BusinessMagazin

Category: Club bm

  • Softistii joaca „hard“

    In ultima luna in Romania au avut loc tranzactii de 20 de milioane de euro in domeniul IT: doua companii locale din sectorul serviciilor, Forte Company si Radix, au fost achizitionate de investitori strategici straini – Siemens Business Services respectiv Ness Technologies. Este de asteptat ca software-ul si serviciile sa atraga in urmatorii ani nume mari din industria IT. Nu avem decat sa ne uitam la tarile din jur – Polonia, Ungaria, Cehia, pentru a presupune care sunt acele nume mari care vor ajunge si pe piata romaneasca: Cap Gemini, Accenture sau EDS ar fi pe lista scurta. Multe voci din IT-ul romanesc spun ca acele companii locale care nu vor vinde in perioada urmatoare isi asuma riscul de a fi maturate de pe piata – aceasta este si una dintre concluziile dezbaterii organizate saptamana trecuta de BUSINESS Magazin la Hotel Mariott si sponsorizate de BRD si Zapp. O alta concluzie, si mai trista: ne lipsesc managerii.

    BUSINESS Magazin: Haideti sa discutam despre cum va arata piata serviciilor IT in 2007-2010. 

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Cred ca dezbatem, de fapt, doua teme diferite: cum va arata piata si care sunt momentele optime pentru vanzarea unei companii. Apropo de consolidarea pietei, eu am inceput sa vorbesc pe acest subiect din ianuarie 2004, cand compania pe care o conduc, Forte Company, a facut o majorare de capital, s-a rebrandat si s-a transformat in societate pe actiuni. In ianuarie anul trecut ne aflam la o raspantie si aveam in fata ochilor trei cai. Unu: sa ramanem aceeasi companie si sa facem o oferta publica initiala in doi-trei ani. Doi: sa atragem investitori financiari. Si trei: sa gasim un investitor strategic. Daca ne gandeam la un IPO (oferta publica initiala de vanzare de actiuni – n.r.), ca firma cu activitate doar in Romania nu am fi avut nici o sansa, asa ca ar fi trebuit sa ne extindem. Sa iesim in tarile din zona era riscant, iar pe pietele vestice se punea problema daca am fi putut aduce ceva nou. Anul trecut, chiar am vrut sa ne deschidem o filiala in Germania, insa acest proiect a fost inghetat si inghetat va ramane, pentru ca a aparut a doua cale: investitiile. Intai au aparut investitorii financiari. Anul trecut ne-au curtat sase fonduri de investitii. Dar mie nu imi plac fondurile de investitii pentru ca urmaresc un exit rapid si nu genereaza business. La sfarsitul lui iunie anul trecut, a aparut – de departe – cea mai buna cale: atragerea unui investitor strategic. Or, pentru noi, SBS a reprezentat un optim, pentru ca ei sunt o companie mare si au un profil foarte apropiat de al nostru. Ce s-ar fi intamplat daca Siemens ar fi cumparat un competitor de al nostru? 

    BUSINESS Magazin: Cine credeti ca vor fi jucatorii care vor intra pe piata in momentul integrarii?

    GABRIEL MARDARASEVICI: Nu aveti decat sa va uitati la tarile din jur, in Ungaria, Cehia, Polonia si veti descoperi cel putin cinci-sase jucatori mari, precum Accenture, EDS sau Cap Gemini, care in Romania nu sunt prezenti.

    BUSINESS Magazin: Cum vedeti achizitiile de pe piata IT?

    ALEXANDR PASTOR: Oracle nu cumpara companii, insa cumpara la greu forta de munca. Oracle este interesat sa se extinda in Romania, insa nu prin achiztii de firme, ci prin recrutare de personal. In plus, avem si initiative in spatiul academic si in training. In centrul de training propriu am scolit 3-4.000 de oameni de cand s-a infiintat acest centru. 

    BUSINESS Magazin: Totusi, cum va arata piata de servicii pana in 2010?

    ALEXANDR PASTOR: La nivelul pietei globale IT are loc o concentrare masiva. Nu se mai vorbeste de multe variante, ci de cateva in zona de hardware, cateva in zona de software, cateva in zona de aplicatii si la fel va fi si pe servicii. La fel se va intampla si la noi: atat prin „maparea“ concentrarii de la nivel global dar si prin miscari pe piata locala. Nu cred ca vor avea loc neaparat fuziuni spectaculoase intre firme locale mari, ci vor fi companii care vor lua personalul altora. La noi se va folosi metoda damboviteana. 

    GABRIEL MARDARASEVICI: Romania este inca in perioada de adolescenta a IT-ului. Mai avem pana la maturizare. Aceasta va aparea cand serviciile vor reprezenta 60-70% din totalul pietei. La noi, functioneaza asa-zisa „sfanta treime“. Intr-un proiect major, o treime reprezinta achizitia de echipamente hardware, o treime licentele software si o alta treime serviciile necesare pentru integrarea celor doua componente. De altfel, daca ne uitam la structura pietei, observam ca 30% din piata inseamna servicii. Asa arata astazi. In cativa ani, ce se va intampla? E clar ca serviciile vor reprezenta cele mai mari cheltuieli pentru dezvoltarea sistemului informatic al unei companii. Actorii majori din anii urmatori vor fi furnizorii de servicii IT. Tinta companiei care ne-a cumparat pe noi a fost potentialul pietei de servicii. 

    BUSINESS Magazin: Ce se va intampla cu softul si hardul daca toata lumea este interesata de servicii?

    GABRIEL MARDARASEVICI: In viitor, partea de hardware si software va ramane in mana marilor producatori. IBM si HP vor fi interesati sa vanda direct unor mari clienti. E posibil ca si marii jucatori din software – Oracle, SAP sau Microsoft – sa gandeasca la fel. Mai mult decat atat: sa nu uitam ca sunt foarte multe privatizari in Romania. Cum am facut multe implementari in zona utilitatilor, pot sa va spun mai multe. Vin actori majori ca E.ON, Gaz de France, Enel, CEZ sau altii. Cu totii au contracte globale cu marii furnizori de software si hardware. Deci companiile locale nu au acces la aceste contracte. Si atunci, se naste o intrebare: ce sanse are un antreprenor ca mine sau ca Cristi (Constantinescu – n.r.) in fata unei organizatii de tip corporatist cu niste proceduri mult mai severe si mai de succes?

    LAURENTIU POPESCU: Eu nu sunt intru totul de acord cu ce spuneti. Toata lumea, cand vorbeste de clientii sectorului de IT, se uita doar la sectorul guvernamental.

    GABRIEL MARDARASEVICI: Numai o secunda… Aproximativ 75% din activitatea unei companii se face pe clientii mari.

    LAURENTIU POPESCU: Da, asta e valabil acum. Insa daca vom avea o crestere organica a economiei, sectorul IMM va da posibilitatea si clientilor locali sa se dezvolte. 

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Da, dar dezvoltarea IMM-urilor va duce si la cresterea numarului de jucatori. Practic, va creste piata locala. Proiectele mari de care vorbeste Gabi (Mardarasevici – n.r.) se gestioneaza din Bucuresti. Gabi este un caz special, pentru ca a pornit din Iasi dar a fost obligat sa se extinda in Bucuresti, pentru ca aici sunt proiectele mari. Noi avem sucursale in tara care sunt foarte bune ca terminale pe proiectele nationale, dar este extraordinar de greu sa-i fac sa devina jucatori importanti pe piata locala, pentru ca in teritoriu sunt multi jucatori. Dar ceea ce vroiam sa spun este altceva. Gabi vorbea de proiectele mari, in care noi implementam si software, si hardware, si servicii. Parerea mea este ca nu suntem in perioada de adolescenta, ci la finalul perioadei romantice. Modelele de business se vor schimba si ceea ce se va dezvolta puternic pe piata romaneasca vor fi serviciile de outsourcing.  

    LAURENTIU POPESCU: Cred ca au existat investitori care vroiau sa vina in Romania si acum trei-patru ani. Acum se spune ca vor veni mai multi investitori o data cu integrarea in UE. Nimeni nu se intreaba de ce. Vor veni mai multe fonduri? Nu, cred ca elementul decisiv va fi siguranta si stabilitatea legislativa.

    BUSINESS Magazin: Totusi, nu credeti ca din cauza ramanerii in urma a Romaniei vor veni mai multe fonduri pentru a se compensa acest decalaj? 

    LAURENTIU POPESCU: Problema este cine va avea acces la aceste fonduri: companiile straine sau cele locale? Va fi o piata faramitata? Sau una consolidata?

    BUSINESS Magazin: Dv. ce credeti? 

    LAURENTIU POPESCU: Eu vreau sa vorbesc despre software si servicii, care este un domeniu „hot“. Companiile care au venit pe piata in urma cu mai multi ani au fost favorizate. De exemplu, Omnilogic, care este prin traditie distribuitor, a facut o achizitie pe servicii IT. In plus, nu intra doar companii noi pe piata, ci exista si companii care au anumita putere financiara din distributie, de pilda, care acum se orienteaza catre servicii. Flamingo este un exemplu in acest sens, prin parteneriatul cu Fujitsu Siemens.

    CEZAR DUMITRIU: Tornado este un alt exemplu.

    LAURENTIU POPESCU: O alta problema este ca piata serviciilor IT nu coincide cu suma cifrelor de afaceri ale companiilor din domeniu. Sunt firme care furnizeaza servicii de outsourcing. Siveco, de exemplu, realizeaza 30% din cifra sa de afaceri din servicii de outsourcing si proiecte derulate in alte state: Germania, Austria, Franta. Concentrarea s-a produs si pe piata hardware. Firmele mici au disparut din cauza scaderii marjelor comerciale, in favoarea marilor jucatori. Cine altcineva isi permite sa deruleze proiecte guvernamentale in care plata se face dupa trei luni, perioada in care furnizorul respectiv are costuri?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU:  Cand spuneti trei luni, sunteti optimist…

    EDUARD SAMSON: Firmele mici de care vorbiti nu au disparut neaparat, ci s-au orientat catre alte domenii. Apropo de scaderea marjelor comerciale, chiar si jucatorii mici s-au orientat catre servicii, intrucat competitia pe distributia de hard a devenit foarte mare. Aceasta scadere se compenseaza prin servicii: tehnice sau chiar financiare.

    LAURENTIU POPESCU: Am aflat recent de la cineva de la Romsys ca veniturile din implementarea unei solutii SAP sunt de 25 de milioane de euro, in conditiile in care Romsys, unul din cei 11-12 furnizori de SAP, are venituri din licente de 9-10 milioane de euro.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU:  Nu pot sa fie venituri de 9-10 milioane de euro…

    GABRIEL MARDARASEVICI: Nici mie nu mi se pare o cifra verosimila.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU:  Mai bine sa vorbim in procente.

    LAURENTIU POPESCU: Intr-un proiect, serviciile inseamna 60-70%, licentele restul.

    LAURENTIU POPESCU: Serviciile pentru majoritatea clientilor nu au valoare tangibila. E o chestiune de cultura. Este valabil si in servicii, si in consultanta. Pentru ei, are o valoare doar o licenta sau un produs hardware.

    BUSINESS Magazin: Probabil ca si clientilor le e greu sa aprecieze valoarea serviciilor.

    CEZAR DUMITRIU: Daca vorbim de serviciile oferite de integratori, volumul de cunostinte necesare este destul de mare. Ai nevoie de consultanti financiari, consultanti de business si consultanti pe industria respectiva. In aceste situatii, asa-numitele „best practices“ nu sunt atat de raspandite. Nu le gasesti usor si ieftin. Sunt chiar companii de afara care nu au o cultura de business prea buna. Acestia au avut succes pentru ca au fost pe un val de crestere a unei piete, au acumulat bani, au vazut o oportunitate in Romania, care este atractiva prin dimensiune, si au mai inventat inca o roata pentru ca nici macar metoda folosita la ei in tara nu a avut succes. Si cand ii spui ca ce a facut el este departe de a fi „best practices“, iti rade in nas: „Adica eu am facut milioane de dolari si tu imi spui ca nu e bine?“. Putini inteleg insa exigentele pe care le vor avea cand vom intra in Uniunea Europeana. Iesind din spatiul IT, de exemplu, un producator de mancare va trebui sa se gandeasca cum protejeaza mediul si in ce ambalaje trebuie sa arunce resturile din productie, in vreme ce acum le arunca in ghena blocului de langa fabrica.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Ca o pata de culoare: in contractul nostru de achizitie, una dintre anexe este un raport despre protectia mediului. Cand mi l-a cerut chiar m-a pufnit rasul. «Stiti, noi mai mult cu virusii informatici»… Dar ei erau chiar seriosi. Asa ca a trebuit sa scriu acolo si despre ape si despre radiatii si despre gunoi.

    CEZAR DUMITRIU: Iata un lucru care in Romania este, din pacate, rarisim si se practica doar in cazul unor fuziuni sau achizitii care se petrec cu o companie din vest, unde asa ceva este un lucru normal, firesc ca si termenele de plata. Inca sunt persoane, chiar „decision makers“ din piata, care cred ca daca pana acum intuitia le-a servit destul de bine, le va servi la fel de bine si de acum.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: …perioada romantica de care vorbeam!

    GABRIEL MARDARASEVICI: Ar trebui sa ne comportam ca la un examen la care putem sa copiem. Nu ma uit la Franta sau Germania, care sunt departe, ma uit doar aici, in jurul nostru, unde avem de trei ori mai multe servicii! Ma duc sa vad ce au facut in Polonia, merg sa vad cum a evoluat piata in Ungaria, ma uit ce demersuri s-au facut in Cehia si in doi trei ani de zile exact aceleasi lucruri se vor intampla si la noi. Pot sa copiez de acolo. E simplu pentru orice om de afaceri din orice domeniu sa-si vada viitorul de peste doi sau trei ani, care nu e atat de departe. Sa faca de 2-3 ori pe an o deplasare la un partener de al lui de acolo sau la cineva care face acelasi business, daca se poate. Sa mai gaseasca unii oameni care mai fac acelasi business si sa compare. Nu e o vorba in vant ca de la 1 mai (2004 – n.r.), cand  s-au integrat tarile din jur, pana la sfarsitul anului le-au disparut jumatate din companiile mici si mijlocii, fie prin absorbtie, asa cum ni s-a intamplat noua, fie prin fuziuni – in cazul fericit in care s-au gasit unii care sa fuzioneze intre ei – fie au dat pur si simplu faliment. E un fapt real ca nu se duce nimeni sa se uite ce s-a intamplat acolo.

    BUSINESS Magazin: Care ar fi cauza?

    GABRIEL MARDARASEVICI: In ‘92 eram asistent la Facultatea de Electrotehnica si am primit o bursa cu care am stat jumatate de an in Franta. Noi am trimis tehnicieni, istorici, filologi sa studieze acolo. Unde am fost eu, erau si cehi si polonezi. Ei au trimis numai economisti! Care ce au facut? In sase luni sau cat au putut sa stea acolo fiecare, au invatat principiile economiei de piata, pentru ca si ei au avut aceeasi problema. Doar ca miile alea de studenti, cadre didactice sau absolventi, s-au intors in tara. Ei bine, nu ar fi putut sa faca mai tarziu managementul pe care l-au facut ei daca nu ar fi fost scoliti acolo. Eu sunt foarte contrariat de urmatorul exemplu: compania CEZ, care a cumparat Electrica Oltenia. O companie de dimensiuni mult mai mici decat oricare dintre Electricele noastre, romanesti, care au, fiecare, minimum un milion de clienti. CEZ, cand a pornit din Cehia, avea cateva sute de mii de clienti intr-o regiune din tara. Cum de oamenii de acolo au putut sa faca un astfel de management? 

    BUSINESS Magazin: Va referiti la Martin Roman, nu este asa?

    GABRIEL MARDARASEVICI: Exact. Un om de 35-40 de ani. Eu am 38. Foarte probabil ca in perioada in care am fost si eu beneficiarul bursei respective, probabil ca era si el pe undeva, la studii. A prins gustul si dupa aceea a mers mai departe. Din cei 5.000 de oameni pe care i-au trimis ei nu toti au iesit savanti, dar 500 tot au iesit. Care au stiut sa scoata 500 de companii din zona aia „in lume“, sa le aduca in economia reala.

    LAURENTIU POPESCU: Cat de mult a contat piata in dezvoltarea companiilor dvs.? Nu vreau sa fac politica acum, dar din cat a fost mediatizat pana acum, atatea probleme de coruptie, atatea scandaluri politice si atatea gauri in legislatie ca in Romania nu am vazut nicaieri. Eu nu am auzit in Polonia sa se intample asa ceva, in Cehia sau Ungaria.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Eh… au fost si in Polonia… Poate ar trebui sa separam putin lucrurile, pentru ca au fost cateva firme care s-au ridicat si la noi. 

    LAURENTIU POPESCU: Dar v-ati intrebat unde am fi ajuns acum daca toate proiectele guvernamentale care s-au anuntat in ultimii cinci ani ar fi avut loc?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Da. Ne-am intrebat. Raspunsul e: departe, foarte departe. Pe de alta parte, fiindca vorbim de coruptie, va spun ca noi putem afirma ca tinem in mana calculatoarele Ministerului de Finante de 14 ani, timp in care s-au schimbat cel putin sapte ministri. Daca erau nemultumiti, s-ar fi manifestat. 

