BusinessMagazin

Tag: dezvoltatori

  • Noua faţă a mallurilor

    Retailul se schimbă, toţi operatorii de hipermarketuri se digitalizează şi sunt într-o cursă pentru a oferi experienţe, deoarece probabil produsul cel mai ieftin este cel de pe net, crede Tatian Diaconu, şeful Ceetrus România (companie care anterior s-a numit Immochan). Compania are în plan dezvoltarea de noi proiecte în Bucureşti, Satu Mare, Sibiu, Cluj şi Craiova, cele mai avansate dintre acestea sunt în Satu Mare – unde există deja un centru comercial cu Auchan şi care va avea 10.000 mp de centre comerciale în plus alături de o componentă rezidenţială – iar următorul va fi Clujul. La Satu Mare, proiectul va fi completat de un proiect rezidenţial de 500 de apartamente.
    Tatian Diaconu mai spune că acum, în domeniul în care activează, preţurile sunt „un pic inflamate” şi cel mai adesea sunt de câteva ori mai mari decât poate oferi el.

    „Dacă sunt dezvoltator, poate pot să dau 500 de euro pe metrul pătrat, când vânzătorul cere 700 de euro. Dar eu lucrez cu arhitecţii timp de 3-6 luni, ca să înţeleg cât pot câştiga din chirii sau din vânzarea de apartamente. Pot face un proiect şi în cazul în care dau 500 de euro pe metrul pătrat, dar asta înseamnă să renunţ la toate demersurile de urbanizare – de la infrastructură la spaţii verzi şi zone pentru comunitate, cum sunt grădiniţa sau şcoala.” Şeful Ceetrus România mai spune că în această meserie este foarte uşor „să-ţi rupi gâtul, pentru că vorbim de sume foarte mari. De aceea încercăm să nu facem greşeli mari plătind preţuri nesustenabile. Orice proiect vom mai face de acum înainte va fi mixt, nu neapărat într-o formulă anume, poate fi orice combinaţie de comercial, rezidenţial şi office”.

    Popularitatea şi rezultatele centrelor comerciale se află în continuare pe un trend ascendent, în condiţiile în care vânzările online au înregistrat, în România, un avans important. Retailerii şi proprietarii de centre comerciale se adaptează la nevoile consumatorilor, care se schimbă odată cu digitalizarea şi evoluţia tehnologică, remarcă Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox. „Comercianţii online încep să deschidă magazine fizice, iar cei tradiţionali se adaptează la noile tehnologii; centrele comerciale oferă acum mai mult entertainment, zone de food court extinse şi diversificate.”

    Nu există o reţetă care să se potrivească tuturor tipurilor de centre comerciale, însă cu siguranţă mallurile viitorului se vor axa pe satisfacerea nevoilor consumatorilor şi pe oferirea unei experienţe cât mai plăcute la cumpărături, este de părere şi Mariana Stamate, head of property management în cadrul JLL România. Astfel, centrele comerciale devin mai mult decât un spaţiu de cumpărături sau de satisfacere a unor nevoi imediate, ajungând la nivelul unor experienţe emoţionale, senzoriale.

    „În funcţie de amplasament şi de zona pe care urmează să o deservească, vedem două tipuri de concepte care ar putea să-şi găsească locul pe o piaţă care se apropie de saturaţie în unele zone: centrele de proximitate şi respectiv proiectele mixte, cu componentă de retail.” În prima categorie intră centrele dezvoltate sau reconvertite astfel încât să deservească specificul zonei: „Pot fi centre care pornesc de la o poziţionare centrată pe un specific. Acest element central poate fi echipa sportivă preferată, designeri de modă locali sau altele, creându-se astfel comunităţi în jurul acestora, sau poate fi un anumit gen de servicii pe care să le asigure locuitorilor din zonă, aşa cum este cazul serviciilor publice”.

    Mariana Stamate include în a doua categorie centrele comerciale care îmbină latura de retail cu cea rezidenţială, oferind locatarilor din zonă o gamă amplă de servicii, restaurante şi idei de petrecere a timpului liber. „Retailul se întoarce la origini, deja a reînceput să fie văzut ca o parte integrantă a comunităţilor şi a modului de petrecere a timpului în orice moment al zilei, asimilând diverse tipare comportamentale ale consumatorilor şi oferind soluţii acestora.”

    Din punctul său de vedere, lipsa unor noi proiecte şi orientarea către extinderea şi modernizarea celor existente arată o abordare precaută – „una sănătoasă şi care le va aduce succes”.

    Mai mult decât cumpărături

    Înţelegerea aşteptărilor, nevoilor şi istoricului social al consumatorilor, al specificului zonei, al adaptării mixului de chiriaşi reprezintă condiţii esenţiale pentru succesul unui mall, spune specialistul de la JLL România. „Nevoile şi aşteptările consumatorilor sunt variate, însă nivelul de satisfacere a acestora trebuie corelat şi cu nivelul de optimizare al investiţiei.” Prin urmare, proprietarii centrelor comerciale va trebui să analizeze cu mare atenţie către ce direcţie se vor orienta, prioritizând investiţiile pentru a obţine creşteri sustenabile de trafic şi vânzări. Pe de altă parte, pe plan operaţional, este necesar ca centrele comerciale să-şi optimizeze cheltuielile aferente spaţiilor comune, dar şi să menţină o politică de chirii adaptată în mod constant realităţii.

    „Pe lângă consumatori, un aspect important în menţinerea armoniei unui centru comercial este sincronizarea aşteptărilor, veniturilor şi costurilor dintre chiriaşi şi proprietari, astfel încât ambii să obţină rezultate pozitive.”

    Mariana Stamate vorbeşte de anumite cercetări de piaţă care au avansat ideea că, până în 2030, o treime din vânzările retail vor fi online. Această posibilitate îi va face pe proprietari să regândească mixul de chiriaşi, accentul punându-se pe zonele de restaurante şi de petrecere a timpului liber. Mallurile nu au cum să concureze cu varietatea şi preţurile oferite de online, iar asta va duce la diversificarea experienţelor oferite. „Zonele tradiţionale de food court vor fi în timp înlocuite parţial cu restaurante fine dining, zonele clasice de petrecere a timpului liber sunt depăşite, vedem deja acvarii, parcuri tematice, karting sau pârtii de schi. Tendinţa la nivel internaţional este deja extrem de clară – cea de experienţe – încercându-se acum cât mai multe căi de a inova această zonă.” Înţelegerea realităţii din comunitate şi adaptarea corectă a experienţelor la aceasta vor aduce succesul centrelor comerciale, concluzionează Mariana Stamate.

    În ceea ce priveşte retailerii care ar putea intra pe piaţa din România în viitorul apropiat, ea vorbeşte de un interes crescut din partea anumitor branduri internaţionale de fashion, încălţăminte, cosmetice, dar şi de home & deco. „Unele branduri se uită la piaţa de retail din România, încercând să îi înţeleagă specificul şi să vadă posibilităţile de adaptare. Sunt branduri care merg în Europa foarte mult pe comerţ stradal, iar în România, segmentul stradal nefiind încă dezvoltat la acelaşi nivel, este necesară regândirea modelului de business.”

    Atenţia se mută de la Bucureşti

    Într-un an în care volumul investiţiilor pe piaţa imobiliară a fost de aproximativ 1 miliard de euro, tranzacţiile imobiliare din 2017 au fost dominate de zona de retail (45% din valoarea totală). Chiar dacă o bună parte a tranzacţiilor s-a înregistrat în Bucureşti, generând în jur de 400 de milioane de euro, în 2018 interesul investitorilor se va muta cel mai probabil către oraşe secundare.

    Creşterea solidă şi constantă a consumului oferă retailerilor încrederea necesară pentru a-şi dezvolta businessul, inclusiv la nivel local, apreciază reprezentanţii Immofinanz. În Constanţa, spre exemplu, centrul comercial Vivo! va găzdui, începând cu luna octombrie a acestui an, prima Farmacie Tei şi prima unitate Bebe Tei din afara Bucureştiului. „Parteneriatul cu Immofinanz reprezintă un pas important în strategia de dezvoltare la nivel local a magazinului Bebe Tei şi Farmaciei Tei şi va contribui la diversificarea mixului de chiriaşi, furnizând clienţilor Vivo! Constanţa noi produse şi servicii.” În concluzie, oraşele mari şi medii din afara Bucureştiului devin mai atractive şi au potenţial de alimentare a creşterii sectorului de retail în perioada următoare, atrăgând noi branduri.

    Oraşele mari din România se află într-un amplu proces de dezvoltare, ceea ce va reduce decalajul faţă de Capitală, iar dezvoltarea pieţei de retail va urma acest trend, opinează reprezentanţii Knight Frank. „De asemenea, retailerii de food (hipermarket, supermarket, magazine de proximitate) îşi vor continua expansiunea agresivă în ţară, încercând să acopere cât mai bine toate zonele. Aceştia se vor dezvolta fie prin unităţi individuale, fie ca parte din proiecte de mici dimensiuni unde se vor alătura altor retaileri pentru a-şi spori atractivitatea ca destinaţie de cumpărături.” Din punctul de vedere al acestora, o creştere economică este singurul motor de creştere. Iar aceasta trebuie să se traducă în creşterea salariilor, accentul pe avantajele competitive de ţară, dezvoltarea segmentelor de business cu valoare adăugată ridicată (IT), predictibilitate fiscală şi politică.

    Reprezentanţii Knight Frank România spun că piaţa de retail nu dă semne de supraîncălzire în acest moment. De altfel, creşterea s-a produs treptat în ultimii câţiva ani fără salturi mari de la un an la altul. Evoluţiile recente reflectă creşterea consumului şi, în consecinţă, creşterea interesului marilor nume din retail care caută să se extindă în România. „Există încă nume importante care lipsesc de pe piaţă şi ne aşteptăm să îşi facă apariţia. Anul acesta vom vedea deschideri de centre comerciale în afara Bucureştiului şi consolidarea poziţiei celor din Capitală, care se bucură de o cerere mare din partea retailerilor, în condiţiile în care nu vom asista la livrări noi.”

    Cum se pot pune însă retailerii la adăpost de următoarea recesiune? „Ideal ar fi să nu se repete greşelile anilor 2007 – 2008, când dezvoltatorii anunţau zeci de proiecte în faze de proiect care erau dezvoltate pe orice teren, în orice locaţie din ţară. De asemenea, mixul de chiriaşi al unui centru comercial, format din retaileri puternici şi oferind facilităţi cât mai variate, este esenţial în asigurarea succesului pe termen lung.” Reprezentanţii Knight Frank subliniază importanţa dezvoltării sustenabile: locaţie excelentă, accesibilitate cu mijloace de transport în comun, parcări, mix de chiriaşi cât mai diversificat, focus pe latura de divertisment şi un concept atrăgător.

    Creşterea comerţului online va afecta cu siguranţă comerţul tradiţional şi va diminua din ce în ce mai mult veniturile realizate în magazinele fizice, sunt de părere şi reprezentanţii Knight Frank România. „Mallurile se vor orienta către dezvoltarea zonei de entertainment şi de soluţii de petrecere a timpului liber; asistăm la transformarea centrului comercial în destinaţie socială, de întâlnire, nu numai de shopping.” Datorită acestui lucru, cât şi datorită specificului local al pieţei de retail, în care destinaţia de shopping numărul unu a românilor este mallul, majoritatea proiectelor din România au făcut deja paşi importanţi în această direcţie, fenomen care ar trebui să asigure un timp de reacţie bun în adaptarea la noile tendinţe şi evoluţii ale pieţei.

    În anii ce vin, creşterea va fi determinată de inovaţie, reinventarea constantă şi adaptarea la cerinţele consumatorului, crede Mariana Stamate, head of property management în cadrul JLL România. „Înţelegerea faptului că trăim într-o eră digitală şi folosirea tehnologiei pentru a ancora consumatorul atât în timpul vizitei la mall, precum şi după, folosirea social media, programe de loialitate bine ţintite care nu doar că asigură relaţia cu consumatorul, dar şi furnizează informaţii esenţiale asupra acestora.” Un centru comercial este o experienţă care trebuie adaptată permanent schimbărilor din realitatea comunităţilor din care face parte, conchide ea.

  • Noua faţă a mallurilor

    Retailul se schimbă, toţi operatorii de hipermarketuri se digitalizează şi sunt într-o cursă pentru a oferi experienţe, deoarece probabil produsul cel mai ieftin este cel de pe net, crede Tatian Diaconu, şeful Ceetrus România (companie care anterior s-a numit Immochan). Compania are în plan dezvoltarea de noi proiecte în Bucureşti, Satu Mare, Sibiu, Cluj şi Craiova, cele mai avansate dintre acestea sunt în Satu Mare – unde există deja un centru comercial cu Auchan şi care va avea 10.000 mp de centre comerciale în plus alături de o componentă rezidenţială – iar următorul va fi Clujul. La Satu Mare, proiectul va fi completat de un proiect rezidenţial de 500 de apartamente.
    Tatian Diaconu mai spune că acum, în domeniul în care activează, preţurile sunt „un pic inflamate” şi cel mai adesea sunt de câteva ori mai mari decât poate oferi el.

