BusinessMagazin

Blog

  • Mars de protest cu mouse-uri

    Nu sunt prea multe grupuri ecologiste care sa aiba propriii lor consultanti bancari de investitii, asa cum Environmental Defense a angajat firma de apartament Perella Weinberg Partners de pe Wall Street.

     

    Orice june activist ar trebui sa studieze acest caz, pentru ca el reprezinta viitorul. Inainte, cand activistii voiau sa determine sa se faca ceva, puneau de-un sit-in* sau organizau un mars de protest. Acum angajeaza o banca de investitii.

     

    Desigur, poate ca nu toate organizatiile de activisti isi permit sa-i angajeze pe cei de la Goldman Sachs, dar astfel de grupuri ar trebui sa analizeze cum Environmental Defense sau Natural Resources Defense Council (NRDC) s-au folosit de Internet si de fortele pietei ca sa salveze planeta de cateva tone de dioxid de carbon (CO2).

    *protest prin aglomerarea unei multimi in interiorul unei cladiri, cu scopul de a bloca activitatea pana la satisfacerea revendicarilor.

    Thomas Friedman este comentator la The New York Times si detinator a trei premii Pulitzer. Urmatorul sau articol va aparea in numarul din 11 aprilie al BUSINESS Magazin

     

    Traducerea si adaptarea de Mihai MitricA




    Cititi continuarea articolului in editia tiparita a revistei     

  • Punct ochit

    70% dintre consumatorii de bere sunt barbati, iar noua campanie Bergenbier le propune sa celebreze o zi doar a lor: Ziua Barbatului.

     

    Cunoscuta indeobste drept luna femeilor, martie a servit drept teren de marketing pentru producatorul Interbrew, ce a lansat o campanie de promovare pentru marca Bergenbier. Campania, inceputa oarecum ostentativ in plin martie si conceputa sub forma unui sondaj de opinie in randul barbatilor, cu scopul de a determina daca acestia isi doresc o zi a lor, isi propune sa demonstreze ca barbatii merita sa fie sarbatoriti in aceeasi masura in care femeile se bucura de 1 si 8 martie.

     

    Initiativa este fireasca pentru o marca al carei specific este, spune Liviu Eremia, director de marketing la Interbrew Romania, „caracterul puternic masculin si complice al brandului («prietenii stiu de ce» e sloganul Bergenbier – n.red.)“.

     

    Campania este sustinuta pe canale conventionale – TV, radio, outdoor si print -, dar si neconventionale – voturi cerute consumatorilor prin SMS si prin mai mult de 500 de urne, fie mobile, fie plasate in spatii comerciale, restaurante si baruri. Numarul de voturi inregistrate timp de o saptamana pe site-ul www.ziuabarbatului.ro a ajuns la 5.000 inca inainte de lansarea oficiala a campaniei, iar pana la finalul saptamanii trecute, numarul votantilor depasise 23.000. Spre comparatie, pentru infiintarea unui partid sunt necesare 25.000 de semnaturi. Perioada de strangere a voturilor nu are o durata definita de timp, spune Stefan Teodorescu, senior brand manager al Bergenbier, care precizeaza ca scopul este ca oamenii sa „aiba timp sa afle despre campanie, sa-si formeze o opinie si sa voteze“. Cel mai probabil, campania de votare se va incheia, conform lui Teodorescu, in cateva saptamani.

     

    Printre motivele declarate pentru care barbatii ce au votat pe site isi doresc o zi a lor se numara, conform organizatorilor campaniei, atat micile „sicane“ ale convietuirii cu femeile – „pentru ca trebuie sa cumparam flori“, „pentru ca trebuie sa ne uitam la comedii romantice“, cat si argumente insolite sau absurde – „pentru ca am facut armata“, „pentru ca Romania – Suedia in ‘94 s-a terminat 4-5“ sau altele asemenea.

     

    Piata romaneasca a berii, puternic concurentiala, obliga la orientarea brandurilor spre variante de comunicare cu expunere tot mai mare – fie sponsorizarea competitiilor sportive, fie asocierea cu valorile traditionale sau cu aspiratiile tinerilor. Cu un consum mediu anual de 80 de litri pe cap de locuitor, similar celor din tarile dezvoltate, ritmul de crestere a pietei berii estimat pentru anul in curs se plaseaza intre 5% si 7%, dupa ce in 2006 vanzarile de bere au crescut cu 18%.

  • Prea multi bani“

    In piata imobiliara romaneasca sunt deja prea multi bani, lucru ce ar putea duce cat de curand la primele esecuri ale unor investitori. Totusi, dezvoltatorii se profesionalizeaza, fondurile straine se uita spre Romania cu interes ridicat, iar preturile vor continua sa creasca, cred invitatii ultimei editii a Club BUSINESS, desfasurate la hotelul JW Marriott.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Au fost destule estimari pana acum, cu o plaja destul de mare. Cati bani vor intra in piata imobiliara romaneasca? Domnule Lucianu, spuneati ceva de doua miliarde de euro…

     

    RADU LUCIANU: Anul trecut am zis ca  se vor investi in 2006 un miliard de euro, dar estimarea a fost depasita.

     

    GABRIEL BIRIS: Dar cu cat a fost depasita, cu foarte mult?

     

    RADU LUCIANU: Da, pentru ca investitorii s-au napustit ca berbecii.

     

    ADRIAN CRIVII: Dar despre ce discutam? Doar despre Bucuresti? Ca mai sunt si alte piete. Si nu vorbim numai de investitori institutionali?

     

    RADU LUCIANU: Eu m-am referit strict la dezvoltare, nu si la banii din fonduri care se plimba dintr-o parte in alta.

     

    GEORGE TELEMAN: Costul produselor finite adica.

     

    RADU LUCIANU: Exact. Cum ar fi, de exemplu, Grupo Lar, care a bagat „x“ milioane de euro intr-un proiect. Si ca ei mai sunt inca 20, sa zicem. Si acesti 20 de dezvoltatori am estimat eu ca investesc un miliard de euro. Dar sunt banii lor, de portofoliu, pe care ii investesc si dezvolta ceva.

     

    GABRIEL BIRIS: Vorbiti de „productie“?

     

    RADU LUCIANU: Da, productie de imobile. Nu bani din vanzarea cladirilor.

     

    GABRIEL BIRIS: … ca avem deja o cladire care a fost vanduta de trei ori – City Mall.

     

    RADU LUCIANU: Anul acesta estimez ca vor fi doua miliarde, poate chiar trei miliarde de euro, pentru ca sunt din ce in ce mai multi bani. Dar vorbesc de dezvoltare, de „productie“, cum zicea domnul Biris.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Iar banii „plimbati“ – adica tranzactiile cu fonduri sau alti investitori institutionali?

     

    RADU LUCIANU: Vor fi, de asemenea, multi bani.

     

    GABRIEL BIRIS: Mult mai multi.

     

    GEORGE TELEMAN: Macar dublu, pentru ca schimbi de doua ori mainile.

     

    GABRIEL BIRIS: Cred ca vor fi semnificativ mai multi decat cei investiti in dezvoltare, pentru ca, in momentul de fata, nu prea ai cu cine sa le construiesti.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Vom avea deci in continuare proiecte care exista pe hartie, dar care se vor rula si pana la urma productie nu va fi?

     

    GABRIEL BIRIS: Da, si cladiri care vor fi vandute si revandute.

     

    GEORGE TELEMAN: Prima data il vinzi inainte de a fi construit, apoi il mai vinzi de inca doua ori.

     

    IONUT DOGARU: Ar mai fi o discutie. Noi vorbim de dezvoltatori, dar cine sunt dezvoltatorii? Pentru ca in momentul de fata toata lumea dezvolta, de la cei care pana ieri vindeau produse cosmetice pana la cel care avea retea de cafenele. Acum fac dezvoltari imobiliare pe terenuri de 3.000, de 5.000 de metri patrati.

     

    ADRIAN CRIVII: Acesta este pionieratul.

     

    IONUT DOGARU: Cred ca acum avem si pionierii si oamenii, sa zicem, mai structurati, dezvoltatori de meserie.

     

    ADRIAN CRIVII: O sa vina si dezvoltatori straini foarte mari.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Care este diferenta intre oamenii care dezvoltau acum trei-patru ani si cei care dezvolta acum, care probabil – macar partial – sunt aceiasi si cei care incep acum sa dezvolte?

     

    ADRIAN CRIVII: Profesionalismul.

     

    GABRIEL BIRIS: Fiecare are piata lui. Sunt nise diferite. Inca e loc pentru micii investitori, la fel ca si pentru marii developeri.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Deci nu se calca pe picioare cei mici cu cei internationali?

     

    GABRIEL BIRIS: In momentul de fata, nu. Peste ceva timp nu va mai fi la fel.

     

    MULER ONOFREI: Toti dezvoltatorii se profesionalizeaza.

     

    ADRIAN CRIVII: Da, aceasta este diferenta intre ce s-a construit acum cinci ani, ce se face astazi si ce se va ridica maine.

     

    IONUT DOGARU: Si proiectul acela mic trebuie facut intr-un anume fel.

