Tag: randamente

  • A inceput sezonul marilor tranzactii

    "Imi aduc aminte cand tocmai ma mutasem la casa de avocatura Salans, in 2004. Colegii erau deosebit de incantati pentru ca fusesera implicati in tranzactia Europe House. Acum, tranzactii de acest nivel sunt un lucru comun pe piata romaneasca", spune Gabriel Biris, partener in cadrul casei de avocatura Biris Goran.

    Europa House a fost atunci vanduta pentru aproximativ 25 de milioane de euro in a doua jumatate a anului 2003 de catre dezvoltatorul israelian GTC catre fondul de investitii austriac Europolis. Rememorarea momentului din urma cu cinci ani este instructiva ca prim reper pentru o serie de recorduri care au fost doborate rand pe rand, de la vanzarea Opera Center la preluarea a doua cladiri de birouri din cadrul proiectului Sema Parc de catre Europolis sau la vanzarea centrului comercial Polus Cluj, care a reprezentat in ultimul an si jumatate cea mai importanta tranzactie imobiliara din tara, in valoare de 210 milioane de euro.

    Ultimul record a fost stabilit in urma cu aproximativ zece zile, cand casele de avocatura Biris Goran si Nestor Nestor Diculescu Kingstone Petersen (NNDKP) au anuntat achizitia de catre o divizie a Deutsche Bank, pentru 340 de milioane de euro, a ansamblului rezidential Upground si a doua cladiri de birouri situate in acelasi proiect, in nordul Capitalei.

    "Echipa are cateva mii de ore petrecute pe acest dosar, iar cei care au lucrat direct in echipa de negociere au fiecare cate 300-400 de ore petrecute pentru aceasta tranzactie", spune Francisc Pelli, partener in cadrul NNDKP si unul din cei doi coordonatori ai echipei de 12 avocati care a asistat cumparatorul.

    Cele 600 de apartamente si cladirile de birouri, a caror suprafata va depasi 100.000 de metri patrati, vor necesita investitii estimate initial la 260 de milioane de euro de catre reprezentantii dezvoltatorului, Upground Estates, care a fost asistat in tranzactie de o echipa de trei avocati condusa de Gabriel Biris.

    Dincolo de valoare, tranzactia a scos in evidenta si un alt nume mai putin cunoscut de pe piata imobiliara, omul de afaceri grec Ioannis Papalekas. Mai putin cunoscut decat dezvoltatori precum Alexander Hergan (cel care a construit si vandut turnul din piata Charles de Gaulle), Shimon Galon (proiectele Europe House si America House), Gabriel Popoviciu (cel care controleaza alaturi de omul de afaceri Radu Dimofte proiectul Baneasa) sau Stefano Albarosa (presedintele grupului Cefin), Papalekas a ajuns deja sa vanda proiecte cu o valoare de peste 400 de milioane de euro pana acum.

  • 2008, anul pilonului III de pensii?

    Desi mai sunt cateva luni pana ce contributiile pentru pensii obligatorii vor ajunge in conturile salariatilor, iar cei care n-au reusit sa semneze contracte la timp vor fi repartizati catre o societate de profil, sistemul pensiilor private e deja pus pe picioare si se pregateste sa intre in a doua faza a evolutiei – cea de lansare a pensiilor facultative.

    Numarul administratorilor autorizati pentru aceste pensii este la ora actuala de cinci, care activeaza prin intermediul a sapte fonduri, cu active totale de 21,4 milioane lei (6,4 milioane euro) si 70.000 de clienti.

    "Pilonul III, al pensiilor facultative, a fost lansat anul trecut in luna mai, dar dezvoltarea lui a incetat in momentul in care toata lumea s-a concentrat asupra pensiilor obligatorii. Dezvoltarea va fi reluata insa anul acesta in forta si credem ca pana la sfarsitul anului vom avea 10-11 noi administratori pe acest pilon", a declarat Radu Vasilescu, director general ING Fond de Pensii, la conferinta "Mediafax Talks about Private Pensions" de saptamana trecuta.

    Vasilescu adauga ca rezultatele de anul trecut in privinta numarului de clienti pentru pilonul II ii dau motive de optimism si in ceea ce priveste interesul pentru aderarea la pensiile facultative.