    „Dacă sunt dezvoltator, poate pot să dau 500 de euro pe metrul pătrat, când vânzătorul cere 700 de euro. Dar eu lucrez cu arhitecţii timp de 3-6 luni, ca să înţeleg cât pot câştiga din chirii sau din vânzarea de apartamente. Pot face un proiect şi în cazul în care dau 500 de euro pe metrul pătrat, dar asta înseamnă să renunţ la toate demersurile de urbanizare – de la infrastructură la spaţii verzi şi zone pentru comunitate, cum sunt grădiniţa sau şcoala.” Şeful Ceetrus România mai spune că în această meserie este foarte uşor „să-ţi rupi gâtul, pentru că vorbim de sume foarte mari. De aceea încercăm să nu facem greşeli mari plătind preţuri nesustenabile. Orice proiect vom mai face de acum înainte va fi mixt, nu neapărat într-o formulă anume, poate fi orice combinaţie de comercial, rezidenţial şi office”.

    Popularitatea şi rezultatele centrelor comerciale se află în continuare pe un trend ascendent, în condiţiile în care vânzările online au înregistrat, în România, un avans important. Retailerii şi proprietarii de centre comerciale se adaptează la nevoile consumatorilor, care se schimbă odată cu digitalizarea şi evoluţia tehnologică, remarcă Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox. „Comercianţii online încep să deschidă magazine fizice, iar cei tradiţionali se adaptează la noile tehnologii; centrele comerciale oferă acum mai mult entertainment, zone de food court extinse şi diversificate.”

    Nu există o reţetă care să se potrivească tuturor tipurilor de centre comerciale, însă cu siguranţă mallurile viitorului se vor axa pe satisfacerea nevoilor consumatorilor şi pe oferirea unei experienţe cât mai plăcute la cumpărături, este de părere şi Mariana Stamate, head of property management în cadrul JLL România. Astfel, centrele comerciale devin mai mult decât un spaţiu de cumpărături sau de satisfacere a unor nevoi imediate, ajungând la nivelul unor experienţe emoţionale, senzoriale.

    „În funcţie de amplasament şi de zona pe care urmează să o deservească, vedem două tipuri de concepte care ar putea să-şi găsească locul pe o piaţă care se apropie de saturaţie în unele zone: centrele de proximitate şi respectiv proiectele mixte, cu componentă de retail.” În prima categorie intră centrele dezvoltate sau reconvertite astfel încât să deservească specificul zonei: „Pot fi centre care pornesc de la o poziţionare centrată pe un specific. Acest element central poate fi echipa sportivă preferată, designeri de modă locali sau altele, creându-se astfel comunităţi în jurul acestora, sau poate fi un anumit gen de servicii pe care să le asigure locuitorilor din zonă, aşa cum este cazul serviciilor publice”.

    Mariana Stamate include în a doua categorie centrele comerciale care îmbină latura de retail cu cea rezidenţială, oferind locatarilor din zonă o gamă amplă de servicii, restaurante şi idei de petrecere a timpului liber. „Retailul se întoarce la origini, deja a reînceput să fie văzut ca o parte integrantă a comunităţilor şi a modului de petrecere a timpului în orice moment al zilei, asimilând diverse tipare comportamentale ale consumatorilor şi oferind soluţii acestora.”

    Din punctul său de vedere, lipsa unor noi proiecte şi orientarea către extinderea şi modernizarea celor existente arată o abordare precaută – „una sănătoasă şi care le va aduce succes”.

    Mai mult decât cumpărături

    Înţelegerea aşteptărilor, nevoilor şi istoricului social al consumatorilor, al specificului zonei, al adaptării mixului de chiriaşi reprezintă condiţii esenţiale pentru succesul unui mall, spune specialistul de la JLL România. „Nevoile şi aşteptările consumatorilor sunt variate, însă nivelul de satisfacere a acestora trebuie corelat şi cu nivelul de optimizare al investiţiei.” Prin urmare, proprietarii centrelor comerciale va trebui să analizeze cu mare atenţie către ce direcţie se vor orienta, prioritizând investiţiile pentru a obţine creşteri sustenabile de trafic şi vânzări. Pe de altă parte, pe plan operaţional, este necesar ca centrele comerciale să-şi optimizeze cheltuielile aferente spaţiilor comune, dar şi să menţină o politică de chirii adaptată în mod constant realităţii.

    „Pe lângă consumatori, un aspect important în menţinerea armoniei unui centru comercial este sincronizarea aşteptărilor, veniturilor şi costurilor dintre chiriaşi şi proprietari, astfel încât ambii să obţină rezultate pozitive.”

    Mariana Stamate vorbeşte de anumite cercetări de piaţă care au avansat ideea că, până în 2030, o treime din vânzările retail vor fi online. Această posibilitate îi va face pe proprietari să regândească mixul de chiriaşi, accentul punându-se pe zonele de restaurante şi de petrecere a timpului liber. Mallurile nu au cum să concureze cu varietatea şi preţurile oferite de online, iar asta va duce la diversificarea experienţelor oferite. „Zonele tradiţionale de food court vor fi în timp înlocuite parţial cu restaurante fine dining, zonele clasice de petrecere a timpului liber sunt depăşite, vedem deja acvarii, parcuri tematice, karting sau pârtii de schi. Tendinţa la nivel internaţional este deja extrem de clară – cea de experienţe – încercându-se acum cât mai multe căi de a inova această zonă.” Înţelegerea realităţii din comunitate şi adaptarea corectă a experienţelor la aceasta vor aduce succesul centrelor comerciale, concluzionează Mariana Stamate.

    În ceea ce priveşte retailerii care ar putea intra pe piaţa din România în viitorul apropiat, ea vorbeşte de un interes crescut din partea anumitor branduri internaţionale de fashion, încălţăminte, cosmetice, dar şi de home & deco. „Unele branduri se uită la piaţa de retail din România, încercând să îi înţeleagă specificul şi să vadă posibilităţile de adaptare. Sunt branduri care merg în Europa foarte mult pe comerţ stradal, iar în România, segmentul stradal nefiind încă dezvoltat la acelaşi nivel, este necesară regândirea modelului de business.”

    Atenţia se mută de la Bucureşti

    Într-un an în care volumul investiţiilor pe piaţa imobiliară a fost de aproximativ 1 miliard de euro, tranzacţiile imobiliare din 2017 au fost dominate de zona de retail (45% din valoarea totală). Chiar dacă o bună parte a tranzacţiilor s-a înregistrat în Bucureşti, generând în jur de 400 de milioane de euro, în 2018 interesul investitorilor se va muta cel mai probabil către oraşe secundare.

    Creşterea solidă şi constantă a consumului oferă retailerilor încrederea necesară pentru a-şi dezvolta businessul, inclusiv la nivel local, apreciază reprezentanţii Immofinanz. În Constanţa, spre exemplu, centrul comercial Vivo! va găzdui, începând cu luna octombrie a acestui an, prima Farmacie Tei şi prima unitate Bebe Tei din afara Bucureştiului. „Parteneriatul cu Immofinanz reprezintă un pas important în strategia de dezvoltare la nivel local a magazinului Bebe Tei şi Farmaciei Tei şi va contribui la diversificarea mixului de chiriaşi, furnizând clienţilor Vivo! Constanţa noi produse şi servicii.” În concluzie, oraşele mari şi medii din afara Bucureştiului devin mai atractive şi au potenţial de alimentare a creşterii sectorului de retail în perioada următoare, atrăgând noi branduri.

    Oraşele mari din România se află într-un amplu proces de dezvoltare, ceea ce va reduce decalajul faţă de Capitală, iar dezvoltarea pieţei de retail va urma acest trend, opinează reprezentanţii Knight Frank. „De asemenea, retailerii de food (hipermarket, supermarket, magazine de proximitate) îşi vor continua expansiunea agresivă în ţară, încercând să acopere cât mai bine toate zonele. Aceştia se vor dezvolta fie prin unităţi individuale, fie ca parte din proiecte de mici dimensiuni unde se vor alătura altor retaileri pentru a-şi spori atractivitatea ca destinaţie de cumpărături.” Din punctul de vedere al acestora, o creştere economică este singurul motor de creştere. Iar aceasta trebuie să se traducă în creşterea salariilor, accentul pe avantajele competitive de ţară, dezvoltarea segmentelor de business cu valoare adăugată ridicată (IT), predictibilitate fiscală şi politică.

    Reprezentanţii Knight Frank România spun că piaţa de retail nu dă semne de supraîncălzire în acest moment. De altfel, creşterea s-a produs treptat în ultimii câţiva ani fără salturi mari de la un an la altul. Evoluţiile recente reflectă creşterea consumului şi, în consecinţă, creşterea interesului marilor nume din retail care caută să se extindă în România. „Există încă nume importante care lipsesc de pe piaţă şi ne aşteptăm să îşi facă apariţia. Anul acesta vom vedea deschideri de centre comerciale în afara Bucureştiului şi consolidarea poziţiei celor din Capitală, care se bucură de o cerere mare din partea retailerilor, în condiţiile în care nu vom asista la livrări noi.”

    Cum se pot pune însă retailerii la adăpost de următoarea recesiune? „Ideal ar fi să nu se repete greşelile anilor 2007 – 2008, când dezvoltatorii anunţau zeci de proiecte în faze de proiect care erau dezvoltate pe orice teren, în orice locaţie din ţară. De asemenea, mixul de chiriaşi al unui centru comercial, format din retaileri puternici şi oferind facilităţi cât mai variate, este esenţial în asigurarea succesului pe termen lung.” Reprezentanţii Knight Frank subliniază importanţa dezvoltării sustenabile: locaţie excelentă, accesibilitate cu mijloace de transport în comun, parcări, mix de chiriaşi cât mai diversificat, focus pe latura de divertisment şi un concept atrăgător.

    Creşterea comerţului online va afecta cu siguranţă comerţul tradiţional şi va diminua din ce în ce mai mult veniturile realizate în magazinele fizice, sunt de părere şi reprezentanţii Knight Frank România. „Mallurile se vor orienta către dezvoltarea zonei de entertainment şi de soluţii de petrecere a timpului liber; asistăm la transformarea centrului comercial în destinaţie socială, de întâlnire, nu numai de shopping.” Datorită acestui lucru, cât şi datorită specificului local al pieţei de retail, în care destinaţia de shopping numărul unu a românilor este mallul, majoritatea proiectelor din România au făcut deja paşi importanţi în această direcţie, fenomen care ar trebui să asigure un timp de reacţie bun în adaptarea la noile tendinţe şi evoluţii ale pieţei.

    În anii ce vin, creşterea va fi determinată de inovaţie, reinventarea constantă şi adaptarea la cerinţele consumatorului, crede Mariana Stamate, head of property management în cadrul JLL România. „Înţelegerea faptului că trăim într-o eră digitală şi folosirea tehnologiei pentru a ancora consumatorul atât în timpul vizitei la mall, precum şi după, folosirea social media, programe de loialitate bine ţintite care nu doar că asigură relaţia cu consumatorul, dar şi furnizează informaţii esenţiale asupra acestora.” Un centru comercial este o experienţă care trebuie adaptată permanent schimbărilor din realitatea comunităţilor din care face parte, conchide ea.

  • „Noile Pipera” prind contur

    „Piaţa de birouri din Capitală va deveni mai echilibrată în viitor din punctul de vedere al zonelor de dezvoltare. Pe de o parte, unele zone au devenit sau vor deveni foarte aglomerate, terenurile disponibile fiind deja foarte puţine, iar pe de altă parte vom asista la dezvoltarea unor noi poli”, descrie Andreea Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Griffes, câteva dintre reperele pieţei de birouri din Capitală, în continuare locomotiva pieţei locale de birouri.

    Aceasta va ajunge, până în 2022, la peste 4 milioane de metri pătraţi, potrivit specialiştilor în real estate chestionaţi de Business Magazin, în contextul în care aproape 600.000 mp de birouri sunt deja sau vor fi în construcţie în perioada următoare. În prezent, stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti este de circa 2,55 milioane de metri pătraţi, din care aproximativ 60% sunt clădiri de clasă A, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL România. Claudia Cetăţoiu, consultant în departamentul de birouri al acestei companii, este optimistă şi crede că piaţa locală de birouri va avea parte de transformări pozitive, iar procentul ocupat de clădirile de clasă A va creşte cu până la 75%.

    În ceea ce priveşte preţul chiriilor, estimările JLL România, bazate pe principalii indicatori din piaţă, spune că în timp ce chiriile headline au rămas constante în ultimii ani, va urma o uşoară creştere, în contextul în care a crescut preţul materialelor de construcţii, iar rata de neocupare a fost în scădere în anumite zone. Şi reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că chiriile vor rămâne stabile, cu mici creşteri în locaţiile foarte dorite şi cele centrale.

