BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Pana in 2010, Romania va avea peste 80 de mall-uri

    Acum manevram carucioarele prin 21 de centre comerciale in intreaga tara. Peste 300.000 de metri patrati doar pentru cumparaturi.

    Investitiile sunt de peste 2 miliarde de euro intr-un milion de metri patrati. Pe santiere se lucreaza intens. Marile orase precum Iasiul fiind la concurenta cu Bucurestiul.

    La targul international MAPIC, de la Cannes, au fost premiate proiecte precum cel de reconstructie a zonei istorice din spatele Palatului Culturii din Iasi. Marile branduri au inchiriat deja spatii in viitoarele mall-uri.

    Detalii aici

  • Recordul Iulius Group

    Iulius Mall Cluj, cel mai mare centru comercial dintre cele trei, are o suprafata totala de 155.000 mp si o suprafata inchiriabila de 40.500 mp, din care peste 70% a fost contractata de companii internationale. Cu mall-ul din Cluj, care a implicat o investitie de circa 75 de milioane de euro, suprafata inchiriabila totala aflata sub controlul Iulius Group creste la circa 100.000 mp, prag care va fi depasit odata cu realizarea urmatoarelor investitii ale retelei, de peste 90 de milioane de euro, pentru dublarea suprafetei Iulius Mall (ceea ce inseamna inca 65.000 mp suprafata inchiriabila) si deschiderea unui nou centru la Suceava. Mall-ul din Cluj este asteptat sa genereze vanzari anuale de circa 100 de milioane de euro si sa atraga anual 10 milioane de vizitatori. La 10 noiembrie, in ziua inaugurarii, centrul comercial a avut 160.000 de vizitatori.

  • Eurisko: 60% din proiectele de mall-uri nu se vor face

    Succesul unui centru comercial va fi dat de mixul de clienti, iar "mixul de clienti se face inca din faza de proiectare", a declarat Radu Lucianu, in cadrul unei prezentari sustinute la Zilele Biz.

    In Romania este o inflatie de centre comerciale, fiind orase mai mici care au anuntate patru sau chiar sase proiecte, in timp ce in Bucuresti sunt mai mult de 15 proiecte de mall-uri (anuntate, finalizate sau in lucru).

    Analistii spun ca nu toate aceste centre comerciale vor supravietui, iar unele chiar nu se vor face deloc si ca primul faliment in real-estate va veni in sectorul de retail (citeste si Primul mare faliment al unui mall)

    In schimb, piata de retail se va aseza abia in zece ani, apreciaza Lucianu, deoarece sunt si orase sub 100.000 de locuitori care trebuie atacate. Pana acum, dezvoltatorii s-au concentrat aproape exclusiv pe orasele cu peste 100.000 de locuitori. "Dezvoltatorii isi pot adapta proiectele pentru orasele mai mici", spune partenerul Eurisko.

  • Profituri de peste 30% in dezvoltarea imobiliara

    "Au fost momente in timp cand profitul era de 150% si peste", a spus Radu Lucianu, partener al companiei imobiliare, intr-o prezentare sustinuta la Zilele Biz, "dar in prezent se lucreaza cu rate intre 30% si 60% per proiect". Variatia este data de costurile de achizitie a terenului si de constructie, in special.

    Din punctul de vedere al dezvoltatorului, in mod normal un proiect rezidential ar trebui sa aibe o rentabilitate de minimum 30% per proiect, a apreciat Andrei Diaconescu, partener al casei de investitii Capital Partners. Daca developerul apeleaza si la finantare bancara, in proportie de doua treimi din totalul sumei investite, "atunci ar trebui sa-si dubleze banii in fiecare an" , a mai spus Diaconescu. El a precizat ca pentru un investitor financiar – un fond de investitii – poate fi interesant chiar si o rentabilitate usor sub 30%, pentru ca riscurile sunt ceva mai reduse.

    De cealalta parte, Dennis Selinas, director al fondurilor de investitii administrate de Charlemagne Capital – cu investitii in proiecte ca Asmita Gardens si imobilul de birouri Cascade Euro Tower – spune ca pentru fondul administrat este interesant doar un return minimum de 30-35%, luand in calcul ca lucreaza si cu finantari bancare.

