Cit se cistiga din real estate in Romania?

Un raspuns scurt, in procente, la o intrebare despre randamentul investitiilor imobiliare ar fi: undeva, intre 6% si 300%. Acestea sunt limitele de castiguri pe care le-ar putea obtine, intr-un an, un investitor pe piata imobiliara din Romania. Randamentele variaza in functie de apetitul pentru risc, de activele pentru care se aloca banii, dar si de oportunitatile fructificate si de cunoasterea pietei.

Ce-i drept, triplarea banilor in numai un an poate fi obtinuta doar de cunoscatorii dispusi sa riste sume importante de bani in proiecte considerate neviabile de marea parte a celor care activeaza in piata – si oricum acest randament se poate atinge doar in cazuri exceptionale. De aceea, cea mai mare parte a analistilor apreciaza ca maximul pe care se poate miza in cazul unei investitii imobiliare speculative este de 200% in euro. Ceea ce, comparativ cu un depozit bancar, de exemplu, care iti poate aduce un castig de 7-8% pe an, este oricum exceptional.

Acesta este si motivul pentru care din ce in ce mai multi se indreapta catre piata imobiliara pentru a-si plasa banii. Printre noii investitori in real estate se numara si companii care au cu totul alt obiect de activitate, dar care au sume disponibile.

Una dintre motivatii a fost oferita de renumita companie de consultanta PricewaterhouseCoopers, care plasa, la inceputul acestui an, Romania pe primul loc in topul investitiilor imobiliare europene. Analistii firmei de consultanta apreciau ca o investitie in real estate in Romania ar putea aduce o rentabilitate de pana la 500% in zece ani.

Dar in ce ar trebui sa investeasca cei care au bani de plasat pe piata imobiliara? Aproape in orice, apreciaza cea mai mare parte a analistilor, pentru ca sansele de a pierde sunt extrem de reduse. Dar, in functie de profilul investitorilor si de sumele alocate, rentabilitatile obtinute difera destul de mult.

In mare, investitorii imobiliari se pot imparti in trei categorii: speculatori (cei care mizeaza pe cresterea preturilor in timp scurt si castiga din diferenta dintre preturile de achizitie si de vanzare), dezvoltatori (cei care investesc in constructia unui proiect si profita de pe urma inchirierii sau vanzarii) si investitori institutionali (in general, fonduri de investitii care cumpara cladiri construite deja si castiga pe termen lung din incasarea chiriilor). Cele mai mari profituri le obtin speculatorii, iar randamentul acestora poate fi intre 50% si 200%, spune Sorin Panturu, partener fondator si manager al Trammel Mackenzie, o companie de management de investitii de dezvoltare imobiliara. Firma administreaza capitaluri private occidentale plasate in proiecte de dezvoltare romanesti si lucreaza cu fonduri de investitii straine.

Investitorii speculativi se axeaza in general pe terenuri, dar „isi asuma riscuri de locatie, uneori riscuri juridice si deseori de non-lichiditate, pariind pe informatii neconfirmate privind proiectele de infrastructura si urbanism“, apreciaza Panturu. Odata cu dezvoltarea pietei insa, castigurile mari din speculatii cu terenuri vor fi tot mai greu de obtinut, analistii estimand ca preturile terenurilor nu vor mai creste la fel ca pana acum. La polul opus se plaseaza fondurile de investitii. Acestea prefera in general sa investeasca pe piete mai stabile, in cladiri gata construite, care sa le asigure un randament nu foarte mare, dar pe termen lung. Printre pionierii acestui tip de tranzactii se numara fondul austriac Europolis, care a cumparat la sfarsitul lui 2003 imobilul de birouri Europe House de la dezvoltatorul israelian GTC. Activ a fost si Immofinanz, care a preluat mai multe imobile, incepand cu parcul industrial IRIDE in primavara lui 2004, plus alte trei cladiri de birouri din Bucuresti. Pentru cele patru achizitii, Immoeast a alocat peste 130 mil. euro.

