BusinessMagazin

Blog

  • Toata lumea <br/>cu ochii pe leasing

    Marile grupuri financiare internationale care au in vizor piata financiara din Romania tintesc acum o industrie ce concentreaza aproape 3% din PIB: leasingul. Numarul noilor intrati va creste puternic in urmatorii doi ani.

     

    In 2007-2008 vom asista la un numar semnificativ de intrari pe piata“, declara Septimiu Postelnicu, presedintele Asociatiei de Leasing Bancar (ALB). El nominalizeaza grupuri precum Deutsche Bank, Credit Agricole, Hypo Alpe Adria sau  Fortis, dintre care o parte au contactat deja ALB pentru obtinerea de informatii relevante despre piata. 

     

    O buna parte dintre aceste nume sunt vehiculate si de reprezentantii celeilalte organizatii de profil de pe piata locala. „Mai multi investitori financiari, cum ar fi BNP Paribas, KBC si Finicredito, prospecteaza in acest moment piata romaneasca. La nivelul asociatiei se primesc solicitari din partea institutiilor internationale, legate de evolutia pietei“, confirma Ioana Necula, presedinte al Asociatiei Societatilor de Leasing din Romania (ASLR).

     

    Multi investitori internationali sunt interesati sa patrunda pe piata romaneasca prin achizitia unor entitati deja existente, constata Postelnicu. Declaratia presedintelui ALB a fost confirmata chiar saptamana trecuta de doua tranzactii. Doua mari grupuri financiare europene si-au facut intrarea pe piata romaneasca prin achizitia cate unei firme de leasing. Belgienii de la KBC au ajuns la un acord pentru preluarea companiei Romstal Leasing pentru 70 mil. euro.

     

    „Privim Romstal Leasing ca pe o platforma ideala pe care vom putea dezvolta, in viitor, activitati de brokeraj de asigurari si de consumer finance“, a declarat André Bergen, CEO al KBC. Tranzactia a inclus, pe langa firma de leasing, si participatia Romstal la firma INK Insurance Broker. Pe de alta parte, grupul belgiano-olandez Fortis a anuntat ca a preluat o firma de talie mai mica, Global Finance & Leasing. Cele doua parti nu au comunicat valoarea tranzactiei, insa surse din piata apreciaza ca s-ar putea ridica la cateva milioane de euro.

     

    Aceeasi reteta – achizitia unei companii locale – a fost deja folosita in ultimii ani de italienii de Veneto Banca, care au achizitionat in doua etape o companie de mici dimensiuni – DRT Group, sau de National Bank of Greece, care a cumparat anul trecut 70% din actiunile Eurial Leasing, o firma detinuta de importatorul automobilelor Peugeot, pentru aproximativ 8 milioane de euro.

     

    Insa cea mai mare tranzactie din domeniu s-a inregistrat in acest an. General Electric, prin divizia GE Money, a cumparat de la fondul de investitii raef cea mai mare companie independenta de pe piata, Motoractive. Alaturi de aceasta, grupul american a preluat alte doua companii de servicii financiare, Domenia Credit si Ralfi – Estima Finance, pentru 140 de milioane de euro.

     

    Atat in cazul Motoractive, cat si, mai recent, al Romstal Leasing, interesul investitorilor straini a fost considerabil. „Am inceput cu 13 oferte neangajate, din care am descalificat doua. Au fost selectate cinci companii care au intrat in stadiul de due diligence, patru dintre acestea depunand oferte finale. In final a ramas doar una“, povestea pentru BUSINESS Magazin  Matei Paun, managing partner al BAC Investment, mandatat de catre actionarii Romstal pentru coordonarea vanzarii Romstal Leasing.

     

    Odata cu vanzarea Romstal Leasing, numarul potentialelor tinte se reduce drastic, iar varianta unor investitii de tip greenfield pare cea mai buna solutie, mai ales in cazul unor grupuri care au deja o prezenta in domeniul bancar din Romania, precum OTP.

     

    Practic, singurul jucator de mari dimensiuni neafiliat unui grup bancar ramane Tiriac Leasing. „Ca orice alta companie independenta de dimensiuni mari, Tiriac Leasing a fost contactata de institutii financiare internationale interesate de preluare. Daca pretul este corect, totul este de vanzare, evident depinzand de dorinta actionarului“,  comenteaza Cristian Sendroiu, directorul executiv al Tiriac Leasing. Pentru acest an, compania estimeaza ca va incheia contracte de 144 de milioane de euro.

     

    Un alt nume vehiculat este cel al International Leasing, prima companie de pe piata locala care a apelat la o emisiune de obligatiuni pentru a atrage finantari. „Am primit foarte multe telefoane pentru International Leasing din partea companiilor internationale, dar si a celor care activeaza pe piata“, puncteaza Ioana Necula, actionarul majoritar al International Leasing.

     

    Desi unii iau in calcul vanzarea businessului cand acesta este in plina ascensiune, altii se vad nevoiti sa aleaga varianta vanzarii din cauza accesului mai greu la refinantare si a normelor tot mai restrictive impuse de autoritatea monetara, care impune acum aceleasi conditii de acordare a creditelor pentru persoanele fizice ca si in cazul bancilor.

     

    „Exista 260 de jucatori pe piata, insa dupa trecerea prin filtrul special al BNR, am putea asista la o scadere a numarului de companii active. Unele prefera sa-si continue activitatea doar cu contractele existente, ceea ce inseamna stagnare, iar altele vor fi tentate sa vanda“, crede Postelnicu.  In aceste conditii, topul primelor companii de pe piata ar putea inregistra modificari importante. „De la locul 10 la locul 2-3 pot exista schimbari in orice moment. In Romania exista 50-60 de companii solide in industria de leasing“, este de parere reprezentantul ALB. Pentru comparatie, cea mai mare companie de leasing de pe piata locala era anul trecut Porsche Leasing, cu contracte incheiate de peste 270 de milioane de euro. Prin fuziunea in acest an a filialelor locale ale HVB Leasing si Unicredit Leasing, ca efect al fuziunii globale HVB-Unicredit, liderul pietei s-a schimbat, valoarea finantarilor cumulate ale celor doua companii ajungand la 329 de milioane de euro in primele noua luni.

