BusinessMagazin

Tag: credite ipotecare

  • BNR: Cei cu sume mari au avut cea mai mare rată de solicitare a legii dării în plată, iar legea a stimulat anumiţi debitori să creeze impresia incapacităţii de plată într-un mod strategic

    ♦ La două luni după introducerea legii dării în plată, în 2016, rata creditelor neperformante pentru creditele ipotecare standard a crescut cu 1,6 puncte procentuale ♦ Debitorii cu sume mari au cel mai mare procent de solicitare a legii dării în plată şi cea mai mare rată de neplată, potrivit unui studiu al BNR.

    Riscul de neplată este mai probabil în con­diţiile în care procedura de recurs devine favo­rabilă debitorilor. Astfel, atât capitalul ne­gativ, cât şi îndatorarea debitorilor sunt asocia­te cu im­po­sibilitatea de rambursare, potrivit unui studiu BNR privind riscul şi neîndeplinirea obligaţiilor ipo­tecare cu titlul „Recourse and (strategic) mort­gage defaults: Evidence from changes in housing market laws“.

    Circa 50% dintre debitori au credite ipotecare mai mici de 30.000 de euro, în timp ce 33% au credite cuprinse între 30.000 de euro şi 60.000 euro. Doar 7% din credite sunt peste 100.000 de euro. Cu toate acestea, se observă că debitorii cu su­me mari au cel mai mare procent de solicitare a legii dării în plată şi cea mai mare rată de neplată, potrivit studiului BNR.

    În urma unei analize a bazei de date privind cre­ditele ipotecare în perioada 2003-2016, studiul BNR scoate în evidenţă efectul pe care l-a avut legea dării în plată în comportamentul debitorilor.

    „Rezultatele studiului sugerează că legea dării în plată, care a fost adoptată pentru a oferi ajutor debitorilor aflaţi în situaţii financiare dificile, a creat consecinţe neintenţionate“, conform studiului.

    Unul dintre efectele negative a fost că legea a sti­mulat anumiţi debitori să creeze impresia inca­pa­cităţii de plată într-un mod strategic. Debitorii care au acţionat în baza legii dării în plată au fost mai puţin îndatoraţi decât cei care nu au acţionat în baza legii. Debitorii neperformanţi au luat, în me­die, împrumuturi mai mari decât debitorii performanţi.

    Deşi recursul este văzut ca un instrument efi­cient strategic pentru a elimina riscul de ne­pla­tă, pe de o parte mai multe studii au arătat că re­cursul ipo­te­car este asociat cu o probabilitate mică a neplăţii. Pe de altă parte, politicile de recurs mai dure sti­mu­lează costurile de neplată şi reduc pro­babilitatea neplăţii, dar în acelaşi timp cresc valoarea creditului şi în final cresc probabilitatea neplăţii.

    Legea dării în plată, publicată în Monitorul Oficial din România pe 28 aprilie 2016, a introdus po­si­bilitatea debitorilor, care aveau credite ipote­ca­re, să îşi stingă datoriile prin transferarea drep­tu­lui de proprietate instituţiei finanţatoare. Toate creditele ipotecare erau eligibile, mai puţin cele mai mari de 250.000 de euro şi cele acordate prin programul Prima casă.

    Această lege, al cărei iniţiator este parla­mentarul Daniel Zamfir, acum la PSD, a creat o se­rie de provocări pentru sectorul bancar din România. Economiştii, politicienii şi publicul au dezbătut situaţia provizioanelor legale. La înce­put, promotorii legii susţineau că debitorii con­strânşi financiar ar beneficia în urma legii dării în plată, iar aşteptările erau la un nivel de 80.000 de cereri potenţiale.

    Cu toate acestea, iniţial, rata creditelor neperformante a înregistrat o creştere rapidă cu 1,6 puncte procentuale în lunile mai-iunie din anul 2016. În ciuda acestei reacţii pe termen scurt, mai puţin de o zecime a cererilor previzionate s-au materializat în perioada 2016-2018. În acelaşi timp, susţinătorii legii dării în plată considerau că aceasta este o metodă prin care creditorii şi debitorii împart riscul, iar pe viitor ar putea preveni posibile crize ale creditelor şi ar creşte stabilitatea financiară, potrivit studiului BNR.