Profiturile obtinute de fondurile de investitii sunt mult mai reduse comparativ cu cele obtinute de speculatori, dar comporta si riscuri mai mici. „Anul acesta vom avea prima tranzactie din Romania la un randament de sub 7%, in jur de 6,8%-6,9%“, estimeaza Bogdan Georgescu, director general al Colliers International. Spre comparatie, primele tranzactii de amploare de pe piata romaneasca – achizitia Europe House de catre Europolis si preluarea centrului de afaceri Opera Center de catre o alta companie austriaca, CA Immo – incheiate in toamna lui 2003 s-au facut la un castig anual de 12-14%, in euro. Urmand tendinta pietelor din regiune, si in Romania vor continua sa scada randamentele.

„Piata de investitii in cladiri de birouri va ajunge la 6,5% pana la sfarsitul anului, iar piata de retail va ramane in jurul valorii de 7%“, preconizeaza Georgescu. Aceste doua segmente sunt cele mai atractive pentru marile fonduri internationale, pentru ca evolutiile sunt mai usor de previzionat. In alte sectoare, cum ar fi cel al spatiilor industriale, randamentele pot depasi 10%, apreciaza surse din piata. „Rentabilitatile sunt ceva mai mari, deoarece este o piata de nisa, cu anumite caracteristici, unde si riscul este mai ridicat“, spune Muler Onofrei, market officer al dezvoltatorului american Prologis in Romania, care a inceput lucrul la un proiect de parc logistic in vestul Bucurestiului. Dar scaderea rentabilitatii nu va indeparta investitorii, ci dimpotriva, dat fiind ca sunt si un semn de stabilizare a pietei imobiliare. Mai ales ca randamentele au o tendinta de scadere in toate pietele din zona. „Polonia a ajuns la cote de 5,7-5,8%, asa ca Romania – la 7% – este foarte atractiva“, sustine Georgescu.

Dar, de multe ori, astfel de achizitii nu se fac numai din surse proprii, fondurile apeland si la credite bancare. Ca urmare, randamentul pentru suma proprie investita se poate ridica si la 20-30%, explica Sorin Panturu. Pe fondul lipsei de produse in care sa-si bage banii, fondurile au inceput sa se orienteze spre dezvoltare, adica spre crearea acestor produse. Mai precis, spre finantarea developerilor care au proiecte interesante, dar nu au suficienta putere financiara. Pe langa posibilitatea de a-si plasa banii, dezvoltarea ofera investitorilor institutionali si randamente mai bune.

„Fondurile implicate in procesul de dezvoltare pot atinge profituri brute raportate la costul de dezvoltare de circa 20-30%“, apreciaza Sorin Panturu. Si aici sunt implicate si sume provenind din credite bancare, ceea ce poate duce randamentul pe capitalul propriu investit la 40-70% pe an.

Bogdan Georgescu spune chiar ca, in functie de volumul investitiilor, randamentele pot cobori chiar spre 10%. „Nu cred insa ca exista inca dezvoltatori care sa accepte un randament sub 10% pe an.“

Dar, dupa ce finalizeaza proiectul, un dezvoltator poate obtine castiguri substantiale nu atat din chirii, cat din vanzarea cladirii. „Intr-o piata imobiliara cum este cea romaneasca – care este «developer driven» (piata dominata de dezvoltatori – n.r.) – dezvoltatorii castiga mai mult decat fondurile de investitii, in special din imbunatatirea in timp a randamentelor“, remarca Muler Onofrei. El spune ca firma pe care o reprezinta, ProLogis, nu urmareste sa vanda parcul dupa finalizarea constructiei, comportament altminteri tipic dezvoltatorilor.

Astfel ca, dupa ce au preluat proiecte gata construite, fondurile de investitii au inceput sa se implice in dezvoltare – operatiune care le poate aduce si castiguri pe masura. Europolis s-a implicat inca din 2004, alaturi de Cefin, in dezvoltarea Cefin Logistic Park, iar acum poarta negocieri cu mai multi dezvoltatori ai unor proiecte cu o valoare totala de 300 mil. euro. Immofinanz, care a prins gustul investitiilor in parcuri industriale cu IRIDE, a alocat circa 40 mil. euro pentru Bucharest Distribution Park. In plus, Immofinanz va dezvolta un proiect de retail in Constanta.

