BusinessMagazin

Tag: apartamente

  • Piaţa închirierilor de birouri va creşte cu 20-25% faţă de anul trecut

    În 2016, vor urma relocări în cascadă, ca urmare a schimbărilor legislative şi a marilor consolidări de sedii ale unor multinaţionale, ceea ce va duce la o creştere a pieţei închirierii de birouri cu 20-25% faţă de 2015, potrivit estimărilor Alexandru Petrescu, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară ESOP Consulting. Anul acesta ar putea fi primul an al unei etape de renunţare la spaţiile de birouri de calitate mai slabă din Bucuresti, în următorii 3-4 ani urmând să fie din ce în ce mai puţine sedii de firme în apartamente de bloc comunist sau în zone nesigure din punct de vedere al riscului la cutremur sau în clădiri neprotejate la incendiu.

    Marile contracte de preînchiriere a unor spaţii de birouri mamut, cu suprafeţe de 10.000-40.000 mp, încheiate în 2015 sau aflate în pipeline vor duce la eliberarea mai multor clădiri de clasă A şi B+ din zonele centrale, pentru care deja se conturează o cerere din partea clienţilor din vile şi apartamentele cu destinaţie rezidenţială, determinată de noua atitudine a administratorilor de firme faţă de normele antiincediu şi în faţa riscului seismic.

     „În 2016 se vor reuni simultan mai mulţi factori cu influenţă majoră asupra pieţei de birouri, va exista o migraţie pe toate segmentele pieţei de birouri din Bucureşti, pe fondul creşterii ofertei de birouri: chiriaşi de talie mare îşi vor consolida sediile în cele mai noi şi mai bine poziţionate clădiri de birouri din zonele de centru-nord şi centru –vest, care vor lua spuma cererii.  În locul lor, în clădirile centrale, dar de talie mai mică şi construite în ultimii zece ani, vor accede companii medii, aflate în extindere sau în căutarea unui plus de imagine, care vor închiria spaţii de birouri de 500-2.000 mp. În paralel, va exista o presiune asupra chiriaşilor aflaţi în apartamente de bloc sau în vile, din cauza creşterii impozitelor pe proprietate pentru aceste tipuri de imobile si a posibilităţii de creştere a chiriilor în consecinţă precum şi a înnăspririi legislaţiei privind riscul seismic şi a normelor antiincendiu. Şi pentru aceste companii, care au sub 50 angajaţi, pentru prima dată vor exista mai multe variante moderne de birouri cum ar fi: birourile instant office, hub-urile de afaceri  în număr din ce în ce mai mare şi birourile în centre de talie mică sau mijlocie, care se vor elibera şi care vor avea spaţii cu chirii mai accesibile decât în ultimii ani”, declară Alexandru Petrescu.

    Printre tranzacţiile mari din 2015, prin care chiriaşii au eliberat spaţii generoase de birouri se numără: Oracle 10.400 mp – Sky Tower, Carrefour Romania 6300 mp –  Green Court Bucharest – Building B, Genpact- 22.000 mp – Hermes Business Park, Oracle – 20.000 mp – Oregon Park, Luxoft – 5500 mp – Hermes Business Park. Pentru 2016, se anunţă cel puţin trei mari pre-închirieri: doi jucători mari din domeniul bancar şi unul din domeniul IT&C doresc să-şi consolideze birourile şi caută soluţii pentru spaţii de peste 15.000 mp.

    În ce priveşte oferta de spaţii de birouri din apartamentele rezidenţiale situate în zonele Unirii şi Victoriei, Petrescu previzionează că în următorii 2-3 ani, birourile amenajate în aceste spaţii îşi vor pierde din atractivitatea din trecut şi se vor întoarce pe piaţa rezidenţială, fie la închiriere, fie la vânzare.

    ”În ceea ce priveşte vilele, cele neconsolidate şi nerenovate vor fi scoase probabil la vânzare, urmând a reveni pe piaţa rezidenţială. Excepţie vor face doar vilele istorice, situate în zone premium, bine renovate, care asigură o imagine deosebită, care îşi vor păstra destinaţia de birouri, pentru că anumite tipuri de firme vor dori să aibă sediul în continuare într-o clădire independentă datorită tipului de activitate desfăşurat (de exemplu firme de avocatură, consultanţă de afaceri, marketing şi publicitate etc)”, estimează Petrescu.

     

     

  • Un sas plecat din Romania timp de 20 de ani s-a intors in tara si-a vandut 2100 de locuinte in plina criza

    Simon Maurer a plecat din România în Germania, împreună cu familia sa, când avea 16 ani. 22 de ani mai târziu, a decis că ţara natală este locul perfect pentru a deveni antreprenor. A mizat pe provincie şi a vândut 2.100 de locuinţe pe timp de criză.

    “Am ajuns aici într-o oră şi jumătate, mai mult a durat timpul petrecut în trafic de la Băneasa“, îşi cere scuze antreprenorul Simon Maurer, care a venit de la Braşov cu elicopterul şi a ajuns la interviul acordat Business Magazin cu jumătate de oră mai devreme. Aflu ulterior că elicopterul este necesar în supravegherea îndeaproape a proiectelor rezidenţiale pe care le dezvoltă sub umbrela Maurer Imobiliare, răspândite deocamdată în trei oraşe transilvane (Cluj-Napoca, Braşov şi Sibiu), dar şi în prospectarea terenurilor pe care intenţionează să dezvolte următoarele proiecte. Compania a cumulat în ultimii zece ani afaceri de aproximativ 200 de milioane de euro şi lucrează cu o marjă de profit de circa 25%.