     

    Insa indiferent de dimensiuni, companiile se confrunta in prezent cu perspectiva reducerii profitabilitatii. In timp ce companiile de leasing din strainatate acced la refinantari cu dobanzi mici, jucatorii din Romania se vad nevoiti sa accepte costuri mai mari.

     

    Pentru companiile mijlocii si mici, mai ales, cea mai buna sansa de mentinere pe piata in aceste conditii ramane specializarea pe nise. Pana anul acesta, leasingul auto a fost motorul general al cresterii, cu o pondere de 70% din piata, potrivit statisticilor disponibile. In ultima perioada, leasingul pentru echipamente a capatat amploare. Cererea pentru utilaje din domeniul protectiei mediului, al agriculturii si pentru domeniul energetic va creste simtitor in perioada imediat urmatoare, ceea ce va permite intrarea unor noi companii, spun analistii.

     

    O amploare deosebita este anticipata si pentru leasingul imobiliar. Atat finantarea pe retail, cat si a constructiilor in zonele rezidentiale au intrat in atentia societatilor de leasing.

     

    Una dintre cele mai active companii este HVB Leasing, care a finantat printre altele constructia primului magazin Mr. Bricolage, a magazinului Media Galaxy de langa complexul Carrefour Orhideea din Bucuresti si a lanturilor de supermarketuri Artima.

     

    Va fi de vazut in ce masura concentrarea pe anumite segmente de piata insuficient exploatate de marile companii se va dovedi suficient de profitabila sau daca actionarii societatilor de leasing inca independente vor fi tentati sa-si transforme actiunile in bani lichizi. Fiindca, ce-i drept, au de unde alege.

  • Tot mai putine tinte

    Companiile independente au fost vizate de grupurile financiare internationale.

     

    Motoractive: Cea mai mare companie independenta de pe piata locala. Detinuta de fondul de investitii raef, a fost vanduta in acest an la pachet cu alte companii din domeniul financiar catre GE Money pentru 140 de milioane de euro.

     

    Romstal Leasing: Infiintata si detinuta de omul de afaceri Enrico Perini, proprietarul grupului Romstal, a fost scoasa la van-zare in acest an. Saptamana trecuta a fost cumparata de grupul financiar belgian KBC pentru 70 de milioane de euro.

     

    DRT Group: Societatea fondata de omul de afaceri Dan Stoica a fost vanduta in doua etape catre Veneto Banca, care detine Banca Italo-Romena. Denumirea companiei a fost schimbata in Italo-Romena Leasing.

     

    GLOBAL FINANCE & LEASING: Compania infiintata in 2003, a fost cumparata de grupul belgiano-olandez Fortis. Potrivit datelor Registrului Comertului, principalii actionari ai Global Finance & Leasing erau Ion Bazac – presedintele companiei – si Serban-Mihai Roibu, fiecare cu participatii de 49,99%.

     

    Tiriac Leasing: Apartine grupului de firme al omului de afaceri Ion Tiriac. Finanteaza o parte importanta din marcile de masini reprezentate de Tiriac Auto, printre care se afla Ford, Mazda, Jaguar, Land Rover, Mercedes, Chrysler, Jeep, Mitsubishi, Dodge sau Hyundai.

     

    International Leasing: Este una dintre primele companii aparute pe piata locala si prima care a emis obligatiuni pentru a se finanta. Este detinuta de Ioana Necula, care este si presedintele Asociatiei Societatilor de Leasing din Romania (ASLR).

  • Cum sa iei bani pentru o macheta

    Pe piata imobiliara, toate cladirile interesante, cu foarte putine exceptii, au fost cumparate. Deja fondurile de investitii preiau proiecte in faze incipiente de dezvoltare. La anul, ponderea tranzactiilor de acest gen va creste exponential.

     

    Peste doua sute de milioane de euro pentru un complex ce va fi gata peste un an. Este cea mai mare tranzactie de pana acum de pe piata imobiliara autohtona, in urma careia fondul de investitii austriac Immoeast va deveni proprietarul complexului comercial Polus Center din Cluj, dezvoltat de TriGranit. Aceasta afacere, ca si altele similare incheiate in ultimele luni, au aratat ca piata investitiilor s-a mutat treptat de la achizitia de cladiri terminate la preluarea imobilelor in dezvoltare.

     

    Tendinta din acest an se va accentua in 2007. Analistii apreciaza ca accentul va pica anul viitor pe contractele de tip forward purchase – adica proiectul va fi dezvoltat din fondurile cumparatorului, care devine treptat, in functie de evolutia lucrarilor si de ocuparea spatiilor, proprietar (cum este si cazul Polus Center). „Toate achizitiile vor fi de tip forward purchase, pentru ca nu mai sunt suficiente cladiri, iar numarul investitorilor este in continua crestere“, apreciaza Radu Lucianu, partener al firmei imobiliare Eurisko.

     

    Este deja evident ca numarul cladirilor ce pot fi achizitionate este net inferior numarului de investitori interesati. Iar fiecare dintre acestia a alocat Romaniei fonduri de zeci, chiar sute de milioane de euro. Ceea ce inseamna ca sunt dispusi sa investeasca in mai multe proiecte. „Negociem in prezent trei-patru achizitii“, nu este deloc o declaratie singulara in randul managerilor de fonduri.

     

    De cealalta parte, dezvoltatorii sunt asaltati de oferte. „Suntem in contact cu toate fondurile de pe piata“, spune Teodor Pop, director in cadrul companiei de dezvoltare imobiliara RED Management Capital. Firma a anuntat proiecte de aproape 400 mil. euro in mai multe orase din tara. Unul dintre acestea, Trident Plaza din Constanta, in valoare de 100-120 mil. euro, a fost deja „acontat“ de Immoeast, care va asigura finantarea si va prelua complexul la finele constructiei.

     

    Pe piata din Romania sunt deja prezente mai mult de 20 de fonduri de investitii specializate in real estate. Cateva dintre acestea au deja portofolii de mai multe sute de milioane de euro. Cele mai active au fost fondurile austriece, precum Immoeast (divizia de investitii in Europa de Est a Immofinanz, cel mai mare fond imobiliar din Austria), Europolis sau Sparkassen (controlat de grupul bancar Erste). Dar vin din urma foarte puternic fonduri britanice, precum Equest Balkan, North Real Estate sau European Convergence.

