IT-ul face pretul pe piata chiriilor

Din primele zece tranzactii de inchiriere incheiate anul trecut in Bucuresti, cinci au fost cu companii de IT sau telecom si au vizat spatii de mii de metri patrati, potrivit unei statistici a Colliers International. Astfel, companii ca Oracle sau Vodafone au ajuns in ultimii ani printre cei mai mari platitori de chirii din Romania.

Numai cei patru operatori de telefonie mobila din Romania ocupa impreuna aproape 100.000 de metri patrati de birouri – adica de patru ori mai mult decat suprafata uneia dintre cele mai mari cladiri de birouri de clasa A din Bucuresti, Charles de Gaulle Plaza, care gazduieste printre altele sediul Vodafone. Spre comparatie, suprafata totala de birouri din Bucuresti era estimata, la finele lui 2006, la aproximativ 1,2 milioane de metri patrati, potrivit unui studiu al companiei imobiliare CB Richard Ellis.

„Pe piata de birouri, cele mai active companii sunt cele de IT si telecomunicatii si firmele de servicii financiare“, remarca Horatiu Florescu, vicepresedinte la Colliers. Ce-i drept, cea mai mare parte a spatiilor utilizate de aceste companii nu sunt birouri de clasa A, ci spatii tehnice sau utilizate ca birouri pentru back-office, centre de suport sau call-centere.

Suprafata de birouri ocupata de Vodafone Romania este de aproximativ 50.000 de metri patrati, dintre care circa 8.500 mp pot fi considerati de clasa A, spun oficialii companiei. Principalul concurent al Vodafone, Orange, ocupa in prezent 20.000 de metri patrati de birouri, dintre care 7.500 mp spatii de clasa A si 12.500 mp de clasa B. Pe langa acestea, Orange mai are 10.000 de metri patrati de spatii tehnice, peste 3.000 mp de depozite si, daca se mai adauga si suprafata de peste 9.000 mp a magazinelor, ajunge la o suprafata ocupata totala de 42.500 mp, detaliaza Sorin Diaconu, care detine la Orange functia de real estate, office support & building maintenance manager. „Din cei 42.600 mp ocupati in total, 4.900 mp sunt in cladiri aflate in proprietatea Orange, restul de 37.700 mp fiind in spatii inchiriate“, precizeaza Sorin Diaconu.

Dar si firmele din IT au devenit „vedete“ in tranzactiile de pe piata de birouri. Oracle a semnat deja pentru preinchirierea a 7.600 de metri patrati in Florescu Plaza, un proiect aflat in constructie. Oracle ocupa deja alti 7.000 de metri patrati in Oracle Tower. IBM a inchiriat 6.000 mp in Global Business Center, iar HP 6.200 mp in Novo Park (apropiindu-se, ca si Oracle, de o suprafata totala de 15.000 mp), potrivit unui studiu de piata al Colliers. Pentru a completa lista marilor tranzactii din 2006, si firma de software Siveco a contractat peste 5.000 mp in Victoria Park.

Totusi, nici industria financiara nu a batut pasul pe loc. De altfel, cea mai mare tranzactie din 2006 a fost inchirierea de catre Finansbank (actualmente Credit Europe) a 10.500 mp in cladirea Anchor Plaza, dezvoltata de grupul Anchor. Alti 9.400 mp au fost contractati de ING in S.Park. De altfel, in lista marilor chiriasi se inscriu mai multe societati bancare, precum Raiffeisen sau Alpha Bank, dat fiind ca bancile prefera in general inchirierea si nu achizitia sau constructia propriilor sedii, pentru a nu-si bloca fondurile in proprietati.

Dezvoltatorii castiga foarte bine si de pe urma societatilor de consultanta, audit sau firme de avocatura. Printre marile tranzactii de data recenta se numara mutarea KPMG in Victoria Park, pe 5.000 mp.

Toate aceste companii platesc sute de mii sau chiar milioane de euro anual pentru a-si desfasura activitatea in spatiile respective. Mai ales ca in ultimul timp chiriile au crescut fata de nivelurile de la inceputul anului trecut. In a doua parte a lui 2006, deja se incheiau contracte la 20-22 euro/mp lunar, fata de 18-19 in primul semestru, pentru cladirile de clasa A situate central, potrivit analistilor CB Richard Ellis. Iar in 2007, pe fondul unei oferte foarte scazute de noi spatii, chiriile si-au continuat urcarea. „Din cauza ofertei limitate de spatii de birouri in centrul Bucurestiului, chiriile solicitate ajung in prezent la 25-30 euro/mp/luna in cazul imobilelor de calitate ridicata“, spun reprezentantii CBRE. Acest nivel este comparabil cu chiriile cerute in urma cu 6-7 ani, cand numarul cladirilor de birouri de clasa A era foarte mic. Aceste preturi sunt totusi exceptii, dat fiind ca media pietei variaza intre 19 si 19,5 euro/mp lunar.

