Blog

Start in lupta <br/>pentru cote

Pentru industria zaharului, 2005 este punctul zero. Din doua motive. Primul este ca dupa sapte ani de pierderi, procesatorii se asteapta, anul acesta, la profit. Al doilea este ca 2005 aduce impartirea cotelor de productie intre jucatori. De-acum, fiecare dintre cele 9 fabrici din Romania va trebui sa produca exact cat va avea. Nici mai mult, dar nici mai putin.

Cumpar cote – asa ar trebui sa sune de-acum inainte oferta unui producator de zahar care vrea sa se extinda. Pentru ca o data cu apropiata impartire a cotelor de productie, capacitatea nu mai are importanta, ci doar cat are voie o anumita fabrica sa produca.

Asa ca toata industria freamata. Desi nu vor fi batute in cuie, odata atribuite, cotele de productie vor dicta in industrie. Insa, in afara de stabilitatea pe care o aduc – pentru ca planurile de productie se vor putea face destul de clar – cotele impun si limite.

Oricum, rezultatul negocierilor cu UE a fost surprinzator de bun, daca ne uitam la performantele industriei din ultimii ani. In Romania se consuma anual peste 500.000 tone de zahar, iar fabricile romanesti produc doar mai putin de jumatate. Restul se importa. Motiv pentru care cele aproape 440.000 tone pe care avem voie sa le producem par generoase. De ce am primit peste 80% din consumul actual? Avantajul a venit din partea perioadei de referinta la care s-a raportat negocierea, adica cea dintre anii 1998 si 2002, cand performantele industriei au fost mai bune.

Si tot pornindu-se de la acest interval de referinta, Ministerul Agriculturii va imparti cote celor noua producatori din Romania la o data inca neprecizata. Pana acum, ministerul a amanat alocarile din diverse motive, spune Emilian Dobrescu, reprezentant general al Agrana Romania, parte a grupului austriac Agrana, care detine doua dintre cele noua fabrici functionale de zahar si o cota de piata de 30%.

Decizia nu este usoara si trebuie sa se bazeze pe regulile si experienta tarilor europene. Mai mult, trebuie sa nu lase loc de interpretari, in conditiile in care se vor face cu siguranta presiuni pentru obtinerea unor cote cat mai mari. Iar responsabilii din minister sunt constienti ca orice concesie facuta unuia dintre jucatori va duce la diminuarea drepturilor altuia, ceea ce duce la riscuri majore privind credibilitatea si obiectivitatea guvernantilor. Un alt risc este reprezentat de posibilele proteste internationale, avand in vedere investitorii implicati, declara Dobrescu.

Dintre cele 440.000 de tone de zahar alocate Romaniei, doar un sfert – adica 110.000 tone – vor fi produse din sfecla de zahar. Bataia aici se va da, pentru ca sfecla este mai ieftina, ca materie prima, decat zaharul brut importat ale carui cotatii la bursele internationale urmeaza sa creasca, dupa cum spun jucatorii.

Si loc de dezvoltare exista: doar 10% din zaharul consumat in 2004 a fost facut din sfecla, iar cota negociata inseamna de doua ori mai mult. Acum, doar patru dintre cele noua fabrici din Romania mai fac zahar din sfecla: cea de la Roman, detinuta de austriecii de la Agrana, si cele de la Oradea (Diamant), Ludus (Zaharul Ludus) si Bod. Pentru 2005, insa, si fabrica de la Corabia, detinuta de actionari libanezi, are in buget sustinerea culturilor de sfecla de zahar.

A obtine acum cote cat mai mari, inseamna nu doar profit mai mare, ci si posibilitatea de a vinde afacerile, in doi ani sau mai mult, pe bani buni. Cumparator ar fi grupul Agrana, care detine deja doua fabrici de zahar si s-a declarat interesat de expansiune. Vanzatori, in schimb, se gasesc tare greu. Mai ales ca toti vor preturi mai mari. Orice are acum un pret, dupa aderare va fi de doua ori mai scump, spune Ioan Armenean, presedinte al Patronatului Zaharului din Romania.

Nici jucatori prea multi nu sunt. Pentru ca acum mai functioneaza doar noua fabrici din cele 33 care erau in 1989, din care doua (Buzau si Roman) sunt detinute de Agrana, care este lider de piata cu o cota de 30%. In sapte ani de prezenta pe piata romaneasca, compania a investit peste 60 de milioane de euro in domeniul zaharului.

Din februarie, Agrana Romania va reuni sub acest nume cele trei fabrici de zahar pe care le detine, prin fuziunea dintre Danubiana Roman, Zaharul Romanesc (Tandarei si Buzau) si Agrana Romania H&T Bucuresti. Ulterior, va fi integrata si fabrica de dulciuri Romana Prod, care va functiona ca entitate separata. Grupul austriac mai are pe piata romaneasca afaceri de producere a concentratului de fructe, avand doua unitati de productie in Romania (Caraobst Carei si Wink Vaslui). Grupul mai detine si AGFD Tandarei, unul din principalii producatori de amidon si glucoza din Romania.

Pe piata zaharului, principalii competitori ai austriecilor de la Agrana sunt Zaharul Oradea, Lemarco si Zaharul Ludus. Fabrica de la Oradea este detinuta (50%-50%) de Pfeifer & Langen Germania si Cristal Union Franta, iar reprezentantii acestor companii spun ca nu au nici un interes sa-si vanda afacerea. Cristal Diamant ocupa al treilea loc in piata, cu o cota de 18%, iar investitiile totale depasesc 6 milioane de euro.

Lemarco ocupa locul doi in piata si sustine ca nici nu vizeaza pozitia de lider: preferam sa fim profitabili, dupa cum spune directorul comercial, Dan Liviu Popovici, care spune ca fabrica de la Liesti are cel mai bun randament din tara, functionand noua luni pe an. Compania are capital mixt, fiind detinuta, in proportie de 50 – 50% de investitori romani si grupul american Atalanta Corporation NY.

Prima fabrica de zahar privatizata, cea de la Ludus, este detinuta in proportie de 88% de o companie franceza – Sucrerie de Marquentere, iar Ioan Armenean, directorul general al societatii, spune ca 2005 nu este un moment bun pentru a vinde o afacere cu zahar. Mai ales ca francezii s-au implicat serios in afacere, prin investirea a peste 8 milioane de euro.