    În fapt, legea a fost subiectul criticilor, iar unul dintre principalele motive a fost că legea avea aplicabilitate retroactivă la toate împrumuturile existente. Astfel, adoptarea legii poate avea consecinţe neintenţionate pentru noii debitori în ceea ce priveşte costul crescut al creditului, ratele reduse de aprobare şi dimensiunea mai mică a împrumuturilor, reducând astfel accesul debitorilor la finanţare.

    Prin urmare, băncile şi-au înăsprit standardele de credit imediat ce legea a fost adoptată prin majorarea plăţilor anticipate necesare pentru împrumuturile ipotecare pentru a descuraja noii debitori să renunţe la obligaţiile lor ipotecare, se mai arată în studiul BNR.

    La câteva luni după ce legea a intrat în vigoare, instituţiile de credit susţineau că legea dării în plată nu era în concordanţă cu Constituţia României şi codul civil şi au atacat legea la Curtea Constituţională.

    În luna octombrie 2016, Curtea Constituţională a anunţat că debitorii aveau dreptul să scape de datorii prin oferirea proprietăţii doar în condiţii excepţionale. Efectul imediat a fost că debitorii nu au putut utiliza devalorizarea preţului bunurilor imobiliare achiziţionate printr-un contract de credit ca motiv pentru a-şi achita datoria utilizând legea dării în plată. Acest lucru a dus la o scădere a ratei creditelor neperfomante cu 1,1 puncte procentuale.

  • Ce se întâmplă cu programul Prima casă? Noua lege a fost promulgată în aprilie, dar nici până acum nu au apărut clarificările metodologice

    Legea pentru modificarea programului Prima casă, devenit „O familie, o casă“, a fost promulgată în aprilie, dar are nevoie de clarificări metodologice.

    Creditele ipotecare acordate prin programul Prima casă, care presupun un avans de doar 5%, au pierdut teren în ultimul an, ajungând să reprezinte mai puţin de 30% din totalul finanţărilor ipotecare noi acordate în perioada mai 2019 – aprilie 2020, respectiv 3,8 mld. lei, după cum reiese din datele BNR.

    Creditele ipotecare standard, pentru care trebuie achitat un avans cuprins între 15% şi 25% din partea clienţilor, au devenit soluţia cea mai folosită pentru a finanţa achiziţia unei locuinţe, ponderea acestor credite urcând în jur de 72% din totalul finanţărilor ipotecare noi la finele lunii aprilie 2020.

    Comparativ, în urmă cu 7-8 ani ipotecarele standard aveau o pondere mai mică de 30% din totalul finanţărilor noi.

    În aprilie 2020 a fost atins maximul ecartului dintre creditul nou ipotecar standard şi creditul nou Prima casă. Băncile locale au acordat în perioada mai 2019 – aprilie 2020 credite ipotecare noi în valoare de aproape 13,4 mld. lei. Din acestea, împrumuturile ipotecarele standard au depăşit 9,6 mld. lei, în timp ce creditele Prima casă au însumat aproape 3,8 mld. lei.

    După 2016 împrumuturile Prima casă au început să-şi piardă din atractivitate din cauza accentuării volatilităţii dobânzilor inter­bancare, în timp ce la creditele ipotecare stan­dard clienţii au putut să opteze pentru finanţări cu dobânzi fixe.

    În cazul creditelor Prima casă, dobânda se modifică în funcţie de evoluţia dobânzilor din piaţă, fiind formată dintr-o marjă fixă a băncii de 2% la care se adaugă un indice de referinţă. Începând cu luna mai 2019 indicele de referinţă este IRCC, care a înlocuit indicele ROBOR la trei luni. Astfel, pentru creditele Prima casă, dobânda ar fi de 4,41% pe an, în condiţiile în care IRCC se situează la 2,41% pe an.

    Legea pentru modificarea programului Prima casă (lansat iniţial în 2009) şi devenit „O familie, o casă“ a fost promulgată în aprilie, dar are nevoie de clarificări metodologice.

    Premierul Ludovic Orban i-a cerut recent ministrului Finanţelor Florin Cîţu să facă o reglementare pentru corelarea plafonului de garanţii Prima casă cu nivelul preţurilor în construcţii.

