Din cele 100.000 de locuinţe pe care guvernul polonez le-a promis, până la începutul anului 2022 doar 15% erau construite, la un deficit de spaţii de locuit estimat la 2,2 milioane de unităţi. În plină criză ADUSĂ de prea multă inflaţie, când toate s-au scumpit, acest lucru nu poate însemna decât că pentru oamenii cu venituri mici chiriile în principalele oraşe, şi aşa mari, au devenit imposibil de plătit. Cum s-a ajuns aici?
În vremuri de criză, când sunt alegeri, partidele mari vin adesea cu planuri îndrăzneţe. Fidesz, partidul lui Viktor Orban, promitea în 2008 să creeze un milion de locuri de muncă în 10 ani dacă ungurii îl aleg la guvernare. În Polonia, PiS, partidul eminenţei cenuşii din politica locală Jarosław Kaczyński, promitea în 2016, la câteva luni după venirea la putere, ca în trei ani să construiască 100.000 de locuinţe noi pentru oamenii cu venituri mici şi mijlocii. Orban şi-a îndeplinit misiunea pe care şi-a asumat-o cu vârf şi îndesat, prin ceea ce criticii spun că este o industrializare forţată şi plătind un preţ mare care acum se vede în creşterea datoriei publice.
Planurile lui Kaczyński, însă, nu se concretizează şi afundă ţara într-o criză a spaţiilor de locuit care, odată cu înrăutaţirea crizei costului vieţii, îi împinge pe unii polonezi să caute soluţii disperate. „Cu banii pe care îi câştig lucrând în fiecare lună mi-aş fi putut permite fie să plătesc chiria, fie să-mi hrănesc familia”, spune Michal, 28 de ani, tatăl a trei copii, pentru Balkan Investigative Reporting Network. „Am ales să-mi hrănesc familia.” Michal lucrează ca grădinar şi fermier, în timp ce partenera sa, Ania, în vârstă de 23 de ani, are grijă de cei trei copii ai lor, un băiat de şase ani şi fete gemene în vârstă de doi ani. Cuplul a discutat cu jurnaliştii de la BIRN într-un apartament cu două camere din cartierul Praga Polnoc din Varşovia în care stau înghesuiţi din noiembrie. Gemenii aleargă organizând o prezentare de modă pentru invitaţi, iar câinele ridică laba pentru a saluta şi nimic din atmosfera confortabilă a apartamentului nu trădează faptul că spaţiul a stat abandonat timp de cinci ani, până când Michal şi-a dat seama că este liber şi şi-a adus familia să locuiască acolo. Cuplul nu a permis BIRN publicarea numelor şi nici să facă fotografii în apartament sau clădirii de teamă ca vecinii să nu-i identifice şi să-i hărţuiască. „Am locuit într-o baracă la fermă (dzialka) în mare parte a verii şi toamnei. Dar astă-toamnă, managementul a întrerupt alimentarea cu apă şi am ştiut că nu putem sta acolo cu copiii în timpul sezonului rece”, spune Michal. Cuplul a făcut de două ori solicitări pentru locuinţă socială în Varşovia, o dată în 2019 şi o dată în timp ce locuia în dzialka, dar fără succes, birocraţii invocând aspecte tehnice pentru a întârzia deciziile. În realitate, listele de aşteptare pentru locuinţe sociale în capitala Poloniei sunt atât de lungi încât puţini oameni au şanse reale de a primi un loc. „Mi-a fost frică să locuiesc într-un apartament ocupat ilegal”, spune Ania. „Când ne-am mutat, administraţia clădirii chiar ne-a ameninţat că ne vor fi luaţi copiii.
Dar a trăi pe câmp în timpul iernii cu trei copii era şi mai înfricoşător.” Preţurile locuinţelor, de închiriat şi de cumpărat, au crescut vertiginos în Polonia în ultimul an, iar această problemă devine una majoră în campania de dinaintea alegerilor generale din toamnă. Atât guvernul, cât şi opoziţia au venit cu propuneri pentru a aborda ceea ce este acum o criză a locuinţelor, dar se concentrează în primul rând pe clasa de mijloc, spun experţii, deoarece aceasta este categoria din care provin cei mai mulţi alegători. Între timp, persoanele vulnerabile precum Michal şi familia sa sunt lăsate să se descurce singure şi adesea forţate să ia măsuri disperate.
