BusinessMagazin

Tag: credite ipotecare

  • Ce a mai spus guvernatorul BNR despre inflaţie, creştere economică şi curs valutar

    Inflaţie

    ► Dacă ne consolează cu ceva, România nu mai este pe locul 1 la inflaţie în UE, avem 7-8 ţări în faţa noastră, inclusiv ţări din zona euro. Vedem Ţările Baltice, Cehia, Olanda în mod curios, şi inclusiv Bulgaria, o ţară care are curs fix, fără deficitele fiscale pe care le are România.

    ► A mai temperat inflaţia sprijinul acordat de autorităţi consumatorilor casnici de electricitate şi gaze naturale. Dacă nu erau schemele de compensare IPC ar fi fost mult mai mare, vreo 20% în aprilie.

    ► Prognoza de inflaţie pentru finalul anului 2022 a fost majorată la 12,5%, de la 9,6% anterior.

    ► Fenomenul inflaţiei este unul european, dacă nu global, cu o tendinţă generalizată.

    ► Vedem o creştere extrem de rapidă a preţurilor începând cu iulie 2021, ceea ce reflectă un şoc puternic sau un fenomen de criză.

    ► În spatele creşterii preţurilor de consum din România este o creştere a costurilor de producţie şi a preţurilor la energie, inclusiv combustibilii. Se mai adaugă tot pe partea de costuri adâncirea sincopelor din lanţurile internaţionale de valoarea adăugată cauzate de sancţiuni, reticenţa companiilor legate de relaţiile comerciale cu Rusia şi iminenţa unor noi seturi de măsuri în T1. Avem de asemenea câteva episoade de panică.

    ► Această inflaţie crescută va dura, pentru că în spatele ei este un factor major, costul la energie.

    ► Suntem după o inflaţie scăzută şi o creştere economică joasă în Europa.

     

    Creşterea economică

    ► Nu suntem şi nu cred că economia României va intra în recesiune.

    ► În jur de 2% creştere economică, cred că acolo vom ajunge. Mai depinde şi de anul agricol.

    ► Trecem printr-o criză energetică şi avem şi un război la uşă.

    ► Nu ne pregătim de nimic negru, lucrurile sunt sub control.

     

    Cursul de schimb

    ► Piaţa a funcţionat foarte bine. Cursul de schimb a fost stabil timp de doi ani şi câteva luni. A fost vreo 4% depreciere. Şi nu aveam altă solutie când am constatat că avem inflaţie generată de energie, că a fost extraordinară capacitatea de transmitere a preţurilor energiei în alte produse, a întrecut şi aşteptările mele. Trebuie să pui ceva, să contrabalansezi. Asta mai trebuia, să avem şi depreciere importantă a cursului de schimb. Şi la curs capacitatea de transmisie ar fi fost masivă.

    ► În continuare păstrăm stabilitatea cursului de schimb. Mai avem spaţiu de manevră, nu á la longue, dar există pentru că deficitul extern este în altă parte, deficitul de cont curent vine din deficitul fiscal, acolo trebuie acţionat. Şi pentru că este nevoie de un element de încredere la nivelul ţării, sunt prea mulţi bocitori. Am ţinut cursul de schimb pentru că populaţia trebuie să se uite la ceva, că există ceva ce rămâne stabil. Nu spun că trebuie să batem în cuie cursul de schimb aici.

    Dar România nu avea altă şansă să mai tempereze inflaţia.

     

    Situaţia fiscală

    ► Avem o problemă majoră în domeniul fiscalităţii şi de ea trebuie să ne ocupăm. Ne îngrijorează. Noi avem plan să ne ducem cu deficitul bugetar la 3% din PIB şi suntem la 7%.

    ► Întrebarea principală pe care ţi-o pun creditorii pe pieţe financiare internaţionale este: cum puteţi trăi cu cheltuieli fixe rigide, de aproape 90% din venituri, ce marjă de manevră mai are această ţară să facă faţă unor cheltuieli, unor şocuri cum e pandemia. Mai ai şi altceva de făcut în ţara asta, în afară de salarii, ai şi cheltuieli suplimentare cu armata, cheltuieli medicale, am avut o pandemieÖToate se duc pe deficit. Şi mai întrebi de unde poţi să mai faci investiţii?

    ► Nu mai avem de unde să reducem impozite sau să acordăm ajutoare. Avem o problemă fiscal-bugetară de ani buni. Suntem în situaţia în care veniturile fiscale au scăzut sub 30% din PIB, la 26-27% din PIB, iar cheltuielile sunt la 40% din PIB.

    ► Cel mai periculos proces care ne pândeşte este o spirală preţuri-salarii. Riscul există din punct de vedere politic, social. Œn situaţia “n care inflaţia intră “n spirală, deciziile vor fi mai dificil de luat.

    ► Nu cred că ajustarea se mai poate face pe partea de cheltuieli, n-ai de unde să mai tai. Trebuie venituri mai multe.