    Ministerul Finanţelor a scăzut treptat plafonul anual de garanţii în cadrul programului Prima casă până la 2 mld. lei pentru fiecare an din perioada 2018-2020.

    Rămâne de văzut dacă în condiţiile unui val de recesiune economică determinat de criza coronavirus plafoanele de garanţii pentru programul Prima casa nu vor fi din nou majorate în următorii ani.

  • Piaţa imobiliară rezistă în faţa crizei: Cererile pentru credite ipotecare au crescut cu 11% în SUA săptămâna trecută

    Cumpărătorii se întorc în piaţa imobiliară mai repede decât estimau analiştii în SUA, pe măsură ce statele relaxează pe rând restricţiile impuse pentru a limita răspândirea virusului.

    Cererile pentru credite ipotecare au crescut pentru a patra săptămână consecutivă, înregistrând un avans de 11% săptămâna trecută. Nivelul acestora este totuşi cu 10% mai redus în comparaţie cu aceeaşi săptămână din 2019, însă mare parte din declinul pentru 2020 a fost recuperat rapid, potrivit CNBC.

    Săptămâna trecută, volumul de achiziţii în piaţa imobiliară era cu 19% mai redus decât anul trecut, însă în urmă cu o lună acesta era cu 35% mai redus decât anul trecut.

    „Continuă să fie o revenire surprinzătoare în aplicaţiile de credit, întrucât majoritatea statelor mari au înregistrat creşteri ale activităţii ipotecare săptămâna trecută. Ne aşteptăm ca acest trend pozitiv să continue – la viteze diferite – întrucât statele relaxează gradual măsurile de distanţare socială, iar piaţa intră pe făgaşul sfârşitului de primăvară, când americanii încep în mod normal să cumpere locuinţe”, a explicat economistul Joel Kan pentru sursa citată.

    În cele mai mari 10 state care au participat la sondajul MBA, New York a condus topul, cu o creştere de 14% la nivel de cerere, în timp ce state precum Illinois, Florida, Georgia, California şi Carolina de Nord au înregistrat un avans de două cifre.

    Cererea este încurajată şi de dobânzile reduse. Dobânda medie pentru un contract de ipotecă pe 30 de ani a crescut uşor de la un minim record de 3,4% la 3,43%.

  • Încă o decizie radicală luată în Italia, la scurt timp după anunţul carantinei în toată ţara

    Un specialist în finanţe din Italia a anunţat astăzi că toate plăţile pentru creditele ipotecare vor fi suspendate în ţară la scurt timp după ce guvernul a luat măsura extremă de a pune toată ţara în carantină în lupta cu coronavirusul.
    Laura Castelli, ministrul adjunct al economiei, a făcut anunţul la o staţie de radio din ţară, potrivit Reuters.

    Anunţul vine la scurt timp după ce prim-ministrul italian, Giuseppe Conte, a anunţat că se impune carantină pentru toti cei 60 de milioane de locuitori ai Italiei, dupa ce a anuntat initial masuri pentru nordul tarii. El a spus ca miza principala este acum sanatatea. 

    Peste 9000 de persoane au fost infectate in Italia cu noul coronavirus si peste 450 de oameni au murit din cauza acestuia. 

    Italia este astfel cea mai afectată ţară din Europa de noul coronavirus, iar aceste cifre au determinat guvernul Italiei sa ia masuri drastice.

     

  • România a ajuns o ţară de vis pentru cei care vor să-şi cumpere o locuinţă: Datorită creşterii salariului şi a scăderii preţului apartamentelor de după criză, rata pentru un apartament cu 2 camere a ajuns la mai puţin de 60% din salariul mediu net, faţă de 250% în 2008

    ♦ În 2008 erau necesare aproape trei salarii medii nete pe economie pentru plata unei rate la un apartament cu 2 camere din Capitală ♦ Pe fondul dublării salariului mediu în ultimii 11 ani, dar şi al ieftinirii locuinţelor faţă de perioada de boom, acum rata reprezintă mai puţin de 60% din salariul mediu pe economie.

    Rata lunară pentru achiziţia unui apartament cu două camere în Bucureşti a ajuns la mai puţin de 60% din valoarea salariului me­diu net pe economie la nivelul lu­nii septembrie a acestui an, faţă de 251% la ni­velul lunii ianuarie din 2008, la apogeul boomu­lui economic, potrivit calculelor ZF şi datelor SVN România, Credit & Financial Solutions.