    Noua hartă a centrelor de afaceri va include, potrivit Andreei Păun, zona semicentrală, în interiorul inelului median, unde sunt multe terenuri disponibile, dispersate însă. „Investitorii sunt în căutare de terenuri cu un amplasament bun, preferabil în imediata apropiere a unei magistrale de metrou, terenuri care pot să aibă şi dimensiuni mai reduse dar care să se preteze dezvoltării unei clădiri de birouri”, observă Păun. Astfel, potrivit ei, vor apărea tot mai multe clădiri de dimensiuni mai reduse dar cu un amplasament foarte bun şi cu un concept interesant, care vor pune accent pe flexibilitatea activităţii – într-un context în care şi câmpul muncii va suferi modificări semnificative în vitor.
    Andreea Păun este de părere că zonele semicentrale, precum Răzoare – Academiei – Cotroceni, au un potenţial real de dezvoltare pe segmentul spaţiilor de birouri. „Spre exemplu, cartierul Cotroceni va avea o mare priză la publicul de birouri şi estimăm că vom asista la dezvoltări de minimum 100.000 de metri pătraţi în această zonă, într-un orizont de cinci ani. Încărcătura istorică a zonei, construită pe foştii Codrii ai Vlăsiei şi pusă pe hartă de regele Carol I, conservată frumos din punct de vedere arhitectural, va avea o creştere de popularitate şi va cântări mult în următorii ani”, observă managerul de la Griffes.

    Zona respectivă dispune, potrivit ei, de parametri optimi de dezvoltare imobiliară, cu terenuri generoase disponibile şi cu o rezonanţă aparte în mentalul noii generaţii de dezvoltatori, dar şi de ocupanţi ai birourilor.

    „De asemenea, ne aflăm într-un context socio-demografic în care remarcăm o aplecare a acestora către istorie, repere culturale şi nostalgice ale societăţii”, argumentează ea. Aceste zone se vor adăuga celor care se află la începutul conturării ca noi destinaţii pentru dezvoltatorii de birouri, precum Expoziţiei, Tineretului sau Băneasa.

    Claudia Cetăţoiu menţionează ca zone vedetă ale anului Unirii şi Orhideea – Politehnica, unde, până la finalul acestui an, peste 250.000 de metri pătraţi de birouri vor fi gata.

    „Urmează însă o cerere ridicată pentru anul 2020 în zona Expoziţiei, unde deja UniCredit şi ING şi-au relocat sediile, iar alte două mari proiecte ale dezvoltatorilor vor aduce peste 80.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în faze”, sesizează şi ea. Alături de zona Expoziţiei – Piaţa Presei Libere, Mirela Raicu, partener fondator al Esop Consulting, identifică drept noi poli de dezvoltare, pe termen mediu, de 3-5 ani, zonele centru – vest (Politehnica – Orhideelor), Timpuri Noi – Tineretului şi zona Academiei, în contextul deschiderii noii magistrale de metrou. Pe termen lung, şi condiţionat de evoluţia lucrărilor de extindere a metroului, observă ea, şi alte zone, cum ar fi Băneasa, ar putea deveni poli de dezvoltare.

    „Come for the job, stay for the city”

    Dacă ieşim din Capitală, noile oraşe în care segmentul spaţiilor de birouri va cunoaşte o dezvoltare amplă vor fi Oradea, Sibiu, Braşov, din punctul de vedere al managerului de la Griffes. „În primul rând, au ingredientele de bază pentru a atrage forţă de muncă în domeniul serviciilor, respectiv găzduiesc centre universitare importante şi sunt amplasate la o distanţă relativ medie de Capitală sau de un oraş regional important, gestionarea şi administrarea businessurilor de la un punct central fiind astfel facilă”, explică Păun. Astfel, principiul „Come for the job, stay for the city” (Vino pentru locul de muncă, rămâi pentru oraş – n.red.) – se va răspândi semnificativ în viitor, crede ea.
    „Aceste oraşe vor avea mult de oferit din prisma multiculturalităţii, a dezvoltării societăţii civile de acolo şi a unei puternice prezenţe a iniţiativei private. De asemenea, mai ales Sibiu şi Braşov, prin afilierea istorică la mediul germanic, implicit cu un bazin mai larg de vorbitori de limba germană, răspund foarte bine la nevoile acestor companii”, explică Andreea Păun.

    Potrivit ei, vom asista la jucători deja prezenţi în zonă, în segmentele de producţie, automotive, cablaje, industrial, aeronautică, care vor deschide centre de servicii, de cercetare-dezvoltare în jurul activităţii deja existente.

    În acelaşi timp, Braşovul este pe locul 3 în topul oraşelor din România în care populaţia s-ar muta pentru un loc de muncă, conform celor mai recente studii ale Băncii Mondiale, argumentează specialistul de la Griffes. În ceea ce priveşte Oradea, oraşul reprezintă o poartă de intrare pentru capitalul străin şi are alte particularităţi, printre care o administrare foarte bună a oraşului, o comunicare excelentă şi o integrare a zonei metropolitane, ceea ce facilitează şi încurajează migraţia forţei de muncă către municipiu, lucru care va atrage dezvoltarea de infrastructură pentru aceştia, inclusiv spaţii de birouri.

    Claudia Cetăţoiu observă că în ultimii ani, după conturarea puternică pe piaţa de birouri a oraşelor Timişoara, Cluj, Iaşi şi Braşov, şi alte oraşe sunt căutate ca urmare a competiţiei de pe piaţa forţei de muncă, care a pus presiune pe costurile salariale: „Companiile au căutat să se extindă şi în alte centre universitare importante din ţară, unde găsesc forţă de muncă bine pregătită, iar nivelul salarial este uşor scăzut. Cele mai căutate oraşe secundare sunt Sibiu, Craiova, Târgu-Mureş, Oradea, Arad şi Piteşti. Chiar dacă momentan stocul nu este comparabil cu Timişoara sau Cluj-Napoca, sunt proprietari pregătiţi să înceapă construcţia unor clădiri pe baza semnării contractelor de preînchiriere, care pot oferi condiţiile unei clădiri de clasă A”, descrie şi Claudia Cetăţoiu perspectivele de dezvoltare a pieţei de birouri în restul ţării.

    De la acvariu la stup

    Când vine vorba despre tendinţele de amenajare a birourilor viitorului, nici acestea nu sunt ocolite de schimbările societăţii, per ansamblu.
    „Asistăm, cel puţin la nivel global, la schimbări sociale semnificative, demografice, ale obiceiurilor de consum, iar piaţa locală le va adopta de asemenea. Trăim în era Internet of Things, care pune toate elementele în legătură, individul fiind în prim-plan, iar acest fapt va fi vizibil şi pe piaţa de birouri: clădirea de birouri va fi operată în directă legătură cu oamenii care vor desfăşura activităţi în ea, indiferent că vorbim de luminozitate, locuri de parcare, aer condiţionat sau comandarea unui anumit fel de mâncare”, descrie managerul companiei de consultanţă Griffes filosofia care stă în spatele tendinţelor de amenajare a birourilor viitorului.

    Economia în care activăm, bazată pe cunoştinţe, şi revoluţia cognitivă, gradul de autonomie a angajaţilor mai ridicat ca în trecut, cu ierarhii mai puţin stricte, vor avea un impact asupra modului în care vor fi gândite birourile viitorului.

    „Angajaţii vor fi în cea mai mare parte a timpului în alte locuri, vor lucra, vor avea întâlniri, vor «poleniza» şi colecta informaţii şi vor reveni la biroul-stup pentru activităţi vitale ale organizaţiei”, descrie ea un concept ce va sta la baza noilor spaţii pentru angajaţii. Internetul lucrurilor va schimba, potrivit ei, şi modul în care lucrăm într-o clădire, de la alegerea unui anumit spaţiu la modul în care vom servi prânzul. 

    „Probabil vor exista opţiuni de tipul unui asistent personal tehnologic cu ajutorul căruia vom putea să comandăm un prânz pentru a îl servi în spaţii de socializare create în interiorul clădirilor”, imaginează Andreea Păun un scenariu al viitorului.

    În acelaşi timp, noile generaţii, cu alte valori, vor pune accent mai mare pe facilităţile oferite de spaţiile de birouri: „Nu doar birourile în sine, cât şi clădirile, de la opţiuni de relaxare, inclusiv entertainment, la opţiuni culinare sau de interes personal – spaţii de servicii, spre exemplu.”
    Andreea Păun crede că noile clădiri de birouri vor lua în calcul şi creşterea numărului de angajaţi introvertiţi, fiind posibil să asistăm la o reducere a componentelor care presupun interacţiuni, precum recepţiile de la parterul clădirilor, urmând să fie tot mai multe activităţi automatizate. „Am putea asista, spre exemplu, la recepţii open space, similare unor spaţii de aşteptare şi de petrecere a timpului dintr-un aeroport de mari dimensiuni, unde angajaţii vor putea să îşi înregistreze prezenţa printr-un aplicaţie, să îşi comande o cafea şi un mic dejun uşor pe care să îl servească într-un spaţiu special amenajat şi după aceea să se îndrepte către spaţiul lor de lucru”. 

    Mirela Raicu întăreşte ideea că noile proiecte de birouri vor reflecta o serie de tendinţe ce se manifestă deja şi care îşi au cauzele în transformările din mediul economic şi social. „Anul acesta se observă deja o serie de tendinţe în rândul forţei de muncă tinere, respective o schimbare de paradigmă în ceea ce priveşte viziunea asupra vieţii, aspiraţiile şi motivaţiile în muncă”, observă Mirela Raicu.

    În consecinţă, companiile fac eforturi pentru înţelegerea şi adaptarea la aceste transformări şi încearcă să creeze un mediu organizaţional care să conţină şi să reflecte aceste transformări, observă reprezentanta Esop, iar în piaţa birourilor dezvoltatorii imobiliari încearcă şi ei să creeze spaţii care să susţină aceste nevoi recente.

    Spaţiul de birouri va deveni, potrivit ei, mai mult un spaţiu de întâlniri, interacţiune şi socializare, şi nu locul primar din care se realizează activitatea pentru companie: „Graţie noilor tehnologii, biroul îşi extinde graniţele permiţând realizarea activităţii de acasă, din vacanţă sau chiar din altă ţară”, observă Raicu. Aceasta oferă ca exemplu numeroasele companii, în special pe cele din zona IT, care au departamente ce realizează activităţi IT şi lucrează în mod constant un număr de zile de acasă. „Pentru anumiţi angajaţi, biroul a devenit frecventabil ocazional, prin job descriptionul oficial al companiei.”

    O altă tendinţă a viitorului se leagă de extinderea spaţiilor în regim de co-working; însoţită de diversificarea acestora: „Numeroase companii vor migra o parte din business în astfel de zone, pentru a câştiga flexibilitate şi adaptabilitate, viteză de reacţie într-o piaţă tot mai dinamică. Prin amploarea pe care o va dobândi, acest segment va atrage implicarea directă a dezvoltatorilor în astfel de spaţii”, explică Raicu.

    În viitor se va echilibra astfel utilizarea spaţiilor colaborative cu cele închise: „Dacă spaţiile formale, închise, partiţionate, ce au fost modelul deceniilor trecute în majoritatea comaniilor, este apus de o bună vreme în majoritatea industriilor, şi excesul de spaţii colaborative îşi demonstrează totuşi anumite limite. Companiile încep să echilibreze, adaptat domeniului de activitate şi activităţii desfăşurate, spaţiile colaborative cu cele private, spaţii insulă, menite să permită un nivel ridicat de concentrare.”

    De asemenea, spaţiile de cafeterie vor deveni spaţii colaborative pe parcursul întregii zile şi nu vor fi utilizate doar pe perioada prânzului. Proiectele de birouri vor integra tot mai multe servicii – îngrijire a copiilor (grădiniţe, afterschool), bănci, oficii poştale, spălătorie. Birourile se vor deschide către exterior: „Terase private, spaţii verzi comune, orice loc mai deschis, mai aproape de natură, va fi căutat şi utilizat tot mai mult de angajaţi în proiectele de birouri”, anticipează reprezentata Esop. Tot ea subliniază că spaţiile vor deveni mai versatile, reconfigurabile cu uşurinţă: „Cum echipele şi proiectele devin tot mai fluide, departamentele mai puţin rigide, reajustarea, remodelarea rapidă este o necesitate majoră în businessul companiilor”.

    Ideea biroului propriu va pierde teren în favoarea biroului flexibil, iar un avantaj ce rezultă din această scenografie dinamică este o mai mare conectivitate, un networking intern benefic în cadrul companiilor, crede reprezentanta Esop.

