Un mall nu trebuie sa fie neaparat foarte mare, ci trebuie sa aiba exact dimensiunea de care au nevoie cumparatorii pe care ii tintesti“, explica intr-o discutie cu BUSINESS Magazin Ibrahim Paksoy, directorul general al Anchor, compania din Turcia care a deschis in capitala Bucuresti Mall si Plaza Romania. Paksoy sustine insa ca un mall trebuie sa ofere o combinatie buna de magazine – din cat mai multe domenii sau dintr-un anume domeniu, o zona de alimentatie suficient de mare si eventual clar delimitata, precum si multe alte zone de servicii. „Si aceasta nu este totul: fiecare segment trebuie sustinut de cel putin doi sau trei competitori, deoarece cumparatorul vrea branduri si varietate“, explica Paksoy strategia comerciantilor in mall-urile Anchor.
Daca insa o astfel de strategie poate fi pusa in aplicare intr-un mall de peste 100.000 de metri patrati (Bucuresti Mall are 100.000 de metri patrati, iar Plaza Romania 104.000 de metri patrati), la un centru comercial de mici dimensiuni problema se pune in termeni mai complicati, in primul rand deoarece proprietarul vrea un mix bun de chiriasi, pentru a se putea numi mall.
„La o suprafata de 5.000 de metri patrati, se poate aduce un mix bun de chiriasi, dar asta va face ca fiecare segment sa fie destul de slab reprezentat“, spune Costel Alecu, directorul diviziei de spatii comerciale a agentiei imobiliare Regatta, care a fost reprezentantul exclusiv al centrului comercial Grant din cartierul bucurestean Crangasi. Dezvoltat in 2005 de un grup de investitori romani (dintre care cel mai vizibil si mai implicat a fost Gabriel Lucov, actionar la Parcarea Dalli), Grant Shopping Center a fost construit pe un teren concesionat pe o perioada de 49 de ani de la Primaria sectorului 6 si a necesitat o investitie de 2,5 milioane de euro.
Grant Shopping Center a avut insa ghinion. La inceputul acestui an, aproape exact la un an de la lansare, la centrul comercial din Crangasi a izbucnit un incendiu care nu numai ca a distrus o parte din marfa de acolo, dar a facut si ca majoritatea chiriasilor sa se retraga. „Daca ar fi ars un centru comercial ajuns la maturitate, cu o clientela si cu chiriasi stabili, problema nu era atat de mare“, spune Costel Alecu. Si aceasta deoarece lucrarile de reparatii au durat putin – in jur de doua luni -, dar centrul comercial inca nu s-a redeschis. Gabriel Lucov spune insa ca Grant Shopping Center se va redeschide saptamana viitoare, desi deocamdata are un grad de ocupare a spatiilor de doar 75%. „Vom relua o campanie publicitara outdoor in perimetrul de care suntem noi interesati (cartierele Crangasi si Giulesti) si speram ca in maxim doua luni sa depasim 90% grad de ocupare, iar atunci vom organiza un concert“, explica Lucov. Gabriel Lucov spune ca o parte din actualii chiriasi sunt dintre cei care au fost si anul trecut prezenti in centrul comercial. Doar o parte insa, deoarece oficialul Regatta spune ca o parte din chiriasi nu erau multumiti de prezenta lor acolo. „Numarul de vizitatori nu prezenta cifre foarte mari, desi se poate spune ca erau satisfacatoare pentru inceput“, spune Costel Alecu.
In 2005, cand au inceput contractarile, spatiile din centrul comercial costau 30 de euro pe metrul patrat. Insa brandurile pe care Regatta le-a adus in Crangasi drept „carlig“ pentru dezvoltarea magazinului (Ana Pan, Angst, Orange, Vodafone) au platit „mult mai putin“, dupa cum spune Costel Alecu. Totusi, oricat de putin ar plati, unele nu se vor mai intoarce: „Nu am avut un trafic si venituri care sa motiveze in acest moment intoarcerea“, au comunicat reprezentantii Ana Pan. Acestia adauga ca pregatesc deschiderea a doua noi magazine in alte locuri. Costel Alecu spune ca va incerca totusi sa-i atraga atat pe vechii chiriasi, cat si pe altii noi. Insa nici Regatta nu va mai fi partener exclusiv al proiectului: „Nu ne-a mai interesat sa intram ca agent exclusiv acolo“ – spune Alecu. Gabriel Lucov spera insa ca relansarea ii va aduce o cifra de afaceri cu 50% mai mare pentru 2008 (care va fi an plin) fata de cat a avut in 2006. „Ne bazam pe o prezenta mai buna a comerciantilor de imbracaminte, dar si de magazine electronice“, explica Lucov.
Daca Grant Shopping Center se va baza pe consumatorii cu venituri mici spre medii din cartierele Crangasi si Giulesti, un mall tot de 5.000 de metri patrati situat intr-o zona populata de locuitori cu venituri mai mari are totusi probleme similare, mai precis legate de numarul mic de vizitatori. Oficialii Jolie Ville, primul proiect de pe piata romaneasca al grupului egiptean de investitii HKS (care detine trei hoteluri de cinci stele in statiunea Sharm el-Sheik, o centrala electrica si instalatiile de desalinizare a apei din aceeasi statiune), estimeaza ca anul trecut au avut un numar mediu de vizitatori pe luna de 8.000 de persoane. In comparatie cu unul din mall-urile Anchor, Plaza Romania, cu circa 1,1 milioane de vizitatori pe luna, asadar o medie de 10,5 vizitatori pe metrul patrat pe luna, Jolie Ville a avut 1,6 vizitatori pe metrul patrat.
Media mica a numarului de persoane ce le-au calcat pragul i-a determinat pe cei de la Glendale Studio (care operau cinematograful multiplex din cadrul mall-ului) sa se retraga din Jolie Ville la sfarsitul anului 2005. In spatiul ramas liber si amenajat cu sali de cinema, cei de la HKS au reusit sa atraga Wealth Class Academy (operatorul complexurilor sportive in cadrul hotelului JW Marriott si al viitorului Radisson SAS), care va deschide aici un club sportiv.
Costel Alecu spune ca aceasta va fi, in final, menirea mall-ului din Iancu Nicolae: „Dupa ce se va deschide mall-ul din Baneasa (Baneasa Shopping City – n.red.), acel mic mall probabil va renunta la aceasta functiune si se va transforma in clinica medicala, spa sau baza sportiva“. Ar fi, in opinia specialistului imobiliar, functiuni mult mai potrivite pentru un spatiu de 5.000 de metri patrati.