In vremurile bune, pe la inceputul lui 2007, bancherii de la
Merrill Lynch, Deutsche Bank si alte grupuri financiare au mizat pe
Xu Jiayin, un mogul imobiliar care se presupunea ca va deveni
urmatorul miliardar al Chinei. Ei i-au imprumutat 400 de milioane
de dolari companiei lui Xu, l-au incurajat sa cumpere suprafete
mari de teren, iar la inceputul lui 2008 i-au promovat o emisiune
initiala de actiuni a companiei sale Evergrande Real Estate Group
din Hong Kong, emisiune in valoare de 2,1 miliarde de dolari.
Un an mai tarziu, piata imobiliara a Chinei era prabusita,
Evergrande era inglodata in datorii, iar bancherii de pe Wall
Street se confruntau cu mari pierderi, pentru ca firma chinezeasca
nu a vandut nicio actiune investitorilor.
Acum, spun analistii, Evergrande a devenit un simbol al erei de
investitii fara capatai din China, cand bancherii internationali,
brokerii si managerii de fonduri de investitii cu grad ridicat de
risc s-au repezit aici sperand sa profite de pe urma celui mai mare
boom in constructii din lume. Din cauza pariurilor pe termen scurt,
cateodata chiar hazardate, pe piata imobiliara a Chinei, unele
dintre cele mai mari institutii financiare ale lumii ar putea sa fi
pierdut pana la 10 miliarde de dolari, calculeaza analistii. “Au
fost lacomi”, spune Andy Xie, un economist independent care a
lucrat ca economist-sef la filiala Morgan Stanley din China. “Toti
se grabeau sa faca bani repede la bursa. Asa ca le spuneau
dezvoltatorilor sa mearga si sa cumpere si mai mult pamant. Si asa
au ruinat o gramada de companii bune.”
Desi e inca neclara amploarea dezastrului imobiliar – vanzarile
si-au revenit usor dupa ce s-au prabusit cu peste 50% in unele
orase – investitiile in marile proiecte imobiliare s-au oprit. Ce
este clar e ca boom-ul a fost alimentat partial de investitorii
straini, care in ultimii patru ani au pompat zeci de miliarde de
dolari in piata imobiliara chinezeasca, cumparand cladiri de
birouri, vile luxoase si participatii la marii dezvoltatori. Un
fond imobiliar al Morgan Stanley a cumparat un turn in Shanghai
pentru peste 240 de milioane de dolari; grupul Carlyle a cumparat
vile de lux; in 2008, J.P. Morgan Asset Management detinea 12% din
R&F Properties, un mare dezvoltator chinez. Ca sa scoata
profituri mari, multi investitori straini s-au folosit de
instrumente complexe de investitii offshore, precum obligatiunile
convertibile si actiunile preferentiale, ceea ce le-a oferit
avantaje fiscale si le-a permis sa ocoleasca mai usor controlul
strict al Beijingului in ce priveste investitiile in companiile
chinezesti. Adeseori, pentru a eluda taxele, investitiile erau
derulate prin intermediul unor firme din teritorii ca Insulele
Cayman sau Insulele Virgine.
Un instrument preferat de joaca au fost tranzactiile cu actiuni
inainte de emisiunea initiala de la bursa. Plini de lichiditati,
investitorii straini emiteau obligatiuni convertibile prin
intermediul unei entitati offshore, ca metoda de a investi sute de
milioane de dolari intr-un dezvoltator imobiliar chinez. Cand
dezvoltatorul era pregatit sa vanda actiuni in Hong Kong, el platea
inapoi investitia sau obligatiunile initiale dand investitorului
strain actiuni inainte de emisiune, la un pret preferential.
Analistii spun ca investitorii straini au devenit tot mai agresivi
in astfel de tranzactii, uneori nemailuand in calcul riscurile. De
obicei, investitorul gasea un dezvoltator, pompa sume mari in
companie prin intermediul vehiculelor de investitii offshore,
incuraja dezvoltatorul sa foloseasca banii ca sa cumpere suprafete
mari de teren care sa creasca valoarea companiei, apoi il pregatea
pentru o oferta publica initiala (IP O) la bursa din Hong Kong. La
mai putin de un an de la oferta de actiuni, multi investitori aveau
de gand sa-si faca exitul vanzandu-si actiunile cu un profit
imens.
Investitorii au sperat sa profite si de pe urma monedei chinezesti,
yuanul, care se aprecia in fata dolarului si atragea si mai mult
capital speculativ in piata imobiliara.
“Unele dintre obligatiunile convertibile erau foarte complicate”,
spune Richard Sun, partener la biroul din Hong Kong al
PricewaterhouseCoopers (PwC).
Strategia a fost incurajata de o avalansa de oferte publice
initiale la bursa din Hong Kong, in urma carora dezvoltatorii
imobiliari au strans miliarde de dolari in ultimii cinci ani. In
2007, spre exemplu, cand China a ajuns cea mai atractiva piata de
IP O, dezvoltatorii chinezi au adunat o suma record de 8,3 miliarde
de dolari, potrivit PwC.
Intr-una dintre cele mai mari tranzactii ale anului, Country
Garden, un dezvoltator controlat de Morgan Stanley, a strans 1,9
miliarde de dolari. Fiica de 26 de ani a fondatorului a devenit
rapid cea mai bogata persoana din China, cel putin pe hartie, cu o
avere estimata atunci la 16 miliarde de dolari de catre revista
Forbes. Cea mai mare investitie premergatoare listarii a fost
incheiata cu Evergrande, firma cu sediul in provincia Guangdong,
controlata de Xu Jiayin, un antreprenor respectat. Evergrande, care
construia sustinut proiecte mamut, de talia complexului Royal
Scenic din Guangzhou, a strans sute de milioane de dolari de la
investitorii straini si apoi a inceput sa cumpere suprafete mari de
teren in toata tara.