    Şi Claudia Cetăţoiu crede că tendinţele, condiţiile şi facilităţile spaţiilor de birouri vor urma cerinţele noii generaţii. „În următorii trei ani, cea mai mare parte a forţei de muncă, până la 40%, vor fi millennials, o generaţie care se bazează pe integrarea vieţii personale în cea profesională şi nu invers. Rezultatul se va traduce în condiţii de lucru mixte: spaţii de birouri flexible, care oferă şi posibilitatea de networking şi relaxare (diverse activităţi de gaming, citit etc.), astfel încât dezvoltatorii eficientizează spaţiile şi configurează structura clădirilor pentru a putea acomoda toate aceste cerinţe, mai ales din punct de vedere tehnic.”

    În plus, consultantul JLL România este de părere că în 2022 piaţa va fi dominată de proiecte verzi, care să ofere o gamă diversificată de facilităţi şi pentru angajaţii acestora. Pe de altă parte, credea ea, se vor intensifica activităţile de modernizare şi upgradare a clădirilor care au mai mult de 15 ani de existenţă, pentru a putea face faţă afluxului de chiriaşi către clădirile nou construite.

    În condiţiile în care, până în 2020, 80% din populaţia adultă a globului va avea un smartphone, iar operatorii telecom se pregătesc pentru reţelele 5G, şi spaţiile de lucru se vor modifica în raport cu evoluţia tehnologică. „Evoluţia tehnologică modifică în primul rând comportamentul angajaţilor, iar spaţiile de lucru trebuie adaptate acestor schimbări. Biroul viitorului se îndreaptă rapid spre a deveni un hibrid între spaţiul fizic şi cel digital”, observă ea. Mai mult, companiile utilizează componenta de real estate, sediile în care funcţionează, ca o modalitate de a crea valoare adăugată, de a creşte afacerea şi de a inova.

    „Biroul nu mai este neapărat locul în care te duci să stai şi să munceşti. Munca se poate face acum de acasă, din cafenea sau din holul unei clădiri. Practic biroul unei firme devine un loc de întâlnire şi interacţiune şi ca atare vedem schimbări importante în ceea ce priveşte designul”, consideră Cetăţoiu.

    Reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că noile proiecte de birouri vor fi asemănătoare celor care se livrează în prezent. „Având în vedere că certificările de clădiri verzi au devenit standardul în piaţă, vom vedea că biroul viitorului va folosi mai multă tehnologie şi vor fi integrate serviciile clădirilor în gadgeturile angajaţilor: aplicaţii de concierge, recepţii smart, staţii de încărcare pentru maşini electrice. Din ce în ce mai multe clădiri vor avea tehnologii sustenabile pentru economisirea costurilor de utilităţi.”

    De asemenea, observă ei, retailul va fi mult mai integrat, pentru a susţine stilul de viaţă al angajaţilor şi pentru a-i ajuta să găsească echilibrul între orele petrecute la birou şi cele de timp liber (supermarket, grădiniţe, creşe, clinici medicale, stomatologie, săli de sport, saloane de înfrumuseţare etc.).

    „Locul de muncă al viitorului va fi un spaţiu de experienţă, unde toate elementele – fizice, virtuale şi de comportament – vor fi atent orchestrate pentru a inspira angajaţii”, sesizează şi reprezentanţii Knight Frank. Astfel, îmbunătăţirea spaţiului fizic la locul de muncă (facilitarea interacţiunii, echilibrarea spaţiului alocat fiecărui angajat, crearea unor zone-destinaţii în cadrul birourilor, asigurarea unor spaţii care să stimuleze angajaţii), educarea unor comportamente (capitalizarea pe experienţe comune, întreţinerea apartenenţei la o comunitate) şi implementarea tehnologiei de susţinere şi a unor procese (promovarea comunicării online, tehnologie Wi-Fi peste tot) sunt principalele elemente care vor aduce schimbarea în organizaţii, spun ei.

    Şi Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox, este de părere că lupta companiilor pentru angajaţi reprezintă elemental principal pe care îl au în vedere dezvoltatorii de birouri. „Pe lângă elementele de bază – localizare, accesibilitate, sustenabilitate şi eficienţă – diferenţa o fac azi facilităţile oferite angajaţilor.” Astfel, zonele comerciale s-au extins în parcurile şi clădirile de birouri, în locul cantinei au apărut concepte inovatoare de food hall, iar zonele de servicii includ de la supermarket, farmacie, curăţătorie până la grădiniţă şi sală de fitness. „Odată cu evoluţia tehnologiei, accentul se pune acum pe stimularea creativităţii angajaţilor pentru creşterea productivităţii, astfel că spaţiile verzi, zonele de recreere şi socializare, integrarea conceptelor de well-being şi co-working au devenit elemente necesare”, observă şi Iliescu. Pe lângă toate acestea, marii proprietari de birouri urmăresc crearea de comunităţi pentru angajaţi, organizând evenimente şi programe de fidelizare.

    Reprezentanţii grupului austriac de dezvoltare imobiliară Immofinanz întăresc ideea că spaţiile de birouri au devenit mai mult decât simple locuri de muncă, acestea devenind platforme prin intermediul cărora companiile îşi pot exprima valorile, promova cultura organizaţională sau spune povestea. Reprezentanţii Immofinanz spun că încearcă să transpună aceste tendinţe prin crearea unor spaţii de birouri personalizate. Spre exemplu, portofoliul companiei include myhive, conceptul internaţional de birouri implementat pe pieţele cheie şi în trei dintre clădirile de birouri din Bucureşti; acestea sunt caracterizate, potrivit reprezentanţilor companiei, de o atmosferă prietenoasă, un design asemănător celui de hotel, nivel înalt al serviciilor oferite, infrastructură eficientă şi acces la o comunitate internaţională.
    Reprezentanţii Immofinanz au identificat un mix între companiile care cunosc o dezvoltare rapidă a echipelor componente, în special în sectorul IT&C şi de outsourcing, şi clienţii care doresc îmbunătăţirea calităţii spaţiilor de birouri prin concentrarea asupra bunăstării şi sănătăţii angajaţilor.

    Daniela Bădulescu, country manager al dezvoltatorului austriac S Immo România, sesizează apusul modelului de clădiri de birouri tip acvariu cu angajaţi. „Bunăstarea şi dezvoltarea personală a angajaţilor vor fi în prim-plan şi unul dintre cele mai importante obiective ale unui investitor.” În acest sens, compania a realizat The Mark, în zona centrală de business a Bucureştiului, în apropiere de Piaţa Victoriei, în care sunt incluse mai multe inovaţii tehnice, precum un sistem unic de umbrire, care va asigura un mediu de lucru prietenos, un sistem de ventilaţie prin podea care ar putea aduce o economie a costurilor cu energia electrică de până la 10% sau panouri solare poziţionate pe acoperişul proiectului – „În viitor, toate acestea nu vor mai fi doar factori de diferenţiere, ci cerinţe obligatorii pentru asigurarea succesului”. Proiectul este dezvoltat de S Immo în urma unei investiţii de 45 de milioane de euro şi va avea 25.500 de metri pătraţi, împărţiţi în două clădiri de birouri clasa A.

    Proiectul va introduce în premieră pe piaţa locală câteva tehnologii şi facilităţi precum panouri solare amplasate pe acoperiş, un sistem inovator de umbrire a faţadei şi un sistem de ventilaţie prin podea, un sistem BMS prin care vor fi controlaţi toţi parametrii clădirii.

    Nevoi noi, bugete pe măsură

    Când vine vorba despre investiţiile dedicate amenajării birourilor viitorului, Mirela Raicu explică: „Spaţiul de birouri actual şi viitor este un spaţiu flexibil, versatil, prietenos şi nonconformist care reprezintă un «statement», o filosofie de lucru şi care deseori implică o investiţie de amenajare de peste 200-300 euro/mp”.

    Ea observă că, după atenţia dată în plan fizic amenajării birourilor, atenţie concretizată în ultimii ani prin amenajări deosebite din punctul de vedere al designului şi mobilierului, schimbările din următoarea perioadă vor fi şi mai mari: „Credem că următorii 5-10 ani vor aduce schimbări în însăşi esenţa culturii organizaţiilor, tendinţa fiind acea de autonomizare crescută, implicare şi responsabilizare mai mare a indivizilor, prin urmare o descentralizare a managementului”.

    Bugetele diferă în funcţie de domeniul de activitate al chiriaşilor, potrivit JLL România. „Cele mai mari bugete sunt alocate de companiile din domeniul IT&C, unde lupta pentru atragerea talentelor este acerbă, observă reprezentanta JLL. Potrivit unui studiu JLL realizat la nivelul EMEA, costul mediu de amenajare a spaţiilor de birouri din Bucureşti variază de la 300 la 800 de euro/metru pătrat, în funcţie de proiect şi de profilul beneficiarului. Acest preţ este, potrivit JLL, comparabil cu cel din alte oraşe din Europa Centrală şi de Sud-Est, în condiţiile în care o companie plăteşte în Praga 530 de euro/mp, iar în Varşovia şi Budapesta costul ajunge la 500 de euro/mp.

    În Europa de Vest însă, costurile cresc până la 880 de euro/mp în Londra, 835 de euro/mp în Frankfurt sau 805 euro/mp în Amsterdam. „Studii recente au demonstrat că mediul de lucru a devenit mai important în alegerea unui loc de muncă decât pachetul salarial, motiv pentru care companiile sunt dispuse să investească sume apreciabile în amenajarea spaţiilor de muncă”, spune Claudia Cetăţoiu. Aceasta oferă ca argument faptul că dezvoltatorii prezenţi pe piaţa locală au început să adopte din ce în ce mai multe concepte care funcţionează deja pe pieţele mature, precum facilităţi pentru angajaţi – duşuri, spaţii pentru jocuri, biblioteci sau sisteme de siguranţă, amprentă facială etc.: „Vom vedea în viitor prima clădire din România care va avea pistă de alergare pe acoperiş, iar lucrurile se mişcă la o viteză foarte mare”.

  • „Noile Pipera” prind contur

    „Piaţa de birouri din Capitală va deveni mai echilibrată în viitor din punctul de vedere al zonelor de dezvoltare. Pe de o parte, unele zone au devenit sau vor deveni foarte aglomerate, terenurile disponibile fiind deja foarte puţine, iar pe de altă parte vom asista la dezvoltarea unor noi poli”, descrie Andreea Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Griffes, câteva dintre reperele pieţei de birouri din Capitală, în continuare locomotiva pieţei locale de birouri.

    Aceasta va ajunge, până în 2022, la peste 4 milioane de metri pătraţi, potrivit specialiştilor în real estate chestionaţi de Business Magazin, în contextul în care aproape 600.000 mp de birouri sunt deja sau vor fi în construcţie în perioada următoare. În prezent, stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti este de circa 2,55 milioane de metri pătraţi, din care aproximativ 60% sunt clădiri de clasă A, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL România. Claudia Cetăţoiu, consultant în departamentul de birouri al acestei companii, este optimistă şi crede că piaţa locală de birouri va avea parte de transformări pozitive, iar procentul ocupat de clădirile de clasă A va creşte cu până la 75%.

    În ceea ce priveşte preţul chiriilor, estimările JLL România, bazate pe principalii indicatori din piaţă, spune că în timp ce chiriile headline au rămas constante în ultimii ani, va urma o uşoară creştere, în contextul în care a crescut preţul materialelor de construcţii, iar rata de neocupare a fost în scădere în anumite zone. Şi reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că chiriile vor rămâne stabile, cu mici creşteri în locaţiile foarte dorite şi cele centrale.

    Noua hartă a centrelor de afaceri va include, potrivit Andreei Păun, zona semicentrală, în interiorul inelului median, unde sunt multe terenuri disponibile, dispersate însă. „Investitorii sunt în căutare de terenuri cu un amplasament bun, preferabil în imediata apropiere a unei magistrale de metrou, terenuri care pot să aibă şi dimensiuni mai reduse dar care să se preteze dezvoltării unei clădiri de birouri”, observă Păun. Astfel, potrivit ei, vor apărea tot mai multe clădiri de dimensiuni mai reduse dar cu un amplasament foarte bun şi cu un concept interesant, care vor pune accent pe flexibilitatea activităţii – într-un context în care şi câmpul muncii va suferi modificări semnificative în vitor.
    Andreea Păun este de părere că zonele semicentrale, precum Răzoare – Academiei – Cotroceni, au un potenţial real de dezvoltare pe segmentul spaţiilor de birouri. „Spre exemplu, cartierul Cotroceni va avea o mare priză la publicul de birouri şi estimăm că vom asista la dezvoltări de minimum 100.000 de metri pătraţi în această zonă, într-un orizont de cinci ani. Încărcătura istorică a zonei, construită pe foştii Codrii ai Vlăsiei şi pusă pe hartă de regele Carol I, conservată frumos din punct de vedere arhitectural, va avea o creştere de popularitate şi va cântări mult în următorii ani”, observă managerul de la Griffes.

    Zona respectivă dispune, potrivit ei, de parametri optimi de dezvoltare imobiliară, cu terenuri generoase disponibile şi cu o rezonanţă aparte în mentalul noii generaţii de dezvoltatori, dar şi de ocupanţi ai birourilor.

