BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Eurisko deschide balul achizitiilor?

    Adrian Capraru parasea in 1997 biroul din Bucuresti al companiei de consultanta imobiliara Coliers International pentru a fonda, alaturi de cativa prieteni o mica agentie de profil – Eurisko.

    11 ani mai tarziu, Capraru ar putea conduce biroul din Romania al unui alt colos al lumii imobiliare mondiale – CB Richard Ellis (CBRE), care a cumparat Eurisko, intr-o tranzactie de 35 de milioane de dolari (24 milioane de euro), potrivit unui anunt facut vineri de CBRE la bursa din New York.

    "Eurisko este acum o corporatie, sunt reguli, sunt multi oameni, e o responsabilitate mult mai mare decat atunci cand eram patru baieti care luam o paine si o imparteam intre noi", spune Adrian Capraru, care isi vindea in 1999 pachetul de 25% din actiuni la Eurisko pentru a pleca in Canada unde a lucrat in domeniul bancar si apoi a fondat un broker de credite imobiliare.

    Evolutia spectaculoasa a pietei imobiliare romanesti din ultimii ani l-a determinat pe Capraru sa-si vanda anul trecut afacerea sa din Canada si sa se intoarca la Eurisko, insa in postura de director general.
    Intre timp, Eurisko a devenit cea mai mare firma romaneasca de consultanta de imobiliara de pe piata (fiind depasita din punct de vedere al afacerilor doar de biroul local al Colliers International), anuntand pentru anul trecut venituri de peste 14 milioane de euro, fata de sase milioane de euro in 2006, iar estimarile pentru acest an vizeaza pragul de 25 de milioane de euro. "Cand am plecat de la Eurisko nu mi-am imaginat niciodata, si cred ca nimeni nu si-a imaginat, ca o sa ajunga ce a ajuns", spune actualul manager al companiei.

    Astfel, este justificat interesul manifestat de cea mai mare firma de servicii imobiliare din lume pentru Eurisko. De altfel, primele zvonuri privind potentiala achizitie a firmei romanesti au aparut inca de cand CBRE a renuntat, in iulie 2007, la contractul de franciza din Romania.

    Ulterior, fosta CBRE Romania (condusa de unii dintre fostii manageri ai biroului local al Jones Lang LaSalle, companie care se retrasese din Romania in anul 2000) revenea cu un comunicat de presa in care preciza ca CB Richard Ellis nu isi inceteaza activitatea pe teritoriul Romaniei, fiind foarte interesata sa isi continue desfasurarea activitatii pe aceasta piata in plina dezvoltare.

    "Am avut un acord de licenta si CBRE avea si dreptul de a cumpara compania locala", spunea intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Michael Lloyd, manager al grupului de firme care controla CBRE Romania. "Iar grupul chiar si-a exercitat dreptul, dar oferta era prea scazuta", explica Lloyd de ce a cazut tranzactia.

    CBRE Romania s-a transformat in Cornerstone International. Dar Cornerstone Intl nu a stat mult timp independenta, fiind achizitionata de compania de servicii imobiliare Atisreal, parte a grupului francez BNP Paribas.

    De cealalta parte, inainte de a se anunta tranzactia de vanzare a companiei, Adrian Capraru povestea despre negocierile Eurisko cu companiile internationale, fara a preciza totusi despre cine ea vorba.
    "Nu va zic ca nu s-a negociat, dar e greu sa vinzi o firma care merge bine", spunea Capraru. Intrebat chiar despre discutiile cu CB Richard Ellis, Capraru a eschivat: "Sunt mai multi cei care ne-au abordat si cu altii au fost negocieri mai aprinse".

    El a explicat totusi ca "unul dintre motivele pentru care s-ar putea vinde Eurisko este un nume international, care va aduce intotdeauna o intarire a imaginii si ne-ar ajuta mult munca".

    Companiile multinationale de real estate atrag clientii internationali care intra pe o piata noua si, mai ales, au clienti corporate cu care colaboreaza la nivel global. "Adica ceea ce poate ne lipseste noua", sublinia managerul Eurisko, companie detinuta, potrivit datelor de la Registrul Comertului, de Dumitrescu Gabriel Ionut (14,5% din actiuni), Marchivici Dan Gabriel (14,5%) si compania Fastahead Ltd, din Cipru (71%).

    Asocierea dintre antreprenorii locali si un mare jucator international din domeniul consultantei imobiliare nu este insa o noutate.

    "In general, oamenii vand ca sa ia niste bani. Dar, mai mult decat acest lucru, am crezut la vremea respectiva ca o sa-mi fie greu singur", spune Razvan Gheorghe directorul general al biroului local al Cushman & Wakefield. Gheorghe fondase alaturi de sotia sa compania Activ Consulting, care a fost preluata la inceputul anului trecut de Cushman & Wakefield, cea mai mare firma nelistata de real estate, cu sediul in New York. Activ Consulting avea de zece ani un parteneriat cu Cushman & Wakefield.

    Initiativa achizitiei – estimata la vremea respectiva la circa trei milioane de euro – a apartinut companiei americane, dar s-a suprapus cu gandurile lui Razvan Gheorghe. "Pe segmentele de piata in care noi activam, am simtit poate nevoia de a intra sub o umbrela internationala. Dar am vandut pentru a ma duce si spre alte domenii", spune actualul manager al biroului din Romania al Cushman & Wakefield.

    Compania fondata de el era recunoscuta pentru portofoliul foarte bun pe partea de retail, dar cota din piata birourilor sau a investitiilor era aproape nesemnificativa.

    "Sunt in imobiliare de 15 ani. Nu totul a fost roz. Primii zece ani nu au fost deloc roz", isi aminteste Razvan Gheorghe. "Sa cresti de la 30 de oameni, in ianuarie 2007, pana la aproape 80, cat suntem acum, e greu si singur nu aveam cum", spune el.

    Ca si in cazul Activ Consulting, Echinox – o agentie imobiliara de talie medie din Bucurestiul anului 2002 – a incheiat un parteneriat cu grupul britanic DTZ, care a dus in anii ce au urmat la extinderea sustinuta a activitatii. Spre deosebire de exemplul mai sus mentionat, parteneriatul nu s-a manifestat inca si printr-un transfer de actiuni, potrivit reprezentantilor companiei.