    „Creditarea ipotecară a cunoscut o dezvol­tare vertiginoasă în ultimii ani, într-un context generalizat de majorare a veniturilor, de diversificare a ofertei şi de reducere a ratelor. Chiar dacă dobânzile au înregistrat scăderi, dar şi majorări în ultimii ani, ponderea ratei medii lunare în veniturile populaţiei este într-o con­tinuă scădere de aproximativ cinci ani. Practic, o rată medie pentru un credit de 69.000 de euro are o pondere în salariu de aproape două ori mai mică faţă de acum şase ani“, afirmă Alexandru Rădulescu, managing part­ner SVN România, Credit & Financial Solutions.

    În acel moment, la începutul anului 2008, un apartment cu două camere în Capitală de 50 mp utili costa în medie 130.000 de euro, iar rata lunară pentru acesta era de 826 de euro, în timp ce salariul mediu era de numai 329 de euro – astfel era nevoie de salariul aproape complet a trei adulţi pentru a plăti rata unui apartament cu două camere din Bucureşti.

    Dezvoltarea segmentul ipotecar s-a produs concomitent cu diminuarea importanţei produsului Prima Casă, care în prezent deţine aproximativ 25% din totalul tranzacţiilor efectuate – sau 35% din segmentul finanţărilor pentru achiziţionarea unei locuinţe.

    „Piaţa este pe o traiectorie ascendentă şi observăm şi o creştere a apetitului de finanţare din partea unor instituţii financiare, atât pe segmentul de retail cât şi pe cel corporate, pentru investitorii care dezvoltă proiecte rezidenţiale. În plus, tot mai mulţi cumpărători apelează la serviciile unui consultant financiar, acesta fiind un alt factor care arată dezvoltarea pieţei ipotecare locale“, a subliniat Alexandru Rădulescu.

    Pe fondul crizei economice preţurile locuinţelor din Capitală au scăzut puternic în anii care au urmat, ajungând la o valoare minimă de 51.000 de euro în ianaurie 2016. La acea vreme rata lunară în cazul unui credit pe o perioadă de 25 de ani era de 255 de euro, în timp ce salariul mediu pe economie urcase deja la 429 de euro. În timp ce preţul locuinţelor din Capitală a scăzut treptat timp de mai bine de şapte ani, salariul mediu net a rămas relativ constant până în 2012, iar după acest an a crescut accelerat.

  • Vrei să-ţi cumperi o casă ? Vezi ce dobânzi practică băncile din top 10 la creditele ipotecare în lei

    Piaţa imobiliară din România merge înainte, iar creditele ipotecare standard cu avans de 15% au devenit principalul mod de finanţare a achiziţiei de locuinţe, cu circa 70% din totalul finanţărilor noi, potrivit datelor BNR  Cele mai mari bănci după active percep dobânzi cuprinse între 4,8% şi 8,1% la creditele ipotecare standard în lei, însă dobânzile anuale efective (DAE) sunt mai mari.

    Dobânzile la creditele ipo­te­care în lei acordate de băncile mari pot varia în piaţa ban­cară din România şi pornesc de la 4,81%, însă la acestea se adaugă şi comisioanele şi alte costuri supli­mentare ale băncilor până se ajunge la do­bânda anuală efectivă (DAE) din contracte, potrivit unei analize realizate de ZF în baza datelor pe luna octombrie publicate pe platforma Finzoom. Analiza ia în calcul un credit standard de circa 220.000 de lei, cu dobândă variabilă, fără a se ţine cont de reducerile de dobândă care apar odată cu încadrarea în anumite condiţii, precum încasarea venitului la banca respectivă.

    Banca Transilvania, cea mai mare bancă în topul din România după active, practică o dobândă de 5,91% la creditele ipotecare standard cu dobândă variabilă, dobândă formată dintr-o marjă fixă a băncii de 3,25% Ă indicele de referinţă IRCC, care este 2,66% pentru luna octombrie.

    Nivelul dobânzii reper IRCC – indice introdus pe piaţa românească din luna mai 2019 – se modifică trimestrial la datele de 1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie şi 1 octombrie ale anului sau în prima zi lucrătoare imediat ur­mătoare zilei de întâi a trimestrului, dacă data de întâi a trimestrului este zi nelu­cră­toare.