Pe piata mai sunt inca patru fabrici functionale: cea de la Bod (actionariat romanesc), Corabia (actionariat libanez), Calarasi (actionari romani) si cea de la Urziceni, parte din compania Marr Sugar, detinuta de investitori rusi. Pentru fabrica de la Urziceni, austriecii au manifestat interes si in trecut. In 2001 detineau pachetul majoritar de actiuni, dar fabrica intrase in lichidare judiciara.

Ideea de expansiune a austriecilor de la Agrana se contureaza o data cu calculele pe care si le fac in privinta profitului. Daca timp de sapte ani industria a mers in pierdere – exceptie fiind fabrica de la Buzau, care a mai avut si ani buni – , din 2005 jucatorii cred ca pot incepe sa vorbeasca de castig. Premisele pentru profit au fost stabilite in cursul anului trecut, iar cel mai mare impact l-a avut majorarea subventiei pentru culturile de sfecla acordate fermierilor, care vor continua sa duca la cresterea cantitatilor de materie prima provenite de pe plan local.

Un alt plus al anului trecut a fost cresterea productivitatii la culturile de sfecla, ajungandu-se la o medie de 27 de tone la hectar. E adevarat, putin in comparatie cu standardele europene, dar dublu fata de ce se recolta in urma cu doar un an. Pe de alta parte, preturile au crescut, in principal sub influenta maririi cotatiilor trestiei de zahar la bursele internationale, dar si romanii au scos mai multi bani din buzunar pentru zahar. In ciuda cresterii de pret, consumul mediu a crescut in primele 10 luni din 2004 cu 3,4%.

Piata zaharului a mai castigat si prin controlul mai riguros de la frontiera, pentru evitarea subfacturarii. Mai mult, favorabila a fost si cresterea preturilor interne in Republica Moldova, pe baza unei clauze de salvgardare, adoptata la inceputul anului trecut pentru importurile de zahar. Ca urmare, cantitatile importate au scazut, in 2004, la 5.000 de tone, dintr-un contingent de 14.000 de tone cu taxe vamale zero. Dar vremurile bune care se anunta nu trebuie sa-i faca pe jucatori sa se culce pe o ureche.

In Europa intregul regim al zaharului este pus sub semnul intrebarii. In iulie, Comisia Europeana a propus unele schimbari dramatice in acest domeniu, propuneri care au starnit actiuni de protest din partea cultivatorilor si producatorilor europeni, care spun ca e amenintata existenta intregii culturi agricole de sfecla de zahar europene.

Negocierile sunt in desfasurare si nu sunt asteptate rezultate concrete inainte de jumatatea acestui an. Pentru Romania aderarea mult asteptata nu va aduce neaparat lapte si miere. Competitia se va ascuti, iar produsele se vor scumpi. Zaharul va ajunge de la 46 de eurocenti la raft, cat este acum, la minim un euro in numai doi ani. Iar dupa aderare va trebui sa ne aliniem la regulile pietei comune a zaharului, cu preturi minime de achizitie a sfeclei sau a zaharului brut, taxe vamale mari…, explica Dobrescu. Asa cum s-a intamplat si in alte tari membre ale UE, numai producatorii puternici vor rezista. In Austria, de exemplu, din opt fabrici existente in momentul aderarii (1996) numai trei mai produc. Va fi si cazul Romaniei?

March 23, 2006
Al cui e zaharul romanesc

Dintre cele 33 de fabrici care functionau in 89, au ramas doar 9 pe linia de plutire.

AGRANA ROMANIA: Detine 30% din piata, este filiala grupului austriac Agrana si are trei fabrici de zahar – la Roman, Buzau si Tandarei, dar functionale sunt doar primele doua.

LEMARCO: Produce 20% din zaharul tarii si produce in fabrica de la Liesti. Compania este detinuta, in proportii egale, de investitori romani si grupul american Atalanta Corporation NY.

DIAMANT ORADEA: Ocupa locul trei, cu o cota de 18% si are actionariat franco-german (50% / 50%): Pfeifer & Langen si Cristal Union. Compania are trei fabrici – Oradea, Arad si Carei, dar ultimele doua sunt in conservare.

ZAHARUL LUDUS: Produce 5% din zaharul romanesc si este prima fabrica privatizata, iar investitorii francezi detin 88% din actiuni.

ALTII: Alte patru companii fabrica restul de 27% din zaharul produs in Romania: Bod (actionariat romanesc), Corabia (actionariat libanez), Calarasi (actionari romani) si cea de la Urziceni, parte din compania Marr Sugar, detinuta de investitori rusi.

March 23, 2006
Zaharul romanesc in cifre

Desi consumul si pretul zaharului sunt mult mai mici decat in Uniunea Europeana, domeniul este foarte dinamic, iar urmatorii ani vor aduce si mai multe schimbari.

5-600.000 tone consumul anual de zahar in Romania

22 kg consumul per capita in 2003

3,4% cresterea consumului din primele 10 luni din 2004

90% procent din materia prima reprezentat de zaharul brut din import, produs in special din sfecla de zahar

46 de eurocenti este pretul mediu al zaharului la raft

5.000 tone de zahar alb importate din Moldova, in 2004, cu taxe vamale 0

14.000 tone de zahar alb importate din Moldova, in 2005, cu taxe vamale 0

45% taxa vamala la importul de zahar brut

90% taxa vamala la importul de zahar alb

March 23, 2006
INVESTITII: O noua meserie: "concentratorul de teren"

Doua lucruri sunt absolut sigure. Primul, pamantul agricol este faramitat intre mult prea multi proprietari. Al doilea, pretul lui va creste o data cu apropierea de UE, daca vor exista suprafete mai mari concentrate de un singur investitor. Rezultatul: aparitia unei noi meserii.

Ilie Moromete, cel mai celebru personaj al lui Marin Preda, tinea la pamantul familiei sale ca la ochii din cap. Decat sa il vanda mai bine l-ai fi picat cu ceara. Mentalitatea taranului roman s-a mai schimbat intre timp. Ce-i drept, in Silistea-Gumesti, satul Morometilor, oamenii au ramas la fel de incapatanati si nu le surade ideea de a-si vinde singura avere, mostenita din tata in fiu, insa in imediata vecinatate a localitatii lui Marin Preda, investitiile straine au patruns. Un neamt a reusit sa comaseze o proprietate de 500 de hectare pe care face agricultura ecologica. De asemenea, tot in zona un francez a luat in arenda teren agricol si a ridicat o moara.