     

    Aglomeratia s-a transpus intr-un val de achizitii, in urma carora imobile mai mici sau mai mari si-au schimbat proprietarii. Apoi, dupa ce au cumparat aproape tot ce le-a starnit interesul, fondurile de investitii au migrat catre achizitii de proiecte in faza de dezvoltare. Nu sunt insa ignorate nici cladirile existente. Mai bine zis, cladirile ce vor fi gata la data semnarii contractelor de vanzare, pentru ca – potrivit celor care activeaza in piata imobiliara – in prezent se discuta preluarea cladirilor ce vor fi terminate in 2007.

     

    In acest an, volumul total al achizitiilor s-a apropiat de un miliard de euro. „Anul viitor vom depasi cu mult pragul miliardului“, spune Bogdan Georgescu, director general al companiei imobiliare Colliers International. El crede ca in 2007 vor fi cel putin 25 de tranzactii, multe dintre ele de peste 100 mil. euro. Radu Lucianu estimeaza ca „volumul total al investitiilor imobiliare se va tripla anul viitor“. Altfel spus, in real estate se vor investi anul viitor trei miliarde de euro, in achizitii de proiecte, dar si in noi constructii. „Probabil ca mai mult de jumatate vor fi tranzactii“, apreciaza reprezentantul Eurisko.

     

    Stefan Gheorghiu, reprezentantul Europolis in Romania, este mult mai precaut. „Se pot intampla atat de multe lucruri in real estate, incat evit sa spun cat vom investi in continuare.“ Potrivit unor surse din piata citate de ZF, Europolis ar fi in discutii pentru preluarea unui complex dezvoltat de italienii de la Cefin, grup cu care fondul austriac colaboreaza deja in cadrul Cefin Logistic Park.

     

    In pofida interesului extraordinar al investitorilor, in proprietatea dezvoltatorilor au mai ramas cateva imobile extrem de „curtate“. Imobilul de birouri America House – dezvoltat de GTC in Piata Victoriei din Bucuresti – este unul dintre ele, potrivit lui Shimon Galon, directorul GTC Romania. El spunea recent ca a primit foarte multe oferte, dar ca nu intentioneaza sa vanda. De asemenea, investitorii oferteaza si primele doua mall-uri din Bucuresti – Bucuresti Mall si Plaza Romania, construite de turcii de la Anchor Grup.

     

    Lupta in oferte a dus in ultimul an la o scadere accentuata a randamentelor anuale – asa-numitele yield-uri, in functie de care se stabileste suma totala ce se plateste pentru achizitia unui proiect imobiliar. Anul acesta yield-ul a coborat, potrivit unor surse din piata, sub 7% in cazul anumitor tranzactii. La aceasta valoare, piata imobiliara romaneasca este deja comparabila cu piete mult mai avansate din Europa Centrala si de Est, precum Polonia sau Cehia. Mai mult, astfel de randamente se pot obtine si pe piete mult mai stabile. „Sparkassen a cumparat recent active in Germania la un yield de circa 7%“, spune Claudiu Negrisan, country manager al fondului de investitii imobiliare controlat de grupul Erste. El spune ca Sparkassen nu va accepta in Romania un randament mai mic de 7%. „Ar fi ilogic sa luam aici, cand putem obtine acelasi profit pe piete mult mai dezvoltate“, sustine Negrisan.

     

    Pana acum, Sparkassen s-a implicat in trei proiecte pe piata romaneasca: preluarea hotelului Novotel din Bucuresti si doua proiecte aflate in dezvoltare – mall-ul Sun Plaza din sudul Capitalei si o cladire de birouri in Piata Victoriei. Cele trei investitii – in valoare cumulata de 250 mil. euro – vor aduce, potrivit proiectiilor, randamente de 10%.

     

    Comparativ cu alte piete din regiune, chiriile sunt mari in Romania si, pe termen mediu – odata cu dezvoltarea unui numar mare de proiecte -, vor mai scadea. Ca urmare, randamentele de acum nu vor fi mentinute. Pana acum, pe piata imobiliara romaneasca, in mai toate segmentele, a fost un dezechilibru intre cerere si oferta. Dar, in ultima perioada, interesul pentru dezvoltari de anvergura a crescut exponential, ceea ce inseamna ca peste cativa ani oferta nu va mai fi in inferioritate, iar „chiriasii vor dicta atunci preturile si conditiile“, apreciaza Negrisan.

     

    „In maximum 24 de luni vom avea un esec de proportii – o cladire importanta care nu va fi inchiriata. Si atunci fondurile isi vor pune intrebari“, crede managerul Sparkassen. De aceeasi parere este si Teodor Pop. El considera ca un esec va conduce rapid la stabilizarea pietei de investitii.

     

    Pana la primul esec, oamenii din real estate apreciaza ca anul viitor va fi si mai atractiv pentru investitorii de portofoliu. Desi competitia intre ei va fi din ce in ce mai stransa, ceea ce s-ar putea traduce intr-o noua scadere a randamentelor, numarul mare de proiecte le va oferi mai multe oportunitati de investitii. Iar cele mai multe vor fi facute cu mult inainte de finalizarea constructiei.

  • Cumparatori de top

    Aproximativ 20 de fonduri au cumparat deja cladiri pe piata romaneasca. Dar mai sunt si altele care dau tarcoale.

     

    IMMOEAST: Cel mai activ fond pana acum pe piata autohtona detinea la sfarsitul lunii octombrie 21 de proiecte, cu o valoare totala de aproape un miliard de euro in Romania, potrivit raportului trimestrial publicat saptamana trecuta.

     

    EUROPOLIS: A investit mai mult de 250 de milioane de euro in Romania. Detine cladirea de birouri Europe House, parcul logistic dezvoltat de Cefin si a preluat primele doua cladiri de birouri – aflate in constructie – din proiectul Sema Parc, dezvoltat de River Invest pe platforma Semanatoarea.