  • A cumparat case de 13,2 mil. euro

    Potrivit PerfectCasa, agentia imobiliara care a intermediat tranzactia, apartamentele au fost vandute la un pret de 3.400 de euro pe metru patrat, preturile finale ale apartamentelor variand in functie de etaj, suprafata si pozitionare in imobil. "Apartamentele au fost vandute chiar dinainte de a se turna fundatia blocului, pretul de 3.400 euro/mp datorandu-se cererii foarte mari", spune managerul general al agentiei, Simona Costache.

    Apartamentele au fost vandute in doua etape: prima etapa, unde negocierile au durat doar 2 zile fiind tranzactionate 9 apartamente si un penthouse, locuintele avand intre 95-200 metri patrati construiti respectiv 646 mp penthouse-ul. Valoarea lor s-aridicat la pretul de 4.500.000 euro + TVA. Ulterior au fost vandute alte 14 apartamente intr-o tranzatie de 6.650.000 euro + TVA, valoarea cumulata a tranzactiilor fiind de 13.268.500 euro.

    Apartamentele au fost cumparate de un om de afaceri roman cu intentia de a fi date spre inchiriere, potrivit oficialilor PerfectCasa.

  • Scump si mai scump

    Vestea proasta pentru cel care isi construieste o casa este ca il costa cu 30% mai mult. Vestea buna, daca lucreaza in sectorul constructiilor, este ca veniturile ii cresc de doua ori mai mult.
    „Inflatia din constructii este de 30% din 2006 pana in 2007“, spunea recent Geo Margescu, director general al Cefin Real Estate, unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari din Romania. Dar, puncta el, in acelasi interval, forta de munca s-a scumpit cu 78%: „Salariul minim in constructii a ajuns la 600 de euro pe luna“.
    In plin boom imobiliar, constructorii s-au trezit ca nu mai au suficienti angajati pentru a duce la capat toate proiectele care apar pe piata romaneasca. „Este o adevarata aventura sa gasesti un constructor in Romania“, declara recent Dorinel Cazacu, reprezentantul local al dezvoltatorului imobiliar GEA Prasa Internacional, in cadrul unui seminar organizat de BUSINESS Magazin.
    „De noua luni negociez cu antreprenorii“, spunea Cazacu despre cautarile pentru o societate de constructii care sa ridice un ansamblu rezidential ce va fi dezvoltat in Capitala de catre grupul spaniol.
    Dificultatile in incheierea unui contract cu o societate de constructii sau termenele de livrare pentru materiale care se pot ridica si la cateva luni de la comanda reprezinta latura mai putin placuta a cresterii generale a sectorului constructiilor, impulsionat de boom-ul imobiliar. Sectorul a inregistrat anul trecut, potrivit datelor oficiale, o crestere de 19% comparativ cu majorarea PIB de 7,7%, in timp ce valoarea lucrarilor de constructii a urcat in acest an cu 34,1%.
    Tabloul general de crestere este insa insotit si de aspecte negative. „In acest moment lucreaza in constructii aproximativ 360.000 de persoane. Ar fi nevoie de muncitori inca o data pe atat“, sustine directorul general executiv al Patronatului Societatilor de Constructii (PSC), Adriana Iftime. Constructorii spun ca lipsa muncitorilor este cea mai mare problema a sectorului constructiilor, care a dus pe de o parte la scaderea calitatii si a vitezei de lucru si pe de alta parte la majorari salariale considerabile, in special pentru muncitorii necalificati. „Costurile cu manopera au crescut cu 40-60% in acest an“, spune Sorin Chirita, proprietarul companiei Vertical Construct Grup, care a intrat si pe piata dezvoltarii imobiliare prin dezvoltarea unui ansamblu de 57 de apartamente in zona Baneasa din Bucuresti.