    La inceputul lunii, cele doua fonduri de pe pilonul III administrate de ING Fond de Pensii aveau deja 18.186 de contracte incheiate, cu o valoare a activelor de aproape cinci milioane lei (circa 1,4 milioane euro). Obiectivele anuntate de societatea de asigurare pentru 2008 se refera la 200.000 de noi contracte, adica o crestere de zece ori in mai putin de zece luni.

    Saltul numeric si valoric este posibil din cauza bazei foarte reduse de la care se pleaca. Conform unui studiu realizat de Hay Group, citat de reprezentantii ING, in prezent doar 3% dintre companii contribuie la pensiile facultative, iar 58% au anuntat ca intentioneaza sa ofere astfel de contributii angajatilor. Numarul total al persoanelor inscrise in sistem a crescut in luna februarie fata de ianuarie cu 18,5%, iar activele totale nete s-au majorat cu 22,3%, conform datelor Comisiei de Supraveghere a Pensiilor Private (CSSPP).

    Cresterile consemnate de cele sapte fonduri din sistem sunt consistente in luna februarie, de cel putin 20%, singura exceptie fiind fondul BCR Prudent, liderul pietei dupa marimea activelor. Rata de inlocuire a salariului in momentul pensionarii trebuie sa fie de peste 80% pentru ca nivelul de trai al angajatului sa nu fie afectat de incetarea activitatii. O suma echivalenta cu 42% din salariu trebuie sa fie acoperita de sistemul de asigurari sociale, 10% de fondul de pensii private obligatorii, iar 30% de cele pensiile facultative.

    "Proportiile sunt diferite pe cei trei piloni de pensie, astfel se poate observa importanta fiecaruia. Din pacate, exista inca o lipsa puternica de informare asupra pensiilor facultative si a avantajelor acestora", a declarat Crinu Andanut, director general Allianz-Tiriac Fond de Pensii.

    Inlocuirea cu pana la 100% a salariului poate veni dintr-un instrument de economisire sub forma asigurarilor de viata.

    "Pachetul real de pensii include toate cele patru componente – acesta este modelul european si asa ar trebui sa fie si la noi", a spus Mihai Belicciu, director BCR Asigurari de Viata, care a adaugat ca miza cea mare in acest moment este de a-i convinge pe angajati si pe angajatori sa incheie un contract de pensie facultativa.

    Un studiu realizat de Nielsen in octombrie anul trecut, citat de ING Fond de Pensii, a aratat ca 40% dintre salariatii cu varste intre 25 si 52 de ani doresc sa adere la un fond de pensii facultative.

    Principalele probleme in calea dezvoltarii pilonului III sunt insa deocamdata de natura legislativa, apreciaza asiguratorii. Pensiile private facultative presupun o contributie suplimentara din partea salariatului sau a companiei, sume ce nu sunt incluse in contributiile sociale.

    Avantajul deductibilitatii fiscale, adica absenta impozitului pentru primele achitate in contul pilonului III, se limiteaza la 200 de euro anual, suma considerata de asiguratori prea mica in comparatie cu cat se ofera in tarile vecine. Suma deductibila se aplica atat angajatului, cat si angajatorului, dar nu poate fi cumulata daca doar una dintre parti decide incheierea unui contract.

    "Nivelul de 200 de euro este penibil de mic chiar si pentru Romania, ar trebui sa fie cel putin 1.000 de euro. Limita de ductibila este in Slovenia de 4.800 de euro, iar in Slovacia de 2.600 de euro", spune Radu Vasilescu.

    Asiguratorii considera ca marirea atractivitatii pensiilor facultative si a produselor de asigurare cu acumulare de capital ar avea efecte pozitive si asupra inflatiei, deoarece incurajarea economisirii va contribui la limitarea consumului imediat. Legea limiteaza valoarea contributiei la maximum 15% din salariul brut, insa limitarea e mai greu de aplicat in cazul angajatilor fara venituri fixe, cum ar fi cei din vanzari retribuiti prin comision.