     

  • De la 1 ianuarie, pentru primul trimestru din 2022, dobânda de referinţă pentru creditele ipotecare şi de consum – IRCC este de 1,17%

    Indicele IRCC, folosit de bănci pentru calcularea dobânzilor la creditele noi luate începând din primăvara lui 2019, a fost majorat pe 31 decembrie 2021, la 1,17%, de la 1,08%.

    Acest indice este calculat pe baza datelor din T3/2021, şi va fi folosit pentru creditele acordate în T1/2022.

    Românii vor plăti astfel rate mai mari la credite pentru următoarele trei luni, în condiţiile în care valoarea precedentă a IRCC era de 1,08%. 

    Deşi a crescut şi IRCC, indicele este de 2,6 ori mai mic faţă de ROBOR la 3 luni utilizat pentru dobânzile la creditele retail în lei luate până în mai 2019, care a depăşit 3% pe an.

    Băncile acordă începând cu luna mai 2019 credite noi retail în lei cu dobândă variabilă legate de o nouă referinţă, respectiv indicele de referinţă trimestrial pentru creditele acordate consumatorilor – IRCC – care a înlocuit ROBOR în contractele de credit retail în lei.

    Noul indice IRCC este calculat exclusiv pe baza tranzacţiilor interbancare pentru o anumită perioadă, la care băncile pot să adauge o anumită marjă fixă. Indicele de referinţă pentru credite acordate în lei cu dobânda variabilă reprezintă rata de dobândă calculată ca medie ponderată a dobânzilor cu volumele tranzacţiilor de pe piaţa interbancară. 

    Acest indice IRCC se calculează la finalul fiecărui trimestru, ca medie aritmetică a ratelor de dobândă zilnice determinate pentru trimestrul anterior, fiind aplicat de către fiecare instituţie de credit pentru trimestrul următor.

    Astăzi, indicele ROBOR la trei luni, folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele în lei contractate înainte de luna mai 2019, a fost cotat la 3,02%, în creştere cu 50,2% faţă de inceputul anului 2021.

  • Alpha Bank România raportează la nouă luni din 2021 un profit înainte de impozitare de 20 mil.euro. Volumul creditelor ipotecare s-a majorat cu 41%, la 1,3 mld. euro

    Alpha Bank, prezentă în top 10 al celor mai mari bănci după active pe piaţa românească, a obţinut în primele nouă luni din 2021 un profit înainte de impozitare de 20,1 mil.euro, rezultat superior celui anticipat de instituţia bancară pentru această perioadă.

    În perioada ianuarie-septembrie 2021, producţia de credite noi ipotecare a înregistrat un avans anual de 41%, portofoliul de credite ipotecare depăşind astfel pragul de 1,3 miliarde euro.

    O performanţă similară a fost obţinută şi pe segmentul creditelor de consum, vânzările noi dublându-se în primele nouă luni faţă de aceeaşi perioadă a anului 2020, potrivit datelor anunţate miercuri de bancă.

    La finalul lunii septembrie 2021, portofoliul de credite al Alpha Bank în România s-a situat la 2,7 miliarde euro, înregistrând o creştere de 1,5% faţă de aceeaşi perioadă a anului anterior.

    “Activitatea comercială robustă pe segmentul persoanelor fizice concretizată într-o rată de creştere anuală a vânzărilor noi de credite ipotecare de 41% a constituit principalul motor de creştere a portofoliului, acesta din urmă depăşind la finalul lunii septembrie 2021, pragul de 1,3 miliarde euro”, menţionează raportul băncii.

    În ceea ce priveşte finanţarea persoanelor juridice, dinamica pozitivă a pieţei, precum şi implicarea instituţiei bancare în programe de sprijin guvernamental, au dus la o creştere robustă pe segmentul IMM-urilor, plus 22% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului anterior. Depozitele atrase de la clienţi s-au situat la 2,6 miliarde euro.

    La nivel operaţional, creşterea solidă a veniturilor din comisioane, de peste 22% faţă de aceeaşi perioadă a anului  anterior, a atenuat impactul negativ al ratelor de dobândă scăzute, venitul net bancar rămânând la un nivel similar celui înregistrat în perioada ianuarie – septembrie 2020, mai precizează raportul băncii.

    Alpha Bank Romania este membră a Alpha Bank Group, unul dintre cele mai mari grupuri bancare şi financiare din Grecia. În 1993, Alpha Bank Group, împreună cu Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare au înfiinţat Banca Bucureşti SA, ca bancă comercială, redenumită în 2000 Alpha Bank România.


     

  • Tipul de credit care anul trecut aproape că a disparut şi creditul care a explodat

    Pentru KIWI Finance, anul 2021 este cel mai bun din istoria de 18 ani a companiei. Pandemia a acţionat ca un vector de creştere a intermedierii financiare, dar şi a creditării ipotecare, iar achiziţia Kiwi Finance de către grupul OLX marchează un nou ciclu de dezvoltare în industria de real estate rezidenţial în România, potrivit Ancăi Bidian, CEO al brokerului de credite.