     

    MULER ONOFREI: Una dintre problemele cele mai mari este ca vin fonduri care se uita la un anumit tip de produs investitional, care nu poate fi oferit decat de un anumit tip de dezvoltatori, cei care inteleg ce vrea fondul respectiv. Iar acei developeri sunt foarte putini, probabil sub zece in Bucuresti. Si tocmai aici este un decalaj foarte mare intre asteptarile clientilor, adica ale chiriasilor, asteptarile fondurilor care cumpara – de la calitatea constructiei pana la tipurile de contracte de inchiriere. Ca sa nu mai vorbim de detalii precum termenele de contractare, care sunt deja o fantezie in Romania. Initial nu am crezut, pana cand nu am inceput sa construim. Toata lumea iti spune acelasi lucru si exact asta se intampla. Toata lumea stie, toata lumea isi asuma. Singura solutie este sa faci contracte de constructie cu penalitati ingrozitoare.

     

    GEORGE TELEMAN: Vorbeai mai devreme de lipsa de produs de pe piata. Intr-un fel e normal, toata lumea s-a grabit sa intre in produse cu rentabilitate mai mare. Cele despre care spui tu – pentru fonduri de pensii – au timp sa astepte.

     

    ADRIAN CRIVII: Acestia sunt adevaratii bani care o sa intre pe piata – fondurile private de pensii, de sanatate, de asigurari de viata. Pentru ca se si potriveste tipul fondului cu industria. Ai asteptare peste 20 de ani sa-ti vina banii. Unde sa investesti? In imobiliar, unde ai randament nu spectaculos, dar consistent si poti sa prinzi si un ciclu de cadere a pietei si sa reziste.

     

    IONUT DOGARU: Noi vorbim foarte frumos despre piata imobiliara. Dar cred ca vorbim de fapt doar de Bucuresti si patru-cinci orase mari, dar la nivel national nu stiu cat se percep investitiile imobiliare.

     

    GABRIEL BIRIS: Daca nu se misca lucrurile nici in Bucuresti cum sa se miste in alta parte?

     

    GEORGE TELEMAN: Bucurestiul se misca, este evident. Practic, este orasul cu cea mai mare crestere economica din Europa – 9%.

     

    GABRIEL BIRIS: Dar e foarte interesant sa vezi de unde vine cresterea economica. Pentru ca acum, fara sa fi avut timpul sa diger cifrele, simt ca avem o crestere economica venita dintr-un sector economic foarte limitat – si anume constructiile. Este un motor, e clar. Dar ca motorul acesta sa aiba combustibil, este nevoie de investitii in industrie, in productia de bunuri si servicii. Care nu este la nivelul la care ne-am astepta, din pacate.

     

    ADRIAN CRIVII: Pentru ca discutam de unde vin banii, banii intra din foarte multe fonduri speculative care, treptat-treptat, au intrat sau chiar au iesit deja. Dar trebuie sa remarc ca o suma foarte mare provine de la veniturile celor care muncesc in strainatate. Vorbim de 5% din PIB – aproape cinci miliarde de euro – care au intrat in tara. Vorbeam de constructii – 7% din PIB. Au ciocanit si au bocanit constructorii de 7% si au economisit cei care lucreaza in strainatate si au adus 5% din PIB.

     

    GEORGE TELEMAN: Eu sunt putin mai optimist decat domnul Biris si va spun si de ce. Ma uit si unde investesc si la cine inchiriez. Vad conceptul de near-shoring (externalizare de servicii – offshoring in regiuni apropiate – n.r.) care este destul de dezvoltat. Am investit in cladiri imobiliare si vorbim de chiriasi de centre de servicii ca Wipro, HP, Oracle, Accenture. Sunt cateva companii mari care au investit deja si au planuri ca in 3-4 ani sa le dezvolte.

     

    GABRIEL BIRIS: Domnul Teleman are marele avantaj ca vede lucrurile din prisma investitorului care a bagat bani in imobile si vede cum se misca piata. Dar cred ca are o vedere limitata la un segment superior. Ce aveti voi nu au multi. In momentul de fata nu sunt multe spatii de birouri de clasa A si atunci cererea care exista pe piata este foarte usor sa o satisfaceti. Sa vedem insa ce va fi daca maine oferta de spatii creste de cinci ori. Se vor umple? Si nu maine, ci poate intr-un an de zile se va intampla.

     

    GEORGE TELEMAN: Intr-un an de zile nu. Eu zic ca in patru ani, oferta va fi de patru ori mai mare. Bucurestiul suporta un milion de metri patrati de birouri.

     

    GABRIEL BIRIS: Si in momentul de fata cat sunt?

     

    GEORGE TELEMAN: Cred ca 200-250.000.

     

    GABRIEL BIRIS: Si ziceti ca un milion vor fi in patru ani?

     

    GEORGE TELEMAN: In cinci ani de zile.

     

    GABRIEL BIRIS: Eu cred ca vor fi mai repede.

     

    GEORGE TELEMAN: Nu ai fizic cum.

     

    MULER ONOFREI: Dar asta s-a intamplat in toate tarile din jur. La un moment dat exista un boom de oferta pe piata, dar e un mecanism normal de ajustare. Nu se mai construieste o perioada, piata se regleaza. Ce este important este sa existe o crestere economica sustinuta care sa acopere acest boom imobiliar. Ceea ce, pana in prezent, chiar am avut si cred ca vom avea in continuare.

     

    GABRIEL BIRIS: Senzatia mea este ca segmentul imobiliar se misca foarte puternic si nu reflecta exact cresterea economica.

     

    MULER ONOFREI: Poate e adevarat ca economia creste mai incet decat piata de real estate, dar, pe de alta parte, trebuie sa ne gandim la cum arata piata imobiliara nu de mult. Si ma refer la segmentul pe care il cunosc – spatiile industriale. Oferta era acum cativa ani extrem de mica…

     

    GEORGE TELEMAN: Era la zero practic.

     

    MULER ONOFREI: Erau cladiri proaste, in locatii ingrozitoare, care nu serveau scopului pentru care au fost construite.

     

    GABRIEL BIRIS: Absolut. Care au fost sufocate de trafic, erau in centrul orasului…

     

    GEORGE TELEMAN: Si asta acum doi ani de zile, nu mai departe.

     

    MULER ONOFREI: Si acum in domeniul industrial, ne chinuim – ProLogis si alti dezvoltatori – sa construim. Pana se va ajunge la situatia in care sectorul imobiliar sa decoleze in raport cu restul economiei, mai e de construit. Pentru ca e o tara goala.

     

    ADRIAN CRIVII: Asa e. Toti stiti ca pe piata imobiliara este un decalaj intre cerere si oferta. Intre cererea solvabila si oferta competitiva. Deocamdata in Romania, pe toate segmentele de piata, este foarte mare decalajul. Si acesta este motorul care urca piata imobiliara, dincolo de economie, pana ajunge piata sa se maturizeze. Cand se va maturiza piata, vor aparea reglajele fine. In orice caz, piata imobiliara nu e o piata de bunuri fungibile. La masini, la grau sau portocale daca pretul e mare, vine imediat lumea cu produse si pretul se echilibreaza. Daca e un deficit pe piata de birouri, nu poti sa-l rezolvi in trei sau sase luni, pentru ca trebuie sa construiesti un an si ceva, doi ani.

     

    GABRIEL BIRIS: Da, pana la urma nu trebuie sa ne temem ca piata imobiliara o va lua inaintea economiei, pentru ca – asa cum ati spus – oferta de spatii, cel putin pe industrial sau logistica, era aproape neglijabila. Si atunci zicem ca nu sunt investitii in servicii de logistica. Da, dar serviciile de logistica fara spatiile adecvate nu pot sa functioneze. E normal sa existe intai oferta de spatii de calitate, care probabil vor atrage apoi si investitii in servicii.

     

    ADRIAN CRIVII: Haideti sa revenim totusi la intrebarea „de unde vin banii?“ Stiti care este, dupa parerea mea, motorul cel mai important care a dat drumul la industria aceasta imobiliara? Faptul ca pamantul este cea mai mare avere a unei tari si Romania a fost caracterizata in ultimii 17 ani de faptul ca cel mai important activ a fost in afara circuitului economic. Cate terenuri au zacut in jurul marilor orase? Vorbim de averea oraselor care nu a fost pusa in valoare. Au inceput apoi, au intrat in intravilan, a inceput putin sa se dezvolte infrastructura, au inceput constructiile. Oricine investeste in imobiliare are la baza un teren pe care construieste un mall, o cladire de birouri, relocheaza o fabrica. Eu zic ca stabilitatea economica, scaderea inflatiei si investitiile care au venit pe activele acestea importante aflate in afara exploatarii au generat banii. In plus, cred ca o parte din bani au venit si de la expati, care si-au plasat aici o parte din economii.

     

    GEORGE TELEMAN: Cred ca au inceput sa vina si fondurile de investitii, care investesc masiv. Iar developerii construiesc, cauta noi locatii, vand proiectul si se apuca de altele.

     

    GABRIEL BIRIS: Probabil ca cei mai multi bani vin de la fonduri de private equity.

