui Ostahie (alaturi de clasicul credit bancar) si pentru proiectele viitoare de extindere a retelei de magazine. Pentru 2007, planurile de investitii vor fi definitivate „in cateva zile“, spune omul de afaceri, adaugand ca tot atunci se va decide exact si care ar putea fi valoarea finantarilor in leasing.

Cazul sefului de la Altex nu este insa unicul, iar exemplele de mari proiecte dezvoltate folosind aceasta forma de finantare se inmultesc. Si lantul hotelier Pro Confort Bucuresti (detinator a trei hoteluri) a folosit o forma de leasing imobiliar – sistemul sale & leaseback, potrivit lui Kerem Sekizyarali, presedintele Finans International Leasing, compania responsabila cu finantarea.

Vanzarea unui hotel al Pro Confort, pentru 5,2 mil. euro, si ulterior inchirierea si rascumpararea acestuia dupa finalizarea contractului de leasing (pe zece ani) reprezinta o varianta pe care actionarii o privesc ca mod de extindere a afacerilor pe banii altora.

„Nu sunt dezavantaje, fiind o varianta utilizata pentru atragerea de resurse. Chiar daca este mai scump decat creditul bancar cu aproximativ un procent, in varianta leasingului obtinem toti banii o data, mai rapid decat in cazul unui credit bancar“, comenteaza directorul general al lantului hotelier, Liviu Roata Moale. Potrivit reprezentantului Pro Confort, compania are in prezent in derulare un proiect de 35-40 de milioane de euro in zona Vitan, care va include un hotel de patru stele. „Hotelul cu 1.400 de camere va fi finalizat in septembrie 2007, iar pentru completarea fondurilor am apelat si la un credit bancar de 7 milioane de euro de la Finansbank“, afirma Liviu Roata Moale. Numele noului hotel va fi cunoscut saptamana aceasta.

Extinderea lantului hotelier nu se opreste aici. Actionarii sunt in prezent in negocieri cu o companie de leasing pentru perfectarea unui nou contract. Banii vor fi folositi la constructia unui alt hotel in Bucuresti, spune directorul companiei, ratele de leasing urmand sa fie achitate din incasarile lantului hotelier.

De altfel, chiar intentiile de extindere a multor businessuri, alaturi de venirea unor noi multinationale in Romania, sunt cele care sustin dezvoltarea pietei de leasing imobiliar – ceea ce pe reprezentantii companiilor de leasing ii face sa fie optimisti, multi dintre ei vorbind chiar si despre o dublare a pietei. Si profetiile de bine nu vizeaza doar segmentul de business, adica al cladirilor industriale sau de birouri, ci si cel de retail sau rezidential.

Practic, anul acesta, leasingul imobiliar ar putea sa ajunga la 10% din piata de profil, crede Septimiu Postelnicu, presedintele Asociatiei de Leasing si Servicii Financiare Nebancare (ALB) si director general al Unicredit Leasing, cea mai mare companie de pe piata locala.

El spune ca ponderea de 10% a leasingului imobiliar se respecta si in cazul Unicredit Leasing. „Leasingul imobiliar va atrage anul acesta 10% din finantari, fata de 4-5% anul trecut“, spune Postelnicu, care vizeaza pentru acest an finantari de 450 de milioane de euro. Pentru anul trecut, cumuland si rezultatele HVB Leasing, cu care a fuzionat recent (ca urmare a fuziunii la nivel global Unicredit-HVB), Unicredit Leasing a realizat finantari estimate la 30 de milioane de euro pe segmentul imobiliar.

Continuarea unor contracte perfectate in 2006 este primul factor luat in calcul de Postelnicu atunci cand pariaza pe cresterea segmentului de finantare pe zona de real estate. Printre cele mai importante se afla, potrivit acestuia, o finantare de tip sale & leaseback pentru un supermarket situat in vestul tarii, ce face parte dintr-o serie de finantari acordate anul trecut unei retele romanesti de retail. Alaturi de aceasta, constructia unui imobil de birouri in Bucuresti, de peste 8.000 mp, este un alt contract important, cu o valoare finantata de aproximativ 13 milioane de euro si termen de finalizare preconizat pentru prima jumatate a lui 2008. In plus, compania are in negociere o serie de contracte, valoarea finantarilor fiind de maxim 20 de milioane de euro per contract.

In cazul Finans International Leasing, prognozele sunt si mai optimiste. Cresterea finantarilor pe segmentul de leasing imobiliar este estimata la 20% anul acesta, fata de 15% in 2006 (dintr-un volum al contractelor cifrat la 117 de milioane de euro). Pe ansamblul portofoliului, presedintele companiei, Kerem Sekizyarali, vede o crestere a volumului de contracte. „Vom inregistra minim cresterea pietei la volumul de contracte. Daca piata va creste cu 40%, si noi vom creste cu minim 40%“, sustine el. 