Eu am reusit cu greu sa concentrez o proprietate care depaseste 30 de hectare. Principala problema cu care m-am confruntat a fost faramitarea proprietatii. Gaseam un om dispus sa vanda, insa nu acelasi lucru era valabil pentru proprietarul lotului vecin, explica Petrica Olteanu, un consatean de-al lui Moromete care, dupa 2007, isi va freca mainile de bucurie cand va vedea valorea adevarata a terenului sau.

Momentan, pretul unui hectar de teren in Baragan variaza intre patru si 15 milioane de lei, in functie de suprafata vanduta, calitatea pamantului si facilitati (instalatie de irigatii sau drum de acces). Adevarul este ca pentru inceputul lui 2005, aceste preturi sunt mici in comparatie cu alte zone in care febra investitiilor straine sau autohtone a inceput sa se manifeste mai demult. Este vorba, in special, de zona de vest si de Dobrogea.

Cu alte cuvinte, in zonele in care capitalul strain a patruns mai timid, exista in continuare oportunitatea unei investitii. Si aceste zone se gasesc, mai ales, in Campia Romana. Aici, pretul este in continuare redus. Faramitarea proprietatii reprezinta insa un mare impediment. Sau un mare avantaj! Practic, un investitor care reuseste sa concentreze suprafete de cel putin 50 de hectare, cumparand si unind loturi mici de doua-trei hectare, asa cum este situatia celor din Silistea-Gumesti, va fi un om bogat in momentul aderarii la Uniunea Europeana.

Efortul de a concentra terenuri, depus de un speculator autohton, este perfect justificat, dat fiind faptul ca strainii care vor sa faca agricultura profesionista au nevoie de suprafete mari. De altfel, speculatorii constata inca de pe acum ca valoarea unei suprafete pe care au cumparat-o izolat a crescut considerabil dupa ce au reusit sa o lipeasca de altele. Asadar, investitia poate aduce roade inainte de momentul integrarii.

Randamentul investitiei unui asemenea investitor pe bursa terenurilor este de aproximativ 1.000%. Daca pretul mediu al unui hectar de teren in statele europene este de 10.000 de euro, in Romania pretul va urca la 3.000 de euro/ hectar, dupa integrare. Cifra a fost avansata intr-un studiu al UE facut catre sfarsitul anilor 90.

De altfel, ultimii ani ai decadei trecute au insemnat inceputul goanei dupa pamant. Preturile oferite atunci pentru terenul agricol erau extrem de mici, de-a dreptul derizorii. Astfel, un hectar de teren in Campia Romana se vindea cu circa 70 de dolari, pretul maxim fiind de 100 de dolari. In acea perioada, preturile la terenuri nu variau in functie de zona geografica, fiind cam aceleasi atat in Campia Romana, cat si in vestul tarii. Ulterior, in judetele Arad sI Timis, preturile au crescut, datorita banilor aruncati pe piata de investitori maghiari, italieni sau germani.

Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), pune diferenta de pret intre vest si sud pe seama comasarii. In zona de vest avem de a face cu o oferta de calitate. Si nu ma refer la calitatea terenului, ci la faptul ca acesta este concentrat. In Campia Romana avem dificultati in ceea ce priveste numarul mare de proprietati, ceea ce duce la prelungiri mari a perioadei de comasare.

Toate bune si frumoase pana in anul 2000. Sfarsitul secolului XX a coincis cu diminuarea oportunitatilor de a cumpara teren agricol la preturi aproape modice, explica Artur Silvestri, presedintele SGA – Romania Institutul de Consultanta Imobiliara. De altfel, seful companiei de consultanta a fost omul care, de-a lungul timpului, a sfatuit fiecare client care i-a trecut pragul sa cumpere teren agricol. Putini au intuit cu adevarat potentialul acestei afaceri.

Dupa 2000, preturile s-au dublat in fiecare an. Astfel, la sfarsitul lui 2003, pretul unui hectar in Campia Romana ajunsese la 250-300 de euro, iar in zona de vest, aceeasi suprafata costa intre 600 si 900 de euro.

Intre 2003 si 2004, preturile au crescut cu 60-100% sub presiunea speculatorilor. Preturile sunt valabile pentru suprafete mari de peste 30-40 de hectare, in cazul suprafetelor mici de unu-doua hectare valorile mentinandu-se scazute.

Anul 2004 se poate numi anul terenurilor asa cum 2003 a fost anul creditului ipotecar in ceea ce priveste apartamentele. Exista terenuri care si-au dublat pretul intr-un an de zile. In acest an cresterea va continua, dar nu ne mai putem astepta la asemenea evolutii, concluzioneaza Liviu Ureche.

Deocamdata, marea majoritate a oamenilor cred ca doar strainii isi baga banii in pamant. Si cele mai ilustrative exemple sunt judetele Arad si Timis, acolo unde nemtii, austriecii si italienii au cumparat masiv. Circula legenda potrivit careia strainii detin 80-90% din totalul terenului agricol din aceste zone.

In realitate proportia este mai mica, insa este greu de facut o statistica exacta, pentru ca strainii nu cumpara pamantul direct, ci prin terti sau prin societati comerciale inregistrate in Romania. In orice caz, potrivit unui raport al Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, dintr-o suprafata totala de 25.000 de hectare cumparata de cetatenii straini, circa 16.500 de hectare se afla doar in judetul Timis.

Companiile de avocatura primesc numeroase cereri de la cetateni straini care vor sa isi inregistreze companii al caror obiect de activitate sa fie exploatarea agricola. Mai ales ca, dupa 1 ianuarie 2005, achizitionarea de teren pe firma nu mai prezinta inconvenientul platii de TVA, noul Cod fiscal eliminand aceasta prevedere.

