BusinessMagazin

Tag: apartamente

  • Noi am avut o criză economică a bogăţiei, nu una a sărăciei, ca părinţii noştri

    După zece ani, cineva constată: „Noi, în România, generaţia noastră, a celor care am început să muncim pe la mijlocul anilor 2000, am avut o criză a bogăţiei, nu una a sărăciei, aşa cum a fost criza de pe vremea părinţilor noştri imediat după căderea comunismului”.
    Prăbuşirea sistemului comunist a însemnat căderea şi închiderea a aproape o treime din fabrici, scăderea numărului de salariaţi de la 8 milioane, la 6 milioane şi apoi la 5 milioane, scăderea dramatică a veniturilor prin amputarea lor reală prin explozia inflaţiei şi devalorizarea monedei naţionale. La toate acestea s-a adăugat o perioadă gri pentru România – între 1990 şi 2000 – în care nu se vedea niciun viitor, decât cel de a pleca din ţară.

    Familii întregi s-au trezit peste noapte şomere tocmai când aveau copiii mici sau în primii ani de şcoală. Noroc că aceste familii au devenit proprietari ai apartamentelor unde stăteau la un preţ extraordinar de mic, aceasta fiind de fapt cea mai mare avere a românilor. 
    Apariţia capitalismului românesc nu a adus şi noi locuri de muncă, ci doar a transferat active, contracte şi bani din buzunarul statului într-un buzunar privat. Afacerile private rezistau pentru că puteau să plătească salarii care creşteau în acelaşi ritm cu inflaţia sau creşterea dolarului.
    Opţiunea de a lucra peste hotare era limitată doar la varianta rămânerii în Germania, Austria, Grecia, Statele Unite după vreun meci de fotbal, având în vedere că în primul deceniu după Revoluţie nu se deschiseseră graniţele şi nu puteam circula liber în Europa.
    După anul 2000 lucrurile s-au schimbat, odată ce am fost traşi în NATO şi Uniunea Europeană şi au început să apară investitorii străini, care au atras apoi şi investiţii româneşti. Au apărut joburi noi, mai bine plătite, au apărut clădiri de birouri, multe dintre fabrici au fost înlocuite cu alte industrii, cu o valoare adăugată mai mare.
    Timp de opt ani, între 2000 şi 2008, România a traversat o perioadă economică extraordinară: au apărut creditele, maşinile au devenit accesibile, au apărut creditele pentru locuinţe, creditele pentru vacanţă, salariile au crescut, inflaţia s-a redus, iar cursul valutar, coşmarul primului deceniu, chiar a scăzut. Dolarul a coborât de la 4 lei, la 2,8 lei.

    Criza începută în septembrie 2008 a fost total diferită de cea de după căderea comunismului: adică a fost o criză a bogăţiei. Cu excepţia perioadei 2009-2011, când numărul de locuri de muncă s-a redus cu 600.000 – de la 4,8 milioane la 4,2 milioane –, cu excepţia perioadei de creştere a cursului de la 3,6-3,8 lei la 4,2 lei pentru 1 euro, cu excepţia reducerilor salariilor întâi în sectorul privat apoi în sectorul de stat, lucrurile nu au fost dramatice, ca pe vremea părinţilor sau bunicilor.

    Cei care s-au trezit şomeri au plecat imediat la muncă în străinătate fără probleme – iar Anglia stă mărturie –, reuşind să câştige mult mai mult decât în ţară. Chiar în perioada crizei, nu numai că fabricile nu s-au închis, ci dimpotrivă, au început să facă din nou angajări, având comenzi din afară.

    Au început să apară lanţuri de supermarketuri care se extindeau exploziv deşi era criză, cum ar fi Lidl, Kaufland, Mega Image etc.
    S-au creat noi locuri de muncă în retail, dar şi în industria automotive. Au apărut noi lanţuri – poate nu vă aduceţi aminte, dar H&M a venit în 2011 şi a avut aproape cele mai mari vânzări pe metrul pătrat din tot grupul la deschidere; s-au construit noi malluri – Promenada, Mega Mall, ParkLake etc.; au apărut noi clădiri de birouri, iar marile multinaţionale, în special din industria IT, reîncepeau să crească salariile pentru a atrage forţă de muncă. Salariile mici – cele situate în jurul nivelului minim pe economie – s-au dublat, iar salariul mediu a crescut de la 350 de euro (2008) şi 325 de euro (2009) la 530 de euro în 2017.

    Cursul leu euro s-a stabilizat în jurul a 4,3-4,4 lei pentru un euro imediat după creşterea din 2008-2009, inflaţia a început să scadă, atingând un nivel de 0, iar dobânzile la lei, spre stupoarea tuturor economiştilor, au scăzut de la 6-8% la 0,6-1%.
    În plină criză a apărut programul Prima Casă, care a revigorat piaţa imobiliară. Pentru tineri acest program a fost extraordinar, o oportunitate cu care te întâlneşti o singură dată în viaţă: să ai posibilitatea să-ţi cumperi un apartament de 50.000-60.000 de euro pe care să-i plăteşti în 10-15 ani, spre deosebire de bunici şi părinţi, care îşi plăteau apartamentele în 30 de ani.

    Bineînţeles că au fost pierzători în criză, antreprenori români, patroni, oameni de afaceri care s-au trezit că au făcut datorii prea mari în perioada de boom, iar businessul, aflat într-o scădere a veniturilor, nu le mai poate plăti. Au pierdut cei care s-au trezit cu salariile tăiate în timp ce trebuia să-şi plătească ratele la bancă. Au pierdut cei care au avut credite în franci elveţieni pentru că s-a dublat cursul valutar al francului, au pierdut cei care au avut credite în euro şi care trebuia să plătească creşterea cursului, au pierdut cei care trăiau în oraşe mijlocii şi mici pentru că nu mai venea niciun investitor, cele mai multe investiţii îndreptându-se către oraşele mari.
    Patronii care nu au putut să facă faţă scăderii businessurilor şi-au băgat firmele în insolvenţă, reuşind să scape, cel puţin parţial, de plata datoriilor.

    Dacă tragem linie şi adunăm, criza din 2008 a fost o criză cu salarii în creştere, cu păstrarea maşinii în cele mai multe din cazuri – nu cred că a dispărut aglomeraţia de pe străzi –, a fost o criză cu noi locuri de muncă, a fost o criză chiar şi cu ştergeri de datorii atât pentru companii cât şi pentru persoane fizice, a fost o criză în care au crescut economiile în bănci, a fost o criză în care mulţi şi-au luat apartamente, a fost o criză cu creşterea consumului, a fost o criză cu schimbarea mai des a hainelor, a fost o criză cu vacanţe în străinătate şi city-breakuri, a fost o criză cu smartphone-uri şi cu Converse.
    Chiar nu a fost atât de rea această criză. 

  • Surpriza din imobiliare: Cartierul din Bucureşti unde preţurile au explodat cu aproape 20.000 de euro de la un an la altul

    Apartamentele vechi cu trei camere din Bucureşti au înre­gistrat în iulie o uşoară scă­dere faţă de luna ante­rioară, de 0,4% sau 350 de euro, în timp ce luna trecută s-a punctat totodată şi cel mia redus ritm de creştere din 2018 faţă de o lună din 2017 potrivit inde­xului imobiliar al ZF, realizat în cola­borare cu Coldwell Banker, pe baza ofertelor din Anunţul Telefonic.

    Potrivit datelor companiei de consul­tanţă imobiliară, anul 2018 ar putea fi cel mai bun an din punctul de vedere al livrărilor de locuinţe noi, însă acest fapt va depinde de ritmul cu care dezvoltatorii îşi vor respecta termenele de finalizare anunţate şi de ritmul în care se vor întocmi actele de recepţie ale lucrărilor – practic înregistrarea oficială a locuin­ţelor finalizate. De asemenea, jucă­torii din imobiliare spun că în piaţa de profil există o cerere tot mai mare pentru aparta­mentele cu trei camere, acestea oferind un confort superior celor cu două în cazul familiilor cu copii.
     

  • Se SPARGE bula imobiliară. Preţurile apartamentelor au început să se PRĂBUŞEASCĂ

    Modificările fiscale care vor scădea cererea şi standardele ridicate ale creditorilor când vine vorba de finanţare sunt doi factori care răcesc piaţa. Acest lucru ar putea avea implicaţii mai profunde din moment ce bogaţii lumii au cumpărat proprietăţi pe mai multe continente, asta însemnând că un punct de cotitură într-o ţară ar putea avea efecte şi în alte părţi ale lumii, potrivit Fondului Monetar Internaţional.
     
    Preţurile imobiliarelor în Marea Britanie încep să scadă pe fondul îngrijorărilor despre impactul pe care îl va avea Brexit, al încetinirii creşterii economice, dar şi din cauza preţurilor mari care temperează cererea. Preţul proprietăţilor din cele mai bune cartiere din Londra au scăzut cu aproape 18 procente de la apogeul din 2014, unele pierzând o treime din valoare.
     
    Politica de reprimare a Chinei asupra preţurilor supra-încălzite a îngheţat vânzările şi a pus valoarea imobiliarelor pe un trend descendent. Mai mult de 30 de restricţii impuse de Beijing au condus la un minim istoric al vânzărilor de imobile anul acesta.
     
    În Sidney, Australia, preţurile imobiliarelor se scufundă din cauza unei combinaţii de limitări în zona de creditare, de preţuri crescute şi eliminarea „fricii de a rata oportunitatea”.
     

  • Timişoara a intrat pe radarul marilor lanţuri internaţionale de hoteluri

    Astfel, compania Hotel Development a semnat cu lanţul hotelier Orbis, care administrează hotelurile ibis, un contract de management pentru o perioadă iniţială de 15 ani, pentru primul hotel ibis din Timişoara.
     