    Potrivit datelor Institutului National de Statistica, salariul mediu net in sectorul constructiilor a ajuns in luna septembrie la 891 de lei, cu peste 21% mai mare comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, cresterea fiind mai mare decat cea a indicelui salarial mediu net pe tara, care a crescut in ultimul an cu 14%. Acesta este insa doar tabloul oficial, reprezentantii companiilor de constructii sustinand ca salariile din sector sunt mult mai mari. „Numai un muncitor necalificat imi cere 90 de lei pe zi, cat dau unui zidar“, spune Chirita, a carui opinie este intarita si de Adriana Iftime, care spune ca un faiantar sau un zidar cere un salariu si de 1.000 de euro: „Cartierul Pipera este construit in proportie de 80% cu muncitori la negru. In realitate, muncitorii nu mai doresc sa lucreze cu contract de munca, iar constructorul este fortat sa accepte. Stau doua saptamani, isi iau banii si pleaca imediat la o oferta si mai mare.“
    Cresterea manoperei a fost dublata si de majorarea preturilor la materialele de constructii. Potrivit datelor PSC, caramizile s-au scumpit in acest an cu 10-12%, cimentul cu 15 procente, iar betonul armat cu 25% in prima jumatate a anului, semestrul al doilea marcand o usoara scadere de pret. „Evolutia preturilor la energie si la materii prime precum nisipul si paletii influenteaza clar preturile finale ale produselor“, confirma Daniel Catanas, directorul general al Wienerberger Sisteme de Caramizi, cel mai mare producator de profil pe piata romaneasca.
    Chiar daca incearca sa transfere responsabilitatea cresterii preturilor catre costuri, producatorii de materiale de constructii sunt evident avantajati de cererea ridicata, care le-a urcat sensibil profiturile in ultimii ani. Wienerberger, de exemplu, a avut anul trecut un profit de 6,7 milioane de euro, fata de 2,5 milioane de euro in 2005, in conditiile in care cifra de afaceri a crescut de la 30 la 46,5 milioane de euro.
    Cererea care depaseste oferta si strategia constructorilor de a reduce costurile au impulsionat si cresterea importurilor. Potrivit producatorilor de caramizi, ponderea importului in consumul intern este de peste 40%. „Caramizile din import sunt mai ieftine la distante egale. In Timisoara sau in Oltenia este mai ieftina caramida din Ungaria sau Serbia, dar productia mea este mai ieftina in Brasov“, spune directorul comercial al Siceram Sighisoara, Nicolae Neag. El apreciaza ca importurile vor scadea treptat in urma majorarii capacitatilor locale de productie si in urma dezvoltarii pietelor regionale, care vor face ca exporturile sa nu mai reprezinte o varianta rentabila. Cu toate acestea, majorarile de pret pe segment vor continua si pe termen mediu, energia urmand sa se scumpeasca inevitabil. „In plus, conteaza foarte mult si cum va fi iarna care se apropie. Daca va fi blanda, nu se vor putea forma stocuri si la primavara vor creste iarasi preturile, cum s-a intamplat in acest an“, mai spune Nicolae Neag.
    Estimarile privind cresterea segmentului de caramizi anul viitor se invart in jurul a 15% in volum si 10% in valoare, potentialul de crestere al pietei – estimata la aproximativ 170 de milioane de euro – determinand producatorii sa investeasca in marirea capacitatilor de productie. Wienerberger va inaugura la inceputul anului viitor o noua fabrica langa Cluj, in urma unei investitii in valoare de 20 de milioane de euro, pe langa cele doua existente de la Sibiu si Gura Ocnitei (langa Targoviste), ceea ce va duce totalul investitiilor din Romania la aproximativ 56 de milioane de euro. Si producatorul Siceram si-a marit capacitatea de productie a fabricii de la Sighisoara in urma unei investitii de opt milioane de euro, in timp ce grupul Kronenberger a investit anul trecut trei milioane de euro in cele doua fabrici din Romania.
     
