“Ne-am propus să stăm conectaţi cu stresul pentru că ne-am gândit – şi credem în continuare – că lucrurile vor creşte”, spune Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania. El spune că acest ţel era iniţial un soi de glumă, dar era conştient, la debutul crizei, că în momentul în care problemele economice se vor accentua şi cei care furnizează servicii legate de stres vor găsi un bun debuşeu al afacerilor, de la executori şi case de insolvenţă până la administratorii de REO (real estate owned – proprietăţi ajunse în portofoliul creditorilor). Astfel încât, povesteşte Ilie, şi-a propus să urmeze exemplul colegilor din SUA, unde de altfel este “leagănul executărilor” şi să aplice pe plan local acelaşi tip de servicii.
Pur şi simplu, “matematic, am adus platforma de produse pentru proprietăţi care sunt în vreun soi de stres – n-am inventat noi nimic – şi am început să căutăm piaţă pentru ele”. Până în 2009, îşi aminteşte el, lumea se ferea să discute despre probleme şi despre faptul că lucrurile urmau să se înrăutăţească. Doi ani mai târziu, există produse REO, furnizori pentru activităţi de asset management, companii specializate sau cel puţin departamente specializate – de la brokeri până la facility manageri. “Nu este simplu, e mult de muncă”, punctează Ilie care argumentează că e nevoie de o infrastructură foarte bună, de cercetare precisă şi completă, de timp, iar costurile sunt uriaşe. De pildă, pentru a începe administrarea unor pachete de proprietăţi, în primul rând acestea trebuie urmărite până în momentul în care împrumutatul nu mai plăteşte ratele. Pasul următor este încercarea de a vinde proprietatea în mod amiabil, care poate dura “câteva luni, depinde cât îţi permite înţelegerea pe care a făcut-o cu banca”.
De cele mai mult ori, când pur şi simplu o proprietate trebuie vândută pentru a închide un credit neperformant, oamenii refuză realitatea. “Vor să mai câştige ceva timp, se folosesc de tot felul de tertipuri şi nu fac decât să amplifice problema”, explică Ilie, care admite însă că în ultima perioadă această mentalitate s-a mai schimbat. Când executarea silită eşuează, banca ia bunul cu care este garantat creditul în schimbul sumei datorate. Dar ce să facă instituţiile financiare cu astfel de proprietăţi, fie ele terenuri, apartamente, case sau fabrici? Administrarea unor astfel de bunuri cere timp, expertiză şi costuri; mai mult, adesea preţul este prea mare sau locul în care se află imobilul nu este potrivit, pentru că altminteri s-ar fi găsit cumpărător. În acest moment, intră în ecuaţie o firmă care se ocupă de administrare, pe intervale de timp stabilite de societăţi. “Multe dintre aceste proprietăţi pot produce venituri din închirieri, pentru a-şi acoperi eventualele cheltuieli, care vin, în principiu, din utilităţi”, spune Ilie. Care este mecanismul? O singură cheltuială este suportată, de pildă, de bancă la începutul contractului, iar reprezentantul Coldwell Banker spune că firma pe care o conduce asigură, de la A la Z, toate serviciile – de la cele de administrare şi financiar-contabile până la costurile de intervenţie în caz de urgenţă. Valoarea proprietăţilor de care se ocupă depăşeşte 20 de milioane de euro.
Spaţiile comerciale sunt părăsite mai rar, iar un exemplu celebru este City Mall care a avut un administrator judiciar, procesul de insolvenţă s-a finalizat foarte repede cu declararea falimentului, iar Coldwell Banker a fost angajată pentru management interimar. “Noi am furnizat şi servicii de property management – de la securitate, marketing, închirieri până la curăţenie”, spune Ilie. Tot el subliniază că valoarea unei proprietăţi este strâns legată de activitatea companiei. Clădirea oferită drept garanţie este un colateral, nu scopul principal – ca în cazul proiectelor rezidenţiale. O fabrică de textile, de pildă, este finanţată pentru afacere, clădirea fiind o garanţie. Dacă fabrica dispare, garanţia în mod clar nu mai are aceeaşi valoare – e nevoie de curaj şi bani pentru repornirea activităţii. “În 2006-2008 nu se gândea nimeni la cât de strâns legată de activitate este valoarea garanţiilor colaterale; şi nu numai în România, ci nicăieri în lume”. Dar lumea s-a schimbat şi “trebuie să depăşim momentul”, spune Ilie, a cărui afacere s-ar putea apropia anul acesta de 5 milioane de euro după un avans estimat de minim 15%.