     

    SPARKASSEN: A cumparat hotelul Novotel, mall-ul Sun Plaza si se implica alaturi de o alta divizie a grupului Erste – Immorent – in constructia unei cladiri de birouri in Piata Victoriei. In total, a alocat deja pietei romanesti 250 de milioane de euro, suma pe care isi propune sa o dubleze in trei ani.

     

    NORTH REAL ESTATE OPORTUNITIES FUND: Din doar doua tranzactii incheiate la cateva zile distanta a ajuns la un portofoliu de 143 de milioane de euro. A preluat European Retail Park din Sibiu si proiectul Bucovina Shopping City din Suceava.

     

    EQUEST BALKAN: A investit peste 75 mil. euro pentru achizitia a doua cladiri mai mici de birouri din Capitala, a unui spatiu in cadrul parcului logistic Bucharest West Logistics Park si al Moldova Mall din Iasi.

     

    GLL REAL ESTATE PARTNERS: A realizat tranzactia primului semestru, prin achizitia Charles de Gaulle Plaza, una dintre cele mai importante centre de afaceri din Bucuresti, pentru mai mult de 80 de milioane de euro. In plus, investeste acum alte 50 de milioane de euro in dezvoltarea unei alte cladiri de birouri, tot in Bucuresti.

     

    EUROPEAN CONVERGENCE PROPERTY: Fondul administrat de Charlemagne Capital a investit circa 83 mil. euro in achizitia a trei imobile de birouri: Construdava, dezvoltat de Impact in Pipera, Millenium Business Center – o cladire din centrul Bucurestiului – si PGV Tower – care gazduieste sediul Bancpost.

  • Publicitatea care sta pe piloni

    Interesul companiilor de asigurari pentru pensiile private – o piata de 4 milioane de clienti, cu un potential de sute de milioane de euro – ar putea aduce de anul viitor o crestere puternica a investitiilor in publicitate.

     

    Buturuga mica nu rastoarna, ci mai degraba trage dupa ea carul mare, ar fi un proverb mai potrivit pentru ceea ce se va intampla de la anul in materie de publicitate. Bugetele alocate de companiile de asigurari si nu numai de ele pentru promovarea afacerii cu pensii private – o piata mica, dar cu perspective impresionante – anunta un an bun pentru piata publicitatii.

     

    Volumul cheltuielilor cu publicitatea pentru anul ce tocmai se incheie este estimat de specialisti la 27 mil. de euro (rate card – valori brute fara discounturi), cu 30% peste nivelul de anul trecut. „Pentru anul 2007 estimam ca rata de crestere a investitiilor in publicitate pe segmentul asigurarilor este de 35-40%“, puncteaza Mircea Ionescu, director de marketing si cercetare la ArboMedia. In calculul pe care il face, Ionescu ia in considerare majorarea cheltuielilor facute de asiguratori pentru a se pozitiona confortabil pe piata pensiilor.

     

    „Anual cheltuim milioane de euro pe promovare, iar de anul viitor vom cheltui mai mult odata cu publicitatea facuta produselor de pensii“, confirma si Bram Boon, CEO al ING Asigurari. Luand in calcul un termen ceva mai indelungat, si vicepresedintele companiei Interamerican, Emilia Bunea, estimeaza ca efortul investitional al companiei pentru dezvoltarea activitatii de pensii private va fi considerabil. Mai precis, explica ea, Interamerican ar putea cheltui undeva intre 20-30 de milioane de euro pentru a-si dezvolta acest nou business, din care o parte „importanta“ a cheltuielilor aferente dezvoltarii societatii specializate pe pensii vor fi alocate pentru publicitate.

     

    Castigarea unei cote semnificative pe piata pensiilor private implica investitii mult mai ample in publicitate decat cele efectuate pana acum de companiile de asigurari. Astfel ca, daca pana acum valoarea medie a bugetului anual alocat promovarii se cifra la 2 mil. euro (rate card), atat in cazul Allianz Tiriac, cat si al Generali Asigurari, dupa cum au declarat reprezentantii companiilor pentru BUSINESS Magazin, de la anul sumele ce vor fi cheltuite vor creste considerabil.

     

    Intentii de intrare pe piata si-au anuntat insa si alti jucatori din piata asigurarilor. Pana acum, sustine Mircea Oancea, presedintele Comisiei de Supraveghere a Sistemului de Pensii Private (CSSPP), firme mari de asigurari si-au manifestat interesul de a intra pe piata de la anul. Oancea pune pe aceasta lista, alaturi de numele romanesti din industria asigurarilor si societati de administrare a investitiilor, si fonduri de pensii private din Olanda (Aegon) si din Germania (Deutscher Ring). Insa nici unul nu a depus inca documentele pentru autorizare.

     

    Interesul pentru pensiile private nu vine neaparat din ceea ce se va intampla la anul, respectiv lansarea pensiilor facultative (asa-numitul pilon III al sistemului de pensii), ci din speranta ca in 2008 vor aparea si cele private obligatorii (pilonul II). Motivul e limpede: facultative fiind, produsele de pensie din pilonul III nu promit sa stranga prea multi adepti. Pe de alta parte, pensiile obligatorii ofera din start un portofoliu de 4 milioane de clienti. Practic, participarea la pilonul II de pensii presupune doar alegerea de catre client a fondului de pensii. Or, promovarea outdoor sau indoor, inca din 2007, a numelor companiilor „fixeaza“ atentia clientului catre un nume deja existent in piata. Si tocmai de aceea, armele se pregatesc inca de acum.

     

    Prajitura pensiilor private e mare – o piata care ar putea ajunge la 400 de milioane de euro in 2008, calculeaza Tudor Moldovan, presedintele Asociatiei pentru Pensiile Administrate Privat din Romania. Contributia cea mai semnificativa, de circa 250 de milioane de euro, ar urma sa vina din pensiile private obligatorii, subliniaza el. Pe termen mai lung, potentialul e cu mult mai mare: piata de pensii ar putea ajunge intr-un orizont de timp de zece ani pana la 1,3 miliarde de euro, potrivit lui Moldovan.