    BCR, a doua bancă de pe piaţa locală, practică o dobândă variabilă de 5,96%, adică IRCC Ă 3,3% la creditul standard Casa Mea. În acelaşi timp, dobânda percepută la ipo­te­care de BRD-SocGen ajunge la 6,43%, for­mată din IRCC Ă o marjă fixă a băncii de 3,77%.

    Subsidiara locală a italienilor de la UniCredit practică o dobândă de 8,1%, cea mai mare din top zece bănci mari din piaţă, potrivit datelor publicate pe platforma Finzoom, dobândă formată din IRCC şi o marjă fixă a băncii de 5,44%.

    În cazul Raiffeisen Bank, produsul standard Casa Ta are un etalon diferit la ce­rinţele ce ţin de avansul minim, în cazul cre­ditării din Capitală versus alte localităţi, pro­dusul fiind semnalat diferit. Astfel, Raif­fei­sen percepe o dobândă de 5,66%, unde se adaugă o marjă de 3% la IRCC de 2,66%, însă în cazul alegerii produsului pentru alte localităţi, cerinţa de avans minim se majorează de la 15% din valoarea imobilului, la 35%.

    Sucursala locală a olandezilor de la ING practică o dobândă de 6,01% în cazul exem­plului ales de credit, de 220.000 de lei, for­mată din IRCC Ă 3,35% în produsul credit ipotecar Avantaj Plus fără Asigurare de Viaţă inclusă. Totuşi, în cazul în care valoarea creditului este de peste 400.000 de lei, marja băncii scade la 3,05%, iar dobânda totală scade la 5,71%.

    Şi în cazul CEC Bank, singura bancă a sta­tului român din top 10, creditul ipotecar stan­dard este în două variante, astfel încât banca listează creditul ipotecar standard cu o dobândă de 4,81%, adică IRCC Ă 2,15% – ceea ce ar însemna cea mai mică dobândă  prac­ticată de băncile din top. Cealaltă va­riantă în cazul CEC Bank este pentru pro­du­sul credit imobiliar în lei, unde marja fixă a băn­cii creşte la 2,9%, iar dobânda ajunge 5,56%.

    Subsidiara locală a grupului elen Alpha Bank practică o marjă fixă de 3,45% pentru creditele ipotecare standard în lei, ceea ce înseamnă o dobândă de 6,11% după adău­garea indicelui IRCC.

    Ungurii de la OTP Bank oferă pe piaţa locală credite ipotecare la o dobândă de 5,48%, unde marja fixă a băncii este de 2,82%. În acelaşi timp, Garanti Bank Ro­mânia practică dobânzi de 6,68%, din care marja băncii este de 4,02%.

  • Creditele ipotecare cu dobândă negativă stabilesc o nouă etapă în industria de banking

    Jyske Bank , al treilea cel mai mare creditor din Danemarca, a anunţat la începutul lunii august o rată ipotecară de -0,5%, înainte de comisioane. Între timp, Nordea Bank Abp oferă credite ipotecare de 30 de ani la o dobândă anuală de doar 0,5%.

    Ultimii ani au reprezentat o perioadă în care băncile au redus semnificativ rata dobânzii, distorsionând economia tradiţională a împrumuturilor. Acest lucru se observă cel mai bine Europa, unde rata de împrumut pentru locuinţe din zona euro a scăzut la 1,65% în iunie, cea mai mică valoarea înregistrată din ultimii 20 de ani.

    În timp ce unele regiuni au rezistat tendinţei, costurile împrumutului sunt aproape la pământ în cele mai multe pieţe. Acest lucru a înăsprit concurenţa între creditori pentru împrumuturile imobiliare.

    Costurile ipotecare sunt destul de mari în Ungaria, deoarece autorităţile de reglementare au îndepărtat aproape toţi debitorii de la împrumuturi cu rată variabilă mai mică, dar nesigură. În prezent, o ipotecă cu dobândă fixă de 10 ani este în jur de 5%, comparativ cu ratele pieţei monetare aproape de zero.

    Nevoia de siguranţă a fost accentuată de amintirile creditelor ipotecare plasate în franci elveţieni înainte de criza financiară. Declinul forintului în faţa francului a lovit la acel moment aproximativ 1 milion de unguri.

