INVESTITII: O noua meserie: "concentratorul de teren"

Ilie Moromete, cel mai celebru personaj al lui Marin Preda, tinea la pamantul familiei sale ca la ochii din cap. Decat sa il vanda mai bine l-ai fi picat cu ceara. Mentalitatea taranului roman s-a mai schimbat intre timp. Ce-i drept, in Silistea-Gumesti, satul Morometilor, oamenii au ramas la fel de „incapatanati“ si nu le surade ideea de a-si vinde singura avere, mostenita din tata in fiu, insa in imediata vecinatate a localitatii lui Marin Preda, investitiile straine au patruns. Un neamt a reusit sa comaseze o proprietate de 500 de hectare pe care face agricultura ecologica. De asemenea, tot in zona un francez a luat in arenda teren agricol si a ridicat o moara.

„Eu am reusit cu greu sa concentrez o proprietate care depaseste 30 de hectare. Principala problema cu care m-am confruntat a fost faramitarea proprietatii. Gaseam un om dispus sa vanda, insa nu acelasi lucru era valabil pentru proprietarul lotului vecin“, explica Petrica Olteanu, un consatean de-al lui Moromete care, dupa 2007, isi va freca mainile de bucurie cand va vedea valorea adevarata a terenului sau.

Momentan, pretul unui hectar de teren in Baragan variaza intre patru si 15 milioane de lei, in functie de suprafata vanduta, calitatea pamantului si facilitati (instalatie de irigatii sau drum de acces). Adevarul este ca pentru inceputul lui 2005, aceste preturi sunt mici in comparatie cu alte zone in care febra investitiilor straine sau autohtone a inceput sa se manifeste mai demult. Este vorba, in special, de zona de vest si de Dobrogea.

Cu alte cuvinte, in zonele in care capitalul strain a patruns mai timid, exista in continuare oportunitatea unei investitii. Si aceste zone se gasesc, mai ales, in Campia Romana. Aici, pretul este in continuare redus. Faramitarea proprietatii reprezinta insa un mare impediment. Sau un mare avantaj! Practic, un investitor care reuseste sa concentreze suprafete de cel putin 50 de hectare, cumparand si unind loturi mici de doua-trei hectare, asa cum este situatia celor din Silistea-Gumesti, va fi un om bogat in momentul aderarii la Uniunea Europeana.

Efortul de a concentra terenuri, depus de un speculator autohton, este perfect justificat, dat fiind faptul ca strainii care vor sa faca agricultura profesionista au nevoie de suprafete mari. De altfel, speculatorii constata inca de pe acum ca valoarea unei suprafete pe care au cumparat-o izolat a crescut considerabil dupa ce au reusit sa o „lipeasca“ de altele. Asadar, investitia poate aduce roade inainte de momentul integrarii.

Randamentul investitiei unui asemenea investitor pe „bursa“ terenurilor este de aproximativ 1.000%. Daca pretul mediu al unui hectar de teren in statele europene este de 10.000 de euro, in Romania pretul va urca la 3.000 de euro/ hectar, dupa integrare. Cifra a fost avansata intr-un studiu al UE facut catre sfarsitul anilor ‘90.

De altfel, ultimii ani ai decadei trecute au insemnat inceputul „goanei dupa pamant“. Preturile oferite atunci pentru terenul agricol erau extrem de mici, de-a dreptul derizorii. Astfel, un hectar de teren in Campia Romana se vindea cu circa 70 de dolari, pretul maxim fiind de 100 de dolari. In acea perioada, preturile la terenuri nu variau in functie de zona geografica, fiind cam aceleasi atat in Campia Romana, cat si in vestul tarii. Ulterior, in judetele Arad sI Timis, preturile au crescut, datorita banilor aruncati pe piata de investitori maghiari, italieni sau germani.

Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), pune diferenta de pret intre vest si sud pe seama comasarii. „In zona de vest avem de a face cu o oferta de calitate. Si nu ma refer la calitatea terenului, ci la faptul ca acesta este concentrat. In Campia Romana avem dificultati in ceea ce priveste numarul mare de proprietati, ceea ce duce la prelungiri mari a perioadei de comasare.“

Toate bune si frumoase pana in anul 2000. „Sfarsitul secolului XX a coincis cu diminuarea oportunitatilor de a cumpara teren agricol la preturi aproape modice“, explica Artur Silvestri, presedintele SGA – Romania Institutul de Consultanta Imobiliara. De altfel, seful companiei de consultanta a fost omul care, de-a lungul timpului, a sfatuit fiecare client care i-a trecut pragul sa cumpere teren agricol. Putini au intuit cu adevarat potentialul acestei afaceri.

Dupa 2000, preturile s-au dublat in fiecare an. Astfel, la sfarsitul lui 2003, pretul unui hectar in Campia Romana ajunsese la 250-300 de euro, iar in zona de vest, aceeasi suprafata costa intre 600 si 900 de euro.

Intre 2003 si 2004, preturile au crescut cu 60-100% sub presiunea speculatorilor. Preturile sunt valabile pentru suprafete mari de peste 30-40 de hectare, in cazul suprafetelor mici de unu-doua hectare valorile mentinandu-se scazute.

„Anul 2004 se poate numi anul terenurilor asa cum 2003 a fost anul creditului ipotecar in ceea ce priveste apartamentele. Exista terenuri care si-au dublat pretul intr-un an de zile. In acest an cresterea va continua, dar nu ne mai putem astepta la asemenea evolutii“, concluzioneaza Liviu Ureche.

Deocamdata, marea majoritate a oamenilor cred ca doar strainii isi baga banii in pamant. Si cele mai ilustrative exemple sunt judetele Arad si Timis, acolo unde nemtii, austriecii si italienii au cumparat masiv. Circula „legenda“ potrivit careia strainii detin 80-90% din totalul terenului agricol din aceste zone.

In realitate proportia este mai mica, insa este greu de facut o statistica exacta, pentru ca strainii nu cumpara pamantul direct, ci prin terti sau prin societati comerciale inregistrate in Romania. In orice caz, potrivit unui raport al Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, dintr-o suprafata totala de 25.000 de hectare cumparata de cetatenii straini, circa 16.500 de hectare se afla doar in judetul Timis.

Companiile de avocatura primesc numeroase cereri de la cetateni straini care vor sa isi inregistreze companii al caror obiect de activitate sa fie exploatarea agricola. Mai ales ca, dupa 1 ianuarie 2005, achizitionarea de teren pe firma nu mai prezinta inconvenientul platii de TVA, noul Cod fiscal eliminand aceasta prevedere.

Unul dintre cele mai cunoscute nume de investitori din vestul tarii este Stefano Orlandi detinatorul companiei Emiliana West avand in proprietate mii de hectare. Investitorii romani sunt mai putin vizibili, insa aceasta nu inseamna ca ei nu exista. „Cred ca romanii au cumparat mai mult decat strainii“, este de parere Cristian Vavure, directorul agentiei imobiliare Select.

Marturie in acest sens stau si declaratiile de avere ale parlamentarilor romani. Majoritatea detin, in nume personal, suprafete de teren agricol, acestea ajungand in unele cazuri pana la 50 de hectare. Politicienii stiu foarte bine ca valoarea pamantului agricol va creste considerabil, motiv pentru care s-au orientat din timp catre acest gen de plasament. In cartea „Efectul Thales din Milet“, Artur Silvestri, cunoscut analist al pietei imobiliare, zugraveste o scena inspirata din realitate: „In primavara anului 2004, o nevasta de recent fost ministru lua la rand comunele insirate pe o sosea nationala din sudul tarii, creand o neliniste aproape generala in randul taranilor“.