    BUSINESS Magazin: Fara suparare, dar ei chiar stiau daca sunt multumiti sau nu? Si acum plimba hartiile dintr-un sertar in altul, cu tot sistemul lor informatic integrat.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU:  Asta e o problema pe care am putea sa o discutam odata. Ministerul Finantelor are o structura extraordinar de mare. Are o lipsa de fonduri cronica, are probleme majore din punct de vedere al infrastructurii. Ganditi-va ca s-a rupt trezoreria, la nivel national, care a insemnat separare de resurse umane, de cladiri, de echipamente. Dupa aceea, s-a separat ANAF (Agentia Nationala de Administrare Fiscala – n.r.), fara sa aiba fonduri. Calculatoarele de care spuneam sunt din 1998. Pai, suntem in 2005! Peste un an sau doi trebuie schimbate.

    ALEXANDR PASTOR: Ministerul nu are nici suport legislativ care sa ii ofere posibilitatea sa renunte la hartii…

    CRISTIAN CONSTANTINESCU:  Apropo de suportul legislativ. Noi am implementat sistemul informatic vamal. In mod firesc, bancile au venit pentru decontarea electronica in vama. Primul lucru care li s-a spus a fost ca nu exista suport legislativ. In vama se cere hartie, ca asa spune legea.

    BUSINESS Magazin: Sa vedem putin si ce se intampla pe partea de hardware. Flamingo e aproape de listare la bursa. In ce stadiu se afla proiectul? Listarea se va face in mai sau septembrie? Erau doua date anuntate.

    EDUARD SAMSON: Va fi mult mai aproape de mai. Ramanem la cea mai apropiata data pe care am anuntat-o. Listarea la Bursa este tot o mutare care are in vedere apropierea momentului 2007. Este clar ca piata se va concentra in jurul catorva jucatori.

    BUSINESS Magazin: Credeti ca daca va veti lista la bursa veti atrage mai multi bani? Sau nu va plac nici dumneavoastra fondurile de investitii?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Trebuie sa spunem ca e vorba de companii cu profile diferite, la baza ne adresam unor segmente de piata cu totul diferite. O firma care se adreseaza pietei de retail este mult mai atractiva la varf. Pasul de a se lista la bursa este mult mai firesc pentru o companie care se adreseaza segmentului de retail decat pentru un integrator.

    LAURENTIU POPESCU: O firma de retail nu este atat de dependenta de proiecte mari si, atunci, daca economia merge bine, cum a fost cazul cu boom-ul vanzarilor de PC-uri, poate sa beneficieze de aceasta crestere organica a pietei si nu e atat de amenintata. Multe dintre companiile de software si servicii isi fac previziunile pe baza proiectelor care sunt anuntate. Cum s-a intamplat si cu Casa Nationala a Asigurarilor de Sanatate.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU:  Intr-adevar, previziunile unei firme care se adreseaza pietei de retail sunt mai realiste. 

    GABRIEL MARDARASEVICI: As vrea sa fac o observatie legata de ceea ce a afirmat Florin Talpes in BUSINESS Magazin. El spune ca marile achizitii in IT pe piata romaneasca vor urma in trei pana la cinci ani si ca vor fi tranzactii de zeci de milioane. Cred ca aceasta afirmatie este ultra-optimista. Tranzactiile pot fi facute doar intre companii mari. Sa ne gandim la companii mari la nivel multinational care vor sa ia companii romanesti. In primele 10 companii de pe piata romaneasca de IT, autohtoni au mai ramas foarte putini. Poate sa fie vorba de Softwin sau Romsys, dar nu mai sunt foarte multi. Cei care au ramas sunt foarte in spate in clasament. Ce se va intampla cu ei? A venit Siemens si si-a marit organizatia si nu am nici o indoiala ca va dori sa si-o mareasca in continuare, Ness Technologies ne-a preluat pe noi si stiu sigur ca mai avem de crescut in perioada urmatoare, Oracle isi creste echipa. Dar oamenii raman aceiasi. Unul dintre criteriile foarte importante din evaluare a companiilor care urmeaza sa fie tranzactionate, pe langa portofoliul de clienti, este si calitatea personalului. Daca presiunea va fi foarte mare pe acest personal, de unde sa mai cresti? De unde sa mai aduci echipele respective?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Ne intoarcem de unde am pornit discutia. Pentru o firma care a crescut, o firma matura, acum este momentul sa vanda. Ma refer la sectorul IT, nu in general. 

    CEZAR DUMITRIU: E bine si de cumparat in acest moment. Asta pentru ca pretul tranzactiilor pentru companiile care sunt acum ar fi crescut mult mai mult in cativa ani, avand in vedere ritmul de crestere al pietei IT. In al doilea rand, e vorba de „securizarea“ unei cote de piata. Oricine a pornit intr-un razboi intr-o piata matura stie ca orice procent se castiga foarte greu. 

    BUSINESS Magazin: Piata nu mai are unde sa creasca, clientii sunt aceiasi si se merge, practic, la dumping…

    LAURENTIU POPESCU: Trebuie sa ne uitam si la ce categorii de servicii IT sunt. Noi, la IDC, avem 12 categorii. O categorie mai mare este cea de servicii de infrastructura, care constau in suport pentru hardware, instalare, retea si asa mai departe. Sunt si categoriile mai complexe, cum ar fi cea a software-ului de service, adica sa faci managementul unei aplicatii in numele unui client, adica un outsourcing pe aplicatia respectiva. Acestea au o pondere extrem de mica in piata. Veniturile cele mai mari din servicii IT sunt in jurul retelelor.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Outsourcingul se afla undeva la maturitate pe plan mondial si va urma declinul, pe cand la noi activitatea de outsourcing abia incepe, creste.

    LAURENTIU POPESCU: Dar, cand toate companiile vor fi deja „cablate“, vor avea in-frastructura, retea, cea mai mare parte din serviciile IT se va pierde.

    GABRIEL MARDARASEVICI: Nu cred. Serviciile se vor duce spre altceva, catre mentenanta, serviciile respective se vor compensa cu altceva.

    ALEXANDR PASTOR: Trebuie sa luam in considerare si altceva. Totusi, piata serviciilor a crescut extraordinar in ultimii ani. Pe partea de servicii de implementare Oracle, catre partenerii nostri, am crescut in ultimii patru ani de 5-6 ori. In acest moment suntem sufocati, va spun cinstit. Si nu cred ca exista o firma, chiar implementator de SAP, care sa someze. 

    LAURENTIU POPESCU: Acesta este un alt avantaj pe care il au firmele mari. Chiar la nivel mondial, serviciile de mentenanta ale Oracle sunt un filon de venituri extrem de important. Pe cand o firma mica, care a implementat ici si colo, nu poate sa ofere astfel de servicii.

    GABRIEL MARDARASEVICI: O firma mica, daca face mentenanta, moare. Acum, pe un singur proiect se fac servicii cat se faceau acum cinci ani de zile un an intreg. 

    ALEXANDR PASTOR: Dupa parerea mea, ar trebui sa mai apara firme, dar mai ales oameni. Asta e cea mai mare problema.

    BUSINESS Magazin: Pe piata romaneasca se pune, asadar, problema lipsei oamenilor?

    ALEXANDR PASTOR: In domeniul acesta, pentru activitatea de servicii, e o problema mare. Noi, romanii, in ciuda incercarilor care se fac, nu avem o cultura sau o educatie legata de partea de management de proiecte. „Project managementul“ e o catastrofa in Romania!  Ca sa faci un proiect ai doua variante: fie ii aduci de afara la preturi exorbitante, fie iei de la altul, daca ai de unde.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU:  Vorbeam de outsourcing si de software. A fost o problema cu piata romaneasca. Au fost si sunt inca multe firme care au contracte cu strainatatea pe acest outsourcing. Majoritatea fac bucatele dintr-un puzzle pe care nu il vad niciodata intreg. Noi am facut un departament de soft si am cautat un manager pentru dezvoltare de soft. A fost extraordinar de greu, pentru ca asa ceva nu exista la noi.

    LAURENTIU POPESCU: Dar acesta este un model tehnologic la noi. Se practica in toate parcurile tehnologice unde sunt, practic, niste „negrisori“ care asta fac. E un lohn.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU:  Exact. E un lohn.

  • De Hoop Scheffer: Securitatea energetica, domeniu de interes pentru NATO

    În opinia lui Jaap de Hoop Scheffer, consultarile politice din cadrul NATO ar trebui extinse de la Balcani si Afganistan pentru a cuprinde Africa si Orientul Mijlociu, dar si securitatea energetica.

    El aminteste ca, în Conceptul Strategic al NATO este inclusa si protejarea liniilor de alimentare vitale ca fiind una dintre problemele critice pentru securitatea membrilor organizatiei.

    "În prezent, din motive evidente, inclusiv posibilitatea ca teroristii sa atace resursele noastre energetice, este rezonabil ca aliatii sa discute acest aspect", a afirmat Scheffer.

    Printre celelalte subiecte abordate de secretarul general se numara noile categorii de misiuni ale NATO, dobândirea capacitatii operationale depline a Fortei de Reactie NATO, mecanisme mai bune de finantare a operatiunilor, construirea unui parteneriat strategic si pragmatic cu UE si dezbaterea acestor chestiuni la summitul NATO de la Riga, din noiembrie.

    De Hoop Scheffer considera misiunea NATO în Afganistan un exemplu al transformarilor suferite de Alianta în scopul de a raspunde provocarilor secolului 21. El s-a referit la extinderea zonei de actiune a organizatiei în afara Europei, plasarea luptei împotriva terorismului printre misiunile sale principale, proiectarea si sustinerea unor forte dincolo de aria traditionala de operatii.

    Responsabilul NATO subliniaza, în continuare, ca Forta de Raspuns NATO (NRF) este "un bun militar esential" si a promis ca va face tot posibilul pentru a fi capabil sa anunte, la Riga, ca aceasta este deplin operationala, dupa testele ce se vor desfasura în vara.

    În legatura cu NRF, secretarul general aminteste ca exista o grava problema de finantare, pentru ca, în prezent, statele care participa la misiunile Fortei de Raspuns trebuie sa si plateasca, fapt care se poate dovedi disuasiv.

    Jaap de Hoop Scheffer insista ca este nevoie de mai multa solidaritate în finantarea operatiunilor NATO.

    Pe de alta parte, Scheffer subliniaza ca NATO "nu este politistul lumii", dar pledeaza pentru parteneriate si legaturi cât mai strânse cu tari care sunt dispuse sa apere aceleasi valori ca si Alianta Nord-Atlantica, fie ele Austria sau Finlanda (tari neutre), Armenia, Kazahstan, Australia, Noua Zeelanda, Coreea de Sud sau Japonia.

    În final, secretarul general NATO recunoaste ca, pentru numeroase tari, perspectiva intrarii în NATO a fost un stimulent pentru reforme si a cerut ca, în momentul în care tarile aspirante la statutul de membru NATO se dovedesc pregatite, ele ar trebui acceptate în organizatie, referindu-se în special la Balcani.

     

    (Corespondenta de la trimisul MEDIAFAX la Munchen, Alexandra Babiciu)

  • 2006 – anul rezidentialului?

    Developerii internationali vin sa construiasca locuinte in Romania, iar aparitia lor ar putea insemna sfarsitul epocii proiectelor mici. Cum va arata piata rezidentiala? Vor mai creste preturile? Cat de accesibile sunt finantarile? Care sunt noile tendinte? Acestea sunt doar cateva dintre temele discutate la ultima dezbatere CLUB Business, desfasurata la hotelul J.W. Marriott.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Se spune ca 2006 ar putea fi anul rezidentialului, dupa ce in anii precedenti accentul a cazut pe alte sectoare ale pietei real-estate. Credeti ca se va construi mai mult?

     

    IONUT BORDEI: Nu chiar. E adevarat, sunt foarte multe idei si foarte multe proiecte, cum au fost si in trecut – si au fost abandonate -, dar in momentul de fata nu se construieste efectiv prea mult. Acum, sunt 3-4 proiecte mari care se fac – Central Park, Baneasa – in rest nu mai stiu. Restul sunt idei…

     

    TEODOR POP: In spate la Crowne Plaza.

     

    IRINA ALBU:  Eu mai stiu…

     

    IONUT BORDEI: Mai stim si noi. Dar nu s-au apucat inca de ele. Sunt multi, dar pana nu pun sapa efectiv… Stim foarte bine ca maine poate veni cineva sa spuna: „Este terenul meu si stop“. Pana nu pun sapa si nu toarna betoane, nu e nimic inceput acolo. Asta, pe de-o parte, pentru ca nu se stie cati se razgandesc, repun terenul la vanzare…

     

    IRINA ALBU:  Ori vand proiectul cu totul.

     

    TEODOR POP: Este adevarat. Marii dezvoltatori nu sunt in lucru pe rezidential.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar vor trece la proiecte rezidentiale?

     

    IRINA ALBU:  Da, proiecte sunt.

     

    TEODOR POP: Intr-adevar, proiectele sunt, terenurile sunt cumparate in multe cazuri, dar constructia efectiva nu a inceput din multe cauze. N-as putea spune ca finantarea este o problema. Cele mai multe intrebari sunt legate de teren.

     

    IRINA ALBU:  Multi deja au terenul, doar ca din momentul in care ai terenul si cel in care te apuci de munca propriu-zisa dureaza mult – minimum sase luni. In primul rand, proiectul de arhitectura. Nu poti sa iesi pe o piata fara un proiect.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar nu poti sa lucrezi in paralel?

     

    IONUT BORDEI: Nu. Un proiect de arhitectura, cu detalii cum este necesar pentru un PUD (plan urbanistic de detaliu – n.r.), costa  foarte mult. Si daca situatia terenului nu este clara, nu se apuca nimeni sa plateasca.

     

    IRINA ALBU: Oricum dureaza foarte mult obtinerea autorizatiei de constructie. Fara aceasta nu poti vinde. Poti cel mult sa faci niste contracte de rezervare, dar – legal – nu poti sa iei nici un ban pana nu ai autorizatia.

     

    IONUT BORDEI: Ba poti sa vinzi unele drepturi de preemptiune. Care te ajuta sa rezolvi unele probleme de finantare.

     

    IRINA ALBU:  Dar e foarte greu, pentru ca oamenii nu au incredere.

     

    IONUT BORDEI: Depinde cine este in spate. Pentru ca, daca vorbim de un developer care este pe piata si e cunoscut…

     

    TEODOR POP: Nu a mai fost nimeni prezent pe piata…

     

    IONUT BORDEI: Ba au mai fost.

     

    TEODOR POP: Bine, ca structuri, ca oameni, au fost. Dar noile structuri care s-au creat acum, cu noile finantari, nu au mai fost. Pe piata sunt noi dezvoltatori, in noi asocieri, in noi combinatii, cu noi fonduri de investitii…

     

    IRINA ALBU:  Cel putin developerii internationali care vin acum pe piata este clar ca nu au mai fost prezenti.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Si nu este un semn faptul ca vin developerii internationali?

     

    IRINA ALBU:  Ba da, este un semn foarte bun. In sfarsit, dupa 15 ani se construieste.

     

    IONUT BORDEI: E un semn ca vin proiectele mari si pe piata rezidentiala romaneasca. Se termina cu proiectele mici, facute prost, cu oameni care nu au cunostinte.

     

    IRINA ALBU:  Dar ce se intampla cu creditele? De ce nu se mai califica nimeni?

     

    ROZAURA STANESCU: Eu as spune ca se califica destui. Intr-adevar, normele BNR au avut impact, dar bancile au raspuns, in opinia mea, foarte deschis. S-a prelungit perioada de creditare, ca si noi, majoritatea dau creditele pe 30 de ani. Am inclus in venituri tot ce exista ca venituri ale familiei care locuieste in acelasi spatiu. In plus, am lasat creditul imobiliar langa cel ipotecar pentru ca, in acest moment, singura deosebire dintre ele este ca cel imobiliar permite o garantie cu o locuinta terta, nu neaparat locuinta care face obiectul creditului. Dar cert este ca sunt clar trei aspecte la care nu putem umbla: gradul de indatorare, acoperirea cu garantii si finantarea. Dar sunt altele unde se mai pot face ajustari.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ati acordat mai multe credite in ultimul trimestru?

     

    ROZAURA STANESCU: Nu pot sa spun ca am acordat mai mult. A scazut numarul creditelor acordate, dar nu numai imobiliarele sau ipotecarele. In general, „productia“ de credite a scazut, dar asta face parte si dintr-o anumita ciclicitate a creditelor. In decembrie, oamenii se orienteaza mai mult catre creditele de consum, creditele in magazine. Nu putem afirma la ora actuala ca la sfarsitul lui decembrie (sau decembrie la decembrie) creditele au scazut. Asteptam o luna-doua si vom analiza rezultatele. Noi, ca si celelalte banci, urmarim aceasta evolutie si avem inca puterea si sansa sa reactionam.

     

    IONUT BORDEI: Nu credeti ca produsele existente se adreseaza unui anumit tip de clienti care a cam disparut de pe piata si a aparut o alta categorie care are alte nevoi si au prins putin bancile in ofsaid? Ma uit la ce cumpara lumea acum. Toata lumea vrea apartamente noi. Iar ca sa cumperi un apartament intr-un proiect nou…

     

    IRINA ALBU: …te cam ustura la buzunar.

