Dacă în 2008 erau necesare 395 de salarii medii pe economie, sau o perioadă de aproximativ 33 de ani pentru achiziţionarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, valoarea acestui indicator s-a redus semnificativ: în ianuarie 2018, pentru acelaşi timp de apartament erau necesare aproximativ 117 salarii medii sau 9,8 ani.
Numărul tranzacţiilor a crescut în 2017, ajungând la aproximativ 580.000, în condiţiile în care preţurile caselor au avansat, pe medie, cu 10%, lucru care a plasat piaţa imobiliară printre factorii cu risc mediu la adresa stabilităţii financiare.
În contextul în care livrările de centre comerciale au încetinit puternic iar segmentul logistic este dominat de un număr redus de jucători, proiectele de birouri şi cele rezidenţiale au ţinut capul de afiş în ceea ce priveşte lansările, potrivit raportului Market Beat 2018, realizat de Coldwell Banker România. Datele provizorii ale Institutului Naţional de Statistică (INS) arată că în 2017 au fost finalizate 29.265 de locuinţe, în creştere cu aproximativ 5% faţă de anul anterior.
Creşterea inflaţiei în 2018, corelată cu devalorizarea leului şi creşterea costurilor de finanţare, ar putea duce la o frânare a ritmului de creştere sau chiar la o corecţie a preţurilor de pe piaţa imobiliară în a doua parte a anului 2018. Analiştii tratează şi creşterea ROBOR ca factor de limitare a volumului de vânzări, mai ales pe zona mass market.
Începând cu anii 2012-2013, vânzările au avut un trend crescător, fiind diferenţe pozitive de până la 20%, între un an curent şi anul anterior, remarcă şi Florin Poştoacă, manager al departamentului de investiţii Nordis. „Comparativ cu perioada dinainte de criză, numărul de locuinţe de lux vândute se află la acelaşi nivel, poate chiar puţin mai ridicat. În ceea ce priveşte bugetele, acestea au fost mai scăzute în perioada 2009-2012, dar în ultimii doi ani acestea au revenit la un nivel ridicat, fiind din ce în ce mai mulţi cumpărători de locuinţe de top, cu bugete de peste 400.000 euro, ce au ajuns până la aproape 3 milioane de euro, pentru apartamente Penthouse”, spune el.
În ultima perioadă, cei care doresc să cumpere locuinţe au devenit mai atenţi la calitatea construcţiei, la facilităţile oferite de un complex, la amplasare şi împrejurimi sau anumite caracteristici moderne: un sistem de „casă inteligentă”, sau clădiri verzi, prietenoase cu mediul.
Aceste noi preferinţe se datorează uşurinţei găsirii informaţiilor în mediul online, dar şi faptului că majoritatea dezvoltatorilor au ridicat nivelul de calitate al construcţiilor faţă de perioada de criză, astfel că au devenit lucruri uzuale elemente precum faţada ventilată, ferestrele din aluminiu, finisajele premium sau atenţia pentru arhitectura unei clădiri. „În ultimii ani s-a conturat o preferinţă de achiziţie a românilor pentru locuinţe cumpărate în scop investiţional ce sunt valorificate prin închiriere. Ţinând cont de dobânzile mici la depozitele bancare, românii au preferat să se orienteze către astfel de investiiţii, care oferă un randament net superior unui depozit bancar, având totuşi un grad de risc scăzut.”
O altă caracteristică interesantă, notează reprezentantul Nordis, este faptul că în perioada de după criză românii s-au orientat către apartamente premium cu suprafeţe medii, compacte, spre deosebire de perioada de dinainte de anul 2008, când apartamentele de lux aveau suprafeţe mari şi foarte mari. Dacă înainte de perioada de criză un apartament cu 3 camere în zona Şoseaua Nordului ajungea până la 150 mp suprafaţă utilă interioară, după anul 2012 un astfel de apartament măsoară în jur de 90-100 mp suprafaţă utilă. O suprafaţă mai mică se traduce printr-un preţ de achiziţie mai mic, dar şi printr-un cost de utilizare mai redus în timp.