     

    Incet si dupa intarzieri repetate, primul pas pe piata pensiilor private se va face la inceputul lui 2007. Procesul de colectare a fondurilor pentru pilonul III va demara la inceputul lunii februarie, spun reprezentantii CSSPP, iar numarul operatorilor activi ar putea sa ajunga la zece pana la jumatatea lui 2007. Si chiar daca legea se afla inca pe masa deputatilor, operatorii isi creeaza deja societati specializate. „Speram ca pana in luna martie sa primim autorizatia de functionare din partea Comisiei de Supraveghere, pentru a putea incepe procesul de colectare“ comenteaza Bram Boon.

     

    Alaturi de firmele ce vor intra pe piata, Guvernul va da si el o mana de ajutor, cu o campanie de informare care sa-i invete pe oameni ce avantaje au de pe urma pensiilor private, avand in plan o ampla campanie de informare. Necesara, de altfel, data fiind lipsa de apetit al publicului pentru economisire si previziunile analistilor: in viziunea analistilor de la UniCredit Group, romanii ar fi dispusi sa investeasca in astfel de produse cam 17,5 euro/persoana. O suma ce, comparata chiar si numai cu cea pe care sunt dispusi sa o investeasca vecinii nostri central si est-europeni, pentru a nu ne uita la piete mai evoluate, e cu mai bine de 25% mai mica.

  • Procent sau suma fixa?

    Se schimba reteta chiriilor in spatii comerciale. Daca pana nu de mult chiria se platea ca suma fixa pe spatiu, in piata se defineste acum conceptul pretului variabil in functie de valoarea vanzarilor.

     

    Un avantaj sau un risc pentru afacerile comerciantilor de la noi este noua moda in stabilirea chiriilor, dupa care valoarea vanzarilor dintr-un spatiu comercial nu mai este doar treaba companiei care a inchiriat, ci si a proprietarului spatiului. Noua chirie este in relatie cu vanzarile magazinului, in sistem invers proportional. Cu titlu de exemplu: pentru vanzari de 100.000 de euro pe luna, chiria spatiului este de 2%, dar pentru o cifra de afaceri lunara de 150.000 de euro, procentul scade pana la 1,5%. Nu este insa singura varianta de chirie in care vanzarile joaca un rol: contractul de inchiriere poate viza un mix intre cele doua tipuri, adica o suma fixa plus un procent din vanzari.

     

    Sistemul chiriei in functie de vanzari a castigat teren in ultimul an. „Am observat o schimbare dinspre chiria ca suma fixa pe suprafata catre acest nou sistem“, spune Calin Varcolacu, director general la Mondex, companie care a deschis in acest an 50 de magazine si vrea sa mai deschida inca atatea pana la finele anului viitor. Moda acestor chirii a fost adoptata din strainatate, la fel cum s-a intamplat si cu sistemele de distributie ale companiilor internationale, spre exemplu. Iar primii pasi pe piata romaneasca ai „chiriilor procentuale“ au coincis cu venirea companiilor straine care au adus cu ele pe piata mall-urile si galeriile comerciale.

     

    „Acest sistem este folosit si in mall-urile noastre din Franta“, a declarat pentru BUSINESS Magazin Agatha Neamtu, director de marketing la Euromall. Compania va deschide primul mall de pe piata la inceputul lui 2007 la Pitesti, al doilea complex de acest fel fiind preconizat pentru 2008, la Galati. Euromall foloseste pentru spatiile pe care le inchiriaza comerciantilor un sistem mixt: „fie procent din cifra de afaceri, fie suma fixa pe metrul patrat, cu conditia ca la final de an sa incasam cea mai mare din aceste doua sume“, spune Neamtu. Altfel spus, conteaza ca in vistieria proprietarului sa intre suma cea mai mare, indiferent ca acest lucru este reprezentat de procentul vanzarilor sau de chiria fixa.

     

    Luiza Moraru, manager retail department in cadrul companiei imobiliare Eurisko, spune ca in multe cazuri propunerea de adoptare a noului sistem de plata nu vine atat din partea proprietarilor, cat a chiriasilor, pentru care este „o modalitate de minimizare a riscului“. De fapt, varianta de chirie ca procent din vanzari ii face partasi fie la esec, fie la succes atat pe chirias, cat si pe proprietar. Este motivul pentru care Moraru sustine ca sistemul chiriilor in functie de vanzari este propus „tot mai des“.

     

    Anchor Grup, compania care detine centrele Bucuresti Mall si Plaza Romania, ambele din Capitala, practica sistemul mixt, luand in calcul la inchiriere ambele componente – chiria minima pe metrul patrat si un procent din vanzari. Radu Tanasescu, director pentru operatiuni de retail in cadrul companiei, spune ca Anchor a avut chiar de la inceput, din momentul deschiderii Bucuresti Mall (1999), chiriasi ale caror contracte includeau o valoare a chiriei pe metrul patrat si un procent din vanzari. „Era vorba de companii multinationale, care practicau deja acest sistem in alte tari din Europa“, zice Tanasescu.

     

    In urmatoarea perioada, majoritatea contractelor de inchiriere, apreciaza Tanasescu, vor include atat chiria minima lunara, cat si componenta legata de un anumit procent din cifra de afaceri. „Este si normal sa fie asa“, spune reprezentantul Anchor, deoarece tot mai multi dintre retailerii din Romania adopta practicile din Europa de Vest.

     

    Din pretul produselor de pe rafturi, cateva procente sunt date de chiria pe care comerciantul trebuie s-o plateasca pentru spatiul magazinului. Ciocolata sau vinul pe care cumparatorii le pun in cos sunt mai scumpe sau, dupa caz, mai ieftine in functie si de modul cum proprietarul magazinului a stiut sa-si negocieze chiria. Adrian Eremia, director de marketing al retelei de supermarketuri Primavara, este de parere ca o stabilire corecta a relatiei dintre procentul destinat pentru plata chiriei si cifra de afaceri poate proteja chiriasul, pentru ca in cazul in care magazinul are vanzari mici, scade presiunea exercitata pe pretul produselor.