     

    IONUT BORDEI: Te cam ustura, pentru ca cele care sunt terminate sunt foarte scumpe si apartamente la un nivel mediu nu avem. Dar oamenii cumpara acum apartamente care sunt intre 70.000 si 200.000 de euro, sunt foarte multi care se califica in privinta veniturilor, dar care nu se califica pe partea de garantii. Iar aici cred ca in ofsaid nu sunt clientii, ci bancile.

     

    ROZAURA STANESCU: Apropo de ofsaid, o sa speculez putin ce ati spus inainte, dar nu ca sa lansez o discutie in contradictoriu. Ati spus ca oamenii vor apartamente noi, apartamente luxoase, apartamente care costa, dar noi nu avem. Ofsaidul se muta astfel mai mult in „curtea“ imobiliara.

     

    IRINA ALBU: Da, dar costa la fel ca si cele vechi – pe metrul patrat – doar ca cele noi sunt ceva mai mari, au finisajele deja bune.

     

    IONUT BORDEI: Eu nu sunt de acord cu acelasi pret/mp si pot sa o demonstrez.

     

    IRINA ALBU: Preturile din Central Park (proiect promovat exclusiv de Colliers – n.r.) sunt comparabile cu cele din blocurile vechi de pe Stefan cel Mare.

     

    IONUT BORDEI: Da, dar preturile pe care le avem din Stefan cel Mare sunt pe mp util. Nu exista nicaieri in cadastru mp construit. Diferenta intre metrul patrat util de apartament si cel construit este de 45%.

     

    IRINA ALBU: Ideea e ca nu prea avem apartamente vandute cu credit.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cate ati vandut pana in prezent?

     

    IRINA ALBU: 200, din 454. 200 sunt gata contractate, dar mai sunt si altele pentru care negociem acum. Daca nu ma insel, erau doua cu credit, unul nu a mai reusit si a ramas doar unul cumparat prin credit imobiliar.

     

    TEODOR POP: Acest lucru se datoreaza unui alt aspect.

     

    IONUT BORDEI: Intr-adevar, apartamentele in constructie nu pot fi inregistrate.

     

    TEODOR POP: Ideea este ca nu se poate da creditul pentru ca apartamentul in constructie nu exista inregistrat, nu s-a facut procesul verbal de receptie.

     

    ROZAURA STANESCU: De ce?

     

    IRINA ALBU: Pentru ca apartamentul este inca in constructie. Legea romana spune ca il inregistrezi doar in momentul in care acel apartament exista.

     

    ROZAURA STANESCU: Da, dar banca in acelasi timp – si noi facem deja acest lucru – poate finanta constructia. Avem o suma importanta de credite ipotecare care au pornit – le-am dat chiar o intaietate, dat fiind ca poti sa iei o garantie. Si noi recomandam clientilor nostri ca – in momentul in care isi iau teren si construiesc…

     

    IONUT BORDEI: Intre casa si apartament este o diferenta…

     

    ROZAURA STANESCU: Este o diferenta de valoare, normal.

     

    IONUT BORDEI: Nu numai de valoare. In cazul casei, stiu ca este terenul meu si numai al meu, dar la apartament am – sa spunem – 1% cota indiviza din acel teren.

     

    TEODOR POP: Ce nu poate fi identificata.

     

    IONUT BORDEI: Da, nu pot sa spun ca este coltul acesta sau celalalt.

     

    TEODOR POP: … decat atunci cand proiectul este gata. Mai precis, cand este receptionat la primarie si se intabuleaza.

     

    ROZAURA STANESCU: Asta este o problema, pot sa spun, a legii. Pentru ca noi suntem dispusi sa luam ca si garantie aceasta constructie, indiferent daca este cu teren sau fara, legea imi spune ca pot sa iau constructia, pe fazele ei, in ipoteca.

     

    IONUT BORDEI: Hai sa initiem impreuna un proiect de lege in sensul acesta, cum este in Spania. Aici, daca ai un proiect de apartamente si ai obtinut autorizatia de constructie, poti sa te duci si sa inregistrezi fiecare apartament in parte. La sfarsit, cand este gata, vin cei de la cadastru si masoara fiecare apartament si se fac ajustarile. Dar faptul ca s-au facut inca de la inceput inregistrarile, ma lasa pe mine – ca si client – sa ma duc la banca si sa ipotechez acel bun viitor, in care la inceput am doar cota mea de teren.

     

    IRINA ALBU: Aici sunt mai multi factori. Unu la mana este modalitatea de plata pe care o cere developerul, pentru ca unii cer 30%, altii 60%, altii 90% pana la finalizare. Si, pe de alta parte, exista problema garantiei acelui imprumut de la banca.

     

    IONUT BORDEI: Problema e alta. Daca eu vin astazi la BRD, ma calific pentru un credit si va spun ca vreau sa cumpar un apartament in constructie, ma calificati astazi si imi dati banii cand e gata proiectul, peste doi ani? De ce va intreb asta. Pentru ca vreau sa fiu sigur ca daca BNR schimba iar normele si pragul de indatorare si eu am aceleasi venituri, vreau sa fiu sigur ca m-am calificat. Pentru ca eu trebuie sa dau dezvoltatorului 25% si vreau sa fiu sigur ca nu-i pierd.

     

    ROZAURA STANESCU: Eu nu pot sa va calific azi pentru peste doi ani. Atunci poate o sa fie conditii mai bune. Sau puteti sa-l luati de acum…

     

    IONUT BORDEI: Eu nu vreau sa-l iau, pentru ca nu aveti pe ce sa-mi puneti garantie. Si va zic: „Doamna, calificati-ma astazi, sa fiu sigur ca pot lua credit“. Eu ma duc si le platesc avansul de 25% si cand e gata vin la banca sa-mi dati creditul si sa puneti ipoteca pe apartamentul construit intre timp. Si ii dati developerului restul de bani.

     

    IRINA ALBU: Acest produs lipseste.

     

    MARIUS ANDRONACHE: Cred ca este acelasi topic. In momentul in care vom putea pune ipoteca pe un apartament dintr-o cladire in constructie, se vor putea da si banii pe un contract de acum peste doi ani.

     

    ROZAURA STANESCU: Eu va spun ca momentan nu avem un produs ca atare, adica sa ne angajam acum ca vom da creditul peste un timp la conditiile de acum. Ce pot oferi insa este un credit cu o perioada de gratie sau acel produs in care combin o parte de economii cu un credit imobiliar, la care adaug acel bonus de 3.000 de euro. Dar si conditiile creditului aceluia dupa doi ani vor fi conditiile de pe piata in acea perioada.

     

    TEODOR POP: Intrebarea este de ce nu se iau credite de genul acesta sau, daca se iau, cum se iau efectiv la proiectele noi. Care este solutia? Mai precis, ce variante are astazi un client sa ia un credit pentru un apartament intr-un bloc nou? Cum sprijiniti dezvoltatorii in aceasta directie? Pentru ca de aceste raspunsuri depinde piata imobiliara. 2006 este anul rezidentialului, daca aceasta finantare se rezolva, daca nu…

     

    IRINA ALBU: Incep in curand foarte multe proiecte noi…

     

    IONUT BORDEI: Si nimeni nu stie daca o sa poata fi cumparate.

     

    ROZAURA STANESCU: Pentru individual cred ca am raspuns. Mai mult decat atat, nu stiu. Exista legea pe care o aplici. Iar creditul se acorda in baza a trei lucruri: gradul de indatorare, garantiile si finantarea.

     

    TEODOR POP: Ce intelegeti prin finantare?

     

    ROZAURA STANESCU: Legea imi cere ca din suma care mie imi este solicitata pentru proiect sa finantez un procent de maximum 75%.

     

    TEODOR POP: Acesta este un maxim, asta inseamna ca un client trebuie sa plateasca un avans de minimum 25%.

     

    TEODOR POP: Garantiile?

     

    ROZAURA STANESCU: Tot prin lege, garantiile trebuie sa acopere 133% din valoarea creditului.

     

    TEODOR POP: Cum le constituiti?

     

    ROZAURA STANESCU: Ele se pot constitui din casa pe care o cumpara sau casa pe care o face, terenul pe care il cumpara – daca il cumpara -, orice alta casa – daca o are -, orice alta garantie colaterala.

     

    MARIUS ANDRONACHE: Eu cred ca directia din momentul de fata este impusa in mod strategic pentru a mai domoli putin aceasta piata. Se stie foarte clar cat de mult a putut sa creasca piata – respectiv preturile – din Romania, in momentul in care au aparut creditele. Sentimentul meu este ca o politica oarecum ponderata vizavi de finantare nu face rau, dat fiind ca tot acest consum, care creste de la an la an, nu este acoperit de productie. In mod absolut surprinzator, probabil ca orice tara s-ar bucura sa aiba crestere economica cum are Romania, dar la noi este o problema, pentru ca nu reusim sa sustinem aceasta crestere cu o productie. Si cresc importurile, iar se da peste cap balanta de plati, este o problema serioasa.

     

    TEODOR POP: Si, revenind la clientul cumparator de apartament, cati au luat anul trecut credite in lei si cati in euro?

     

    ROZAURA STANESCU: Pot sa va spun ca pe ultimele luni au crescut creditele in lei, dar pe ansamblul anului sunt dominante creditele in euro.

     

    IRINA ALBU: Dar in ultimele luni de care vorbeati cam care era ponderea?

     

    ROZAURA STANESCU: 40% in lei si 60% in valuta. La inceputul anului, proportia era cam de 20% pentru imprumuturile in lei.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Ce tendinte vedeti in urmatoarea perioada?

     

    IONUT BORDEI: Cumparatorii din ziua de azi au invatat sa fie pretentiosi.

     

    IRINA ALBU: Deja, cred ca, pentru cladirile noi, fiecare dezvoltator trebuie sa vina cu un carlig ceva sa atraga clientul, cu o facilitate inovatoare. Trebuie sa aiba deja ceva deosebit.

     

    TEODOR POP: Central Park, dupa parerea mea, ca dezvoltator, este un exemplu, este primul proiect, trebuie sa invatam multe din el, desi eu personal nu m-as muta acolo. Nu-mi place locatia si nici proiectul nu este pe gustul meu.

     

    ROZAURA STANESCU: Cat e un apartament acolo?

     

    TEODOR POP: Foarte scump.

     

    IRINA ALBU: Da? Eu zic ca sunt foarte ieftine. Cel mai ieftin a fost 83.000 de euro, iar cel mai scump este un duplex, care are o suprafata mare, de peste 400 de metri patrati – apartamentul are peste 250 mp si terasa cam 170 mp – si a fost vandut la 476.000. S-au vandut toate apartamentele ieftine, toate cele scumpe. A ramas partea de mijloc.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Este o chestie specifica pietei romanesti?

     

    IRINA ALBU: Da, intotdeauna in Romania se vand extremele.

     

    TEODOR POP: Foarte interesant.

     

    ROZAURA STANESCU: Da, ne lipseste clasa de mijloc.

     

    TEODOR POP: Apartamentele din acest proiect se vand pentru ca nu exista un alt produs. Oamenii vor sa locuiasca undeva. Unde sa cumpere?

     

    ROZAURA STANESCU: Dar este al naibii de scump. Sa dai aproape jumatate de milion pentru ce?

     

    IRINA ALBU:   Nu e chiar asa. Acelea au fost doar doua apartamente, dar media este mult mai coborata. Noi am plecat de la circa 1.000 euro/mp si acum am ajuns aproape la 1.400 euro/mp.

     

    IONUT BORDEI: Stii ce ma uimeste? Noi avem un proiect, unde pretul a ajuns deja la 1.500 euro/mp, desi nu avem inca autorizatia de constructie. Dar am semnat deja 90 de contracte, aproape jumatate. Ma uimeste faptul ca ceva in constructie, totusi, nu se vinde la fel de bine. La noi, apartamentele sunt mai mici si ceva mai scumpe pe metrul patrat.

     

    TEODOR POP: Spune-mi unde este amplasat proiectul.

     

    IONUT BORDEI: In spatele hotelului Crowne Plaza.

     

    TEODOR POP: Iarta-ma, dar pozitia… In rezidential exista un singur cuvant: locatia. El se aplica intotdeauna. In alta ordine de idei, as vrea sa va faceti o idee cum gandim noi – un dezvoltator al unui proiect rezidential cu 1.300 si ceva de apartamente, in Colentina. Aducem designeri din Statele Unite, din Miami, care fac apartamente in tendinta actuala. Aducem designeri de interior, care deseneaza cum o sa arate holurile, interiorul. Totul o sa fie complet diferit de ce exista acum pe piata. Ne gandim ca atunci cand o sa fim gata cu acest proiect, deja vor fi la momentul respectiv poate alte doua-trei proiecte si va trebui sa facem fata competitiei.

     

    IONUT BORDEI: La ce pret v-ati gandit?

     

    TEODOR POP: Deocamdata, la 1.250 euro/mp plus TVA.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Sa revenim un pic la discutia despre apartamentele pentru clasa medie. Sa spunem ca as fi dispus sa cumpar un apartament intr-un buget de maximum 70.000 de euro. Care sunt alternativele?

     

    IRINA ALBU: Vorbim prin martie-aprilie.

     

    TEODOR POP: La 70.000 de euro? Nu gasesti nimic.

     

    IRINA ALBU: Iti zic eu. O sa fie un proiect pe un fost spatiu industrial, o fabrica.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Da, dar eu il vreau in acest an.

     

    IRINA ALBU:   Nu poti sa te muti acum.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Inseamna ca astfel de proiecte ar fi trebuit sa apara acum doi-trei ani.

     

    IRINA ALBU: Au aparut acum. Bine ca in sfarsit au aparut!

     

    IONUT BORDEI: Exista un ciclu, mai intai trebuie sa existe cererea. Nu o sa construiasca nimeni apartamente si sa stea cu ele pe piata cativa ani pana sa le vanda. In lumea imobiliara exista o regula. Mai intai construiesti birouri, apoi construiesti spatii comerciale si abia apoi rezidentiale. Peste tot, incepi cu ce e de top si pe urma construiesti ce e jos. Ca sa construiesti pentru cei de jos, trebuie sa-i saturi mai intai pe cei de sus. Sus sunt beneficiile mari.

     

    ROZAURA STANESCU: Cei de jos cumpara in continuare blocuri.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Pentru ca nu exista o alta posibilitate.

     

    ROZAURA STANESCU: Nu putem spune deci ca nu exista oferta pentru cei de jos. Insa pentru cei care au, cum ziceam mai devreme, 70.000 de euro, despre care nu poti spune nici ca au, dar nici ca nu au bani, pentru ca este totusi o suma, nu gasesti ceva.

     

    IONUT BORDEI: Ideea este urmatoarea. O sa se construiasca. Numai ca in momentul in care o sa se construiasca pentru clasa aceasta, nu o sa mai fie cu siguranta la 70.000 de euro. Luati in calcul numai evolutia preturilor terenurilor. Iar daca sunteti de parere ca preturile apartamentelor din blocurile vechi sunt mari, toti cei din blocul meu – stau in Crangasi – ar fi fericiti sa va vanda voua apartamentele si sa le construiti, cu aceeasi bani, acelasi bloc. Acelasi, numai sa fie nou.

     

    TEODOR POP: Apartamentele vechi au un unic avantaj, dar major: locatia, care este imbatabila. Apartamentele noi nu vor putea sa fie aproape niciodata in locatii similare. Stocul vechi este la bulevard, in fata autobuzului, are magazine la parter sau chiar banci, este altceva. Toate supermarketurile sunt amplasate pentru aceste locuinte.

     

    IONUT BORDEI: Sa nu uitam totusi ca, in momentul de fata, apartamentele din Romania sunt cele mai ieftine din Europa, poate mai putin Chisinau sau Sofia. E adevarat, foarte multi spun ca sunt scumpe, dar compara Primaverii al nostru cu Berceniul lor. Dar daca comparam aceleasi zone – e adevarat ca nu putem spune ca Bucurestiul e Viena sau Praga – suntem mult sub ei ca preturi. Si atunci apartamentele noastre nu sunt scumpe decat din perspectiva faptului ca nu ni le putem permite.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Dar preturile au crescut totusi foarte mult in timp scurt.

     

    IONUT BORDEI: Eu cred ca cresterea preturilor a fost OK si inca va mai urma o perioada de cresteri. Pentru ca, de exemplu, daca eu si toti vecinii mei am vinde apartamentele din tot blocul si am da banii unui constructor, nimeni nu poate sa faca acelasi tip de bloc cu acesti bani. Deci preturile actuale sunt super OK.

     

    MARIUS ANDRONACHE: Problema, judecand la nivel macro, este un dezechilibru intre cererea si oferta de locuinte. Cererea s-a inflatat foarte mult prin banii dati de banca si neavand o oferta pe masura, preturile au tot crescut, pentru ca n-au avut cum sa se echilibreze. Si sentimentul meu, vizavi de apartamentele vechi, este ca pretul lor este exagerat. Pentru ca se construieste la pretul de-acum, iar pretul pe metrul patrat este acelasi.