După perioada de criză, românii au devenit mai atenţi la modul cum cheltuiesc şi investesc banii, dar şi mai bine informaţi. „Dacă înainte de anul 2008 nu existau cumpărători care să întrebe de costul cu «întreţinerea lunară», pentru apartamentele de lux, după anul 2010, costul lunar de întreţinere este un aspect important de care se ţine cont în luarea deciziei de cumpărare a unei locuinţe.” În ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare, cei de la Nordis previzionează că vor exista două trenduri pentru achiziţia locuinţelor premium: un segment în creştere pentru scop final de investiţie, unde bugetele se încadrează între 100.000 şi 250.000 euro pentru o unitate locativă, iar pentru celălalt segment, majoritar, al locuinţelor pentru uz personal, bugetele alocate vor fi mai mari, în jur de 400.000 – 500.000 euro. „Preţurile locuinţelor vor continua trendul crescător, dar fără salturi semnificative; estimăm o creştere anuală între 5 şi 7%. Momentan cererea este solidă, cumpărătorii sunt mai precauţi şi iau deciziile de achiziţie şi de contractare a unui credit fiind mai bine informaţi.”
Infrastructura, factor determinant pe piaţa imobiliară
În următorii ani, Bucureştiul va începe să semene din ce în ce mai mult cu marile capitale europene, însă infrastructura va continua să influenţeze în mod direct dezvoltarea imobiliară, cred reprezentanţii Knight Frank. Modernizarea şi extinderea reţelelor de transport în comun vor juca un rol esenţial, astfel încât maşina personală ar trebui să devină a doua opţiune pentru locuitorii marilor oraşe. „Cu alte cuvinte, scopul este ca angajaţii companiilor cu sediul în zona Expoziţiei sau Barbu Văcărescu să ajungă acasă în 25-30 de minute, chiar dacă stau în zone precum Otopeni sau Mogoşoaia.” În prezent, tot mai mulţi dezvoltatori optează pentru proiecte mixte – office şi rezidenţial – iar acest trend va defini şi următorii 3–4 ani. Timişoara, Cluj şi Iaşi sunt oraşele care au urmat exemplul Bucureştiului, iar în următorii ani sunt anunţate proiecte mixte în Braşov şi Constanţa.
„În prezent putem spune că piaţa este pe un trend ascendent, caracterizată de stabilitate. În ultimii patru ani putem observa o creştere a preţurilor la locuinţe cu 12-15%, însă în Bucureşti vorbim despre o creştere organică, cu 2 – 3% pe an: un scenariu previzibil în contextul economic al ţării”, notează analiştii de la Knight Frank. „În următorii ani, segmentul rezidenţial va avea aceeaşi evoluţie pozitivă, însă nu se vor înregistra creşteri semnificative ale preţurilor. La acest capitol, stabilitatea din mediul politic precum şi capacitatea de a atrage noi investitori externi sunt în strânsă interdependenţă.”
În 2017, plafonul de finanţări prin programul Prima Casă a fost menţinut la 2,5 miliarde de lei, ceea ce a permis acordarea a peste 25.000 de finanţări (luând în calcul o valoare medie de creditare de aproximativ 40.000 de euro). Nivelul s-a dovedit însă insuficient comparativ cu cererea din piaţă, potrivit raportului Market Beat 2018. Majorarea ROBOR, indicator după care sunt calculate dobânzile creditelor ipotecare, dar şi uşoara devalorizare a monedei naţionale în raport cu euro în a doua parte a anului au constituit alţi factori potenţiali negativi, impactul înregistrat asupra pieţei rezidenţiale fiind deocamdată unul minor.
Adrian Crivii, fondatorul Darian DRS SA şi partener coordonator al echipelor de management din cadrul Grupului Darian, consideră că programul Prima Casă se va apropia cel mai probabil de final. Potrivit lui, renunţarea la acest program nu se va face brusc, ci treptat, considerând că această formă de creditare va fi preluată gradual de către ceilalţi jucători ai pieţei de creditare. Despre acest program de creditare, Crivii spune că şi-a atins de mult scopul pentru care a fost conceput, de la momentul iniţierii sale tranzacţiile cu locuinţe nou construite fiind preponderent mai mari în detrimentul locuinţelor vechi. Conform Fondului de Garantare, aproape 60% dintre tranzacţiile realizate prin intermediul acestui program sunt locuinţe noi. „Din păcate, deşi iniţial a avut un efect favorabil pentru susţinerea pieţei imobiliare în perioada de criză, acum influenţa statului în industria imobiliară nu mai are efecte pozitive.”