    "Piata romaneasca a devenit foarte interesanta si multe companii internationale au inceput sa-si faca simtita aici prezenta si o sa mai vina si altele", apreciaza Razvan Gheorghe.
    Dezvoltarea rapida a pietei romanesti de real estate, crestere care se traduce in venituri de milioane sau zeci de milioane de euro, a atras nume noi, de calibru. Astfel, anul trecut a marcat pe langa achizitia Activ Consulting si intrarea pe piata a Coldwell Banker si Century 21, dar si reintrarea pe piata a Jones Lang LaSalle (comapnie care iesise oficial din Romania in anul 2000).

    De altfel, in comunicatul de presa transmis bursei, Mike Strong, presedinte pentru EMEA al CB Richard Ellis, a precizat ca "Romania a devenit o tara de interes strategic pentru clientii nostri, pe masura ce acestia continua sa se uite spre Est. Aceasta achizitie ne va permite sa raspundem acestor nevoi si sa ne intarim pozitia in importanta zona a Europei Centrale si de Est".

    Dar nu toti proprietarii de companii imobiliare din Romania vad in parteneriatul cu o companie straina solutia de supravietuire.

    "Cred ca avem atuuri in fata companiilor straine. Avem o baza de clienti, care lucreaza cu oameni, nu cu numele de pe firma", puncteaza Eduard Mircea Uzunov, fondatorul Regatta. El afirma ca a primit propuneri de achizitie a companiei, dar nu vrea inca sa vanda. "Vreau sa-mi indeplinesc obiectivele pe care mi le-am propus pana in 2010, adica o cifra de afaceri de 25 de milioane de euro in 2010-2011".
    Aceeasi viziune o are si Dragos Dragoteanu, fondatorul Euroest. "Eu nu vand, eu o las copiilor", spune Dragos Dragoteanu. El sustine ca a primit, de-a lungul timpului, oferte, dar are raspunsul pregatit: "Nu ma intereseaza!" Altii insa, par tot mai interesati.

    Care sunt actorii din real estate-ul romanesc in acest moment

    Cititi si CBRE cumpara Eurisko pentru 35 de milioane de dolari

  • Cum se fabrica un apartament ieftin

    In urma cu peste un an si jumatate, Bogdan Georgescu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, estima pentru BUSINESS Magazin ca primele proiecte rezidentiale ieftine vor aparea pe piata in 2007, acestea urmand sa aiba un pret minim de 600 de euro pe metru patrat in Bucuresti. Costurile de constructie s-au majorat intre timp, terenurile se vand la valori duble comparative cu acum doi ani, iar dezvoltatorii au lansat pe piata numeroase ansambluri rezidentiale promovate ca fiind destinate clasei de mijloc, preturile medii anul trecut fiind de 1.500 euro/mp, potrivit unui raport Colliers din urma cu doua luni.

    Ultimul proiect de acest fel a fost lansat saptamana trecuta de catre grupul de firme Conarg Pitesti, detinut de catre omul de afaceri Valentin Visoiu, care a dezvoltat anterior ansamblul rezidential Quadra Place. Noul proiect, situat tot in Capitala si denumit Rasarit de Soare, va cuprinde aproximativ 1.000 de locuinte si va fi situat in cartierul Titan, iar preturile anuntate pornesc de la 40.734 de euro pentru o garsoniera, 62.600 de euro pentru un apartament cu doua camere si 85.000 de euro pentru un apartament cu trei camere, fara TVA. Proiectul “va tinti segmenul mediu inferior”, dupa cum il descrie proprietarul Conarg. “Vom mai incepe in acest an lucrarile la alte 1.500 de locuinte, un proiect va fi pozitionat pe acelasi segment si unul pe segmentul mediu superior”, a spus Visoiu, care a mai adaugat ca investitiile in cele trei proiecte se vor ridica la 150 de milioane de euro.

    Pretul scazut de pornire se explica prin “designul minimalist”, dupa cum il descrie arhitectul proiectului, design vizibil si in compartimentarea apartamentelor. Spre exemplu, apartamentul cu trei camere are in medie 80,79 de metri patrati construiti, diferenta pana la suprafata utila fiind de 15-20% in minus, potrivit lui Romeo Cazanescu, directorul general al companiei dezvoltatoare. Aceasta inseamna aproximativ 65 de metri patrati, adica atat cat masoara in general apartamentele de doua camere proiectate in ansamblurile rezidentiale noi. Garsonierele Conarg vor avea in medie 36,52 mp construiti, in timp ce apartamentele cu doua camere – 56,13 mp construiti.

    In afara de suprafetele reduse, o alta posibilitate prin care un dezvoltator poate sa vina pe piata cu o oferta de pret redusa este data de existenta unei companii de constructii in cadrul grupului dezvoltator. “Practic, dezvoltatorul nu mai plateste separat constructorul care ii ridica proiectul, in schimb isi adauga la profitul sau un 5%, spre exemplu, din marja care s-ar fi dus la societatea de constructii”, explica Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Bankers. Lucrarile de constructii pentru ansamblul Rasarit de Soare vor fi efectuate de catre dezvoltator, Conarg avand ca activitate de baza constructiile, la fel ca si in cazul companiei Comnord, detinuta de omul de afaceri Sorin Creteanu, care a intrat pe segmentul dezvoltarilor imobiliare prin ansamblul Ten Blocks.

    Analistii imobiliari spun ca o alta modalitate de micsorare a preturilor finale sau macar de mentinere a celor actuale este ca dezvoltatorul sa isi reduca marja de profit. Valentin Visoiu anticipeaza un randament de 20–25% pentru investitia de 60 de milioane de euro la proiectul Rasarit de Soare, randament care nu este insa posibil la actualele preturi. “In orice business, preturile sunt facute de piata si nu va pot garanta ca le vom mentine la fel pana la final”, admite proprietarul Conarg. Preturi similare de pornire au fost aplicate si pentru ansamblurile Planorama sau Confort Park, spre exemplu, dar au fost ulterior majorate, ceea ce se intampla in general la ansamblurile rezidentiale, dupa cum recunosc dezvoltatorii imobiliari. Pentru comparatie, preturile medii pe segmentul apartamentelor vechi din Titan au scazut in luna ianuarie cu aproape

    4%, pana la 130.000 de euro pentru un apartament cu trei camere cu o suprafata de 75 metri patrati utili, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar.
    Cine va cumpara? Oficialii companiei Conarg considera ca sunt multi tineri care isi pot permite un credit ipotecar, pentru care venitul minim pe familie este de 1.000 de euro in medie, potrivit cerintelor actuale ale bancilor. “Din studiile de piata realizate reiese ca sunt 100.000 de persoane in Bucuresti care isi pot permite un credit ipotecar, iar oferta actuala de apartamente este de cinci mii”, spune Romeo Cazanescu. Un studiu Alpha Bank realizat in urma cu doua luni sustine ca in Romania exista 700.000 de gospodarii care si-ar permite achizitionarea unei locuinte prin intermediul unui credit ipotecar, din care aproximativ 270.000 au contractat deja unul sau un credit de consum cu ipoteca.