    „De asemenea, ne aflăm într-un context socio-demografic în care remarcăm o aplecare a acestora către istorie, repere culturale şi nostalgice ale societăţii”, argumentează ea. Aceste zone se vor adăuga celor care se află la începutul conturării ca noi destinaţii pentru dezvoltatorii de birouri, precum Expoziţiei, Tineretului sau Băneasa.

    Claudia Cetăţoiu menţionează ca zone vedetă ale anului Unirii şi Orhideea – Politehnica, unde, până la finalul acestui an, peste 250.000 de metri pătraţi de birouri vor fi gata.

    „Urmează însă o cerere ridicată pentru anul 2020 în zona Expoziţiei, unde deja UniCredit şi ING şi-au relocat sediile, iar alte două mari proiecte ale dezvoltatorilor vor aduce peste 80.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în faze”, sesizează şi ea. Alături de zona Expoziţiei – Piaţa Presei Libere, Mirela Raicu, partener fondator al Esop Consulting, identifică drept noi poli de dezvoltare, pe termen mediu, de 3-5 ani, zonele centru – vest (Politehnica – Orhideelor), Timpuri Noi – Tineretului şi zona Academiei, în contextul deschiderii noii magistrale de metrou. Pe termen lung, şi condiţionat de evoluţia lucrărilor de extindere a metroului, observă ea, şi alte zone, cum ar fi Băneasa, ar putea deveni poli de dezvoltare.

    „Come for the job, stay for the city”

    Dacă ieşim din Capitală, noile oraşe în care segmentul spaţiilor de birouri va cunoaşte o dezvoltare amplă vor fi Oradea, Sibiu, Braşov, din punctul de vedere al managerului de la Griffes. „În primul rând, au ingredientele de bază pentru a atrage forţă de muncă în domeniul serviciilor, respectiv găzduiesc centre universitare importante şi sunt amplasate la o distanţă relativ medie de Capitală sau de un oraş regional important, gestionarea şi administrarea businessurilor de la un punct central fiind astfel facilă”, explică Păun. Astfel, principiul „Come for the job, stay for the city” (Vino pentru locul de muncă, rămâi pentru oraş – n.red.) – se va răspândi semnificativ în viitor, crede ea.
    „Aceste oraşe vor avea mult de oferit din prisma multiculturalităţii, a dezvoltării societăţii civile de acolo şi a unei puternice prezenţe a iniţiativei private. De asemenea, mai ales Sibiu şi Braşov, prin afilierea istorică la mediul germanic, implicit cu un bazin mai larg de vorbitori de limba germană, răspund foarte bine la nevoile acestor companii”, explică Andreea Păun.

    Potrivit ei, vom asista la jucători deja prezenţi în zonă, în segmentele de producţie, automotive, cablaje, industrial, aeronautică, care vor deschide centre de servicii, de cercetare-dezvoltare în jurul activităţii deja existente.

    În acelaşi timp, Braşovul este pe locul 3 în topul oraşelor din România în care populaţia s-ar muta pentru un loc de muncă, conform celor mai recente studii ale Băncii Mondiale, argumentează specialistul de la Griffes. În ceea ce priveşte Oradea, oraşul reprezintă o poartă de intrare pentru capitalul străin şi are alte particularităţi, printre care o administrare foarte bună a oraşului, o comunicare excelentă şi o integrare a zonei metropolitane, ceea ce facilitează şi încurajează migraţia forţei de muncă către municipiu, lucru care va atrage dezvoltarea de infrastructură pentru aceştia, inclusiv spaţii de birouri.

    Claudia Cetăţoiu observă că în ultimii ani, după conturarea puternică pe piaţa de birouri a oraşelor Timişoara, Cluj, Iaşi şi Braşov, şi alte oraşe sunt căutate ca urmare a competiţiei de pe piaţa forţei de muncă, care a pus presiune pe costurile salariale: „Companiile au căutat să se extindă şi în alte centre universitare importante din ţară, unde găsesc forţă de muncă bine pregătită, iar nivelul salarial este uşor scăzut. Cele mai căutate oraşe secundare sunt Sibiu, Craiova, Târgu-Mureş, Oradea, Arad şi Piteşti. Chiar dacă momentan stocul nu este comparabil cu Timişoara sau Cluj-Napoca, sunt proprietari pregătiţi să înceapă construcţia unor clădiri pe baza semnării contractelor de preînchiriere, care pot oferi condiţiile unei clădiri de clasă A”, descrie şi Claudia Cetăţoiu perspectivele de dezvoltare a pieţei de birouri în restul ţării.

    De la acvariu la stup

    Când vine vorba despre tendinţele de amenajare a birourilor viitorului, nici acestea nu sunt ocolite de schimbările societăţii, per ansamblu.
    „Asistăm, cel puţin la nivel global, la schimbări sociale semnificative, demografice, ale obiceiurilor de consum, iar piaţa locală le va adopta de asemenea. Trăim în era Internet of Things, care pune toate elementele în legătură, individul fiind în prim-plan, iar acest fapt va fi vizibil şi pe piaţa de birouri: clădirea de birouri va fi operată în directă legătură cu oamenii care vor desfăşura activităţi în ea, indiferent că vorbim de luminozitate, locuri de parcare, aer condiţionat sau comandarea unui anumit fel de mâncare”, descrie managerul companiei de consultanţă Griffes filosofia care stă în spatele tendinţelor de amenajare a birourilor viitorului.

    Economia în care activăm, bazată pe cunoştinţe, şi revoluţia cognitivă, gradul de autonomie a angajaţilor mai ridicat ca în trecut, cu ierarhii mai puţin stricte, vor avea un impact asupra modului în care vor fi gândite birourile viitorului.

    „Angajaţii vor fi în cea mai mare parte a timpului în alte locuri, vor lucra, vor avea întâlniri, vor «poleniza» şi colecta informaţii şi vor reveni la biroul-stup pentru activităţi vitale ale organizaţiei”, descrie ea un concept ce va sta la baza noilor spaţii pentru angajaţii. Internetul lucrurilor va schimba, potrivit ei, şi modul în care lucrăm într-o clădire, de la alegerea unui anumit spaţiu la modul în care vom servi prânzul. 

    „Probabil vor exista opţiuni de tipul unui asistent personal tehnologic cu ajutorul căruia vom putea să comandăm un prânz pentru a îl servi în spaţii de socializare create în interiorul clădirilor”, imaginează Andreea Păun un scenariu al viitorului.

    În acelaşi timp, noile generaţii, cu alte valori, vor pune accent mai mare pe facilităţile oferite de spaţiile de birouri: „Nu doar birourile în sine, cât şi clădirile, de la opţiuni de relaxare, inclusiv entertainment, la opţiuni culinare sau de interes personal – spaţii de servicii, spre exemplu.”
    Andreea Păun crede că noile clădiri de birouri vor lua în calcul şi creşterea numărului de angajaţi introvertiţi, fiind posibil să asistăm la o reducere a componentelor care presupun interacţiuni, precum recepţiile de la parterul clădirilor, urmând să fie tot mai multe activităţi automatizate. „Am putea asista, spre exemplu, la recepţii open space, similare unor spaţii de aşteptare şi de petrecere a timpului dintr-un aeroport de mari dimensiuni, unde angajaţii vor putea să îşi înregistreze prezenţa printr-un aplicaţie, să îşi comande o cafea şi un mic dejun uşor pe care să îl servească într-un spaţiu special amenajat şi după aceea să se îndrepte către spaţiul lor de lucru”. 

    Mirela Raicu întăreşte ideea că noile proiecte de birouri vor reflecta o serie de tendinţe ce se manifestă deja şi care îşi au cauzele în transformările din mediul economic şi social. „Anul acesta se observă deja o serie de tendinţe în rândul forţei de muncă tinere, respective o schimbare de paradigmă în ceea ce priveşte viziunea asupra vieţii, aspiraţiile şi motivaţiile în muncă”, observă Mirela Raicu.

    În consecinţă, companiile fac eforturi pentru înţelegerea şi adaptarea la aceste transformări şi încearcă să creeze un mediu organizaţional care să conţină şi să reflecte aceste transformări, observă reprezentanta Esop, iar în piaţa birourilor dezvoltatorii imobiliari încearcă şi ei să creeze spaţii care să susţină aceste nevoi recente.

    Spaţiul de birouri va deveni, potrivit ei, mai mult un spaţiu de întâlniri, interacţiune şi socializare, şi nu locul primar din care se realizează activitatea pentru companie: „Graţie noilor tehnologii, biroul îşi extinde graniţele permiţând realizarea activităţii de acasă, din vacanţă sau chiar din altă ţară”, observă Raicu. Aceasta oferă ca exemplu numeroasele companii, în special pe cele din zona IT, care au departamente ce realizează activităţi IT şi lucrează în mod constant un număr de zile de acasă. „Pentru anumiţi angajaţi, biroul a devenit frecventabil ocazional, prin job descriptionul oficial al companiei.”

    O altă tendinţă a viitorului se leagă de extinderea spaţiilor în regim de co-working; însoţită de diversificarea acestora: „Numeroase companii vor migra o parte din business în astfel de zone, pentru a câştiga flexibilitate şi adaptabilitate, viteză de reacţie într-o piaţă tot mai dinamică. Prin amploarea pe care o va dobândi, acest segment va atrage implicarea directă a dezvoltatorilor în astfel de spaţii”, explică Raicu.

    În viitor se va echilibra astfel utilizarea spaţiilor colaborative cu cele închise: „Dacă spaţiile formale, închise, partiţionate, ce au fost modelul deceniilor trecute în majoritatea comaniilor, este apus de o bună vreme în majoritatea industriilor, şi excesul de spaţii colaborative îşi demonstrează totuşi anumite limite. Companiile încep să echilibreze, adaptat domeniului de activitate şi activităţii desfăşurate, spaţiile colaborative cu cele private, spaţii insulă, menite să permită un nivel ridicat de concentrare.”

    De asemenea, spaţiile de cafeterie vor deveni spaţii colaborative pe parcursul întregii zile şi nu vor fi utilizate doar pe perioada prânzului. Proiectele de birouri vor integra tot mai multe servicii – îngrijire a copiilor (grădiniţe, afterschool), bănci, oficii poştale, spălătorie. Birourile se vor deschide către exterior: „Terase private, spaţii verzi comune, orice loc mai deschis, mai aproape de natură, va fi căutat şi utilizat tot mai mult de angajaţi în proiectele de birouri”, anticipează reprezentata Esop. Tot ea subliniază că spaţiile vor deveni mai versatile, reconfigurabile cu uşurinţă: „Cum echipele şi proiectele devin tot mai fluide, departamentele mai puţin rigide, reajustarea, remodelarea rapidă este o necesitate majoră în businessul companiilor”.

    Ideea biroului propriu va pierde teren în favoarea biroului flexibil, iar un avantaj ce rezultă din această scenografie dinamică este o mai mare conectivitate, un networking intern benefic în cadrul companiilor, crede reprezentanta Esop.

    Şi Claudia Cetăţoiu crede că tendinţele, condiţiile şi facilităţile spaţiilor de birouri vor urma cerinţele noii generaţii. „În următorii trei ani, cea mai mare parte a forţei de muncă, până la 40%, vor fi millennials, o generaţie care se bazează pe integrarea vieţii personale în cea profesională şi nu invers. Rezultatul se va traduce în condiţii de lucru mixte: spaţii de birouri flexible, care oferă şi posibilitatea de networking şi relaxare (diverse activităţi de gaming, citit etc.), astfel încât dezvoltatorii eficientizează spaţiile şi configurează structura clădirilor pentru a putea acomoda toate aceste cerinţe, mai ales din punct de vedere tehnic.”

    În plus, consultantul JLL România este de părere că în 2022 piaţa va fi dominată de proiecte verzi, care să ofere o gamă diversificată de facilităţi şi pentru angajaţii acestora. Pe de altă parte, credea ea, se vor intensifica activităţile de modernizare şi upgradare a clădirilor care au mai mult de 15 ani de existenţă, pentru a putea face faţă afluxului de chiriaşi către clădirile nou construite.

    În condiţiile în care, până în 2020, 80% din populaţia adultă a globului va avea un smartphone, iar operatorii telecom se pregătesc pentru reţelele 5G, şi spaţiile de lucru se vor modifica în raport cu evoluţia tehnologică. „Evoluţia tehnologică modifică în primul rând comportamentul angajaţilor, iar spaţiile de lucru trebuie adaptate acestor schimbări. Biroul viitorului se îndreaptă rapid spre a deveni un hibrid între spaţiul fizic şi cel digital”, observă ea. Mai mult, companiile utilizează componenta de real estate, sediile în care funcţionează, ca o modalitate de a crea valoare adăugată, de a creşte afacerea şi de a inova.