     

    IONUT DOGARU: Si de la developeri in sine. De exemplu, noi avem banii nostri cu care facem pana la 40% din proiect dupa care atragem finantarile si avem o alianta cu Morgan Stanley care este gata sa ne finanteze. Problema nu este insa ca nu ar exista bani, ci ca nu sunt proiecte.

     

    ADRIAN CRIVII: Si capacitatea de a le pune pe piata.

     

    MULER ONOFREI: Expertiza lipseste. In Romania exista cerere, exista bani, exista si straini care sunt dispusi sa se relocheze, ce nu exista insa – in afara de infrastructura – e o lipsa crasa de expertiza locala in ceea ce priveste dezvoltarile imobiliare, iar aceasta este principala frana.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Haideti sa facem un scenariu. Ce se va intampla in trei sau cinci ani de acum incolo? Se va satura piata, va creste fluxul de investitii?

     

    GEORGE TELEMAN: Este evident ca randamentele nu mai sunt asa de mari. In doi ani de zile au scazut de la 14% la 7%.

     

    GABRIEL BIRIS: Se vorbeste de 6,5%.

     

    ADRIAN CRIVII: Asta inseamna o maturizare a segmentului de birouri.

     

    GEORGE TELEMAN: Bucurestiul ramane pentru noi principala tinta de investitii.

     

    RADU LUCIANU: Bucurestiul este motorul a tot ce inseamna scaderi de yield-uri (randamente anuale – n.r.) si cresteri de preturi. Si vor mai scadea randamentele. Ce se va intampla pe termen mediu? Trei ani, zic eu, ca mai dureaza pana se calmeaza tot. Cinci ani va mai dura pana se satureaza piata de locuinte si de retail.

     

    GEORGE TELEMAN: Cate apartamente se construiesc anual in Bucuresti?

     

    IONUT DOGARU: In momentul de fata sunt in constructie cam 8.000. Cam in trei ani se vor termina.

     

    GEORGE TELEMAN: Si cererea cat e? Este de 60.000?

     

    RADU LUCIANU: Oficialii anunta 2,4 milioane de locuitori in Bucuresti. Neoficial, noi credem ca sunt peste trei – 3,3-3,4 milioane – populatie aflata zilnic in oras – cu studenti, cu straini…

     

    GABRIEL BIRIS: … cu satelitii, ca daca stai in Pipera nu esti trecut ca locuitor al Bucurestiului.

     

    RADU LUCIANU: Mai sunt si oameni care cumpara ca investitie.

     

    ADRIAN CRIVII: In Bucuresti si orasele mari cumpara foarte mult si cei care lucreaza in strainatate si vor sa se mute.

     

    GABRIEL BIRIS: Cate din unitatile noi lansate pe piata sunt cumparate de cei care efectiv o sa locuiasca in ele?

     

    RADU LUCIANU: 40%.

     

    IONUT DOGARU: Si asta e o problema, pentru ca frica noastra ca dezvoltator este sa nu patim ca la Budapesta unde sunt dezvoltari fantoma in care bate vantul. Pentru ca au cumparat oamenii ca investitie si nu locuieste multa lume in acele complexuri. In Romania nu suntem inca in faza asta.

     

    RADU LUCIANU: Se vor inchiria si apoi vor scadea chiriile. Asta va fi provocarea: sa gasesti o locuinta buna la un pret rezonabil. In loc sa dai 2.000 de euro lunar, poate vor ajunge la 300-400 de euro. Si asa se va schimba mentalitatea romanului de a nu mai baga 500.000 sau un milion de euro pentru a-si cumpara o locuinta, ci va sta cu chirie. Asa cum se intampla si in alte tari. Oameni cu milioane in cont stau o viata intreaga cu chirie.

     

    ADRIAN CRIVII: La noi este o dovada de stabilitate. Iau casa, stau aici. Societatea moderna presupune ca te muti unde gasesti de lucru.

     

    GEORGE TELEMAN: OK, piata este in curs de maturizare, dar care vor fi performerii pietei imobiliare in perioada urmatoare?

     

    RADU LUCIANU: Dezvoltatorii vor fi performerii, insa trebuie sa stie exact ce construiesc. Acum s-au aruncat aproape toti pe rezidential, pentru ca au sesizat ca este o cerere foarte mare. Insa vor fi si dezvoltatori care vor avea rateuri in doi sau trei ani de acum incolo.

     

    GABRIEL BIRIS: Fondurile de investitii merg mai mult pe piata de birouri.

     

    RADU LUCIANU: Dar iau si ele teapa. Sunt fonduri – nu dau nume – care s-au cait ca au luat cladiri de birouri si nu-si scot banii. Au avut de cheltuit niste fonduri anul trecut, s-au aruncat ca lupii si acum au trecut pe la noi ca au un portofoliu de vanzare.

     

    GEORGE TELEMAN: Care-i riscul tau? Banuiesc ca sunt yield-uri sub piata.

     

    RADU LUCIANU: Da, ele vand ceva rau cu ceva bun la pachet ca sa le marite. Dar asta este. Sunt foarte multi bani. Sunt prea multi bani, zic eu.

     

    ADRIAN CRIVII: Nu-i resoarbe piata, nu poate sa-i inghita?

     

    RADU LUCIANU: Nu stiu. Piata ii inghite, dar se duc preturile in sus. Ceea ce este de vanzare devine mai scump, si mai scump.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Interesanta chestiunea cu prea multi bani. Care-i riscul?

     

    GEORGE TELEMAN: Parerea mea este ca vor fi si mai multi. Vor castiga cei care reusesc sa gaseasca proiecte la un randament acceptabil.

     

    RADU LUCIANU: Va fi un pericol, pentru ca, daca cei care dezvolta proiecte – in nebunia lor de a obtine mai multi bani – crezand ca o sa le creasca de zece ori pretul, si nu o sa vanda proiectul pentru a face altele, banii vor disparea. Pentru ca o sa se sature si fondurile si vor pleca in Bulgaria, in Serbia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Este deja o bula a preturilor despre care se tot vorbeste? O bula care se va sparge inevitabil la un moment dat?

     

    ADRIAN CRIVII: Depinde de ce se intampla cu economia. Daca va continua sa creasca nu vor fi probleme pe piata imobiliara. Sa nu eliminam in totalitate subiectul globalizarii. Daca pica bursele internationale, vor fi efecte si la noi.

     

    GEORGE TELEMAN: Si primul semn e cresterea dobanzilor. Si cred ca ar fi un moment bun sa mai mergem sa strangem niste bani de pe pietele financiare, pana nu mai cresc dobanzile.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat ati investit pana acum in Romania?

     

    GEORGE TELEMAN: 150 de milioane de euro in cateva proiecte mai speciale, fara rezidential, fara speculatii pe terenuri, ca nu avem mandat pentru asa ceva.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Crivii spuneati ca se pregatesc multe fonduri sa intre in piata. Ce ii mana?

     

    ADRIAN CRIVII: Eu ma refeream la fondurile de pensii care este normal sa fie prezenti pe o piata imobiliara stabila.

     

    RADU LUCIANU: Da, in momentul acela vorbim de o piata matura.

     

    MULER ONOFREI: Probabil ca in perioada urmatoare vor intra mai multi developeri de calitate internationala. Iar acestia vor dezvolta produse investitionale ce ar putea fi cumparate de aceste fonduri de pensii. Pentru ca acum nici nu ar avea ce sa ia.

     

    RADU LUCIANU: Eu le spun ce sa cumpere: teren. Am ajuns sa vand terenuri mai mari, ca valoare, decat o cladire.

     

    GEORGE TELEMAN: Degeaba, daca nu au mandat sa investeasca in asemenea proprietati, nu pot sa intre.

     

    IONUT DOGARU: Iar treaba asta cu terenurile imi distruge mie oportunitatile de a putea investi si de a face proiecte noi. Pentru ca eu am „nesansa“ ca nu pot investi intr-un teren si sa astept trei ani dupa care sa vand terenul. Eu trebuie sa am un plan foarte clar: cumpar terenul, construiesc in doi ani, dupa care vand si o iau de la capat. Iar preturile actuale sunt oarecum umflate artificial din cauza atitudinii speculative.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Daca bani vor fi tot mai multi in piata, exista vreun motiv sa nu creasca si in continuare preturile?

     

    GEORGE TELEMAN: Niciun motiv.

     

    BUSINESS MAGAZIN: De altfel, recent a fost facuta publica o informatie cum ca preturile vor continua sa creasca inca 15 ani.

     

    GEORGE TELEMAN: 15 ani e prea mult.

     

    MULER ONOFREI: E greu de spus. Cine are globul de cristal?

     

    ADRIAN CRIVII: S-ar putea sa vorbim de un ciclu de 20 de ani. Noi crestem deja de sapte ani, din 2000.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Deci 13 ani ar mai putea, poate nu chiar 15.

     

    GABRIEL BIRIS: Dar au scazut vreodata preturile in Romania?

     

    ADRIAN CRIVII: Da, intre 1996 si 2000 a fost cadere libera. Ganditi-va ca era o perioada in care nu se construia mai nimic in Romania si lumea se intreba de ce nu se construieste. Cumparai o locuinta cu o treime din costuri. Cine sa construiasca. Iar acum vorbim de randamente de 50% sau chiar 100% la rezidential. Adica dai 500 de euro si vinzi cu 1.000 metrul patrat. Atunci te costa 300 de euro si vindeai cu 100.