    O crestere asemanatoare a inregistrat si piata de ciment, care este impartita de trei mari grupuri internationale, Lafarge din Franta, compania elvetiana Holcim si producatorul german HeidelbergCement. „De aproximativ trei ani piata a crescut in mod constant cu aproximativ 15-20%, iar pentru acest an anticipam o rata de crestere similara“, declara directorul general al Holcim Romania, Markus Wirth. Compania deruleaza in acest moment o investitie de 120 de milioane de euro in modernizarea fabricii de la Campulung, care va creste capacitatea de productie a Holcim cu 20 de procente.
    Cei trei producatori au obtinut anul trecut cifre cumulate de afaceri de aproape 680 de milioane de euro, fiind in acelasi timp si cele mai profitabile companii din primele 100 de firme private din Romania dupa operatorii de telefonie mobila Orange, Vodafone si ProTV SA. Iar evolutia a continuat si in acest an. Dupa primele noua luni, Lafarge a anuntat o crestere a cifrei de afaceri cu 58,6% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Desi principalii competitori, Holcim si HeidelbergCement, au inregistrat ritmuri de crestere la jumatate, Romania ramane intre pietele-vedeta ale celor doua grupuri la nivel mondial.
    Ion Crangasu, directorul executiv al CIROM (Patronatul din industria cimentului si a altor produse minerale pentru constructii), estimeaza ca in doi-trei ani s-ar putea apela si la importuri, daca se va mentine ritmul actual de crestere: „Producatorii de profil isi vor face singuri calculele. Probabil vor mari capacitatile de productie sau vor investi in noi fabrici“.
    Deschiderea de noi fabrici reprezinta si strategia producatorilor de adezivi. Henkel Romania a inaugurat luna trecuta o noua unitate de productie la Campia Turzii, in urma unei investitii de 10 de milioane de euro. Capacitatea de productie a Henkel pe plan local, care mai detine o fabrica in apropierea Bucurestiului, s-a dublat astfel, compania avand in calcul constructia unei noi fabrici in 2009. Piata de profil, cu o valoare estimata la 150 de milioane de euro anul trecut, absoarbe in acest moment intreaga productie interna, ritmul anual de crestere fiind de peste 20%.
    Acest potential l-a determinat pe omul de afaceri Daniel Guzu sa se asocieze cu fondul suedez de investitii Oresa Ventures pentru a construi o fabrica de adezivi a carei finalizare este programata pentru anul viitor. Oresa Ventures, care a preluat anul trecut pentru aproximativ noua milioane de euro un pachet de 49% din Fabryo Corporation, afacerea cu lacuri si vopseluri dezvoltata de Daniel Guzu, nu este singurul fond de investitii atras de randamentele ridicate ale producatorilor de materiale de constructii. Fondul american de investitii Advent International a preluat in 2005 producatorul de vopseluri Düfa, iar in acest an a achizitionat pachetul majoritar de actiuni al producatorului de caramizi Ceramica Iasi, pentru 22,3 milioane de euro.
    Interesul fondurilor de investitii este explicat prin perspectivele de crestere pe termen mediu. „Nevoia de materiale de constructii este reala. Nu este o piata speculativa“, considera Cristian Nacu, partener al Enterprise Investors (EI), companie care a preluat anul trecut, prin intermediul unuia dintre fondurile de investitii pe care le administreaza, producatorul de materiale de constructii Macon Deva intr-o tranzactie de 35 de milioane de euro. Planurile de dezvoltare nu exclud posibilitatea altor achizitii in industria de profil, care sa creasca afacerile producatorului din Deva, activ pe segmentul de beton celular autoclavizat (BCA) si pe cel de prefabricate. Directorul de vanzari si marketing al producatorului de materiale de constructii Simcor Oradea, Alina Tirla, estimeaza ca piata locala de BCA va urca la finalul acestui an la un volum total de 2,2 milioane de metri cubi, de la 1,8-1,9 milioane de metri cubi in 2006, din care productia interna reprezinta aproximativ 15%. „Nici pe acest segment nu prea exista stocuri, tot ce se produce se vinde. Preturile au crescut in acest an in medie cu zece procente, iar pentru 2008 probabil se va inregistra un ritm similar de crestere“, spune Tirla.

  • Crestere record a constructiilor romanesti in T3

    Sectorul constructiilor din Romania si cel al lucrarilor de inginerie civila a inregistrat, in trimestrul al treile, cel mai mare ritm de crestere din Uniunea Europeana, potrivit datelor biroului european de statistica Eurostat.