    „Biroul nu mai este neapărat locul în care te duci să stai şi să munceşti. Munca se poate face acum de acasă, din cafenea sau din holul unei clădiri. Practic biroul unei firme devine un loc de întâlnire şi interacţiune şi ca atare vedem schimbări importante în ceea ce priveşte designul”, consideră Cetăţoiu.

    Reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că noile proiecte de birouri vor fi asemănătoare celor care se livrează în prezent. „Având în vedere că certificările de clădiri verzi au devenit standardul în piaţă, vom vedea că biroul viitorului va folosi mai multă tehnologie şi vor fi integrate serviciile clădirilor în gadgeturile angajaţilor: aplicaţii de concierge, recepţii smart, staţii de încărcare pentru maşini electrice. Din ce în ce mai multe clădiri vor avea tehnologii sustenabile pentru economisirea costurilor de utilităţi.”

    De asemenea, observă ei, retailul va fi mult mai integrat, pentru a susţine stilul de viaţă al angajaţilor şi pentru a-i ajuta să găsească echilibrul între orele petrecute la birou şi cele de timp liber (supermarket, grădiniţe, creşe, clinici medicale, stomatologie, săli de sport, saloane de înfrumuseţare etc.).

    „Locul de muncă al viitorului va fi un spaţiu de experienţă, unde toate elementele – fizice, virtuale şi de comportament – vor fi atent orchestrate pentru a inspira angajaţii”, sesizează şi reprezentanţii Knight Frank. Astfel, îmbunătăţirea spaţiului fizic la locul de muncă (facilitarea interacţiunii, echilibrarea spaţiului alocat fiecărui angajat, crearea unor zone-destinaţii în cadrul birourilor, asigurarea unor spaţii care să stimuleze angajaţii), educarea unor comportamente (capitalizarea pe experienţe comune, întreţinerea apartenenţei la o comunitate) şi implementarea tehnologiei de susţinere şi a unor procese (promovarea comunicării online, tehnologie Wi-Fi peste tot) sunt principalele elemente care vor aduce schimbarea în organizaţii, spun ei.

    Şi Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox, este de părere că lupta companiilor pentru angajaţi reprezintă elemental principal pe care îl au în vedere dezvoltatorii de birouri. „Pe lângă elementele de bază – localizare, accesibilitate, sustenabilitate şi eficienţă – diferenţa o fac azi facilităţile oferite angajaţilor.” Astfel, zonele comerciale s-au extins în parcurile şi clădirile de birouri, în locul cantinei au apărut concepte inovatoare de food hall, iar zonele de servicii includ de la supermarket, farmacie, curăţătorie până la grădiniţă şi sală de fitness. „Odată cu evoluţia tehnologiei, accentul se pune acum pe stimularea creativităţii angajaţilor pentru creşterea productivităţii, astfel că spaţiile verzi, zonele de recreere şi socializare, integrarea conceptelor de well-being şi co-working au devenit elemente necesare”, observă şi Iliescu. Pe lângă toate acestea, marii proprietari de birouri urmăresc crearea de comunităţi pentru angajaţi, organizând evenimente şi programe de fidelizare.

    Reprezentanţii grupului austriac de dezvoltare imobiliară Immofinanz întăresc ideea că spaţiile de birouri au devenit mai mult decât simple locuri de muncă, acestea devenind platforme prin intermediul cărora companiile îşi pot exprima valorile, promova cultura organizaţională sau spune povestea. Reprezentanţii Immofinanz spun că încearcă să transpună aceste tendinţe prin crearea unor spaţii de birouri personalizate. Spre exemplu, portofoliul companiei include myhive, conceptul internaţional de birouri implementat pe pieţele cheie şi în trei dintre clădirile de birouri din Bucureşti; acestea sunt caracterizate, potrivit reprezentanţilor companiei, de o atmosferă prietenoasă, un design asemănător celui de hotel, nivel înalt al serviciilor oferite, infrastructură eficientă şi acces la o comunitate internaţională.
    Reprezentanţii Immofinanz au identificat un mix între companiile care cunosc o dezvoltare rapidă a echipelor componente, în special în sectorul IT&C şi de outsourcing, şi clienţii care doresc îmbunătăţirea calităţii spaţiilor de birouri prin concentrarea asupra bunăstării şi sănătăţii angajaţilor.

    Daniela Bădulescu, country manager al dezvoltatorului austriac S Immo România, sesizează apusul modelului de clădiri de birouri tip acvariu cu angajaţi. „Bunăstarea şi dezvoltarea personală a angajaţilor vor fi în prim-plan şi unul dintre cele mai importante obiective ale unui investitor.” În acest sens, compania a realizat The Mark, în zona centrală de business a Bucureştiului, în apropiere de Piaţa Victoriei, în care sunt incluse mai multe inovaţii tehnice, precum un sistem unic de umbrire, care va asigura un mediu de lucru prietenos, un sistem de ventilaţie prin podea care ar putea aduce o economie a costurilor cu energia electrică de până la 10% sau panouri solare poziţionate pe acoperişul proiectului – „În viitor, toate acestea nu vor mai fi doar factori de diferenţiere, ci cerinţe obligatorii pentru asigurarea succesului”. Proiectul este dezvoltat de S Immo în urma unei investiţii de 45 de milioane de euro şi va avea 25.500 de metri pătraţi, împărţiţi în două clădiri de birouri clasa A.

    Proiectul va introduce în premieră pe piaţa locală câteva tehnologii şi facilităţi precum panouri solare amplasate pe acoperiş, un sistem inovator de umbrire a faţadei şi un sistem de ventilaţie prin podea, un sistem BMS prin care vor fi controlaţi toţi parametrii clădirii.

    Nevoi noi, bugete pe măsură

    Când vine vorba despre investiţiile dedicate amenajării birourilor viitorului, Mirela Raicu explică: „Spaţiul de birouri actual şi viitor este un spaţiu flexibil, versatil, prietenos şi nonconformist care reprezintă un «statement», o filosofie de lucru şi care deseori implică o investiţie de amenajare de peste 200-300 euro/mp”.

    Ea observă că, după atenţia dată în plan fizic amenajării birourilor, atenţie concretizată în ultimii ani prin amenajări deosebite din punctul de vedere al designului şi mobilierului, schimbările din următoarea perioadă vor fi şi mai mari: „Credem că următorii 5-10 ani vor aduce schimbări în însăşi esenţa culturii organizaţiilor, tendinţa fiind acea de autonomizare crescută, implicare şi responsabilizare mai mare a indivizilor, prin urmare o descentralizare a managementului”.

    Bugetele diferă în funcţie de domeniul de activitate al chiriaşilor, potrivit JLL România. „Cele mai mari bugete sunt alocate de companiile din domeniul IT&C, unde lupta pentru atragerea talentelor este acerbă, observă reprezentanta JLL. Potrivit unui studiu JLL realizat la nivelul EMEA, costul mediu de amenajare a spaţiilor de birouri din Bucureşti variază de la 300 la 800 de euro/metru pătrat, în funcţie de proiect şi de profilul beneficiarului. Acest preţ este, potrivit JLL, comparabil cu cel din alte oraşe din Europa Centrală şi de Sud-Est, în condiţiile în care o companie plăteşte în Praga 530 de euro/mp, iar în Varşovia şi Budapesta costul ajunge la 500 de euro/mp.

    În Europa de Vest însă, costurile cresc până la 880 de euro/mp în Londra, 835 de euro/mp în Frankfurt sau 805 euro/mp în Amsterdam. „Studii recente au demonstrat că mediul de lucru a devenit mai important în alegerea unui loc de muncă decât pachetul salarial, motiv pentru care companiile sunt dispuse să investească sume apreciabile în amenajarea spaţiilor de muncă”, spune Claudia Cetăţoiu. Aceasta oferă ca argument faptul că dezvoltatorii prezenţi pe piaţa locală au început să adopte din ce în ce mai multe concepte care funcţionează deja pe pieţele mature, precum facilităţi pentru angajaţi – duşuri, spaţii pentru jocuri, biblioteci sau sisteme de siguranţă, amprentă facială etc.: „Vom vedea în viitor prima clădire din România care va avea pistă de alergare pe acoperiş, iar lucrurile se mişcă la o viteză foarte mare”.

  • Schimbări majore în retail: Cum vor hipermarketurile să îşi convingă clienţii să continue să vină şi să nu cumpere doar de pe net

    Schimbările sunt tot mai alerte şi mai vizibile în toate domeniile de activitate. Ce se întâmplă în retail şi în general în universul dezvoltatorilor povesteşte Tatian Diaconu, CEO al Ceetrus România, companie care până recent s-a numit Immochan.

    Retailul se schimbă, toţi operatorii de hipermarketuri se digitalizează şi sunt într-o cursă să ofere experienţe, pentru că probabil produsul cel mai ieftin este cel de pe net. Rebrandingul companiei, care are activităţi în 13 ţări, având în portofoliu 393 de centre comerciale, 63.000 mp de locuinţe şi 78.000 de birouri (la finalul lui 2017), a avut loc concomitent în toate pieţele în care activează, dar, fiind o companie care are activităţi business-to-business, schimbarea numelui nu are un impact la fel de amplu ca în cazul firmelor care se adresează clienţilor finali.

    Noul nume al companiei a fost ales pentru că are o rezonanţă anglofonă; „ca să ieşim din franţuzism. S-au propus în intern 500 de nume, în condiţiile în care sunt 1.200 de angajaţi în toate ţările, ceea ce înseamnă un grad uriaş de implicare în acest proiect.”

    Ce a determinat rebrandingul? Compania trece prin schimbări profunde: „Noi nu mai suntem dezvoltatori. Definiţia neconformă din DEX este că dezvoltatorul optimizează un teren, or noi evoluăm şi nu vrem să rămânem în acelaşi cadru. Dezvoltatorul imobiliar nu se uită în afara perimetrului lui, ceea ce este foarte legal, şi îşi vede propriul interes”, afirmă Tatian Diaconu. Tot el spune că meseria evoluează încet spre cea de urbanist societal, ceea ce înseamnă că acum activitatea celor de la Immochan pleacă de la identificarea nevoilor reale ale unei comunităţi. „În plus, este necesară anticiparea – trebuie să ne uităm în viitor, să ştim dacă e nevoie, de pildă, ca la un moment dat să trecem de la o bandă de drum la două sau trei. Astfel, noi facem un zoom pe hartă, pentru a privi de sus o întreagă zonă, un cartier, poate chiar jumătate sau întreg oraşul. Când vrei să faci pasul de la dezvoltator la urbanist, eşti proprietar pe teren dar nu poţi interveni pe spaţiile vecinilor şi ai rol de animator şi catalizator.” Acest rol a fost asumat de Immochan în cazul proiectului Coresi de la Braşov, care este unul mixt, reunind deopotrivă componenta de retail, cea rezidenţială şi cea de office.

    Ce înseamnă rolul de catalizator? Să aduni în jurul mesei şi pe ceilalţi implicaţi în proiect – vecini, reprezentanţi ai comunităţii, autorităţi locale. Într-un astfel de context, oamenii încep să spună care sunt nevoile lor, iar acest lucru uşurează asumarea rolurilor, punctează şeful filialei locale a Ceetrus. „Pentru că, chiar dacă aş vrea, nu pot construi pe terenul vecinului; nu îmi pot asuma – şi nici nu vreau să fac asta – rolul administraţiei locale. Astfel pot fi identificate mai uşor nevoi cum sunt cele de drumuri sau pentru spaţii de învăţământ, fie ele grădiniţe sau şcoli.”

    În plus, când lucrează în zone care sunt în curs de dezvoltare, trebuie să anticipeze, spune Tatian Diaconu, ceea ce urmează şi „este important ca oamenii să înţeleagă ceea ce vrem să facem”. La Coresi, de pildă, traficul de maşini în zonă a crescut de la 3.000 la 17.000 pe zi, de aceea se va trece de la un drum pe patru benzi la unul pe şase benzi. „Dar când am discutat cu autorităţile locale în urmă cu câţiva ani despre această nevoie pe care o anticipam, probabil şi-au spus în mintea lor că sunt nebun.”

    Tatian Diaconu spune că tot aude trei idei care ţin de mitologia urbană românească. „«Nu sunt bani.» Fals. Sunt exemple de localităţi – fără să vorbim de oraşe foarte mari – care au investiţii de zeci sau sute de milioane de euro.” Iar şeful Ceetrus dă drept exemplu Reşiţa, oraş cu 70.000 de locuitori, care a atras în ultimele 18 luni investiţii de 50 de milioane de euro, din fonduri europene; aceşti bani schimbă faţa oraşului.

    Al doilea mit la care face referire Tatian Diaconu este cel legat de lipsa competenţelor. „Este o idee profund falsă, din două motive. Chiar dacă nu am avea competenţe, poate ar fi normal să fie aşa, când ţara noastră are 100 de ani, cu 28 de ani de capitalism, iar în Franţa se construiau castele în secolul al XVI-lea. În acest context, poate că este firesc să existe o diferenţă de competenţe. Dar competenţele se pot cumpăra. Nu este nimic ruşinos să spui «Nu ştiu». Există competenţe în mediul public şi privat. Nu avem o problemă de competenţe, putem contracta cel mai bun arhitect, fie el în Singapore sau în Spania.”