    Hotelul este programat să se deschidă în trimestrul patru din 2020.
     
    Piaţa din Timişoara devine din ce în ce mai atractivă pentru dezvoltarea de hoteluri, în condiţiile în care în prezent singurul hotel de brand internaţional din oraşul de pe Bega este NH. Restul hotelurilor au branduri locale.
     
    De asemenea, în acelaşi an urmează să fie deschis şi primul hotel Radisson Blu din Timişoara şi al treilea sub acest brand din România, după cel de pe Calea Victoriei din Bucureşti şi cel din Braşov, ce urmează a fi inaugurat anul viitor, conform celor mai recente date.
     

  • Omul care a construit un imperiu în industria ospitalităţii după ce a avut o idee genială. Acum are 148 de proprietăţi în 80 de oraşe

    După 20 de ani, Frasers Hospitality, businessul pe care îl conduce, a devenit unul dintre cei mai furnizori globali de apartamente high-end de închiriat, cu servicii precum cele furnizate de hoteluri. Afacerea are în portofoliu 148 de proprietăţi răspândite în capitalele a 80 de oraşe, precum şi în hub-uri financiare din Europa, Asia, Orientul Mijlociu şi Africa. 
     
    La momentul în care Choe a fost numit să lanseze şi să conducă acastă companie, Asia se afla în boom economic, cu economii tigru precum Hong Kong, Coreea de Sud, Taiwan şi Singapore. Pe măsură ce Frasers se pregătea să deschidă primele două unităţi în Singapore, în 1997, criza financiară asiatică a lovit, iar oamenii au început să îşi piardă brusc locurile de muncă şi să înceteze să mai călătorească. 
     
    Choe îşi aminteşte că îşi întreba angajaţii dacă voiau într-adevăr să lucreze în continuare în firma lui, în contextul în care exista riscul să nu fie plătiţi. „Mi-au spus că vor să deschidem, chiar dacă îi pot plăti sau nu”. Pentru a supravieţui, Choe i-a convins pe reprezentanţii consiliului director al firmei, grupul de proprietăţi Frasers Centrepoint, să deschidă apartamente cu servicii incluse în loc de hoteluri – parţial fiindcă obţinerea permisiunii de funcţionare astfel în Singapore era mai uşor. Simţea de asemenea că aceasta era o nişă neexploatată.
     
     
    Cele 412 apartamente deţinute atunci de companie au devenit foarte rapid solicitate, iar gradul de ocupare a ajuns la 70%, apoi la 90%. Choe explică popularitatea apartamentelor cu servicii: „Dacă oamenii stau undeva pentru doar câteva zile, stau fericiţi în hoteluri, dar dacă vor sta undeva între o lună şi opt luni, vor începe să simtă că pereţii camerei de hotel ”se vor închide peste tine”.” Acum, Choe are alt tip de provocări, printre care preferinţelor celor din generaţia millennials şi popularitatea din ce în ce mai mare a platformei Airbnb. ”Nu voi subestima niciodată Airbnb”, spune el. 
     
    El a observat că acesta nu a avut deocamdată un impact semnificativ al businessului – corporaţiile preferă în continuare să îşi cazeze angajaţii în apartamente de acest tip fiindcă pot garanta astfel siguranţa lor. Dar este posibil ca acest lucru să se schimbe, recunoaşte Chloe în interviul acordat BBC. 
     
    ”Am două fiice care folosesc Airbnb; când am fost într-o vacanţă de familie la Florenţa, am plătit 330 de euro pe camera în care eram cazaţi, iar fiica mea plătise 80 de euro pentru o cameră aflată în apropiere, luată prin Airbnb.”
     
    În 2015, grupul a cumpărat Malmaison Hotel du Vin, un grup hotelier britanic, specializat în dezvoltarea proprietăţilor încărcate istoric în hoteluri boutique. 
     
    În prezent, Choe spune că în continuare trage învăţăminte din experienţele lui din tinereţe: a studiat printr-o bursă furnizată de hotelul Shangri pentru a studia la Universitatea Cornwell din Statele Unite ale Americii – s-a întors apoi în Asia pentru a învăţa despre industria ospitalităţii. ”Sunt recunoscător pentru aceste experienţe. Atunci când intrii într-un hotel, imediat după aceea îţi dai seama ce funcţionează şi ce nu.”
     

  • Apartamente, case, spaţii comerciale şi terenuri scoase la vânzare de Fisc

    În perioada următoare, Serviciul Fiscal Municipal Caracal, din cadrul Administraţiei Judeţene a Finanţelor Publice Olt, scoate la vânzare o serie de bunuri imobile. Astfel, pe 26 iulie, cei care vor să investească în apartamente, terenuri sau spaţii comerciale pot achiziţiona un apartament în suprafaţă utilă de 61 metri pătraţi situat la parter compus din trei camere şi balcon construit din zidărie şi beton armat teren în folosinţă în suprafaţă de 17 metri pătraţi, situate în localitatea Caracal, strada 1 Decembrie 1918, preţ de evaluare (exclusiv TVA) 164.700 lei (licitaţie aflată la prima strigare). 

    În aceeaşi zi, se va încerca pentru a doua oară vânzarea unei clădiri în suprafaţă de 46,80 metri pătraţi compusă şi construită din cărămidă şi teren aferent în suprafaţă de 188,5 metri pătraţi, situate în localitatea Caracal, strada Plevnei numărul 5, preţ de pornire al licitaţiei 57.075  lei. Tot la sediul Serviciului Fiscal Municipal Caracal, situat în strada Toma Ruşcă, nr. 5-7, sunt programate în data de 26 iulie alte două licitaţii, aflate la a doua strigare.

    Este vorba despre un teren care nu este aferent clădirii/părţii de clădire/ansamblului de clădiri extravilan în suprafaţă de 562 de metri pătraţi, situate în localitatea Caracal, strada 1 Decembrie 1918, preţ de pornire al licitaţiei 42.000 lei şi o clădire spaţiu comercial în suprafaţă de 12 metri pătraţi, compusă şi construită din chioşc metalic situate în Caracal, strada Caraiman, completare peron gară, preţ de pornire al licitaţie 14.025 lei.

    Alte bunuri imobile scoase la licitaţie sunt: clădire în suprafaţă de 99 de metri pătraţi compusă din parter şi construită din cărămidă situate în localitate Drăgăneşti Olt, strada Oltului , preţ de evaluare / de pornire a licitaţiei 16.350 de lei şi teren aferent proprietăţii în suprafaţă de 1.091 metri pătraţi, în aceeaşi locaţie, preţ de evaluare / de pornire a licitaţiei 10.350 lei; clădire în suprafaţă de 38, 40 metri pătraţi construită din cărămidă şi teren aferent situate în Drăgăneşti Olt, strada Fântânelor, nr.5, preţ de pornire a licitaţiei 30.250 de lei (exclusiv TVA); clădire în suprafaţă de 155,10 metri pătraţi compusă din parter şi construită din cărămidă şi teren aferent în suprafaţă de 1969 metri pătraţi, situate în Drăgăneşti Olt, sat Comani, strada Vadului Comanilor,nr.39, preţ de pornire al licitaţiei 124.540 lei. Data limită pentru depunerea ofertelor de participare este 25 iulie, iar licitaţiile vor avea loc la sediul Serviciului Fiscal Municipal Caracal, situat în strada Toma Ruşcă, nr. 5-7, în data de 26 iulie 2018.

    De asemenea, tot pe 26 iulie, la sediul Serviciului Fiscal Orăşenesc Corabia, vor avea loc alte cinci licitaţii. Astfel, în această zi, se va încerca pentru a patra oară vânzarea unei clădiri spaţiu de producţie brutărie, în suprafaţă de 229,40 metri pătraţi, situată în localitatea Grojdibodu, preţ de pornire al licitaţie 53.735 lei, fără TVA. Bunul aparţine firmei Pan Complex SRL din Grojdibodu.

    Tot, în aceeaşi zi este programată o nouă licitaţie pentru vânzarea următoarelor bunuri: casă de locuit în suprafaţă de 108,09 metri pătraţi, construită din cărămidă şi chirpici acoperită cu ţiglă, tâmplărie din lemn, alimentare cu energie electrică, anexă  gospodărească 15,80 metri pătraţi, curtea împrejmuită cu gard, preţ de pornire al licitaţie 9.773 lei făra TVA şi teren aferent proprietăţii în suprafaţă de 1.876 metri pătraţi, preţ de pornire a licitaţie 5.997 lei, fără TVA, bunuri situate în localitatea Vişina Nouă.

    Şi în acest caz este vorba despre a patra procedură. În aceeaşi zi are loc o nouă rundă pentru vânzarea unei clădiri, casă de locuit P+E, în suprafaţă de 120 metri pătraţi, situată în cartierul Celei, strada Viilor, , din Oraşul Corabia, utilităţi: apă, canalizare, energie electrică. Preţul de pornire al licitaţiei este de 49.250 lei, fără TVA; teren intravilan aferent proprietăţii în suprafaţă de 260 metri pătraţi teren construcţii, preţ de pornire al licitaţiei, 1.750 lei fără TVA şi teren arabil în suprafaţă de 548 metri pătraţi, preţul de pornire al licitaţiei este de 2.000 de lei, fără TVA.

    Cititi mai multe pe www.gazetaoltului.ro

  • Rezidenţialul, între creşterea dobânzilor şi expansiunea economică

    Dacă în 2008 erau necesare 395 de salarii medii pe economie, sau o perioadă de aproximativ 33 de ani pentru achiziţionarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, valoarea acestui indicator s-a redus semnificativ: în ianuarie 2018, pentru acelaşi timp de apartament erau necesare aproximativ 117 salarii medii sau 9,8 ani.