     

    Dar la fel de bine, acest sistem se poate dovedi pentru comerciant o greseala, daca sporeste inutil presiunea asupra pretului produselor. In cazul scaderii vanzarilor, spune Eremia, creste adaosul comercial; scumpirea produselor „poate atrage insa o scadere a vanzarilor, motiv pentru care se creeaza o spirala descendenta grava“ – un cerc vicios, pentru ca revenirea clientilor depinde de pretul produselor la raft. Pentru Primavara, care plateste chirie pentru sapte din cele opt magazine ale retelei, chiria reprezinta intre 25% si 35% din totalul costurilor. Teoretic, un contract de inchiriere bine realizat favorizeaza nu numai proprietarul, ci si chiriasul. Marius Banuta, director comercial al Angst Ro, companie care are o retea de 23 de magazine, spune ca „procentul din vanzari asigura chiriasul ca poate tine cheltuielile la un anumit nivel si nu exista riscul de a plati o chirie exagerata daca nu-i merge afacerea“. Pe de alta parte, pentru proprietarii unui mall, spre exemplu, „exista potential de a castiga mai mult daca mall-ul atrage multi clienti“.

     

    In ceea ce priveste preturile chiriilor, plaja este foarte larga si variaza de la 5 euro la 150 de euro pe metrul patrat pe luna, spune Luiza Moraru de la Eurisko. Intre factorii care isi spun cuvantul in stabilirea pretului unui spatiu comercial se numara amplasarea, orasul in care e dezvoltat proiectul comercial, populatia vizata, estimarile de vanzari, suprafata si domeniul de activitate. „Conteaza chiar si suprafata de geamuri a spatiului“, precizeaza si Agatha Neamtu de la Euromall.

     

    Insa un lucru este cert: preturile spatiilor comerciale din Bucuresti nu difera prea mult de cele din provincie, diferentele maxime fiind intre 10-15%, conform reprezentantului retelei Primavara. Sunt doua motive principale care au dus la uniformizarea preturilor la nivelul tarii.

     

    Pe de o parte este vorba despre expansiunea retailerilor straini „care doresc sa obtina cea mai buna amplasare, indiferent de costuri“, sustine Eremia. Iar pe de alta parte, companiile care dezvolta mall-uri au preturi similare in toate complexurile pe care le detin, indiferent de orasul in care dezvolta proiecte.

     

    Cat priveste evolutia pretului chiriilor, cu toata explozia recenta a noilor proiecte comerciale, tendinta ascendenta nu s-a oprit. Conform unui studiu realizat de compania imobiliara CB Richard Ellis, piata spatiilor comerciale a crescut, numai la nivelul Capitalei, in primul semestru al acestui an cu circa 55.000 mp, ajungand la aproape 580.000 mp. In ciuda cresterii ofertei insa, chiriile au urcat in medie cu 20%, conform studiului. Si sunt chiriasi care au resimtit inca mult mai acut cresterea chiriilor.

     

    Directorul comercial al retelei de magazine Angst spune ca preturile au avut „o evolutie ascendenta speculativa, cu cresteri procentuale intre 50-100%“.

     

    E adevarat, toate acestea conteaza prea putin pentru cumparatori: indiferent de modul cum se calculeaza chiria pentru magazin ori daca proprietarul magazinului plateste sau nu vreo chirie, cei ce intra in magazin sunt interesati sa-si procure la preturi bune lucrurile de care au nevoie. Aici insa, abilitatea comerciantului de a-si negocia chiria poate ajunge, in anumite situatii, sa faca diferenta.

  • Chirii in spatii comerciale

    Cum variaza „chiriile procentuale“.

    Categoria de produse

    Chirie (% din vanzari)

    Electronice si electrocasnice

    2-3

    Produse alimentare

    3-5

    Imbracaminte, incaltaminte

    5-9

     

  • Efectul de domino

    Intarziata de dezvoltator pentru a livra un produs sigur, lansarea noilor platforme de soft de la Microsoft a schimbat deja strategiile producatorilor de software si hardware.

     

    I just want to give you a flavour“ era fraza cu care isi incepea discursul Chris Caposella acum trei luni la München, in fata jurnalistilor veniti sa ia prima data contact cu noile platforme software ce urmau sa fie lansate de Microsoft. De astfel de aroma au avut parte, mai nou, si utilizatorii de business din Romania, dupa lansarea oficiala de saptamana trecuta a versiunii specifice a noului sistem de operare Windows Vista.

    Oficialul Microsoft – acum vicepresedinte al companiei, un italian la origini, plin de carisma, a fost „speech assistant“ pentru Bill Gates, caruia i-a prelucrat mai mult de 350 de discursuri si prezentari Power Point. Prezentarea care i-a asigurat cele mai multe aplauze a fost probabil cea facuta pentru presedintele Microsoft cu ocazia lansarii Windows ‘98. La evenimentul de acum aproape 10 ani, ecranul calculatorului a devenit albastru – o „mica“ eroare a sistemului. Zvonurile de atunci spuneau ca Gates l-ar fi concediat imediat dupa prezentare.

     

    Acum, Microsoft a intarziat lansarea Vista – cea mai mare lansare de pana acum, dupa cum o caracteriza directorul local al companiei, Ovidiu Artopolescu – tocmai pentru a evita erorile. Chiar si prin faptul ca 95% din miliardul de calculatoare aflate in functiune astazi ruleaza pe sistemul de operare Windows e un indiciu despre nivelul de expunere a sistemului de operare in fata atacurilor. Acum, in interiorul platformei de securitate a Vista, numita Defender, se afla un ingredient romanesc. „Tot ce inseamna motor antivirus sau antispam in produsele Microsoft se bazeaza pe RAV“, spune Radu Georgescu, proprietarul GeCAD, care a vandut integral acum cativa ani drepturile asupra antivirusului RAV. Intre Radu Georgescu si Microsoft, jocurile de securitate au fost jucate, iar din septembrie contractul de consultanta intre el si companie a expirat. Acum, romanul spune ca GeCAD va concura compania americana prin serviciul de e-mail Axigen, concurent al produsului similar de la Microsoft Exchange.