O alta strategie adoptata de fonduri este incheierea unor contracte de forward purchase (contract de achizitie la termen la un pret dinainte stabilit). Prin aceste operatiuni, „fondurile isi securizeaza plasamente la randamentele de azi inainte de diminuarea acestora“, explica Panturu.

Mai putin vizibila, dar nu si mai putin interesanta pentru investitori, este si piata rezidentiala. In acest segment inca nu s-au implicat developerii de mari dimensiuni, care au preferat pentru inceput cladirile de birouri si spatiile comerciale, si nici fondurile de investitii. Insa, odata cu explozia cererii de locuinte pentru clasa medie, pe fondul dezvoltarii creditelor ipotecare si imobiliare, din ce in ce mai multi investitori isi arunca privirile si spre constructiile rezidentiale. GTC, compania care a ridicat imobilele de birouri Europe House si America House, lucreaza acum la cateva proiecte de retail, dar si la cateva complexuri rezidentiale. De asemenea, Anchor Grup – dezvoltatorul a doua mall-uri din Bucuresti, Bucuresti Mall si Plaza Romania – a anuntat ca va investi aproximativ 60 de milioane de euro in construirea a doua cartiere rezidentiale.

In cazul constructiei de apartamente, randamentele pot fi chiar mai bune decat in cazul imobilelor de birouri, iar exit-ul se face mai repede, prin vanzarea unitatilor locative. Pe de alta parte, exista si o clasa de investitori care cumpara locuinte, pe care ulterior le inchiriaza, insa castigurile nu mai sunt acum atat de mari ca in trecut. „Cel mai mic randament il da piata rezidentiala pentru clasa medie unde veniturile din chirie nu aduc mai mult de 5-6% randament anual“, apreciaza  Georgescu de la Colliers. El crede ca situatia e cauzata de faptul ca aceasta piata nu este dezvoltata. In plus, ultimii ani au adus o crestere foarte mare a preturilor de achizitie a apartamentelor, in timp ce chiriile nu au avut salturi la fel de spectaculoase. Ca urmare, marginile de castig s-au ingustat.

Ce vor aduce insa anii urmatori? Analistii considera ca randamentele anuale vor continua sa scada, chiar daca preturile vor mai inregistra inca majorari. Pe de alta parte, piata imobiliara va fi martora unei schimbari a generatiilor de investitori. „Cu siguranta ca scaderea randamentelor va inlatura investitorii «speculanti» care intra de obicei pe pietele imature in cautarea unor randamente semnificative“, considera reprezentantul Colliers. Acestia vor fi inlocuiti de investitori mari care cauta sa plaseze peste 50-100 de milioane de euro si care accepta randamente mai mici pentru proiecte cu grad de risc scazut.

Prima generatie de investitori – cei care aveau disponibilitati de plasat in urma cu zece ani – vor migra mai intai catre alte orase, a caror piata imobiliara nu este mai deloc dezvoltata, apoi se vor retrage de tot din real estate, alegand alte variante pentru plasarea banilor, considera Panturu de la Trammel Mackenzie. In ceea ce priveste preturile, el se asteapta ca acestea sa mai creasca un an-doi, pana la o stabilizare „intai la terenuri si apoi la produsele dezvoltate“. In acelasi timp, randamentele se vor eroda astfel incat peste cinci ani speculatorii sa nu obtina mai mult de 50%, crede el. Iar aceste evolutii se vor resimti mai intai in Bucuresti si apoi, cu o intarziere de 1-2 ani, si in celelalte mari orase.

De unde ar putea veni castigurile cele mai mari in urmatorii ani? Piata de birouri ramane inca „la moda“, dat fiind ca rata de neocupare a birourilor de clasa A din Romania este inca foarte redusa. „Piata rezidentiala va avea insa un impact puternic si o dezvoltare spectaculoasa in urmatorii ani“, spune Bogdan Georgescu, care se asteapta la „mari surprize“ si de la piata de retail.

De stabilizarea pietei se va putea vorbi insa abia peste 3-5 ani, cand vor fi destule produse, asa incat volumul tranzactiilor sa aiba un nivel ridicat constant in fiecare an, crede Georgescu. Pana atunci, investitorii mai pot spera la randamente anuale cu trei cifre.