    Un studiu recent al Erste Bank estimeaza insa ca dobanzile ar putea creste in acest an in medie cu 1%, ceea ce, coroborat cu deprecierea monedei nationale fata de euro, ar putea duce la o scadere a preturilor locuintelor. “In aceste conditii previzionam ca preturile locuintelor destinate clientilor cu venituri mici si medii se vor stabiliza sau chiar se vor reduce usor, in timp ce pentru locuintele din clasa de lux preturile vor ramane stabile”, se precizeaza in raportul bancii austriece.

    Aceasta opinie nu este insa impartasita de Ionut Bordei, partener in cadrul companiei de consultanta imobiliara Eurisko. “Vor exista corectii pentru preturile locuintelor exagerat de mari, dar nu exista motive pentru care preturile generale sa scada. Cresterea va fi mai mica, dar in niciun caz nu va avea loc o scadere”, insista Bordei, care argumenteaza prin majorarea preturilor la terenuri si a celor pentru lucrarile de constructie.

  • Dragos Cinca trece la imobiliare

    Era doar o chestiune de timp. "Putem considera ca acest plan al retragerii are cel putin trei ani in spate… cam sapte, ca sa zic asa. Dar de trei ani e conturat mai clar", spune Dragos Cinca, fondatorul afacerii Flamingo si cel care a luat cele mai importante doua decizii ale companiei, inghitirea Flanco si listarea la bursa.

    Timpul retragerii a venit pentru Cinca la prima sedinta de board de dupa implinirea varstei de 40 de ani, la inceputul lui ianuarie. La 22 ianuarie, data intalnirii actionarilor care avea ca principal obiect stabilirea catorva elemente ale strategiei Flamingo pentru anul acesta, anuntul lui Cinca probabil nu a surpins pe niciunul dintre ei.

    Ziua a trecut fara ca pretul actiunilor sa sufere vreo modificare, iar urmatoarea, cea in care a fost emis un comunicat oficial catre BVB ce anunta numirea lui Dragos Simion, secundul lui Cinca, ca presedinte al grupului, a adus chiar 3,6 procente in plus cotatiei. Nu e rau, in conditiile in care majoritatea titlurilor listate se aflau in acele zile in cadere libera.

    Prima decizie a lui Dragos Cinca – nu presedintele Flamingo si nici macar investitorul – este sa plece timp de cinci saptamani intr-o calatorie in care va vizita cateva tari din emisfera sudica, inclusiv India. Turistul Cinca imbina totusi, de regula, utilul cu placutul. Spune ca atunci cand ajunge intr-o alta tara se gandeste cel putin la doua variante: sa investeasca intr-o afacere locala sau sa importe conceptul, adaptandu-l la Romania.

    Destinatiile lui preferate sunt Japonia si Statele Unite, prima pentru ca este atat de diferita, iar a doua pentru ca se simte cel mai apropiat de lumea de acolo. Tot de ultima destinatie se leaga si urmatorul sau proiect, cel mai mare de pana acum: in a doua jumatate a anului viitor vrea sa inaugureze un cartier de case in valoare totala de 100 de milioane de euro, care sa imite stilul urbanistic al cartierelor de case de la periferia marilor orase americane.

    Case cu gazon, alei largi si zone de verdeata ar urma sa fie construite dincolo de granita de nord a Bucurestiului, pe un teren despre care prefera sa pastreze inca discretia. "Intr-un oras ca Chicago, poate chiar 80% din locuitori traiesc in case de la periferie, desi lucreaza in centrul orasului. Accesul din periferie in centru se face prin trenuri rapide sau masini", spune Cinca. Proiectul imobiliar este al doilea dezvoltat de Cinca dupa unul pilot in care cateva case, in valoare de 2 milioane de euro, au fost deja livrate, intr-o alta zona insa.

    Dezvoltarile imobiliare vor fi facute prin intermediul Future Real Estate, companie condusa de sotia omului de afaceri, Luminita Cinca, si care il mai are drept actionar si pe Dragos Simion, recent numitul presedinte al retelei de comert cu electronice si electrocasnice Flamingo. Proiectul este acum in stadiul de cautare a companiilor cu care va colabora, neaparat americane, dar si a bancii care va asigura cea mai mare parte a finantarii.

    "Probabil ca vom lucra si cu alti investitori, dar finantarea nu este o problema in imobiliare cand e vorba de proiecte bune", spune Dragos Cinca, aducand trei argumente. In primul rand, Cinca spune ca acest concept american de cartier este cu totul nou in Romania, fiindca nu are concurenta intre dezvoltatorii prezenti deja, in majoritate europeni.

    "Noi o sa tintim segmentul medium-high din Bucuresti, persoane cu venituri de 2.000 de euro lunar care isi vor permite un nivel un pic mai ridicat de urbanism, de spatii verzi, un nivel de inaltime mai redus si o intimitate mai ridicata.”

    In al doilea rand, in segmentul imobiliar rezidential exista in continuare loc de crestere, dupa ce pana acum segmentul spatiilor comerciale a fost zona de maxima oportunitate. De altfel, omul de afaceri e de parere ca anul acesta vom avea primele falimente in zona de comercial, invocand exemplul celor catorva mall-uri inchise in Cehia anul trecut.

    Iar publicul-tinta definit de Cinca e reprezentat de o parte dintre cei 700.000 de proprietari de apartamente in blocuri vechi din Bucuresti care vor vrea sa aleaga "the American way", vanzand locuintele din oras: "Daca din acesti 700.000 in 10 ani convertim macar 10% la case, ar fi o piata destul de consistenta".