    Cererea solvabilă de creditare a înregistrat o creştere constantă în ultimii şapte ani, iar anul acesta avem un maximum în cererea de credite ipotecare. Motivele principale care alimentează această creştere sunt dobânzile mici, indicele de accesibilitate (preţ metru pătrat/venit mediu), un maxim de unităţi locative finalizate anul acesta şi necesarul în continuare foarte mare de locuinţe.

    Creditele de nevoi personale au fost cele care au frânat anul trecut, pentru că aproape a dispărut cererea în lockdown”, descrie Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, situaţia creditării în prezent. Ea a mai explicat că în cea de-a doua jumătate a anului trecut, creditele de nevoi personale şi-au reluat timid creşterea, iar anul acesta aproape că vor recupera nivelul din anul 2019. Pe de altă parte, creditul ipotecar mediu a crescut cu 10% faţă de 2020.

    „Creşterea creditelor ipotecare provine din diferenţa de curs, dat fiind că piaţa imobiliară este în continuare «euroizată», există câteva proiecte premium semnificative finalizate în Bucureşti şi Cluj şi o creştere organică de 4,2% a preţului, potrivit Eurostat. Ponderea creditelor din Bucureşti a scăzut în 2021 la 35% din total, faţă de 40% în 2020, în timp ce Timişoara şi-a păstrat locul secund cu o pondere de 27%”, explică Anca Bidian. Când vine vorba despre amânarea plăţilor la rate, în anul 2020, Kiwi Finance a recomandat clienţilor să nu apeleze la această măsură decât dacă într-adevăr au avut situaţii excepţionale induse de pandemie cu scăderi substanţiale de venituri. „Au fost puţini clienţi în portofoliu care au solicitat amânarea ratelor; din datele noastre rezultă că au fost mai puţin de 10% din total şi aceştia au reluat plăţile în totalitate la expirarea moratoriului. În anul 2021 nu au fost aproape deloc probleme în plata ratelor şi chiar vedem că pe sistem indicele de credite neperformante este la minimul ultimului deceniu. Mai mult decât atât, vedem că economiile populaţiei au crescut în pandemie în principal pentru că au dispărut din bugete multe categorii de cheltuieli şi mulţi clienţi au optat să facă rambursări parţiale anticipate pentru reducerea ratelor sau a sumei creditului”, susţine CEO-ul Kiwi Finance.

    Anca Bidian mai spune că anul 2020 a fost unul foarte solicitant, ciudat şi alert, iar fiecare zi a fost asemenea unui experiment. „Am avut tot timpul în minte că lumea nu se opreşte în loc şi am adaptat rapid toate procesele, modul de lucru şi de viaţă. În plină pandemie am trecut printr-un due diligence cu multe premiere şi pentru noi şi pentru bidderi, pentru că nimeni nu mai făcuse asta exclusiv online. Am terminat prima fază a proiectului nostru digital şi am lansat prima platformă de brokeraj cu propriul motor de eligibilitate din Europa Centrală şi de Est. La finalul anului, am încheiat cu succes tranzacţia cu OLX Group şi am închis anul cu cele mai bune rezultate din istoria KIWI.”

    Din perspectiva achiziţiei Kiwi Finance de către grupul OLX, Anca Bidian susţine că a fost o asociere care a venit aproape firesc. „Casa şi banii în acelaşi loc” este un concept validat în economiile mature, aşa că această asociere a venit aproape firesc. Un mare jucător în piaţa de real estate alături de cel mai relevant broker de credite aduc o noutate şi, în acelaşi timp, marchează un nou ciclu de dezvoltare în industria de real estate rezidenţial din România. KIWI funcţionează foarte bine în acest ecosistem, tocmai pentru că este o asociere naturală. În 2022 ne propunem acelaşi obiectiv pe care îl avem în fiecare an, să creştem mai mult decât piaţa şi astfel să câştigăm constant cota de piaţă, atât în industria bancară, cât şi în cea a brokerilor de credit. În acelaşi timp vrem să fim mai aproape atât de clienţi, cât şi de piaţa imobiliară, prin parteneriatele cu Storia.ro şi OLX”, a mai explicat Anca Bidian.