    Simon Maurer s-a născut într-o familie de saşi, în satul de lângă Sighişoara Noul Săsesc.

    În 1983, când avea 16 ani, s-a mutat împreună cu familia în Germania. A studiat acolo vreme de trei ani în cadrul unei şcoli profesionale de tâmplărie, iar apoi a avut mai multe locuri de muncă, printre care cel de şef de secţie în industria cosmeticelor. În paralel cu această funcţie, a lucrat însă şi în construcţii. „Am început cu construcţia casei mele şi am continuat apoi conducând şantiere pentru diferite proiecte“, aminteşte el. Nu a fost totuşi niciodată antreprenor în Germania, iar decizia de a-şi construi propria afacere în imobiliare a coincis cu reîntoarcerea în România, în 2005, când avea 38 de ani. „Am fost foarte legat de România, cu toate că nici eu nu pot să înţeleg foarte bine de ce. Când eram copil, mereu mi-era dor de ţara natală şi, când am văzut că aici piaţa este mai puţin dezvoltată, mai ales în sectorul constucţiilor, am hotărât să fac aici dezvoltare imobiliară“, explică el argumentele pentru care a decis să pună bazele Maurer Imobiliare în România. A început în Cluj-Napoca, în 2005, unde a construit 29 de apartamente, în urma unei investiţii de două milioane de euro, reprezentată de capitalul propriu cu care s-a întors din Germania. Un an mai târziu, şi-a continuat afacerea în Braşov. „Vizitasem de multe ori Braşovul şi am constatat că nimeni nu construieşte acolo apartamente noi. Am fost primul care a făcut acest lucru“, descrie el motivele ce l-au îndemnat să se orienteze spre un alt oraş transilvănean, şi nu pe Capitală.

    Primul proiect de la Braşov, finalizat în 2008, a constat în construcţia a 365 de apartamente sub umbrela Avantgarden Braşov şi a fost rezultatul unei investiţii de aproximativ 30 de milioane de euro: un proiect „mic, dar costisitor“, după cum spune antreprenorul. A mizat în continuare pe Braşov, unde a demarat în 2009 proiectul complexului Avantgarden 3, ce prevedea dezvoltarea a peste 3.500 de locuinţe pe o suprafaţă de 18 hectare, în trei etape. „Nici colegii mei nu credeau în proiectul acesta, cel mai relevant exemplu în acest sens fiind că firma care a intermediat vânzarea pentru primul proiect din Braşov a refuzat colaborarea pentru Avantgarden 3, deşi ar fi avut un comision de 5% din vânzare“, îşi aminteşte el. A demarat totuşi proiectul şi a construit în prima fază a acestuia aproximativ 1.700 de apartamente, în intervalul 2009-2014, în urma unei investiţii de 40 de milioane de euro.

    „Noi am profitat de criză şi am adus un concept pe piaţa imobiliară adaptat acesteia: dacă înainte se construiau apartamente foarte mari şi foarte costisitoare, eu am adaptat proiectele de locuinţe construind apartamente cu suprafeţe mai mici şi foarte accesibile“, explică el modul cum a reuşit să vândă în acest interval toate apartamentele din proiecte, construind locuinţe adaptate cererii. Preţul apartamentelor vândute de firma sa a ajuns astfel la 800 euro/mp/suprafaţă utilă (circa 650 de euro/mp/suprafaţă construită), preţul mediu al unui apartament ajungând la 40.000 de euro. Spune că a reuşit să devină astfel singurul antreprenor din imobiliare care nu a avut afacerile puternic afectate de criză. A resimţit totuşi efectele acesteia înainte de demararea proiectului Avantgarden 3, la sfârşitul anului 2008 – începutul anului 2009: „Aveam un teren cu o suprafaţă de 9,5 hectare, pentru care aveam o datorie la bancă de 1,85 milioane de euro şi nu aveam cum să rambursăm acest credit, ţinând cont că nu începuserăm să construim“, descrie el unul dintre momentele dificile cu care s-a confruntat, după singurul împrumut bancar făcut.

  • Ţara unde 200 de oameni devin milionari în fiecare zi

    Peste 200 de oameni devin milionari în fiecare zi doar pentru că deţin proprietăţi, datorită creşterii galopante ale preţurile pentru proprietăţi din piaţa britanică din ultimii ani, scrie Business Insider.

    În prezent există 620.000 de apartamente şi case, în Marea Britanie, care valorează peste 1 milion de lire sterline, cu 75.000 mai multe decât din ianuarie 2015, potrivit Zoopla, agent imobiliar online.

    Acest boom este condus de Londra, unde piaţa imobiliară este atât de fierbinte, încât există temeri serioase legate de o nouă bulă imobiliară. Peste 10% din reşedinţele din Londra valorează peste 1 milion de lire sterline, conform Zoopla.

    Cartierele londoneze cu cei mai mulţi milionari sunt în Redbridge (creştere de 56% faţă de ianuarie 2015), Newham (88%), Barking şi Dagenham (288%).

  • Immochan România demarează faza rezidenţială a proiectului Coresi

    Denumit Coresi Avantgarden, noul complex rezidenţial va continua modernizarea oraşului Braşov şi va readuce la viaţă 8% din suprafaţa oraşului.

    „La deschiderea proiectului Coresi Braşov, am pornit la drum cu o promisiune: aceea de a nu construi doar metri pătraţi, ci de a crea noi spaţii de viaţă pentru locuitori.

    În alegerea partenerului am ţinut cont de calitatea proiectelor dezvoltate de către”, declară Tatian Diaconu, CEO al Immochan România.

