Lucreaza la o duzina de proiecte imobiliare ce totalizeaza un milion de metri patrati si investitii de sute de milioane de euro. A vandut doua cladiri de birouri pentru mai bine de 150 de milioane de euro. Shimon Galon este, la 53 de ani, unul dintre cei mai cunoscuti dezvoltatori imobiliari de pe piata romaneasca si intentioneaza sa ramana in top.
Shimon Galon este constient, in cea mai mare masura, de ceea ce inseamna spatiul; biroul sau, aflat la primul etaj al unei cladiri discrete de pe langa Televiziune, nu depaseste 12 metri patrati. Oarecum surprinzator pentru cel care a realizat doua dintre cele mai importante imobile de birouri din Bucuresti, sediul GTC este inchiriat. Nu vreau sa lucrez in birourile pe care le fac, pentru ca noi cerem o chirie mult mai inalta decat platesc aici, recunoaste Galon. Dar in cele cateva apartamente dintr-un bloc de patru nivele se pun la punct afaceri imobiliare de sute de milioane de euro.
GTC Romania, compania pe care o conduce Shimon Galon, este o divizie a firmei de dezvoltare imobiliara GTC, listata la bursa din Polonia, care este la randul sau una dintre subsidiarele cu afaceri in real estate ale grupului israelian Kardan, care a mai detinut in Romania afaceri precum Omniasig si controleaza inca grupul financiar TBI. GTC a construit Europe House si America House – doua imobile de birouri din Piata Victoriei – si este implicata in cateva proiecte rezidentiale si mai multe centre comerciale. Cu totul, un milion de metri patrati de construit, socoteste Shimon Galon. Un milion de metri patrati care se traduc in investitii de sute de milioane de euro, insa seful GTC este foarte evaziv cand este vorba de anuntarea unor cifre. E drept ca, GTC fiind o companie listata, trebuie sa fie foarte atent cu declaratiile facute.
Economia aratata in gestionarea propriului sediu nu este doar o dovada de parcimonie specifica firmelor de origine israeliana. Este o cautare a eficientei la nivel inalt. Cei un milion de metri patrati sunt administrati de numai 21 de oameni, inclusiv trei soferi. Si apropo de soferi, economia de costuri se vede si in parcul auto: nimeni din companie nu are masina de serviciu, nici macar seful cel mare. Avem patru masini ale companiei utilizate de toata lumea, ele aduc oamenii la birou, spune Shimon Galon, care are astfel certitudinea ca toata lumea e la serviciu la opt dimineata.
Nascut in Romania, dar emigrat cu familia inca de la varsta de sapte ani, Shimon Galon a lucrat multi ani in Israel pana sa revina aici in 1999. In administratie publica si apoi in constructii – mixul perfect pentru a deveni acum unul dintre cei mai puternici dezvoltatori imobiliari din Romania.
Cativa ziaristi isi amintesc poate cum zambeau pe sub mustati la conferinta de presa de lansare a Europe House. Atunci, reprezentantii GTC spuneau ca nu au intampinat nicio problema in obtinerea autorizatiilor de constructie in timp foarte scurt, intr-o perioada (inceputul deceniului) cand birocratia era socotita una din principalele probleme ale investitorilor din Romania. De altfel, nici acum, se plang unii dezvoltatori, lucrurile nu evolueaza cursiv. Galon, in schimb, spune ca a depasit obstacolul birocratiei, cu toate ca vorbeste, plastic, de culoarele lungi ale autoritatilor. Noi, ca dezvoltator, trebuie sa ne incadram in birocratie. Mai mult, insista el, nu suntem intr-o situatie mai rea decat in alte parti, comparand pretentiile autoritatilor locale. Experienta sa de lucru in administratia publica din Israel isi spune cuvantul.
Revenit in Romania inainte de explozia imobiliara de pe piata bucuresteana, care face valuri, acum si in provincie, Galon a prins si o perioada mai calma, dar recunoaste ca acum lucreaza cu acceleratia la podea: Vezi cum continuu creste, creste, creste… Acum zece ani faceam eforturi sa-i convingem pe actionari ca merita sa investeasca aici. Acum ne preseaza ei.
Principalul motiv al presiunii sefilor lui Galon este dezvoltarea fara precedent a sectorului imobiliar romanesc din ultimii trei-patru ani; imobiliarele au devenit unul din principalele motoare ale cresterii economice romanesti, care compenseaza lipsa de productivitate cu dezvoltari ale consumului si in real estate. Unul din cele mai bune exemple este dat chiar de portofoliul GTC: in urma cu aproape patru ani, compania a vandut cladirea Europe House cu aproximativ 30 de milioane de euro, iar acum vinde America House, o cladire cu o suprafata dubla, cu un pret de patru ori mai mare. Cum amplasarea este similara, in Piata Victoriei, diferenta de pret este data doar de interesul sporit al investitorilor.