    A treia idee se leagă de lipsa tot mai acută a timpului, iar Tatian Diaconu aprobă în totalitate această idee. „Timpul pierdut nu se mai întoarce. Am încercat să găsim o metodă pentru a câştiga timp.” Soluţia identificată este cea a parteneriatelor pentru ariile de activităţi în care echipa Immochan România nu avea competenţe la fel de ample ca şi în proiectele de retail. Concret, este vorba despre asocieri, de pildă pe zona de rezidenţial, cu Kaspar Development, în proiectul de la Braşov; în cartierul Coresi zona rezidenţială are deja 570 de apartamente finisate, iar în faza a doua vor fi livrate alte 430 de apartamente. Diaconu explică logica acestui parteneriat: „Chiar dacă am bani pentru a dezvolta un proiect, nu am timp suficient. În curba de învăţare am fi făcut greşeli, vreme de câţiva ani”. Pentru a arde aceste etape, Immochan România, rebranduită acum sub numele Ceetrus, a mizat pe parteneriate. Reţetă aplicată şi în partea de office, tot în proiectul Coresi de la Braşov, unde Ascenta Management a adus know-how-ul odată cu achiziţia Coresi Business Park, care a alăturat componentei de retail şi rezidenţiale şi pe cea de office. Există însă un aspect la care trebuie să fie atente orice companie sau firmă care îşi doreşte o variantă de colaborare: „Fără valori comune, parteneriatul este mai greu decât o căsnicie”.

    Cum a ajuns însă la ideea parteneriatelor? Cam în acelaşi sistem în care a construit şi echipa locală: „În 2012 mi-am dat seama că nu ştiam să fac proiectul de la Braşov, aşa că am adunat specialişti din mai multe ţări. Unul singur nu ştie să facă un astfel de proiect, fiecare ştie o parte din el. România a fost pentru Immochan o filială cu apetit de antreprenoriat”, povesteşte Diaconu, care adaugă că experienţa proiectului de la Braşov l-a transformat într-un curios permanent. „Mă întreb zi de zi ce mai putem aduce în plus la acest proiect, fiind practic un ecosistem care se autosusţine. 4.500 de oameni locuiesc deja acolo şi numărul lor creşte lună de lună.” Pentru a completa acest cartier, care reuneşte acum complexul comercial Coresi, blocuri de locuinţe, birouri şi cele mai generoase spaţii verzi din orice proiect dezvoltat pe piaţa locală, dezvoltatorul a donat 4.500 mp de teren care ar urma să găzduiască o unitate de învăţământ – grădiniţă sau şcoală.

    Ceetrus are în plan dezvoltarea de noi proiecte în Bucureşti, Satu Mare, Sibiu, Cluj şi Craiova, iar cele mai avansate dintre acestea sunt în Satu Mare – unde există deja un centru comercial cu Auchan şi care va avea 10.000 mp de centre comerciale în plus –, alături de o componentă rezidenţială – iar următorul va fi Clujul. La Satu Mare proiectul va fi completat de un proiect rezidenţial de 500 de apartamente.
    Tatian Diaconu mai spune că acum în real estate preţurile sunt „un pic inflamate” şi cel mai adesea sunt de câteva ori mai mari decât poate oferi el. „Dacă sunt dezvoltator, poate pot să dau 500 de euro pe metrul pătrat, când vânzătorul cere 700 de euro. Dar eu lucrez cu arhitecţii timp de 3-6 luni, ca să înţeleg cât pot câştiga din chirii sau din vânzarea de apartamente. Pot face un proiect şi în cazul în care dau 500 de euro pe metrul pătrat, dar asta înseamnă să renunţ la toate demersurile de urbanizare – de la infrastructură la spaţii verzi şi zone pentru comunitate, cum sunt grădiniţa sau şcoala.”

    Şeful Ceetrus România mai spune că în această meserie este foarte uşor „să-ţi rupi gâtul, pentru că vorbim de sume foarte mari. De aceea încercăm să nu facem greşeli mari plătind preţuri nesustenabile. Orice proiect vom mai face de acum înainte va fi mixt, nu neapărat într-o formulă anume, poate fi orice combinaţie de comercial, rezidenţial şi office.”

  • „Meseria noastră nu mai este să punem cărămidă peste cărămidă”

    Retailul se schimbă, toţi operatorii de hipermarketuri se digitalizează şi sunt într-o cursă să ofere experienţe, pentru că probabil produsul cel mai ieftin este cel de pe net. Rebrandingul companiei, care are activităţi în 13 ţări, având în portofoliu 393 de centre comerciale, 63.000 mp de locuinţe şi 78.000 de birouri (la finalul lui 2017), a avut loc concomitent în toate pieţele în care activează, dar, fiind o companie care are activităţi business-to-business, schimbarea numelui nu are un impact la fel de amplu ca în cazul firmelor care se adresează clienţilor finali.

    Noul nume al companiei a fost ales pentru că are o rezonanţă anglofonă; „ca să ieşim din franţuzism. S-au propus în intern 500 de nume, în condiţiile în care sunt 1.200 de angajaţi în toate ţările, ceea ce înseamnă un grad uriaş de implicare în acest proiect.”

    Ce a determinat rebrandingul? Compania trece prin schimbări profunde: „Noi nu mai suntem dezvoltatori. Definiţia neconformă din DEX este că dezvoltatorul optimizează un teren, or noi evoluăm şi nu vrem să rămânem în acelaşi cadru. Dezvoltatorul imobiliar nu se uită în afara perimetrului lui, ceea ce este foarte legal, şi îşi vede propriul interes”, afirmă Tatian Diaconu. Tot el spune că meseria evoluează încet spre cea de urbanist societal, ceea ce înseamnă că acum activitatea celor de la Immochan pleacă de la identificarea nevoilor reale ale unei comunităţi. „În plus, este necesară anticiparea – trebuie să ne uităm în viitor, să ştim dacă e nevoie, de pildă, ca la un moment dat să trecem de la o bandă de drum la două sau trei. Astfel, noi facem un zoom pe hartă, pentru a privi de sus o întreagă zonă, un cartier, poate chiar jumătate sau întreg oraşul. Când vrei să faci pasul de la dezvoltator la urbanist, eşti proprietar pe teren dar nu poţi interveni pe spaţiile vecinilor şi ai rol de animator şi catalizator.” Acest rol a fost asumat de Immochan în cazul proiectului Coresi de la Braşov, care este unul mixt, reunind deopotrivă componenta de retail, cea rezidenţială şi cea de office.

    Ce înseamnă rolul de catalizator? Să aduni în jurul mesei şi pe ceilalţi implicaţi în proiect – vecini, reprezentanţi ai comunităţii, autorităţi locale. Într-un astfel de context, oamenii încep să spună care sunt nevoile lor, iar acest lucru uşurează asumarea rolurilor, punctează şeful filialei locale a Ceetrus. „Pentru că, chiar dacă aş vrea, nu pot construi pe terenul vecinului; nu îmi pot asuma – şi nici nu vreau să fac asta – rolul administraţiei locale. Astfel pot fi identificate mai uşor nevoi cum sunt cele de drumuri sau pentru spaţii de învăţământ, fie ele grădiniţe sau şcoli.”

    În plus, când lucrează în zone care sunt în curs de dezvoltare, trebuie să anticipeze, spune Tatian Diaconu, ceea ce urmează şi „este important ca oamenii să înţeleagă ceea ce vrem să facem”. La Coresi, de pildă, traficul de maşini în zonă a crescut de la 3.000 la 17.000 pe zi, de aceea se va trece de la un drum pe patru benzi la unul pe şase benzi. „Dar când am discutat cu autorităţile locale în urmă cu câţiva ani despre această nevoie pe care o anticipam, probabil şi-au spus în mintea lor că sunt nebun.”

    Tatian Diaconu spune că tot aude trei idei care ţin de mitologia urbană românească. „«Nu sunt bani.» Fals. Sunt exemple de localităţi – fără să vorbim de oraşe foarte mari – care au investiţii de zeci sau sute de milioane de euro.” Iar şeful Ceetrus dă drept exemplu Reşiţa, oraş cu 70.000 de locuitori, care a atras în ultimele 18 luni investiţii de 50 de milioane de euro, din fonduri europene; aceşti bani schimbă faţa oraşului.

    Al doilea mit la care face referire Tatian Diaconu este cel legat de lipsa competenţelor. „Este o idee profund falsă, din două motive. Chiar dacă nu am avea competenţe, poate ar fi normal să fie aşa, când ţara noastră are 100 de ani, cu 28 de ani de capitalism, iar în Franţa se construiau castele în secolul al XVI-lea. În acest context, poate că este firesc să existe o diferenţă de competenţe. Dar competenţele se pot cumpăra. Nu este nimic ruşinos să spui «Nu ştiu». Există competenţe în mediul public şi privat. Nu avem o problemă de competenţe, putem contracta cel mai bun arhitect, fie el în Singapore sau în Spania.”

    A treia idee se leagă de lipsa tot mai acută a timpului, iar Tatian Diaconu aprobă în totalitate această idee. „Timpul pierdut nu se mai întoarce. Am încercat să găsim o metodă pentru a câştiga timp.” Soluţia identificată este cea a parteneriatelor pentru ariile de activităţi în care echipa Immochan România nu avea competenţe la fel de ample ca şi în proiectele de retail. Concret, este vorba despre asocieri, de pildă pe zona de rezidenţial, cu Kaspar Development, în proiectul de la Braşov; în cartierul Coresi zona rezidenţială are deja 570 de apartamente finisate, iar în faza a doua vor fi livrate alte 430 de apartamente. Diaconu explică logica acestui parteneriat: „Chiar dacă am bani pentru a dezvolta un proiect, nu am timp suficient. În curba de învăţare am fi făcut greşeli, vreme de câţiva ani”. Pentru a arde aceste etape, Immochan România, rebranduită acum sub numele Ceetrus, a mizat pe parteneriate. Reţetă aplicată şi în partea de office, tot în proiectul Coresi de la Braşov, unde Ascenta Management a adus know-how-ul odată cu achiziţia Coresi Business Park, care a alăturat componentei de retail şi rezidenţiale şi pe cea de office. Există însă un aspect la care trebuie să fie atente orice companie sau firmă care îşi doreşte o variantă de colaborare: „Fără valori comune, parteneriatul este mai greu decât o căsnicie”.

    Cum a ajuns însă la ideea parteneriatelor? Cam în acelaşi sistem în care a construit şi echipa locală: „În 2012 mi-am dat seama că nu ştiam să fac proiectul de la Braşov, aşa că am adunat specialişti din mai multe ţări. Unul singur nu ştie să facă un astfel de proiect, fiecare ştie o parte din el. România a fost pentru Immochan o filială cu apetit de antreprenoriat”, povesteşte Diaconu, care adaugă că experienţa proiectului de la Braşov l-a transformat într-un curios permanent. „Mă întreb zi de zi ce mai putem aduce în plus la acest proiect, fiind practic un ecosistem care se autosusţine. 4.500 de oameni locuiesc deja acolo şi numărul lor creşte lună de lună.” Pentru a completa acest cartier, care reuneşte acum complexul comercial Coresi, blocuri de locuinţe, birouri şi cele mai generoase spaţii verzi din orice proiect dezvoltat pe piaţa locală, dezvoltatorul a donat 4.500 mp de teren care ar urma să găzduiască o unitate de învăţământ – grădiniţă sau şcoală.

    Ceetrus are în plan dezvoltarea de noi proiecte în Bucureşti, Satu Mare, Sibiu, Cluj şi Craiova, iar cele mai avansate dintre acestea sunt în Satu Mare – unde există deja un centru comercial cu Auchan şi care va avea 10.000 mp de centre comerciale în plus –, alături de o componentă rezidenţială – iar următorul va fi Clujul. La Satu Mare proiectul va fi completat de un proiect rezidenţial de 500 de apartamente.
    Tatian Diaconu mai spune că acum în real estate preţurile sunt „un pic inflamate” şi cel mai adesea sunt de câteva ori mai mari decât poate oferi el. „Dacă sunt dezvoltator, poate pot să dau 500 de euro pe metrul pătrat, când vânzătorul cere 700 de euro. Dar eu lucrez cu arhitecţii timp de 3-6 luni, ca să înţeleg cât pot câştiga din chirii sau din vânzarea de apartamente. Pot face un proiect şi în cazul în care dau 500 de euro pe metrul pătrat, dar asta înseamnă să renunţ la toate demersurile de urbanizare – de la infrastructură la spaţii verzi şi zone pentru comunitate, cum sunt grădiniţa sau şcoala.”