    Asiguratorii au incercat sa exemplifice concret cum pot fi economisiti bani utilizand pensiile facultative. Luand in considerare un salariu lunar brut de 1.000 de lei si o contributie de aproape 200 de euro anuala la pilonul III, adica 50 de lei lunar adaugati veniturilor brute, directorul ING Fond de Pensii a calculat ca salariatul are un castig net de 23 de lei in fiecare luna. Diferenta apare fiindca baza impozabila se reduce la 780 de lei dupa achitarea contributiilor sociale in cazul in care in care este achitata pensia facultativa, in absenta acesteia baza impozabila fiind de 871,5 lei.

    De asemenea, dupa calculul impozitului aferent, angajatorul realizeaza un profit mai mare cu cinci procente in cazul in care ofera pensii facultative in locul unor bonusuri de aceeasi valoare.

    "Neintelegerea avantajelor este o piedica importanta in dezvoltarea sistemului. Chiar daca salariatul poate incheia singur un contract de pensie facultativa, am avut cazuri in care s-a renuntat la contract deoarece angajatorul refuza sa ii achite contributia lunara. Si aceasta reglementare ar trebui modificata, astfel incat salariatul sa isi poata achita singur primele aferente, deoarece in prezent nu se poate decat prin virament din partea companiei", a declarat Radu Vasilescu.

    In fine, societatile de pensii private spun ca absenta unui calendar de emitere a certificatelor de trezorerie si a titlurilor de stat, instrumente considerate obligatorii pentru functionarea optima a sistemelor de pensii private, face imposibila si aprecierea randamentelor obtinute de fonduri.

    "Avem nevoie de aceste instrumente si pentru stabilirea unui randament oficial trimestrial, semestrial si anual. Altfel, noi nu avem cu ce sa ne comparam rezultatele, nu avem la ce sa ne raportam", spune Radu Vasilescu.

    O veste buna a venit totusi din partea ministrului economiei si finantelor, Varujan Vosganian, care a anuntat ca in scurt timp va fi creata piata secundara a tilurilor de stat, prin listarea acestora la Bursa de Valori Bucuresti. Potrivit lui Vosganian, pana la sfarsitul lui martie ar urma sa fie gata procedurile pentru listarea titlurilor de stat la bursa.
    Ministrul a precizat insa ca Finantele "nu pot face emisiuni de titluri de stat doar de dragul emisiunilor", intrucat acestea depind exclusiv de necesitatile de finantare ale trezoreriei publice, nu de nevoile de plasament ale fondurilor de pensii.

  • Eurisko: Randamentele vor creste semnificativ in 2008

    Anul 2007 a cunoscut o adevarata explozie din punctul de vedere al tranzactiilor imobiliare pe investitii, atat in ceea ce priveste achizitia de terenuri pentru viitoare dezvoltari, cat si achizitiile de produs imobiliar functional (cladiri de birouri, shopping centers, mall-uri, parcuri logistice).

    "Randamentele vor creste semnificativ in acest an. Motivul principal este criza financiara pe segmentul imobiliar din SUA, care a facut ca si Europa financiara sa se replieze si sa fie mult mai precauta in finantarea achizitiilor imobiliare in scop de investitie", este de parere Alexandra Dimofte, partener al Eurisko.

    Datorita atat unei politici extrem de relaxate a institutiilor finantatoare, cat si a competitiei acerbe intre dezvoltatori pe de o parte si fonduri de investitii pe de alta parte, randamentele s-au redus anul trecut cu aproape 2 puncte (la cladirile inchiriate, randamentele s-au situat in 2006 in jurul a 7.5%- 9%, iar in 2007 s-au inchis tranzactii la randamente intre 5.9%- 7%).

    Randamentul anual (yield) este valoarea in functie de care se stabileste pretul de vanzare al unui imobil, fiind calculat ca raport procentual intre veniturile nete aduse de imobil si suma totala platita pentru achizitie. Cu cat randamentul este mai mic, cu atat pretul (in suma absoluta) este mai mare. Cel mai redus randament de pe piata romaneasca a fost atins in cazul tranzactiei de vanzare a imobilului America House, dezvoltat de GTC – circa 5,6% – cand o divizie a grupului financiar francez Natixis a platit peste 120 de milioane de euro pentru a prelua cladirea.