Sunt presat de board sa intru in cat mai multe proiecte bune, spune Galon, care admite ca Romania este privita acum in organizatie drept una dintre stele, fiind a doua ca profit si ca suprafata totala in lucru dupa Polonia, unde activitatea companiei a inceput cu opt ani mai devreme.
GTC a avut avantajul intrarii relativ devreme pe piata romaneasca. In 1999-2000, GTC era unul dintre foarte putinii dezvoltatori de calibru din Romania, care se lupta atunci cu alte companii originare din Israel si cu cativa dezvoltatori romani. 6-7 ani mai tarziu, raportul de forte s-a schimbat, iar compania condusa de Galon pare mica in comparatie cu alti dezvoltatori care si-au anuntat intrarea pe piata romaneasca. Acum, printre cei care anunta proiecte de sute de milioane de euro se numara firme spaniole, germane care nici macar nu luau in calcul Romania prin 2000. In acelasi timp, alti dezvoltatori care au intrat aproape concomitent cu GTC – Portland Trust (dezvoltatorii Opera Center si Bucharest Business Park) sau Cefin (care au mai multe parcuri logistice, dar si imobile de birouri sau rezidentiale) – au prins si ei putere si si-au castigat increderea pietei. Lupta se anunta acum mult mai stransa pentru terenuri si pentru interesul investitorilor, ceea ce justifica poate presiunea actionarilor.
Galon are acum in lucru 3.000 de apartamente in Bucuresti in trei proiecte, o cladire mare de birouri, City Gate, situata in zona Casei Presei Libere, un alt proiect de birouri in Pipera, sase centre comerciale in afara Bucurestiului (trei ce urmeza a fi gata in acest an si trei anul viitor), un centru comercial mare in nordul Capitalei. Mai sunt in pregatire si alte proiecte, care inca nu au fost anuntate public. Cu totul – milionul de metri patrati pomenit mai sus, o suprafata de trei ori mai mare decat cea a Palatului Parlamentului. Intrebat daca este mult sau putin, Galon – care se considera un manager implicat, ce trebuie sa simta ce se intampla si sa tina proiectele din scurt – crede ca poate duce mai mult.
Lucru confirmat, indirect, si de alti oameni din industrie. E un tip hotarat sa faca business, spune Nicoleta Radu, care a colaborat cu Galon pe vremea cand lucra in compania imobiliara Colliers International. Nu vrea sa para dificil ca altii, ci este foarte business-oriented, completeaza Radu, care lucreaza acum, la randul ei, in dezvoltare imobiliara. Este un profesionist israelian, il descrie succint un alt dezvoltator.
Si nici macar probleme cu finantarea proiectelor n-ar fi, sustine Galon. Bani pe piata romaneasca exista cati vreti, ce este mai greu de gasit e un teren fara probleme, cu posibilitati de dezvoltare, cu utilitatile de care e nevoie. Si repede, pentru a specula momentul potrivit: Este o perioada in care se mai poate face – inca doi, trei, patru ani – apoi nimeni nu stie unde o sa mearga piata, spune managerul.
Mai ales ca exista si influente negative ale boom-ului imobiliar: se scumpesc materialele de constructie, exista o criza de lucratori in domeniu si nici evolutia cursului valutar nu merge in favoarea celor mai multi dezvoltatori, care se finanteaza in euro si platesc in lei. Din aceste motive, Galon estimeaza ca preturile constructiilor au crescut intr-un an cu cel putin 25-30%.
Jumatatea goala din paharul exploziei imobiliare o reprezinta preturile terenurilor, care au crescut in ritm la fel de sustinut sau poate chiar mai mare decat cel al metrului patrat construit. In ultimii ani, pentru Galon achizitia unui teren a devenit foarte complicata, pentru ca vanzatorii fac calcule in functie de ce se poate construi, dar nu tin seama ca unele valori obtinute in certificatul de urbanism nu sunt fezabile – din punct de vedere estetic, al specificului local sau de confort al locuitorilor. Eu ma plang tot timpul ca preturile terenurilor au ajuns mult prea mari, dar cui ajuta ca eu plang, spune cu intelepciune evreiasca Shimon Galon.
GTC cumpara terenuri numai acolo unde considera ca poate sa dezvolte imobile sau ansambluri pe care sa le vanda sau sa le inchirieze si sa obtina profit din aceasta activitate, nu din cresterea valorii terenului. N-am luat niciun teren pe care apoi sa-l vand altcuiva. Toate terenurile le-am luat pentru constructii si toate acestea vor fi duse la bun sfarsit. In afara Bucurestiului, Galon a preferat sa se implice numai in centre comerciale, pentru ca el crede ca alte tipuri de investitii sunt mai greu de administrat de la distanta. In schimb, in Bucuresti, GTC dezvolta acum trei ansambluri rezidentiale, alaturi de doua centre de afaceri, cu toate ca la apartamente profitul nu se compara cu cel din zona de business. Pentru a castiga bani din apartamente muncesti foarte greu si foarte incet. Daca faci o cladire de birouri sau un centru comercial, care au propriile lor cash-flow-uri, profitul este mare.