    Ratele ipotecare au crescut în Grecia, din cauza datoriilor de stat şi ale corporaţiilor. Împrumuturile pentru locuinţe au avut o rată variabilă medie de 3,08% în iunie, o creştere de 11 puncte faţă valoarea din anul trecut.

    Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro. 

  • De ce scad vânzările pe piaţa rezidenţială: Băncile au aprobat mai puţine credite ipotecare din cauza limitării gradului de îndatorare. În primele şapte luni, volumul creditelor ipotecare a scăzut cu peste 10%

    „Generarea de credite noi a fost constrânsă de regulile mai stricte cu privire la gradul de îndatorare aplicat începând cu luna ianuarie 2019, acesta având un impact mai mare asupra creditelor ipotecare“, a explicat BCR în comunicatul privind situaţiile financiare de la jumătatea anului.

    Iunie a fost singura lună din 2019 în care volumul creditelor ipotecare noi acordate de băncile din România a trecut de un miliard de lei, dar totodată luna în care s-a înregistrat cel mai mare declin anual, respectiv de peste 15%. Producţia nouă de credite ipotecare a fost susţinută în principal de împrumuturile standard care au ajuns să reprezinte 70% din totalul finanţărilor noi. Împrumuturile ipo­te­care standard se deosebesc de creditele Prima casă în principal prin avans, care porneşte de la 15%. Spre comparaţie, în cazul creditelor Pri­ma casă avansul minim este de 5%. Cu toate acestea, tot mai mulţi români s-au în­drep­tat către creditele standard, pe fondul creşterii do­bânzilor din piaţă şi al accentuării vo­latilităţii.

    Citiţi mai multe pe www.zf.ro.

  • Motivul pentru care o bancă din Danemarca oferă credite ipotecare cu dobândă negativă

    yske Bank, a treia cea mai mare bancă independentă din Danemarca, a anunţat săptămâna trecută că potenţialii cumpărători de locuinţe pot lua o ipotecă pe 10 ani cu rată fixă, cu o dobândă de minus 0,5%.

    Instituţia financiară consideră că rata negativă a creditului va acţiona ca o subvenţie pe perioada rambursării, clienţii plătind ceva mai puţin decât suma datorată iniţial.

    Măsura va stimula potenţialii cumpărători să continue să investească în imobiliare, împrumutând într-un moment în care banii sunt mai ieftini ca niciodată în Danemarca.

    Citiţi mai mult pe mediafax.ro.

  • De ce scad vânzările pe piaţa rezidenţială: Băncile au aprobat mai puţine credite ipotecare din cauza limitării gradului de îndatorare. În primele şapte luni, volumul creditelor ipotecare a scăzut cu peste 10%

    . Reducerea volu­mu­lui de credite noi acordate de băncile locale a fost determinată cel mai probabil de înăs­pri­rea condiţiilor de creditare odată cu limitarea gra­dului de îndatorare la împrumuturile ipotecare la maximum 40%, dar şi ca urmare a incertitudinilor generate de taxa bancară.

    „Generarea de credite noi a fost constrânsă de regulile mai stricte cu privire la gradul de îndatorare aplicat începând cu luna ianuarie 2019, acesta având un impact mai mare asupra creditelor ipotecare“, a explicat BCR în comunicatul privind situaţiile financiare de la jumătatea anului.

    Iunie a fost singura lună din 2019 în care volumul creditelor ipotecare noi acordate de băncile din România a trecut de un miliard de lei, dar totodată luna în care s-a înregistrat cel mai mare declin anual, respectiv de peste 15%. Producţia nouă de credite ipotecare a fost susţinută în principal de împrumuturile standard care au ajuns să reprezinte 70% din totalul finanţărilor noi. Împrumuturile ipo­te­care standard se deosebesc de creditele Prima casă în principal prin avans, care porneşte de la 15%. Spre comparaţie, în cazul creditelor Pri­ma casă avansul minim este de 5%. Cu toate acestea, tot mai mulţi români s-au în­drep­tat către creditele standard, pe fondul creşterii do­bânzilor din piaţă şi al accentuării vo­latilităţii.

    Cititi mai multe pe www.zf.ro