    Cinca analizeaza in acest moment daca afacerea Future Real Estate, cum se va numi proiectul, va fi controlata printr-o structura superioara, de holding. Un alt doilea holding ar putea coordona celelalte investitii ale sale, de private equity.
    Nu vrea sa faca public pentru moment numarul firmelor implicate in aceasta a doua activitate, dar spune ca sunt afaceri care in principal vor sprijini business-ul de imobiliare; o ramura in care ar vrea sa investeasca este, de exemplu, recrutarea fortei de munca, impreuna cu activitati de training.

    Toate acestea au in comun un lucru: nu au adus pana acum niciun ban fondatorului Flamingo, fiind in stadii incipiente, si toate sunt finantate dintr-o singura sursa. "Sursa finantarilor mele e cunoscuta, respectiv vanzarea de actiuni Flamingo; nu am avut nicio diversificare din acest punct de vedere", spune acum cel ce a ramas membru in board-ul Flamingo – singura functie oficiala pe care o pastreaza. Anul trecut au existat doua etape succesive de vanzare de actiuni, iar portofoliul lui Cinca s-a redus pana la 25%, valoare pe care o considera ca reflectand implicarea lui de acum in companie.

    Concediaza scurt intrebarea privitoare la momentul cand isi va diminua din nou numarul de actiuni pentru a-si finanta planurile de investitor, spunand ca nu este de actualitate, dar revine spunand ca mai degraba s-ar putea gandi la cumpararea de actiuni Flamingo, anul viitor.

    Dar replica lui Cinca trebuie vazuta mai degraba prin subiectivismul fondatorului retelei Flamingo, care a renuntat de mai bine de un an la functia executiva in grup, aducand un ceh, Jiri Rizek, cu experienta unuia dintre marii retaileri europeni, Dixons.

    Intr-un orizont de timp de cinci ani spune ca tocmai acesta e si cursul natural pentru Flamingo – asocierea cu un grup care sa-i largeasca orizonturile. Iar Rizek a reusit in acest an, de cand a venit, sa schimbe asteptarile pietei in privinta afacerii conduse de el. Profitul de 500.000 de euro, dupa un an de pierderi, e un exemplu.

  • Constructorii de machete

    Intr-o casa veche situata langa statia de metrou Timpuri Noi functioneaza compania Spot Design. Are opt angajati, din care doi sunt actionarii si cinci lucreaza in regim de colaborare, iar cifra de afaceri pe al doilea semestru din 2006, practic in primele sase luni de functionare, a fost de aproape 17.000 de euro. Desi dimensiunile nu ar recomanda-o ca pe o companie importanta, Spot Design isi imparte cu alte cateva companii de dimensiuni similare o piata aflata intr-o continua crestere: cea a realizatorilor de machete expozitionale. „Nu am simtit niciodata o privire de sus din partea dezvoltatorilor imobiliari, desi proiectele pentru care noi facem machete valoreaza sute de milioane de euro“, spune Laura Talmaciu, care a fondat compania impreuna cu Alexandru Cristal. Cei doi au absolvit Facultatea de Arhitectura si Urbanism si au 25, respectiv 26 de ani. „Am inceput sa facem machete prin anul al treilea, le faceam pentru studentii din anii terminali care aveau nevoie de ele la sustinerea licentei. Dupa aceea am realizat cateva machete pentru ansambluri rezidentiale impreuna cu un profesor si anul trecut ne-a venit ideea de a incepe pe cont propriu“, continua Laura Talmaciu.

    Investitia initiala a fost de circa 30.000 de euro, suma obtinuta prin intermediul unor credite de nevoi personale. Cu acesti bani a fost achizitionat un laser folosit pentru taierea placilor de PVC, din care se realizeaza casele sau blocurile care compun ansamblul pe macheta. „Primul client important a venit dupa cateva luni, au gasit informatii despre noi pe internet, au venit la noi, le-am explicat ce putem face si a iesit bine in final“, spune Alexandru Cristal. Pretul unei machete variaza in functie de scara la care este realizata si de numarul de elemente, de la cateva sute la cateva mii de euro, cele mai complexe – pentru proiecte de dimensiuni mari precum Baneasa sau Cosmopolis – fiind comercializate cu peste 10.000 de euro.

    Cum numarul proiectelor rezidentiale anuntate a crescut foarte mult in ultimii doi ani, segmentul rezidential a ajuns sa detina peste 80% din cifrele de afaceri ale companiilor care realizeaza machete, dupa cum spune si Cristian Vizdei, coproprietar, alaturi de sotia sa, al companiei Arhi Atelier. „In general se lucreaza cam o luna la o macheta, depinde de cat de complexa este. Daca este necesar, avem angajati si in regim de colaborare“, explica Vizdei. Compania, care are in prezent sase angajati permanenti si inca 10 in regim de colaborare, a fost infiintata in 2003, dupa ce actionarii acesteia au lucrat in cadrul unui birou de arhitectura individual. „Initial lucram pentru arhitecti, eu fac machete din anii ’90. Spre exemplu, mai voia cate un secretar de stat o macheta pentru un hotel sau o cladire administrativa“, isi aminteste Vizdei.

    Primele comenzi din zona rezidentiala au venit prin intermediul arhitectilor si al proiectantilor care lucreaza pentru dezvoltatori, iar acum s-a creat deja o relatie intre dezvoltatori si agentii imobiliare pe de o parte si constructorii de machete pe de alta parte, dupa cum spune Alexandru Cristal. „Vor fi proiecte rezidentiale mult timp de acum incolo, nu imi fac probleme ca vom ramane fara clienti“, comenteaza el.