    „Ne-am dorit să fim parteneri în proiectul Coresi, care a devenit deja o referinţă pentru oraş şi pentru braşoveni. Acesta este unic atât prin conceptul în sine, cât şi prin arhitectură şi integrarea în spaţiul urban. Ambiţia noastră este de a realiza  proiectul după cele mai avansate norme tehnice şi constructive din piaţă, aducând în parteneriat competenţele acumulate în peste zece ani de activitate”, spune Daniela Kasper, CEO  Avantgarden Immo Invest.

    Complexul rezidenţial oferă perspectiva unică a doi parteneri cu expertize complementare: cea comercială şi cea rezidenţială. Proiectarea Coresi Avantgarden se va realiza după standarde BREEAM de dezvoltare durabilă şi respect al mediului înconjurător.

    Coresi Avantgarden beneficiază de infrastructura rutieră dezvoltată recent, de proximitatea cu cel mai mare parc al oraşului, dar şi cu zona de activităţi terţiare şi universitare. Complexul va fi dotat cu echipamente destinate confortului locuitorilor săi – locuri de joacă pentru copii, parcări, spaţii comerciale şi de utilitate publică.

    Coresi Avantgarden se adresează deopotrivă braşovenilor dar şi celor care doresc o locuinţă de vacanţă sau investitorilor dornici să-şi constituie un patrimoniu într-un oraş în continuă dezvoltare.

    Complexul va include trei tipuri de locuinţe: de tip studio, apartamente de două şi trei camere.

    Într-o primă fază, Coresi Avantgarden va prinde contur printr-un lot de 150 de apartamente, iar lucrările de construcţie vor începe în perioada martie-aprilie 2016. „Începând cu cel de-al doilea an, ritmul anual se va dubla sau tripla, în funcţie de capacitatea de absorbţie a pieţei”, adaugă Tatian Diaconu, CEO Immochan România.

    Immochan România are patru direcţii de business: dezvoltarea de proiecte imobiliare în parteneriat cu hipermarketurile Auchan; leasing pentru galeriile comerciale şi a retail park-urilor; activităţi de property management pentru galeriile comerciale şi valorizarea patrimonială a proprietăţilor grupului Auchan.

    Immochan a fost înfiinţat în 1976 pentru a gestiona patrimoniul Grupului, iar acum operează 375 de centre comerciale în 12 ţări, cumulând 2,3 milioane de metri pătraţi de galerii comerciale.

    Prin proiectul Coresi Avantgarden, compania îşi diversifică activitatea într-un domeniu nou – acela al dezvoltărilor rezidenţiale.

    Avantgarden Immo Invest este o companie specializată în promovarea, realizarea şi comercializarea de proiecte rezidenţiale, condusă de Daniela Kasper. Compania are un portofoliu de proiecte reprezentative, cumulând 1300 de apartamente construite în perioada 2006-2016: complexele rezidenţiale Avantgarden1 şi Avantgarden2 Braşov şi proiectul Avantgarden Tractorul, finalizat în 2016 şi comercializat în totalitate.

    In cadrul parteneriatului Coresi, Avantgarden va pune la dispoziţia proiectului competenţa acumulată în cei 10 ani de dezvoltări imobiliare – proiectare, arhitectură, management de proiect, vânzări, marketing.

  • Cine este noul director al CNADNR

    Două maşini, Opel şi Renault, au fost achiziţionate prin credit, în 2006-2007, iar a treia, Mazda, în 2013, în baza unui contract de vânzare-cumpărare.

    Anul trecut, Homor – la acea dată director de investiţii la Metrorex – a încasat venituri nete de 88.800 lei, iar soţia sa, Claudia Homor, 52.500 lei (de la Sanador şi în baza unui contract de colaborare).

    La capitolul bijuterii, Homor a trecut obiecte preţioase dobândite în perioada 2000-2015, în valoare de circa 9.000 de euro.

    Homor are două conturi bancare şi un depozit, toate însumând peste 81.000 de lei.

    În declaraţia de avere a noului director general al Companiei Naţionale de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România (CNADNR) mai figurează două împrumuturi, totalizând aproape 9.000 de euro, către Adrian şi Marian Homor.

    În 2013, Homor declara câştiguri salariale de 19.000 de lei de la Comnord SA.

    Ministrul Transporturilor, Dan Costescu, l-a demis pe şeful CNADNR, Narcis Neaga, şi a anunţat că societatea de administrare a reţelei de drumuri va fi reformată şi va avea management privat, până atunci atribuţiile lui Neaga urmând să fie preluate de către directorul interimar al Metrorex, Cătălin Homor.

    “Nu suntem mulţumiti de activitatea companiei, este nevoie de o resetare. Sunt carenţe şi pe activitatea operaţională, nu doar pe cea de investiţii”, a afirmat Costescu.

    El a adăugat că are încredere că Homor, care s-a ocupat înainte de preluarea interimară a conducerii Metrorex, de investiţiile companiei de metrou, îşi va duce cu succes la îndeplinire noul mandat, cel puţin până la numirea unui management în condiţiile ordonanţei privind guvernanţa corporativă.

    Costescu a mai anunţat că activitatea CNADNR va fi transparentizată şi reformată.

    Corpul de control al ministrului Transporturilor a identificat în octombrie o serie de nereguli la CNADNR privind inclusiv proiectul autostrăzii Orăştie-Sibiu, unde o porţiune de 200 metri trebuie demolată şi reconstruită, şi a sesizat organele statului, suspectând fapte penale. Lotul respectiv urmează să rămână închis până în luna iunie.