    Numărul tranzacţiilor a crescut în 2017, ajungând la aproximativ 580.000, în condiţiile în care preţurile caselor au avansat, pe medie, cu 10%, lucru care a plasat piaţa imobiliară printre factorii cu risc mediu la adresa stabilităţii financiare.

    În contextul în care livrările de centre comerciale au încetinit puternic iar segmentul logistic este dominat de un număr redus de jucători, proiectele de birouri şi cele rezidenţiale au ţinut capul de afiş în ceea ce priveşte lansările, potrivit raportului Market Beat 2018, realizat de Coldwell Banker România. Datele provizorii ale Institutului Naţional de Statistică (INS) arată că în 2017 au fost finalizate 29.265 de locuinţe, în creştere cu aproximativ 5% faţă de anul anterior.

    Creşterea inflaţiei în 2018, corelată cu devalorizarea leului şi creşterea costurilor de finanţare, ar putea duce la o frânare a ritmului de creştere sau chiar la o corecţie a preţurilor de pe piaţa imobiliară în a doua parte a anului 2018. Analiştii tratează şi creşterea ROBOR ca factor de limitare a volumului de vânzări, mai ales pe zona mass market.

    Începând cu anii 2012-2013, vânzările au avut un trend crescător, fiind diferenţe pozitive de până la 20%, între un an curent şi anul anterior, remarcă şi Florin Poştoacă, manager al departamentului de investiţii Nordis. „Comparativ cu perioada dinainte de criză, numărul de locuinţe de lux vândute se află la acelaşi nivel, poate chiar puţin mai ridicat. În ceea ce priveşte bugetele, acestea au fost mai scăzute în perioada 2009-2012, dar în ultimii doi ani acestea au revenit la un nivel ridicat, fiind din ce în ce mai mulţi cumpărători de locuinţe de top, cu bugete de peste 400.000 euro, ce au ajuns până la aproape 3 milioane de euro, pentru apartamente Penthouse”, spune el.

    În ultima perioadă, cei care doresc să cumpere locuinţe au devenit mai atenţi la calitatea construcţiei, la facilităţile oferite de un complex, la amplasare şi împrejurimi sau anumite caracteristici moderne: un sistem de „casă inteligentă”, sau clădiri verzi, prietenoase cu mediul.

    Aceste noi preferinţe se datorează uşurinţei găsirii informaţiilor în mediul online, dar şi faptului că majoritatea dezvoltatorilor au ridicat nivelul de calitate al construcţiilor faţă de perioada de criză, astfel că au devenit lucruri uzuale elemente precum faţada ventilată, ferestrele din aluminiu, finisajele premium sau atenţia pentru arhitectura unei clădiri. „În ultimii ani s-a conturat o preferinţă de achiziţie a românilor pentru locuinţe cumpărate în scop investiţional ce sunt valorificate prin închiriere. Ţinând cont de dobânzile mici la depozitele bancare, românii au preferat să se orienteze către astfel de investiiţii, care oferă un randament net superior unui depozit bancar, având totuşi un grad de risc scăzut.”

    O altă caracteristică interesantă, notează reprezentantul Nordis, este faptul că în perioada de după criză românii s-au orientat către apartamente premium cu suprafeţe medii, compacte, spre deosebire de perioada de dinainte de anul 2008, când apartamentele de lux aveau suprafeţe mari şi foarte mari. Dacă înainte de perioada de criză un apartament cu 3 camere în zona Şoseaua Nordului ajungea până la 150 mp suprafaţă utilă interioară, după anul 2012 un astfel de apartament măsoară în jur de 90-100 mp suprafaţă utilă. O suprafaţă mai mică se traduce printr-un preţ de achiziţie mai mic, dar şi printr-un cost de utilizare mai redus în timp.

    După perioada de criză, românii au devenit mai atenţi la modul cum cheltuiesc şi investesc banii, dar şi mai bine informaţi. „Dacă înainte de anul 2008 nu existau cumpărători care să întrebe de costul cu «întreţinerea lunară», pentru apartamentele de lux, după anul 2010, costul lunar de întreţinere este un aspect important de care se ţine cont în luarea deciziei de cumpărare a unei locuinţe.” În ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare, cei de la Nordis previzionează că vor exista două trenduri pentru achiziţia locuinţelor premium: un segment în creştere pentru scop final de investiţie, unde bugetele se încadrează între 100.000 şi 250.000 euro pentru o unitate locativă, iar pentru celălalt segment, majoritar, al locuinţelor pentru uz personal, bugetele alocate vor fi mai mari, în jur de 400.000 – 500.000 euro.  „Preţurile locuinţelor vor continua trendul crescător, dar fără salturi semnificative;  estimăm o creştere anuală între 5 şi 7%. Momentan cererea este solidă, cumpărătorii sunt mai precauţi şi iau deciziile de achiziţie şi de contractare a unui credit fiind mai bine informaţi.”

    Infrastructura, factor determinant pe piaţa imobiliară

    În următorii ani, Bucureştiul va începe să semene din ce în ce mai mult cu marile capitale europene, însă infrastructura va continua să influenţeze în mod direct dezvoltarea imobiliară, cred reprezentanţii Knight Frank. Modernizarea şi extinderea reţelelor de transport în comun vor juca un rol esenţial, astfel încât maşina personală ar trebui să devină a doua opţiune pentru locuitorii marilor oraşe. „Cu alte cuvinte, scopul este ca angajaţii companiilor cu sediul în zona Expoziţiei sau Barbu Văcărescu să ajungă acasă în 25-30 de minute, chiar dacă stau în zone precum Otopeni sau Mogoşoaia.” În prezent, tot mai mulţi dezvoltatori optează pentru proiecte mixte – office şi rezidenţial – iar acest trend va defini şi următorii 3–4 ani. Timişoara, Cluj şi Iaşi sunt oraşele care au urmat exemplul Bucureştiului, iar în următorii ani sunt anunţate proiecte mixte în Braşov şi Constanţa.

    „În prezent putem spune că piaţa este pe un trend ascendent, caracterizată de stabilitate. În ultimii patru ani putem observa o creştere a preţurilor la locuinţe cu 12-15%, însă în Bucureşti vorbim despre o creştere organică, cu 2 – 3% pe an: un scenariu previzibil în contextul economic al ţării”, notează analiştii de la Knight Frank. „În următorii ani, segmentul rezidenţial va avea aceeaşi evoluţie pozitivă, însă nu se vor înregistra creşteri semnificative ale preţurilor. La acest capitol, stabilitatea din mediul politic precum şi capacitatea de a atrage noi investitori externi sunt în strânsă interdependenţă.”

    În 2017, plafonul de finanţări prin programul Prima Casă a fost menţinut la 2,5 miliarde de lei, ceea ce a permis acordarea a peste 25.000 de finanţări (luând în calcul o valoare medie de creditare de aproximativ 40.000 de euro). Nivelul s-a dovedit însă insuficient comparativ cu cererea din piaţă, potrivit raportului Market Beat 2018. Majorarea ROBOR, indicator după care sunt calculate dobânzile creditelor ipotecare, dar şi uşoara devalorizare a monedei naţionale în raport cu euro în a doua parte a anului au constituit alţi factori potenţiali negativi, impactul înregistrat asupra pieţei rezidenţiale fiind deocamdată unul minor.

    Adrian Crivii, fondatorul Darian DRS SA şi partener coordonator al echipelor de management din cadrul Grupului Darian, consideră că programul Prima Casă se va apropia cel mai probabil de final. Potrivit lui, renunţarea la acest program nu se va face brusc, ci treptat, considerând că această formă de creditare va fi preluată gradual de către ceilalţi jucători ai pieţei de creditare. Despre acest program de creditare, Crivii spune că şi-a atins de mult scopul pentru care a fost conceput, de la momentul iniţierii sale tranzacţiile cu locuinţe nou construite fiind preponderent mai mari în detrimentul locuinţelor vechi. Conform Fondului de Garantare, aproape 60% dintre tranzacţiile realizate prin intermediul acestui program sunt locuinţe noi. „Din păcate, deşi iniţial a avut un efect favorabil pentru susţinerea pieţei imobiliare în perioada de criză, acum influenţa statului în industria imobiliară nu mai are efecte pozitive.”

    Adrian Crivii este de părere că renunţarea la acest program va determina băncile să scoată pe piaţă alte produse, lucru care va impulsiona şi mai mult cresterea sectorului rezidenţial. Creşterea acestui sector va fi susţinută de asemenea de migraţia internă a populaţiei: în ultimii 10 ani aproximativ un milion de persoane au părăsit oraşele mici pentru a se reloca în oraşele mari, cu precădere în principalii poli de dezvoltare, acolo unde investiţiile private sunt puternic susţinute şi de investiţii în infrastructura rutieră, şcoli sau spitale. „De asemenea, estimăm că vom asista în perioada următoare la o tranziţie de la segmentul de bloc către cel de case, această tendinţă manifestându-se deja în cursul acestui an, când s-a înregistrat o creştere majoră a cererii pentru case, în special în marile oraşe pentru clasa mijlocie, care a devenit din ce în ce mai numeroasă.”

    În ceea ce priveşte preţurile, Crivii este de părere că acestea vor înregistra în 2018 o creştere de până la 10%, atât pentru construcţiile vechi cât şi pentru cele noi. „Începând cu 2019 aceste preţuri vor putea înregistra uşoare stagnări, determinate şi de modificările preconizate de BNR în zona finanţării. Se poate previziona că în 2022 preţurile vor putea ajunge la valori mai mari în special în zonele cu cel mai mare potenţial de dezvoltare economică, marile oraşe, dacă nu vor fi ajustate de o previzibilă criză”, concluzionează el.