Dar nici pentru clasa de mijloc nu este simplu. Când, din senin, proprietarul i-a cerut Ingăi să elibereze apartamentul în care locuia cu chirie de un an, ea a început imediat să caute oferte online – şi a intrat în panică, scrie Notes from Poland. „Costurile au luat-o razna. Cu ceea ce ai fi plătit pentru un apartament cu două camere nu cu mult timp în urmă acum îţi iei un microapartament cu o anexă de bucătărie care este inutilă pentru persoane cu nevoi reale şi o baie de dimensiunea unei toalete portabile”, spune Inga, un manager de social media în vârstă de 28 de ani din Varşovia. „Şi asta nu este tot. La chirie se adaugă un depozit pe două luni, comisionul pentru agentul imobiliar pe care proprietarul cere să-l plăteşti tu, costul mutării sau achiziţionarea de mobilier pentru a înlocui aranjamentul pe care l-a făcut cineva cu lucrurile bunicii şi, dintr-o dată, nu-ţi mai ajung banii”, adaugă ea.
În cele din urmă, datorită ajutorului primit de la „prietenii prietenilor”, Inga a găsit un apartament mai accesibil. „Am avut noroc”, spune tânăra. Povestea ei este tipică pentru oamenii care nu câştigă suficient pentru a intra pe piaţa ipotecară din Polonia şi pentru a pune un picior pe scara proprietăţii, dar câştigă destul pentru a nu se califica pentru locuinţe sociale – care sunt relativ puţine. În aceste condiţii, locuinţele construite de stat au devenit o ultimă soluţie pentru cei săraci, în loc să fie o forţă care echilibrează o piaţă dominată altfel de dezvoltatori privaţi.
Preţurile de tranzacţionare pentru proprietăţile nou construite în cele mai mari oraşe ale Poloniei – unde se acumulează cea mai mare cerere – au crescut cu 4,7% în al patrulea trimestru din 2022, faţă de aceeaşi perioadă a anului anterior.
În Polonia se acutizează o criză a locuinţelor, cu zeci de mii de oameni precum Inga care închiriază apartamente din ce în ce mai scumpe. Preţurile de tranzacţionare pentru proprietăţile nou construite în cele mai mari oraşe ale Poloniei – unde se acumulează cea mai mare cerere – au crescut cu 4,7% în al patrulea trimestru din 2022, faţă de aceeaşi perioadă a anului anterior. În ultimii cinci ani, preţurile s-au majorat cu 58% în Varşovia şi cu 79% în Lódź pentru cele mai mici apartamente (de până la 35 de metri pătraţi), potrivit unei analiza
Bankier.pl. Astfel de apartamente costă acum între 10.000 de zloţi şi 12.500 de zloţi (2.135-2.668 de euro) pe metru pătrat în Wroclaw, Gdańsk, Cracovia şi Varşovia. A împrumuta astfel de sume a devenit şi mai împovărător după ce anul trecut banca centrală a majorat în mod repetat ratele de dobândă, ducând-le de la minimul record de 0,1% în timpul pandemiei la 6,75%, cel mai ridicat nivel din ultimii 20 de ani. Costul mare al creditului face parte din lupta cu inflaţia rampantă, care a depăşit 18% în februarie. Dar combinaţia dintre preţurile foarte mari ale apartamentelor şi creditul scump a dus la prăbuşirea cererii.