    Astfel, ritmul de crestere a productiei in sectorul de constructii autohton s-a ridicat in trimestrul al treilea la 37,5% comparativ cu perioada similara din 2006, acest ritm fiind de 15 ori mai mare decat media inregistrata de cele 27 de state membre UE (+2,5%).

    Romania a fost urmata in clasamentul ritmurilor de crestere din constructii de catre Bulgaria (30%), Slovenia (17,1%) si Lituania (16,1%). Singurele state care au inregistrat in ultimul an o scadere a productiei sectorului de constructii sunt Cehia (-0,3%), Spania (-1,2%), Portugalia (-2,3%), Germania (-3,1%) si Marea Britanie (-3,5%).

    Sectoarele autohtone de constructii si lucrari civile au inregistrat cele mai mari cresteri si raportat la trimestrul al doilea din 2007, fiind urmata de Bulgaria si Portugalia. Raportand datele existente din septembrie la cele din luna august, reiese ca Slovacia a inregistrat un ritm de crestere al constructiilor mai mare decat cel al Romaniei (3,2% respectiv 2%), Germania fiind ultimul stat din UE al carui sector de constructii a mai inregistrat cresteri raportat la luna anterioara.

  • Primul mare faliment al unui mall

    Unul dintre cele mai scumpe avioane McDonell Douglas MD-80 din lume decola martea trecuta in jurul pranzului de pe aeroportul Otopeni. Nu era insa vorba de o versiune de lux a avionului care nu depasea in mod normal 50 de milioane de dolari si nici macar de vreo comanda speciala din partea unui seic, ci era cursa de linie care ii ducea de la Bucuresti la Nisa pe cativa dintre cei mai mari proprietari si dezvoltatori imobiliari din Romania. Shimon Galon, seful GTC Romania, si Reuven Havar, directorul general al Africa Israel Romania, top managerii Bucuresti Mall si Plaza Romania, precum si alti investitori ale caror proiecte insumate (finalizate sau aflate pe teava) treceau de trei miliarde de euro aveau aceeasi tinta – Palais des Festivals et des Congrès de la Cannes, unde are loc in fiecare an MAPIC, cel mai important targ de mall-uri si proiecte comerciale din Europa.
    Iar daca pana acum trei-patru ani dezvoltatorii romani ajungeau la MAPIC mai mult pentru a vedea care sunt tendintele si pentru a atrage finantari pentru proiectele lor, in ultimii doi ani comunitatea de afaceri din Romania este printre cele mai bine reprezentate.

    Doar ca numarul mare de centre comerciale anuntate pe termen mediu a generat o mare problema pentru retailerii de imbracaminte si incaltaminte. Cu aproape o suta de mall-uri in plan pentru Bucuresti si celelalte orase din tara, cum poti alege cea mai buna destinatie? "Suntem intr-un moment in care vrem sa deschidem rapid magazine, ne intereseaza o dezvoltare cat mai accelerata a retelei, dar nu stiu ce sa alegem, avem propuneri pentru proiecte care in unele cazuri sunt situate la doar o aruncatura de bat unul de celalalt." Aceasta este dilema lui Markus Pinggera, director de expansiune al Deichmann, unul dintre cele mai mari lanturi de magazine de incaltaminte si marochina rie din Europa. El da exemplul Aradului, unde sunt in plan 7-8 proiecte, "unele foarte frumoase, dar cu toate acestea nu am semnat nicaieri pentru ca astept sa vad unde vor semna si alti retaileri importanti".
    Cu alte cuvinte, considera analistii imobiliari, mall-urile care vor convinge cat mai repede primele nume mari din retail sa intre ca ancore vor atrage ca un magnet si brandurile care acum sunt in expectativa. Asteptarea din prezent este intr-un fel inversarea situatiei de acum 3-4 ani, cand retailerii care doreau sa intre pe piata roma neasca mergeau tinta la cele cateva centre comerciale noi cu o suprafata de macar 20.000 de metri patrati. Iar intrarea lor intr-un astfel de centru comercial, chiar daca insemna plata unor chirii foarte ridicate, era un succes aproape garantat.