Adrian Crivii este de părere că renunţarea la acest program va determina băncile să scoată pe piaţă alte produse, lucru care va impulsiona şi mai mult cresterea sectorului rezidenţial. Creşterea acestui sector va fi susţinută de asemenea de migraţia internă a populaţiei: în ultimii 10 ani aproximativ un milion de persoane au părăsit oraşele mici pentru a se reloca în oraşele mari, cu precădere în principalii poli de dezvoltare, acolo unde investiţiile private sunt puternic susţinute şi de investiţii în infrastructura rutieră, şcoli sau spitale. „De asemenea, estimăm că vom asista în perioada următoare la o tranziţie de la segmentul de bloc către cel de case, această tendinţă manifestându-se deja în cursul acestui an, când s-a înregistrat o creştere majoră a cererii pentru case, în special în marile oraşe pentru clasa mijlocie, care a devenit din ce în ce mai numeroasă.”
În ceea ce priveşte preţurile, Crivii este de părere că acestea vor înregistra în 2018 o creştere de până la 10%, atât pentru construcţiile vechi cât şi pentru cele noi. „Începând cu 2019 aceste preţuri vor putea înregistra uşoare stagnări, determinate şi de modificările preconizate de BNR în zona finanţării. Se poate previziona că în 2022 preţurile vor putea ajunge la valori mai mari în special în zonele cu cel mai mare potenţial de dezvoltare economică, marile oraşe, dacă nu vor fi ajustate de o previzibilă criză”, concluzionează el.
Având în vedere că cea mai mare parte a terenurilor tranzacţionate la valori din ce în ce mai mari sunt pentru dezvoltări de tip rezidenţial, până în 2022 oferta actuală va fi semnificativ suplimentată de aceste proiecte, care în marea lor majoritate vor fi finalizate. „În estimarea creşterii preţurilor, nu trebuie subestimate pericolele ce provin din lipsa infrastructurii adecvate şi carenţele de urbanism din marile oraşe. Acestea, crescând rapid, au tendinţa de a se autoparaliza din cauza lipsei investiţiilor în infrastructura rutieră.”
Calculele Darian DRS arată că preţul mediu la nivel naţional a continuat să crească şi pe parcursul acestui an, cea mai mare surpriză fiind înregistrată de Iaşi, unde preţul mediu al proprietăţilor rezidenţiale (atât locuinţele noi cât şi cele vechi) a depăşit pentru prima dată în istoria modernă pragul de 1.000 euro/mp. „Având în vedere faptul că până acum acest oraş nu a avut acelaşi trend ca şi ceilalţi poli imobiliari, după estimările noastre şi în perioada următoare Iaşiul va rămâne vedeta pieţei imobiliare, acest oraş având un potenţial de dezvoltare economic foarte ridicat”, remarcă Adrian Crivii.
„Era banilor ieftini” va ajunge la final, fapt care va determina o creştere a dobânzilor şi implicit a ratelor la bănci, subliniază analistul. „Doar comparativ cu anul trecut, spre exemplu, ratele la bănci sunt mai mari cu cel puţin 10%, anul 2017 fiind şi anul în care s-a înregistrat şi punctul de minim istoric al ROBOR. Spre deosebire de acesta, anul 2018 este anul cu cel mai ridicat nivel al dobânzii de referinţă din octombrie 2014 şi acesta va continua să crească în următorii 2 – 3 ani în perspectiva schimbărilor preconizate pe pieţele financiare globale.” Atata timp cât inflaţia va continua să crească este de aşteptat ca şi evoluţia ROBOR în perioada să fie una pozitivă, fiind practic inevitabilă o creştere a dobânzilor, spune el. De asemenea, el estimează că dacă vor exista în continuare majorările salariale preconizate conform promisiunilor guvernanţilor, inflaţia va creşte şi mai mult, fapt care va duce la creşterea şi mai mult a indicelui ROBOR şi implicit a dobânzilor.