Unul dintre cele mai cunoscute nume de investitori din vestul tarii este Stefano Orlandi detinatorul companiei Emiliana West avand in proprietate mii de hectare. Investitorii romani sunt mai putin vizibili, insa aceasta nu inseamna ca ei nu exista. Cred ca romanii au cumparat mai mult decat strainii, este de parere Cristian Vavure, directorul agentiei imobiliare Select.

Marturie in acest sens stau si declaratiile de avere ale parlamentarilor romani. Majoritatea detin, in nume personal, suprafete de teren agricol, acestea ajungand in unele cazuri pana la 50 de hectare. Politicienii stiu foarte bine ca valoarea pamantului agricol va creste considerabil, motiv pentru care s-au orientat din timp catre acest gen de plasament. In cartea Efectul Thales din Milet, Artur Silvestri, cunoscut analist al pietei imobiliare, zugraveste o scena inspirata din realitate: In primavara anului 2004, o nevasta de recent fost ministru lua la rand comunele insirate pe o sosea nationala din sudul tarii, creand o neliniste aproape generala in randul taranilor.

Cum se proceda concret: Mai intai, persoana, insotita de doi-trei functionari judeteni loiali, se prezenta la Primarie si poftea sa vorbeasca neintarziat cu capetenia localitatii. Soferul impanzea localitatea cu fluturasi publicitari, lipiti pe stalpii de telegraf ori pe ferestrele institutiilor ceva mai frecventate (de la Posta la Politie), ce comunicau dorinta de a cumpara pamant de aratura dar numai de la doua hectare in sus. Pana in acele zile faste, un hectar se vindea prin acea regiune la un pret uimitor de modest, ce nu depasea opt milioane, de obicei «fara cadastru», adica maximum 200 de euro. Nevasta de recent fost ministru oferea pe loc de trei ori mai mult, adica 25 de milioane, parand a se comporta cu filantropie desi, evident, nu acesta era obiectivul ireductibil si destul de misterios.

Discretia celor care cumpara teren este valabila si acum. Nu se prea vorbeste pe aceasta tema, motivul principal fiind evitarea unei cresteri bruste a pretului. Speculatorii se feresc sa faca reclama unei zone care ar putea atrage si alti investitori. Asta unu la mana, doi la mana, taranii ar putea intelege din competitia iscata in jurul proprietatii lor ca si-ar putea creste pretentiile.

Potentialul fantastic al investitiilor in agricultura l-au intuit nu numai politicienii. Adrian Porumboiu, presedintele holdingului agricol Racova Com Agro Pan Vaslui care cultiva anul acesta o suprafata totala de 40.000 de hectare, confirma faptul ca interesul pentru speculatiile cu teren agricol este crescut.

Pe langa romani, exista investitori germani, belgieni, italieni care au reusit sa concentreze suprafete de sute de hectare inclusiv in zona Moldovei. Investitorii straini nu sunt niste persoane foarte bogate. Ei doar au intuit o oportunitate, afirma omul de afaceri. Si eu am cumparat, prin diverse firme, pamant agricol, insa nu am intentia de a-l vinde dupa integrare. Eu l-am cumparat pentru a-l exploata.

Adrian Porumboiu admite ca investitiile in terenul agricol pot aduce randamente bune, insa considera ca pragul de 3.000 de euro nu va fi depasit, dupa integrare. Preturile uriase din Uniunea Europeana vor fi imposibil de atins in Romania, pentru ca in tarile vestice, exista suprafete agricole mici, in vreme ce la noi, prin comasare, se pot obtine suprafete foarte mari. Cu alte cuvinte, la noi pamantul se gaseste din belsug, in vreme ce pentru alte state, acesta este o resursa limitata, comenteaza fostul arbitru, actual om de afaceri.

Cumpararea de teren agricol nu este totusi o operatiune atat de simpla pe cat pare. Un investitor care ar fi tentat sa joace pe aceasta Bursa (al carei ring este mare cat Romania) trebuie sa ia in calcul si unele costuri nevazute ale plasamentului sau.

Pe scurt, acestea inseamna plata cadastrului si a actelor de proprietate. Majoritatea taranilor nu au cadastru, iar plata actelor poate deveni o cheltuiala semnificativa in conditiile in care incerci sa concentrezi o suprafata de o suta de hectare, punand cap la cap loturi de doua-trei hectare.

La toate aceste costuri aditionale se adauga o grija suplimentara: ce fac cu terenul pana ii va creste pretul suficient de mult ca sa-l pot vinde? In cazul in care investitorul se decide sa il cultive, trebuie sa se astepte la o serioasa bataie de cap.

Adrian Porumboiu avertizeaza ca investitia anuala care trebuie facuta pentru a cultiva un hectar de teren agricol se cifreaza la 500 de dolari. Sau poate cine cumpara teren se asteapta sa primeasca o subventie europeana pentru a nu cultiva pamantul (restrictie generata de celebrele cote care vor fi impuse Romaniei). Deocamdata, toate acestea sunt ipoteze. Cert este insa faptul ca, in general, speculatorii nu sunt interesati neaparat sa cultive pamantul, ci doar sa il revanda.

Speculatiile cu teren extravilan nu se reduc la a cumpara si revinde in castig teren arabil. Exista o categorie de investitori care isi plaseaza banii in terenuri situate pe marginea viitoarei autostrazi sau in apropierea unei zone rezidentiale cu mari sanse de extindere.

Acest lucru este valabil pentru judetul Ilfov, unde valoarea terenului extravilan cu sanse reale de a deveni intravilan a crescut precum voinicul din poveste. Este suficienta o privire pe statistica Ministerului Agriculturii privind circulatia juridica a terenului extravilan intre 1998 -2004 si se poate observa ca pretul mediu al unui hectar a fost, anul trecut, de 192 de milioane de lei (aproape 5.000 de euro).

Cristian Vavure de la Select vorbeste insa de cu totul alte preturi. El afirma ca investitorii in acest gen de terenuri platesc pentru un metru patrat intre unu si cinci euro. Asta inseamna ca pretul hectarului variaza intre 10.000 si 50.000 de euro.

In acest caz, nu mai este asteptata integrarea Romaniei in UE, ci integrarea imprejurimilor Bucurestiului in orasul propriu-zis sau in comunele limitrofe. Cum anumite zone, precum Iancu Nicolae, au ajuns la saturatie, in sensul stoparii constructiilor, momentul in care investitorii vor jubila nu poate fi prea indepartat. In schimb, tot pentru integrare se pregatesc cei care cumpara terenuri cu luciu de apa si padure. Pretul terenurilor cu padure variaza intre 3-4.000 de euro si poate ajunge pana la 10.000 de euro.