    Costescu a cerut extinderea controlului, vizând aspecte privind deszăpezirea şi pregărirea comandamentului de iarnă, iar rezultatele acestui raport suplimentar au fost finalizate şi vor fi anunţate public.

    Ministrul i-a prezentat acest raport şi premierului Dacian Cioloş.

    Neaga a condus CNADNR, prin preluare de atribuţii, din vara anului 2013.
     

  • Drepturi noi pentru proprietarii de apartamente

    Legea asociaţiilor de proprietari a suferit două modificări în acest an, introducându-se două drepturi noi pentru proprietarii de apartamente, informează Avocanet.ro

    Proprietarii de apartamente au din acest an două drepturi noi, aşa cum reiese din cele două modificări operate în martie şi noiembrie la Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

    În primul rând, proprietarii sunt îndreptăţiţi să primească periodic o informare electronică sau scrisă cu privire la situaţia financiară a asociaţiei. Activitatea de informare trimestrială intră în atribuţiile administratorului de bloc, care, în caz de neîndeplinire, poate fi amendat cu o sumă cuprinsă între 500 şi 3.000 de lei.

    Iar al doilea drept este faptul că, din 18 noiembrie, proprietarii de apartamente au dreptul să ceară preşedintelui şi administratorului asociaţiei adeverinţe cu situaţia cheltuielilor privind întreţinerea.

    Citiţi articolul integral pe www.avocanet.ro

     

  • Cea mai mare tranzacţie imobiliară a anului de care nu a auzit nimeni

    Cea mai mare tranzacţie imobiliară a lui 2015 s-a întâmplat în linişte. Unul dintre cele mai mari terenuri din Bucureşti, fostele Sere Berceni, a fost achiziţionat de dezvoltatorii care vor construi Metalurgiei Park. La 150 de euro pe metrul pătrat, preţul cu care a fost vândută cea mai mare parte din ceea ce va fi faza 1 a Metalurgiei Park (jumătate din suprafaţa totală a fostelor sere Berceni), Horia Culcescu, proprietarul terenului, a încasat aproximativ 30 de milioane de euro.

    Horia Culcescu este un om de afaceri care apare rar în media, dar care a devenit – tot în linişte – cel mai bogat agricultor din România. Conform unui top realizat de agrointel.ro, Horia Culcescu este cel mai mare producător de conserve din legume şi fructe din România (prin fabrica Leader International de la Caracal) şi deţine 230 de hectare de sere şi 1.200 de hectare de vie. De profesie inginer agronom, Horia Culcescu a achiziţionat de-a lungul timpului mai multe ferme, ajungând să aibă suprafeţe importante de sere din Pipera până la Turgu Măgurele şi Işalniţa, cele mai întinse ca suprafaţă fiind Leoser (90 de hectare în Popeşti- Leordeni) şi Serele Berceni (50 de hectare în zona unde Bulevardul Metalurgiei se intersectează cu bulevardul Berceni şi cu Drumul Binelui).

    Situate în sudul Capitalei, zonă unde interesul dezvoltatorilor a fost redus înainte de criză, Serele Berceni au devenit o ţintă de achiziţie mult mai importantă după anul 2009, când trendul pieţei imobiliare s-a mutat către sudul, vestul şi estul Capitalei. Statisticile arată că, în 2011 de exemplu, au fost livrate în Bucureşti şi Ilfov 4.945 de locuinţe, din care sudul a atras cea mai mare parte (peste 2.500 de locuinţe livrate). Sudul a fost în ultimii cinci ani cea mai dinamică zonă din Bucureşti-Ilfov în ceea ce priveşte construcţiile noi, iar soluţiile găsite de dezvoltatorii din sud au ţinut piaţa pe un trend alert.

    „Metalurgiei Park este o ţintă veche de-a noastră“, povesteşte Cătălin Grigore, unul dintre principalii pioni ai Sud Rezidenţial (şi hobby-ul personal al lui Grigore) fiind identificarea de terenuri. „Dezvoltatorii cu care lucrăm au devenit foarte implicaţi şi ne cereau noi şi noi suprafeţe pe care să dezvolte blocuri. Aveam de mult timp terenul Serelor Berceni în observaţie şi am deschis dicuţiile cu domnul Horia Culcescu în urmă cu un an şi jumătate, când dânsul în sfârşit şi-a manifestat interesul să vândă o parte din teren“, povesteşte Cătălin Grigore, precizând că, alături de proprietarul terenului, a împărţit cele 50 de hectare ale Serelor Berceni în faza 1 şi faza 2, fiecare cu câte 25 de hectare (cele două faze fiind tăiate la jumătate de Bulevardul Metalurgiei).

    După ce a căzut de acord cu proprietarul terenului, Cătălin Grigore a trecut la atragerea investitorilor: „Terenul a fost vândut şi proiectat în urma unor şedinţe care se terminau noaptea la 1, la 2, şi în care discutam cu investitori aflaţi deja într-o relaţie contractuală cu Sud Rezidenţial“. Ca strategie de investiţie, Cătălin Grigore le-a solicitat investitorilor să cumpere suprafeţe mari de teren, care să permită dezvoltarea fluidă. „Cei care s-au implicat au cumpărat suprafeţe mari. Am selectat astfel brandurile imobiliare puternice, cu care noi avem istorie, care niciodată nu au greşit în anii de când dezvoltăm proiecte împreună şi care au putere să cumpere şi să dezvolte 2-3 hectare. În momentul acesta, din cele zece ansambluri, cinci din ele construiesc, iar cinci se află în faza de autorizare. Fiecare a cumpărat minimum 2-3 hectare, în funcţie de forţa financiară, şi au conceput alături de noi propriile proiecte imobiliare“. Regimul de înălţime este definit de PUZ (P+5), astfel că cele mai multe dintre blocuri vor avea regim mic de înălţime.