Bucureştiul, motor al pieţei imobiliare
„Pe termen scurt şi mediu, considerăm că oraşele mari din România vor avea viteze diferite de dezvoltare. Astfel, analizând suprafaţa clădirilor rezidenţiale pentru care s-au eliberat autorizaţii de construire în ultimii ani, observăm că Bucureştiul înregistrează în 2017 cea mai mare creştere faţă de anul precedent, de aproape 60%, în timp ce judeţul Cluj se află la polul opus, cu o scădere a numărului de metri pătraţi autorizaţi de 48%”, observă Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox. Ea se aşteaptă ca livrările de locuinţe noi să avanseze semnificativ în 2018 – 2019 în Bucureşti şi alte câteva oraşe mari, precum Braşov, Constanţa sau Iaşi, în timp ce în Cluj şi poate chiar în Sibiu să se constate o scădere.
În condiţii de stabilitate economică – creştere sustenabilă a PIB-ului, curs de schimb stabil, dobânzi la nivel atractiv, flux migrator fără dezechilibre majore – piaţa rezidenţială din Bucureşti şi marile oraşe are în continuare un potenţial ridicat de dezvoltare. „În ceea ce priveşte preţurile, acestea trebuie în permanenţă corelate cu puterea de cumpărare, care ne aşteptăm să continue să crească mai repede comparativ cu alte ţări din Uniunea Europeană, în care ponderea masei salariale în PIB este mult mai ridicată decât în România”, apreciază Oana Iliescu.
Răzvan Nica, managing director la BuildGreen, prima companie din România care a oferit servicii de consultanţă pentru sustenabilitate în construcţii pe plan local, crede că piaţa rezidenţială locală va avea un grad de complexitate mult mai ridicat în viitor, în vreme ce implementarea normelor de dezvoltare sustenabilă se va răspândi semnificativ – pe segmentul middle market aproape toate proiectele vor fi dezvoltate după norme sustenabile, în multe cazuri şi dublate de certificări. Proiectele rezidenţiale de top aflate în acest moment în dezvoltare ar putea obţine o certificare de sustenabilitate chiar acum, certificarea urmând să fie un factor de diferenţiere în viitor, confirmând practic calitatea generală a construcţiei, dar şi soluţiile tehnice implementate. „Tot în viitor vom asista şi la răspândirea implementării sistemelor BMS (sisteme tehnice de metenanţă a clădirilor), building management system, sau a sistemelor smart home, care vor permite proprietarilor să administreze eficient toate sistemele şi aparatura din locuinţă, dar şi să monitorizeze consumurile de energie.”
O piaţă mai complexă
Comparativ cu anii precedenţi, piaţa rezidenţială este acum mult mai dezvoltată, iar clienţii sunt mai exigenţi şi mai informaţi, este de părere Alex Skouras, managing partner al dezvoltatorului imobiliar Alesonor. Legat de măsurile care ar putea fi luate în cazul apariţiei unei noi recesiuni, Alex Skouras consideră că nu trebuie urmărită o regulă generală care să caracterizeze piaţa rezidenţială din România, ci ar trebui privit către cerinţele cumpărătorilor, care în acest moment sunt în căutare de proiecte de calitate, construite la anumite standarde. „Cred că în următorii ani am putea asista la o nouă corecţie a pieţei, deoarece acest proces de îmbunătăţire va veni întotdeauna ca o acţiune firească menită să restabilească ordinea.
Însă, dacă noile proiecte rezidenţiale vor fi construite cu material de calitate superioară, cu atenţie la detalii, într-o zonă dezvoltată corect, respectând în acelaşi timp regulile de eficienţă energetică, preţul lor va fi evaluat corect, iar această corecţie a pieţei nu va mai fi la fel de bruscă precum cea din 2007 şi nu are trebui să îi îngrijoreze pe dezvoltatorii care au respectat toate aceste standarde.” Toate aceste criterii, precum şi stabilitatea economiei din România, mult îmbunătăţită comparativ cu 2007, vor contribui semnificativ la un scenariu diferit al unei potenţiale recesiuni, crede Skouras.
Din punctul său de vedere, Tunari este zona cu cel mai mare potenţial de dezvoltare pe termen lung, din punct de vedere administrativ şi ca poziţionare. „Localitatea se dezvoltă încă de la început după un plan urbanistic foarte bine conceput (asigurând străzi mai late, clădiri joase, echilibru estetic în construirea caselor), în comparaţie cu alte zone rezidenţiale care s-au extins haotic, făcându-le imposibil să ofere un stil de viaţă echilibrat din cauza traficului foarte aglomerat, a lipsei spaţiilor verzi, a clădirilor foarte apropiate şi multe altele.”