  • Adama: In Ucraina, profitul e mai mare

    "Ucraina este probabil cea mai avansata piata dupa Romania", spune oficialul Adama, companie care a fost fondata in 2004, in Bucuresti. Adama are in prezent investitii in mai multe ansambluri rezidentiale in Capitala si in mai multe orase din provincie, totalul apartamentelor aflate in diferite faze de constructie fiind de aproximativ 6.000.

    In plus, Adama s-a extins in ultimii ani pe pietele din regiune, achizitionand mai multe loturi de teren sau alte proprietati imobiliare in Turcia, Ucraina, Moldova si Serbia, piete care vor atrage pe termen mediu intre un sfert si jumatate din investiile companiei.

    Flusberg spune ca in Ucraina s-a construit foarte mult in ultimii zece ani, dar ca blocurile de locuinte au o arhitectura identica cu cea folosita inainte de 1990, acest fapt reprezentand o oportunitate pentru investitorii care vor veni "cu un produs occidental".

    Astfel, randamentele care se pot inregistra in tara vecina sunt mai mari comparativ celor din Romania, presedintele si cofondatorul Adama mentionand insa ca orice tranzactie incheiata in Ucraina reprezinta o adevarata poveste. "Nu e atat de simplu precum sa cumperi un teren si sa faci un PUZ. Trebuie sa inchei parteneriate cu tot felul de localnici care au relatii, este dificil. Unii spun ca este dificil sa negociezi cu partenerii de afaceri romani, dar negocierile de aici sunt ca un picnic comparative cu ce este in Ucraina", mai spune David Flusberg.

    Seful Adama estimeaza ca pe termen mediu vor creste si alte piete, precum Turcia, ponderea acestora in investitiile companiei urmand sa creasca inspre 50%. In acest moment, Adama are in derulare investitii in mai multe ansambluri rezidentiale, situate in Bucuresti, Ploiesti, Brasov, Bacau si Suceava, portofoliul local de terenuri al dezvoltatorului fiind de 1,5 milioane de metri patrati.

    In plus, Adama are in dezvoltare si o cladire de birouri in nordul Capitalei, care va avea o suprafata de 30.000 de metri patrati, Flusberg adaugand ca se analizeaza si posibilitatea realizarii unor parteneriate pentru dezvoltarea unor proiecte de spatii comerciale.

  • Pensiile private nu garanteaza o batranete linistita!

    Sindicatele si mai multe ONG-uri avertizeaza ca este posibil ca la pensie sa luam mai putini bani decat le-am dat administratorilor de fonduri pe parcursul a zeci de ani. Si asta, din cauza faptului, ca nimeni din sistem, nu ne garanteaza castigul pentru ca nimeni nu vrea sa-si asume riscuri.

    In Romania povestea pensiilor private obligatorii este clara spun sindicatele: nimeni nu-ti garanteaza nimic. Stii doar ca ai de platit comisioane la banii depusi, iar peste zeci de ani, cand iesi la pensie, fondurile private sunt obligate sa-ti dea exact banii depusi, minus comisioanele. Asa e legea. Nici un cuvant despre devalorizare sau profituri.

    Amanunte aici

  • Pensiile private fac scandal legislativ

    Statul a obligat milioane de tineri sa se inscrie la un fond de pensii private, prin urmare tot statul trebuie sa-i asigure pe oameni ca nu isi vor pierde banii. Cum se poate face acest lucru? Prin modificarea legii. Mai multe organizatii au solicitat guvernului sa introduca in Legea pensiilor private obligatorii garantii pentru un randament minim al fondurilor. Printre solicitanti – Societatea Academica din Romania, Acade¬mia de Advocacy, Grupul de Economie Aplicata, Confederatia Patronala a Industriilor, Serviciilor si Comertului, Blocul National Sindical si Cartel Alfa.

    Pozitia Comisiei de Supraveghere a Pen¬siilor Private este urmatoarea: „Legislatia privind pensiile private obligatorii nu se schimba asa usor, peste noapte. Initiatorul este Ministerul Muncii, dar orice modificare este mai intai supusa dezbaterii publice. Asa ca nu vor exista modificari in viitorul apropiat”. Declaratia apartine presedintelui comisiei, Mircea Oancea, si a fost facuta cu o saptamana inainte de incheierea campaniei de aderare la un fond.

    Amanunte pe www.gandul.info