    Cererea pentru machete a crescut in ultimii doi ani, incat dezvoltatorii au ales sa faca comenzi in strainatate – fie in tara de origine pentru dezvoltatorii straini, fie in China, care este o alternativa mai ieftina si uneori mai rapida, avand in vedere ca Spot Design a refuzat, spre exemplu, comenzi din lipsa de timp. „Noi nu am luat nicio comanda de aproape doua luni, dar si acum lucram pentru comenzile primite anterior“, spune Vizdei, adaugand ca desi Romania poate fi mai scumpa decat China, o macheta realizata in Germania costa de zece ori mai mult. „Cele mai mari costuri le avem cu manopera: aproximativ 80%. Chiar daca este o afacere, am ca angajati prieteni, si imi place sa creasca alaturi de mine. De aceea au salarii mari, de 1.000 de euro“, afirma coproprietarul Arhi Atelier, companie care a avut anul trecut o cifra de afaceri de putin peste 100.000 de euro, potrivit datelor sale. Un astfel de nivel de salarii este explicat prin dificultatea de a gasi oameni care sa poata lucra corect machetele si sa fie interesati sa ramana pe termen lung pe astfel de posturi. Cei de la Spot spun, de pilda, ca dintre fostii lor colegi de facultate, n-au putut gasi nici unul care sa intruneasca ambele cerinte. In aceste conditii, Cristian Vizdei spune ca rata de profitabilitate a firmei este de 10%, insa „dupa ce imi platesc si mie salariul“. Profitul celor de la Spot Design este insa mai mare, dupa declaratiile lor, depasindu-l pe cel mediu al dezvoltatorilor pentru care realizeaza machetele: 50%. „Initial nu am privit-o ca pe un business, dar a devenit intre timp. Este putin probabil insa sa ne imbogatim din asta“, adauga Laura Talmaciu.

  • Cum arata noile apartamente

    Nu de mult, PRO TV prezenta cazul unui bloc nou de locuinte unde locatarii au inceput sa se mute, dar au descoperit ca multe din facilitatile promise de dezvoltator lipseau ori nu erau cum se asteptasera ei. La multe apartamente, tevile din instalatii s-au spart una cate una, garajul subteran inundat semana mai curand cu o piscina, iar perspectiva unora dintre ferestrele de la etajele inferioare dadea in zidul unei case alaturate, la o distanta de putin peste un metru. Reportajul a fost comentat intens pe forumurile cu discutii despre locuinte si proiecte rezidentiale, unde multi dintre participanti isi prezinta la randul lor propriile pareri despre locuintele noi in care s-au mutat sau sunt pe punctul de a se muta.

    „Experienta celor care se muta acum in noile apartamente va avea un impact major asupra pietei“, spune Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Banker. Argumentele sale, ca si ale altor consultanti imobiliari sunt legate de opiniile noilor proprietari, care vor face practic reclama (sau antireclama, dupa caz) noilor ansambluri rezidentiale prin efectul „word of mouth“ (parerile vehiculate de clienti). „Vor veni rudele, prietenii, colegii, fostii vecini si vor vedea conditiile in care stau. Si s-ar putea sa doreasca si ei, chiar daca nu au banii in momentul respectiv, sa locuiasca intr-un ansamblu rezidential nou construit“, spera Stroescu.

    In 2005 erau lansate primele proiecte rezidentiale de dimensiuni mari, cu peste 100 de locuinte, dand astfel startul intrecerii intre dezvoltatori in ceea ce priveste proiectele imobiliare. Dupa aproape doi ani cand doritorii au cumparat apartamente pe care le puteau viziona doar pe machete sau in prezentarile pe calculator, primii dintre ei s-au mutat in noile locuinte in ultimele luni. Daca in prima jumatate a anului trecut numarul apartamentelor noi predate in Bucuresti a fost de aproape 60, potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International, numarul apartamentelor livrate a crescut brusc, odata cu incheierea toamnei, la peste 1.500.

    Sapte proiecte cu peste 100 de locuinte au avut ca termene de finalizare partiale sau finale toamna anului trecut: Central Park, City Center, Confort Park si Quadra Place au fost finalizate integral, iar Baneasa Residential, Jupiter si Rezidenz au livrat o parte din locuintele anuntate, conform graficului de constructie (exceptie face Jupiter, care avea ca termen integral de finalizare toamna anului trecut). Simina Istrate, senior residential consultant al Colliers, considera ca livrarea acestor proiecte va avea un efect pozitiv si asupra dezvoltatorilor respectivelor proiecte si in general asupra proiectelor rezidentiale noi. „Vede lumea ca se duc la capat proiectele anuntate. In plus, se finalizeaza si elementele de peisaj, precum gardurile, zonele verzi sau spatiile de recreare“, spune Istrate.

    Efectul de transmitere prin viu grai a impresiilor despre noile case poate avea insa si consecinte negative, daca proiectul nu este finalizat la timp si conform promisiunilor oferite initial prin contract. „Desigur ca «word of mouth» poate merge si pe dos. Dar trebuie analizat din cauza cui. De cele mai multe ori sunt probleme cu antreprenorul, cu meseriasii care nu stiu sa puna placile de rigips sau sa monteze o chiuveta“, sustine Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Romania.

    Unul din proiectele cu cele mai mari probleme a fost Planorama, dezvoltatorul fiind nevoit sa schimbe antreprenorul general pe parcursul lucrarilor de constructie. Toni, unul din cei ce au achizitionat un apartament in primul bloc al Planorama care trebuia finalizat, afirma ca termenul de predare a fost amanat cu cinci luni. „Primul bloc trebuia predat la sfarsitul lunii septembrie 2007. Acum s-a amanat pentru finalul lunii martie 2008“, spune Toni. Simina Istrate sustine ca acest caz este singular, media intarzierilor la predare fiind de o luna. „Se comunica un termen de livrare, dar in general se intarzie cam o luna. Pana se incheie toate actele, pana se muta locatarii, unele sunt achizitionate la rosu… De la predare la mutare pot trece trei luni, iar o intarziere de cateva saptamani pentru finalizare nu reprezinta un factor negativ“, spune Istrate.

    Dorinta de a ajunge intr-o casa noua ii face pe unii dintre noii locatari confruntati cu asemenea cazuri sa se arate ingaduitori cu intarzierile. Ioana a achizitionat un apartament in ansamblul Confort Park, al carui termen de predare a fost amanat cu aproximativ o luna. „Fatada nu este finalizata, nu exista lift sau balustrada la balcon, insa am discutat cu reprezentantii dezvoltatorului si am acceptat argumentele lor“, spune Ioana.

  • Constructiile in 2008

    Cu cat vor creste preturile materialelor de constructii?
    Adriana Iftime, presedintele Patronatului Societatilor de Constructii: „Cresterea pe segmentul de materiale de constructii va fi de 15% in cerere si de minim 10% ca preturi“. Daniel Catanas, director general al Wienerberger Sisteme de Caramizi: „Piata depinde de evolutia pretului la energie si petrol, la materii prime, la paleti. Un maxim de 10% pentru cresterea preturilor pare realist“.