    Terenul din faza 1 a Metalurgiei Park s-a vândut complet în trei luni, spune Cătălin Grigore. Mai precis, dezvoltatorii ansamblurilor (Brown, Top House, Viva, Crystal, Joy, Galaxy, Family) au cumpărat loturile de teren aferente părţii lor din proiect de la Berser, plătind acelaşi tarif de 150 euro pe metrul pătrat. Au fost vândute 23 de hectare din cele 25, spune Cătălin Grigore. În zona dinspre Apărătorii Patriei, zonă de case, a fost păstrată o zonă tampon, de 1,5 ha, care va fi dezmembrată în loturi mici, între 300 şi 700 mp, şi unde vor fi construite case. Deocamdată planul pentru această suprafaţă nu a fost definitivat, existând o intenţie a lui Horia Culcescu de a dezvolta acolo un cartier de case.

    Acum, în faza 1 a Metalurgiei Park, construiesc deja Brown, Top House, Viva şi Crystal, iar Joy şi Galaxy sunt în faza de autorizare, spune Cătălin Grigore, care explică faptul că fiecare dezvoltator a conceput un proiect distinct, cu identitatea lui. „Singura condiţie pe care am pus-o dezvoltatorilor este ca, din momentul când am început, să nu ne oprim până nu terminăm: să nu tragem de timp, să nu avem probleme cu banii, să nu depăşim termenele, cu alte cuvinte să nu facem lucruri care să arunce o notă de neîncredere peste tot proiectul. Din momentul când am început, îl ducem la capăt. Lucrăm în echipă: dezvoltatorii lucrează cu un business plan etapizat, iar noi ne-am asumat să menţinem un ritm al vânzărilor care să permită continuitatea. Spre diferenţă de un dezvoltator dintr-o zonă centrală, care merge pe 1.800-2.000 euro/mp, dezvoltatorii noştri au înţeles că 950-1.000 euro/mp şi un profit mai scăzut aduc un rulaj extraordinar de mare şi o continuitate incredibilă a businessului.“

    Cătălin Grigore explică faptul că cei mai mulţi dintre dezvoltatorii care lucrează cu Sud Rezidenţial au istorie în partea sectorului 4 dinspre Dimitrie Leonida şi Apărători, unde au construit şi au vândut apartamentele ca persoane fizice. „Acum, când ne-am mutat în Park, toţi şi-au făcut firme, renunţând la PFA. Am mers pe ideea că dacă ai o firmă sănătoasă, în momentul când faci rulaj şi construieşti fără nicio problemă, cerul e limita, poţi lua un împrumut la bancă, poţi lua fonduri europene, plus că totul este mai transparent.“ Aceasta este explicaţia pentru care cele mai multe dintre firmele care construiesc în Metalurgiei Park nu au nici măcar un an de când sunt înregistrate la Registrul Comerţului, deşi brandurile imobiliare sunt deja cunoscute în sudul Bucureştiului. Brown Residence SA este înregistrată la Registrul Comerţului din ianuarie 2015, deşi sute de persoane locuiesc deja în blocurile dezvoltatorului din Popeşti şi din Berceni. Brown Residence a livrat până acum 750 de apartamente, după cum spun oficialii companiei, în cele opt proiecte finalizate şi localizate în sectorul 4 – zona Mall Grand Arena, metrou Dimitrie Leonida, Soseaua Olteniţei (Popeşti-Leordeni). În momentul de faţă, activitatea dezvoltatorului se concentrează la proiectul Brown Metalurgiei Park, unde vor fi 10 blocuri, cu aproximativ 750 de apartamente, pe care Brown vrea să le livreze în următorii doi ani. Investiţia derulată în cadrul ansamblului Brown din Metalurgiei Park depăşeşte suma de 20 de milioane euro, după cum estimează oficialii companiei, deţinută de Emanoil Andrei Arabagiu (37 ani) şi Daniel Văduva (47 ani).

    Oficialii Top Residence, care construiesc în Metalurgiei Park 1.000 de apartamente în 10 blocuri, estimează întreaga investiţie la 25 de milioane de euro. Cătălin Grigore vorbeşte despre construcţia a 5.000 de apartamente pentru faza 1 şi spune că faza a doua va avea mai multe locuinţe: „Partea a doua va fi gândită la fel, doar că va avea mai puţin comercial. Acum suntem în discuţii cu centre comerciale precum Lidl, Mega Image, retaileri, magazine de mobilă, Petrom (care vrea teren pentru o staţie cu deschidere pe Metalurgiei), dar şi cu creşe, grădiniţe, şcoli. Vom asigura în prima fază tot ce au nevoie locatarii, iar în a doua fază doar vom suplimenta“.