    Având în vedere că cea mai mare parte a terenurilor tranzacţionate la valori din ce în ce mai mari sunt pentru dezvoltări de tip rezidenţial, până în 2022 oferta actuală va fi semnificativ suplimentată de aceste proiecte, care în marea lor majoritate vor fi finalizate. „În estimarea creşterii preţurilor, nu trebuie subestimate pericolele ce provin din lipsa infrastructurii adecvate şi carenţele de urbanism din marile oraşe. Acestea, crescând rapid, au tendinţa de a se autoparaliza din cauza lipsei investiţiilor în infrastructura rutieră.”

    Calculele Darian DRS arată că preţul mediu la nivel naţional a continuat să crească şi pe parcursul acestui an, cea mai mare surpriză fiind înregistrată de Iaşi, unde preţul mediu al proprietăţilor rezidenţiale (atât locuinţele noi cât şi cele vechi) a depăşit pentru prima dată în istoria modernă pragul de 1.000 euro/mp. „Având în vedere faptul că până acum acest oraş nu a avut acelaşi trend ca şi ceilalţi poli imobiliari, după estimările noastre şi în perioada următoare Iaşiul va rămâne vedeta pieţei imobiliare, acest oraş având un potenţial de dezvoltare economic foarte ridicat”, remarcă Adrian Crivii.

    „Era banilor ieftini” va ajunge la final, fapt care va determina o creştere a dobânzilor şi implicit a ratelor la bănci, subliniază analistul. „Doar comparativ cu anul trecut, spre exemplu, ratele la bănci sunt mai mari cu cel puţin 10%, anul 2017 fiind şi anul în care s-a înregistrat şi punctul de minim istoric al ROBOR. Spre deosebire de acesta, anul 2018 este anul cu cel mai ridicat nivel al dobânzii de referinţă din octombrie 2014 şi acesta va continua să crească în următorii 2 – 3 ani în perspectiva schimbărilor preconizate pe pieţele financiare globale.” Atata timp cât inflaţia va continua să crească este de aşteptat ca şi evoluţia ROBOR în perioada să fie una pozitivă, fiind practic inevitabilă o creştere a dobânzilor, spune el. De asemenea, el estimează că dacă vor exista în continuare majorările salariale preconizate conform promisiunilor guvernanţilor, inflaţia va creşte şi mai mult, fapt care va duce la creşterea şi mai mult a indicelui ROBOR şi implicit a dobânzilor.

    Bucureştiul, motor al pieţei imobiliare

    „Pe termen scurt şi mediu, considerăm că oraşele mari din România vor avea viteze diferite de dezvoltare. Astfel, analizând suprafaţa clădirilor rezidenţiale  pentru care s-au eliberat autorizaţii de construire în ultimii ani, observăm că Bucureştiul înregistrează în 2017 cea mai mare creştere faţă de anul precedent, de aproape 60%, în timp ce judeţul Cluj se află la polul opus, cu o scădere a numărului de metri  pătraţi autorizaţi de 48%”, observă Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox. Ea se aşteaptă ca livrările de locuinţe noi să avanseze semnificativ în 2018 – 2019 în Bucureşti şi alte câteva oraşe mari, precum Braşov, Constanţa sau Iaşi, în timp ce în Cluj şi poate chiar în Sibiu să se constate o scădere.

    În condiţii de stabilitate economică – creştere sustenabilă a PIB-ului, curs de schimb stabil, dobânzi la nivel atractiv, flux migrator fără dezechilibre  majore – piaţa rezidenţială din Bucureşti şi marile oraşe are în continuare un potenţial ridicat de dezvoltare. „În ceea ce priveşte preţurile, acestea trebuie în permanenţă corelate cu puterea de cumpărare, care ne aşteptăm să continue să crească mai repede comparativ cu alte ţări din Uniunea Europeană, în care ponderea masei salariale în PIB este mult mai ridicată decât în România”, apreciază Oana Iliescu.

    Răzvan Nica, managing director la BuildGreen, prima companie din România care a oferit servicii de consultanţă pentru sustenabilitate în construcţii pe plan local, crede că piaţa rezidenţială locală va avea un grad de complexitate mult mai ridicat în viitor, în vreme ce implementarea normelor de dezvoltare sustenabilă se va răspândi semnificativ – pe segmentul middle market aproape toate proiectele vor fi dezvoltate după norme sustenabile, în multe cazuri şi dublate de certificări. Proiectele rezidenţiale de top aflate în acest moment în dezvoltare ar putea obţine o certificare de sustenabilitate chiar acum, certificarea urmând să fie un factor de diferenţiere în viitor, confirmând practic calitatea generală a construcţiei, dar şi soluţiile tehnice implementate.  „Tot în viitor vom asista şi la răspândirea implementării sistemelor BMS (sisteme tehnice de metenanţă a clădirilor), building management system, sau a sistemelor smart home, care vor permite proprietarilor să administreze eficient toate sistemele şi aparatura din locuinţă, dar şi să monitorizeze consumurile de energie.”

    O piaţă mai complexă

    Comparativ cu anii precedenţi, piaţa rezidenţială este acum mult mai dezvoltată, iar clienţii sunt mai exigenţi şi mai informaţi, este de părere Alex Skouras, managing partner al dezvoltatorului imobiliar Alesonor. Legat de măsurile care ar putea fi luate în cazul apariţiei unei noi recesiuni, Alex Skouras consideră că nu trebuie urmărită o regulă generală care să caracterizeze piaţa rezidenţială din România, ci ar trebui privit către cerinţele cumpărătorilor, care în acest moment sunt în căutare de proiecte de calitate, construite la anumite standarde. „Cred că în următorii ani am putea asista la o nouă corecţie a pieţei, deoarece acest proces de îmbunătăţire va veni întotdeauna ca o acţiune firească menită să restabilească ordinea.

    Însă, dacă noile proiecte rezidenţiale vor fi construite cu material de calitate superioară, cu atenţie la detalii, într-o zonă dezvoltată corect, respectând în acelaşi timp regulile de eficienţă energetică, preţul lor va fi evaluat corect, iar această corecţie a pieţei nu va mai fi la fel de bruscă precum cea din 2007 şi nu are trebui să îi îngrijoreze pe dezvoltatorii care au respectat toate aceste standarde.” Toate aceste criterii, precum şi stabilitatea economiei din România, mult îmbunătăţită comparativ cu 2007, vor contribui semnificativ la un scenariu diferit al unei potenţiale recesiuni, crede Skouras.

    Din punctul său de vedere, Tunari este zona cu cel mai mare potenţial de dezvoltare pe termen lung, din punct de vedere administrativ şi ca poziţionare. „Localitatea se dezvoltă încă de la început după un plan urbanistic foarte bine conceput (asigurând străzi mai late, clădiri joase, echilibru estetic în construirea caselor), în comparaţie cu alte zone rezidenţiale care s-au extins haotic, făcându-le imposibil să ofere un stil de viaţă echilibrat din cauza traficului foarte aglomerat, a lipsei spaţiilor verzi, a clădirilor foarte apropiate şi multe altele.”

    Piaţa rezidenţială va deveni mult mai competitivă în următorii ani şi în acelaşi timp mai elaborată, subliniază Bogdan Voica, CEO al Coldwell Banker România. „Spre exemplu, în urmă cu trei ani procentul locuinţelor middle market dezvoltate în Bucureşti era de doar aproximativ 17%, preţul fiind principalul factor de decizie. Acest procent a crescut la 46% în prezent, concomitent cu revenirea economică, şi în procesul de decizie cântăresc astăzi nu doar preţul, ci şi amplasamentul, suprafaţa, compartimentarea şi finisajele folosite. Iar în viitor va conta tot mai mult conceptul proiectului, mai ales că cea mai mare pondere a cumpărătorilor va fi reprezentată de generaţiile millennials şi de cele născute după anii 2000.” Pe de altă parte, spune el, generaţiile care astăzi au 40 – 45 de ani şi care dispun şi de rezerve financiare semnificative nu au numeroase opţiuni, aşa cum ar fi produsele specifice segmentului middle upper.

    „Piaţa rezidenţială va deveni astfel tot mai sofisticată: nu se vor mai vinde doar suprafaţă construită şi pereţi, iar dezvoltatorii şi investitorii trebuie să fie temeinic pregătiţi pentru acest moment.” În contextul actual, Bogdan Voica nu consideră că se vor mai înregistra creşteri cu un procent mai mare de 5% faţă de inflaţie, ba din contră, luând în calcul şi o eventuală majorare a dobânzilor. „Câteva procente peste rata inflaţiei reprezintă un procent puţin semnificativ raportat la 12 luni şi poate fi considerat normal, ţinând cont de dificultăţile din piaţa forţei de muncă în general şi din construcţii în particular.” Interesant de remarcat este faptul că peste 90% din cumpărători sunt cumpărători finali, astfel că nu se mai poate vorbi de o piaţă formată preponderent din investitori interesaţi de revânzare rapidă pentru profit. Acesta este de fapt şi fenomenul care a dus, în 2008, la creşteri de preţuri nefundamentate şi nesustenabile, fapt care nu mai este valabil şi astăzi, explică CEO-ul Coldwell Banker România.

    În ceea ce priveşte polii de dezvoltare rezidenţială, piaţa se va uniformiza: „Majorarea ponderii deţinute de segmentul middle market a dus deja la înmulţirea proiectelor rezidenţiale din zona Aviaţiei – Barbu Văcărescu, iar în viitor vor apărea tot mai multe proiecte rezidenţiale în zonele semicentrale şi vom asista la o dezvoltare mai amplă a zonelor din estul oraşului, dar şi din zona de nord – vest”. Bogdan Voica observă că impactul generat de creşterea dobânzilor va fi unul redus, dar aminteşte o serie de măsuri prin care piaţa poate fi ferită de următoarea corecţie. În primul rând, spune el, investitorii trebuie să apeleze la consultanţi la 360 de grade în conceperea unui plan de investiţii: consultanţi imobiliari, financiari, proiectanţi, project manageri. De asemenea, investitorii trebuie să aibă un calendar precis de lucrări. „Nu în ultimul rând, autorităţiile trebuie să realizeze lucrările de infrastructură necesare, în special în zonele unde se dezvoltă intens proiecte rezidenţiale sau în cazul proiectelor de mari dimensiuni. Realizarea acestor lucrări este foarte importantă deoarece absenţa lor poate determina unii cumpărători să amâne achiziţia, fapt care coroborat cu o eventuală perioadă de incertitudini poate duce la un efect în lanţ.”