    Cum va fi rezolvata criza de forta de munca din constructii?
    O solutie ar fi programele de pregatire profesionala pentru tineri, cata vreme readucerea fortei de munca plecata in strainatate nu pare o solutie fezabila, crede Adriana Iftime, presedintele Patronatului Societatilor de Constructii. „Si importul de forta de munca straina“, adauga ea. Laurentiu Plosceanu, presedintele ARACO, insista ca salariul mediu ar trebui sa ajunga in urmatorii ani la 600-700 de euro, echivalentul celui din Ungaria sau Polonia: „Asa am putea stopa plecarile in strainatate“.
    Cati muncitori straini vor fi adusi sa lucreze in Romania?
    Roxana Prodan, presedintele Patronatului Agentilor Economici Acreditati pentru Ocuparea si Plasarea Fortei de Munca: „In acest moment sunt depuse cereri pentru aducerea a aproximativ 5.000-6.000 de muncitori straini“. Razvan Niculescu-Aron, vicepresedintele Patronatului Societatilor din Constructii: „Vom aduce aduce cati muncitori vom avea nevoie, alta solutie nu vad pe termen scurt“.

  • Se vor calma imobiliarele in 2008?

    Se va ajunge la apartamente de 10.000 euro/mp?
    „Daca Bucurestiul si-ar schimba peste noapte denumirea in Madrid sau München, chiar de maine“, raspunde Radu Lucianu, managing partner al Eurisko. „Daca nu, putem spune ca in 5-6 ani de zile vom avea si proprietati pretuite la 10.000 de euro pe metrul patrat, fie ca vorbim de case sau terenuri“. „Este posibil sa sarim de 10.000, dar numai in cazuri speciale, in zone speciale – Primaverii, Kiseleff, Dorobanti din Bucuresti“, puncteaza Razvan Stroescu, directorul departamentului rezidential al Coldwell Banker.
    …sau la 1.000 euro/mp?
    Deja au aparut si vor continua sa apara ansambluri rezidentiale situate in afara limitelor orasului, la preturi de 1.000-1.100 de euro pe metrul patrat construit. In oras, preturile terenurilor sunt insa prea mari pentru a putea sustine o dezvoltare de locuinte ieftine, iar „cat timp este piata pentru apartamente mai scumpe, nu o sa fie niciun developer care sa spuna ca va face mai ieftin“, spune Razvan Stroescu, director departament rezidential al Coldwell Banker.

    Vor mai creste preturile?
    In 2008 nu se mai asteapta nimeni la o dublare a preturilor si nici la o crestere cu 50%, ca in 2007. In ceea ce priveste apartamentele din ansambluri rezidentiale noi, preturile vor creste anul viitor la peste 1.700 de euro pe metrul patrat construit, estimeaza Colliers International. Fata de media de 1.500 euro/mp din 2007, ar rezulta un ritm de aproape 15%.

  • Ce vor face constructiile in 2008

    Cu cat vor creste preturile materialelor de constructii?

    Adriana Iftime, presedintele Patronatului Societatilor de Constructii: „Cresterea pe segmentul de materiale de constructii va fi de 15% in cerere si de minim 10% ca preturi“. Daniel Catanas, director general al Wienerberger Sisteme de Caramizi: „Piata depinde de evolutia pretului la energie si petrol, la materii prime, la paleti. Un maxim de 10% pentru cresterea preturilor pare realist“.

    Cum va fi rezolvata criza de forta de munca din constructii?
    O solutie ar fi programele de pregatire profesionala pentru tineri, cata vreme readucerea fortei de munca plecata in strainatate nu pare o solutie fezabila, crede Adriana Iftime, presedintele Patronatului Societatilor de Constructii. „Si importul de forta de munca straina“, adauga ea. Laurentiu Plosceanu, presedintele ARACO, insista ca salariul mediu ar trebui sa ajunga in urmatorii ani la 600-700 de euro, echivalentul celui din Ungaria sau Polonia: „Asa am putea stopa plecarile in strainatate“.

    Cati muncitori straini vor fi adusi sa lucreze in Romania?
    Roxana Prodan, presedintele Patronatului Agentilor Economici Acreditati pentru Ocuparea si Plasarea Fortei de Munca: „In acest moment sunt depuse cereri pentru aducerea a aproximativ 5.000-6.000 de muncitori straini“. Razvan Niculescu-Aron, vicepresedintele Patronatului Societatilor din Constructii: „Vom aduce aduce cati muncitori vom avea nevoie, alta solutie nu vad pe termen scurt“.

  • Cautam muncitori chinezi si pakistanezi

    Cateva sute de oameni stau la rand in fata unei cladiri. Inauntru, cei care fusesera mai devreme la coada fac ziduri din caramida, tencuiesc, pun faianta sau construiesc de la zero un circuit electric pe niste panouri din coltul unei sali. In tot acest rastimp sunt cronometrati, iar la urma fiecare este verificat de o comisie de specialitate. Nu sunt imagini de la vreun proces de recrutare organizat la Bucuresti de firme vestice pentru selectarea muncitorilor autohtoni, ci de unul organizat intr-un oras mare din China, la care localnicii au participat in speranta obtinerii unui contract de munca in Romania.

    Imaginile sunt surprinse in mai multe poze, trecute in revista rand pe rand de catre Roxana Prodan, presedintele Patronatului Agentilor Economici Acreditati pentru Ocuparea si Plasarea Fortei de Munca, adica 56 de firme specializate in intermedierea contractelor de munca pentru straini. "Totul este cat se poate de serios. Companiile de recrutare straine ii cheama pe cei ce se incadreaza in descrierea postului, iar la testari pot participa si reprezentanti ai potentialilor angajatori", spune Prodan, incercand parca sa linisteasca temerile celor care s-ar teme de calitatea fotei de munca asiatica.

    Muncitorii chinezi, indieni, turci sau pakistanezi au ajuns astfel sa fie considerati de societatile de constructii ca o posibila solutie la criza de mana de lucru. "Nu vad alte solutii pe termen scurt. Sunt probleme foarte mari, iar societatile contracteaza proiecte in continuare", spune Razvan Niculescu-Aron, vicepresedintele Patronatului Societatilor din Constructii (PSC). Dupa el, iarna nu va ajuta cu nimic: vor urma probabil doua luni de pauza, iar constructorii s-ar putea trezi la venirea primaverii ca au si mai putini muncitori decat acum.

