„În opinia mea, la finalul acestui an vom avea o creştere de un digit an/an faţă de anul trecut, de aproximativ 7-8%”, răspunde Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance, la întrebarea aflată pe buzele tuturor celor care îşi caută o locuinţă, după cum s-a văzut şi în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.
Ritmul noilor construcţii, precum şi locuinţele de vânzare din piaţa secundară (imobiliarele vechi) nu îndestulează cererea existentă în piaţă în prezent, prin urmare nu este de mirare că şi preţul se află pe un trend crescător.
Anca Bidian observă însă că cererea crescută din imobiliare nu este una subită, ci se alimentează constant de aproximativ 7 ani. Motivele sunt multiple: mobilitatea forţei de muncă, pe piaţa muncii a intrat o generaţie nouă, standardul de viaţă a crescut, precum şi faptul că în România există cea mai mare aglomerare a familiilor pe metrul pătrat într-o locuinţă. Migraţia alimentează de asemenea acest trend crescător, iar natalitatea – chiar dacă este scăzută – aduce generaţii noi în căutare de locuinţe.
Chiar şi aşa, mai e cale lungă până să ajungem la media UE când vine vorba despre numărul locuinţelor căutate de europeni. „Noi avem o cerere de locuinţe noi de 1 milion de unităţi pentru următorii ani. Este calculat că dacă vom păstra ritmul actual de construcţii putem să acomodăm această cerere şi să ajungem la media UE în vreo 50 de ani. Acestea sunt date validate, comunicate, prin urmare ritmul de construcţii, chiar dacă a crescut în ultimii ani, tot nu îndestulează cererea nouă”, explică Anca Bidian.
Dincolo de mecanismul cererii şi ofertei, piaţa imobiliară este strâns legată de evoluţia celorlalte industrii şi indicatori economici ai ţării. Un alt parametru important în mecanismul preţurilor, mai ales în contextul actual, ţine de evoluţia preţurilor materialelor de construcţii, un domeniu influenţat semnificativ de pandemie. „Observăm cu toţii ce se întâmplă cu preţurile materialelor de construcţii la nivel internaţional – acestea au avut lanţurile de aprovizionare fracturate din cauza pandemiei. Un impact în preţurile materialelor de construcţii o are şi relaţia comercială contondentă a marilor puteri cu China cu consecinţe directe în fluxurile tradiţionale de importuri.”
La toate acestea se adaugă lipsa forţei de muncă, ce aduce presiuni suplimentare în industria construcţiilor şi, în consecinţă, în imobiliare. „Toate acestea se reflectă în preţuri, nu numai la noi, ci în toată lumea. Există însă instrumente – deopotrivă fiscale, precum şi monetare – în care presiunea aceasta poate fi ţinută în frâu, prin care să existe supape de respiro, până la reglarea pieţei. De aceea, în opinia mea, anul acesta creşterea va fi sustenabilă şi nu vom intra în zona de încălzire a pieţei imobiliare. Trebuie să luăm în considerare şi „supapa” veniturilor care contrabalansează tendinţa de creştere necontrolată a caselor. Cu alte cuvinte, preţurile pot creşte, dar doar până la limita la care există masa critică de cumpărători.”
Totuşi, Anca Bidian punctează că predicţiile referitoare la preţuri sunt greu de validat, în contextul în care pe piaţa locală nu există o instituţie publică axată pe stabilirea unor indicatori validaţi în imobiliare. „Există entităţi private care fac diverse calcule, dar preţul real al tranzacţiilor nu este centralizat şi analizat de o instituţie publică. Un indice imobiliar trebuie să fie o medie ponderată, pe regiuni, şi să se bazeze pe preţul de tranzacţionare şi nu pe preţurile din anunţuri.”
Ea este optimistă însă şi crede – în baza nivelului de maturitate la care se află piaţa în prezent – că vor exista în curând astfel de analize, care să includă preţurile tranzacţiilor, nu doar preţurile la care sunt postate locuinţele, aşa cum procedează în prezent entităţile private care analizează piaţa.
„Piaţa imobiliară din România a depăşit faza speculativă prin care am trecut imediat post-aderare şi acum suntem într-o altă etapă, de pre-maturitate, de young adults. În aceasta este dominant canalul de tranzacţii pentru locuit, apoi cel al micilor investitori, axaţi pe cumpărări la a doua, a treia locuinţă, pentru închiriat. Ştim că piaţa chiriilor a fost efervescentă şi cu siguranţă se va relua această efervescenţă post-pandemie. Componenta speculativă, care era dominantă în 2007-2008, există în continuare, dar este de o cu totul altă factură – randamente 5-7% şi cel puţin pe termen mediu.”
Or, această structură a pieţei imobiliare indică o pre-maturitate, care implică şi evitarea unor surprize neplăcute, care sunt specifice pieţelor speculative.
„Pe o piaţă sănătoasă şi aflată în echilibru, când sunt tulburări economice în lume, scade numărul de tranzacţii, nu se duc preţurile în cap. Acesta este mersul lucrurilor dintotdeauna, iar acum, în România, preţurile sunt bine aliniate cu piaţa, cu veniturile medii”, conchide specialistul.
Citiţi mai multe despre cum vă puteţi lua un credit, dar şi despre felul în care va evolua piaţa rezidenţială în continuare în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro în care Anca Bidian, CEO KIWI Finance, a răspuns celor mai multe dintre nedumeririle clienţilor în materie de creditare.
· Anca Bidian e CEO KIWI Finance, parte a OLX Group. A fondat prima companie de intermediere credite din România, în 2003, atunci sub denumirea Gemini Consulting, astăzi KIWI Finance. De curând a fost recunoscută cu un Lifetime Achievement în Finance Award la gala Business Arena unde s-au acordat premiile pentru cele mai admirate femei din business.
· Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare.
Marja netă de profit urcă la 6,7%, arată calculele realizate pe baza datelor de la Registrul Comerţului. Până acum aproape 770.000 de firme au depus bilanţul pentru 2020, un număr apropiat de universul total de companii şi bănci din România, astfel că datele pot fi influenţate într-o mică măsură de firmele care nu au încă bilanţul depus.
„Această creştere a migraţiei urban-rural în contextul pandemiei arată că au plecat spre rural şi cei cu o stare materială bună, de teama contagiunii. O altă ipoteză este, dacă analizăm datele INS cu cele ale unui studiu lansat anul trecut realizat cu ajutorul Băncii Mondiale pe un eşantion foarte mare, de 10.000-15.000 de orăşeni, că o bună parte din plecările din urban în rural au fost făcute în ruralul izolat, cu un mediu natural curat şi cu o poluare mai mică“, a declarat prof. dr. Dumitru Sandu de la Facultatea de Sociologie şi Asistenţă Socială din cadrul Universităţii din Bucureşti. El a mai spus că, în mod tradiţional, migraţia urban-rural se făcea în zonele periurbane, în comunele şi satele bogate, bine dezvoltate, de pe lângă marile oraşe.