Numărul creditelor ipotecare acordate de bănci a scăzut în februarie cu 55,2% în ritm anualizat, iar valoarea lor totală s-a dus în jos cu 57,2%, a calculat BIK, o companie de informaţii despre credite. În timp ce cumpărarea uneii locuinţe a devenit mai dificilă, piaţa chiriilor nu a oferit niciun ajutor. În Varşovia, care cu o populaţie de peste două milioane de locuitori este cea mai mare piaţă imobiliară a Poloniei, preţurile chiriilor au crescut cu peste 33% în martie, an la an, pentru cele mai mici apartamente, de obicei cele mai căutate, potrivit unui raport al Otodom Analytics, o companie de analiză a pieţei imobiliare.
Chiriile au crescut şi ele cu cel puţin 20% la toate categoriile de apartamente din Varşovia. În alte oraşe mari, situaţia este similară, cu chiriile înregistrând creşteri anuale de peste 10% în fiecare zonă urbană majoră. Uneori, costul închirierii unui apartament poate fi zdrobitor. „Chiria şi utilităţile mă costă 75% din venitul meu”, spune Mateusz, 34 de ani, muncitor la o fabrică de cablaje din Gdańsk, un oraş de coastă cu peste 500.000 de locuitori. El locuieşte cu chirie de nouă ani. „Mă îndoiesc că voi putea obţine un credit ipotecar pentru că îmi este imposibil să pun deoparte avansul şi cu siguranţă banca va decide că nu voi putea rambursa împrumutul în rate similare cu chiria de acum”, spune Mateusz. „Nu-mi doresc decât să existe o piaţă a chiriilor civilizată aici.” O modalitate de a aborda criza ar fi un program de locuinţe publice, spun banca centrală şi activiştii pentru drepturile chiriaşilor.
Dar un program de construire de locuinţe condus de stat, lansat în 2016, este deocamdată un eşec, după cum recunoaşte chiar guvernul. Având în vedere că anul acesta sunt alegeri, politicienii fac din nou spectacol din criza locuinţelor, dar acum propunând soluţii care acţionează pe partea cererii, nu a ofertei – o abordare care a fost încercată în trecut fără prea mult succes. Partidul naţional-conservator Lege şi Justiţie a anunţat la începutul acestui an un program intitulat „Primul apartament”, bazat pe credit ieftin pentru persoanele sub 45 de ani care doresc să-şi cumpere prima locuinţă. Caracteristica fundamentală a programului este că va oferi credite ipotecare la o dobândă fixă de 2%, statul subvenţionând diferenţa dintre această rată şi cea stabilită la o ipotecă bancară obişnuită, care este de aproximativ 9% (pentru creditele ipotecare cu dobândă fixă).
Nu a durat mult până când rivalul PiS, Platforma Civică (PO), un partid de centru, a încercat să depăşească partidul de guvernământ oferind credit fără dobândă pentru cei sub 45 de ani care îşi cumpără primul apartament. „Locuinţa este un drept, nu un privilegiu”, a declarat liderul PO Donald Tusk. „Statul urmează să plătească dobânda. Oamenii vor plăti doar principalul, astfel încât datoria se va diminua rapid. Şi va fi accesibil chiar şi pentru familiile în care ambii adulţi câştigă doar salariul minim”, spune Katarzyna Lubnauer, un parlamentar de la Coaliţia Civică (KO), un grup format din PO şi câteva partide mai mici. „Programul va acoperi doar apartamentele noi, ceea ce va da, de asemenea, un impuls economiei prin stimularea sectorului construcţiilor şi a consumului gospodăriilor”, a adăugat Lubnauer. Costul programului PiS a fost estimat la aproximativ 16 miliarde de zloti (3,5 miliarde euro) pe o perioadă de 10 ani plus alte 14 miliarde de zloţi (3,1 miliarde euro) pentru a doua parte a programului, un cont de economii indexat după rata inflaţiei dintr-un anumit an sau modificarea preţului mediu pe metru pătrat al unui nou apartament.