Pentru perioada urmatoare, Finans International Leasing vizeaza incheierea a cel putin doua contracte de circa 3,5 de milioane de euro fiecare. „Negociem contracte de leasing pentru constructia unui showroom la Galati si a unui depozit in Bucuresti in sistem sale & leaseback“, subliniaza Kerem Sekizyarali.

Cresterea ponderii finantarilor in leasing imobiliar este anticipata si de divizia de profil a grupului austriac Erste Bank, Immorent Romania. Anina Iordache, managing director la Immorent, estimeaza pentru 2007 un volum al contractelor de 70 mil. euro, triplu fata de 22,8 mil. euro in 2005. Compania are in negociere opt contracte de leasing imobiliar.

Chiar si asa insa, piata e mica: anul trecut leasingul imobiliar a acumulat finantari de peste 100 mil. euro, conform specialistilor din piata.  Statistica ALB aferenta primelor noua luni din 2006 indica o valoare finantata a bunurilor de 89 de milioane de euro, cladirile  comerciale si industriale fiind principalele beneficiare ale fondurilor (peste 77%).

Daca in 2006, sectorul rezidential a atras finantari de numai 10 milioane de euro, pe viitor rezidentialul poate atrage sume consistente. Nevoia continua de proiecte pe acest sector a determinat companiile de profil sa aduca produse specifice in piata. „In circa doua luni vom definitiva un produs destinat pietei rezidentiale, lansarea acestui produs fiind legata de cerintele pietei“, a spus Codruta Duta, sef de vanzari pentru leasing imobiliar la Unicredit Leasing.

Intrarea pe piata cu produse dedicate pietei rezidentiale, mai atractive comparativ cu portofoliul de produse bancare, constituie in acest moment sansa companiilor de leasing pentru o majorare considerabila a portofoliului de clienti. Si aceasta chiar daca serviciile companiilor de leasing au pierdut avantajul pe care il aveau in fata bancilor, produsele fiind acum, conform noii legislatii, asimilate unor credite bancare obisnuite.

FINANS INTERNATIONAL LEASING Contractul, prin care hotelul Pro Confort a intrat in portofoliul Finans, in schimbul sumei de 5,2 milioane de euro, este unul din principalele incheiate in 2006. Sistemul de finantare ales este de tipul sale & leaseback, fondurile fiind folosite de Pro Confort pentru constructia unui alt hotel. Compania a finantat in 2006 un showroom auto in Constanta, valoarea finantarii fiind de 1 milion de euro.

IMMORENT ROMANIA Compania s-a implicat in realizarea cladirilor de birouri si a facilitatilor de depozitare ale Terranova Imobiliare, valoarea investitiei fiind de 3,7 milioane de euro, la care se adauga dezvoltarea capacitatilor de productie  si a birourilor GDM Ro Electronics pentru 5,7 mil. euro, acestea fiind doar o parte din contractele companiei.

Din punctul din care priveste Radu Petre piata, unul din 20 de bucuresteni cu varsta intre 20 si 40 de ani face de cel putin trei ori pe luna un sport, fie ca e tenis, fie ca e fotbal, fie ca e vorba doar de fitness. Dincolo de statistici, directorul Sport Arena (importator de materiale pentru constructia de terenuri sportive, dar si investitor intr-o baza sportiva) este indreptatit sa creada ca mai e nevoie de ceva investitii pana ce oferta de terenuri de sport amenajate va satisface cererea: baza sportiva pe care a deschis-o cu un an in urma in zona Grozavesti a lucrat pe timpul verii non-stop: de la 8 dimineata pana a doua zi la 6 dimineata.

Cererea a depasit estimarea de cinci ani de recuperare a investitiei pe care o facusera cei de la Sport Arena (care a construit anul trecut o baza sportiva cu un teren de fotbal si doua terenuri de baschet/tenis). „Dupa cum merg lucrurile, preconizam ca vom recupera investitia (de aproximativ 60.000 de euro) in doi-trei ani“, spune Radu Petre. Termenul de recuperare de cinci ani a unei investitii in sport este realist cand vorbim de o piata saturata, in care o baza sportiva are un grad de ocupare mediu de 65-75%. „Deocamdata, gradul de ocupare este de peste 90%, iar programul este ca la restaurant: de dimineata pana la ultimul client“, spune Marian Sotae, investitorul care a dezvoltat intr-un cartier din Bucuresti o baza sportiva cu 11 terenuri de tenis si piscina. Acesta este si motivul pentru care Marian Sotae si-a recuperat deja investitia pe care a inceput-o cu opt ani in urma, dar pe care a dezvoltat-o progresiv, iar acum se gandeste la o noua baza sportiva, in alt colt al Capitalei.