     

    Despre lansarea Vista de la Bucuresti, directorul de marketing pentru Romania, Dan Bulucea, spune ca s-a vrut ca sistemul sa fie disponibil cat mai repede pe piata, pentru ca exista cerere din partea clientilor. Cu toate acestea, recunoaste ca acum nu e cea mai buna perioada de lansare. „Haideti sa fim sinceri. In niciun caz nu am incercat sa evitam perioada noiembrie-decembrie ca sa lansam ulterior. A fost vorba de nivelul de calitate a produsului“, a declarat Bulucea pentru BUSINESS Magazin. „Echipele de dezvoltare au intarziat lansarea produsului pana cand produsul a fost in parametrii maximi de securitate, de functionare, de compatibilitate cu aplicatiile cunoscute“, completeaza Tudor Galos, product manager in cadrul Microsoft Romania.

     

    De altfel, compatibilitatea cu tot restul programelor software utilizate in prezent ramane in continuare pe ordinea de zi atat a Microsoft, cat si a furnizorilor de soft. Primii care au facut adaptarea au fost producatorii de solutii de securitate. BitDefender a si lansat versiuni care ruleaza pe noul sistem de operare, urmand ca anunturi similare sa faca toti producatorii de software.

     

    Utilizatorii obisnuiti vor putea cumpara noile variante ale sistemului de operare incepand cu 30 ianuarie, a anuntat compania. Practic, versiunea de business este lan-sata in perioada concediilor de la sfarsitul anului calendaristic si fiscal, cand nu se prognozeaza mari achizitii in departamentul IT, iar cea pentru publicul larg exact dupa perioada cea mai buna pentru vanzatorii de calculatoare. Iar pentru acest segment de public predomina achizitia sistemului de operare preinstalat.

     

    Trecerea la noul sistem de operare si la programele software pentru noua platforma se va face, evident, treptat. Analistii de la Gartner apreciaza ca doar in 2010 numarul calculatoarelor cu sistem de operare Vista il va depasi pe cel al calculatoarelor cu Windows XP. La nivel mondial, compania apreciaza ca va reusi sa vanda 90 de milioane de licente pana la sfarsitul anului viitor. De ce nu a lansat Microsoft mai intai versiunea pentru utilizatorii obisnuiti, ci cea pentru companii? Un posibil raspuns ar fi ca oricum companiile au nevoie de un timp mai mare pentru a adopta noile platforme software. Si aici nu este vorba de perioada aleasa pentru lansare, ci de faptul ca procesul decizional pentru o achizitie majora de software consuma timp. Mai mult, acesti utilizatori, care lucreaza cu date importante si cu programe software de business specifice, trebuie sa faca teste de compatibilitate intre programele cu care lucreaza si Vista. Cei de la Gartner apreciau ca timpul necesar pentru realizarea acestor teste variaza intre 12 si 18 luni.

     

    Mai multe ramuri ale industriei IT se astepta ca lansarea primului nou sistem de operare Microsoft, dupa o pauza de cinci ani fara noutati din partea companiei din Redmond, sa determine modificari importante in rapoartele de vanzari sectoriale. Afectati vor fi in primul rand vanzatorii de hardware. Noul sistem de operare are cateva cerinte minime de sistem si nu va putea fi folosit pe calculatoarele mai vechi, cu putere modesta de procesare. Are Vista suficient sex-appeal pentru a determina o schimbare? Cei mai multi producatori cred ca da. „Cand un cumparator nou va vedea pe rafturi mai multe cutii fara a sti sa inteleaga specificatiile tehnice, va alege Vista, pentru ca arata mult mai bine, are un design reusit“, spune Alecs Lagounenko, director de marketing al producatorului de placi grafice Nvidia pentru Rusia, zona statelor ex-sovietice si Europa de Est. Nvidia, care potrivit propriilor estimari vinde 60% din placile grafice din Romania, se asteapta ca pana la finalul anului sa vanda cateva mii de astfel de placi din varianta premium, versiuni care costa consumatorul final chiar si 500-600 de euro. Partial, bunul mers al vanzarilor este pus de oficialul Nvidia pe seama lansarii Vista.

     

    Chiar daca in acest moment nu poate fi cumparata licenta pentru Windows, publicul se orienteaza deja spre calculatoare care sa se incadreze in cerintele de sistem ale Vista. Acesta este un simptom remarcat de RHS, distribuitor de componente si produse IT. Oficialii RHS isi explica stagnarea pietei de IT de anul acesta prin scaderea retailului, pe fondul restrictiilor BNR la creditele de consum, dar si prin intarzierea lansarii Vista, care a determinat consumatorul final sa amane luarea unei decizii pentru a-si face un upgrade sau a-si schimba calculatorul. „In 2007 sperantele sunt mari si eu personal estimez ca IT-ul va recupera descresterea din acest an“, afirma Adrian Ciubaru, director de marketing al RHS. Totusi, la nivel global, Microsoft estimeaza ca pe 90% dintre calculatoare ar putea fi instalate versiuni ale noului sistem de operare. Cu o mentiune: nu toate vor putea si folosi interfata grafica Aero – practic, unul dintre argumentele pentru achizitia noii Vista, cu multiple posibilitati de vizualizare ale ferestrelor.

     

    Integrarea in UE va avea efecte si asupra preturilor sistemului de operare. Practic, odata cu trecerea de la dolari la euro in listele de preturi, preturile vor creste in medie cu 30% pentru majoritatea produselor Microsoft. Portita de scapare a filialei locale, confruntata cu o rata a pirateriei software de 72%, vor fi versiunile in limba romana ce urmeaza sa fie lansate si ale caror preturi vor ramane scazute.

     

    Directorul de marketing Dan Bulucea se arata increzator in faptul ca noul sistem va fi adoptat de un procent semnificativ dinte utilizatori: „Windows 95 si 98 erau gandite pentru acei ani, la fel si XP. Vista este pentru utilizatorii de astazi“. Daca lansarea Vista va fi insa si un succes rapid, aceasta e alta poveste.

  • Ce aduce Vista

    Securitate: Sistemul incorporeaza antivirusul romanesc vandut de Radu Georgescu catre Microsoft acum cativa ani. O aplicatie de criptare hardware numita Bit Locker, care actioneaza ca o cheie de deschidere a calculatorului, impiedica accesul persoanelor straine. De exemplu, codul instalat pe un memory stick va face imposibil accesul la informatiile continute, fara conectare la calculator.