    Deficitul de forta de munca in acest sector este estimat la un minim de 160.000 de lucratori, raportat la numarul actual al celor ce muncesc in constructii – 360.000 de persoane. Constructorii spun ca deficitul se manifesta atat in cazul fortei de munca necalificata – spre exemplu, s-a ajuns la situatia in care un muncitor cere un salariu cu 30% mai mare daca lucreaza la un proiect din nordul Bucurestiului comparativ cu alte zone ale Capitalei -, cat si in cazul muncitorilor calificati. Acestia, zidari sau faiantari, solicita adesea salarii si de 1.000 de euro pe luna, potrivit reprezentantilor patronatului de profil.

    Numai ca alternativa asiatica nu este ieftina. "In medie, un muncitor calificat chinez vine in Romania pentru 635 de dolari pe luna, la care se adauga bonuri de masa si cazarea. Altfel nu ar avea de ce sa vina, cand la el acasa poate castiga 300-400 de dolari", spune Prodan. Chiar si asa, unii patroni de societati de constructii spun ca forta de munca straina poate fi o varianta mai ieftina. "Va fi din ce in ce mai greu sa gasesti forta de munca. Am inteles ca optiunea chineza este o alternativa. Daca va fi necesar, sunt dispus sa platesc, spre exemplu, salarii de 800 de dolari net", spune Vasile Turcu, proprietarul grupului de firme Romconstruct. Omul de afaceri, care este mai cunoscut pentru statutul sau de actionar al clubului de fotbal Dinamo Bucuresti, spune ca are in acest moment ingineri romani carora le plateste salarii de doar 6.000-7.000 de lei pe luna, la care se adauga niste bonusuri.

    "Le vom da muncitorilor niste norme, si daca le vor indeplini si se vor dovedi cu adevarat calificati pentru posturi, noi vom fi multumiti", adauga Turcu.

    Numarul strainilor care au primit in primul trimestru al acestui an aviz pozitiv pentru sedere in Romania a fost de aproximativ 4.300, cu peste 60% mai mult fata de aceeasi perioada a lui 2006, potrivit statisticilor Ministerului Administratiei si Internelor. Numarul maxim de permise de munca stabilit de autoritati pentru acest an a fost de aproximativ 12.000, dublu fata de 2006. Pentru la anul, Roxana Prodan estimeaza ca vor depune cereri pentru permis de munca, numai pentru domeniul constructiilor, 5.000-6.000 de muncitori straini, majoritatea urmand sa fie solicitati pentru lucrarile de infrastructura. In constructii lucreaza acum cateva mii de muncitori straini, potrivit estimarilor patronatelor de profil.

    Reprezentantii societatilor de constructii spun ca se vor aduce in 2008 atatia muncitori cati vor fi necesari, urmand ca, daca va fi nevoie, sa se faca presiuni asupra autoritatilor pentru majorarea plafonului de permise de munca pentru straini. Presedintele Asociatiei Romane a Antreprenorilor in Constructii (ARACO), Laurentiu Plosceanu, spune ca se va recurge chiar la negocieri directe cu patronatele si societatile de profil din alte state, cele din spatiul fostei Iugoslavii fiind primele tinte. El considera ca aducerea muncitorilor straini trebuie sa fie completata de cresterea salariilor din industrie, pentru a opri exodul de forta de munca autohtona. "Salariul mediu ar trebui sa ajunga in urmatorii ani la 600-700 de euro, echivalentul celui din Polonia sau Ungaria. Trebuie sa corelam insa aceste majorari salariale cu o crestere a productivitatii", spune Plosceanu.

    Patronatul a decis de curand ca salariul minim brut in constructii sa fie de la inceputul anului viitor de 570 lei brut pe luna (aproape 164 de euro), existand posibilitatea ca aceasta sa creasca pana la 800 de lei pana in 2009. Potrivit Institutului National de Statistica, salariul mediu net in sectorul constructiilor a ajuns in luna septembrie la 891 de lei (255 de euro), cu peste 21% mai mare fata de aceeasi perioada a anului trecut. Constructorii spun insa ca salariile reale sunt mai mari, deoarece multi muncitori doresc sa lucreze fara contract de munca, pentru a putea sa plece mai usor in eventualitatea unei oferte salariale mai bune.

    Unele companii au recurs deja la angajarea muncitorilor straini, cum ar fi cazul americanilor de la Bechtel, care au angajat 100 de turci pentru lucrarile la Autostrada Transilvania, sau al companiei romanesti Coifer, care a angajat 100 de muncitori originari din India. O companie de constructii care doreste sa aduca muncitori straini si apeleaza la o firma de recrutare specializata plateste in medie un tarif de 300 de euro pe muncitor, potrivit Roxanei Prodan. Acesta reprezinta tariful pentru pachetul maxim de servicii, care include organizarea procesului de selectie in tara de origine si intocmirea documentatiilor necesare, durata minima a unui contract de munca fiind de un an. In plus, antreprenorul va trebui sa plateasca si taxe de circa 250 de euro pe angajat, tariful firmelor de intermediere si taxele obligatorii fiind considerate de Vasile Turcu ca fiind "acceptabile, daca situatia o va cere".

    Cu toate acestea, procentul firmelor care au intentii certe pentru aducerea fortei de munca din strainatate este relativ redus, potrivit unui studiu intocmit de catre Fundatia Soros. "Intr-un viitor apropiat, imigratia nu pare sa constituie o optiune serioasa. Numai 7% dintre firme intentioneaza sa aduca forta de munca din strainatate, iar un procent apropiat (9%) se declara indecise, fara a respinge insa aceasta posibilitate", se mentioneaza in studiul "Piata fortei de munca din Romania si imigratia", realizat in randul a 600 de companii din constructii, industria textila si sectorul turistic – cate 200 din fiecare domeniu.

    Potrivit autorilor studiului, cea mai mare parte dintre firme au recurs la investitii pentru cresterea productivitatii, la tehnologizare si la introducerea de ore suplimentare, existand totusi si un procent de 17% din companii care au fost nevoite isi restranga activitatea din cauza deficitului de personal. "Exista riscul supraincalzirii pietei, pentru ca firmele de constructii nu pot face fata lucrarilor pe care le-au contractat. Am firme de constructii care imi spun ca nu pot sa execute toate proiectele, pentru ca nu dispun de forta de munca necesara", confirma Laurentiu Plosceanu.