    Potrivit analizelor Kiwi Finance, piaţa imobiliară îşi va reduce ritmul de creştere pe locuinţe noi şi va intra pe un platou temporar de unităţi finalizate. Această situaţie este conjuncturală şi este dată în principal de proiectele amânate din 2020, de disfuncţionalităţile din laturile de aprovizionare şi de presiunea preţurilor materialelor de construcţii. „Banii vor fi în continuare ieftini, ceea ce va alimenta cererea, însă cu foarte mare presiune pe ofertă, pentru că nu se va cumpăra «la orice preţ». Din acest punct de vedere, cred că provocarea anului 2022 va fi pe ofertă, pentru a rămâne în zona de accesibilitate a cererii”, a mai adăugat CEO-ul companiei. În 2021, numărul tranzacţiilor prin credit ipotecar a crescut faţă de plata cash, iar compania are o segmentare relativ clară a profilului de client, susţine Anca Bidian. „În general, persoanele care nu se califică la un credit aleg plata cash, dacă au şi banii, bineînţeles. Segmentul de clienţi creditabili şi cu o educaţie financiară apelează aproape fără excepţie la un credit ipotecar, chiar dacă au sumele necesare pe cont sau cu atât mai mult cu cât au banii pe cont”, spune CEO-ul.

    Maturizarea economiei, cultura financiară şi generaţiile noi intrate în piaţa muncii cresc gradul de intermediere financiară, care este principalul vector de creştere. „Un alt trend măsurat este proporţia de credite ipotecare acordate cu ajutorul brokerilor de credite, care a ajuns la aproape 34% din totalul de credite standard în 2021, adică 1 din 3 clienţi apelează la un broker de credit. Pandemia a fost un accelerator pe acest parcurs şi cu siguranţă acest trend va continua în acelaşi ritm şi în anii următori – din estimările noastre, brokerii vor intermedia 50% din totalul de credite ipotecare în aproximativ 4-5 ani”, a mai adăugat Anca Bidian. Astfel, anul 2021 este cel mai bun an din istoria de 18 ani a companiei, iar estimările pentru finalul anului sunt de un volum de credite intermediate de 1,5 miliarde de lei şi o creştere a numărului de clienţi între 30% şi 35% faţă de 2020. „Volumul creditelor ipotecare a crescut mai mult decât piaţa imobiliară, ceea ce înseamnă că a crescut numărul tranzacţiilor imobiliare finalizate prin credit. Cred că anul acesta va fi anul în care proporţia credit versus plata integrală va balansa în favoarea creditului ipotecar, ceea ce arată categoric un nivel de maturitate al pieţei”, susţine Anca Bidian. Din perspectiva portofoliului companiei, creditele ipotecare reprezintă 87% din totalul volumelor de credite intermediate, iar restul de 13% sunt credite de nevoi personale. Din totalul creditelor ipotecare, aproximativ 10% sunt credite de construcţii, aflate pe o cerere crescătoare în ultimii ani. De asemenea, circa 99% din creditele ipotecare au fost acordate în lei, iar 1% în euro. „În primele şapte luni ale anului, KIWI Finance a intermediat credite în valoare de aproape 900 de milioane de lei, în creştere cu 48% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Creditele intermediate în perioada ianuarie-iulie 2021 reprezintă 75% din întreaga activitate de intermediere pe tot parcursul anului 2020”, a mai adăugat Anca Bidian.

  • Veşti bune pentru cei care vor un credit ipotecar. Ce se întâmplă cu IRCC

    IRCC, dobânda de referinţă pentru calculul ratelor la bancă pentru creditele ipotecare şi de consum a scăzut la 1,25% faţă de 1,67%, cel mai redus nivel de la înfiinţarea lui.

    Acest IRCC este valabil pentru calculul ratelor în T3.

    IRCC-ul are un decalaj de 6 luni din momentul în care se întâmplă tranzacţiile efective de pe piaţa monetară până când BNR îl anunţă şi se aplică valabilitatea lui.

     

  • Ce sunt creditele verzi, de ce sunt mai ieftine dar şi mai rare faţă de împrumuturile tradiţionale

    Un român care intenţionează să îm­prumute 225.000 de lei (46.200 de euro) de la bancă pe o perioadă de 30 de ani pentru achiziţia unei locuin­ţe are la dispoziţie oferte care cuprind pe de o parte împrumuturile clasice de credite ipotecare standard, dar şi aşa numitele credite verzi.

    ♦ Astfel de credite au dobânzi mai mici decât cele tradiţionale şi în unele cazuri nu au nici comisioane de analiză sau de evaluare a imobilului

    Un român care intenţionează să îm­prumute 225.000 de lei (46.200 de euro) de la bancă pe o perioadă de 30 de ani pentru achiziţia unei locuin­ţe are la dispoziţie oferte care cuprind pe de o parte împrumuturile clasice de credite ipotecare standard, dar şi aşa numitele credite verzi.

    De câţiva ani încoace câteva bănci mari din România vând credite verzi, adică finanţează achiziţia de lo­cu­inţe cu eficienţă energetică, aşadar în majoritatea cazurilor fiind vorba de locuinţe noi, dobânzile fiind sub ce­le ale creditelor imobiliare stan­dard. Doar că astfel de credite nu sunt vândute de toate băncile din Ro­mâ­nia, potrivit datelor agregate de ZF doar patru mari bănci au în ofertă credite verzi.