     

    IONUT DOGARU: Nu mai ziceti de randamente asa de mari, ca nu e chiar asa.

     

    ADRIAN CRIVII: La dumneavoastra, cei care trateaza profesional subiectul, nu. Dar mai sunt cei care dau lovituri.

     

    IONUT DOGARU: Cred ca si in acest caz e din ce in ce mai putin. Nu mai e ca acum doi-trei ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Este complicat sa finantezi un proiect imobiliar in Romania?

     

    GABRIEL BIRIS: Depinde foarte mult de proiect si de expertiza dezvoltatorului. Dar cei care au facut deja un proiect care a iesit fara probleme nu au nicio problema in a gasi finantare.

     

    RADU LUCIANU: Nici eu nu cred asta. Daca nu te duci la o banca, te duci la alta, e chiar imposibil sa nu gasesti pe cineva care sa te finanteze.

     

    BUSINESS MAGAZIN: In concluzie, mai exista potential de crestere?

     

    GABRIEL BIRIS: Categoric, pe piata imobiliara este un potential de crestere imens.

     

    ADRIAN CRIVII: Cand cineva care stie imobiliare intra in tara asta si se uita cu atentie, isi da seama cati bani trebuie bagati aici. Cand vezi drumurile, cand vezi cartierele, cand vezi izolarea termica, iluminatul, tot-tot-tot.

     

    IONUT DOGARU: In concluzie, nu stim cati bani vor intra, dar cu siguranta vor fi multi.

  • INVITATII CLUB BUSINESS

    • Adrian Crivii – managing partner, firma de evaluare Darian
    • George Biris – partener, firma de avocatura Biris Goran
    • George Teleman – partener, compania de investitii Equest Balkan
    • Radu Lucianu – managing partner, compania imobiliara Eurisko
    • Ionut Dogaru – country manager, dezvoltatorul imobiliar Grupo Lar
    • Muler Onofrei – market officer pentru Romania, dezvoltatorul ProLogis

  • Prea multi bani“

    In piata imobiliara romaneasca sunt deja prea multi bani, lucru ce ar putea duce cat de curand la primele esecuri ale unor investitori. Totusi, dezvoltatorii se profesionalizeaza, fondurile straine se uita spre Romania cu interes ridicat, iar preturile vor continua sa creasca, cred invitatii ultimei editii a Club BUSINESS, desfasurate la hotelul JW Marriott.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Au fost destule estimari pana acum, cu o plaja destul de mare. Cati bani vor intra in piata imobiliara romaneasca? Domnule Lucianu, spuneati ceva de doua miliarde de euro…

     

    RADU LUCIANU: Anul trecut am zis ca  se vor investi in 2006 un miliard de euro, dar estimarea a fost depasita.

     

    GABRIEL BIRIS: Dar cu cat a fost depasita, cu foarte mult?

     

    RADU LUCIANU: Da, pentru ca investitorii s-au napustit ca berbecii.

     

    ADRIAN CRIVII: Dar despre ce discutam? Doar despre Bucuresti? Ca mai sunt si alte piete. Si nu vorbim numai de investitori institutionali?

     

    RADU LUCIANU: Eu m-am referit strict la dezvoltare, nu si la banii din fonduri care se plimba dintr-o parte in alta.

     

    GEORGE TELEMAN: Costul produselor finite adica.

     

    RADU LUCIANU: Exact. Cum ar fi, de exemplu, Grupo Lar, care a bagat „x“ milioane de euro intr-un proiect. Si ca ei mai sunt inca 20, sa zicem. Si acesti 20 de dezvoltatori am estimat eu ca investesc un miliard de euro. Dar sunt banii lor, de portofoliu, pe care ii investesc si dezvolta ceva.

     

    GABRIEL BIRIS: Vorbiti de „productie“?

     

    RADU LUCIANU: Da, productie de imobile. Nu bani din vanzarea cladirilor.

     

    GABRIEL BIRIS: … ca avem deja o cladire care a fost vanduta de trei ori – City Mall.

     

    RADU LUCIANU: Anul acesta estimez ca vor fi doua miliarde, poate chiar trei miliarde de euro, pentru ca sunt din ce in ce mai multi bani. Dar vorbesc de dezvoltare, de „productie“, cum zicea domnul Biris.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Iar banii „plimbati“ – adica tranzactiile cu fonduri sau alti investitori institutionali?

     

    RADU LUCIANU: Vor fi, de asemenea, multi bani.

     

    GABRIEL BIRIS: Mult mai multi.

     

    GEORGE TELEMAN: Macar dublu, pentru ca schimbi de doua ori mainile.

     

    GABRIEL BIRIS: Cred ca vor fi semnificativ mai multi decat cei investiti in dezvoltare, pentru ca, in momentul de fata, nu prea ai cu cine sa le construiesti.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Vom avea deci in continuare proiecte care exista pe hartie, dar care se vor rula si pana la urma productie nu va fi?

     

    GABRIEL BIRIS: Da, si cladiri care vor fi vandute si revandute.

     

    GEORGE TELEMAN: Prima data il vinzi inainte de a fi construit, apoi il mai vinzi de inca doua ori.

     

    IONUT DOGARU: Ar mai fi o discutie. Noi vorbim de dezvoltatori, dar cine sunt dezvoltatorii? Pentru ca in momentul de fata toata lumea dezvolta, de la cei care pana ieri vindeau produse cosmetice pana la cel care avea retea de cafenele. Acum fac dezvoltari imobiliare pe terenuri de 3.000, de 5.000 de metri patrati.

     

    ADRIAN CRIVII: Acesta este pionieratul.

     

    IONUT DOGARU: Cred ca acum avem si pionierii si oamenii, sa zicem, mai structurati, dezvoltatori de meserie.

     

    ADRIAN CRIVII: O sa vina si dezvoltatori straini foarte mari.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Care este diferenta intre oamenii care dezvoltau acum trei-patru ani si cei care dezvolta acum, care probabil – macar partial – sunt aceiasi si cei care incep acum sa dezvolte?

     

    ADRIAN CRIVII: Profesionalismul.

     

    GABRIEL BIRIS: Fiecare are piata lui. Sunt nise diferite. Inca e loc pentru micii investitori, la fel ca si pentru marii developeri.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Deci nu se calca pe picioare cei mici cu cei internationali?

     

    GABRIEL BIRIS: In momentul de fata, nu. Peste ceva timp nu va mai fi la fel.

     

    MULER ONOFREI: Toti dezvoltatorii se profesionalizeaza.

     

    ADRIAN CRIVII: Da, aceasta este diferenta intre ce s-a construit acum cinci ani, ce se face astazi si ce se va ridica maine.

     

    IONUT DOGARU: Si proiectul acela mic trebuie facut intr-un anume fel.

     

    MULER ONOFREI: Una dintre problemele cele mai mari este ca vin fonduri care se uita la un anumit tip de produs investitional, care nu poate fi oferit decat de un anumit tip de dezvoltatori, cei care inteleg ce vrea fondul respectiv. Iar acei developeri sunt foarte putini, probabil sub zece in Bucuresti. Si tocmai aici este un decalaj foarte mare intre asteptarile clientilor, adica ale chiriasilor, asteptarile fondurilor care cumpara – de la calitatea constructiei pana la tipurile de contracte de inchiriere. Ca sa nu mai vorbim de detalii precum termenele de contractare, care sunt deja o fantezie in Romania. Initial nu am crezut, pana cand nu am inceput sa construim. Toata lumea iti spune acelasi lucru si exact asta se intampla. Toata lumea stie, toata lumea isi asuma. Singura solutie este sa faci contracte de constructie cu penalitati ingrozitoare.

     

    GEORGE TELEMAN: Vorbeai mai devreme de lipsa de produs de pe piata. Intr-un fel e normal, toata lumea s-a grabit sa intre in produse cu rentabilitate mai mare. Cele despre care spui tu – pentru fonduri de pensii – au timp sa astepte.

     

    ADRIAN CRIVII: Acestia sunt adevaratii bani care o sa intre pe piata – fondurile private de pensii, de sanatate, de asigurari de viata. Pentru ca se si potriveste tipul fondului cu industria. Ai asteptare peste 20 de ani sa-ti vina banii. Unde sa investesti? In imobiliar, unde ai randament nu spectaculos, dar consistent si poti sa prinzi si un ciclu de cadere a pietei si sa reziste.

     

    IONUT DOGARU: Noi vorbim foarte frumos despre piata imobiliara. Dar cred ca vorbim de fapt doar de Bucuresti si patru-cinci orase mari, dar la nivel national nu stiu cat se percep investitiile imobiliare.

     

    GABRIEL BIRIS: Daca nu se misca lucrurile nici in Bucuresti cum sa se miste in alta parte?

     

    GEORGE TELEMAN: Bucurestiul se misca, este evident. Practic, este orasul cu cea mai mare crestere economica din Europa – 9%.