Si totusi, ce ii determina pe unii sa isi vanda terenul, in conditiile in care zvonurile legate de cresterile spectaculoase de pret care se vor petrece dupa 2007 sunt cunoscute de un numar mare de romani?

Multi iau decizia de a vinde din imposibilitatea de a lucra o proprietate agricola. Si se revine astfel la faramitarea fondului funciar. In plus, acordarea certificatelor de proprietate la mijlocul anilor 90 s-a facut destul de dezordonat. Acest act nu a tinut cont de vecinatatile pe care loturile le aveau inainte de colectivizare. De vandut pamant ar vinde si cei care se abtin deocamdata din simplul motiv ca nu au o alta sursa de trai, desi lucrarile agricole facute neprofesionist nu duc la niste randamente stralucite.

Petrica Olteanu, micul mosier din satul Morometilor, propune o solutie. Asa cum s-a promis in campania electorala, ar fi bine ca oamenii care isi vand pamantul fara a mai avea alte surse de venit sa primeasca o pensie viagera de la stat. Asa s-ar elibera o serie de proprietati neexploatate la potentialul maxim. Acelasi investitor sugereaza ca ar trebui incurajat schimbul de proprietati pentru a-i concentra pe cei care intentioneaza sa vanda. Astfel, se va putea ajunge ca si in Romania sa existe exploatatii agricole performante, cum se spune ca au vesticii. Este, de fapt, genul de agricultura experimentata de Emiliana West, compania italianului din judetul Timis, care detine mii de hectare cultivate in totalitate.

Oare genul acesta de agricultura ar fi pe placul lui Moromete? Cu siguranta, nu. Personajul lui Marin Preda credea cu tarie ca proprietatea este mai importanta decat performanta exploatatiei. Este usor sa ne imaginam ca ar fi de doua ori mai deranjat sa stie ca unii din stapanii pamanturilor din jurul satului sau sunt straini.

Pana la urma, legile economice nu tin cont de traditii si se impun cu o forta de neinvins. Mai ales atunci cand suntem intr-o perioada propice speculatiilor imobiliare, cand randamentul acestor investitii depaseste orice dobanda acordata vreodata de o banca comerciala, dupa cum concluzioneaza Liviu Ureche, presedintele ARAI.

March 23, 2006
Manualul investitorului

Ce cauta speculatorii: terenuri ieftine pe care incearca sa le comaseze pentru a le creste valoarea

Unde se mai gaseste pamant ieftin: in judetele din sudul Romaniei. In zona de Vest, preturile tind sa le egaleze pe cele din statele UE

40-50 ha: Suprafata minima pentru ca o exploatatie sa fie rentabila din punct de vedere economic

Cine vor fi cumparatorii: mari holdinguri din Vest pentru care preturile din Romania, chiar sI racordate la nivelul UE, sunt totusi rezonabile

March 23, 2006

Cat pamant au cumparat strainii intre 98 si 2004

Dupa ce au lipsit aproape in totalitate pana la sfarsitul anilor 90, achizitiile de teren ale strainilor au ridicat considerabil preturilor incepand cu 2000.

Judet	Pret mediu/ ha in 2004 (mil. lei)	Suprafata detinuta de straini (ha)
Arad	14	1.094
Braila	8	452
Giurgiu	13	245
MehedintI	7	388
Sibiu	21	2.043
Teleorman	5	46
Timis	20	16.597

Sursa: Ministerul Agriculturii

March 23, 2006

IMOBILIARE: Cu sediul in Dristor si pretul in Victoriei

Piata de apartamente din Romania se zbate lunile acestea intr-o criza fara precedent dupa 1989. Cresterea preturilor nu a incurajat proprietarii sa vanda, ci din contra: aproape toti asteapta alt val de scumpiri. Motiv pentru care nici cine are bani nu mai poate cumpara. Pana cand?

Alex Paduraru este un agent imobiliar cu experienta de multi ani, dar asta nu-i mai tine deloc de foame. Desi a lucrat si s-a dus la serviciu in fiecare zi, in ultimele trei luni nu a mai cistigat nici un leu. Si, spune el, nu sunt mari sanse de castig nici pentru lunile urmatoare.

Ceea ce l-a facut ca zilele trecute sa se imprumute de bani de la prieteni pentru a pleca in Spania. Are pe cineva acolo, spune, care o sa-i gaseasca de lucru in constructii. Dupa cativa ani in care a lucrat ca agent imobiliar si nu i-a mers rau, ultimele luni l-au convins ca nu se mai poate. Nu mai avea ce vinde, spune el!

In situatia lui sunt, acum, sute de agenti imobiliari care, dupa ce au vandut destul de bine in ultimii doi ani, acum au ramas fara obiectul muncii. De ce? Oamenii nu mai scot apartamentele la vanzare, in speranta ca vor obtine mai multi bani daca le vor vinde peste un an sau doi.

Daca inainte vindeam cateva apartamente pe saptamana, din noiembrie si pana acum nu am vandut nici unul. In schimb, cei care vor sa cumpere vin in fiecare saptamana cu zecile. De 12 ani de cand lucrez pe aceasta piata, nu am intalnit o astfel de criza, povesteste Matei Filculescu, directorul general al agentiei imobiliare Eurofim din Bucuresti, care acopera sectoarele 5 si 6 ale Capitalei.

El spune ca atunci cand un client vine la agentie cu 40.000 de euro in buzunar si vrea un apartament cu trei camere, are slabe sanse sa gaseasca. Cum s-a ajuns aici? Cererea de zeci de ori mai mare decat oferta, necesarul de un milion de locuinte din Romania, cumulate cu dezvoltarea creditului ipotecar, au creat o presiune uriasa asupra pietei. In 2003, apartamentele s-au scumpit in medie cu 50%, pentru ca un an mai tarziu pretul lor sa creasca din nou cu peste 20%.