    „Din punctul meu de vedere, creditele verzi nu sunt suficient de populare şi de promovate, pe cât ar trebui. Totodată, încă nu avem mulţi dezvoltatori de rezidenţial, care să certifice clădirile că fiind „verzi“. Asta spre deosebire de segmentul de birouri unde a început acest trend cu mulţi ani în urmă, astăzi ajungând să de­ţină cele mai prestigioase certificări in­ternaţionale. Pentru creditele verzi, este suficient pe rezidenţial, ca pro­iec­tul să aibă certificarea de la Romanian Green Building Council, care se obţine relativ uşor“, spune An­dreea Comşa, managing director Premier Estate Management.

    Ca şi condiţii, pentru accesarea unui credit verde în vederea achiziţiei unei locuinţe, sunt necesare certi­fi­catul energetic A sau B superior al imo­bilului, adică un consum anual specific mai mic sau egal cu 163 kWH pe metru pătrat. Evident acest certi­ficat, pe lângă documentele clasice de contractare a unui credit, trebuie adus la bancă când se decide asupra împrumutului.

    „În acest moment, diferenţa la do­bândă între un credit verde şi unul ipotecar clasic, este de aproximativ 0,5%, cel ipotecar fiind mai scump cu acest procent. Aşadar, creditele verzi oferă un beneficiu financiar şi au po­tenţialul de a deveni mai populare. Momentan, sunt puţine bănci în piaţă care promovează acest produs. Cu si­guranţă, dacă vor începe tot mai mul­te proiecte să obţină aceasta certi­fi­care verde, şi numărul băncilor care să ofere produsul va creşte şi tot­odată, numărul de clienţi care să apli­ce pentru acestea“, spune Andreea Comşa.

    De exemplu, pentru un credit de 225.000 de lei pe 30 de ani pentru achiziţia unei locuinţe de 385.000 de lei, Banca Transilvania vinde un cre­dit imobiliar verde cu o dobândă anua­lă efectivă (DAE) de 4,67%, ce­ea ce înseamnă o rată lunară de 1.137 de lei. La finele perioadei de ram­bursare, românul va plăti 413.800 de lei, arată datele pe site-ul băncii.

    Potrivit platformei Finzoom, oferta de credit verde a băncii de la Cluj se poziţionează pe primul loc în clasamentul creditelor imobiliare în funcţie de cea mai redusă dobândă anuală efectivă. Pe locul doi se regăseşte tot un credit verde, cel al Alpha Bank, cu DAE de 4,78%.

    Banca Transilvania a acordat credite verzi din surse BERD începând cu primăvara anului 2017, având la dispoziţie un plafon de 40 de milioane de euro din partea GEFF (Green Economy Financing Facility). BT a fost prima bana din România cu această iniţiativă.

    „Plafonul a fost epuizat integral în cursul anului 2019. La finalul anului 2020, având în vedere focusul băncii pe tot ce ţine de sustenabilitate şi ţinând cont de succesul de care s-a bucurat produsul, banca a introdus propriul credit verde în oferta pentru persoanele fizice, pentru locuinţe prietenoase cu mediul, având certificat de performanţă energetică A sau B superior (consum de maxim 163 kwh/m2)“, a transmis BT la solicitarea ZF. „Focusul BT este tot mai mult pe credite verzi, pe finanţarea de idei care au impact pozitiv în viaţa oamenilor, în societate şi asupra mediului – de la locuinţe prietenoase cu mediul, la maşini electrice, agribusiness-uri sau afaceri în domeniul educaţiei“.

    Principalul avantaj al unei locuinţe eficientă din punct de vedere energetic este pe termen lung facturile la utiltiăţi sunt mai mici faţă de locuinţele tradiţionale, potrivit datelor din piaţa imobiliară. Pe lângă rate mai mici, o locuinţă verde înseamnă un mediu mai sănătos, costuri mai mici la utilităţi, amprentă de carbon mai redusă şi standarde mai ridicate de viaţă.

     

  • Când luaţi un credit de la bancă, dobânda contează mai puţin. Rata lunară este cea mai importantă

    Când vorbeşti despre un credit, mai ales despre un împrumut ipotecar, aproape nimeni nu ştie cât este dobânda pe care o plăteşte. Cu câteva zile înainte de scadenţă, mulţi primesc un SMS cu cât este rata de plată şi că trebuie să se asigure că au banii în cont.

    Aşa că, pentru toată lumea, cel mai important lucru este cât trebuie să plătească – 1.200 de lei, 1.500 de lei, 2.500 de lei, 3.000 de lei sau 200 de euro, 300 de euro, 400 de euro etc.

    Toată lumea are asta în minte şi restul nu mai contează.