Piaţa rezidenţială va deveni mult mai competitivă în următorii ani şi în acelaşi timp mai elaborată, subliniază Bogdan Voica, CEO al Coldwell Banker România. „Spre exemplu, în urmă cu trei ani procentul locuinţelor middle market dezvoltate în Bucureşti era de doar aproximativ 17%, preţul fiind principalul factor de decizie. Acest procent a crescut la 46% în prezent, concomitent cu revenirea economică, şi în procesul de decizie cântăresc astăzi nu doar preţul, ci şi amplasamentul, suprafaţa, compartimentarea şi finisajele folosite. Iar în viitor va conta tot mai mult conceptul proiectului, mai ales că cea mai mare pondere a cumpărătorilor va fi reprezentată de generaţiile millennials şi de cele născute după anii 2000.” Pe de altă parte, spune el, generaţiile care astăzi au 40 – 45 de ani şi care dispun şi de rezerve financiare semnificative nu au numeroase opţiuni, aşa cum ar fi produsele specifice segmentului middle upper.
„Piaţa rezidenţială va deveni astfel tot mai sofisticată: nu se vor mai vinde doar suprafaţă construită şi pereţi, iar dezvoltatorii şi investitorii trebuie să fie temeinic pregătiţi pentru acest moment.” În contextul actual, Bogdan Voica nu consideră că se vor mai înregistra creşteri cu un procent mai mare de 5% faţă de inflaţie, ba din contră, luând în calcul şi o eventuală majorare a dobânzilor. „Câteva procente peste rata inflaţiei reprezintă un procent puţin semnificativ raportat la 12 luni şi poate fi considerat normal, ţinând cont de dificultăţile din piaţa forţei de muncă în general şi din construcţii în particular.” Interesant de remarcat este faptul că peste 90% din cumpărători sunt cumpărători finali, astfel că nu se mai poate vorbi de o piaţă formată preponderent din investitori interesaţi de revânzare rapidă pentru profit. Acesta este de fapt şi fenomenul care a dus, în 2008, la creşteri de preţuri nefundamentate şi nesustenabile, fapt care nu mai este valabil şi astăzi, explică CEO-ul Coldwell Banker România.
În ceea ce priveşte polii de dezvoltare rezidenţială, piaţa se va uniformiza: „Majorarea ponderii deţinute de segmentul middle market a dus deja la înmulţirea proiectelor rezidenţiale din zona Aviaţiei – Barbu Văcărescu, iar în viitor vor apărea tot mai multe proiecte rezidenţiale în zonele semicentrale şi vom asista la o dezvoltare mai amplă a zonelor din estul oraşului, dar şi din zona de nord – vest”. Bogdan Voica observă că impactul generat de creşterea dobânzilor va fi unul redus, dar aminteşte o serie de măsuri prin care piaţa poate fi ferită de următoarea corecţie. În primul rând, spune el, investitorii trebuie să apeleze la consultanţi la 360 de grade în conceperea unui plan de investiţii: consultanţi imobiliari, financiari, proiectanţi, project manageri. De asemenea, investitorii trebuie să aibă un calendar precis de lucrări. „Nu în ultimul rând, autorităţiile trebuie să realizeze lucrările de infrastructură necesare, în special în zonele unde se dezvoltă intens proiecte rezidenţiale sau în cazul proiectelor de mari dimensiuni. Realizarea acestor lucrări este foarte importantă deoarece absenţa lor poate determina unii cumpărători să amâne achiziţia, fapt care coroborat cu o eventuală perioadă de incertitudini poate duce la un efect în lanţ.”
Reprezentanţii companiei Knight Frank sunt de părere că modificarea dobânzii interbancare va scădea apetitul românilor pentru case. „Datorită creşterii ROBOR, vom asista la o diminuare a volumului de vânzări. Datele publicate de INS indică o scădere a numărului de autorizaţii emise în zonele protejate ale centrului Bucureştiului. Acest fapt s-a reflectat în creşterea preţurilor acestor imobile, care ne aşteptăm să crească în continuare.”