    A fost cazul Bucuresti Mall, primul proiect comercial de tip mall din Romania unde au intrat pentru prima data branduri internationale precum Marks & Spencer sau Debenhams, dar si cazul Plaza Romania, unde s-a deschis in toamna anului 2004 primul magazin Zara de pe piata. "Am avut foarte multe cereri si avem in continuare o lunga lista de asteptare, chiar daca am extins de-a lungul timpului suprafata de la Bucuresti Mall si avem planuri de extindere si pentru Plaza Romania“, spune Radu Tanasescu, director operational al Anchor Grup, parte a grupului turcesc Fiba, care opereaza cele doua mall-uri din Bucuresti.
    Avantajul primului venit pe acest segment al pietei imobiliare romanesti a permis operatorului celor doua mall-uri sa contabilizeze doar anul trecut un profit net de aproximativ 17 milioane de euro la afaceri de aproape 34 de milioane de euro.

    Numai ca in timp ce compania turca s-a limitat la Capitala, alti investitori, precum omul de afaceri Iulian Dascalu, au mizat pe orasele de provincie. Dascalu, proprietarul grupului Iulius, a ajuns in prezent sa detina trei mall-uri in Iasi, Timisoara si Cluj, un alt proiect fiind deja anuntat pentru Suceava. "Ma intereseaza si alte orase din tara si nu doar spatiile comerciale, ci proiecte integrate, cum este cazul Palas – pe care il dezvoltam la Iasi in zona centrala“, spune omul de afaceri, in timp ce incearca sa cuprinda macheta proiectului cu care a fost prezent la targul imobiliar de la Cannes.

    "Un proiect livrat in fiecare an sau la doi ar fi foarte bine pentru noi, iar in primavara sper sa prezentam inca un proiect care va fi chiar mai mare decat Palas“, adauga Dascalu. Cu o valoare a proiectelor viitoare, aflate in diferite stadii de dezvoltare, de peste jumatate de miliard de euro potrivit propriilor estimari, Dascalu va avea insa de facut fata concurentei reprezentate de mari dezvoltatori internationali, precum Africa Israel, Globe Trade Center (GTC) sau Plaza Centers si a unor investitori romani, mai mult sau mai putini cunoscuti, precum Dan Adamescu (proprietarul Unirea Shopping Center din Capitala), care are in plan proiecte comerciale in Brasov si alte orase din tara, sau Dan Calin Nistor, care va demara pana la sfarsitul acestui an constructia unui mall de aproximativ 30 de milioane de euro la Cluj. Insa numarul dezvoltarilor viitoare anuntate este cu mult mai mare, rapoartele de piata ale principalilor consultanti imobiliari vorbind de 80-90 sau chiar 100 de mall-uri.

  • Record de participare romaneasca la MAPIC

    Proiectul ce va fi dezvoltat in zona centrala a Iasiului va implica investitii totale de peste 200 de milioane de euro si va include pe langa spatii comerciale si o zon a rezidentiala, cladiri de birouri si o zona dedicata hotelurilor.
    Lucrarile de constructie au inceput, iar finalizarea proiectului este asteptata, potrivit oficialilor grupului, in aproximativ 3 ani. Editia din acest an a MAPIC, unul dintre cele mai importante targuri imobiliare in domeniul comercial din lume, are loc aceasta saptamana la Cannes si a adus un numar record de proiecte din Romania.
    Practic fiecare dezvoltator important si consultant imobiliar activ pe piata romaneasca a venit la MAPIC pentru a-si promova proiectul in incercarea de a atrage nume importante din domeniul retailului.

  • Un fond de investitii norvegian a cumparat 800 de apartamente pentru profit de 30-50%

    Fondul norvegian de investitii Romania Invest a cumparat de la inceputul anului circa 800 de apartamente noi in cinci proiecte rezidentiale din Bucuresti si din imprejurimi, targetul investitorilor fiind obtinerea unui profit cuprins intre 30% si 50% la finalizarea apartamentelor. Fondul are peste 400 de investitori norvegieni, din care multe persoane fizice. La o medie de 130-150.000 de euro un apartament, rezulta ca investitiile au fost deja de peste 100 de milioane de euro.

    Detalii aici