    În spatele acestei rate lunare se află o dobândă, celebra DAE, format din dobânda de referinţă,  ROBOR sau, mai nou, IRCC, la care se adaugă marja băncii. La creditele ipotecare marjele pot varia între 2,25% – 3,15% pe an. Oricum, aceste amănunte se reţin prea puţin.

    Nimeni nu stă să urmărească cum a evoluat ROBOR-ul, că-i 2,04% (cât a fost la începutul anului), că-i 1,54% (cât este acum) şi că diferenţa înseamnă o scădere de 25%, sau cum a evoluat IRCC-ul , care este acum 1,84%. Sunt prea multe cifre de ţinut minte.

    Dacă rata este de 1.500 de lei pe lună la un apartament, plus minus 50 de lei, să spunem, aşa cum şi-a făcut cineva socotelile când a luat creditul, totul este ok.

    Când scade rata cu 50 de lei pentru că a scăzut ROBOR pentru că BNR a redus dobânda de referinţă, suma câştigată este prea mică, două pachete de ţigări pe lună, şi nimeni nu o pune de-o parte pentru vremurile când dobânzile vor creşte.

    Acum 12 ani, când majoritatea creditelor din piaţă erau în euro, franci elveţieni, iar cursurile valutare leu/euro şi leu/CHF creşteau, mai ales la francul elveţian, creşteau şi principalul şi dobânda în acelaşi timp, iar acest lucru se simţea imediat.

    Este mai greu de digerat o creştere a principalului cu 30%, la care se adaugă şi creşterea dobânzii cu 30% prin creşterea cursului valutar.

    La creditele în lei avantajul este că principalul nu creşte, ci doar dobânda, aşa că fluctuaţiile se simt mai puţin.  În 2017-2019 ROBOR a crescut de la 0,67% la 2,5%, adică de 4 ori, aproape nimeni nu şi-a dat seama, pentru că rata lunară crescuse de la 1.500 de lei la 1.700 de lei, iar creşterea salariului era mai mult de 200 de lei pe lună. Am dat doar un exemplu.

    Dacă la creditele ipotecare în lei dobânzile sunt de 4%-5%, la creditele de consum dobânzile sunt între 8-12%, iar la cardurile de credit dobânzile sunt între 18%-25%.

    Una dintre cele mai mari idei din lumea bancară a fost acest card de credit, dezvoltat în America începând cu anii 1980, când trebuia să dai înapoi numai 10% sau 5% din suma trasă – ceea ce pare puţin -, iar a doua zi să o retragi din nou. Nimeni nu se uită cât sunt dobânzile, iar acest produs este cel mai profitabil pentru o bancă.

    Asta îmi aminteşte de o situaţie petrecută în România la începutul anilor 2000, când piaţa de electrocasnice se pregătea pentru celebrul credit cu buletinul.

    Retailerul Flanco avea ofertă de vânzare de televizoare în rate cu o dobândă de 40% (atunci inflaţia era de 20%, iar acum este de 2%). Clienţii, când intrau în magazin se uitau şi vedeau dobânda de 40%, li se părea enorm şi fugeau. Ca să vitalizeze vânzările, cineva a venit cu ideea extraordinară de marketing ca în loc să se promoveze dobânda de 40%, să se promoveze rata lunară de plată. Pur şi simplu a fost un şoc de marketing, pentru că atunci când clienţii au văzut că o rată pentru un televizor nou era de numai 500.000 de lei (pe atunci erau banii vechi), care reprezenta doar 5% sau 10% dintr-un salariu lunar, au dat buzna să cumpere televizoare, care erau principalul mijloc de entertainment.  O rată de 500.000 de lei putea fi destul de uşor plătită de foarte multă lume, aşa că a urmat un boom de vânzări de electrocasnice.

    Însă nimeni nu prea şi-a dat seama că acea rată de 500.000 de lei era echivalentul unei dobânzi de 60%.

    Tot ce contează este rata lunară, şi mai puţin dobânda.

    Aşa că prea puţină lume ştie că, într-un an, dobânzile la lei au scăzut cu aproape 50%.

  • BNR: Cei cu sume mari au avut cea mai mare rată de solicitare a legii dării în plată, iar legea a stimulat anumiţi debitori să creeze impresia incapacităţii de plată într-un mod strategic

    ♦ La două luni după introducerea legii dării în plată, în 2016, rata creditelor neperformante pentru creditele ipotecare standard a crescut cu 1,6 puncte procentuale ♦ Debitorii cu sume mari au cel mai mare procent de solicitare a legii dării în plată şi cea mai mare rată de neplată, potrivit unui studiu al BNR.

    Riscul de neplată este mai probabil în con­diţiile în care procedura de recurs devine favo­rabilă debitorilor. Astfel, atât capitalul ne­gativ, cât şi îndatorarea debitorilor sunt asocia­te cu im­po­sibilitatea de rambursare, potrivit unui studiu BNR privind riscul şi neîndeplinirea obligaţiilor ipo­tecare cu titlul „Recourse and (strategic) mort­gage defaults: Evidence from changes in housing market laws“.