     

    GABRIEL BIRIS: Dar e foarte interesant sa vezi de unde vine cresterea economica. Pentru ca acum, fara sa fi avut timpul sa diger cifrele, simt ca avem o crestere economica venita dintr-un sector economic foarte limitat – si anume constructiile. Este un motor, e clar. Dar ca motorul acesta sa aiba combustibil, este nevoie de investitii in industrie, in productia de bunuri si servicii. Care nu este la nivelul la care ne-am astepta, din pacate.

     

    ADRIAN CRIVII: Pentru ca discutam de unde vin banii, banii intra din foarte multe fonduri speculative care, treptat-treptat, au intrat sau chiar au iesit deja. Dar trebuie sa remarc ca o suma foarte mare provine de la veniturile celor care muncesc in strainatate. Vorbim de 5% din PIB – aproape cinci miliarde de euro – care au intrat in tara. Vorbeam de constructii – 7% din PIB. Au ciocanit si au bocanit constructorii de 7% si au economisit cei care lucreaza in strainatate si au adus 5% din PIB.

     

    GEORGE TELEMAN: Eu sunt putin mai optimist decat domnul Biris si va spun si de ce. Ma uit si unde investesc si la cine inchiriez. Vad conceptul de near-shoring (externalizare de servicii – offshoring in regiuni apropiate – n.r.) care este destul de dezvoltat. Am investit in cladiri imobiliare si vorbim de chiriasi de centre de servicii ca Wipro, HP, Oracle, Accenture. Sunt cateva companii mari care au investit deja si au planuri ca in 3-4 ani sa le dezvolte.

     

    GABRIEL BIRIS: Domnul Teleman are marele avantaj ca vede lucrurile din prisma investitorului care a bagat bani in imobile si vede cum se misca piata. Dar cred ca are o vedere limitata la un segment superior. Ce aveti voi nu au multi. In momentul de fata nu sunt multe spatii de birouri de clasa A si atunci cererea care exista pe piata este foarte usor sa o satisfaceti. Sa vedem insa ce va fi daca maine oferta de spatii creste de cinci ori. Se vor umple? Si nu maine, ci poate intr-un an de zile se va intampla.

     

    GEORGE TELEMAN: Intr-un an de zile nu. Eu zic ca in patru ani, oferta va fi de patru ori mai mare. Bucurestiul suporta un milion de metri patrati de birouri.

     

    GABRIEL BIRIS: Si in momentul de fata cat sunt?

     

    GEORGE TELEMAN: Cred ca 200-250.000.

     

    GABRIEL BIRIS: Si ziceti ca un milion vor fi in patru ani?

     

    GEORGE TELEMAN: In cinci ani de zile.

     

    GABRIEL BIRIS: Eu cred ca vor fi mai repede.

     

    GEORGE TELEMAN: Nu ai fizic cum.

     

    MULER ONOFREI: Dar asta s-a intamplat in toate tarile din jur. La un moment dat exista un boom de oferta pe piata, dar e un mecanism normal de ajustare. Nu se mai construieste o perioada, piata se regleaza. Ce este important este sa existe o crestere economica sustinuta care sa acopere acest boom imobiliar. Ceea ce, pana in prezent, chiar am avut si cred ca vom avea in continuare.

     

    GABRIEL BIRIS: Senzatia mea este ca segmentul imobiliar se misca foarte puternic si nu reflecta exact cresterea economica.

     

    MULER ONOFREI: Poate e adevarat ca economia creste mai incet decat piata de real estate, dar, pe de alta parte, trebuie sa ne gandim la cum arata piata imobiliara nu de mult. Si ma refer la segmentul pe care il cunosc – spatiile industriale. Oferta era acum cativa ani extrem de mica…

     

    GEORGE TELEMAN: Era la zero practic.

     

    MULER ONOFREI: Erau cladiri proaste, in locatii ingrozitoare, care nu serveau scopului pentru care au fost construite.

     

    GABRIEL BIRIS: Absolut. Care au fost sufocate de trafic, erau in centrul orasului…

     

    GEORGE TELEMAN: Si asta acum doi ani de zile, nu mai departe.

     

    MULER ONOFREI: Si acum in domeniul industrial, ne chinuim – ProLogis si alti dezvoltatori – sa construim. Pana se va ajunge la situatia in care sectorul imobiliar sa decoleze in raport cu restul economiei, mai e de construit. Pentru ca e o tara goala.

     

    ADRIAN CRIVII: Asa e. Toti stiti ca pe piata imobiliara este un decalaj intre cerere si oferta. Intre cererea solvabila si oferta competitiva. Deocamdata in Romania, pe toate segmentele de piata, este foarte mare decalajul. Si acesta este motorul care urca piata imobiliara, dincolo de economie, pana ajunge piata sa se maturizeze. Cand se va maturiza piata, vor aparea reglajele fine. In orice caz, piata imobiliara nu e o piata de bunuri fungibile. La masini, la grau sau portocale daca pretul e mare, vine imediat lumea cu produse si pretul se echilibreaza. Daca e un deficit pe piata de birouri, nu poti sa-l rezolvi in trei sau sase luni, pentru ca trebuie sa construiesti un an si ceva, doi ani.

     

    GABRIEL BIRIS: Da, pana la urma nu trebuie sa ne temem ca piata imobiliara o va lua inaintea economiei, pentru ca – asa cum ati spus – oferta de spatii, cel putin pe industrial sau logistica, era aproape neglijabila. Si atunci zicem ca nu sunt investitii in servicii de logistica. Da, dar serviciile de logistica fara spatiile adecvate nu pot sa functioneze. E normal sa existe intai oferta de spatii de calitate, care probabil vor atrage apoi si investitii in servicii.

     

    ADRIAN CRIVII: Haideti sa revenim totusi la intrebarea „de unde vin banii?“ Stiti care este, dupa parerea mea, motorul cel mai important care a dat drumul la industria aceasta imobiliara? Faptul ca pamantul este cea mai mare avere a unei tari si Romania a fost caracterizata in ultimii 17 ani de faptul ca cel mai important activ a fost in afara circuitului economic. Cate terenuri au zacut in jurul marilor orase? Vorbim de averea oraselor care nu a fost pusa in valoare. Au inceput apoi, au intrat in intravilan, a inceput putin sa se dezvolte infrastructura, au inceput constructiile. Oricine investeste in imobiliare are la baza un teren pe care construieste un mall, o cladire de birouri, relocheaza o fabrica. Eu zic ca stabilitatea economica, scaderea inflatiei si investitiile care au venit pe activele acestea importante aflate in afara exploatarii au generat banii. In plus, cred ca o parte din bani au venit si de la expati, care si-au plasat aici o parte din economii.

     

    GEORGE TELEMAN: Cred ca au inceput sa vina si fondurile de investitii, care investesc masiv. Iar developerii construiesc, cauta noi locatii, vand proiectul si se apuca de altele.

     

    GABRIEL BIRIS: Probabil ca cei mai multi bani vin de la fonduri de private equity.

     

    IONUT DOGARU: Si de la developeri in sine. De exemplu, noi avem banii nostri cu care facem pana la 40% din proiect dupa care atragem finantarile si avem o alianta cu Morgan Stanley care este gata sa ne finanteze. Problema nu este insa ca nu ar exista bani, ci ca nu sunt proiecte.

     

    ADRIAN CRIVII: Si capacitatea de a le pune pe piata.

     

    MULER ONOFREI: Expertiza lipseste. In Romania exista cerere, exista bani, exista si straini care sunt dispusi sa se relocheze, ce nu exista insa – in afara de infrastructura – e o lipsa crasa de expertiza locala in ceea ce priveste dezvoltarile imobiliare, iar aceasta este principala frana.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Haideti sa facem un scenariu. Ce se va intampla in trei sau cinci ani de acum incolo? Se va satura piata, va creste fluxul de investitii?

     

    GEORGE TELEMAN: Este evident ca randamentele nu mai sunt asa de mari. In doi ani de zile au scazut de la 14% la 7%.

     

    GABRIEL BIRIS: Se vorbeste de 6,5%.

     

    ADRIAN CRIVII: Asta inseamna o maturizare a segmentului de birouri.

     

    GEORGE TELEMAN: Bucurestiul ramane pentru noi principala tinta de investitii.

     

    RADU LUCIANU: Bucurestiul este motorul a tot ce inseamna scaderi de yield-uri (randamente anuale – n.r.) si cresteri de preturi. Si vor mai scadea randamentele. Ce se va intampla pe termen mediu? Trei ani, zic eu, ca mai dureaza pana se calmeaza tot. Cinci ani va mai dura pana se satureaza piata de locuinte si de retail.

     

    GEORGE TELEMAN: Cate apartamente se construiesc anual in Bucuresti?

     

    IONUT DOGARU: In momentul de fata sunt in constructie cam 8.000. Cam in trei ani se vor termina.

     

    GEORGE TELEMAN: Si cererea cat e? Este de 60.000?

     

    RADU LUCIANU: Oficialii anunta 2,4 milioane de locuitori in Bucuresti. Neoficial, noi credem ca sunt peste trei – 3,3-3,4 milioane – populatie aflata zilnic in oras – cu studenti, cu straini…

     

    GABRIEL BIRIS: … cu satelitii, ca daca stai in Pipera nu esti trecut ca locuitor al Bucurestiului.