  • Dezvoltatorul Baneasa se extinde

    Metro, IKEA, Mobexpert, Carrefour, Bricostore sunt cele cinci mari lanturi de retail care au ocupat o buna parte a noului cartier care se profileaza in zona Baneasa. Urmeaza un mall si un show-room auto, care vor completa zona comerciala ce ocupa cam un sfert din cele 220 de hectare ale proiectului Baneasa. Michael Lloyd, artizanul proiectului, actualmente managing partner al Baneasa Investments, vrea sa replice modelul si in alte mari orase.

    Grupul de firme din jurul Baneasa Investments are in proiect cateva parcuri de retail, similare celui din Baneasa, dar fara partea de birouri si constructii rezidentiale. Practic, parcurile comerciale vor urma extinderea in teritoriu a retailerului suedez IKEA, in conditile in care Moaro Trading, firma care detine franciza pentru Romania a retailerului de mobila, este controlata de acelasi grup de investitori. „Oriunde merge IKEA, noi vom construi in jurul magazinului. IKEA este un magnet pentru cumparatori“, explica Lloyd pentru BUSINESS Magazin.

    Pana acum, rezultatele obtinute de primul IKEA deschis in Romania, in martie, sunt excelente, magazinul inregistrand in primele sase luni de operare vanzari de cat estimau oficialii pentru intreg anul – 40 de milioane de euro. Dezvoltarea celor 6-7 proiecte de retail din marile orase va incepe de anul viitor, sustine Michael Lloyd. „Inca lucram la proiecte, nu le-am definitivat“, spune el, adaugand ca finalizarea acestora ar putea avea loc in prima parte a anului viitor.

    „Pentru Baneasa am lucrat un an si jumatate la masterplan. De data asta nu ar trebui sa dureze la fel de mult, dar abia peste sase luni cred ca vom avea ceva despre care chiar sa discutam.“ Pana atunci nu vrea sa dea prea multe detalii, pentru ca, „din experienta mea, este foarte dificil sa construiesti ceva mare, dar e foarte usor sa-l darami“. Planurile initiale vizau deschiderea unui al doilea magazin IKEA pana la finele anului viitor, dar Lloyd nu este sigur ca acest lucru se va materializa.
    „Dureaza mai mult decat speram. Dar, daca nu il deschidem anul viitor, cu siguranta va fi foate curand dupa aceea, la inceputul lui 2009“. Pentru ca, spune Lloyd, nu este vorba doar de o activitate de real estate si de constructie a spatiului, ci si de training al oamenilor si de gasirea catorva sute de angajati pentru fiecare magazin.

    Reprezentantul Baneasa nu a precizat care sunt orasele in care grupul vrea sa dezvolte aceste parcuri, explicand totusi ca tinteste orase cu peste 300.000 de locuitori. „Vrem sa mergem unde sunt banii si unde sunt clientii, adica, in general, in orasele mari.“ Pentru fiecare parc de retail, investitia necesara ar fi cam de 300 de milioane de euro, estimeaza Lloyd. Fiind vorba de 6-7 proiecte, investitiile grupului vor depasi doua miliarde de euro. Planurile ar viza deschiderea cate unui nou magazin in fiecare an. In acelasi timp, Lloyd se concentreaza si pe constructia de imobile de birouri in Bucuresti.

    In aceasta perioada se finalizeaza primele doua imobile din parcul de afaceri din zona Baneasa – care ofera 26.000 de metri patrati. „Vrem sa mai deschidem inca 50.000 mp cat de repede posibil.“ In plus, construct ia mall-ului Baneasa Shopping City, o investitie de 150 milioane de euro, a intrat in ultima faza. Centrul comercial de 85.000 de metri patrati este inchiriat in totalitate, iar chiriasii au inceput sa-si amenajeze spatiile. De asemenea, de anul viitor va incepe constructia unei noi faze rezidentiale, cu alte 600 de apartamente, care se vor adauga celor 227 din prima faza.

    In total, proiectul Baneasa, a carui finalizare este preconizata pentru 2014, va „inghiti“ circa 1,8 miliarde de euro, cu 50% mai mult decat estimau oficialii companiei la lansarea proiectului (1,2 miliarde de euro). Investitia a fost suplimentata ca urmare a extinderii unor sectiuni ale planului, dar si pe fondul cresterii accelerate din ultimii doi ani a costurilor de constructie. In acelasi timp, activitatea dezvoltatorului imobiliar trece de cele peste 220 de hectare ale proiectului Baneasa, firmele grupului fiind implicate in mai multe investitii imobiliare.

    De altfel, chiar Michael Lloyd spune ca, in prezent, grupul detine aproximativ 20 de loturi de teren pentru dezvoltare, cu o suprafata totala de 300-350 de hectare. Pe unele dintre acestea se vor construi parcurile comerciale mentionate deja, pe altele sar putea sa nu se construiasca nimic.
    Recent, Ali Ergun Ergen, administratorul Baneasa Developments (compania care se ocupa de administrarea mall-ului din Baneasa), a anuntat ca firma va construi un mall de circa 50.000 mp in centrul Bucurestiului. El nu a precizat unde anume va fi amplasat acesta, dar a mentionat ca terenul a fost deja achizitionat.

    In plus, Baneasa Investments este implicat intr-un consortiu (alaturi de Comnord, Practic SA si Procema) in proiectul de constructie a unui mall pe actualul amplasament al pietei Obor. Un plan controversat ca, de fapt, mai multe investitii ale grupului de investitori.
    Proiectul Baneasa, de exemplu, a fost extrem de criticat mult timp dupa ce a fost anuntat. La fel si incercarea de a dezvolta un complex multifunctional in locul Strandului Tineretului. Lloyd spune ca incearca deja de cinci ani sa obtina autorizatiile de constructie, explicand ca planul depus include o imbunatatire a actualelor facilitati sportive. Dar, cum spune si Lloyd, „toate marile proiecte vor avea atasate si scandaluri“. El nuanteaza totusi afirmatia: „este normal ca dezvoltarile de mari dimensiuni sa fie discutate, sa fie o interactiune cu publicul, pentru ca o constructie imobiliara afecteaza multi oameni“.