Si totusi de ce au intrat pe partea de apartamente? Sunt doua lucruri, puncteaza Shimon Galon: compania este aici si stie cum sa lucreze, si apoi, sa vorbim serios, si din rezidentiale se castiga cateva milioane. Nu ca la birouri, dar se fac ceva bani. Dar mai greu.
De exemplu, la America House sunt 27.000 de metri patrati de birouri si sunt in jur de zece clienti. La ansamblul de locuinte Rose Garden, situat in zona Obor, numarul clientilor creste la 1.000. Si nu numai numarul ar fi, dar o sa am 1.000 de doamne care or sa vina sa-mi spuna ca nu le place vopseaua sau faianta. Si au dreptate, pentru ca pentru multi este cea mai mare investitie a lor din aceasta viata si vor sa fie perfect, spune Galon. Iar spatiul rezidential creeaza si relatii speciale intre client si dezvoltator care pot ajunge sa dureze la fel de mult ca o casnicie. In schimb, la birouri, relatiile sunt mai protocolare, mai putin personale: Un director general de la o companie multinationala care a inchiriat 2.000 mp nu o sa-mi scoata matele pentru ca este putin zgariat peretele, zambeste Galon.
Cu plusuri si minusuri, fiecare zona are atuuri si alegerea nu este simpla: Daca ar fi dupa mine, as face numai birouri, pentru ca-mi este mult mai usor. Dar daca gasesc un teren potrivit pentru rezidential am sa-l iau. Oportunitatile care apar pe piata nu sunt visurile pe care le avem fiecare dintre noi. Lucru confirmat chiar la reintoarcerea sa in Romania, la aproape patru decenii de la plecarea din 1961. In Bucurestiul anului 1999, Shimon Galon si-a regasit locurile copilariei, pe strada Buzesti, la numarul 10. Pe terenul pe care ma jucam cand eram copil au facut acum o cladire de birouri, spune el, recunoscand ca nu a fost tentat sa investeasca acolo. Si dupa opt ani in Romania, se simte aici acasa, cu toate ca reprezinta o companie poloneza, iar unul dintre cei mai importanti actionari este israelian: Nu putem spune ca avem o culoare.
Absolvent de MBA, Shimon Galon a lucrat in structurile guvernamentale israeliene, pe probleme de buget si economie. A preluat apoi conducerea unei firme de constructii din Israel. Cand am inceput sa lucrez in constructii, nu stiam nici macar ce e betonul, povesteste Galon, care isi aminteste de costumul elegant cu care s-a imbracat in prima zi de directorat. Nu cu placere, pentru ca proprietarul companiei l-a trimis sa lucreze pe santier, incepand cu caratul molozului cu galeata. Dupa cateva luni am terminat «scoala» si
m-am intors la birou.
A ramas cu pasiunea mersului pe santier, si acum face asta saptamanal, pentru fiecare proiect al GTC: Daca intr-o saptamana nu ma duc sa vad un proiect, nu ma simt bine. Crede ca un dezvoltator imobiliar de succes trebuie sa grupeze mai multe meserii, nu trebuie sa fie numai un bun inginer sau economist, ci sa aiba cate ceva din toate, plus un strop de psihologie, pentru o buna legatura cu clientii. Si experienta, pentru ca teoria cu «cumperi un teren, construiesti, vinzi» nu tine. Trebuie sa mergi cu piciorul, sa alegi locul, sa negociezi, sa discuti proiectul, sa faci drumuri pe culoarele lungi ale autoritatilor, sa concepi un plan de marketing.
Si mai crede ca rolul de diriginte al unei organizatii include sa le arati oamenilor ca formeaza o echipa care este masurata dupa rezultate si nu dupa cine a gresit: Daca fiecare isi gaseste scuze pentru a-si scapa fundul, nu o sa facem rezultate – iar problematica vinovatiei este o stare cu care nu a fost invatat. Sunt obisnuit cu ideea ca in orice organizatie pot sa apara greseli, dar acestea sunt puse pe masa, se analizeaza si nu se mai repeta a doua oara. Facem alta greseala. In Romania atitudinea pe care a intalnit-o la multa lume este ca nimeni nu-i de vina, ceea ce echivaleaza cu a tine in mana un peste foarte alunecos.
Sustine ca nu are actiuni la compania pentru care lucreaza, pentru ca este un fricos si evita investitiile personale, fiindca banul se face muncind si nu cu investitii. Chiar daca dezvoltarea imobiliara are o componenta financiara importanta, Galon a ramas, in esenta, un constructor: Eu, cand stau in fata unei cladiri ridicate de GTC, stiu ca eu am facut-o, iar aceasta realizare nu mi-o poate lua nimeni. Ca se va vinde sau se va cumpara nu mai conteaza, acolo jos este hartia mea, spune Galon, batandu-si, negustoreste, palma.