Ce este insa saturatia cand vorbim de terenuri sportive de agrement? (Termenul exclude de la sine terenurile folosite de scoli, facultati sau cluburi pentru antrenamente). O medie acceptata in Europa este un teren (fie el de tenis, de fotbal sau de baschet) la 10.000 de locuitori. In Madrid, de exemplu, la 3,5 milioane de locuitori sunt 45 de cluburi (aproximativ 360 terenuri), plus alte baze mici cu cate unul-doua terenuri.

Conform acestei cifre, Bucurestiul ar trebui sa aiba aproximativ 300 de terenuri (fiind luati in calcul 3 milioane de locuitori). Acum are in jur de 200 de terenuri de agrement, conform datelor Agentiei Nationale pentru Sport (ANS – care urmareste terenurile existente dupa certificatele acordate bazelor sportive unde se organizeaza si antrenamente). Dar exista cativa de „dar“: multe dintre acestea apartin unor companii sau institutii de stat si au circuit inchis, iar si mai multe nu sunt renovate, respectiv amenajate conform cu cerintele pietei.

2006 a fost insa un an in care s-a investit mult in domeniu: conform datelor ANS, au venit din tara solicitari de acreditare pentru 240 de noi terenuri cu actionariat privat (solicitarile vin dupa ce terenul a fost finalizat). Aceasta inseamna, la o suprafata medie de 1.250 mp pentru un teren, o suprafata construita de 300.000 mp si investitii (la o medie de 35.000 euro/teren) de peste 8 milioane de euro. Cresterea accelerata a investitiilor private a facut ca terenurile inregistrate de federatii (mai ales la Federatia Romana de Tenis), in cea mai mare parte existente dinainte de 1989 si care sunt predominant baze de antrenament, sa devina minoritare in fata terenurilor pentru agrement, care sunt in proportie de 90% inchiriate de amatori.

Dar si vechile baze isi gasesc locul in cresterea zonei private: din cauza ca terenul este foarte scump, multi investitori incheie parteneriate cu vechile cluburi. Cel mai cunoscut exemplu este al fostei baze „Cutezatorii“, preluata de fostul tenisman Dinu Pescariu, dar exemplele merg pana la investitii mai mici, cum este cea a unui antrenor de tenis – George Badea, care a preluat si a renovat patru terenuri in Complexul Sportiv Tei, unde face lectii cu juniori, dar inchiriaza si amatorilor, pentru a recupera banii investiti. 

Amatorii sunt cea mai sigura varianta de recuperare a unei investitii, tinand cont de faptul ca preturile de inchiriere pe ora sunt inca mari. Apropierea de saturatie ar insemna ca preturile de inchiriere sa fie mai mici. In Madrid, de exemplu, pretul mediu pentru un teren de tenis este de 5 euro, iar pentru unul de fotbal de 15-20 de euro, dar in Bucuresti 10 euro costa un teren de tenis, iar unul de fotbal este 20-30 de euro. „Nu cred ca deschiderea de noi terenuri va ieftini piata, deoarece publicul roman este pretentios si plateste mai mult pentru un teren mai bun“, spune Radu Petre, care insista ca anul acesta a folosit ultimele tendinte din domeniu pentru a amenaja terenuri: parchetul de artar pentru terenurile in interior, preferat de majoritatea echipelor din NBA si folosit inclusiv la Jocurile Olimpice de la Atena, sau firul de iarba artificiala de 50 milimetri pentru suprafetele exterioare, certificat de FIFA si UEFA.

Daca in Bucuresti preturile de inchiriere sunt mari, in provincie, unde piata abia a inceput sa existe efectiv, preturile sunt si mai mari. La Galati sau Braila, din cauza lipsei concurentei, investitorii-pionieri cer la inchiriere si 20 de euro la terenul de tenis ziua si aproape 30 de euro pentru nocturna. Asta in conditiile in care in Galati, de exemplu, exista doua terenuri de tenis si doua de fotbal, iar cererea este destula, dupa cum spune Cosmin Stroe, care a investit anul acesta intr-o baza sportiva intre Braila si Galati, cu patru terenuri, doua de minifotbal, doua de tenis. „Am investit 30.000 de euro pentru fiecare teren de tenis si 40.000 de euro pentru fiecare de fotbal“, spune Cosmin Stroe, care sustine ca a facut investitia „ca la carte“, deoarece firma lui, Ischia Sports, se ocupa de amenajarea terenurilor.