    Şeful Ceetrus România mai spune că în această meserie este foarte uşor „să-ţi rupi gâtul, pentru că vorbim de sume foarte mari. De aceea încercăm să nu facem greşeli mari plătind preţuri nesustenabile. Orice proiect vom mai face de acum înainte va fi mixt, nu neapărat într-o formulă anume, poate fi orice combinaţie de comercial, rezidenţial şi office.”

  • Cine va rezista? Piaţa de birouri se aglomerează: 10 dezvoltatori ajung să aibă cel puţin 100.000 mp de birouri fiecare. Unde vor fi chiriaşii?

    „Având în vedere proiecte anunţate la acest moment, în următorii 2-3 ani, Globalworth îşi va consolida poziţia pe piaţă din Bucureşti, unde va avea aproape o jumătate de milion de metri pătraţi de spaţii de birouri. Pentru următorii 5 ani este însă greu de anticipat care va fi topul celor mai mari proprietari de clădiri de birouri având în vedere că o parte din proiecte ar putea să-şi schimbe proprietarul în acest interval de timp“, a spus Alesandra Bratan, consultant în cadrul departamentului office al JLL.
     
    Când vine vorba de creşteri, cel mai mare salt îl va realiza Vastint. Dezvoltatorul suedez are momentan doar două clădiri finalizate şi închiriate din proiectul Timpuri Noi Square şi un total de 33.000 mp de birouri în acestea.
     
    Atunci când întreg proiectul va fi gata, va ajunge la 100.000 mp de office, la care se vor adăuga şi cei 40.000 mp ai Business Garden Bucharest, proiect care va fi livrat integral în prima parte a anului viitor şi care este amplasat în zona Grozăveşti din Capitală.
     

  • De ce cumpără bucureştenii case noi, în condiţiile în care totul în jur e vechi

    Aproape 4.000 de locuinţe noi au fost finalizate anul trecut în Bucureşti, iar interesul dezvoltatorilor imobiliari este în continuare la cote maxime, în condiţiile în care peste 10.000 de locuinţe se află în construcţie doar în câteva proiecte de mari dimensiuni din Capitală.
    Cu toate acestea, locuitorii care aleg să-şi cumpere locuinţe în aceste complexuri sunt nevoiţi să se folosească de o infrastructură de servicii existente, de multe ori, încă din anii comunismului. Investiţiile în grădiniţe, şcoli, clinici medicale şi alte servicii necesare locuitorilor se fac într-un ritm considerabil mai lent decât cele în locuinţe şi astfel se ajunge în situaţia în care şcolile sunt de multe ori supraaglomerate, iar drumurile de acces în ansambluri sunt dezastruoase.
    „Nu e suficient să ridici un bloc, e nevoie şi de şcoală şi de infrastructură. Cred că rezidenţialul îşi va continua creşterea cel puţin încă trei ani de acum înainte, iar în 2018, din toate sectoarele, cel rezidenţial va înregistra cea mai mare creştere”, spune Gustavo Navarro, directorul general al producătorului de ciment CRH România.
    Compania este furnizor de materiale de construcţii pentru numeroase proiecte rezidenţiale, atât finalizate, cât şi aflate acum în dezvoltare în Bucureşti. Observaţia şefului CRH vine în contextul în care în mai mult de jumătate din unităţile şcolare din Bucureşti efectivele depăşesc numărul de elevi prevăzut de legea învăţământului, din cauza supraaglomerării, iar în şapte şcoli şi licee din Bucureşti elevii învaţă în trei schimburi.
    Instituţiile locale au o implicare redusă în oferirea de facilităţi pentru locuitorii ansamblurilor rezidenţiale noi, astfel că, de cele mai multe ori, dezvoltatorii sunt cei care trebuie să se preocupe de aceste aspecte.
    Într-un interviu acordat ZF la începutul acestui an, Gabriel Mutu, primarul sectorului 6 al Capitalei, spunea că primăria nu poate ţine pasul cu ritmul în care construiesc dezvoltatorii imobiliari. „Dezvoltatorii mai serioşi îşi pun problema infrastructurii şi vin ei cu soluţii, dar ceilalţi nu“, spunea atunci Gabriel Mutu.
    Sectorul 6 este al doilea cel mai aglomerat din Capitală, iar la începutul acestui an, peste 3.000 de locuinţe se aflau doar pe machetele a trei dezvoltatori, responsabili pentru patru ansambluri rezidenţiale identificate de ZF ca fiind cele mai mari din sectorul 6 din Bucureşti
    – 21 Residence, Exigent Plaza Residence, Gran Via Park şi Rotar Park Residence.
    În faţa avalanşei de locuinţe noi care acaparează orice palmă de teren rămasă liberă, primarul sectorului 6 spunea că e încă departe de a pune capăt haosului creat în regiunea de care răspunde, unde infrastructura şi locurile de parcare sunt insuficiente pentru cei 360.000 de locuitori care trăiesc acolo.
    În jocul responsabilităţii dintre instituţiile locale şi investitori, locuitorii pierd ore întregi zilnic în trafic sau căutând locuri de parcare. Facilităţile oferite de dezvoltatori se limitează de multe ori doar la amenajarea unui spaţiu la parterul blocurilor pentru retailerii alimentari.

    Pe mâna investitorilor privaţi. Unul dintre dezvoltatorii care au decis să investească într-o grădiniţă pentru copiii cumpărătorilor de apartamente este compania spaniolă Gran Via, care are în sectorul 6 un proiect aflat încă în dezvoltare, ce va ajunge la 1.200 de locuinţe după ce va fi complet finalizat. Compania aşteaptă certificatul de urbanism necesar pentru a demara construcţia unei grădiniţe pentru copii în ansamblul rezidenţial Gran Via Park.
    Gran Via se află în discuţii cu un operator privat, care mai are şi alte grădiniţe în Bucureşti. Planul este ca grădiniţa să aibă o suprafaţă de 900 de metri pătraţi şi o capacitate de peste 100 de copii. Investiţia va fi de 650.000 de euro, fără preţul terenului.
    „Apariţia unui număr de 1.200 de locuinţe noi creează un dezechilibru în zonă, dacă nu sunt aduse şi noi facilităţi. Grădiniţele existente nu vor face faţă numărului de copii. Clientul final trebuie să ştie însă şi că, într-un proiect în care dezvoltatorul a făcut pe cont propriu şcoală, drum de acces, şi preţurile apartamentelor vor fi mai mari”, spune Antoanela Comşa, general manager al Gran Via.
    Planul Gran Via vine în contextul în care dezvoltatorii imobiliari au început să construiască din ce în ce mai multe locuinţe, însă infrastructura de servicii este în continuare aceeaşi.
    „Nu există nicio grădiniţă în ansamblul în care locuiesc, există doar una situată mai departe de blocurile de locuinţe. Din ce am înţeles de la dezvoltatori, nu există niciun plan să se construiască o grădiniţă nouă mai aproape”, spune Mihaela V., locatară în ansamblul rezidenţial Valetta Residence din zona Străuleşti din Capitală. Pentru a facilita o astfel de investiţie într-o grădiniţă, dezvoltatorii dintr-o zonă se pot asocia pentru a construi împreună grădiniţe şi şcoli, în condiţiile în care primăriile sunt reticente la astfel de investiţii, după cum spune Antoanela Comşa.
    „Vom avea de asemenea şi un parc în interiorul complexului rezidenţial, unde va fi o clădire, pe care o vom da asociaţiei de locatari, pentru ca ei să poată aduce acolo o cafenea, un restaurant, orice consideră ei necesar”, mai spune Antoanela Comşa.
    Proiectul Gran Via Park, din zona centrului comercial Plaza România din cartierul Militari, cuprinde două blocuri finalizate, cu 289 de apartamente, iar alte cinci clădiri se află în diverse stadii de dezvoltare. La sfârşitul lui 2017, compania a primit autorizaţia de construcţie a alte două turnuri de apartamente, cu 250 de locuinţe în total. Proiectul se află pe fosta platformă industrială Electrotehnica, de la intersecţia bulevardului Timişoara cu pasajul Lujerului din Bucureşti.
    După ce va finaliza şi ultimele două blocuri pentru care a depus acte în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie, Gran Via nu va mai avea niciun loc pentru noi blocuri în complexul din spatele Plaza România. În total, investiţiile în Gran Via Park ajung la 52 de milioane de euro. După finalizarea completă, proiectul va avea nouă blocuri de locuinţe, cu înălţimi cuprinse între două şi 16 etaje, 1.200 de locuinţe şi o suprafaţă construită de aproximativ 40.000 de metri pătraţi.

    ” O pâine de mâncat” pentru retaileri. Între timp, ansamblurile rezidenţiale rămân în vizorul marilor lanţuri de magazine, care profită de fiecare proiect nou pentru a se extinde.
    „Există o strategie de expansiune pentru magazinele de proximitate, pentru că ansamblurile rezidenţiale generează un trafic foarte bun. De regulă, dezvoltatorii sunt cei care abordează retailerii, dar uneori se întâmplă şi invers”, spune Cătălina Aldea, retail expert şi managing partener la Aldea Consulting Vision, Retail Management.
    La nivelul Bucureştiului, cel mai extins lanţ este retailerul olandezo-belgian Mega Image, care pariază intens pe ansamblurile rezidenţiale, astfel că de multe ori dezvoltatorii îşi construiesc proiectul lăsând suficient spaţiu pentru a putea integra ulterior unul din formatele de magazine ale Mega Image. Lanţul de magazine are mai multe formate pe piaţa locală, respectiv supermarketurile Mega Image, magazinele de proximitate Shop & Go şi unităţile Gusturi româneşti, care se axează pe produse de provenienţă locală. În România, există circa 600 de magazine Mega Image, dintre care 500 în Bucureşti.
    Pe segmentul magazinelor mici, care devine tot mai popular în ultimii ani, Mega Image concurează îndeaproape cu retaileri moderni precum Profi, Carrefour (cu formatele Market şi Express) şi Auchan (cu MyAuchan), dar şi cu micii comercianţi, care au devenit din ce în ce mai puţini.
    Cătălina Aldea mai spune că, din interacţiunea cu dezvoltatorii imobiliari, a constatat că există interes şi pentru deschiderea de săli de sport şi restaurante. În unele situaţii, investitorii aleg să aducă şi bancomate pe care le instalează în magazinele retailerilor, în lipsa unui spaţiu în care să fie amenajată o unitate bancară.
    „În proiectele lor iniţiale, dezvoltatorii iau în considerare tot ceea ce ţine de starea de bine a locuitorilor, însă rămâne de văzut câte din aceste facilităţi pot asigura în cele din urmă”, mai spune Cătălina Aldea.

  • Cum arată prima reşedinţă construită integral sub apă – GALERIE FOTO

    Dezvoltatorii au investit 15 milioane de dolari în proiectul considerat a fi prima locuinţă subacvatică a lumii.

    Numit The Mukara în dialectul local, care înseamnă “coral”, resortul marchează prima încercare de acest fel a companiei. Anterior, Conrad Maldives Rangali Island inaugurase primul restaurant subacvatic din lume, numit Ithaa.

    Casa subacvatică va avea o structură pe două nivele, fiind dotată cu un pat king size, sufragerie, toaletă şi o scară în spirală care va duce la un nivel aflat deasupra apei.

    Designul a fost gândit în aşa fel încât să ofere vedere panoramică de 180 de grade asupra Oceanului Indian.

  • Oraşul format din piramide plutitoare, unde o noapte de cazare costă 1150 de euro – GALERIE FOTO

    Astfel, un designer italian s-a gândit să construiască un oraş unde rezidenţii vor locui în piramide plutitoare. Wayaland  îşi va întâmpina primii locuitori în 2020

    Studio-ul de design Lazzarni, cu sediul în Roma, a finanţat cu 350.000 de lire sterline construirea primului modul Waya. Investitorii au ocazia de a vota aplasamentul Wayaland-ului.  Pentru a se finanţa, studio-ul de design vinde sejururi în primul modul  Waya, inspirat de arhitectura mayaşă şi templele japoneze, iar preţurile pornesc de la 1150 de euro.

    Lazzarini Design povesteşte că “piramida modulară Waya poate oferi diferite facilităţi de trai şi entertainment, precum hoteluri, magazine, spa, săli de fitness, baruri şi greenhouse-uri pentru producţii cinematografice”.

    Baza Wayaland-ului deţine o intrare mare pentru ambarcaţiuni şi o recepţie. O parte a clădirii găzduieşte motoarele, echipamentele, generatoarele şi alte resurse de energie. În partea submersă a fiecărei structuri plutitoare, o mare cantitate de spaţiu de depozitare este utilizată pentru motoare, echipamente, generatoare sau resurse suplimentare de energie.

    Modulele plutitoare, ancorate pentru a-şi menţine poziţia, sunt uşor ajustabile, iar şasiurile, formate din părţi de fibră de sticlă, carbon şi oţel, vor fi asmablate piesă cu piesă direct în apă.

    Structura e acoperită cu panouri solare, şi, de altfel,  întreaga suprafaţă a Wayaland e proiectată pentru a capta energie solară.