    Reprezentanţii companiei Knight Frank sunt de părere că modificarea dobânzii interbancare va scădea apetitul românilor pentru case. „Datorită creşterii ROBOR, vom asista la o diminuare a volumului de vânzări. Datele publicate de INS indică o scădere a numărului de autorizaţii emise în zonele protejate ale centrului Bucureştiului. Acest fapt s-a reflectat în creşterea preţurilor acestor imobile, care ne aşteptăm să crească în continuare.”

  • Rezidenţialul, între creşterea dobânzilor şi expansiunea economică

    Dacă în 2008 erau necesare 395 de salarii medii pe economie, sau o perioadă de aproximativ 33 de ani pentru achiziţionarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, valoarea acestui indicator s-a redus semnificativ: în ianuarie 2018, pentru acelaşi timp de apartament erau necesare aproximativ 117 salarii medii sau 9,8 ani.

    Numărul tranzacţiilor a crescut în 2017, ajungând la aproximativ 580.000, în condiţiile în care preţurile caselor au avansat, pe medie, cu 10%, lucru care a plasat piaţa imobiliară printre factorii cu risc mediu la adresa stabilităţii financiare.

    În contextul în care livrările de centre comerciale au încetinit puternic iar segmentul logistic este dominat de un număr redus de jucători, proiectele de birouri şi cele rezidenţiale au ţinut capul de afiş în ceea ce priveşte lansările, potrivit raportului Market Beat 2018, realizat de Coldwell Banker România. Datele provizorii ale Institutului Naţional de Statistică (INS) arată că în 2017 au fost finalizate 29.265 de locuinţe, în creştere cu aproximativ 5% faţă de anul anterior.

    Creşterea inflaţiei în 2018, corelată cu devalorizarea leului şi creşterea costurilor de finanţare, ar putea duce la o frânare a ritmului de creştere sau chiar la o corecţie a preţurilor de pe piaţa imobiliară în a doua parte a anului 2018. Analiştii tratează şi creşterea ROBOR ca factor de limitare a volumului de vânzări, mai ales pe zona mass market.

    Începând cu anii 2012-2013, vânzările au avut un trend crescător, fiind diferenţe pozitive de până la 20%, între un an curent şi anul anterior, remarcă şi Florin Poştoacă, manager al departamentului de investiţii Nordis. „Comparativ cu perioada dinainte de criză, numărul de locuinţe de lux vândute se află la acelaşi nivel, poate chiar puţin mai ridicat. În ceea ce priveşte bugetele, acestea au fost mai scăzute în perioada 2009-2012, dar în ultimii doi ani acestea au revenit la un nivel ridicat, fiind din ce în ce mai mulţi cumpărători de locuinţe de top, cu bugete de peste 400.000 euro, ce au ajuns până la aproape 3 milioane de euro, pentru apartamente Penthouse”, spune el.

    În ultima perioadă, cei care doresc să cumpere locuinţe au devenit mai atenţi la calitatea construcţiei, la facilităţile oferite de un complex, la amplasare şi împrejurimi sau anumite caracteristici moderne: un sistem de „casă inteligentă”, sau clădiri verzi, prietenoase cu mediul.

    Aceste noi preferinţe se datorează uşurinţei găsirii informaţiilor în mediul online, dar şi faptului că majoritatea dezvoltatorilor au ridicat nivelul de calitate al construcţiilor faţă de perioada de criză, astfel că au devenit lucruri uzuale elemente precum faţada ventilată, ferestrele din aluminiu, finisajele premium sau atenţia pentru arhitectura unei clădiri. „În ultimii ani s-a conturat o preferinţă de achiziţie a românilor pentru locuinţe cumpărate în scop investiţional ce sunt valorificate prin închiriere. Ţinând cont de dobânzile mici la depozitele bancare, românii au preferat să se orienteze către astfel de investiiţii, care oferă un randament net superior unui depozit bancar, având totuşi un grad de risc scăzut.”

    O altă caracteristică interesantă, notează reprezentantul Nordis, este faptul că în perioada de după criză românii s-au orientat către apartamente premium cu suprafeţe medii, compacte, spre deosebire de perioada de dinainte de anul 2008, când apartamentele de lux aveau suprafeţe mari şi foarte mari. Dacă înainte de perioada de criză un apartament cu 3 camere în zona Şoseaua Nordului ajungea până la 150 mp suprafaţă utilă interioară, după anul 2012 un astfel de apartament măsoară în jur de 90-100 mp suprafaţă utilă. O suprafaţă mai mică se traduce printr-un preţ de achiziţie mai mic, dar şi printr-un cost de utilizare mai redus în timp.

    După perioada de criză, românii au devenit mai atenţi la modul cum cheltuiesc şi investesc banii, dar şi mai bine informaţi. „Dacă înainte de anul 2008 nu existau cumpărători care să întrebe de costul cu «întreţinerea lunară», pentru apartamentele de lux, după anul 2010, costul lunar de întreţinere este un aspect important de care se ţine cont în luarea deciziei de cumpărare a unei locuinţe.” În ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare, cei de la Nordis previzionează că vor exista două trenduri pentru achiziţia locuinţelor premium: un segment în creştere pentru scop final de investiţie, unde bugetele se încadrează între 100.000 şi 250.000 euro pentru o unitate locativă, iar pentru celălalt segment, majoritar, al locuinţelor pentru uz personal, bugetele alocate vor fi mai mari, în jur de 400.000 – 500.000 euro.  „Preţurile locuinţelor vor continua trendul crescător, dar fără salturi semnificative;  estimăm o creştere anuală între 5 şi 7%. Momentan cererea este solidă, cumpărătorii sunt mai precauţi şi iau deciziile de achiziţie şi de contractare a unui credit fiind mai bine informaţi.”

    Infrastructura, factor determinant pe piaţa imobiliară

    În următorii ani, Bucureştiul va începe să semene din ce în ce mai mult cu marile capitale europene, însă infrastructura va continua să influenţeze în mod direct dezvoltarea imobiliară, cred reprezentanţii Knight Frank. Modernizarea şi extinderea reţelelor de transport în comun vor juca un rol esenţial, astfel încât maşina personală ar trebui să devină a doua opţiune pentru locuitorii marilor oraşe. „Cu alte cuvinte, scopul este ca angajaţii companiilor cu sediul în zona Expoziţiei sau Barbu Văcărescu să ajungă acasă în 25-30 de minute, chiar dacă stau în zone precum Otopeni sau Mogoşoaia.” În prezent, tot mai mulţi dezvoltatori optează pentru proiecte mixte – office şi rezidenţial – iar acest trend va defini şi următorii 3–4 ani. Timişoara, Cluj şi Iaşi sunt oraşele care au urmat exemplul Bucureştiului, iar în următorii ani sunt anunţate proiecte mixte în Braşov şi Constanţa.

    „În prezent putem spune că piaţa este pe un trend ascendent, caracterizată de stabilitate. În ultimii patru ani putem observa o creştere a preţurilor la locuinţe cu 12-15%, însă în Bucureşti vorbim despre o creştere organică, cu 2 – 3% pe an: un scenariu previzibil în contextul economic al ţării”, notează analiştii de la Knight Frank. „În următorii ani, segmentul rezidenţial va avea aceeaşi evoluţie pozitivă, însă nu se vor înregistra creşteri semnificative ale preţurilor. La acest capitol, stabilitatea din mediul politic precum şi capacitatea de a atrage noi investitori externi sunt în strânsă interdependenţă.”

    În 2017, plafonul de finanţări prin programul Prima Casă a fost menţinut la 2,5 miliarde de lei, ceea ce a permis acordarea a peste 25.000 de finanţări (luând în calcul o valoare medie de creditare de aproximativ 40.000 de euro). Nivelul s-a dovedit însă insuficient comparativ cu cererea din piaţă, potrivit raportului Market Beat 2018. Majorarea ROBOR, indicator după care sunt calculate dobânzile creditelor ipotecare, dar şi uşoara devalorizare a monedei naţionale în raport cu euro în a doua parte a anului au constituit alţi factori potenţiali negativi, impactul înregistrat asupra pieţei rezidenţiale fiind deocamdată unul minor.

    Adrian Crivii, fondatorul Darian DRS SA şi partener coordonator al echipelor de management din cadrul Grupului Darian, consideră că programul Prima Casă se va apropia cel mai probabil de final. Potrivit lui, renunţarea la acest program nu se va face brusc, ci treptat, considerând că această formă de creditare va fi preluată gradual de către ceilalţi jucători ai pieţei de creditare. Despre acest program de creditare, Crivii spune că şi-a atins de mult scopul pentru care a fost conceput, de la momentul iniţierii sale tranzacţiile cu locuinţe nou construite fiind preponderent mai mari în detrimentul locuinţelor vechi. Conform Fondului de Garantare, aproape 60% dintre tranzacţiile realizate prin intermediul acestui program sunt locuinţe noi. „Din păcate, deşi iniţial a avut un efect favorabil pentru susţinerea pieţei imobiliare în perioada de criză, acum influenţa statului în industria imobiliară nu mai are efecte pozitive.”