     

    IONUT BORDEI: E o iluzie, pentru ca daca te apuci sa construiesti un bloc in Crangasi, o sa vezi cand vrei sa te legi la utilitati ca n-ai de unde. Iar o alta mare problema pe care vreau sa o aduc in discutie este TVA. Diferentele intre ceea ce cer developerii si ce platesc clientii este de 19%. Guvernul trebuie sa umble neaparat la aceasta chestiune. El, ca si developer, primeste 1.000 euro/mp, dar eu, ca si persoana fizica, platesc 1.200. Eu sunt in stare sa fac un pariu ca in maximum doi ani de zile, cel putin o sa reduca cota de TVA la locuinte.

     

    TEODOR POP: Toate tarile care sustin rezidentialul taie din TVA sau gasesc o solutie. Nu-l lasa pur si simplu ca la orice bun, pentru ca valorile sunt foarte mari.

     

    IONUT BORDEI: In momentul de fata, statul a facut o favoare, dar a facut-o unde nu trebuia! Si anume, celor cu bani. Pentru ca cei cu bani cumpara pe firme, nu platesc TVA. Nu numai ca si-l deduc, nu-l mai platesc. Toata nebunia au transmis-o la developer acum. El plateste, dar nu-l mai factureaza persoanelor juridice si trebuie sa faca cerere sa si-l recupereze. Si atunci sa vezi controale! Deci au mutat toata nebunia la developer, probabil ca vor sa elimine in felul acesta piata neagra, pentru ca trebuie sa controlezi cat mai mult pentru a putea rambursa TVA, iar omul de rand ajunge sa plateasca la fel ca si omul bogat. Pentru ca achita cu 20% mai mult. E adevarat, se cumpara alte tipuri de apartamente, diferenta se vede in volum, dar pretul pe metrul patrat e cam acelasi. Practic, daca iei un apartament in nord cu 1.200 euro/mp plus TVA sau unul in Colentina cu 1.000 euro/mp plus TVA, platesti la fel. Pentru ca unul cumpara pe firma si nu plateste TVA, iar celalalt da cu 19% mai mult. Diferenta este doar de suprafete.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Andronache, dupa tot ce s-a discutat aici, mai aveti de gand sa investiti in piata rezidentiala?

     

    MARIUS ANDRONACHE: Sigur ca da. De aceea suntem aici. Cat de curand o sa venim cu noutati.

     

    IRINA ALBU: Eu zic sa vedem partea pozitiva. O sa avem developeri internationali, o sa avem cladiri frumoase in Bucuresti…

     

    BUSINESS MAGAZIN: In cat timp?

     

    TEODOR POP: Repede, noi credem ca repede. Toti investitorii cu care am vorbit vor sa adauge ceva in plus, sa faca imobile speciale, sa pastreze Bucurestiul vechi, vor sa adauge valoare la orice proiect pe care intentioneaza sa-l faca.

     

    BUSINESS MAGAZIN: De acum incolo, orice proiect ar trebui sa vina cu ceva nou?

     

    IRINA ALBU: Practic, asta ar fi miza, sa vii cu functiuni conexe, facilitati, iar in privinta resedintelor de lux, sa vedem daca vor mai fi terenuri…

     

    IONUT BORDEI: Apropo, pana acum eu nu am vazut pe piata un proiect de lux adevarat, din pacate.

     

    TEODOR POP: Lipsa aceasta de apartamente de lux a fost provocata si de faptul ca, practic, nici nu stiam la momentul respectiv ce inseamna. Le vindeam la preturi de lux, dar nu le faceam la conditii de lux.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cand ati construit primul apartament?

     

    TEODOR POP: 1997-1998. Au fost investitii mici. Dupa aceea, am intrat in asociere cu o firma, ca investitor, cu ei am construit cateva blocuri in centru. Experienta este lunga, fara sa fi fost neaparat intensa, pentru ca lucram pe banii nostri. Bancile nu ne-au dat nici un ban. Discutiile erau hilare in anii aceia. Nu puteam sa luam nici macar 100 de dolari pe credit, desi profiturile obtinute erau fabuloase. La primul bloc construit in Floreasca, am castigat de trei ori mai mult decat capitalul investit.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Totusi cand vor aparea proiectele cu adevarat de lux?

     

    IONUT BORDEI: Eu zic ca piata este pregatita. Si nu trebuie sa fie zece proiecte. Este suficient sa fie unul pe an, unul care sa se adreseze unui maxim de 30 de persoane. Si sunt oameni care sunt pregatiti sa plateasca pentru asa ceva, dar trebuie sa le asiguri toate conditiile.

  • Invitatii Club Business

    La dezbaterea BUSINESS Magazin de saptamana trecuta, sponsorizata de BRD si Zapp, au participat:

    • Irina Albu – Senior Consultant Residential Department, compania Colliers International
    • Ionut Bordei – Manager Departament Rezidential Vanzari, compania imobiliara Eurisko
    • Marius Andronache – Senior Investment Analyst, fondul de investitii Global Emerging Property Fund
    • Teodor Pop – Director general al RED Ma-nagement Capital
    • Rozaura Stanescu – Director Directia Studii si Dezvoltare Produse / Departamentul Strategie si Marketing, BRD-GSG

  • Febra pe piata asigurarilor

    Cea mai mare achizitie din sistemul financiar privat, care a avut loc acum doua saptamani, pune piata asigurarilor sub lumina reflectoarelor. Dupa ce Omniasig a fost cumparata de grupul austriac Wiener Städtische, este de asteptat ca in industrie sa se accelereze procesul de consolidare. 

    BUSINESS Magazin: Multumesc ca ati venit. Incercam sa discutam despre subiectele la ordinea zilei in asigurari. Acum – avand in vedere achizitia Omniasig de catre Wiener Städtische – ne-am gandit sa vorbim despre consolidarea in asigurari, despre cum vedem piata in urmatorii cinci ani, daca vor urma alte achizitii in acest an si despre relatiile banci-asigurari. Pentru inceput, v-as intreba cat de surprinsi ati fost de aceasta achizitie?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Putem sa clarificam ceva mai intai? E achizitie sau nu?

    DAN ODOBESCU: Da.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Totusi,  procesul de due-dilligence de-abia incepe.

    DAN ODOBESCU: Este o achizitie si due-dilligence-ul se face pentru ca, in functie de cele declarate de vanzator, pretul scade sau creste. Asta-i tot.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Stai asa. Mie imi suna stramb, am trecut si eu de cateva ori prin cateva faze ale unei tranzactii.

    DAN ODOBESCU: Hai sa-ti dau un exemplu. Deci eu cumpar Allianz-Tiriac acum. Ne intelegem si tu imi spui ca valoarea voastra este de atat. Si imi prezinti parerea ta. Eu fac tranzactia cu tine, depun banii intr-un cont escrow si, in functie de daca m-ai mintit si cat m-ai mintit, pretul se duce in jos.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Este un mod original. Asa ceva nu se face in mod normal. Eu cred ca un parcurs logic este: se incepe un proces de due-dilligence, cumparatorul vine cu auditorii lui, cu expertii lui si zice nu meriti 100, dupa mine valorezi doar 10 milioane de euro. Apoi, daca se convine asupra pretului, se incheie tranzactia.

    DAN ODOBESCU: In acest moment, tranzactia este incheiata, cu o rezerva de pret.

    BUSINESS Magazin: Sa zicem ca tranzactia e facuta…Cat de tare v-a surprins?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Pe mine nu m-a surprins pentru ca este exact ce s-a declarat cu mai mult timp in urma. Dan a spus ca Unita a iesit „la pescuit“.

    DAN ODOBESCU: Si a declarat clar ca tinta este Allianz-Tiriac. Adica depasirea pozitiei ocupate de companie in top. Eu afirm la modul cel mai serios: Wiener Städtische va obtine locul intai in 2005.

    BUSINESS Magazin: Acest lucru se poate rezolva printr-o noua achizitie. Ce credeti, domnule Constantinescu? Veti cumpara si dumneavoastra alte companii?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Nu. Eu sunt total impotriva.

    BUSINESS Magazin: Dar, de fapt, ce importanta are locul intai pe piata? Care e avantajul sa fii numarul unu?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: N-are. Eu nu-l simt, daca ma intreaba cineva. In- tr-adevar, intr-o lume normala conteaza, pentru ca liderul pietei este in masura sa dea tonul. La noi, in acest moment, nu se aplica absolut deloc.

    NICOLAE CRISAN: Da, dar la noi sunt cel putin cinci sau sase lideri.

    DAN ODOBESCU: Si eu am o firma, unde sunt lider pe asigurari agricole (Agras – n.r.). Altul poate avea o firma lider pe asigurari de nasturi sau de costume.

    NICOLAE CRISAN: Eu de regula ma duc, cand pot, la sarbatorile de Craciun ale firmelor din piata. Ce aud acolo, la fiecare societate dintre primele sase-sapte, ca le spun fie angajatilor, fie ziaristilor, ca ei sunt cei mai buni, cei mai tari, cei mai frumosi… La un moment dat pleci zambind.

    BUSINESS Magazin: In momentul cand o societate e pe locul intai, chiar si vanzatorii, cei care vand asigurari, consultantii, au alt curaj, se prezinta altfel in fata clientilor?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Da si nu. Conteaza cum este perceput consultantul de catre client si conteaza extrem de tare numele si renumele firmei.

    DAN ODOBESCU: Domnul Constantinescu se apara si incearca sa se puna in pozitia de locul doi si sa spuna ca nu are mare importanta sa spui ca esti lider.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Daca eu nu ma duc in jos, nu am nici o problema nici daca sunt pe locul al cincelea. Nu ma intereseaza locul.

    DAN ODOBESCU: E greu de presupus ca locul cinci va avea 21% din piata. Inseamna ca piata ar fi la vreo 180%…

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Asta am vrut sa spun.

    BUSINESS Magazin: Acum primele cinci societati au pe ambele piete – asigurari generale si asigurari de viata – cam 56% din piata. Cat credeti ca vor avea in urmatorii trei-cinci ani?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Depinde ce iei in calcul. Iei in calcul situatia de la momentul acesta sau posibilitatea ca Wiener Städtische sa cumpere si alte firme sau, de ce nu, Allianz-Tiriac?

    NICOLAE CRISAN: Daca e sa faci o astfel de judecata, este foarte greu. Piata este foarte volatila si se misca.

    BUSINESS Magazin: Dar toata lumea se astepta ca principalele achizitii sa vizeze cele trei mari firme care au inca actionari romani.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Cu unul dintre cei trei vor ajunge la o intelegere cei de la Wiener Städtische si vor deveni lideri. E o socoteala simpla, pe hartie.

    BUSINESS Magazin: Am vazut ca locul doi, Asirom, a intrat pe pierderi anul trecut.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Cu atat mai bine, acum este momentul sa o cumpere, pentru ca o cumpara mai ieftin.

    BUSINESS Magazin: Si credeti ca este o strategie proasta, sa cumperi acum pentru a te pregati pentru ce se va intampla peste trei ani?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Sa va spun un singur lucru: In momentul acesta nu exista o singura societate care sa aiba un portofoliu stabil. Intr-o economie normala, am societatea X, am portofoliu auto, si vreau sa ma balansez, iar domnul cu societatea Y sta foarte bine pe partea de property. Si ne gandim la o fuziune sau o achizitie, pentru ca cele doua companii unite sa aiba un portofoliu echilibrat. Ce frumos suna, nu? Atat timp cat nu vorbesti in Romania de un portofoliu stabil, lucrul acesta nu se poate intampla.

    BUSINESS Magazin: Asta spuneti dumneavoastra, dar intre timp Omniasig a cumparat doua companii anul trecut. Acum austriecii vin si cumpara. Trebuie sa faci ceva.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Domnul Odobescu face acum socoteala, ca de aceea v-am spus ca pe hartie e simplu. Luam 12% de la Omniasig cu 7% de la Unita, ajung la o cota de piata de 19%. Bun, facem pariu ca, la sfarsitul anului, 12 cu 7 nu mai fac 19?

    BUSINESS Magazin: Dar poate sa faca 21.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Nu, am unele retineri.

    DAN ODOBESCU: Poate sa faca 28 sau chiar 34%.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Eu calculam fara o alta achizitie.

    DAN ODOBESCU: Iar eu am mari retineri sa cred ca Allianz-Tiriac va fi lider in 2005. Fara sa mai achizitionam nimic.

    BUSINESS Magazin: Din perspectiva unui jucator, domnule Moldovan, cum ati perceput tranzactia? Ati majorat capitalul cu 6 milioane de euro acum. Practic, aveti in vedere o achizitie? E o strategie de crestere? Ce se va intampla cu aceasta suma?

    TUDOR MOLDOVAN: Eu nu cred ca majorarea cotei de piata vine pentru ca a gandit-o domnul Odobescu, ci au gandit-o actionarii. Asta se intampla intotdeauna.

    DAN ODOBESCU: De gandit, poate am gandit-o eu, hotararea o iau actionarii.

    TUDOR MOLDOVAN: Acesta ar fi un aspect. Al doilea este ca achizitia unei societati de asigurari nu este un business usor. Pot sa va dau un exemplu clasic in literatura de specialitate: o societate britanica achizitioneaza o companie de reasigurare din Australia. Due-dilligence-ul este facut de cea mai mare firma de actuariat din Marea Britanie la vremea respectiva – Bacon & Woodrow. Britanicii cumpara si doi ani mai tarziu firma din Australia da faliment. S-au judecat si Bacon & Woodrow a spus dupa aceea ca a iesit cu fata curata. Deci, evaluarea in sine nu este usoara. Dupa aceea, unificarea nu este usoara. Generali, de exemplu, a cumparat – in Polonia – Zürich Financial Services, iar tot procesul de unificare a fost extrem de dificil. Sunt calitati diferite, culturi organizationale diferite.

    BUSINESS Magazin: Dar aceasta este si provocarea. Altfel, cum cresti?

    TUDOR MOLDOVAN: Da, dar nu este usor. Sunt doua metode clare pentru cresterea unei companii: cresterea naturala si achizitii. Asta se intampla pe orice piata.

    BUSINESS Magazin: Sunt strategii diverse. Unii nu au intrat pe piata, altii nu au intrat la timp si nu au crescut. Poate ca si Generali va cumpara la un moment dat pe cineva.

    TUDOR MOLDOVAN: Bineinteles. Iar pasii vor fi: un proces de due-dilligence, stabilirea pretului de piata si apoi achizitia.

    BUSINESS Magazin: Dar nu credeti ca aceasta miscare, achizitia Omniasig, atat de puternica, pentru ca a fost practic cea mai puternica miscare de pe piata asigurarilor, ba chiar si de pe piata bancara – a fost cea mai mare tranzactie privata ca suma – va declansa alte tranzactii intr-un ritm mai rapid decat pana acum? Sau va ramane singulara? Se vor misca si alte companii?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: S-ar putea, de exemplu, sa-i dea apa la moara lui UNIQA (o mare companie de asigurari austriaca – n. red.), care cocheteaza din cate stiu eu tot cu Asirom si sa vina sa pluseze – pentru ca evident cumpara cine da mai mult. De ce sa pluseze? Pentru ca daca nu, Wiener Städtische ii ia si pe Asirom.

    BUSINESS Magazin: Eu as zice ca Wiener Städtische a facut un mare serviciu pietei asigurarilor din Romania. Pentru ca atrage atentia asupra pietei si creste valoarea tuturor companiilor. Un pret mare in tranzactia cu Omniasig ridica cota, similar cu ce s-a intamplat pe piata imobiliara. E o febra.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: S-ar putea sa fie asa. Pentru ca UNIQA, companie care are ceva greutate pe piata europeana, ramane pe afara. Axa, de asemenea, e pe afara. 

    BUSINESS Magazin: Domnule Crisan, ce parere aveti despre concentrarea aceasta a capitalurilor? In momentul in care cinci companii vor avea 80% din piata, credeti ca va dauna asiguratilor concentrarea pietei in mainile a doar trei-patru companii?

    NICOLAE CRISAN: Cred ca totusi Consiliul Concurentei trebuie sa-si spuna cuvantul in astfel de probleme in raport cu consumatorul.

    DAN ODOBESCU: Consiliul Concurentei poate avea un cuvant de spus, in momentul de fata, doar daca o companie depaseste cota de 50% din piata, conform legislatiei.

    BUSINESS Magazin: Inca nu se pune problema.

    BOGDAN ANDRIESCU: Depinde de achizitiile care se vor face. Daca adunam Asirom cu Astra si Ardaf, cele trei companii cu actionari din Romania…

    BUSINESS Magazin: Exista un deficit de personal, avand in vedere cresterile si achizitiile? Practic, in piata sunt aceeasi oameni de vreo 4-5 ani, mai ales la top management. 

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Major.

    DAN ODOBESCU: E la limita catastrofei, ca sa fim cinstiti.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Bancile sunt de departe intr-o situatie mult mai fericita. Nu as putea spune ca sunt in situatia ideala, dar stau mult mai bine.

    ROZAURA STANESCU: Nu as putea spune ca suntem intr-o situatie ideala. Dar prin comparatie cred ca stam mai bine. Depinde si de esaloanele la care facem referire.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Vorbeam de top management, in primul rand. Dar nu numai, ca nu-ti ajung numai managerii.

    DAN ODOBESCU: La nivelul de top, in urmatorii cinci ani, o sa se mestece in aceeasi oala si nu are in cinci ani ce sa se dezvolte, ca nu are de unde, din nimic.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Totusi, mai sunt niste tinerei mai destupati la cap.