Aceasta explozie a preturilor din ultimii doi ani i-a facut pe romani sa inteleaga ca imobilele au un potential foarte important de crestere a pretului, explica Radu Zilisteanu, purtatorul de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI) si presedinte al companiei de consultanta imobiliara Intermedias. Cei mai multi proprietari nu sunt obligati sa vanda, nu sunt presati, si amana tot mai mult decizia vanzarii, in speranta ca preturile vor creste si mai mult.

Ei stiu, si au dreptate, ca de ieftinit nu se vor ieftini in nici un caz, mai spune Zilisteanu, care adauga ca situatia este generala la nivel de tara, dar mai acuta, insa, in Bucuresti. Acest fapt a creat si va mentine in continuare o mare penurie de oferte pe piata. Cererea foarte mare si oferta extrem de mica au nascut, asa cum spun cei din domeniul imobiliar, piata vanzatorului. Fiind piata lui, isi permite sa modifice cum vrea termenii tranzactiei.

In opinia agentilor imobiliari, vanzatorul de apartamente este foarte capricios si nebanuit de sensibil la fiecare vant care sufla deasupra pietei de profil. Astfel, schimbarile bruste de curs valutar din ultimele doua-trei luni din 2004, au indus la randul lor o stare de nesiguranta pe piata si, in consecinta, tranzactiile au scazut drastic ca volum. Dar au urcat din nou pretul. De fapt, de aici a plecat totul. Exista un sindrom al proprietarului mioritic, care apeleaza, pentru a fixa pretul unei locuinte, la valuta care il avantajeaza.

Daca euro a scazut acum doua luni cu 10% in raport cu leul, proprietarii au «luat» cursul euro de dinainte de devalorizare, l-au transformat in lei, iar pe acestia i-a transformat in «noul» euro, explica Zilisteanu. Doar din aceste mutari, pretul unui apartament a crescut cu cateva mii de euro doar in cateva zile. Acest moment a fost declicul crizei de pe piata imobiliara, cand au inceput sa dispara ofertele de pe piata.

Aceasta retragere brusca a ofertantilor de pe piata i-a luat pe nepregatite pe agentii imobiliari, care se asteptau la vanzari mari in noiembrie si chiar decembrie, tinand cont de vremea frumoasa, favorabila alergatului dupa locuinta. Multi dintre agenti nu inteleg prea clar cum s-a produs aceasta ruptura si, cu atat mai putin, cand se va resuscita piata.

Criza a inceput pe la sfarsitul lui octombrie. Am zis ca este poate din cauza apropierii sarbatorilor. Am incercat sa scad procentul la comision, doar sa-i atrag pe cei care vor sa vanda. Nimic. Au trecut sarbatorile, dar tot nu stiu de ce nu apar oferte, se plange Filculescu de la Eurofim. El crede ca proprietarii asteapta, totusi, trecerea la leul greu si abia dupa aceea vor decide daca vor vinde sau vor mai astepta in continuare.

Si Petre Robitu, directorul general al agentiei imobiliare Donald, crede ca proprietarii asteapta, pentru a vinde, trecerea la leul greu, cand vor vedea cum va evolua in continuare piata.

Oamenii asteapta ca preturile sa creasca in continuare. Pentru cei din clasa medie, orice mie de euro in plus inseamna multi bani, si tocmai de aceea fiecare incearca sa creasca atat cat poate pretul, daca nu are o nevoie urgenta de bani si nu este obligat sa vanda, apreciaza Robitu.

Adrian Militaru, directorul agentiei imobiliare Magic Real Estate, povesteste, uimit si el, ca acum vin clienti cu 35.000 de euro si cu foarte mare greutate le mai poate gasi un apartament de doua camere intr-o zona ca Dristor. Prin vara, cu acesti bani gasea lejer un apartament pe Calea Mosilor.

Paginile cu oferte de vanzare din publicatiile de profil s-au redus si ele in ultima vreme si, spun agentii imobiliari, majoritatea ofertelor care apar prin ziare se repeta in fiecare zi, fie pentru ca apartamentele sunt de foarte slaba calitate si nu se vand, fie pentru ca sunt multi care tin la pret.

Sunt explicatii de genul: «Vreau 50.000 de euro pe apartament si nu mai putin, pentru ca imi fac o casa si atat imi mai trebuie. Nu vreau sa ma imprumut!», a adaugat Militaru.Sunt oferte foarte putine in ultimele trei luni, ba chiar in ultimele sase, precizeaza, la randul sau, si Remus Gramescu, directorul general al agentiei imobiliare BEG. La unison cu colegii sai, acesta crede ca motivul este speranta proprietarilor ca preturile vor creste in continuare.

Numarul de tranzactii a scazut cu circa 50% in al doilea semestru din 2004, dar cele mai mari scaderi au fost in noiembrie si decembrie, mult peste acest procent. Pentru 2005, cred ca se va pastra trendul slab al vanzarilor din ultimele luni. Tocmai din acest motiv, care va crea o presiune a cererii si mai mare, estimez ca pretul apartamentelor va creste si in acest an cu circa 20-40%, apreciaza Gramescu.

Faptul ca piata a ajuns la mana proprietarilor o demonstreaza si capriciile pe care si le permit acestia. Astfel, o mare problema, spune directorul agentiei BEG, este faptul ca, de multe ori, desi proprietarul declara un pret de vanzare in anunt, atunci cand clientul merge sa-l cumpere, se razgandeste si cere cu cateva mii de euro in plus.

Se razgandeste si mai cere 5-8.000 de euro «peste». Mai mult de 20% din totalul celor care dau anunturi fac asa ceva, mai ales cand vad ca au multi potentiali clienti, a adaugat Gramescu. Cat de mult se pot scumpi apartamentele? Cand vor da drumul proprietarii la vanzari? Aproape nimeni de pe piata imobiliara nu se aventureaza sa dea un pronostic. Unii spun ca ofertele vor reaparea pe piata dupa luna iulie, adica dupa trecerea la leul greu. Altii cred ca proprietarii vor mai astepta ceva, adica pana la aderarea Romaniei la UE, in speranta ca preturile apartamentelor se vor dubla sau tripla.