     

    Design: Variantele care solicita cea mai mare putere de procesare vor afisa interfata grafica Aero, care aduce un design modern, cu ferestre care se pot deschide in mai multe formate si carora le poate fi dat un efect de transparenta.

     

    Organizare: In versiunile mai vechi, o cautare care dura pe Internet cateva secunde necesita si 20 de minute pentru cautarea in interiorul calculatorului. Acum, motorul de cautare este mult mai rapid si a fost integrat inclusiv meniului de start-up.

  • POLITICA MONETARA: Ce se citeste deocamdata in globul de cristal al BNR

    Cu o saptamana inainte de ultima sedinta de politica monetara din acest an, din 28 decembrie, bancherii mai spera inca la un cadou frumos de Anul Nou.

     

    Ca nimeni nu stie foarte exact la ce sa se astepte dinspre partea bancii centrale e clar la o simpla trecere in revista a previziunilor pe care le fac analistii. O estimare dintr-o parte, anticipand o posibila crestere a dobanzii de politica monetara se contrazice cu o alta care mai degraba inclina catre ideea ca dobanda ar avea motive sa scada. Iar daca in viziunea unora a venit momentul pentru o reducere a rezervelor minime obligatorii, o alta argumenteaza ca nici daca ar vrea, banca centrala nu ar avea conditiile necesare pentru asa ceva. Iar argumente exista pentru oricare dintre aceste previziuni.

     

    „Vedem o crestere a dobanzii de politica monetara de 25 de puncte de baza“, este de parere Rozalia Pal, senior economist la UniCredit Romania. In opinia ei, majorarea dobanzii de la 8,75%, cat este acum, la 9% s-ar justifica din cauza presiunilor inflationiste de anul viitor. In viziunea analistilor de la UniCredit, inflatia va termina anul 2006 la 4,7%, nivel la care o vad si pentru anul viitor. In privinta rezervelor minime obligatorii, marea bataie de cap a bancherilor (40% pentru valuta si 20% pentru lei, fata de 2% in alte state europene), Pal nu anticipeaza pentru moment nicio schimbare. „Anul viitor ar putea aduce o astfel de decizie“, crede ea.

     

    De o cu totul alta parere este directorul executiv adjunct din Trezoreria BCR, Lucian Anghel, care crede ca pe 28 decembrie BNR ar putea face o surpriza placuta bancherilor. „E greu de spus cu cat, dar cred ca rezervele ar putea fi reduse inca din acest an“, sustine Anghel, urmand ca in 2007 miscarea sa fie continuata „gradual si in pasi marunti“. O diminuare a rezervelor minime obligatorii ar duce, cel putin teoretic, si la o ieftinire a imprumuturilor, ce ar stimula apoi excesiv creditarea: acesta ar fi insa un contraargument destul de subred, in opinia directorului de la BCR, in conditiile in care „chiar si nivelul foarte ridicat la care au stat rezervele in 2006 s-a dovedit ineficient in lupta cu creditarea“. La finele lunii octombrie, creditul neguvernamental marca o crestere de aproape 55% fata de aceeasi perioada a anului precedent, cu mult peste cele 30 de procente dorite de BNR. Iar dobanda de politica monetara nu va fi modificata in aceasta sedinta, crede Anghel, in conditiile in care „dat fiind ca banca centrala nu mai sterilizeaza integral excesul de lichiditate, importanta dobanzii oricum se dilueaza“.

     

    O a treia parere, un alt scenariu. Daca trendul de intarire puternica a leului se va mentine si pe mai departe, „pana spre 3,40-3,39 lei/euro“, banca centrala ar putea decide la 28 decembrie o scadere a dobanzii de politica monetara, anticipeaza Florin Citu, economistul-sef de la ING Bank Romania. Astfel, in oglinda cu decizia de a creste dobanda cu 0,25% in iunie pe fondul unei tendinte de depreciere a monedei nationale, acum banca centrala ar putea taia tot un sfert de punct procentual. Cu aceeasi conditie, ca tendinta de intarire a leului sa continue, Citu anticipeaza si o diminuare a rezervelor minime obligatorii la lei, de la 20% cat sunt in prezent la 18%. Pe termen mai lung, estimarile economistului-sef de la ING plaseaza dobanda de politica monetara la 8% la sfarsitul lui 2007 si 7,25% in 2008.

     

    „Eu zic ca nu se va intampla nimic spectaculos la aceasta sedinta“, completeaza tabloul previziunilor Ionut Dumitru, seful departamentului de cercetare macroeconomica de la Raiffeisen Bank. In opinia sa, banca centrala va lua in discutie acum „mai degraba evolutia cursului valutar, care este deja ingrijoratoare din cauza aprecierii foarte puternice a leului“. Ingrijorare care se justifica in conditiile adancirii continue a deficitului de cont curent, pe de o parte, si ale perspectivei ca investitiile straine directe sa se reduca. Acum, deficitul este acoperit confortabil in proportie de circa 80% de intrarile de investitii, dar la anul acestea vor scadea, iar „gradul de acoperire va fi mai degraba in jur de 50%“, crede Dumitru. Analistul de la Raiffeisen vede pentru anul in curs un deficit de cont curent in jur de 11% din PIB, ceea ce „nu mai e chiar de saga“. Riscul vine dintr-o posibila schimbare de atitudine a investitorilor in fata adancirii acestor dezechilibre – iar un  exit brusc din partea acestora de pe piata valutara romaneasca ar putea genera un adevarat cutremur pentru leu. „O depreciere pe care banca centrala ar simti-o imediat in inflatie“, puncteaza Dumitru motivul pentru care BNR are de ce sa se gandeasca inca de pe acum la problema leului prea puternic.

     

    Inflatie care este, in mod declarat, grija cea mai mare a bancii centrale. Tabloul devine insa un pic mai confuz in practica, dat fiind ca – asa cum atragea recent atentia si economistul-sef al Bancii Europene pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD), Francesca Pissarides – tot banca centrala este cea care se lupta si cu deficitul, si cu alte probleme ce n-ar trebui sa-i cada in grija. Privita prin aceasta prisma, confuzia analistilor are o explicatie.