Lubnauer spune că programul PO va costa 4 miliarde de zloţi (891 milioane euro) în primul an. „Va dura până când necesarul de locuinţe al polonezilor, care credem că este de aproximativ două milioane de apartamente, va fi acoperit”, a explicat ea. Lubnauer mai spune că partidul – odată ajuns la putere – va cheltui 10 miliarde de zloti (2,2 miliarde euro) pentru modernizarea apartamentelor municipale nefolosite din toată ţara. Propunerea include şi reducerea costurilor chiriei cu până la 600 de zloţi (133 euro) pe lună. Planurile PiS şi PO au fost criticate, mai ales dinspre stânga, pentru că ar fi soluţii care nu cresc în mod direct oferta, în schimb întărind forţele pieţei care au stat mult timp în spatele creşterilor vertiginoase de preţuri. „Aceste idei sunt modalităţile în care criza locuinţelor a fost tratată de obicei în Polonia. Cei cu venituri mari vor folosi cel mai mult creditul subvenţionat, în timp ce preţurile apartamentelor vor creşte pentru toate celelalte”, spune Magdalena Biejat, deputată şi lider al partidului Stânga Împreună (Lewica Razem). În mod surprinzător, experţii de la Banca Naţională a Poloniei, instituţia fiind în mod normal un susţinător ferm al guvernului, au exprimat critici similare.
Soluţia propusă „susţine doar cererea din piaţa imobiliară şi, prin urmare, nu ar contribui semnificativ la creşterea disponibilităţii apartamentelor în Polonia”, a avertizat BNP într-o analiză asupra propunerii guvernului. „Introducerea acesteia ar contribui la creşterea preţurilor locuinţelor şi la îmbunătăţirea situaţiei financiare a dezvoltatorilor, precum şi a entităţilor de afaceri care deţin în prezent mai multe apartamente, inclusiv oameni înstăriţi”, a adăugat banca. „Ceea ce ar trebui făcut este să creăm o agenţie a locuinţelor sau chiar un minister care să fie responsabil cu aducerea mai multor apartamente pe piaţă în cooperare cu autorităţile locale”, spune Biejat. Ea a precizat că sarcina principală a agenţiei propuse ar fi să strângă terenuri deţinute de companiile de stat, fie cumpărându-le de la companii, fie preluându-le în baza unei legi concepute special în acest scop. Potrivit Zenobiei Żaczek, o activistă pentru drepturile chiriaşilor din Varşovia, faptul că partidul de guvernământ şi principalul concurent abordează criza locuinţelor propunând soluţii care stimulează cererea nu reflectă lipsa de alternative posibile.
„Este o constrângere ideologică autoimpusă care îşi are originile în thatcherism şi reaganism şi care continuă să aibă multă influenţă asupra politicii şi vieţii din Polonia”, spune Żaczek. Potrivit lui Jan J. Zygmuntowski, economist şi copreşedinte al Reţelei Economice Poloneze, ceea ce propun PiS şi PO sunt în cel mai bun caz jumătăţi de soluţii. „Avem nevoie de intervenţie pe partea cererii, astfel încât capitalul de investiţii să părăsească piaţa rezidenţială şi să meargă la tehnologie sau la bursă şi să nu mai exercite presiune ascendentă asupra preţurilor apartamentelor”, spune Zygmuntowski, referindu-se la fondurile de investiţii care cumpără blocuri rezidenţiale pentru a le închiria. „Din partea ofertei, trebuie să existe o alternativă la locuinţele comerciale sub formă de locuinţe sociale. Dezvoltatorii ar trebui, de asemenea, să fie obligaţi ca în fiecare proiect să aloce un procent de apartamente pentru creşterea fondul de locuinţe municipale”, continuă Zygmuntowski. Dar, adaugă economistul, dezvoltatorii imobiliari şi băncile sunt suficient de puternici pentru a contracara deciziile politice care le-ar putea răni afacerile. „Autorităţile locale ar putea cumpăra proiecte dezvoltate comercial, în timp ce fondurile de investiţii care încearcă să facă acelaşi lucru ar trebui să fie impozitate suficient pentru a le descuraja. Dar vor fi impozitate? Eu nu cred acest lucru. Nu cu un prim-ministru care provine din lumea finanţelor”, spune Zygmuntowski, referindu-se la fosta carieră de bancher a premierului Mateusz Morawiecki.