    Conform cu investiţiile derulate de dezvoltatori, costul mediu pentru un apartament este în jur de 20-25.000 de euro, ceea ce face ca Metalurgiei Park, la întreaga sa capacitate de 15.000 de apartamente în ambele faze, să fie o  investiţie de peste 350 milioane de euro. „Este un megaproiect imobiliar, în care profitabilitatea dezvoltatorilor este foarte mare şi trece de jumătatea sumei investite. Dacă la asta mai adăugăm şi faptul că ne mişcăm rapid şi avem rulaj foarte mare, e uşor să vedem că este o situaţie din care câştigă toată lumea – noi, dezvoltatorii, clienţii care cumpără un apartament la un preţ omenesc, vânzătorii de mobilă, decoraţiuni sau electrocasnice. Este un proiect care mişcă Sudul şi Bucureştiul. Dar şi economia.“

    Pe şantierul Metalurgiei Park se lucrează. În birourile Sud Rezidenţial, Parkul se vinde. „Preţul de la care se pleacă este de 800 de euro, dar chiar nu sunt apartamente low-cost, aşa cum vor unii să creadă, iar eu îi invit pe toţi la vizionare, să vadă cu ochii dânşilor. Se foloseşte sintagma asta: «Dom’le, sudul e ieftin». Da, este ieftin. Dar ieftinul dezvoltă volum, dezvoltă ceea ce oamenii au nevoie“, spune Grigore.

    Construcţiile care au început în primăvară sunt gata, iar designul general al minioraşului şi strategia lui de lansare sunt treaba lui Cătălin Grigore: „Sunt 500 de apartamente care sunt în picioare şi vândute. Cred că prima fază se va umple foarte repede şi cred că nu vor ajunge 25 de hectare pentru câtă cerere avem, aşa că vom insista în discuţiile cu Horia să începem şi partea a doua. Prima parte ar trebui să fie gata în următorii doi ani. În vara lui 2017 vreau să ies din faza 1. Şi când spun că ies, totul va fi aşa cum am promis: cu locuri de joacă, cu alei, cu spaţii amenajate, cu bariere funcţionale, cu magazine, cu centre şi spaţii comerciale.Între dezvoltatorii mei nu sunt fricţiuni care să ducă la situaţii precum un gard între două proiecte, toate aceste probleme au fost clarificate de la început. Dacă văd un gard, mă duc şi îl smulg cu mâna mea. Lucrăm în echipă, chiar dacă facem chestii diferite, adică ei dezvoltă şi eu mă ocup de implementare/dezvoltare şi ne armonizăm foarte bine unii cu ceilalţi. Sunt drumuri de acces pe care le vom construi împreună, pentru că nu are nicio treabă primăria aici, fiind proprietate privată. Între ansambluri sunt drumuri late, de 7 metri. Trebuie să facem trotuarele, iluminatul, să punem dalele, să aducem mobilier urban, acum alegem copacii şi gazonul“.

    Şi-a asumat prea mult un om de afaceri care în urmă cu cinci ani nu dezvoltase singur nimic? „Este un proiect mare, dar nu mă simt depăşit. La fel ca toate celelate proiecte ale noastre, se va ridica şi va fi funcţional. Toată lumea a crezut că e un bluf, că nu se va face, că aici sunt nişte oameni care au aterizat de nu ştiu unde şi apartamentele astea sunt făcute nu ştiu cum. Îi aştept în vara lui 2017 să facem o plimbare prin Park. Deocamdată, niciunul dintre dezvoltatori nu face faţă la Sud Rezidenţial – mai precis, nu pot ei construi cât putem noi să vindem. Am vândut tot ce este ieşit din pământ.“
     

  • Think Big 2.0 – noua strategie imobiliară

    Cătălin Grigore întinde cu atenţie pe masă planurile de dezvoltare ale Metalurgiei Park. Sunt nişte foi mari şi groase, dar Cătălin Grigore le tratează delicat şi condiţionează discuţia cu Business Magazin prin a se asigura de la început că articolul nu va avea tenta răuvoitoare pe care a simţit-o în presă în ultimii cinci ani, de când a decis să dezvolte, cu strategia sa proprie, sudul capitalei. „Toată lumea are o problemă cu sudul, ca şi cum ar trebui să plecăm cu toţii acasă şi să rămână numai nordul“, rezumă Cătălin Grigore modul cum percepţia publică despre zona de sud, dintotdeauna considerată un fel de Cenuşăreasă a pieţei imobiliare, nu s-a schimbat nici după ce sudul a devenit cel mai viu motor imobiliar al Capitalei. 

    Înainte de criza economică, dezvoltatorii imobiliari decideau ce anume ar putea să le vândă clienţilor şi construiau o piaţă ideală, în care oamenii câştigă din ce în ce mai bine şi locuiesc în case din ce în ce mai mari. După şapte ani de criză, cei mai activi dezvoltatori sunt cei care au lăsat piaţa să decidă ce produse îşi permite să cumpere şi cei care au acceptat câştigul mai mic, dar mai sigur. Sunt două categorii de produse imobiliare în piaţă, rezumă Dragoş Dragoteanu, proprietarul agenţiei imobiliare EuroEst: „Prima categorie este formată din locuinţe ale căror preţuri nu scad niciodată (zone rezidenţiale de lux cu brandul lor, cum ar fi Primăverii, Kiseleff, Unirii cu vedere la fântâni) şi care urmează istoria pieţei imobiliare de afară, nicăieri în lume zonele bune nefiind afectate de criză. A doua categorie sunt imobilele de necesitate, care urmează trendurile pieţei. 90% din proprietăţile din Bucureşti sunt de necesitate, cele mai multe dintre acestea fiind cele din blocurile vechi, construite până în 1985, dar şi cele care se construiesc acum“. Dragoteanu spune că strategia multora dintre dezvoltatorii de dinainte de criză a fost să construiască locuinţe pe care să le încadreze în prima categorie. După venirea crizei, piaţa de lux şi cea up-market s-au restrâns, iar volumele din zona de necesitate au câştigat tot mai mult teren. În ultimii cinci ani, datele oficiale spun că peste 80% din tranzacţiile imobiliare din bucureşti au fost făcute (şi s-au încadrat) în programul guvernamental Prima casă.