    BUSINESS Magazin: Este o piata asa de inchisa incat nu pot veni oameni din afara? 

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Nu pot veni oameni din afara.

    BUSINESS Magazin: Nu pot veni, de exemplu, din banci?

    NICOLAE CRISAN: Admitem ideea – daca nu suntem de acord, macar sa o admitem pentru ca o au englezii – ca un specialist in asigurari se formeaza in cel putin opt ani de zile in Marea Britanie. Iar la noi, hai sa zicem in zece sau unsprezece. Cred ca gasim o explicatie.

    BUSINESS Magazin: Si dupa ce se formeaza, pleaca in strainatate…

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Depinde si daca are de la cine sa invete.

    BUSINESS Magazin: Dar dumneavoastra chiar ati facut multe recrutari anul trecut, cand v-ati mutat sediul in Bucuresti. Cum ati simtit piata? De unde v-ati adus oameni?

    DAN ODOBESCU: De fapt, am angajat vreo 90, am dat afara 120. Insa din cei angajati proaspat am dat afara maximum 10%.

    BUSINESS Magazin: Din ce sectoare pot sa mai vina oamenii catre asigurari?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Din banci, fara discutie. Numai ca este o problema: bancile s-au consolidat un pic inaintea noastra si e greu sa faci fata la pretentiile salariale. La modul cel mai serios, salariile din sectorul bancar sunt mult mai bune comparativ cu cele din asigurari.

    DAN ODOBESCU: Cum a spus Berthold Brecht (dramaturg german – n.r.), a intemeia o banca este o crima mult mai mare decat a jefui o banca. Iar bancile in Romania beneficiaza de o legislatie pentru a jefui populatia in mod legal. Comisioanele bancare din Romania sunt de cinci pana la de 15 ori mai mari decat in orice tara civilizata.

    ROZAURA STANESCU: Acesta este un alt subiect, care cred ca ar mai putea suferi niste observatii.

    BUSINESS Magazin: Dar dumneavoastra cum ati vazut tranzactia? Urmariti piata asigurarilor, urmariti parteneriate?

    ROZAURA STANESCU: Noi avem mai multe parteneriate, cred ca suntem deja consacrati. Din punctul nostru de vedere, merge in evolutia normala de consolidare. Nu o sa poata sa reziste pe piata fiecare jucator, cat este el de mic. Fie ca este vorba de achizitii, fie ca este o crestere naturala, este normal sa ne consolidam. Acelasi lucru se intampla si pe piata bancara si se spune ca nu toti vom rezista.

    BUSINESS Magazin: Dinspre banci cum se vede piata asigurarilor?

    ROZAURA STANESCU: Pentru noi, strict in Romania, pe piata asigurarilor au intrat cateva nume bune. Deci, din punct de vedere al lumii financiar-bancare, numele din asigurari au sporit si au dat bine. Daca stai sa numeri cate nume mari sunt in asigurari, realizezi ca sunt mai multe decat in banci, trebuie sa recunoastem chestia asta.

    BUSINESS Magazin: Dar piata este de 15 ori mai mica.

    ROZAURA STANESCU: Ceea ce pot sa va spun ca este poate in acelasi ritm, eu nefiind o cunoscatoare a pietei, va spun doar ca observator – mie nu mi se pare ca ritmul activitatii de asigurare a fost ca acela al activitatii bancare, unde s-a mers pe complexitate, pe diversificare si acum, in ultimii ani, pe retail. Si castigi mai mult prin diversitate si prin complexitate.

    DAN ODOBESCU: Produsele de asigurari sunt incomparabil mai complexe decat produsele bancare. Si exista in tara noastra de zece ori mai multe produse de asigurari decat produse bancare.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Asta este o foarte mare diferenta, din acest punct de vedere. Bancile, din motive evidente, au lansat produsele unul cate unul la intervale de timp. Societatile de asigurare acopera practic absolut tot. Singurele inventii care se mai fac acum sunt pachetele – adica pun o asigurare casco, cu o asigurare RCA si cu o alta polita si ii zic „asigurarea alfa“. De fapt, sunt trei produse puse la un loc, pentru ca produsele respective existau si inainte.

    ROZAURA STANESCU: Da, dar impreuna „dau mai bine“ si costa mai putin, ca asta e legea pachetului.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Aici mai discutam. Fiecare produs are costul lui si cross-sellingul ajuta, dar nu iti aduce nimic pe produsul respectiv. Responsabilul de produs se zbate pentru ca are in grija produsul respectiv si stabileste o limita sub care nu poti cobori. Tendinta este de creare a asa-numitelor „tailor-made products“, adica pachete croite pe cerintele clientilor, care evident ca nu se aplica la masa larga de clienti. Aceasta tendinta se manifesta in momentul in care ai un client serios si pentru care dezvolti un produs complex. E foarte important sa ai capacitatea sa poti face un asemenea business, dar acest lucru nu il afecteaza pe nea Gigi de pe strada. Pentru el nu o sa faci niciodata un pachet special.

    BUSINESS Magazin: Poate brokerii mai degraba creeaza astfel de produse.

    DAN ODOBESCU: Brokerii nu creeaza nici un produs. Produsele sunt create exclusiv de catre firmele de asigurari.

    BUSINESS Magazin: Sau sa spunem ca le pliaza pe cerintele asiguratului.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Sigur ca da.

    BOGDAN ANDRIESCU: Nu, nu. Aici am o cu totul si cu totul alta parere. Brokerii deseneaza un produs pentru necesitatile clientului. Pe urma, firma de asigurare tipareste o polita. Dar tu, ca broker, vii si spui companiei ca vrei o asigurare care sa acopere riscul acesta, acesta si acesta, sub limitele cutare si cutare si ai creat un produs – cum spunea domnul Constantinescu, „tailor-made“ – pentru acel client.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Adevarul este ca la chestia asta aveti de departe cel mai important rol, pentru ca sunteti consultantul direct al clientului. Aveti si raspunderi pentru chestia asta, inca nu sunt evidente in Romania, dar teoretic sunt. Sunt foarte putini clienti care constientizeaza faptul ca domnul Andriescu – cand i-a dat un sfat, care s-a dovedit ceva mai tarziu gresit – este responsabil pentru acel sfat.

    BOGDAN ANDRIESCU: Eu sunt responsabil in limita a 10 milioane de euro. Asta este responsabilitatea mea pe polita de raspundere.

    KARINA ROSU: Tu esti responsabil in limita pierderii totale a clientului, dar polita…

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Dar ti-a cerut cineva despagubiri, venind cu argumentul „domnule, eu ti-am pus pe masa toata afacerea mea si ti-am zis sa ma inveti ce-mi trebuie ca sa pot sa dorm si eu linistit“?

    BOGDAN ANDRIESCU: Ce-mi plac mie clientii acestia…

    DAN ODOBESCU: Nu a avut nici unul…

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Serios, ai avut vreunul in Romania?

    BOGDAN ANDRIESCU: Da. Mai sunt…

    KARINA ROSU: Acesti clienti sunt si cei mai grei.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Sunt patiti, in cea mai mare parte. Sau au trecut prin Occident, sau au capital international.

    BUSINESS Magazin: Astfel de clienti sunt in general companii. Credeti ca se va extinde si in retail, la persoane fizice? 

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Brokerii nu sunt interesati. Nu au personal pentru a face fata unor astfel de cereri.

    BOGDAN ANDRIESCU: Nu. Pe mine ca EOS Risq nu ma intereseaza, dar m-ar putea interesa ca presedinte al Uniunii brokerilor. Am membri in aceasta uniune care se ocupa de retail si care ar putea sa vina cu o valoare adaugata, prin vanzarea unor produse mai complexe. Dar si aceste polite trebuie negociate intre ei si societatile de asigurare, astfel incat sa vina si in intampinarea nevoilor clientului.

    KARINA ROSU: Sunt probleme cu sumele asigurate, iar un client nu stie la ce sa se uite. BUSINESS Magazin: Legandu-ne de relatia dintre banci si asiguratori, deocamdata asigurarile au crescut in ultimii trei-patru ani mai mult in trena bancilor.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Partial. 

    KARINA ROSU: A crescut mult partea de asigurare a bunurilor, nu partea de credite.

    DAN ODOBESCU: Iar partea de credite de consum devine o tumoare din zi in zi mai canceroasa. Iar firmele de asigurari, care au crescut dramatic, tot asa tumoral, in ultimul an, vor avea in acest an probleme dramatice.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Eu am o mica problema la acest capitol. Adica suntem un pic prea originali in Romania si se arunca riscul bancar in asigurari.

    ROZAURA STANESCU: La ce va referiti? 

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: La asigurarile de risc financiar. O parte din riscul de neplata este transferat asiguratorilor.

    DAN ODOBESCU: E problema noastra, ca noi il inghitim. Nu e vina lor.

    ROZAURA STANESCU: Sunt mai multe categorii si trebuie nuantat; riscul costa.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: In Romania, sarim un pic de limita riscurilor pe care in lumea din Vest le preia o societate de asigurare, asta voiam sa spun. N-as vrea sa intram mai mult in detalii.

    DAN ODOBESCU: Bancile se acopera la noi mai mult decat oriunde in Europa.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Se acopera mai mult pentru ca oriunde in Europa nu isi asigura riscurile pe care le preiau unii dintre noi, prentru ca nu se poate. Nimeni nu se atinge de anumite riscuri, e tabu pentru ei.

    NICOLAE CRISAN: Ce te faci daca ai actionar majoritar o banca? Mai faci ce vrei tu?

    DAN ODOBESCU: De obicei, actionarul majoritar al unei banci este o firma de asigurari. Numai la noi e pe dos. Ca nu prea exista in Vest banci care sa detina firme de asigurari, numai in Romania. De obicei, companiile de asigurari cumpara banci. La noi este invers, pentru ca sistemul bancar s-a dezvoltat mult mai repede.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Trebuie facuta o diferenta. Atentie, actionarul nicaieri in lume nu dicteaza politica societatii.

    BOGDAN ANDRIESCU: Si de ce? Pentru ca nicaieri in lume nu este un actionar majoritar o entitate intr-o societate de asigurare. Un actionar detine maximum 20% din capitalul unei asemenea companii

    DAN ODOBESCU: Exact. Numai in Romania este firma de asigurari a lui Gicu, firma de asigurari a lui nea Ion, firma de asigurari a lui nea Vasile.

    BUSINESS Magazin: Asa e capitalismul timpuriu, nu? Sunt oameni care controleaza afacerile. In 10-15 ani, se vor regla lucrurile, vor iesi pe bursa.

    DAN ODOBESCU: Nu, nu, nu. Asa ceva nu s-a intamplat in istoria asigurarilor niciodata. Pana la prabusirea sistemului comunist, nu s-a intamplat niciodata ca firmele de asigurari sa fie controlate de cate o persoana. In Rusia, au existat la inceputul anilor ‘90 5.000 de companii de asigurari, fiecare cu sediul pe unde au apucat. Si acum mai sunt peste o mie.

    BUSINESS Magazin: Si in Romania cate au fost la inceput?

    NICOLAE CRISAN: Niciodata nu am sarit de 80.

    BUSINESS Magazin: Acum sunt 43. Cate vor fi peste doi ani?

    DAN ODOBESCU: In 2008, vor fi sub 20.

    TUDOR MOLDOVAN: Cam asa.

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Nu luam in calcul un mic amanunt. Pana in 2008, va veni ala mare (cutremurul – n.r.) si s-ar putea sa nu ramana mai mult de 5.

    BOGDAN ANDRIESCU: Este rau. In Croatia este o societate care controleaza 80% din piata.

    KARINA ROSU: Este foarte rau pentru brokeri.

    DAN ODOBESCU: Dar s-ar putea sa fie mai bine pentru asigurati.

    BUSINESS Magazin: Credeti ca una din societatile acestea trei cu capital privat romanesc vor fi vandute anul asta?

    KARINA ROSU: Eu cred ca da, pentru ca mai e suficient timp anul acesta. Cred ca se vor vinde. Depinde pe ce pret.

    BUSINESS Magazin: Atractia care este, pana la urma? Care este mirajul, de ce vin?

    CRISTIAN CONSTANTINESCU: Pentru a intra pe piata. Exista un cost. Daca esti pregatit sa suporti acel cost…

    BUSINESS Magazin: Generali a fost rezervata pana acum. 

    TUDOR MOLDOVAN: A testat piata.

    BUSINESS Magazin: Cum se vede piata de la nivel de multinationala?

    TUDOR MOLDOVAN: E alta gandire. Conteaza cota de piata, dar conteaza si portofoliul si profitabilitatea.

    BUSINESS Magazin: Deci exista abordari diferite. Tranzactia de acum nu va fi un declansator pentru alte miscari pe piata?

    NICOLAE CRISAN: Eu sunt convins ca Wiener Städtische acum este in situatia de a colecta cat poate din firmele abordabile de pe piata romaneasca si de a le repozitiona intr-o multinationala.


  • INVITATII CLUB BUSINESS

    NICOLAE CRISAN presedintele Comisiei de Supraveghere a Asigurarilor (CSA)

    BOGDAN ANDRIESCU director general al firmei de brokeraj EOS Risq si presedinte al Uniunii Nationale a Societatilor de Intermediere si Consultanta in Asigurari din Romania (UNSICAR)

    TUDOR MOLDOVAN director general al Generali Asigurari

    DAN ODOBESCU director general al Unita – Wiener Städtische

    CRISTIAN CONSTANTINESCU director general al Allianz-Tiriac si presedinte al Uniunii Nationale a Societatilor de Asigurare si Reasigurare din Romania (UNSAR)

    KARINA ROSU director general al firmei de brokeraj KaRo Asigurari

    ROZAURA STANESCU director la Directia studii si dezvoltare produse din cadrul Departamentului de Strategie si Marketing al BRD

     

  • Avem nevoie de un alt Cod Fiscal?

    In cele trei saptamani scurse de la intrarea in vigoare, comunitatea de afaceri a avut timp sa digere modificarile din noul Cod fiscal. BUSINESS Club a organizat, saptamana trecuta, o dezbatere la care i-a invitat pe cativa dintre cei care au fost nevoiti sa li se conformeze. Exemplele luate in discutie si intrebarile la care a trebuit sa raspunda secretarul de stat pentru probleme de fiscalitate, Mara Rimniceanu, puncteaza o parte dintre deficientele noului Cod fiscal. Pana in toamna, ministerul le va inventaria si va decide daca pot fi corectate doar prin schimbari in normele de aplicare sau daca e nevoie de o noua modificare a Codului fiscal.

     

    BUSINESS Magazin: Dezbaterea pe care o organizam e un bun prilej pentru a discuta despre problemele noului Cod fiscal, dar si pentru a va cunoaste, doamna ministru.

     

    MARA RIMNICEANU: Noi am organizat si la minister intalniri cu mediul de afaceri. Sunt multe subiecte de discutat si de pe o parte a baricadei si de pe cealalta.

     

    BUSINESS Magazin: In calitate de secretar de stat munciti mai mult decat inainte, cand erati consultant?

     

    MARA RIMNICEANU: Da, recunosc ca nu mi-am putut imagina ca se poate munci atat de mult.

     

    BUSINESS Magazin: Si cum e trecerea din cadrul unei firme de consultanta in Ministerul de Finante?

     

    MARA RIMNICEANU: Nu e chiar atat de brusca pentru ca, in fapt, este cam acelasi domeniu.

     

    BUSINESS Magazin: Da, dar acum trebuie sa aparati statul. Acolo trebuia sa va aparati clientul.

     

    MARA RIMNICEANU: Este acelasi lucru. Din punctul meu de vedere, legea este facuta pentru cei care respecta legea si atunci, zic eu, ca a fi de o parte sau de alta este impropriu spus. Adica, nu cred ca putem vorbi de doua parti opuse. Poate ca noi gresim cand emitem legea si este normal sa ascultam si cealalta parte.

     

    BUSINESS Magazin: Din pozitia de consultant ati vazut greseli in lege?

     

    MARA RIMNICEANU: Nu e vorba de greseli in lege. O lege nu poate cuprinde toate aspectele, practica e cu totul altceva. In momentul in care scrii un act normativ nu poti sa cuprinzi toate aspectele.

    BUSINESS Magazin: Dar se poate ajunge ca in fiecare luna sa apara o imbunatatire…

     

    MARA RIMNICEANU: Nu pot fi atat de multe probleme incat sa fie nevoie de imbunatatiri lunare. Au fost intr-adevar probleme, este o metodologie noua, sunt cateva impozite cu totul noi pentru Romania si atunci este normal sa fie discutii.

     

    ANGELA ROSCA: Ceea ce asteapta lumea este acea consultanta de dinainte de adoptarea unei legi, ca sa nu mai fie nevoie sa o schimbam dupa o luna sau doua. Poate mai multe minti luminate vor veni cu mai multe solutii.