     

    RADU LUCIANU: Mai sunt si oameni care cumpara ca investitie.

     

    ADRIAN CRIVII: In Bucuresti si orasele mari cumpara foarte mult si cei care lucreaza in strainatate si vor sa se mute.

     

    GABRIEL BIRIS: Cate din unitatile noi lansate pe piata sunt cumparate de cei care efectiv o sa locuiasca in ele?

     

    RADU LUCIANU: 40%.

     

    IONUT DOGARU: Si asta e o problema, pentru ca frica noastra ca dezvoltator este sa nu patim ca la Budapesta unde sunt dezvoltari fantoma in care bate vantul. Pentru ca au cumparat oamenii ca investitie si nu locuieste multa lume in acele complexuri. In Romania nu suntem inca in faza asta.

     

    RADU LUCIANU: Se vor inchiria si apoi vor scadea chiriile. Asta va fi provocarea: sa gasesti o locuinta buna la un pret rezonabil. In loc sa dai 2.000 de euro lunar, poate vor ajunge la 300-400 de euro. Si asa se va schimba mentalitatea romanului de a nu mai baga 500.000 sau un milion de euro pentru a-si cumpara o locuinta, ci va sta cu chirie. Asa cum se intampla si in alte tari. Oameni cu milioane in cont stau o viata intreaga cu chirie.

     

    ADRIAN CRIVII: La noi este o dovada de stabilitate. Iau casa, stau aici. Societatea moderna presupune ca te muti unde gasesti de lucru.

     

    GEORGE TELEMAN: OK, piata este in curs de maturizare, dar care vor fi performerii pietei imobiliare in perioada urmatoare?

     

    RADU LUCIANU: Dezvoltatorii vor fi performerii, insa trebuie sa stie exact ce construiesc. Acum s-au aruncat aproape toti pe rezidential, pentru ca au sesizat ca este o cerere foarte mare. Insa vor fi si dezvoltatori care vor avea rateuri in doi sau trei ani de acum incolo.

     

    GABRIEL BIRIS: Fondurile de investitii merg mai mult pe piata de birouri.

     

    RADU LUCIANU: Dar iau si ele teapa. Sunt fonduri – nu dau nume – care s-au cait ca au luat cladiri de birouri si nu-si scot banii. Au avut de cheltuit niste fonduri anul trecut, s-au aruncat ca lupii si acum au trecut pe la noi ca au un portofoliu de vanzare.

     

    GEORGE TELEMAN: Care-i riscul tau? Banuiesc ca sunt yield-uri sub piata.

     

    RADU LUCIANU: Da, ele vand ceva rau cu ceva bun la pachet ca sa le marite. Dar asta este. Sunt foarte multi bani. Sunt prea multi bani, zic eu.

     

    ADRIAN CRIVII: Nu-i resoarbe piata, nu poate sa-i inghita?

     

    RADU LUCIANU: Nu stiu. Piata ii inghite, dar se duc preturile in sus. Ceea ce este de vanzare devine mai scump, si mai scump.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Interesanta chestiunea cu prea multi bani. Care-i riscul?

     

    GEORGE TELEMAN: Parerea mea este ca vor fi si mai multi. Vor castiga cei care reusesc sa gaseasca proiecte la un randament acceptabil.

     

    RADU LUCIANU: Va fi un pericol, pentru ca, daca cei care dezvolta proiecte – in nebunia lor de a obtine mai multi bani – crezand ca o sa le creasca de zece ori pretul, si nu o sa vanda proiectul pentru a face altele, banii vor disparea. Pentru ca o sa se sature si fondurile si vor pleca in Bulgaria, in Serbia.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Este deja o bula a preturilor despre care se tot vorbeste? O bula care se va sparge inevitabil la un moment dat?

     

    ADRIAN CRIVII: Depinde de ce se intampla cu economia. Daca va continua sa creasca nu vor fi probleme pe piata imobiliara. Sa nu eliminam in totalitate subiectul globalizarii. Daca pica bursele internationale, vor fi efecte si la noi.

     

    GEORGE TELEMAN: Si primul semn e cresterea dobanzilor. Si cred ca ar fi un moment bun sa mai mergem sa strangem niste bani de pe pietele financiare, pana nu mai cresc dobanzile.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Cat ati investit pana acum in Romania?

     

    GEORGE TELEMAN: 150 de milioane de euro in cateva proiecte mai speciale, fara rezidential, fara speculatii pe terenuri, ca nu avem mandat pentru asa ceva.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Domnule Crivii spuneati ca se pregatesc multe fonduri sa intre in piata. Ce ii mana?

     

    ADRIAN CRIVII: Eu ma refeream la fondurile de pensii care este normal sa fie prezenti pe o piata imobiliara stabila.

     

    RADU LUCIANU: Da, in momentul acela vorbim de o piata matura.

     

    MULER ONOFREI: Probabil ca in perioada urmatoare vor intra mai multi developeri de calitate internationala. Iar acestia vor dezvolta produse investitionale ce ar putea fi cumparate de aceste fonduri de pensii. Pentru ca acum nici nu ar avea ce sa ia.

     

    RADU LUCIANU: Eu le spun ce sa cumpere: teren. Am ajuns sa vand terenuri mai mari, ca valoare, decat o cladire.

     

    GEORGE TELEMAN: Degeaba, daca nu au mandat sa investeasca in asemenea proprietati, nu pot sa intre.

     

    IONUT DOGARU: Iar treaba asta cu terenurile imi distruge mie oportunitatile de a putea investi si de a face proiecte noi. Pentru ca eu am „nesansa“ ca nu pot investi intr-un teren si sa astept trei ani dupa care sa vand terenul. Eu trebuie sa am un plan foarte clar: cumpar terenul, construiesc in doi ani, dupa care vand si o iau de la capat. Iar preturile actuale sunt oarecum umflate artificial din cauza atitudinii speculative.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Daca bani vor fi tot mai multi in piata, exista vreun motiv sa nu creasca si in continuare preturile?

     

    GEORGE TELEMAN: Niciun motiv.

     

    BUSINESS MAGAZIN: De altfel, recent a fost facuta publica o informatie cum ca preturile vor continua sa creasca inca 15 ani.

     

    GEORGE TELEMAN: 15 ani e prea mult.

     

    MULER ONOFREI: E greu de spus. Cine are globul de cristal?

     

    ADRIAN CRIVII: S-ar putea sa vorbim de un ciclu de 20 de ani. Noi crestem deja de sapte ani, din 2000.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Deci 13 ani ar mai putea, poate nu chiar 15.

     

    GABRIEL BIRIS: Dar au scazut vreodata preturile in Romania?

     

    ADRIAN CRIVII: Da, intre 1996 si 2000 a fost cadere libera. Ganditi-va ca era o perioada in care nu se construia mai nimic in Romania si lumea se intreba de ce nu se construieste. Cumparai o locuinta cu o treime din costuri. Cine sa construiasca. Iar acum vorbim de randamente de 50% sau chiar 100% la rezidential. Adica dai 500 de euro si vinzi cu 1.000 metrul patrat. Atunci te costa 300 de euro si vindeai cu 100.

     

    IONUT DOGARU: Nu mai ziceti de randamente asa de mari, ca nu e chiar asa.

     

    ADRIAN CRIVII: La dumneavoastra, cei care trateaza profesional subiectul, nu. Dar mai sunt cei care dau lovituri.

     

    IONUT DOGARU: Cred ca si in acest caz e din ce in ce mai putin. Nu mai e ca acum doi-trei ani.

     

    BUSINESS MAGAZIN: Este complicat sa finantezi un proiect imobiliar in Romania?

     

    GABRIEL BIRIS: Depinde foarte mult de proiect si de expertiza dezvoltatorului. Dar cei care au facut deja un proiect care a iesit fara probleme nu au nicio problema in a gasi finantare.

     

    RADU LUCIANU: Nici eu nu cred asta. Daca nu te duci la o banca, te duci la alta, e chiar imposibil sa nu gasesti pe cineva care sa te finanteze.

     

    BUSINESS MAGAZIN: In concluzie, mai exista potential de crestere?

     

    GABRIEL BIRIS: Categoric, pe piata imobiliara este un potential de crestere imens.

     

    ADRIAN CRIVII: Cand cineva care stie imobiliare intra in tara asta si se uita cu atentie, isi da seama cati bani trebuie bagati aici. Cand vezi drumurile, cand vezi cartierele, cand vezi izolarea termica, iluminatul, tot-tot-tot.

     

    IONUT DOGARU: In concluzie, nu stim cati bani vor intra, dar cu siguranta vor fi multi.

  • INVITATII CLUB BUSINESS

    • Adrian Crivii – managing partner, firma de evaluare Darian
    • George Biris – partener, firma de avocatura Biris Goran
    • George Teleman – partener, compania de investitii Equest Balkan
    • Radu Lucianu – managing partner, compania imobiliara Eurisko
    • Ionut Dogaru – country manager, dezvoltatorul imobiliar Grupo Lar
    • Muler Onofrei – market officer pentru Romania, dezvoltatorul ProLogis

  • Esente de laptop

    Modele din noua clasa de PC-uri ultramobile propusa de Microsoft au fost admirate, dar lasate pe rafturile magazinelor din cauza pretului mare. Acum au Vista.