    Circa 50% dintre debitori au credite ipotecare mai mici de 30.000 de euro, în timp ce 33% au credite cuprinse între 30.000 de euro şi 60.000 euro. Doar 7% din credite sunt peste 100.000 de euro. Cu toate acestea, se observă că debitorii cu su­me mari au cel mai mare procent de solicitare a legii dării în plată şi cea mai mare rată de neplată, potrivit studiului BNR.

    În urma unei analize a bazei de date privind cre­ditele ipotecare în perioada 2003-2016, studiul BNR scoate în evidenţă efectul pe care l-a avut legea dării în plată în comportamentul debitorilor.

    „Rezultatele studiului sugerează că legea dării în plată, care a fost adoptată pentru a oferi ajutor debitorilor aflaţi în situaţii financiare dificile, a creat consecinţe neintenţionate“, conform studiului.

    Unul dintre efectele negative a fost că legea a sti­mulat anumiţi debitori să creeze impresia inca­pa­cităţii de plată într-un mod strategic. Debitorii care au acţionat în baza legii dării în plată au fost mai puţin îndatoraţi decât cei care nu au acţionat în baza legii. Debitorii neperformanţi au luat, în me­die, împrumuturi mai mari decât debitorii performanţi.

    Deşi recursul este văzut ca un instrument efi­cient strategic pentru a elimina riscul de ne­pla­tă, pe de o parte mai multe studii au arătat că re­cursul ipo­te­car este asociat cu o probabilitate mică a neplăţii. Pe de altă parte, politicile de recurs mai dure sti­mu­lează costurile de neplată şi reduc pro­babilitatea neplăţii, dar în acelaşi timp cresc valoarea creditului şi în final cresc probabilitatea neplăţii.

    Legea dării în plată, publicată în Monitorul Oficial din România pe 28 aprilie 2016, a introdus po­si­bilitatea debitorilor, care aveau credite ipote­ca­re, să îşi stingă datoriile prin transferarea drep­tu­lui de proprietate instituţiei finanţatoare. Toate creditele ipotecare erau eligibile, mai puţin cele mai mari de 250.000 de euro şi cele acordate prin programul Prima casă.

    Această lege, al cărei iniţiator este parla­mentarul Daniel Zamfir, acum la PSD, a creat o se­rie de provocări pentru sectorul bancar din România. Economiştii, politicienii şi publicul au dezbătut situaţia provizioanelor legale. La înce­put, promotorii legii susţineau că debitorii con­strânşi financiar ar beneficia în urma legii dării în plată, iar aşteptările erau la un nivel de 80.000 de cereri potenţiale.

    Cu toate acestea, iniţial, rata creditelor neperformante a înregistrat o creştere rapidă cu 1,6 puncte procentuale în lunile mai-iunie din anul 2016. În ciuda acestei reacţii pe termen scurt, mai puţin de o zecime a cererilor previzionate s-au materializat în perioada 2016-2018. În acelaşi timp, susţinătorii legii dării în plată considerau că aceasta este o metodă prin care creditorii şi debitorii împart riscul, iar pe viitor ar putea preveni posibile crize ale creditelor şi ar creşte stabilitatea financiară, potrivit studiului BNR.

    În fapt, legea a fost subiectul criticilor, iar unul dintre principalele motive a fost că legea avea aplicabilitate retroactivă la toate împrumuturile existente. Astfel, adoptarea legii poate avea consecinţe neintenţionate pentru noii debitori în ceea ce priveşte costul crescut al creditului, ratele reduse de aprobare şi dimensiunea mai mică a împrumuturilor, reducând astfel accesul debitorilor la finanţare.

    Prin urmare, băncile şi-au înăsprit standardele de credit imediat ce legea a fost adoptată prin majorarea plăţilor anticipate necesare pentru împrumuturile ipotecare pentru a descuraja noii debitori să renunţe la obligaţiile lor ipotecare, se mai arată în studiul BNR.

    La câteva luni după ce legea a intrat în vigoare, instituţiile de credit susţineau că legea dării în plată nu era în concordanţă cu Constituţia României şi codul civil şi au atacat legea la Curtea Constituţională.

    În luna octombrie 2016, Curtea Constituţională a anunţat că debitorii aveau dreptul să scape de datorii prin oferirea proprietăţii doar în condiţii excepţionale. Efectul imediat a fost că debitorii nu au putut utiliza devalorizarea preţului bunurilor imobiliare achiziţionate printr-un contract de credit ca motiv pentru a-şi achita datoria utilizând legea dării în plată. Acest lucru a dus la o scădere a ratei creditelor neperfomante cu 1,1 puncte procentuale.