     

    MARA RIMNICEANU: Asa este. Pentru ce a fost inainte nu pot sa comentez, eu va spun ce va fi de acum incolo. Este un grup de dialog social pe care, in momentul in care avem un proiect de act normativ, il convocam si avem discutii pe tema acestuia. Propunerea este pe site, toata lumea are acces la ea, iar noi ne-am straduit ca imediat dupa ce a fost aprobata legea sa avem normele aproape elaborate. Ce se intampla: initiatorul concepe ceva, dar sa nu uitam ca pana in momentul in care se adopta, va mai trece prin Camera Deputatilor, Senat, sunt diverse amendamente. In momentul in care iese o lege, s-ar putea sa iasa intr-o alta forma decat am gandit-o noi. Si atunci este normal ca hotararea de guvern cu normele sa apara cu o intarziere.

     

    BUSINESS Magazin: Daca dumneavostra considerati ca, in momentul in care ajunge in comisiile parlamentare, legea va avea diverse amendamente, inseamna ca nu aveti un bun lobby…

     

    MARA RIMNICEANU: Ba avem un bun lobby, dar fiecare senator sau deputat are dreptul de a-si sustine parerea.

     

    BUSINESS Magazin: Totusi au fost diferente chiar mari fata de prima versiune a Codului fiscal.

     

    MIHAELA POHACI: La prima versiune a Codului fiscal, toate cele patru mari firme de audit, plus alte firme de consultanta, au participat chiar foarte activ cu sfaturi la finalul procesului de emitere. Chiar au fost intalniri de doua ori pe saptamana, saptamani la rand, pe TVA si celelalte impozite si credem ca, chiar daca nu au fost acceptate toate sugestiile noatre – era normal, poate -, foarte multe dintre ele au ajutat la realizarea codului. In Parlament au fost intr-adevar niste modificari in anumite domenii.

     

    ANGELA ROSCA: Ideea care reiese este ca nu a mai fost nimeni consultat intr-un mod organizat pe ideea scrierii ultimei versiuni de Cod fiscal. Intr-adevar au introdus idei noi, nu neaparat concepte, pentru ca ideea impozitului pe castiguri de capital exista, dar au intervenit cu rate noi, metode de aplicare noi.

     

    FLORENTINA CODREAN: Eu cred ca problema este urmatoarea: daca Legislativul emite legea intr-o alta forma decat cea propusa de Ministerul de Finante, ministerul, de cele mai multe ori, isi pastreaza pozitia – si ca sa si-o pastreze este fortat sa dea norme care nu mai seamana cu legea si adauga la lege. Dintr-o data eu ma trezesc peste nu stiu cat timp cu niste norme, care normal ar fi fost sa fie in litera legii si ar trebui aplicate de la data aparitiei legii, dar care spun altceva decat legea. Si asta este marea nenorocire. Si problema cea mai mare nu mi se pare a fi in privinta impozitelor pe care orice contribuabil este obligat sa le suporte. Pe mine ma deranjeaza foarte tare, ca fiscalist la banca, faptul ca nu sunt foarte clare impozitele cu stopaj la sursa pentru care eu fac un serviciu statului. Vorbesc de dobanzi, vorbesc de titluri de valoare, vorbesc de toate celelalte unde avem sute de mii de clienti. Statul sa-si impoziteze singur, daca nu este in stare sa dea o legislatie clara. Este efortul bancii, este un serviciu prin lege – si la noi si in toata lumea – sa se faca un stopaj la sursa si vreau sa fie cat mai corect, pentru a da statului cat i se cuvine. Dar atata vreme cat in acest caz este o invalmaseala mai mare decat in cazul impozitului pe profit care este obligatia mea, asta mi se pare cea mai mare nenorocire.

     

    MARA RIMNICEANU: Am dat un comunicat de presa, am spus clar pe perioade ce se aplica si ce nu din prevederile noului Cod fiscal.

     

    FLORENTINA CODREAN: In privinta comunicatului, sa stiti ca nu a lamurit mai nimic.

     

    MARA RIMNICEANU: Stiti, eu sunt acolo doar de o luna. Nu pot sa va confirm ca ceea ce va spun este chiar asa, dar ce stiu si ce am auzit este ca la proiectul de act normativ, inclusiv la norme, s-a lucrat cu Banca Nationala. Dumneavoastra sunteti subordonati BNR. Eu va confirm ca am facut adresa catre BNR sa ne sprijine in elaborarea acestor norme.

     

    FLORENTINA CODREAN: Vreau sa spun ca bancile au o suprastructura, ARB – Asociatia Romana a Bancilor, unde s-a format o comisie de fiscalitate tocmai pentru lucrul cu Ministerul de Finante. Ceea ce am propus se accepta la un moment dat, este introdus in proiect si dispare apoi spre formele finale.

     

    BUSINESS Magazin: Dar credeti ca un comunicat poate constitui o sursa de informatii pentru aplicarea legii?

     

    MARA RIMNICEANU: Comunicatul a fost pentru a preciza ca actele normative se aplica si pe ce perioada pentru a nu fi o confuzie totala. Pentru ca specialistii, daca citeau actul normativ, stiau, dar sunt multe alte persoane care probabil au simtit nevoia. Noi am dat acest comunicat tocmai pentru a veni cu niste lamuriri de moment.

     

    BUSINESS Magazin: Uitati, a doua banca din sistem nu este lamurita. Nu-i asa?

     

    FLORENTINA CODREAN: Nu suntem lamuriti deloc. V-am spus, avem intre 1 si 3 iunie o perioada de vid legislativ. Nu stim ce se intampla cu conturile curente, cu depozitele la vedere. Sa va spun ceva, produsele se multiplica pe zi ce trece. Bancile sunt obligate de concurenta sa realizeze cat mai multe produse, nu se mai incadreaza in niste standarde. Sunt produse mixte care nu poti sa le mai spui ca sunt strict conturi curente sau depozite la termen, incerci sa faci o mixtura intre ele, or, legea spune doua vorbe si-a terminat.

     

    MIHAELA CAPOTA: Cu depozitele la vedere inca se mai discuta.

     

    ANGELA ROSCA: Problema ar fi si stabilirea persoanelor care sunt obligate sa retina si sa vireze impozitele. De fapt, ce am vrea sa spunem este ca ar fi bine sa ne intrebati si pe noi, firmele de consultanta. Am putea avansa niste pareri, nu spun ca ar fi neaparat cele mai bune, nici macar ca ar trebui sa le luati in calcul, dar macar sa le auziti. Si sa facem asta inainte de a fi publicata legea.

     

    MARA RIMNICEANU: Disponibilitatea noastra nu este de a modifica substantial codul, ci de a corecta ceea ce poate n-a fost prins. Daca putem modifica normele in stadiul actual, le vom modifica. Daca schimbarile ar excede legea, probabil ca vom modifica Codul fiscal. Dorinta noastra este ca acest cod sa fie modificat in timp util. Vom urmari efectele pe perioada verii, cand Parlamentul e in vacanta, si speram sa identificam toate problemele pana in toamna.

     

    ANGELA ROSCA: Apropo de probleme, in cadrul Consiliului Investitorilor Straini

    ne-am pus problema daca nu cumva este o lege retroactiva cu privire la vanzarea de imobile. De exemplu, am cumparat o casa acum doi ani, fara sa stiu ca o sa vina un impozit peste mine astazi.

     

    ALEX MASSACI: Este o decizie investitionala majora; in momentul in care iti iei o casa sau un teren faci o investitie serioasa.

     

    FLORENTINA CODREAN: Normal este sa impozitezi venitul la data cand il obtii. Pentru ca pe cei care au cumparat marfa anul trecut si o vand anul acesta nu trebuie sa-i impozitezi cu 25%, ci cu 16% (rata impozitului pe profit in 2004, respectiv 2005 – n.r.).

     

    ANGELA ROSCA: Totusi, una este sa cresti sau sa scazi un impozit si alta e sa vii cu un impozit nou.

     

    MARA RIMNICEANU: La norme am discutat numai cu notari. Am purtat mai multe discutii si este varianta pe care ei au agreat-o si au spus ca din practica asa trebuie sa iasa.

     

    ALEX MASSACI: Dar totusi spuneti ca lucrati cu notarii si ca nu s-au plans, in timp ce notarii cu care colaboram noi sunt ingroziti de chestia asta.

     

    MARA RIMNICEANU: Noi am lucrat cu asociatia notarilor, iar reprezentantul acesteia a fost inclusiv in Parlament si a sustinut proiectul de act normativ.

     

    ALEX MASSACI: De exemplu, una dintre problemele ridicate de notari este: ce se intampla cand cumperi prin credit ipotecar? Sunt o succesiune de operatiuni care il obliga pe vanzator sa scoata bani din buzunar inainte de orice, inainte de a se perfecta tranzactia, inainte de a se face inscrierea in cartea funciara… Ai un pensionar care vinde un apartament de 40.000 de euro si trebuie sa scoata din buzunar 10% sau, stiu eu, 16% la anul daca se afla in situatia de a plati impozit. Pe de alta parte, se spune ca notarul este cel care trebuie sa incaseze suma acum.

     

    MARA RIMNICEANU: S-a convenit sa elibereze aceeasi chitanta pe care o da si acum. Si el aduna banii respectivi in luna respectiva si ii vireaza la buget. El nu face decat o retinere la sursa a impozitului.

     

    ALEX MASSACI: Deci in cash, vorbim de o plata in cash a impozitului?

     

    MARA RIMNICEANU: Cand este vorba de o persoana fizica, da.

     

    ALEX MASSACI: Insa este vorba de sume mari.

     

    FLORENTINA CODREAN: Dar de ce nu se face prin transfer bancar?

     

    MARA RIMNICEANU: Pentru ca a fost discutia ca, in momentul in care o persoana fizica vinde sau cumpara, ea nu putea sa obtina acces la institutii, la cadastru, la judecatorie. De aceea, notarul se ocupa acum de toate, inclusiv cu partea de retinere, in ideea de a nu obliga persoana fizica sa umble…

     

    ALEX MASSACI: Eu aici vad doua probleme. Una este ca ii obligam pe oameni sa umble cu sacosa cu bani. Doi: ganditi-va la notarii care sunt pe la tara, in locuri izolate, si trebuie sa incaseze sume mari de bani.

     

    MARA RIMNICEANU: V-am spus ca proiectul de act normativ a fost agreat de comun acord cu notarii.

     

    ANGELA ROSCA: O alternativa ar fi fost sa plateasca direct in orice banca din tara si sa vina cu dovada la notar care nu elibereaza nici un act pana nu se face dovada platii.

     

    MARA RIMNICEANU: V-am spus ca nimic nu este perfect.

     

    BUSINESS Magazin: Dar sunteti de acord cu ce spune domnul Massaci, adica sa vii cu sacosa de bani la notar?

     

    MARA RIMNICEANU: Oricum, majoritatea tranzactiilor intre persoanele fizice se fac cu cash.

     

    BUSINESS Magazin: Bine, dar dvs., ca reprezentant al statului, ar trebui sa incurajati transferurile prin conturile bancare.

     

    MARA RIMNICEANU: Bineinteles.

     

    BUSINESS Magazin: Atunci, de ce in acest caz ati acceptat ca persoanele fizice sa se duca la notar cu bani lichizi?

     

    MIHAELA CAPOTA: Poate ca intr-o prima faza este bine cu cash, pentru ca si eu – cand mi-am platit casa – m-am dus cu cash. Nu a avut incredere vanzatorul ca ii dau banii prin banca. Recunosc ca intr-o prima faza am ales aceasta varianta, pentru ca si notarul poate prefera sa aiba banii cash.

     

    BUSINESS Magazin: Am inteles, dar dvs. reprezentati Ministerul Finantelor.

     

    MARA RIMNICEANU: Notarul are obligativitatea de a-si declara toate contractele de vanzare-cumparare incheiate.

     

    BUSINESS Magazin: Am inteles, dar daca pleaca pur si simplu cu banii? Azi il vedeti la un apartament si maine…

     

    MARA RIMNICEANU: Acelasi risc este in tot, nu?

     

    MIHAELA CAPOTA: Am notat toate aceste remarce.

     

    ALEX MASSACI: De exemplu, stabilirea valorii de baza, a valorii initiale a terenurilor. Se stie ca s-au mai facut tranzactii cu chitanta de mana, cum se facea pe vremea lui Ceausescu. Cum stabilesti valorile astea?

     

    MIHAELA POHACI: Practic, acum valorile devin tot mai mari. Chiar daca leul va deveni greu, tot se va pune problema unei sume importante si acum cand se dezvolta si sistemele de plati prin carduri, din ce in ce mai putin cash…

     

    BUSINESS Magazin: … se incurajeaza cash-ul.

     

    FLORIN POGONARU: Ma intrebam ce face notarul acela care este obligat de lege sa incaseze sume in cash si trebuie sa raporteze sumele mai mari de 10.000 de euro la oficiul spalarii de bani.

     

    MIHAELA POHACI: In privinta consultantului fiscal, cand va fi reglementata meseria asta?

     

    MARA RIMNICEANU: N-as vrea sa fac o declaratie oficiala, dar eu zic ca se simte nevoia pe piata ca aceasta meserie sa fie totusi reglementata… notarii sunt notari, auditorii sunt auditori…

     

    ANGELA ROSCA: Daca pana acum a fost vorba de o schimbare de Guvern, de politica fiscala… dar pentru viitor putem sa ne asteptam la o strategie fiscala?

     

    MARA RIMNICEANU: Eu consider ca ceea ce pot face in contextul actual, avand in vedere ca in general legislatia nu se poate duce decat spre reglementarile UE, pe care le stie toata lumea, eu imi promit mie ca ceea ce o sa fie in continuare sa fie cat mai clar si cat mai bine scris. Pe acest considerent am incercat sa avem dialog cu toata lumea.

     

    BUSINESS Magazin: Nu ar fi totusi mai bine sa faceti o licitatie cu firmele de audit si in care sa spuneti „va dau un milion de euro, faceti toata legislatia. Eu va spun principiile si voi faceti restul“?

     

    MARA RIMNICEANU: Adica noi facem numai prost, si ceilalti fac numai bine?

     

    BUSINESS Magazin: Nu. Dar de ce sa nu scapati de grija si sa faceti un outsourcing?

     

    FLORENTINA CODREAN: Nu, aici nu este problema doamnei Rimniceanu. Problema in momentul acesta este colectarea – care este vraiste. Daca va uitati pe site-uri, o sa vedeti ca la toti cu datorii scrie ca s-a inceput procedura de executare silita. Eu va garantez ca nici la 2% nu s-a inceput… Acolo trebuie umblat in primul rand si nu se va mai modifica atat de des legislatia fiscala…

     

    MIHAELA CAPOTA: Pe de alta parte, la TVA s-a lucrat cu doi consultanti belgieni.

     

    BUSINESS Magazin: Dar nu credeti ca un asemenea proces de, sa-i zicem, outsourcing nu ar fi benefic?

     

    ANGELA ROSCA: Dar asta s-a intamplat, si chiar pe gratis! Daca s-ar aduna tarifele orare pentru toti oamenii care au lucrat impreuna cu oamenii din minister pentru precedenta versiune a Codului fiscal s-ar aduna o suma considerabila. Dar toti am facut-o pro bono, in ideea ca ne va fi tuturor mai usor. Si suntem dispusi sa o facem si in continuare, dar din pacate nu ne-a mai invitat nimeni. Nu vrem sa fim invitati cu orice pret, dar poate ar fi mai bine sa ne mai intalnim cu totii – am vazut, fiecare mai multe cazuri, mai multe spete – si poate putem sa avem o contributie.

     

    ALEX MASSACI: Oricum este laudabil ca avem genul acesta de discutii. Dar, din pacate, le avem numai cu Ministerul de Finante.

     

    BUSINESS Magazin: Daca am retinut corect, va ganditi sa luati toate obiectiile facute fie de auditori, fie de alte parti si sa mai modificati o data Codul fiscal?

     

    MARA RIMNICEANU: Nu modificam Codul fiscal. Noi suntem acum in faza proiectului de norme la Codul fiscal. Atat timp cat propunerile nu vor excede legea, nu avem nimic impotriva ca noi sa imbunatatim acest proiect de norme. Daca in practica vor fi probleme care necesita o modificare a Codului fiscal, vom avea in vedere si acest lucru.

  • Invitatii Club Business

    La dezbaterea BUSINESS Magazin de saptamana trecuta, care a avut loc la JW Marriott si a fost sponsorizata de BRD si de Zapp, au participat:

     

    MIHAELA CAPOTA director de cabinet la Ministerul de Finante

    MARA RIMNICEANU secretar de stat pentru politici fiscale in Ministerul de Finante

    FLORENTINA CODREAN analist studii, compartimentul audit fiscal BRD-GSG

    ANGELA ROSCA Senior Manager Taxation Services Ernst & Young

    MIHAELA POHACI Senior Manager Tax & Legal Deloitte & Touche

    ALEX MASSACI Senior Tax Manager Price-waterhouseCoopers

    NADINA HORNIANSCHI Taxation Services KPMG

    FLORIN POGONARU presedintele Asociatiei Oamenilor de Afaceri din Romania (AOAR)

  • Tango fiscal

    Ar fi oamenii de afaceri dispusi sa plateasca factura unui Cod fiscal intocmit de o firma de consultanta specializata, care sa rezolve problema cronica a instabilitatii legislative? Si daca da, cat ar costa un Cod fiscal nou-nout?