    În octombrie 2007, cu fix un an înainte de debutul crizei imobiliare şi de tumultul care a urmat, scoteam o copertă Business Magazin în care povesteam despre modul cum oamenii de afaceri locali au preluat şi au dezvoltat un mod de gândire şi de investire de peste ocean. Think Big a stat la temelia visului american şi prima parte a anilor 2000 a scris şi un vis românesc, pe care unii dintre oamenii de afaceri aflaţi pe val au decis să îl dezvolte la scară mare. Scriam atunci despre cel mai mare hotel din Europa, cu 1.500 de camere, ridicat de fraţii Ionuţ şi Robert Negoiţă în Vitan, despre Băneasa Developments, proiectul întins pe mai bine de 200 de hectare care a schimbat definitiv nordul Bucureştiului, dar şi despre Sema Park sau despre Coresi, proiecte mari gândite pe foste platforme industriale. Mai scriam în 2007 şi despre semnele de întrebare pe care ni le năşteau oamenii de afaceri care vorbeau despre viitor cu certitudine: Ionuţ Negoiţă era sigur că va merge cu cele 1.500 de camere la o medie de 80% grad de ocupare, iar Ion Rădulea era convins că până în 2011 va umple cele 40 de hectare de teren de la Semănătoarea cu clădiri de birouri, cu zone comerciale şi o zonă rezidenţială cu 1.320 de locuinţe. Cel mai mare hotel din Europa a devenit un mare bloc în care cele mai multe camere s-au transformat în apartamente, iar lipsa finanţării a făcut ca în Sema Park să se reia construcţiile abia anul trecut, după o pauză de peste şase ani.

    Între timp însă, ritmul livrărilor de apartamente din Bucureşti a rămas viu, chiar dacă nu în formă maximă. Au avut loc însă mai multe mutaţii legate de preţ sau de arhitectura proiectelor, dar cea mai importantă a fost cea legată de zonă. Nordul şi centrul, care crescuseră într-un ritm foarte alert înainte de criză, au ajuns la un ritm lent de construire şi de vânzare. În acelaşi timp, vestul şi sudul au explodat. Proiecte precum Militari Residence, unde s-a ridicat bloc după bloc şi unde au fost livrate şi vândute 4.000 de apartamente, Confort Urban din Rahova sau Confort City din Vitan (ambele cu peste 1.500 de apartamente vândute) au indicat că apartamentele construite pe fişa de post a proiectului Prima casă sunt cele care se vor vinde în cel mai alert ritm.

    Pe aceeaşi structură de ofertă care să se încadreze în programul Prima casă s-a dezvoltat şi Popeşti-Leordeni. Oraşul din coasta de sud a Capitalei aproape şi-a dublat numărul de locuitori în ultimii zece ani, după cum arată datele primăriei oraşului: în 2005, în Popeşti-Leordeni erau 15.000 locuitori, iar anul trecut erau înregistraţi peste 25.000. Între staţiile de metrou Dimitrie Leonida şi Depoul IMGB s-a construit practic un nou oraş, în care mai mulţi mici dezvoltatori, cu proiecte de câteva zeci de apartamente, au construit şi au vândut case, respectând strict regula nescrisă a unui preţ pe metrul pătrat situat între 650 şi 850 de euro. „Faptul că preţurile au fost ţinute sub control, iar dezvoltatorii nu au depăşit un preţ pe care piaţa îl putea asimila a adus în zona de sud un anumit tip de client: 35-40 ani, familist, cu copil. Oameni care caută un apartament cu 2 camere sau o garsonieră dublă, ca tranzit, la început de drum, sau un apartament de 3-4 camere la preţuri pe care nu le poţi găsi în altă zonă.“ Modul cum Cătălin Grigore descrie secretul vânzării zonei de sud face parte din strategia pe care şi-a făcut-o în urmă cu cinci ani, când a decis să încerce antreprenoriatul.

    În 2010, în biroul său de pe şoseaua Olteniţei, Cătălin Grigore lansa Sud Rezidenţial. Grigore fusese în ultimii zece ani directorul general al Premier, una din agenţiile imobiliare specializate pe vânzări în sudul Capitalei. Principala lecţie pe care spune că a învăţat-o în cei zece ani este cea a vânzărilor, care trebuie să aibă în spate un marketing puternic şi o forţă de vânzare cel puţin la fel de puternică. „Ne-am axat pe imobiliare pentru că cei mai mulţi dintre noi venim dinspre imobiliare, dar specialitatea noastră este vânzarea. Noi nu suntem o agenţie imobiliară. Nu vindem apartamente vechi, nu vindem terenuri, case, nu facem închiriere sau alte activităţi pe care e normal să le facă o agenţie imobiliară. Noi vindem şi am creat un motor de vânzare care a pus în valoare şi în lumina reflectoarelor un produs imobiliar conceput de noi“.

    Ideea lui Cătălin Grigore a fost de a deveni o interfaţă între investitor şi clientul final – munca Sud Rezidenţial începe cu identificarea unui teren, continuă cu gândirea unui produs potrivit pentru acel teren, se ocupă de acte şi autorizaţii, planifică şi proiectează imobilul care se potriveşte acolo conform PUZ-ului, compartimentează şi finisează locuinţele, le face marketingul şi, mai ales, le vinde. „Eu sunt interfaţa pentru întregul proiect: de la primul pas când vând business planul unui investitor până la ultimul pas când predau cheile ultimului locatar şi asigur investitorului returnul pe care i l-am promis la început“, descrie Cătălin Grigore modul de lucru al Sud Rezidenţial.