Cum se proceda concret: „Mai intai, persoana, insotita de doi-trei functionari judeteni loiali, se prezenta la Primarie si poftea sa vorbeasca neintarziat cu capetenia localitatii. Soferul impanzea localitatea cu fluturasi publicitari, lipiti pe stalpii de telegraf ori pe ferestrele institutiilor ceva mai frecventate (de la Posta la Politie), ce comunicau dorinta de a cumpara pamant de aratura dar numai de la doua hectare in sus. Pana in acele zile faste, un hectar se vindea prin acea regiune la un pret uimitor de modest, ce nu depasea opt milioane, de obicei «fara cadastru», adica maximum 200 de euro. Nevasta de recent fost ministru oferea pe loc de trei ori mai mult, adica 25 de milioane, parand a se comporta cu filantropie desi, evident, nu acesta era obiectivul ireductibil si destul de misterios“.

Discretia celor care cumpara teren este valabila si acum. Nu se prea vorbeste pe aceasta tema, motivul principal fiind evitarea unei cresteri bruste a pretului. Speculatorii se feresc sa faca reclama unei zone care ar putea atrage si alti investitori. Asta unu la mana, doi la mana, taranii ar putea intelege din competitia iscata in jurul proprietatii lor ca si-ar putea creste pretentiile.

Potentialul fantastic al investitiilor in agricultura l-au intuit nu numai politicienii. Adrian Porumboiu, presedintele holdingului agricol Racova Com Agro Pan Vaslui care cultiva anul acesta o suprafata totala de 40.000 de hectare, confirma faptul ca interesul pentru speculatiile cu teren agricol este crescut.

„Pe langa romani, exista investitori germani, belgieni, italieni care au reusit sa concentreze suprafete de sute de hectare inclusiv in zona Moldovei. Investitorii straini nu sunt niste persoane foarte bogate. Ei doar au intuit o oportunitate“, afirma omul de afaceri. „Si eu am cumparat, prin diverse firme, pamant agricol, insa nu am intentia de a-l vinde dupa integrare. Eu l-am cumparat pentru a-l exploata“.

Adrian Porumboiu admite ca investitiile in terenul agricol pot aduce randamente bune, insa considera ca pragul de 3.000 de euro nu va fi depasit, dupa integrare. „Preturile uriase din Uniunea Europeana vor fi imposibil de atins in Romania, pentru ca in tarile vestice, exista suprafete agricole mici, in vreme ce la noi, prin comasare, se pot obtine suprafete foarte mari. Cu alte cuvinte, la noi pamantul se gaseste din belsug, in vreme ce pentru alte state, acesta este o resursa limitata“, comenteaza fostul arbitru, actual om de afaceri.

Cumpararea de teren agricol nu este totusi o operatiune atat de simpla pe cat pare. Un investitor care ar fi tentat sa joace pe aceasta Bursa (al carei ring este mare cat Romania) trebuie sa ia in calcul si unele costuri nevazute ale plasamentului sau.

Pe scurt, acestea inseamna plata cadastrului si a actelor de proprietate. Majoritatea taranilor nu au cadastru, iar plata actelor poate deveni o cheltuiala semnificativa in conditiile in care incerci sa concentrezi o suprafata de o suta de hectare, punand cap la cap loturi de doua-trei hectare.

La toate aceste costuri aditionale se adauga o grija suplimentara: ce fac cu terenul pana ii va creste pretul suficient de mult ca sa-l pot vinde? In cazul in care investitorul se decide sa il cultive, trebuie sa se astepte la o serioasa bataie de cap. 

Adrian Porumboiu avertizeaza ca investitia anuala care trebuie facuta pentru a cultiva un hectar de teren agricol se cifreaza la 500 de dolari. Sau poate cine cumpara teren se asteapta sa primeasca o subventie europeana pentru a nu cultiva pamantul (restrictie generata de celebrele cote care vor fi impuse Romaniei). Deocamdata, toate acestea sunt ipoteze. Cert este insa faptul ca, in general, speculatorii nu sunt interesati neaparat sa cultive pamantul, ci doar sa il revanda. 