    Adrian Crivii este de părere că renunţarea la acest program va determina băncile să scoată pe piaţă alte produse, lucru care va impulsiona şi mai mult cresterea sectorului rezidenţial. Creşterea acestui sector va fi susţinută de asemenea de migraţia internă a populaţiei: în ultimii 10 ani aproximativ un milion de persoane au părăsit oraşele mici pentru a se reloca în oraşele mari, cu precădere în principalii poli de dezvoltare, acolo unde investiţiile private sunt puternic susţinute şi de investiţii în infrastructura rutieră, şcoli sau spitale. „De asemenea, estimăm că vom asista în perioada următoare la o tranziţie de la segmentul de bloc către cel de case, această tendinţă manifestându-se deja în cursul acestui an, când s-a înregistrat o creştere majoră a cererii pentru case, în special în marile oraşe pentru clasa mijlocie, care a devenit din ce în ce mai numeroasă.”

    În ceea ce priveşte preţurile, Crivii este de părere că acestea vor înregistra în 2018 o creştere de până la 10%, atât pentru construcţiile vechi cât şi pentru cele noi. „Începând cu 2019 aceste preţuri vor putea înregistra uşoare stagnări, determinate şi de modificările preconizate de BNR în zona finanţării. Se poate previziona că în 2022 preţurile vor putea ajunge la valori mai mari în special în zonele cu cel mai mare potenţial de dezvoltare economică, marile oraşe, dacă nu vor fi ajustate de o previzibilă criză”, concluzionează el.

    Având în vedere că cea mai mare parte a terenurilor tranzacţionate la valori din ce în ce mai mari sunt pentru dezvoltări de tip rezidenţial, până în 2022 oferta actuală va fi semnificativ suplimentată de aceste proiecte, care în marea lor majoritate vor fi finalizate. „În estimarea creşterii preţurilor, nu trebuie subestimate pericolele ce provin din lipsa infrastructurii adecvate şi carenţele de urbanism din marile oraşe. Acestea, crescând rapid, au tendinţa de a se autoparaliza din cauza lipsei investiţiilor în infrastructura rutieră.”

    Calculele Darian DRS arată că preţul mediu la nivel naţional a continuat să crească şi pe parcursul acestui an, cea mai mare surpriză fiind înregistrată de Iaşi, unde preţul mediu al proprietăţilor rezidenţiale (atât locuinţele noi cât şi cele vechi) a depăşit pentru prima dată în istoria modernă pragul de 1.000 euro/mp. „Având în vedere faptul că până acum acest oraş nu a avut acelaşi trend ca şi ceilalţi poli imobiliari, după estimările noastre şi în perioada următoare Iaşiul va rămâne vedeta pieţei imobiliare, acest oraş având un potenţial de dezvoltare economic foarte ridicat”, remarcă Adrian Crivii.

    „Era banilor ieftini” va ajunge la final, fapt care va determina o creştere a dobânzilor şi implicit a ratelor la bănci, subliniază analistul. „Doar comparativ cu anul trecut, spre exemplu, ratele la bănci sunt mai mari cu cel puţin 10%, anul 2017 fiind şi anul în care s-a înregistrat şi punctul de minim istoric al ROBOR. Spre deosebire de acesta, anul 2018 este anul cu cel mai ridicat nivel al dobânzii de referinţă din octombrie 2014 şi acesta va continua să crească în următorii 2 – 3 ani în perspectiva schimbărilor preconizate pe pieţele financiare globale.” Atata timp cât inflaţia va continua să crească este de aşteptat ca şi evoluţia ROBOR în perioada să fie una pozitivă, fiind practic inevitabilă o creştere a dobânzilor, spune el. De asemenea, el estimează că dacă vor exista în continuare majorările salariale preconizate conform promisiunilor guvernanţilor, inflaţia va creşte şi mai mult, fapt care va duce la creşterea şi mai mult a indicelui ROBOR şi implicit a dobânzilor.

    Bucureştiul, motor al pieţei imobiliare

    „Pe termen scurt şi mediu, considerăm că oraşele mari din România vor avea viteze diferite de dezvoltare. Astfel, analizând suprafaţa clădirilor rezidenţiale  pentru care s-au eliberat autorizaţii de construire în ultimii ani, observăm că Bucureştiul înregistrează în 2017 cea mai mare creştere faţă de anul precedent, de aproape 60%, în timp ce judeţul Cluj se află la polul opus, cu o scădere a numărului de metri  pătraţi autorizaţi de 48%”, observă Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox. Ea se aşteaptă ca livrările de locuinţe noi să avanseze semnificativ în 2018 – 2019 în Bucureşti şi alte câteva oraşe mari, precum Braşov, Constanţa sau Iaşi, în timp ce în Cluj şi poate chiar în Sibiu să se constate o scădere.

    În condiţii de stabilitate economică – creştere sustenabilă a PIB-ului, curs de schimb stabil, dobânzi la nivel atractiv, flux migrator fără dezechilibre  majore – piaţa rezidenţială din Bucureşti şi marile oraşe are în continuare un potenţial ridicat de dezvoltare. „În ceea ce priveşte preţurile, acestea trebuie în permanenţă corelate cu puterea de cumpărare, care ne aşteptăm să continue să crească mai repede comparativ cu alte ţări din Uniunea Europeană, în care ponderea masei salariale în PIB este mult mai ridicată decât în România”, apreciază Oana Iliescu.

    Răzvan Nica, managing director la BuildGreen, prima companie din România care a oferit servicii de consultanţă pentru sustenabilitate în construcţii pe plan local, crede că piaţa rezidenţială locală va avea un grad de complexitate mult mai ridicat în viitor, în vreme ce implementarea normelor de dezvoltare sustenabilă se va răspândi semnificativ – pe segmentul middle market aproape toate proiectele vor fi dezvoltate după norme sustenabile, în multe cazuri şi dublate de certificări. Proiectele rezidenţiale de top aflate în acest moment în dezvoltare ar putea obţine o certificare de sustenabilitate chiar acum, certificarea urmând să fie un factor de diferenţiere în viitor, confirmând practic calitatea generală a construcţiei, dar şi soluţiile tehnice implementate.  „Tot în viitor vom asista şi la răspândirea implementării sistemelor BMS (sisteme tehnice de metenanţă a clădirilor), building management system, sau a sistemelor smart home, care vor permite proprietarilor să administreze eficient toate sistemele şi aparatura din locuinţă, dar şi să monitorizeze consumurile de energie.”

    O piaţă mai complexă

    Comparativ cu anii precedenţi, piaţa rezidenţială este acum mult mai dezvoltată, iar clienţii sunt mai exigenţi şi mai informaţi, este de părere Alex Skouras, managing partner al dezvoltatorului imobiliar Alesonor. Legat de măsurile care ar putea fi luate în cazul apariţiei unei noi recesiuni, Alex Skouras consideră că nu trebuie urmărită o regulă generală care să caracterizeze piaţa rezidenţială din România, ci ar trebui privit către cerinţele cumpărătorilor, care în acest moment sunt în căutare de proiecte de calitate, construite la anumite standarde. „Cred că în următorii ani am putea asista la o nouă corecţie a pieţei, deoarece acest proces de îmbunătăţire va veni întotdeauna ca o acţiune firească menită să restabilească ordinea.

    Însă, dacă noile proiecte rezidenţiale vor fi construite cu material de calitate superioară, cu atenţie la detalii, într-o zonă dezvoltată corect, respectând în acelaşi timp regulile de eficienţă energetică, preţul lor va fi evaluat corect, iar această corecţie a pieţei nu va mai fi la fel de bruscă precum cea din 2007 şi nu are trebui să îi îngrijoreze pe dezvoltatorii care au respectat toate aceste standarde.” Toate aceste criterii, precum şi stabilitatea economiei din România, mult îmbunătăţită comparativ cu 2007, vor contribui semnificativ la un scenariu diferit al unei potenţiale recesiuni, crede Skouras.

    Din punctul său de vedere, Tunari este zona cu cel mai mare potenţial de dezvoltare pe termen lung, din punct de vedere administrativ şi ca poziţionare. „Localitatea se dezvoltă încă de la început după un plan urbanistic foarte bine conceput (asigurând străzi mai late, clădiri joase, echilibru estetic în construirea caselor), în comparaţie cu alte zone rezidenţiale care s-au extins haotic, făcându-le imposibil să ofere un stil de viaţă echilibrat din cauza traficului foarte aglomerat, a lipsei spaţiilor verzi, a clădirilor foarte apropiate şi multe altele.”

    Piaţa rezidenţială va deveni mult mai competitivă în următorii ani şi în acelaşi timp mai elaborată, subliniază Bogdan Voica, CEO al Coldwell Banker România. „Spre exemplu, în urmă cu trei ani procentul locuinţelor middle market dezvoltate în Bucureşti era de doar aproximativ 17%, preţul fiind principalul factor de decizie. Acest procent a crescut la 46% în prezent, concomitent cu revenirea economică, şi în procesul de decizie cântăresc astăzi nu doar preţul, ci şi amplasamentul, suprafaţa, compartimentarea şi finisajele folosite. Iar în viitor va conta tot mai mult conceptul proiectului, mai ales că cea mai mare pondere a cumpărătorilor va fi reprezentată de generaţiile millennials şi de cele născute după anii 2000.” Pe de altă parte, spune el, generaţiile care astăzi au 40 – 45 de ani şi care dispun şi de rezerve financiare semnificative nu au numeroase opţiuni, aşa cum ar fi produsele specifice segmentului middle upper.

