Garsoniere in stadiul de macheta la preturi de 30.000 de euro sau finalizate la 45.000 de euro, apartamente cu doua camere la 70.000 de euro sau chiar un apartament cu trei camere la 79.000 de euro. Locuri de parcare gratuite, rate platite la dezvoltator sau chirie in primii ani, pana la imbuna tatirea accesului la credite.
Primavara, dar mai ales criza din imobiliare a adus oferte mult mai tentante pentru potentialii cumparatori si preturi mai mici la apartamentele noi, dupa mai multi ani de cresteri continue. Reprezinta insa aceste scaderi o tendinta generala la nivel de piata sau sunt doar oferte promotionale, valabile pentru un numar limitat de proiecte? Valentin Ilie, CEO (director executiv) al Coldwell Banker Affiliates of Romania, spune ca aproape toate proiectele rezidentiale pe care le cunoaste deruleaza o oferta promotionala. “Scaderea pe segmentul nou (apartamentele proaspat livrate sau aflate in constructie – n. red.) ar fi de cel mult 20% fata de un maxim din primavara trecuta. Insa o parte din reducerea de pret s-a pierdut in diferenta de curs sau majorarea dobanzilor catre banca”, crede seful Coldwell Banker, una dintre companiile imobiliare cu cel mai mare portofoliu de locuinte noi la vanzare.
La toate aceste scaderi ar trebui luata in calcul si noua legislatie privind taxa pe valoarea adaugata, stabilita la 5% pentru locuintele noi cu un pret mai mic de 100.000 de euro. La un apartament cu un pret de 80.000 de euro, de exemplu, TVA calculata potrivit noilor norme este cu peste 11.000 de euro mai mica, ceea ce inseamna o reducere de aproape 12% in euro. Cum insa deprecierea monedei nationale din ultimul an a fost de 17,5%, iar dobanzile bancare au crescut cu cateva procente, preturile ar putea fi chiar mai mari in termeni reali, daca dezvoltatorul nu a oferit o reducere suplimentara de pret.
“Mie nu mi se pare ca s-a produs vreo scadere. Sunt oferte, dar nu vad un minus la pret de lista; in general, preturile nu au prea scazut”, considera Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko. El admite ca exista proiecte in piata care ofera reduceri dincolo de scaderea TVA, dar adauga ca numarul acestora este limitat, fiind vorba de proiecte din zone marginase, nu consacrate, “precum cele unde se fac Asmita Gardens sau West Park. Inca nu am vazut oferte de 60.000 de euro in zone bune”.
Proiectele care opereaza reduceri sunt, potrivit consultantilor imobiliari, proaspat lansate – deci au nevoie sa intruneasca un grad minim de vanzari pentru a obtine prima sau urmatoarele transe de finantare – sau intampina anumite dificultati.
Un exemplu in acest sens este dezvoltatorul proiectelor rezidentiale Primavara Ghencea si Primavara Lujerului, parte a grupului care include si lantul de supermarketuri Primavara, care a redus preturile de la 1.000 – 1.350 de euro la 900 – 1.000 de euro. In urma acestei oferte promotionale a vandut patru unitati. “Un client nu vine sa intrebe ce avem mai ieftin. Cauta in primul rand sa fie gata proiectul sau sa se finalizeze cat mai repede”, crede Raluca Oprescu, directorul de vanzari al companiei. Aceasta justifica reducerile de preturi prin nevoia dezvoltatorului de cash-flow, mai ales ca are in lucru doua proiecte. “Mai important este faptul ca nu lucram cu un antreprenor general si dorim sa mutam echipa pe noul santier”, explica Oprescu.
Chiar si cu aceste reduceri, fie cazuri izolate sau nu, Valentin Ilie considera ca dezvoltatorii care au deja ansambluri rezidentiale in constructie sunt destul de putin flexibili. “Preturile sunt inca prea mari la blocurile noi. Dezvoltatorii incearca sa gaseasca masuri de finantare, orice, pentru a nu trimite clientul la banca acum”, facand referire la accesul tot mai dificil la credite.
Potrivit singurului indice imobiliar privind apartamentele noi din piata, publicat de compania Colliers International, preturile au scazut pana in luna februarie a acestui an cu aproximativ sapte procente in euro, fata de maximul atins pe perioada verii trecute.
Pot considera in aceste conditii potentialii clienti ca in cateva luni ar putea obtine o reducere si mai mare? Reprezentantul Coldwell Banker crede ca mai este loc de scaderi, dar in anumite limite. “Nu ai cum sa dai pe o garsoniera noua doar 20.000 de euro. Nu cred ca preturile se pot duce mai jos decat in 2006.” Cu toate acestea, Ilie considera ca din aceasta evolutie a preturilor clientul a iesit in castig. “Cel mai bine se vede in piata veche si incepe sa se simta si pe cea noua.”
In schimb, Ionut Bordei afirma, la fel ca si toamna trecuta, ca achizitionarea unei locuinte nu ar trebui sa se faca doar in functie de pret. In opinia sa, la fel de importante in luarea deciziei finale ar trebui sa fie zona, momentul mutarii sau caracteristicile proiectului. “Proiectele cu cele mai mari probleme sunt cele care au avut preturile cele mai mici. Unii intrebau de ce sa dea 1.200 de euro pe metru patrat in Rose Garden (ansamblu rezidential realizat de GTC, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de pe piata – n. red.), cand in Planorama (unul dintre primele si cele mai ieftine proiecte rezidentiale lansate in Capitala – n. red.) era 850 euro/mp. Cei care au cumparat in Rose Garden s-au mutat deja, in timp ce Planorama nu a terminat primul bloc nici acum, dupa doi ani.”
Aproape toti brokerii si reprezentantii dezvoltatorilor cad insa de acord asupra unui aspect: ultimele saptamani au adus o usoara revigorare a segmentului rezidential, manifestata printr-un interes in crestere. De ofertele speciale si evolutia preturilor va depinde insa in urmatoarea perioada transformarea acestor intentii intr-un numar semnificativ de tranzactii.
Mai multe informatii despre cele mai importante tendinte din piata imobiliara si despre proiectele rezidentiale, de mall-uri si cladiri de birouri din Bucuresti si provincie puteti afla din suplimentul “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata in aceasta luna.