Cert este ca se vor scumpi in continuare, in conditiile in care nu exista alta alternativa. Apartamentele care se construiesc in blocuri private sunt inca insuficiente pentru a rezolva criza. Pentru anul acesta se anunta ca se vor lansa pe piata aproape 4.000 de astfel de apartamente, insa un ritm normal al constructiilor de locuinte ar insemna in fiecare an 10 la mia de locuitori. Adica, peste 200.000 de locuinte noi pe an, in cazul Romaniei. Insa, in afara de acest ritm care este unul normal in tarile civilizate, agentii imobiliari spun ca in tara noastra exista un necesar de un milion de locuinte.

Se estimeaza astfel ca pretul apartamentelor va creste cu circa 15%, in medie pentru acest an, in conditii normale. Pentru ca s-ar putea, spun jucatorii pietei, sa existe consecinte de natura psihologica o data cu trecerea la leul greu. In general, chiar si numai denominarea duce la cresteri de pret ale locuintelor, a mai spus Radu Zilisteanu.

La adancirea crizei au contribuit involuntar si investitorii straini, care au cumparat masiv apartamente in ultimii ani, fara sa se uite la pret. Si ei, tot cu speranta ca le vor vinde cu profit mare peste o vreme. Faptul ca apartamente noi nu se construiesc decat foarte putine, iar cele vechi se plimba din mana in mana, adanceste criza. S-a ajuns, astfel, in situatia paradoxala si tragi-comica in care apartamentul sa se asemene cu vinul: cu cat este mai vechi, mai tranzactionat, devine mai scump.

Multi ar putea spune ca, in aceste conditii si la aceste preturi, solutia este simpla: cumperi un teren si construiesti o casa. Daca ar fi asa, printre primii care ar trebui sa se bucure s-ar numara Dan Ioan Popp, presedintele companiei de constructii Impact Bucuresti, care a construit in ultimii ani peste 1.000 de vile. Nu este insa deloc asa, spune el.

Nu inseamna ca in lipsa ofertelor de vanzare de apartamente, oamenii se muta la case. Exista o oarecare reorientare, dar nu semnificativa. Piata este dominata de tranzactii cu apartamente vechi. In momentul in care cumperi un apartament, esti un cumparator obisnuit, iei o marfa la mana a doua in general. Cand iti construiesti o casa, insa, devii antreprenor, iti asumi niste riscuri, alergi dupa avize, autorizatii, teren, materiale de constructii, constructori etc. Nu multi isi permit sa-si aloce timp pentru asa ceva, explica Popp.

Presedintele Impact isi intareste argumentatia cu exemple: in 2004 au fost peste 450.000 de tranzactii cu locuinte in toata tara. Maxim 10% dintre ele s-au referit la case. In orase se construiesc anual putin peste 15.000 de case, adica sub 5% din totalul tranzactiilor cu locuinte la nivel de tara.

Restul cumparatorilor de locuinte raman tributari anunturilor imobiliare, afirma Popp. Presedintele celui mai mare constructor roman de vile este cel mai pesimist in privinta momentului in care se va opri cresterea pretului apartamentelor: abia peste trei ani. Pretul pe o piata este intotdeauna un lucru artificial, o expresie a nevoii. Daca oamenii au nevoie, platesc, conchide el.

Si oamenii platesc, intr-adevar. Mai ales ca pentru romani, mai mult decat pentru multi alti europeni, locuinta este un simbol al implinirii. Mai nou, al implinirii unei varste onorabile pana la plata ratelor aferente creditului imobiliar.

March 23, 2006

PERIFERIE CU IZ DE LUX

Agentii imobiliari spun ca preturile apartamentelor au crescut, in medie, cu 50% in 2003 si cu peste 20% in 2004. Astfel, au ajuns aproape de valorile cu care se vand apartamentele din marile orase din Europa Centrala si de Est.

Zona	Pret apartament
Drumul Taberei	30.000 (2 camere)
Drumul Taberei	40-50.000 (3 camere)
Dristor	35.000 (2 camere)
Iancului	38-40.000 (2 camere)
Iancului	45-48.000 (3 camere)
Tineretului	40-42.000 (2 camere)
Stefan cel Mare	45-48.000 (3 camere)

Sursa: Agentiile imobiliare;

Nota: In tabel apar preturi medii; pretul unei garsoniere, in majoritatea zonelor din Bucuresti, depaseste 22.000 de euro in cea mai mare parte din cazuri.

March 23, 2006

PRABUSIRE

In fiecare din ultimii doi ani s-au construit doar circa 30.000 de locuinte. Pentru a iesi din criza locativa, Romania are nevoie de un milion de locuinte, dupa cum estimeaza analistii pietei imobiliare autohtone.

Perioada	Numar locuinte construite
1971 1980	11.184
1981 1989	958.446
1990 1994	144.300
1995 1999	83.047
2000 2002	34.270
2003*	30.000
2004*	35.000

* estimare companii

Sursa: Institutul National de Statistica

March 23, 2006

INDUSTRIA CARNE: Strainii ataca piata carnii

Tot mai multe grupuri straine de prelucrare a carnii vor sa preia companii romanesti de profil. Nimic rau in asta. Numai ca jucatorii mari au actionari care nu prea vor sa vanda, iar cei mici nu sunt suficienti de atractivi.

La rafturile cu preparate din carne, Dana Popescu zaboveste cel mai mult, in fiecare sambata dimineata, cand merge la cumparaturi. De obicei, sta in magazin cel putin doua ore, pentru ca trebuie sa cumpere tot ce are nevoie intreaga familie. Ca angajata la o firma de import, la 32 de ani, lucreaza cel putin 10 ore pe zi, iar in timpul saptamanii nu are timp de cumparaturi. Se hotaraste greu ce mezeluri sa cumpere, pentru ca, desi a inceput sa recunoasca marcile care ocupa rafturile, mereu apare ceva nou. Pentru cumparatori ca ea, procesatorii de carne au inceput o batalie tacita. Domeniul preparatelor din carne a inceput sa fiarba in 2004 si in Romania. Prima miscare a fost preluarea companiei Gourmet de Caroli, urmata apoi de preluarea pachetului majoritar de actiuni al Romconserv Caracal de catre cehii de la Hame.