    „Piaţa rezidenţială va deveni astfel tot mai sofisticată: nu se vor mai vinde doar suprafaţă construită şi pereţi, iar dezvoltatorii şi investitorii trebuie să fie temeinic pregătiţi pentru acest moment.” În contextul actual, Bogdan Voica nu consideră că se vor mai înregistra creşteri cu un procent mai mare de 5% faţă de inflaţie, ba din contră, luând în calcul şi o eventuală majorare a dobânzilor. „Câteva procente peste rata inflaţiei reprezintă un procent puţin semnificativ raportat la 12 luni şi poate fi considerat normal, ţinând cont de dificultăţile din piaţa forţei de muncă în general şi din construcţii în particular.” Interesant de remarcat este faptul că peste 90% din cumpărători sunt cumpărători finali, astfel că nu se mai poate vorbi de o piaţă formată preponderent din investitori interesaţi de revânzare rapidă pentru profit. Acesta este de fapt şi fenomenul care a dus, în 2008, la creşteri de preţuri nefundamentate şi nesustenabile, fapt care nu mai este valabil şi astăzi, explică CEO-ul Coldwell Banker România.

    În ceea ce priveşte polii de dezvoltare rezidenţială, piaţa se va uniformiza: „Majorarea ponderii deţinute de segmentul middle market a dus deja la înmulţirea proiectelor rezidenţiale din zona Aviaţiei – Barbu Văcărescu, iar în viitor vor apărea tot mai multe proiecte rezidenţiale în zonele semicentrale şi vom asista la o dezvoltare mai amplă a zonelor din estul oraşului, dar şi din zona de nord – vest”. Bogdan Voica observă că impactul generat de creşterea dobânzilor va fi unul redus, dar aminteşte o serie de măsuri prin care piaţa poate fi ferită de următoarea corecţie. În primul rând, spune el, investitorii trebuie să apeleze la consultanţi la 360 de grade în conceperea unui plan de investiţii: consultanţi imobiliari, financiari, proiectanţi, project manageri. De asemenea, investitorii trebuie să aibă un calendar precis de lucrări. „Nu în ultimul rând, autorităţiile trebuie să realizeze lucrările de infrastructură necesare, în special în zonele unde se dezvoltă intens proiecte rezidenţiale sau în cazul proiectelor de mari dimensiuni. Realizarea acestor lucrări este foarte importantă deoarece absenţa lor poate determina unii cumpărători să amâne achiziţia, fapt care coroborat cu o eventuală perioadă de incertitudini poate duce la un efect în lanţ.”

    Reprezentanţii companiei Knight Frank sunt de părere că modificarea dobânzii interbancare va scădea apetitul românilor pentru case. „Datorită creşterii ROBOR, vom asista la o diminuare a volumului de vânzări. Datele publicate de INS indică o scădere a numărului de autorizaţii emise în zonele protejate ale centrului Bucureştiului. Acest fapt s-a reflectat în creşterea preţurilor acestor imobile, care ne aşteptăm să crească în continuare.”

  • Piaţa imobiliară a dat în clocot: ​Aproape că nu există săptămână în care un dezvoltator imobiliar să nu anunţe o nouă investiţie într-unul din oraşele mari din România. Ce se întâmplă cu preţul apartamentelor?

    ​Aproape că nu există săptămână în care un dezvoltator imobiliar să nu anunţe o nouă investiţie într-unul din oraşele mari din România. În acelaşi timp, preţurile apartamentelor cresc, majoritatea companiilor caută să-şi extindă birourile, iar centrele logistice devin un business tot mai profitabil. Sunt toate acestea caracteristicile unei creşteri sănătoase sau asistăm la primele semne ale unei recesiuni? 

    Business MAGAZIN şi-a propus să descrie principalele tendinţe care vor modela piaţa imobiliară locală într-un orizont de patru ani şi să afle care sunt deciziile potrivite pentru asigurarea unei aterizări line, în situaţia unui scenariu pesimist.

    „Estimăm că ritmul creşterii pentru următorii patru ani va fi diferit: în 2022, piaţa se va regăsi într-o fază de stagnare sau chiar scădere a anumitor segmente”, anticipează Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox, evoluţia pieţei imobiliare în următorii patru ani. Ea observă că toate segmentele acesteia au cunoscut o creştere sănătoasă în ultimii ani, proiectele finalizate fiind rezultatul unui raport corect între cerere şi ofertă, iar cele în curs de dezvoltare sunt sustenabile.

    Următorul ciclu de dezvoltare a pieţei imobiliare poate fi descris ca fiind şi unul de maturizare: „Aşa cum perioada 2009-2011 a contribuit la profesionalizarea pieţei, perioada până în 2022 ar trebui să contribuie la maturizarea pieţei imobiliare locale”, spune Silviana Petre Badea, managing director al JLL România.

    De asemenea, observă ea, în tranzacţiile instituţionale, cu proprietăţi imobiliare comerciale, asistăm deocamdată la o creştere sănătoasă. „Semnele supraîncălzirii nu se văd încă. Finanţările bancare sunt sustenabile, dezvoltatorii şi investitorii analizează mult mai atent noile proiecte înainte de a lua o decizie, atât yieldurile, cât şi chiriile sunt încă departe de nivelurile din 2008”, spune Petre Badea.

    Analiştii intervievaţi de Business MAGAZIN se aşteaptă la o creştere susţinută a pieţei în următorii ani, în linie cu creşterile înregistrate în ultima perioadă pentru toate segmentele, dar în special pentru segmentul industrial/logistic, precum şi pentru cel de birouri. „Este foarte probabil să asistăm şi la o dezvoltare mai acelerată a principalelor oraşe regionale, unde se observă deja un interes sporit din partea companiilor şi a dezvoltatorilor imobiliari”, crede Valentin Lupu, associate director capital markets al Knight Frank.

    Majoritatea proiectelor din segmentele industrial/logistic şi de birouri au fost fie preînchiriate într-o mare proporţie, fie închiriate aproape complet la scurt timp de la data livrarii. Prin urmare, cererea susţinută a fost principalul motor al dezvoltatorilor şi nu au fost multe proiecte dezvoltate speculativ, ceea ce reduce semnificativ riscul supraîncălzirii, la fel ca în anteriorul boom imobiliar, argumentează specialistul de la Knight Frank.

    În ceea ce priveşte motoarele de creştere ale pieţei, acestea vor fi în continuare birourile şi spaţiile logistice, atât în Bucureşti, cât şi în ţară. Dezvoltarea de retail va urma nevoia de expansiune a marilor ancore de food, iar pe lângă galeriile comerciale vor apărea şi câteva centre de mari dimensiuni – de exemplu în Iaşi, Piteşti, Ploieşti, Târgovişte, anticipează Oana Iliescu.

    Analiştii sunt optimişti şi prin prisma modului în care marii investitori se raportează la piaţa locală: „România a intrat deja pe radarele marilor investitori instituţionali activi din Europa de Vest, Statele Unite şi Asia, care analizează deja intrarea pe piaţa din România şi caută produse stabile, cu venituri pe termen lung, generate de chiriaşi blue chip”, spune Iliescu.

    România se află pe harta acestor investitori, iar interesul lor pentru piaţa locală este unul crescut, absenţa lor în număr mare fiind un motiv al lipsei produselor disponibile de vânzare de pe piaţă, întrucât investitorii deja prezenţi pe piaţa locală sunt interesaţi de achiziţii şi de consolidarea portofoliilor, crede şi Valentin Lupu. „Încălzirea pieţelor din regiune (de exemplu Cehia, Polonia, Ungaria) şi randamentele în scădere de pe pieţele respective vor reprezenta un factor decisiv şi atunci vom asista la o prezenţă mult mai activă din partea unor noi jucători”, previzionează şi analistul de la Knight Frank.

    Ce este de făcut pentru evitarea efectelor unei eventuale recesiuni?

    În primul rând, dezvoltatorii trebuie să ţină cont de cererea din piaţă şi mai ales de faptul că cererea nu trebuie să se bazeze excesiv pe finanţare bancară. Din punctul de vedere al Oanei Iliescu, structura şi disponibilitatea finanţărilor de pe piaţă reprezintă deja un prim factor de triere a proiectelor imobiliare, astfel încât o nouă recesiune să fie evitată. „Pe lângă experienţă şi o contribuţie mai mare din fonduri proprii, dezvoltatorii imobiliari trebuie să demonstreze fezabilitatea proiectelor prin studii specializate şi grade de preînchiriere pentru accesarea finanţărilor”, descrie ea una dintre măsurile necesare dezvoltării sustenabile a pieţei. 

    „Ciclurile economice nu pot fi evitate, dar în ultimii ani am asistat la o «disciplinare» crescută a tuturor categoriilor de jucători de pe piaţa imobiliară (dezvoltatori, finanţatori, vânzători şi cumpărători) şi este important ca această evoluţie să continue pentru a evita o scădere aceelerată a pieţei în cazul unui viitor ciclu de contracţie a economiei”, avertizează Valentin Lupu.

    Pe de altă parte, Silviana Petre Badea este de părere că „o recesiune are rol corector şi purificator, uneori necesar în economie”. Ea identifică drept măsuri pentru a ne pune la adăpost de o următoare recesiune o politică de investiţii defensivă, în active cu venituri sustenabile pe termen lung, cu finanţare conservatoare; potrivit ei, o astfel de abordare poate să ajute la punerea la adăpost a unor anumite categorii de investitori. Împărţirea riscului pe mai multe categorii de active pentru diversificare ajută şi ea.

    „Cea mai eficientă măsură care ne poate ajuta ca naţiune să fim pregătiţi pentru o recesiune (indiferent când vine ea) este educaţia economică şi financiară a populaţiei, care să înţeleagă mecanismele economice de bază şi care să poată lua decizii personale, dar şi politice în cunoştinţe de cauză”, crede Petre Badea.

    În ceea ce priveşte intrarea pe piaţa locală a marilor investitori instituţionali activi în Europa de Vest, reprezentantul Knight Frank vorbesc de un interes crescut, problema fiind însă lipsa unui număr semnificativ de produse disponibile spre vânzare, întrucât investitorii deja prezenţi pe piaţa locală sunt interesaţi de achiziţii şi de consolidarea portofoliilor. Încălzirea pieţelor din regiune – aşa cum sunt Cehia, Polonia şi Ungaria – şi randamentele în scădere de pe pieţele respective vor reprezenta un factor decisiv şi atunci vom asista la o prezenţă mult mai activă din partea unor noi jucători, consideră Valentin Lupu.