Ar fi facut doar unul, sa vada clientii modul in care lucreaza si cum sunt materialele, dar pe parcurs s-a gandit ca merita sa faca mai mult decat un show-room si astfel a ajuns sa-si diversifice businessul: „Consideram ca pragul de rentabilitate se atinge nu cu un singur teren, ci de la doua terenuri in sus“, spune investitorul.

Ischia Sports sau Sport Arena nu sunt exceptii de firme care se ocupa de fapt cu amenajarea de baze sportive si care isi fac propria baza „pentru referinte“. De fapt, cei mai multi investitori in terenuri sportive sunt din doua categorii: companii care se ocupa de renovare/amenajare de baze sportive, care au relatii cu producatorii si construiesc la preturi avantajoase, si „sportivii“ (fie amatori, fie oameni pasionati de un sport care au vrut sa faca sau au facut sport de performanta). In cazul acestora din urma, investitia a venit, cel putin initial, din dorinta de a oferi unor copii mai multe sanse de a face performanta. Fiecare club cu mai mult de doua-trei terenuri are cel putin un jucator pe care il considera „cel mai bun produs al investitiei sale“.

La contactul cu businessul insa, chiar si aceasta categorie a investitorilor confirma ca tot inchirierea e solutia, dar incearca sa impace utilul cu placutul: „Antrenam copiii de obicei in jurul pranzului sau imediat dupa pranz, dat fiind ca seara mai ales, dar si dimineata, avem cereri de inchiriere pentru toata capacitatea“, spune Marian Sotae, proprietarul Tenis Club 2000. Pentru a acoperi cererea si pe timpul iernii, este necesara acoperirea terenului. Cu toate acestea, peste putine terenuri apare un balon la caderea frigului. Preturile destul de mari sunt legate de intretinerea unui astfel de balon, care presupune consumuri importante de gaz si curent electric. Sunt doua tipuri de baloane: presostatice si tensostatice. „Prima categorie functioneaza cu un motor care mentine in balon o presiune mai mare decat presiunea atmosferica normala. Acestea sunt mai ieftine (50-60 euro/mp de teren acoperit), dar au costuri mai mari de intretinere“, explica Silviu Cotofanu, reprezentantul firmei Smart Studios Romania, care importa echipamente pentru terenuri.

Acesta spune ca pentru a se mentine balonul umflat jumatate de an (tot sezonul rece) se consuma cam 50.000 KW. Mai este si al doilea tip de balon, care se instaleaza pe un schelet metalic, este mai scump (aproximativ 100 euro/mp), dar are costuri mai mici, fiind necesara doar incalzirea lui (cam 5.000 metri cubi de gaz pe luna). Acesta mai are avantajul ca poate fi pastrat si pe timpul verii (inlaturati peretii exteriori si pastrata acoperirea), cand o ploaie buna face terenurile inutilizabile una-doua zile. „Durata de viata a unui astfel de balon este de sapte-zece ani, iar garantiile variaza intre trei si zece ani, in functie de proiect“, spune Cotofanu.

Cu toate ca un balon ar asigura si iarna terenuri pline, putini sunt cei care fac aceasta investitie. „Nu am considerat ca este necesar un balon pentru cele trei-patru luni de iarna, nu se justifica investitia“, spune Radu Petre, care considera ca, in aceste luni, baza merge, doar ca fara profit: „E adevarat ca e frig si cererea e mai mica, dar pentru noi ajunge daca se joaca exact cat sa se acopere cheltuielile“. Si se joaca, dar numai fotbal si baschet, tenisul fiind impracticabil.

Cosmin Stroe a considerat ca vremea mai rea de la Braila i-ar putea alunga clientii daca nu le asigura conditii, asa ca a pus baloane, dar numai pe terenurile de fotbal. „Terenurile de fotbal sunt oricum mult mai solicitate decat cele de tenis, avem abonamente si contracte cu firme si nu puteam sa nu le onoram“.

Mai putin solicitate inseamna ca nu este cerere pana dimineata, dar investitorii, fie ca s-au axat pe fotbal, fie pe tenis, spun la unison ca sportul este, cel putin deocamdata, o afacere din care nu ai cum sa pierzi. Cel putin pana acum, pentru ca investitiile de anul acesta au redus din nerabdarea pe care o simteau cei ce, cu trei ani in urma, sunau cu cateva saptamani inainte doar ca sa joace o ora tenis. Cum aceasta afacere depinde insa de nivelul de trai al unor clienti dispusi la cheltuieli deloc legate de necesitatile de baza, faptul ca veniturile au crescut va da in continuare avant cererii de locuri pentru sport. Asadar, inca nu e destul.