Speculatiile cu teren extravilan nu se reduc la a cumpara si revinde in castig teren arabil. Exista o categorie de investitori care isi plaseaza banii in terenuri situate pe marginea viitoarei autostrazi sau in apropierea unei zone rezidentiale cu mari sanse de extindere. 

Acest lucru este valabil pentru judetul Ilfov, unde valoarea terenului extravilan cu sanse reale de a deveni intravilan a crescut precum voinicul din poveste. Este suficienta o privire pe statistica Ministerului Agriculturii privind circulatia juridica a terenului extravilan intre 1998 -2004 si se poate observa ca pretul mediu al unui hectar a fost, anul trecut, de 192 de milioane de lei (aproape 5.000 de euro).

Cristian Vavure de la Select vorbeste insa de cu totul alte preturi. El afirma ca investitorii in acest gen de terenuri platesc pentru un metru patrat intre unu si cinci euro. Asta inseamna ca pretul hectarului variaza intre 10.000 si 50.000 de euro.

In acest caz, nu mai este asteptata integrarea Romaniei in UE, ci integrarea imprejurimilor Bucurestiului in orasul propriu-zis sau in comunele limitrofe. Cum anumite zone, precum Iancu Nicolae, au ajuns la saturatie, in sensul stoparii constructiilor, momentul in care investitorii vor jubila nu poate fi prea indepartat. In schimb, tot pentru integrare se pregatesc cei care cumpara terenuri cu luciu de apa si padure. Pretul terenurilor cu padure variaza intre 3-4.000 de euro si poate ajunge pana la 10.000 de euro.

Si totusi, ce ii determina pe unii sa isi vanda terenul, in conditiile in care zvonurile legate de cresterile spectaculoase de pret care se vor petrece dupa 2007 sunt cunoscute de un numar mare de romani?

Multi iau decizia de a vinde din imposibilitatea de a lucra o proprietate agricola. Si se revine astfel la faramitarea fondului funciar. In plus, acordarea certificatelor de proprietate la mijlocul anilor ‘90 s-a facut destul de dezordonat. Acest act nu a tinut cont de vecinatatile pe care loturile le aveau inainte de colectivizare. De vandut pamant ar vinde si cei care se abtin deocamdata din simplul motiv ca nu au o alta sursa de trai, desi lucrarile agricole facute neprofesionist nu duc la niste randamente stralucite.

Petrica Olteanu, micul „mosier“ din satul Morometilor, propune o solutie. „Asa cum s-a promis in campania electorala, ar fi bine ca oamenii care isi vand pamantul fara a mai avea alte surse de venit sa primeasca o pensie viagera de la stat.“ Asa s-ar „elibera“ o serie de proprietati neexploatate la potentialul maxim. Acelasi investitor sugereaza ca ar trebui incurajat schimbul de proprietati pentru a-i concentra pe cei care intentioneaza sa vanda. Astfel, se va putea ajunge ca si in Romania sa existe exploatatii agricole performante, cum se spune ca au vesticii. Este, de fapt, genul de agricultura experimentata de Emiliana West, compania italianului din judetul Timis, care detine mii de hectare cultivate in totalitate.

Oare genul acesta de agricultura ar fi pe placul lui Moromete? Cu siguranta, nu. Personajul lui Marin Preda credea cu tarie ca proprietatea este mai importanta decat performanta exploatatiei. Este usor sa ne imaginam ca ar fi de doua ori mai deranjat sa stie ca unii din stapanii pamanturilor din jurul satului sau sunt straini.

Pana la urma, legile economice nu tin cont de traditii si se impun cu o forta de neinvins. Mai ales atunci cand „suntem intr-o perioada propice speculatiilor imobiliare, cand randamentul acestor investitii depaseste orice dobanda acordata vreodata de o banca comerciala“, dupa cum concluzioneaza Liviu Ureche, presedintele ARAI.