     

    Codul fiscal, modificat de doua ori in decurs de cateva luni prin ordonanta de urgenta, amendat apoi din nou la adoptarea ordonantelor in Parlament, a intrat in fine in vigoare – dar oamenii de afaceri inca isi mai tin rasuflarea. Teoretic, noul Cod fiscal ar trebui sa stearga instabilitatea fiscala de pe lista angoaselor oricarui manager. Practic insa, oamenii de afaceri continua sa se astepte la surprize costisitoare care sa le dea peste cap strategiile, unele construite cu ani inainte.

     

    Se asteapta chiar la schimbari „destul de dese pe termen scurt si mediu“, dupa cum spune Marius Ionescu, Manager Tax Advisory Service la Ernst & Young. Previziunea se bazeaza pe o concluzie pe care orice specialist o invoca: „lipsa unei strategii fiscale clare pe termen lung“, la care se adauga, inevitabil, schimbarile pe care integrarea Romaniei in UE le presupune – de exemplu taxa pe valoarea adaugata, impozitul cu retinere la sursa pe dobanzi si dividende, pentru a aminti doar cateva.

     

    Asadar, oamenii de afaceri nu cer decat o strategie fiscala coerenta pe termen lung. Ar fi de acord sa plateasca factura unui proiect de Cod fiscal care sa le ofere asta? Un Cod fiscal intocmit de o companie privata, specializata in consultanta fiscala, si predat la cheie Ministerului de Finante?

     

    „Cu siguranta“, spune Florin Buligoanea, Chief Financial Officer la A&D Pharma, o companie farmaceutica. „Am fi dispusi sa contribuim la un fond prin care sa fie platit un consultant care sa elaboreze un Cod fiscal coerent si un sistem stabil“, adauga el. Cu o conditie insa: sa fie sigur „ca banii se folosesc chiar pentru scopul propus“. Si cei de la Accor Services, companie care emite tichete de masa, ar contribui, desi firma nu a fost afectata intr-o masura mare de ultimele schimbari fiscale.

     

    „In principiu am fi de acord sa contribuim cu o suma de bani la acest fond“, spune directorul financiar Ileana Preda. Gilda Lazar, reprezentanta Japan Tobacco International, lasa sa se inteleaga ca nu ar fi de acord cu o astfel de solutie, desi instabilitatea legislativa ii provoaca aceleasi dureri de cap ca si reprezentantilor celorlalte companii. „Ca platitori de taxe, noi contribuim la bugetul statului cu sute de milioane de dolari“, motiveaza ea. Statul e cel care trebuie sa se ocupe, iar Shachar Shaine, presedintele producatorului de bere United Romanian Breweries Bereprod (URBB), se arata optimist si pare sa prefere o solutie clasica.

     

    El se declara convins ca „exista in cadrul Ministerului de Finante persoane bine pregatite si capabile sa realizeze o strategie fiscala coerenta si previzibila“ – in ciuda faptului ca a fost nevoie de cinci luni pentru numirea noului secretar de stat pentru politici fiscale in Ministerul de Finante, Mara Rimniceanu.

     

    Petrica Soptelea, directorul unei companii de pariuri, Stanleybet Romania, raspunde intrebarii BUSINESS Magazin tot cu o intrebare: „Credeti ca Ministerul Finantelor Publice ar accepta o consiliere finantata de operatorii privati?“. Cel mai probabil nu – dar daca ar accepta, cat ar putea costa o astfel de intreprindere? „Nu am nici cea mai vaga idee cat ar putea fi nota de plata pentru un astfel de contract de consultanta“, spune Viktor Kevehazi, senior partner la firma de consultanta KPMG Romania. El isi aminteste insa ca a transmis ministerului de mai multe ori, in trecut, observatiile sale si ale Consiliului Investitorilor Straini. Raspunsul primit? „Nici unul.“

     

    Kevehazi crede ca, de fapt, ministerul nu are nevoie, pentru a avea un Cod fiscal stabil, de interventia vreunui consultant privat. Ar ajunge sa se consulte mai mult cu mediul de afaceri cand ia o decizie „si sa supuna dezbaterii publice legile pe care vrea sa le promoveze“. Am avea astfel mai putine legi care nu pot fi aplicate sau care lasa loc de interpretari.

     

    Situatia de acum e „nefericita“, spune Mihaela Mitroi, Tax Partner la PricewaterhouseCoopers, care se declara gata oricand sa se implice intr-un proiect comun cu Ministerul Finantelor. Aduce ca argument o nu tocmai placuta experienta din perioada in care „schimbarile legislative erau lunare“ si prevederile fiscale „erau insirate in sute de legi dedicate si specifice diferitelor domenii“. Acum e mai bine, spune ea, mai ales pentru ca potrivit noului Cod fiscal orice schimbare trebuie facuta cu sase luni inainte. Cat ar factura insa Mihaela Mitroi pentru a creiona, in calitate de consultant, o strategie fiscala? „Nu ar costa nimic, pentru ca si noi vrem o lege clara si stabila“, spune ea.

     

    Si Marius Ionescu, Manager, Tax Advisory Service la Ernst & Young, se arata dispus sa ofere consultanta ministerului in redactarea unui Cod fiscal clar, dar deocamdata nu poate vorbi de costuri. „Este dificil a estima un onorariu in acest stadiu“, explica el. Asadar, unele companii ar fi dispuse sa contribuie la plata facturii unui Cod fiscal, altele nu, firmele de consultanta care l-ar putea intocmi nu stiu in cat timp l-ar putea face si cat ar putea costa, dar sunt gata sa ofere si de acum inainte consultanta statului chiar si gratuit.

     

    „Daca s-ar aduna tarifele orare pentru toti oamenii care au lucrat impreuna cu oamenii din minister pentru precedenta versiune a Codului fiscal“, a spus in cadrul BUSINESS Club-ului de saptamana trecuta Angela Rosca, Senior Manager Taxation Services Ernst & Young, „s-ar aduna o suma considerabila.“

     

    Ministerul nu ia insa in calcul varianta outsourcingului pentru Codul fiscal. Mara Rimniceanu, secretarul de stat pentru politici fiscale, a exclus repede ipoteza in cadrul intalnirii BUSINESS Magazin: „Adica noi facem numai prost, si ceilalti fac numai bine?“, a intrebat ea. Dar dincolo de un ipotetic proiect de Cod fiscal intocmit de consultanti privati si platit de oamenii de afaceri, din discutiile pe marginea unei astfel de idei si a dezbaterii BUSINESS Club se desprind doua concluzii principale.

     

    Prima, care nu mai are nevoie de vreo demonstratie, e ca instabilitatea fiscala mentine o nervozitate paguboasa in companii. A doua – si cea mai importanta – e ca atat mediul de afaceri cat si consultantii specializati cer ca observatiile pe care le transmit ministerului sa fie luate in seama si, implicit, sa se masoare de sapte ori inainte de a se taia o data. Vor, cu alte cuvinte, sa-si conduca afacerile pe un drum cu marcaje clare. Deocamdata „ne miscam in pasi de tango – unul inainte, doi inapoi“, spune Gilda Lazar, Corporate Affairs Managers la Japan Tobacco International. Iar oamenilor de afaceri nu le place deloc tangoul.

  • Cultul proprietatii imobiliare

    Piata imobiliara este in centrul atentiei. Preturile au crescut, „vedetele“ fiind apartamentele si terenurile. Din ce in ce mai multi investitori adulmeca piata locala, iar interesul nu mai cade doar pe Bucuresti, ci si pe alte mari orase. Piata este in „fierbere“, dar preturile inca nu sunt considerate mari de analisti, cand le compara cu cele din tarile din regiune. Pana unde se vor duce preturile, cat sunt randamentele investitiilor imobiliare, ce proiecte vor mai aparea, cand va fi primul mare esec imobiliar? Acestea sunt cateva dintre temele dezbatute saptamana trecuta, la intalnirea CLUB BUSINESS, care s-a desfasurat la hotelul J.W. Marriott.

    BUSINESS Magazin:  V-am invitat pentru a discuta despre investitiile imobiliare, dezvoltarea marilor proiecte in Romania, in mod special in Bucuresti. Vom vorbi si despre preturile la terenuri, cat au crescut si cat or sa mai creasca, ce se va intampla cu piata de real estate in viitorii zece ani, unde se vor indrepta investitorii, cand vor veni marii investitori imobiliari. Se va termina de construit in Bucuresti?

    MIHAIL MATEESCU: Nu cred ca Bucurestiul se va termina vreodata de construit sau de reconstruit. S-a construit continuu si se va construi continuu, dupa parerea mea. In primul rand, Bucurestiul se extinde, marginile Bucurestiului in mod evident si vizibil se extind, mai ales spre nord, dar nu numai, ci cam in toate directiile. Pe de alta parte, sunt atatea locuri urate in Bucuresti care ar trebui redezvoltate intr-o forma potrivita cu secolul in care ne aflam. De aceea, nu cred ca se va termina vreodata de construit. Dar o problema care ar trebui ridicata in aceasta discutie este in ce fel se construieste? Pentru ca in Bucuresti s-a construit foarte mult haotic, iar acesta nu este un model care trebuie urmat, ci ar trebui sa fie un plan.

    BUSINESS Magazin: Cine ar putea realiza acest plan?

    MIHAIL MATEESCU: In primul rand este un element de responsabilitate a Primariei, care ar trebui sa aiba o viziune globala.

    ADRIAN NICOLESCU: Subscriu si eu la vina Primariei. In Bucuresti, planul urbanistic este aprobat din 2000. Ce lipseste acum Primariei fata de alte primarii din alte tari este acea persoana care face un master-plan in acord cu developerii, cu consultantii imobiliari. Iar pe segmentul acesta de consultanti sunt niste lacune, nu avem o scoala de agenti imobiliari, doar pe partea de evaluatori.

    BUSINESS Magazin:  E un lucru rau?

    BOGDAN GEORGESCU: De exemplu, mama mea, dupa noua ani in care lucrez la Colliers, inca spune ca lucrez la Ambasada Americii, pentru ca suna mai bine. Pentru foarte multa lume, piata imobiliara este privita ca o mare adunatura de hoti. Este un lucru rau, pentru ca imi strica imaginea.

    OCTAV MIHAILESCU: Ma rog, piata este inca in formare, nu se poate vorbi de inca de faza de maturizare.

    BUSINESS Magazin:  Da, iar piata ii va cerne pe cei neseriosi.

    BOGDAN GEORGESCU: Sigur, dar e nevoie de o oarecare civilizare si educare a mediului in care lucram. Pentru ca lipsa de raspundere generala in acest domeniu afecteaza consumatorul final. Iar mai departe vorbind, investitorii mari sunt inca reticenti sa vina pe piata, tocmai din cauza acestei lipse de profesionalizare si a lipsei de informare si transparenta.

    BUSINESS Magazin:  Aveti cazuri concrete in care un investitor mare a vrut sa intre pe piata si s-a impiedicat de acest lucru?

    BOGDAN GEORGESCU: Faptul ca avem zeci de investitori care vin, se uita si apoi pleaca, iar foarte putini raman sa investeasca este un semn ca lucrurile nu functioneaza. Romania pare interesanta pentru cei de afara. Sunt foarte multe fonduri de investitii care vin in Romania si care vor sa cumpere ceva sau sa faca ceva. Insa cei care raman sunt extrem de putini, cinci-sase. Nu sunt zece fonduri de investitii care sa fi intrat pana acum pe piata imobiliara. Toate acestea din cauza lipsei de produs, dar in primul rand a lipsei de consultanta. Romania pierde foarte multi bani, pentru ca investitorii nu stiu in ce sa investeasca.

    MIHAIL MATEESCU: Dar de care investitori vorbim? De investitori institutionali sau de investitorii privati?

    BOGDAN GEORGESCU: De cei institutionali, dar si de cei privati.

    MARIUS ANDRONACHE: Cred ca si piata a devenit mult mai efervescenta in ultimii doi ani, comparativ cu ce se intampla acum cinci ani. Piata se schimba. Vin din ce in ce mai multi investitori.

    BUSINESS Magazin:  Cum sunt preturile acum pe piata imobiliara? De exemplu, la terenuri, considerati ca preturile sunt mari?

    ADRIAN NICOLESCU: In Bucuresti, in unele zone, da.

    BUSINESS Magazin: Ce se va intampla, dat fiind cererea atat de mare?

    BOGDAN GEORGESCU: Preturile sunt foarte mici daca ne comparam cu tarile invecinate si sunt in crestere puternica. Deci vor creste si in continuare. Intr-adevar, sunt zone in care cererea este foarte mare si sunt oarecum speculate terenurile, dar in general mai este loc de crestere.

    BUSINESS Magazin:  Vor creste, dar pana unde? Cererea este atat de mare in Bucuresti, incat sa sustina aceste proiecte?

    MIHAIL MATEESCU: Cererea e enorma.

    BUSINESS Magazin: Si atunci ce se va-ntampla cu preturile de pe piata imobiliara?

    BOGDAN GEORGESCU: Pretul este o relatie intre cerere si oferta. Nu are legatura cu costul caramizilor, al materialelor de constructii. Cat timp cererea este mare si oferta este foarte mica, preturile vor creste. Oamenii fac ce fac si cumpara.

    ADRIAN NICOLESCU: Parerea mea este ca pe piata imobiliara se face astazi ceea ce se numeste plasament financiar.

    BOGDAN GEORGESCU: Speculatii.

    ADRIAN NICOLESCU: Mai putini sunt investitorii care cumpara terenuri si dezvolta. Sunt mai multi investitori care plaseaza bani. Ei mobilizeaza capital. 

    OCTAV MIHAILESCU: Foarte multa lume a aflat ca preturile terenurilor sunt in crestere, si daca au niste bani, ii baga in terenuri…

    BOGDAN GEORGESCU: Au niste bani sau chiar imprumuta niste bani de la banci.

    BUSINESS Magazin: Preturile pe metru patrat vor ajunge mai mari in Bucuresti decat in Budapesta?

    ADRIAN NICOLESCU: Daca nu avem oferta alternativa, o sa creasca in continuare. Nevoia de a locui este speculata.

    BOGDAN GEORGESCU: In Budapesta, Varsovia sau Praga, preturile apartamentelor sunt oarecum stabilizate intre 1.200 si 5.000 de euro metrul patrat. In Romania sunt intre 700 si 2.000 de euro metrul patrat. Deci, cel putin se vor dubla in urmatorii trei-cinci ani.

    BUSINESS Magazin: Salariile vor creste mai repede decat preturile apartamentelor sau ale terenurilor? Este plauzibil sa ajungem noi la aceste preturi, care se vor dubla, se vor tripla.

    BOGDAN GEORGESCU: Se construiesc pe an 2.000 de apartamente in Bucuresti si este nevoie de 20.000. La cat de putin se construieste… Si cel mai mare proiect are 3.000 de locuinte si va fi gata in 10 ani.

    BUSINESS Magazin: Ce se va-ntampla in continuare? Cu apartamentele de la bloc, sa zicem.

    BOGDAN GEORGESCU: Se vor scumpi in continuare.

    BUSINESS Magazin: Si cele vechi se vor scumpi?

    BOGDAN GEORGESCU: Cam 96% dintre romani sunt proprietari, cel mai mare procent din Europa.

    ADRIAN NICOLESCU: Romanul are cultul proprietatii. El vrea sa devina proprietar. Pe cand in Statele Unite, oamenii nu gandesc asa. Nu vor sa aiba cu orice pret o casa in proprietate.

    BUSINESS Magazin: Dar dumneavoastra credeti ca vor creste preturile?

    ADRIAN NICOLESCU: Nu spun ca vor creste. Eu sunt mai conservator. Eu caut fenomenul care sta la baza cresterii. Dar, intr-adevar, tendinta este de crestere.

    BOGDAN GEORGESCU: Vor creste.

    BUSINESS Magazin: Domnul Georgescu spune ca o sa creasca, o sa creasca mult. Domnule Andronache, ce spuneti? Dumneavoastra aveti de plasat bani.

    MARIUS ANDRONACHE: Eu va dau o explicatie economica. Am observat ca piata romaneasca este facuta de cei care vand. Pentru noi este o problema, pentru ca preturile cresc de la zi la zi, te-ntalnesti cu vanzatorul, ai un pre-agreement cu el…

    BUSINESS Magazin: Pana acum ati cumparat ceva?

    MARIUS ANDRONACHE: Nu. Avem cateva proiecte in vizor, dar inca n-am semnat nimic. Ideea este ca in momentul in care deja vorbim de investitori, noi trebuie sa trecem la randul nostru prin niste proceduri, avem niste banci care ne sunt actionari… Noi nu putem sa ne jucam cu preturile, sa batem mana pe o suma si maine sa auzim de altceva.

    BUSINESS Magazin: Dar in momentul in care veniti dumneavoastra, sunteti dispus maine sa cumparati la pretul vanzatorului? Trebuie sa aveti niste repere.

    MARIUS ANDRONACHE: Desigur, rata de rentabilitate.

    BUSINESS Magazin: Si la un moment dat, aveti un exit. Vindeti catre un alt investitor, iar fondul obtine un randament de 15-20%.

    MARIUS ANDRONACHE: In Romania, lucrurile stau putin diferit. Noi vorbim de maturizare a pietei. E ceva care se-ntampla-n timp. Cinci ani, zece ani… Poate mai mult.

    BUSINESS Magazin: Platiti orice pret, acum?