     

    Lansarea primei generatii de Ultra Mobile PC (UMPC) a avut loc exact acum un an la CeBIT, cel mai mare targ de electronice din lume, unde a captat mare parte din atentia asupra evenimentului. Dupa un an incheiat de prezenta in magazine a UMPC, tuturor producatorilor de astfel de echipamente – Samsung, Gigabyte sau Asus – le este clar ca ceva trebuie schimbat. Vanzarile au fost aproape inexistente, volumul aproximativ de 500.000 de aparate reprezentand 0,625% din vanzarile totale de calculatoare portabile anul trecut. Anul acesta, povestea prezentei la CeBIT se repeta, dar chiar daca nu a mai atras atatea priviri la editia de saptamana trecuta a targului de la Hanovra, a doua generatie de UMPC are mai multe sanse sa atraga cumparatori in magazine.

     

    Totul a inceput in 2006, cand Microsoft derula o campanie complet atipica fata de orice facuse pana atunci. Prin intermediul unui site promova, fara sa dea in vileag despre ce anume e vorba, ideea unui aparat care ar schimba viata celor care ar fi binevoit sa il cumpere – genul de campanie specifica Apple sau Google. In spatele numelui proiectului Origami a fost dezvaluit conceptul calculatorului ultraportabil, un ecran cat jumatate de laptop, care incorporeaza aproape tot ceea ce contine un calculator portabil. Mai multe nume mari din industria producatorilor de hardware au fost invitati sa dezvolte echipamente sub aceasta viziune si sub platforma Windows.

     

    Cu UMPC, Microsoft incerca sa defineasca o noua categorie de gadgeturi portabile, care folosesc sistemul de operare al unui calculator obisnuit, un ecran tactil cu o serie intreaga de optiuni de conectare fara fire si posibilitatea de a rula fisiere video sau audio. Aparatul era astfel pozitionat intre un laptop si un smartphone, mai usor, mai mic si mai putin puternic fata de primul si in acelasi timp mai robust decat oricare dintre modelele sofisticate de smartphone. Cu toate acestea, anul trecut la CeBIT, cand misterul a fost inlaturat si produsul a fost prezentat publicului, a fost intampinat cu critici, din cauza duratei de viata reduse a bateriei si a pretului mare. „Sperasem sa vindem 100.000 de unitati, dar nu am reusit sa atingem aceasta tinta“, se declara dezamagit, recent, Kyuho Uhm, vicepresedinte al Samsung, citat de Reuters.

     

    Lucrurile au sansa sa se schimbe daca ne gandim doar la faptul ca numarul producatorilor si deci al ipostazelor proiectului Origami a crescut. La CeBIT de saptamana trecuta, Samsung, Asus, Medio si Amtek au prezentat modele mult mai puternice, care depasesc specificatiile initiale ale Microsoft. „UMPC reprezinta o noua categorie de calculatoare portabile, concepute sa sustina stilurile noastre de viata“, spune Bill Mitchell, corporate vicepresident la Windows Mobile Platforms. Idealul Microsoft este de a face din aceste minicalculatoare o platforma pentru comunicatii, divertisment si servicii de localizare prin GPS. „Credem ca UMPC vor deveni la fel de indispensabile si omniprezente ca si telefoanele mobile din ziua de azi“, a continuat reprezentantul Microsoft, reluand aproape enuntul lui Bill Gates de acum un an.

     

    Chiar inainte de lansarea oficiala de acum un an, analistii de la Gartner au cazut de acord ca noul produs nu va aduce incasari semnificative. Ei isi motivau previziunea pe faptul ca aceste noi tipuri de dispozitive, care sunt nu doar calculatoare sub alta forma, ci se pozitioneaza ca produse ce tin de un stil de viata aparte, ar trebui sa intruneasca sase elemente pentru a ajunge pe placul cumparatorilor. Acestea erau: folosirea unei tehnologii care sa le ofere o durata de viata a bateriei de minim 6 ore la un pret rezonabil; un numar mare de echipamente periferice compatibile; Vista; o varianta mai facila de introducere a textului; sincronizare automata cu alte calculatoare; eforturi de marketing puternice din partea Microsoft si a producatorilor. Daca privim la noile modele lansate saptamana trecuta la targul de la Hanovra, putem vedea ca producatorii si-au facut temele si mare parte, daca nu chiar toate dintre aceste conditii ale succesului au fost indeplinite.

     

    De exemplu, modelul Samsung Q1 Ultra ruleaza acum pe sistemul de operare Vista, rezolutia ecranului a fost mult imbunatatita fata de modelul anterior, iar tastele se afla de o parte si de alta a ecranului de 7 inci. Durata bateriei nu a fost insa prea mult imbunatatita, ajungand acum sa reziste doar cu jumatate de ora mai mult fata de vechea versiune de 3 ore. Cu o baterie suplimentara optionala, Q1 Ultra devine utilizabil timp de 6 ore. Mai contine doua camere foto, una pentru videoconferinte si una pentru fotografii, un sistem de securitate prin amprenta, iar memoria RAM de 1 GB si procesorul Intel Core 2 Duo inseamna un tandem potrivit pentru platforma Vista. Pretul va ramane insa un handicap, pentru ca in magazinele europene va ajunge, incepand cu luna mai, la 1.200 de euro. Cu aceasta configuratie, oficialii Samsung spera sa vanda in 2007 intre 200.000 si 300.000 de unitati. Luna viitoare va aparea in magazine si replica taiwanezilor de la Amtek, cu un model a carui caracteristica speciala o reprezinta tastatura touch-sensitive sub forma de evantai si care va avea un pret sub 1.000 de euro.

     

    Pretul ramane in continuare un obstacol in calea cresterii vanzarilor. Dar, tinand cont de capabilitatile noii generatii de UMPC, cele mai recente pronosticuri si-au indulcit tonul. Compania de analiza a pietei In-Stat crede ca in 2011, numarul micilor calculatoare livrate va ajunge la 7,8 milioane. O declaratie recenta a lui Gadi Singer, vicepresedinte al Intel, indica o piata de 100 de milioane de unitati pe termen lung pentru aceste dispozitive. Cu precizarea ca pretul de vanzare va deveni factorul-cheie pentru evolutia pietei a acestor produse. Daca primii cumparatori sunt de regula cei care vor sa aiba cele mai noi produse, iar pretul este mai putin important, pentru a ajunge la noi categorii de cumparatori va trebui obligatoriu sa fie lansate variante mai ieftine. Samsung spune ca deja lucreaza la o varianta cu specificatii tehnice inferioare, dar nu a dat detalii despre programul lansarilor.

     

    Chiar daca asteptarile initiale s-au indreptat spre publicul larg, o categorie importanta a cumparatorilor au fost companii, ce folosesc UMPC fie pentru uzul managerilor, fie in activitatea angajatilor care au nevoie de mobilitate maxima sau a celor ce iau contact direct cu publicul si in cazul carora imaginea de modernitate este importanta. De exemplu, producatorul de articole sportive Adidas le foloseste experimental in cel mai mare magazin al sau din Paris; alte companii folosesc UMPC pentru managementul stocurilor sau pentru preluarea comenzilor din lantul de distributie. In aceeasi directie merge insa si competitia. Un producator asiatic de telefoane mobile smartphone a furnizat operatorului mobil T-Mobile din Marea Britanie un dispozitiv care concureaza ideea proiectului Origami. Modelul Athena nu are puterea unui minicomputer UMPC, avand un hard disk de 8 GB, memorie RAM de 128 MB si versiunea Microsoft de sistem de operare pentru telefoanele mobile Windows Mobile. Desi are performante care il apropie mai mult de smartphone-uri, forma si dimensiunile il pozitioneaza in aceeasi categorie de produse cu calculatoarele ultra-mobile. Iar faptul ca vine in oferta unui operator de telefonie mobila, cu conectivitatea  WiFi si HSDPA si mai ales pretul incepand cu 175 de euro il fac sa arate mai puternic.

  • Homo ludens

    Placerea jocului ne insoteste toata viata. O dovedeste chiar si imensa popularitate a jocurilor pe calculator. Dar cand jocul se impleteste cu ingeniozitatea si cu puterea retelei, rezultatele pot fi uluitoare.

     

    Varsta de 21 de ani pare una tocmai potrivita pentru idei trasnite, iar Internetul este indiscutabil mediul cel mai potrivit unde acestea se pot raspandi la o scara greu de imaginat. Sau pot sa se piarda intr-un deplin anonimat. Alex Tew avea 21 de ani si buzunarele goale in 2005, cand a intrat pe poarta universitatii din Nottingham pentru a urma un curs de management. A cautat o cale de a-si finanta studiile si, pentru a creste miza jocului, si-a propus sa devina milionar inainte de a le termina. Ideea i-a venit: a creat o pagina pe web, a creat un caroiaj de 1.000 x 1.000 de pixeli si a inceput sa vanda blocuri de 10 pe 10 la un tarif de un dolar per pixel. Cumparatorul putea sa plaseze pe pixelii cumparati o mica imagine cu un link la pagina proprie si un scurt text (de pilda un slogan) care apare cand vizitatorul trece cu mausul pe imagine. Simplu, nu-i asa?