    „Urmărirea echilibrului între cerere şi ofertă ar trebui să plaseze piaţa imobiliară din România într-o poziţie mai puţin vulnerabilă în contextul unei recesiuni globale”, concluzionează Iliescu.

  • Schimbări majore în retail: Cum vor hipermarketurile să îşi convingă clienţii să continue să vină şi să nu cumpere doar de pe net

    Schimbările sunt tot mai alerte şi mai vizibile în toate domeniile de activitate. Ce se întâmplă în retail şi în general în universul dezvoltatorilor povesteşte Tatian Diaconu, CEO al Ceetrus România, companie care până recent s-a numit Immochan.

    Retailul se schimbă, toţi operatorii de hipermarketuri se digitalizează şi sunt într-o cursă să ofere experienţe, pentru că probabil produsul cel mai ieftin este cel de pe net. Rebrandingul companiei, care are activităţi în 13 ţări, având în portofoliu 393 de centre comerciale, 63.000 mp de locuinţe şi 78.000 de birouri (la finalul lui 2017), a avut loc concomitent în toate pieţele în care activează, dar, fiind o companie care are activităţi business-to-business, schimbarea numelui nu are un impact la fel de amplu ca în cazul firmelor care se adresează clienţilor finali.

    Noul nume al companiei a fost ales pentru că are o rezonanţă anglofonă; „ca să ieşim din franţuzism. S-au propus în intern 500 de nume, în condiţiile în care sunt 1.200 de angajaţi în toate ţările, ceea ce înseamnă un grad uriaş de implicare în acest proiect.”

    Ce a determinat rebrandingul? Compania trece prin schimbări profunde: „Noi nu mai suntem dezvoltatori. Definiţia neconformă din DEX este că dezvoltatorul optimizează un teren, or noi evoluăm şi nu vrem să rămânem în acelaşi cadru. Dezvoltatorul imobiliar nu se uită în afara perimetrului lui, ceea ce este foarte legal, şi îşi vede propriul interes”, afirmă Tatian Diaconu. Tot el spune că meseria evoluează încet spre cea de urbanist societal, ceea ce înseamnă că acum activitatea celor de la Immochan pleacă de la identificarea nevoilor reale ale unei comunităţi. „În plus, este necesară anticiparea – trebuie să ne uităm în viitor, să ştim dacă e nevoie, de pildă, ca la un moment dat să trecem de la o bandă de drum la două sau trei. Astfel, noi facem un zoom pe hartă, pentru a privi de sus o întreagă zonă, un cartier, poate chiar jumătate sau întreg oraşul. Când vrei să faci pasul de la dezvoltator la urbanist, eşti proprietar pe teren dar nu poţi interveni pe spaţiile vecinilor şi ai rol de animator şi catalizator.” Acest rol a fost asumat de Immochan în cazul proiectului Coresi de la Braşov, care este unul mixt, reunind deopotrivă componenta de retail, cea rezidenţială şi cea de office.

    Ce înseamnă rolul de catalizator? Să aduni în jurul mesei şi pe ceilalţi implicaţi în proiect – vecini, reprezentanţi ai comunităţii, autorităţi locale. Într-un astfel de context, oamenii încep să spună care sunt nevoile lor, iar acest lucru uşurează asumarea rolurilor, punctează şeful filialei locale a Ceetrus. „Pentru că, chiar dacă aş vrea, nu pot construi pe terenul vecinului; nu îmi pot asuma – şi nici nu vreau să fac asta – rolul administraţiei locale. Astfel pot fi identificate mai uşor nevoi cum sunt cele de drumuri sau pentru spaţii de învăţământ, fie ele grădiniţe sau şcoli.”

    În plus, când lucrează în zone care sunt în curs de dezvoltare, trebuie să anticipeze, spune Tatian Diaconu, ceea ce urmează şi „este important ca oamenii să înţeleagă ceea ce vrem să facem”. La Coresi, de pildă, traficul de maşini în zonă a crescut de la 3.000 la 17.000 pe zi, de aceea se va trece de la un drum pe patru benzi la unul pe şase benzi. „Dar când am discutat cu autorităţile locale în urmă cu câţiva ani despre această nevoie pe care o anticipam, probabil şi-au spus în mintea lor că sunt nebun.”

    Tatian Diaconu spune că tot aude trei idei care ţin de mitologia urbană românească. „«Nu sunt bani.» Fals. Sunt exemple de localităţi – fără să vorbim de oraşe foarte mari – care au investiţii de zeci sau sute de milioane de euro.” Iar şeful Ceetrus dă drept exemplu Reşiţa, oraş cu 70.000 de locuitori, care a atras în ultimele 18 luni investiţii de 50 de milioane de euro, din fonduri europene; aceşti bani schimbă faţa oraşului.

    Al doilea mit la care face referire Tatian Diaconu este cel legat de lipsa competenţelor. „Este o idee profund falsă, din două motive. Chiar dacă nu am avea competenţe, poate ar fi normal să fie aşa, când ţara noastră are 100 de ani, cu 28 de ani de capitalism, iar în Franţa se construiau castele în secolul al XVI-lea. În acest context, poate că este firesc să existe o diferenţă de competenţe. Dar competenţele se pot cumpăra. Nu este nimic ruşinos să spui «Nu ştiu». Există competenţe în mediul public şi privat. Nu avem o problemă de competenţe, putem contracta cel mai bun arhitect, fie el în Singapore sau în Spania.”

    A treia idee se leagă de lipsa tot mai acută a timpului, iar Tatian Diaconu aprobă în totalitate această idee. „Timpul pierdut nu se mai întoarce. Am încercat să găsim o metodă pentru a câştiga timp.” Soluţia identificată este cea a parteneriatelor pentru ariile de activităţi în care echipa Immochan România nu avea competenţe la fel de ample ca şi în proiectele de retail. Concret, este vorba despre asocieri, de pildă pe zona de rezidenţial, cu Kaspar Development, în proiectul de la Braşov; în cartierul Coresi zona rezidenţială are deja 570 de apartamente finisate, iar în faza a doua vor fi livrate alte 430 de apartamente. Diaconu explică logica acestui parteneriat: „Chiar dacă am bani pentru a dezvolta un proiect, nu am timp suficient. În curba de învăţare am fi făcut greşeli, vreme de câţiva ani”. Pentru a arde aceste etape, Immochan România, rebranduită acum sub numele Ceetrus, a mizat pe parteneriate. Reţetă aplicată şi în partea de office, tot în proiectul Coresi de la Braşov, unde Ascenta Management a adus know-how-ul odată cu achiziţia Coresi Business Park, care a alăturat componentei de retail şi rezidenţiale şi pe cea de office. Există însă un aspect la care trebuie să fie atente orice companie sau firmă care îşi doreşte o variantă de colaborare: „Fără valori comune, parteneriatul este mai greu decât o căsnicie”.

    Cum a ajuns însă la ideea parteneriatelor? Cam în acelaşi sistem în care a construit şi echipa locală: „În 2012 mi-am dat seama că nu ştiam să fac proiectul de la Braşov, aşa că am adunat specialişti din mai multe ţări. Unul singur nu ştie să facă un astfel de proiect, fiecare ştie o parte din el. România a fost pentru Immochan o filială cu apetit de antreprenoriat”, povesteşte Diaconu, care adaugă că experienţa proiectului de la Braşov l-a transformat într-un curios permanent. „Mă întreb zi de zi ce mai putem aduce în plus la acest proiect, fiind practic un ecosistem care se autosusţine. 4.500 de oameni locuiesc deja acolo şi numărul lor creşte lună de lună.” Pentru a completa acest cartier, care reuneşte acum complexul comercial Coresi, blocuri de locuinţe, birouri şi cele mai generoase spaţii verzi din orice proiect dezvoltat pe piaţa locală, dezvoltatorul a donat 4.500 mp de teren care ar urma să găzduiască o unitate de învăţământ – grădiniţă sau şcoală.

    Ceetrus are în plan dezvoltarea de noi proiecte în Bucureşti, Satu Mare, Sibiu, Cluj şi Craiova, iar cele mai avansate dintre acestea sunt în Satu Mare – unde există deja un centru comercial cu Auchan şi care va avea 10.000 mp de centre comerciale în plus –, alături de o componentă rezidenţială – iar următorul va fi Clujul. La Satu Mare proiectul va fi completat de un proiect rezidenţial de 500 de apartamente.
    Tatian Diaconu mai spune că acum în real estate preţurile sunt „un pic inflamate” şi cel mai adesea sunt de câteva ori mai mari decât poate oferi el. „Dacă sunt dezvoltator, poate pot să dau 500 de euro pe metrul pătrat, când vânzătorul cere 700 de euro. Dar eu lucrez cu arhitecţii timp de 3-6 luni, ca să înţeleg cât pot câştiga din chirii sau din vânzarea de apartamente. Pot face un proiect şi în cazul în care dau 500 de euro pe metrul pătrat, dar asta înseamnă să renunţ la toate demersurile de urbanizare – de la infrastructură la spaţii verzi şi zone pentru comunitate, cum sunt grădiniţa sau şcoala.”

    Şeful Ceetrus România mai spune că în această meserie este foarte uşor „să-ţi rupi gâtul, pentru că vorbim de sume foarte mari. De aceea încercăm să nu facem greşeli mari plătind preţuri nesustenabile. Orice proiect vom mai face de acum înainte va fi mixt, nu neapărat într-o formulă anume, poate fi orice combinaţie de comercial, rezidenţial şi office.”