In plus, alti jucatori din industria carnii au inceput sa-si manifeste interesul pentru procesatorii romani, pentru ca piata are potential mare de crestere – acum, consumul de carne anual, per capita, este de 40-45 kg, pe cand in UE se consuma intre 90 si 120 kg anual, pe cap de locuitor. Un motiv in plus de a investi in Romania este ca aici sunt preferate, in cazul preparatelor din carne, produsele autohtone: in 2003, de exemplu, importurile de mezeluri au reprezentat doar 3% din totalul pietei.

Cei interesati de Romania stiu foarte clar ca a inceput perioada in care se pot face jocurile importante, spune Alina Pene, Marketing Director la Campofrio Romania. Pentru investitorii straini, acum pare a fi momentul potrivit. Pentru ca data aderarii la UE devine din ce in ce mai sigura. In plus, pretul unei tranzactii pe plan local este suficient de atractiv, mai ales acum, cand unii jucatori locali intampina dificultati, dupa spusele presedintelui Asociatiei Romane a Carnii, Sorin Minea.

Companii ca Orkla, Hame, Nikas, Zwanenberg sau Reinert, care au cumparat sau au anuntat ca doresc o achizitie in Romania sunt suficient de rasunatoare pentru a demonstra ca cerere exista. Paradoxal, oferta, adica investitori romani dispusi sa isi vanda companiile (cele suficient de mari), lipseste.

Din discutiile catorva mari procesatori am inteles ca nu vor sa-si vanda afacerile. Nu vor sa piarda controlul in firmele in care au investit, spune Mihai Visan, director executiv al Asociatiei Romane a Carnii. Un exemplu este Angst, care a primit trei oferte, conform oficialilor companiei, dar nu intentioneaza sa accepte nici una.

Nu vreau nici sa vand, nici sa aduc un partener. In primul rand pentru ca nu este momentul, spune Sorin Minea, director general al Angst. Minea spune ca sunt doua situatii in care o firma poate fi vanduta: ori are o marca pe care o poate vinde si castiga mai mult decat a investit, ori nu are o situatie financiara buna.

Eu nu sunt in nici una din aceste situatii, spune managerul de la Angst. O problema majora cu care se confrunta procesatorii de carne in acest moment este cresterea pretului carnii de porc, in vara trecuta, cu aproape 40%. Avem cel mai scump porc din lume: 2 euro pe kilogram, spune Mihai Visan.

Situatia precara in care se afla unii jucatori i-ar putea determina deci sa accepte propunerile firmelor straine. Totusi, este putin probabil ca marile companii din industrie, precum Scandia, Cris-Tim, Angst, Mandy sau Agricola International, sa renunte la controlul afacerilor.Pentru jucatorii mari, cel mai puternic argument de a nu vinde in acest moment este ca, acum, pretul unei astfel de tranzactii ar putea fi mult mai mic decat cel al unei vanzari din preajma aderarii la UE.

Cei dispusi sa cumpere acum vor plati alte preturi decat daca se vor decide sa cumpere in 2007, spune Alina Pene, director de marketing la Campofrio Romania. Intre argumentele care sustin posibilitatea cresterii pretului unei tranzactii se mai numara si stadiul inca redus de dezvoltare a pietei; gradul de fragmentare este mare iar marci noi se lanseaza aproape permanent. In plus, consumatorii mai sunt inca atrasi de vracuri.

Piata romaneasca de carne nu a ajuns inca la maturitate si se dezvolta continuu, mai spune Alina Pene. De asemenea, jucatorii autohtoni sunt in plina dezvoltare, un exemplu fiind Agricola International Bacau, care a finalizat o investitie de 4,3 milioane de euro pentru deschiderea a doua noi capacitati de productie. Pana acum, nu am primit oferte, dar oricum, nu am fi interesati sa renuntam la controlul companiei, spune, la randul sau, Gheorghe Antochi, presedinte al Agricola International. Totusi, el precizeaza ca pe parcursul ultimului an atitudinea partenerilor externi s-a schimbat radical si sunt interesati de realizarea investitiilor comune. Daca pana acum circa un an de zile nu prezentam mare interes pentru partenerii straini, acum lucrurile s-au schimbat. Sunt chiar dispusi la parteneriate. Chiar daca nu detin partea majoritara a actiunilor, adauga Antochi.

Un alt motiv pentru a nu vinde este acela ca integrarea va aduce si deschiderea granitelor pentru export, cel putin pentru firmele romanesti care functioneaza la standarde UE. Prin urmare, strainii au ca alternativa preluarea unor companii romanesti medii sau mici, care sunt mai putin atractive. Adica vor necesita cheltuieli ulterioare mari pentru cresterea productiei sau lansarea de branduri noi.

Probabil ca investitorii straini sunt interesati de piata in masura in care pot face o achizitie in care sa nu mai investeasca foarte multi bani, capital si timp, spune Mugur Nicolae, director de marketing la Caroli, companie care a finalizat in 2004 o investitie de 3 milioane de euro, din care o treime sunt fonduri SAPARD. O parere similara are si Sorin Minea, care spune ca strainii sunt interesati in primul rand de marca, or, de recunoasterea marcii se bucura doar jucatorii mari din domeniu. Pentru ca doar ei si-au permis sa investeasca in publicitate. Deocamdata, doar cateva marci se bucura de popularitate la nivelul intregii tari.

Daca, totusi, investitorii s-ar multumi cu mai putin, loc de actiune au destul: la Registrul Comertului sunt inregistrate peste 1.700 de firme care au ca obiect de activitate procesarea carnii. Numarul celor care activeaza in domeniu este foarte mare. Dar este doar o chestiune de timp pana ce numarul jucatorilor se va reduce drastic, spune Mihai Visan. Tot el precizeaza ca, in timp, vor mai exista doar cativa producatori locali, care vor avea produse de nisa – specialitati regionale.

Oricum, framantarile pietei au un aer de déja vu. Alte piete – ca Ungaria si Polonia – au trecut prin experiente similare, cand jucatorii locali au fost preluati de nume mari, ca Smithfield – care a achizitionat pachete de actiuni majoritare la firmele cele mai importante de pe pietele celor doua tari. In general, la nivel mondial, fenomenul de concentrare a productiei se manifesta din ce in ce mai puternic. Cei mari devin mai mari, iar cei mici dispar. Ramane de vazut cat de repede si in ce conditii se vor preda si jucatorii romani din domeniu.

March 23, 2006