     

    Primii pixeli au fost cumparati de prieteni, in joaca. Numele sitului – The Million Dollars Homepage – a devenit celebru, atingand locul 127 in statisticile Alexa, iar ultimii 1.000 de pixeli au fost licitati pe eBay in ianuarie 2006 si s-au vandut cu 38.100 de dolari, astfel incat Alex si-a atins scopul, depasind milionul. Cum s-a raspandit ideea, fara niciun ban investit in publicitate? Din gura-n gura si din blog in blog, pana cand „efectul de retea“ s-a declansat: marketing viral.

     

    Cu cateva luni in urma, Hugo Shelly – un alt englez de 21 de ani, de data aceasta student in filozofie la Oxford – a venit cu o alta idee trasnita si un obiectiv super-ambitios: sa creeze jocul (numit Lost.eu) cu cei mai multi participanti de pe planeta. Desigur, in web, iar asta inseamna sa depaseasca cei 7 milioane de jucatori cu care se lauda „World of Warcraft“. De data aceasta, marketingul viral este nu doar explicit, ci este… chiar jocul in sine! Iata cum: pentru a intra in joc ai nevoie de o „invitatie“ – adica o adresa cum ar fi www.lost.eu/325b4. Cel care poseda invitatia (adica adresa) castiga cate un punct pentru fiecare invitat care intra in joc si cate-o jumatate pentru fiecare invitat adus de invitatii sai sau iese din joc daca in 30 de zile nu aduce niciun nou invitat. Asta-i tot. Nu exista dragoni de ucis, nu exista „economie virtuala“, doar un sit web auster.

     

    Unde-i distractia? In promovarea jocului si, implicit, a propriei invitatii. Ideea mea de a o furniza ca exemplu in paragraful precedent este cu siguranta banala in comparatie cu a celui care a trasat-o in nisipul unui plaje din Puerto Rico sau a celui care a lansat sute de baloane inscriptionate din fereastra unei cladiri din Chicago. O imensa galerie de poze ilustreaza cele mai trasnite idei de a raspandi o idee trasnita. E adevarat, exista si niste premii: unul de 5.000 de dolari si zece a cate 500 de dolari, totalizand intreaga sponsorizare obtinuta de la Goallover. Ideea se pare ca a prins: The Guardian i-a dedicat un articol, web-ul geme de invitatii, iar numarul participantilor creste cu circa 2.500 pe zi, ajungand in acest moment la 182.604 „jucatori“.

     

    Presupunand ca Lost.eu va atinge cei 7 milioane de participanti, ce urmeaza? Dincolo de o vaga promisiune a unui „nivel 2“ si de certitudinea ca Shelly va deveni milionar, nu se stie nimic. Dar aceasta imensa comunitate ar putea fi pusa la treaba. Aici intervine ideea unui profesor american pe nume Luis von Ahn, care pleaca de la doua surse. Una este o statistica care spune ca in 2003 oamenii au pierdut 9 miliarde de ore jucand Solitaire – spre comparatie, constructia canalului Panama a necesitat doar 20 de milioane de ore de lucru. A doua este ca exista numeroase activitati in care mintea omeneasca este mult mai performanta decat computerele. De pilda, interpretarea imaginilor. Intr-unul din jocurile online inventate de Ahn – numit ESP si bucurandu-se de larga popularitate – jucatorii sunt cuplati la intamplare doi cate doi si ambii vad aceleasi imagini, pentru care li se cere sa furnizeze un cuvant. De fiecare data cand cei doi scriu acelasi cuvant capata puncte si trec la imaginea urmatoare.

     

    Se cheama „human computation“. Ipoteticii 7 milioane de jucatori adunati de Lost.eu ar putea eticheta in joaca toate pozele din Internet in doar cateva luni.

  • Ati mai vazut asta?

    Microsoft testeaza o tehnologie care va putea cauta pe Internet subiectii fotografiilor facute cu telefonul mobil, in loc de a introduce cuvinte-cheie.

     

    Un repros clasic facut telefoanelor mobile care vor sa aiba un rol mai important decat cel de-a asigura comunicarea prin viu grai este ca tastatura e prea mica pentru a forma si altceva in afara de cifre. Scrierea e-mail-urilor, folosirea Internetului sau mesajele scurte vor aparea pe lista de treburi dificile sau consumatoare de timp pentru multi vorbitori la telefon. Cautarea unui termen folosind un motor de cautare accesat prin telefonul mobil e poate cea mai putin dificila activitate, dar Microsoft incearca sa-i gaseasca un leac. In loc de cuvinte-cheie, cautarea foloseste imaginile fotografiate cu camera telefonului mobil. De exemplu, posterul unui film fotografiat cu telefonul mobil va duce la afisarea recenziilor sau a cinematografelor unde ruleaza, la fel ca in cazul unui motor de cautare obisnuit. Inginerii Microsoft care au lucrat la proiectul „Lincoln“, numele de cod al programului, spun ca rezultatele cele mai bune se obtin in cazul obiectelor bidimensionale, cum ar fi coperta unei carti, tablourile sau pozele unor produse cunoscute. Sanse mai mici au peisajele, obiectele tridimensionale sau constructiile. De nerecunoscut pentru cautarea vizuala sunt oamenii, animalele, plantele sau automobilele.

     

    „Principalul obiectiv pe care il avem este de a face o legatura intre obiecte din lumea reala cu articole din Internet folosind imaginile“, spune Larry Zitnick, unul dintre inginerii Microsoft care face parte din echipa Lincoln. Software-ul functioneaza facand potrivirea intre poze facute cu telefonul mobil si o baza de date formata din poze cu descrieri. In acest moment, baza de date este relativ mica, de 30.000 de fotografii, dar oamenii de la Microsoft spera ca utilizatorii o vor completa de bunavoie, pentru ca pe viitor cautarea sa fie extinsa. Software-ul functioneaza doar pe telefoanele mobile care au instalat sistemul de operare Windows Mobile 5.0 si folosesc Internet Explorer drept browser web. Timpul consumat pentru cautarea unei poze pe mobil folosind Lincoln este in medie de 10 secunde, asocierea cu o poza din baza de date dureaza o secunda, iar trimiterea fotografiei catre Microsoft ocupa celelalte 9 secunde, in functie si de reteaua operatorului mobil.

  • E-mail cu cerneala simpatica

    Acest e-mail se va autodistruge in 30 de minute. Folosirea unui serviciu de e-mail in stilul James Bond poate sterge automat un mesaj din casuta destinatarului fara sa explodeze calculatorul.

     

    Scuza unei persoane ca nu a primit e-mail-ul in care era solicitat pentru o activitate oarecare functioneaza, pentru ca nu este verificabila. Si nu, nimeni nu confirma dezinteresat primirea e-mail-ului cata vreme are varianta sa nu trimita mesajul de confirmare. Cu Bigstring lucrurile stau complet diferit. Nu e genul de serviciu gratuit de e-mail care sa se laude cu capacitatea de stocare, cu numarul mare de membri sau cu faptul ca poate importa contactele din Outlook in cateva clipe. Bigstring face parte din alta clasa: in cazul unei corespondente electronice clasice, cel care are puterea este destinatarul, pe cand in cazul Bigstring, autorul este rege. Poate hotari sa stearga mesajul peste un timp determinat, caz in care e-mail-ul are un efect vizual prin care izbucneste in flacari; il poate impiedica pe primitor sa trimita mai departe e-mail-ul catre alte persoane sau chiar sa tipareasca mesajul primit. Expeditorul va sti exact cat de mare a fost interesul destinatarului pentru mesaj, prin selectarea unei optiuni care afiseaza numarul de afisari al e-mail-ului, adica de cate ori a fost citit. De cate ori nu ati regretat trimiterea unui e-mail si v-ati fi dorit sa aveti acces in Inbox-ul destinatarului pentru a-l sterge! Prin optiunea „recall-erase“, expeditorul poate inclusiv sa schimbe continutul e-mail-ului trimis, adaugand atasamente sau stergand o parte din continutul mesajului. Cea mai noua aplicatie permite trimiterea de clipuri video de dimensiuni mari, care pot fi distruse ulterior, dupa un anumit timp, din Inbox-ul destinatarului. Intrebarea care se naste este daca serviciul de e-mail Bigstring se incadreaza in conceptele actuale de etica a comunicarii electronice. Fiindca astfel confortul dat destinatarului de  comunicarea prin e-mail dispare, iar acesta ar trebui probabil sa afle ca oricand continutul mesajului poate fi modificat sau ca expeditorul poate urmari de cate ori i-a fost citit mesajul. In multe tari din lume se practica trimiterea de avertismente la finalul e-mail-ului, care mentioneaza ca toate mesajele sunt arhivate de departamentul IT sau ca mesajul este adresat doar destinatarului si nu poate fi retransmis. Tot e bine macar ca functia de obligare la raspuns nu o poate oferi niciun serviciu de e-mail din lume.