In America au existat doua bule speculative consecutive si cumva
conectate: criza dot-com si criza imobiliara. Euforia
investitorilor in companiile de tehnologie a impins indicele Nasdaq
la 5.132 de puncte. In octombrie 2002, Nasdaq se tranzactiona la
1.140 ceea ce insemna un declin bursier de 5 miliarde de
dolari.
Mulţi analisti considera ca investitorii care au pierdut in
criza dot-com si-au transferat banii in investitii imobiliare. Pe
parcursul ultimului deceniu, au existat unele evenimente care au
avut un efect major asupra formarii bulei speculative
imobiliare:
• iulie 1997: o inlesnire fiscala care permitea scutirea de la
impozitare a unui castig de 500.000 dolari pe cuplu/250.000 dolari
pe persona, din vanzarea de imobile. Acest lucru a facut ca in
2005, 28% dintre imobile sa fie achiziţionate ca investiţii iar 12%
din cumparari sa reprezinte case de vacanta.
• noiembrie 2000: Fannie Mae a anuntat ca Departamentul de
Dezvoltare Urbana i-a solicitat sa aloce 50% din activitatea sa
familiilor cu venituri scazute, adica 500 de miliarde de dolari
pana in 2010. Ca urmare, daca in 1994, creditele ipotecare de tip
subprime se ridicau la 35 miliarde dolari, pana la sfarsitul anului
2006, creditele subprime au ajuns la un total 600 miliarde
dolari.
• 2001 – 2003: Banca Centrala (FED) a redus rata dobanzii de
referinta de 12 ori, de la 6,5% la 1,0%
• 2003-2007: FED nu a reusit sa supravegheze si sa reglementeze
activitatea bancilor si societatilor de creditare, care au
abandonat standardele de imprumut (carte de munca, verificarea
veniturilor declarate, reducerea avansului solicitat, scorul de
creditare, raportul dintre imprumutul acordat si valoarea de piata
a imobilului). De exemplu, in 2005, valoarea mediana a avansului
achitat a fost de 2%, iar 43% dintre cumparatori nu a prezentat
nici un avans.
Pe langa aceste inlesniri, creditorii ipotecari au creat noi
produse inovatoare, proiectate pentru a reduce platile debitorilor
in primii ani de rambursare. Aceste produse au permis debitorilor
sa cumpere case pe care in mod normal nu si le permiteau, dar au
adus si un risc suplimentar. Printre aceste produse ipotecare
ezoterice, as mentiona:
• Creditul Ipotecar pe 40 de ani- acest produs este similar cu
un credit pe 30 de ani cu dobanda fixa cu exceptia ca plata se
extinde pe o perioada extra de 10 ani
•-Creditul Ipotecar – Doar Dobanda – permite clientului sa
plateasca doar dobanda pentru o perioada de inceput (perioada de
graţie)
• Creditul Ipotecar – Amortizare Negativa – permite unui
cumparator sa achite mai puţin decat plata lunara, reprezentata de
rata plus dobanda, iar diferenta dintre plata lunara integrala si
suma platita se adauga la soldul creditului
• Creditul Ipotecar Mixt pe Termen Scurt – asemanator creditului
ipotecar cu dobanda variabila (ARM), cu o dobanda fixa pe o
perioada limitata urmata de o dobanda variabila
Un nou episod din istoricul crize imobiliare va aparea saptamana
viitoare.
Informatii suplimentare precum si detalii referitoare la
lansarea unei noi initiative Trading Simulation le regasiti pe
http://toniiordache.ro
———–
Toni Iordache, 42 de ani, matematician si finantist, cu o
cariera de peste doisprezece ani in institutii financiare
importante – Citibank, Deutsche Bank, JP Morgan, Fortis sau RBC a
vazut si trait criza financiara intr-un fotoliu situat in primul
rand. A fost adus de criza, in august 2008, inapoi in Romania, dar
el si businessul romanesc au vorbit limbaje diferite: modelele de
afaceri s-au dovedit a fi altele decat cele de pe Wall Street.