    MARIUS ANDRONACHE: Nu platim orice pret. Avem mai multe oportunitati, atata vreme cat exista piata. Ne uitam, discutam, negociem si ajungem la varianta optima. Noi nu investim doar in Romania, investim si in Bulgaria si Serbia, asa ca facem un centru de competitie in raport cu zona balcanica. In momentul in care alta tara da o rentabilitate mai buna, banii au intrat acolo.

    ADRIAN NICOLESCU: Deci asta e criteriul decizional?

    MARIUS ANDRONACHE: In statutul fondului sunt precizate cateva lucruri clare, dar, sigur, la final ne intereseaza banii. Suntem oameni de afaceri si rulam bani, ca sa castigam mai mult.

    BUSINESS Magazin: Ce parere aveti, domnule Bora, despre preturile de pe piata romaneasca?

    FATIH BORA: Terenurile sunt scumpe. Dar sunt de aceeasi parere cu partenerii de discutie. Pretul terenului va creste. De fapt, cred ca nu s-a intamplat niciodata ca terenurile sa se ieftineasca. Alte segmente de pe piata imobiliara mai fluctueaza, dar pretul terenurilor nu scade niciodata.

    MARIUS ANDRONACHE: Parerea mea este ca sunt corelate, cat de cat, cererea si oferta, nu discutam deocamdata de ceva aberant. Si este o vorba romaneasca: Nu e nebun cel care cere, ci nebun e cel care da.

    BOGDAN GEORGESCU: Sa nu uitam ca, asa cum va spuneam, cererea este mult mai mare decat oferta.

    BUSINESS Magazin: Si piata accepta orice pret?

    BOGDAN GEORGESCU: Preturile actuale sunt inca bune. Se vor dubla. 

    BUSINESS Magazin: In cat timp? In cinci ani? In zece ani?

    BOGDAN GEORGESCU: Eu cred ca in zece ani de-acum incolo se vor dubla.

    MARIUS ANDRONACHE: Incepusem sa va povestesc. Noi ne bazam analiza pe randamentul care in Romania este mult mai bun decat in alte tari. Exista cladiri de birouri care au un randament de 9-10% pe an, deci asta creste automat pretul. In conditiile in care acum un an sau doi vorbeam de randamente de 12-13%.

    BUSINESS Magazin: Si dumneavoastra vreti sa luati un proiect care v-ar aduce 12%, 13% sau chiar 15%?

    MARIUS ANDRONACHE: Nu, nu mai gasim asa ceva. Noi ne gandim la un 10-12%, asta este cel mai mult, in cazul unui proiect bun, de clasa A, care sa fie bine pozitionat.

    BOGDAN GEORGESCU: Media in zona e 7%. Si la noi o sa ajunga la 7% in doi-trei ani. Cladirile s-au scumpit foarte repede.

    MARIUS ANDRONACHE: Cand pretul este in crestere, merita sa cumperi. 

    BUSINESS Magazin: … si sa speri sa nu fii ultimul cumparator.

    MARIUS ANDRONACHE: Exista puncte de reper fata de analiza pe care o facem noi, exista o maturizare a pietei. Noi suntem un fond de investitii specializat pe real estate.

    BUSINESS Magazin: Care urmareste un exit intr-un an, doi, trei. Sa vina cineva sa va cumpere business-ul. Cine-ar fi cumparatorii?

    MARIUS ANDRONACHE: Alti investitori institutionali. Deja trebuie sa va ganditi la egalizarea pietei, in timp. Afara, banii se plaseaza cu un randament de 5-6%, iar aici vorbim de un randament de 10% sau 9%. Intre 6 si 9, daca vorbim de un volum mare al investitiilor, inseamna foarte multi bani.

    BUSINESS Magazin: Dumneavoastra aveti 200 de milioane, nu?

    MARIUS ANDRONACHE: 125 de milioane de euro banii nostri. Fara banii pe care am putea sa-i luam prin cofinantare. Deci ne ducem spre 450 de milioane la final.

    BUSINESS Magazin: Dumneavoastra aveti de gand sa vindeti proiectul Baneasa?

    MIHAIL MATEESCU: Nu, nu. 

    BUSINESS Magazin: Adica nu este facut pentru a fi vandut, daca vine un nume mare si pune un miliard pe masa? 

    MIHAIL MATEESCU: Nu. Este un alt concept si inca de la inceputul lui s-a pornit altfel. Din cauza asta nici nu am intervenit la discutia cu terenurile, pentru ca noi nu am cumparat terenul. Noi ne-am asociat cu proprietarul terenului si suntem in alt film.

    BUSINESS Magazin: Prin urmare nu aveti de gand sa va vindeti partea? Sau nu aveti cum sa vindeti?

    MIHAIL MATEESCU: Nu, nu e-adevarat. Actiunile firmei se pot vinde, Baneasa Investments este o societate pe actiuni normala. De asemenea, terenul se vinde. Terenul de sub casa sau gradina se va vinde, e firesc sa fie asa. Nu avem nici o limitare in ceea ce priveste dreptul de dispozitie asupra terenului. E vorba pur si simplu de o alta filozofie de business.

    BUSINESS Magazin: Au fost niste discutii…

    MIHAIL MATEESCU: Discutii au fost foarte multe si este normal sa fie la un proiect de aceasta amploare. Interesele sunt foarte mari in jurul acestui proiect si e firesc sa apara discutii. Realitatea insa este ca nu exista nici un fel de problema juridica asupra terenului si dreptul de dispozitie este deplin. Deci este numai si numai o problema de filozofie de business. 

    BUSINESS Magazin: Dar, practic, ati avut vreo oferta sa vindeti acum?

    MIHAIL MATEESCU: Nu, nu am avut, si dupa parerea mea, un proiect de talia asta nu se poate vinde asa. Insa am avut suficient de multe oferte de asociere. 

    MARIUS ANDRONACHE: Ca investitor, e foarte greu sa aloci mai mult de 20%, maxim 30 din toate fondurile intr-un singur proiect. La un proiect de un miliard, ar trebui ca fondul sa aiba un capital de minimum 5 miliarde de euro. Astfel de investitori inca nu au aparut in Romania.

    BUSINESS Magazin: Cei care isi vor recupera casele si intra acum pe piata credeti ca vor influenta piata?

    BOGDAN GEORGESCU: Deja au influentat-o.

    BUSINESS Magazin: In ce sens?

    BOGDAN GEORGESCU: Au crescut oferta.

    BUSINESS Magazin: Ce e mai rentabil sa faci acum, o cladire de birouri sau un bloc de apartamente?

    MARIUS ANDRONACHE: Depinde unde se face…

    ADRIAN NICOLESCU: Mai bine e la birouri, evident.

    MARIUS ANDRONACHE: Vorbim de valoarea in timp a banilor. Una e sa poti sa investesti, in doi ani sa scoti banii, sa faci inca o afacere si in sase ani sa faci de trei ori afacerea si altceva este sa faci o cladire, s-o tii cu chirie sase ani si abia apoi s-o vinzi.

    BOGDAN GEORGESCU: Financiar vorbind, piata rezidentiala iti ofera o circulatie mai rapida a banilor…

    MIHAIL MATEESCU: Mai sunt si alte aspecte tehnice, daca-mi permiteti. In primul rand este modelul de business pe care-l aplici, exact ce spune dansul, poti sa repeti o afacere de mai multe ori, dar trebuie sa si ai conditiile respective sau sa tii cladirea o vreme si sa-ti scoti banii din chirie. Din punct de vedere tehnic, constructia de imobile de birouri este o activitate ceva mai specializata decat cea de cladiri rezidentiale. Si apropo, apartamentele in blocuri sunt mai complicat de construit decat casele individuale. Deci sunt niste niveluri de specializare aici, sunt problemele tehnice legate de ce-nseamna o cladire de birouri de clasa A sau A plus, cu toate instalatiile si asa mai departe… Ele se gasesc intr-o forma usurata la cladirile de apartamente si intr-o forma si mai simplificata la case. Cu alte cuvinte, dezvoltatorul care intra in business-ul de birouri trebuie sa fie cu adevarat specialist, pentru ca altfel sunt toate sansele sa greseasca. 

    BOGDAN GEORGESCU: Desi daca ne uitam in Romania…

    MIHAIL MATEESCU: Pentru ca aici suntem pe o piata atipica, pe o piata care nu este educata, pe de o parte, si pe de alta parte este dezechilibrata intre cerere si oferta. Eu voi considera ca ne aflam pe o piata normala in momentul in care o sa vad fluctuatii. Cresteri si scaderi. Este un fenomen intrinsec oricarui business, oricarei piete.

    BUSINESS Magazin: Deci va asteptati sa scada…

    MIHAIL MATEESCU: Nu suntem oracolul din Delfi, e greu de spus.

    ADRIAN NICOLESCU: Oricum, in Romania genul asta de fenomen de cotitura se face foarte brusc.

    BOGDAN GEORGESCU: Piata depinde de mediul general de afaceri… Depinde de cand intram in Comunitatea Europeana…

    ADRIAN NICOLESCU: Se schimba gusturile, atunci… Atunci s-ar putea sa scada preturile apartamentelor.

    BUSINESS Magazin: Ce parere aveti de centrele comerciale?

    BOGDAN GEORGESCU: Acestea sunt cele mai profitabile.

    BUSINESS Magazin: Se vor mai construi si alte centre comerciale?

    BOGDAN GEORGESCU: Sunt inca doua acum in lucru numai in Bucuresti.

    BUSINESS Magazin: Spre exemplu, daca cei de la Anchor ar dori sa vanda, ati vrea sa cumparati cele doua mall-uri?

    MARIUS ANDRONACHE: Da, ar face parte din…

    BUSINESS Magazin: Le-ati facut o oferta?

    MARIUS ANDRONACHE: Nu, n-am discutat nimic asa, dar ca idee…

    BOGDAN GEORGESCU: Nu vor sa vanda. Recent, au refinantat Plaza. N-au nevoie de un exit.

    BUSINESS Magazin: Dar cand credeti ca va aparea primul exit?

    BOGDAN GEORGESCU: Foarte curand. Va fi urmatorul construit. Dar cu siguranta, centrele comerciale sunt un punct foarte atractiv.

    BUSINESS Magazin: Dar primul esec?

    BOGDAN GEORGESCU: Tot foarte curand. In 3-5 ani vom vedea primul esec mare. Un proiect care a fost construit, a fost inchiriat, dar va merge prost din cauza concurentei din zona.

    BUSINESS Magazin: Prisma a fost primul esec? 

    BOGDAN GEORGESCU: Si primul succes. In anii in care a functionat, investitorii si-au scos banii de mai multe ori.

    BUSINESS Magazin: Dar credeti ca Romania va ajunge sa depaseasca pretul la apartamente, chirii si terenuri fata de celelalte tari din jur?

    BOGDAN GEORGESCU: La chirii? Deja suntem peste cu 20% la cladirile de birouri.

    BUSINESS Magazin: Vom ajunge o piata imobiliara mai scumpa decat cele din jur?

    MARIUS ANDRONACHE: Eu totdeauna spun celor cu care discut: ideea de a locui undeva nu e un lux, nu e o masina pe care vrei sa ti-o iei sau nu. Sunt oameni care castiga cat de cat, economia se dezvolta, toate astea creeaza cerere. Si acum, daca nu e oferta, ca sa contrabalanseze aceasta cerere, va conduce la cresteri.

    ADRIAN NICOLESCU: Oricum, media lo-cativa in Romania este undeva la 35 de metri patrati pe familie. Foarte putin.

    BUSINESS Magazin: Dar considerati ca avem preturi mari?

    BOGDAN GEORGESCU: Avem preturi mici, inca. La apartamente. Daca acum cinci ani pretul unui apartament era 10.000, acum e 40.000, in euro. Atunci era foarte mic.

    BUSINESS Magazin: Si poate ajunge la 80.000?

    BOGDAN GEORGESCU: Da.

    MIHAIL MATEESCU: Este o crestere a nivelului de cumparare…

    ADRIAN NICOLESCU: Uitati-va la hipermarketuri, sunt pline chiar daca te duci la 11 ziua.

    MARIUS ANDRONACHE: Plus ca nu trebuie sa uitam de banii pe care-i trimit oamenii care muncesc in strainatate. Banii astia ar putea sa nu mai vina maine… Se poate intampla orice…

    MIHAIL MATEESCU: Ma-ndoiesc de asa ceva…

    MARIUS ANDRONACHE: Cele doua miliarde sau trei care-au venit s-au dus toate la consum…  

    MIHAIL MATEESCU: Eu vreau sa atrag atentia asupra unui factor adus in discutie tangential: factorul uman. Si chiar as vrea sa aflu parerea colegilor de discutie. Nu stiu cum simtiti dumneavoastra, dar noi simtim o criza profunda in ceea ce priveste numarul de specialisti pentru lucrari legate de un proiect de marimea aceasta. Pur si simplu nu sunt destui arhitecti pe piata, nu sunt destui structuristi, nu sunt destui constructori buni.

    BUSINESS Magazin:  Pentru proiectul Baneasa de cati arhitecti ati avea nevoie?

    MIHAIL MATEESCU: De cateva zeci de arhitecti.

    BOGDAN GEORGESCU: Baneasa inca are resurse sa aduca de afara.

    BUSINESS Magazin:  Si aduceti?

    MIHAIL MATEESCU: Pai am adus deja, lucram cu doi arhitecti de la New York, pana acum.

    BOGDAN GEORGESCU: Toate proiectele mari din Bucuresti sunt facute cu arhitecti din afara. Numai Dorin Stefan a facut o cladire, Opera Center, atat.

    MIHAIL MATEESCU: Iar eu cand zic un arhitect, sa nu va imaginati ca ma refer la un individ, ci la o casa de arhitectura. Un arhitect principal are o intreaga organizatie. Casele de arhitectura in plus mai au nevoie de specialitati conexe. Au nevoie de structuristi, au nevoie de instalatori, au nevoie de verificatori, de devizisti, de diriginti de santier. Am nevoie de o multime de specialisti pe care ii gasesc foarte-foarte greu. Eu vorbesc de oameni cu adevarat buni, ca altfel carti de vizita am sute.

    BUSINESS Magazin:  Pai ati putea sa faceti o universitate…

    MIHAIL MATEESCU: Asta e. Nu vreau o universitate, vreau o fabrica de specialisti.

    BUSINESS Magazin:  Dar cum vedeti o rezolvare? In cati ani credeti ca se va rezolva aceasta criza?  

    MIHAIL MATEESCU: Noi ne facem datoria, dar la nivel micro. Crestem echipe. Dar dureaza. Asta face si un arhitect, isi creste echipe, de 10, 20, 30 de oameni. Insa acest om nu mai face arhitectura, face management.

    ADRIAN NICOLESCU: Arhitectura este totusi un business. Vorbim de tarife de 8-10-12 euro pe metrul patrat, adica 4-6% din valoarea investitiei.

    BOGDAN GEORGESCU: Cred ca si avem asteptari exagerate. Este totusi o piata cu o varsta tanara, de doar 10 ani.

    MIHAIL MATEESCU: Nu trebuie sa uitam un alt aspect. Cei mai buni mesteri lucreaza in afara, in Spania, Germania, Italia.

    BUSINESS Magazin:  Aduceti-i inapoi!

    MIHAIL MATEESCU: Cum?

    BUSINESS Magazin:  Oferindu-le acelasi pret de acolo si aici.

    MIHAIL MATEESCU: Nu este intotdeauna posibil. Noi vrem sa facem altceva, vrem sa importam echipe din alte tari. 

    BUSINESS Magazin:  Dar atunci costurile ar fi chiar mai mari.

    MIHAIL MATEESCU: Corect. De aceea, deocamdata, ne limitam la a aduce specialisti-cheie, cum ar fi diriginti de santier, manageri de proiect.

    BUSINESS Magazin: Avem aici reprezentantii unei firme de constructii internationale care, printre altele, a construit Plaza Romania. Ce parere aveti despre lipsa de oameni? Sau poate, dimpotriva, considerati ca nu exista o astfel de problema.

    SALIH SAGINDA: Si noi am intalnit probleme similare. Este o criza de personal calificat. Am facut un plan in mai multe etape. Pe termen scurt, aducem oameni din Turcia sau alte tari si ii numim manageri peste echipe locale si speram ca pe termen mediu si lung sa diminuam numarul de straini. In acest timp, speram ca romanii sa invete sa lucreze la standardele pe care noi le impunem. Incercam sa schimbam ceva in maximum doi ani, pentru ca nu cred ca vom avea la dispozitie mai mult. Pentru ca altfel vom fi scosi de pe piata. Problema este ca trebuie sa mentin costuri reduse, desi platesc salarii mari muncitorilor straini. Ca urmare, reduc din profitabilitate.

    BUSINESS Magazin:  Care este procentul de lucratori straini in prezent in cadrul Summa Romania?

    SALIH SAGINDA: Deocamdata sunt 50% straini si 50% locali. Peste un an sper ca procentul de straini sa scada la 25%, iar peste doi ani la 10%. Trebuie sa ajungem la aceasta proportie, pentru ca altfel nu o sa supravietuim pe piata. Dar problema din acest moment este faptul ca este imposibil sa realizezi o lucrare de amploare – fie ca este vorba de proiectare, fie ca vorbim de executie – numai cu muncitori locali.