    A mai fost însă un aspect în strategia Sud Rezidenţial care l-a propulsat pe Cătălin Grigore din liga sutelor de dezvoltatori într-o ligă a vânzătorilor de sute de apartamente anual, ligă în care se află cam singur. Strategia s-a numit „zero comision pentru cumpărător“. Mai precis, Sud Rezidenţial percepe un procent situat între 3 şi 5% de la investitorul care preia proiectul (în funcţie de serviciile pe care le oferă), iar vânzarea apartamentelor pentru clientul final are loc fără comision din partea agenţiei. „Foarte mulţi oameni din piaţă au fost supăraţi pe noi. Când noi am implementat acest concept, toată lumea ne-a spus că este o prostie, că în cinci luni vom da faliment şi vom pierde şi toţi banii investiţi. Toată lumea ne-a sărit în cap cum că vom strica piaţa şi că toate agenţiile vor muri din cauza noastră. Le-am demonstrat astăzi, la peste cinci ani de existenţă, nu numai că suntem în viaţă, dar am ieşit la rampă şi vindem într-un mod susţinut şi fără probleme sute de apartamente, poate chiar mii. Clientul final este cel care ne ţine pe noi în viaţă, de la el luăm banii, el se împrumută pentru câteva zeci de ani pentru a plăti casa, era normal ca toate serviciile mele să fie gratuite. Ne finanţăm din comisionul pe care îl percepem de la dezvoltator, ei sunt singurii care ne plătesc pe noi. Noi am explicat tuturor că noi aşa înţelegem să ne dezvoltăm, că este modelul nostru, că vrem doar o bucăţică din această piaţă şi că nu intenţionăm să ne extindem în nordul oraşului sau în altă parte“, explică acum Cătălin Grigore modul cum s-a aşezat pe piaţă cu ideea sa antreprenorială.

    Cătălin Grigore este de acord că sudul este mai ieftin, dar că nu există o aşa-zisă barieră de preţ pentru zonă: „Există însă o oarecare barieră psihologică – în Popeşti vorbim despre 700 euro/mp, în Metalurgiei preţul va fi de 1.000 euro metrul pătrat, dar cu cât mergem spre centru – Niţu Vasile, Brâncoveanu – preţurile cresc spre 1.300 euro/mp, iar când ne apropiem de Tineretului lucrurile se schimbă. Au fost dezvoltatori care nu au înţeles aceste bariere şi au insistat pe un preţ ridicat şi pe un produs avangardist care nu a fost uşor de vândut“.

     

  • ANALIZĂ: Preţurile apartamentelor din Capitală au înregistrat creşteri uşoare în centru-nord

    Proprietarii apartamentelor din centrul şi nordul Bucureştiului au solicitat un preţ mediu de 68.000 de euro în luna octombrie. De partea cealaltă, preţurile medii solicitate pentru apartamentele din zonele de est, sud şi vest s-au stabilizat în jurul valorii de 51.479 de euro, cu 21 de euro mai mică decât în septembrie.

    Pe tipuri de apartamente, cele de două camere, situate în zona de centru-nord, au înregistrat o creştere a preţurilor solicitate de 3,63% comparativ cu luna septembrie, preţul mediu fiind de 57.000 de euro. Acelaşi tip de apartament, din estul, vestul sau sudul Capitalei, are un preţ mediu solicitat de 43.000 de euro, cu 4,44% mai mic decât în septembrie.

    O altă scădere a preţului solicitat o înregistrează apartamentele de trei camere aflate la revânzare, atât din zonele mărginaşe, cât şi din cele de nord sau centru. Un apartament de trei camere dintr-o zonă centrală sau de nord valorează, în medie, 75.000 de euro, cu 2,72% mai puţin decât valoarea solicitată în septembrie. De partea cealaltă, în zonele de est, sud şi vest ale Bucureştiului, preţul mediu solicitat de proprietari pentru un apartament cu trei camere este de 59.900 de euro, cu 1,8% mai mic decât acela din septembrie.

    În schimb, proprietarii apartamentelor de patru camere, situate în zonele semicentrale, centrale şi de nord ale Bucureştiului, au solicitat în octombrie preţuri cu 11,67% mai mari decât în septembrie. Valoarea medie a unei astfel de locuinţe se ridică la 110.000 de euro. Apartamentele de patru camere sunt singurele locuinţe pentru care şi proprietarii din zonele mărginaşe ale Capitalei au crescut pretenţiile în luna octombrie. Acum, se solicită un preţ mediu de 71.500 de euro, cu 1.500 de euro mai mult decât în septembrie.

    În ceea ce priveşte numărul de apartamente de două, trei sau patru camere disponibile la revânzare în luna octombrie, acesta a scăzut cu 18,79%, comparativ cu septembrie.

    Apartamentele de două camere au cea mai mare pondere din totalul de oferte disponibile la revânzare, respectiv 52,74%. La polul opus se află apartamentele de patru camere, pentru care, în octombrie, au fost disponibile oferte într-un număr mic, 194, cele mai multe regăsindu-se în zona de centru-nord.

  • Un fost sportiv de dinainte de 89 a investit în piaţa auto românească iar acum locuieşte într-unul din cele mai scumpe apartamente din Dubai

    Gheorghe Dolofan, omul de afaceri care controlează compania Trust Motors, importatorul mărcilor Peugeot şi Citroen pe piaţa locală, care mai deţine şi dealerul Eurial Invest, unul dintre cei mai mari din cadrul reţelei celor două branduri, şi-a stabilit domiciliul într-unul dintre cele mai exclusiviste oraşe din lume.