  • Ce se întâmplă cu programul Prima casă? Noua lege a fost promulgată în aprilie, dar nici până acum nu au apărut clarificările metodologice

    Legea pentru modificarea programului Prima casă, devenit „O familie, o casă“, a fost promulgată în aprilie, dar are nevoie de clarificări metodologice.

    Creditele ipotecare acordate prin programul Prima casă, care presupun un avans de doar 5%, au pierdut teren în ultimul an, ajungând să reprezinte mai puţin de 30% din totalul finanţărilor ipotecare noi acordate în perioada mai 2019 – aprilie 2020, respectiv 3,8 mld. lei, după cum reiese din datele BNR.

    Creditele ipotecare standard, pentru care trebuie achitat un avans cuprins între 15% şi 25% din partea clienţilor, au devenit soluţia cea mai folosită pentru a finanţa achiziţia unei locuinţe, ponderea acestor credite urcând în jur de 72% din totalul finanţărilor ipotecare noi la finele lunii aprilie 2020.

    Comparativ, în urmă cu 7-8 ani ipotecarele standard aveau o pondere mai mică de 30% din totalul finanţărilor noi.

    În aprilie 2020 a fost atins maximul ecartului dintre creditul nou ipotecar standard şi creditul nou Prima casă. Băncile locale au acordat în perioada mai 2019 – aprilie 2020 credite ipotecare noi în valoare de aproape 13,4 mld. lei. Din acestea, împrumuturile ipotecarele standard au depăşit 9,6 mld. lei, în timp ce creditele Prima casă au însumat aproape 3,8 mld. lei.

    După 2016 împrumuturile Prima casă au început să-şi piardă din atractivitate din cauza accentuării volatilităţii dobânzilor inter­bancare, în timp ce la creditele ipotecare stan­dard clienţii au putut să opteze pentru finanţări cu dobânzi fixe.

    În cazul creditelor Prima casă, dobânda se modifică în funcţie de evoluţia dobânzilor din piaţă, fiind formată dintr-o marjă fixă a băncii de 2% la care se adaugă un indice de referinţă. Începând cu luna mai 2019 indicele de referinţă este IRCC, care a înlocuit indicele ROBOR la trei luni. Astfel, pentru creditele Prima casă, dobânda ar fi de 4,41% pe an, în condiţiile în care IRCC se situează la 2,41% pe an.

    Legea pentru modificarea programului Prima casă (lansat iniţial în 2009) şi devenit „O familie, o casă“ a fost promulgată în aprilie, dar are nevoie de clarificări metodologice.

    Premierul Ludovic Orban i-a cerut recent ministrului Finanţelor Florin Cîţu să facă o reglementare pentru corelarea plafonului de garanţii Prima casă cu nivelul preţurilor în construcţii.

    Ministerul Finanţelor a scăzut treptat plafonul anual de garanţii în cadrul programului Prima casă până la 2 mld. lei pentru fiecare an din perioada 2018-2020.

    Rămâne de văzut dacă în condiţiile unui val de recesiune economică determinat de criza coronavirus plafoanele de garanţii pentru programul Prima casa nu vor fi din nou majorate în următorii ani.

  • Piaţa imobiliară rezistă în faţa crizei: Cererile pentru credite ipotecare au crescut cu 11% în SUA săptămâna trecută

    Cumpărătorii se întorc în piaţa imobiliară mai repede decât estimau analiştii în SUA, pe măsură ce statele relaxează pe rând restricţiile impuse pentru a limita răspândirea virusului.

    Cererile pentru credite ipotecare au crescut pentru a patra săptămână consecutivă, înregistrând un avans de 11% săptămâna trecută. Nivelul acestora este totuşi cu 10% mai redus în comparaţie cu aceeaşi săptămână din 2019, însă mare parte din declinul pentru 2020 a fost recuperat rapid, potrivit CNBC.

    Săptămâna trecută, volumul de achiziţii în piaţa imobiliară era cu 19% mai redus decât anul trecut, însă în urmă cu o lună acesta era cu 35% mai redus decât anul trecut.

    „Continuă să fie o revenire surprinzătoare în aplicaţiile de credit, întrucât majoritatea statelor mari au înregistrat creşteri ale activităţii ipotecare săptămâna trecută. Ne aşteptăm ca acest trend pozitiv să continue – la viteze diferite – întrucât statele relaxează gradual măsurile de distanţare socială, iar piaţa intră pe făgaşul sfârşitului de primăvară, când americanii încep în mod normal să cumpere locuinţe”, a explicat economistul Joel Kan pentru sursa citată.

    În cele mai mari 10 state care au participat la sondajul MBA, New York a condus topul, cu o creştere de 14% la nivel de cerere, în timp ce state precum Illinois, Florida, Georgia, California şi Carolina de Nord au înregistrat un avans de două cifre.

    Cererea este încurajată şi de dobânzile reduse. Dobânda medie pentru un contract de ipotecă pe 30 de ani a crescut uşor de la un minim record de 3,4% la 3,43%.