In fapt, oferta nu este chiar atat de scazuta, dat fiind ca in 2006 pe piata au fost livrati mai mult de 310.000 de metri patrati, iar pentru acest an se estimeaza finalizarea unor imobile care ar oferi inca 350.000 mp de birouri. Insa cea mai mare parte a acestor suprafete au fost vizate de viitorii chiriasi cu mult inainte de terminarea lucrarilor, prin contracte de preinchiriere. De altfel, mai toate tranzactiile pomenite anterior au fost preinchirieri. Acest tip de contract aduce, pe langa avantajul asigurarii spatiului intr-un anumit orizont de timp, si beneficii din obtinerea unui pret mai bun. „La preinchiriere, chiriile sunt de 15,5-16,5 euro/mp“, spune Horatiu Florescu de la Colliers.

In conditiile lipsei de oferte, dar si ale previziunilor de dezvoltare a companiilor, exista mai multe strategii de gasire de noi spatii. Petrom, cea mai mare companie din Romania, a ales varianta constructiei unui cartier general in nordul Capitalei. Petrom este in prezent unul dintre cei mai mari chiriasi de birouri din Bucuresti, cu spatii ce totalizeaza 17.000 mp in sase cladiri de clasa A. Austriecii de la Alpine vor construi, langa lacul Straulesti, Petrom City – ce va cuprinde o cladire de birouri, un centru de date, o centrala electrica si o parcare -, un proiect estimat la 130 de milioane de euro.

Altii raman tot la varianta inchirierii. „Toate spatiile sunt inchiriate“, spun oficialii Cosmote, care explica alegerea acestei variante deoarece confera o mai mare flexibilitate. Operatorul de telefonie mobila ocupa in total aproape 12.000 mp in diverse zone ale Bucurestiului, dintre care 3.500 mp in imobilul America House din Piata Victoriei, unde este sediul companiei. „Cosmote isi desfasoara activitatea in principal in spatii de birouri de clasa A, atat pentru sediul central, cat si pentru departamentele tehnice si call center“, afirma reprezentantii firmei.

UPC, cel mai important operator de cablu din Romania, ocupa in prezent atat spatii inchiriate, cat si spatii aflate in proprietate. Ponderea mai mare apartine birourilor pentru care firma plateste chirie – in jur de 300.000 de euro lunar, potrivit lui Mircea Beju, manager achizitii si logistica al UPC. „Pe viitor intentionam sa instrainam insa o parte din cele detinute in proprietate, pentru a folosi fondurile, cu o eficienta mai mare, pentru activitatea de baza“, spune Beju.

In schimb, Orange Romania este interesata de mutarea spatiilor tehnice din spatii inchiriate in spatii proprii, afirma Sorin Diaconu. Nu acelasi lucru se va intampla si pe partea de birouri, deoarece Orange nu intentioneaza achizitionarea unor spatii cu destinatie de birouri, potrivit reprezentantului companiei.

Analistii imobiliari estimeaza acum si alte tranzactii in a doua parte a anului. Pentru ca, spune Horatiu Florescu, „ideal ar fi sa te muti la cel putin 5-7 ani“. Dar astfel de mutari apar din doua motive – fie lipsa posibilitatilor de extindere in actualul spatiu, fie gasirea unor conditii financiare si calitative mai bune. Iar acum se apropie de final un ciclu „cincinal“. Multe dintre companiile care se relocheaza in aceasta perioada si-au ocupat sediile de pana acum in urma cu cei 5-7 ani mentionati, cand pe piata Capitalei apareau primele dezvoltari serioase de clasa A – cladiri ca Opera Center sau Europe House. Intre timp, au aparut noi imobile cu caracteristici imbunatatite, in locuri mai „la moda“. Numai ca acum este inca o piata a proprietarilor, dupa cum remarca reprezentantii chiriasilor, deoarece oferta este mai redusa decat cererea. Altfel spus, dezvoltatorii dicteaza pretul si conditiile. Dar proiectele aflate acum in constructie vor ajunge sa fie ocupate, marii chiriasi de acum vor deveni si mai mari, iar acestia vor avea un cuvant mai greu de spus in negocieri.