La întrebarea „Cumpărător sau Chiriaş”, ştim răspunsul preferat al celor mai mulţi dintre români. Totuşi, datele pieţei imobiliare se schimbă în contextul actual, iar răspunsul nu mai pare a fi atât de clar. Cum vor evolua preţurile locuinţelor şi al chiriilor în Capitală, o piaţă reper în materie de imobiliare şi ce e de făcut în acest context?
JLL România, în parteneriat cu Storia.ro, şi-au propus să înţeleagă în profunzime profilul chiriaşului, în paralel cu profilul cumpărătorului de locuinţe din Bucureşti – Ilfov pe baza unui studiu desfăşurat în rândul celor care prospectează piaţa imobiliară. La baza acestei analize au stat caracteristicile socio-demografice şi de stil de viaţă, modul de repartizare a bugetelor, precum şi situaţia locativă curentă şi posibilitatea schimbării acesteia în viitor.
„Indiferent de ceea ce se întâmplă la nivel global sau naţional, există o nevoie de locuinţe noi, avem un stoc de locuinţe vechi foarte mare, care se înnoieste într-un ritm foarte lent. Ritmul de înnoire este de aproximativ 2% pe an, un procent foarte mic, comparativ cu cel al altor ţări din regiune – acest stoc învechit nu mai corespunde cu aspiraţiile noilor generaţii şi în general cu aspiraţiile celor care urmează să achiziţioneze o locuinţă – aici apare nevoia mare de locuinţe noi. Cererea propriu-zisă diferă însă, fiind influenţată de doi mari factori: puterea de cumpărare, pe de o parte, şi accesul la creditare pe de altă parte”, a explicat Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL România, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.
Puterea de cumpărare a românilor în materie de locuinţe este în continuare la un nivel bun, în pofida contextului economic, ca urmare a faptului că salariul mediu net a crescut şi a ajuns undeva la o medie de aproximativ 800 de euro la nivel naţional si 1,000 euro în Capitală, faţă de 325 de euro în 2009, în timp ce preţul mediu al locuinţelor a crescut doar cu 15% dacă ne uităm la preţul mediu pe mp în 2009 vs nivelul actual. „Creşterea salariilor este mai mult decât dublă, faţă de creşterea moderată a preţurilor locuinţelor”, a punctat ea.
Pe de altă parte însă, condiţiile de creditare s-au înăsprit: IRCC – indicele de referinţă (indicele de referinţă este un procent în funcţie de care se calculează rata dobânzii pentru un anumit credit, la care se adaugă o marjă a băncii; cei care contractează credite cu dobândă variabilă vor avea dobânda calculată în funcţie de acest indice N.Red.) pentru creditele consumatorilor a crescut de la 1,8%, în primul trimestru al anului 2022, la undeva la 6%: „Este o creştere foarte mare, care se va reflecta într-o creştere a dobânzilor pe care cumpărătorii urmează să le plătească sau le plătesc deja. Pentru cei care au acum credite cu dobândă variabilă, rata ar putea creşte anul viitor chiar şi cu 60-70%”. Iar asta în timp ce inflaţia influenţează suma ce poate fi contractată printr-un credit, pentru că această creştere a preţurilor determină creşterea cheltuielilor, iar suma ce poate fi accesată printr-un credit poate să scadă, având în vedere limita de îndatorare de 40% stabilită de BNR pentru cei care contractează credite.
Paradoxal, preţurile au continuat să crească în primele doua trimestre ale anului, marcând o creştere medie de aproximativ 5%, ajungând la 1.720 de euro/mp util, la nivelul Capitalei. „Am analizat cererea şi, cu toate că în primul semestru a fost o creştere de 15%, evoluţia lunară arată că în luna iunie s-au înregistrat primele scăderi – există posibilitatea ca acesta să fie începutul unor schimbări de dinamică în zona volumului tranzactiilor. În acelaşi timp, oferta a crescut doar foarte puţin, pentru Bucureşti şi Ilfov cumulat, în timp ce pentru Bucureşti chiar a scăzut puţin şi aici începem să vedem efectul limitării autorizării proiectelor din Capitală.” Consecinţa, crede Andreea Hamza, este că preţurile probabil vor stagna în următoare perioadă sau vor fluctua nesemnificativ.
În ceea ce priveşte piata închirierilor, chiriile au crescut în primul trimestru al anului cu aproximativ 5%, iar în cel de al doilea trimestru, au rămas constante. „Nivelul mediu pentru chiriile din Bucuresti este acum situat la 9,2 euro/mp/util/lună, însă fiecare cartier are o dinamică diferită. Există cartiere unde chiriile au crescut şi cu 15%, precum Berceni, Militari, Decebal, Moşilor şi există şi cartiere unde chiriile stagnează de ceva vreme. Evoluţia chiriilor este influenţată foarte mult şi de lucrările de infrastructură finalizate, spre deosebire de preţurile de vânzare, unde lucrările de infrastructură, înca din momentul în care sunt anunţate, au un impact major asupra preturilor.”
Andreea Hamza oferă şi exemple concrete de preţ de închiriere: în żona Ştefan cel Mare, de pildă, preţul de închiriere al unui apartament vechi se plasează între 450 – 500 euro. În zonele Alba Iulia, Dristor, o garsonieră se închiriază cu 350 – 400 de euro pe lună, într-un bloc vechi, în timp ce aceeaşi garsonieră s-ar închiria cu 450 – 500 euro într-o clădire nouă, diferenţa între vechi şi nou plasându-se la 20%-30%.
„Piaţa noastră de închiriere este dominată de proprietari individuali, persoane fizice care cumpără sau deţin apartamente pe care le introduc în circuitul de închiriere, lipsesc investitorii instituţionali care construiesc sau deţin ansambluri întregi destinate exclusiv închirierii- aşadar există acest stoc vechi, care se tot rulează”, explică ea. Andreea Hamza a vorbit şi despre motivul stabilităţii preţurilor de închiriere: „Întrucât chiriile sunt calculate în euro, ele nu sunt influenţate atât de mult de inflaţie. La fel ca în cazul achiziţiilor, şi chiriile depind de raportul dintre cerere şi ofertă, iar aceste două componente au crescut într-un ritm similar. Chiriile sunt determinate de piaţă şi de nivelul maxim pe care un chiriaş şi-l poate permite”.
Dificultăţile în accesul la creditare care se anunţă şi care au început să se simtă pe piaţa vânzărilor i-ar putea determina pe o parte din potenţialii cumpărători să se orienteze măcar temporar spre închiriere determinând o creştere a cererii pe piata închirierilor şi, în consecinţă, o posibilă creştere a chiriilor.
Care este sfatul Andreei Hamza pentru cei aflaţi acum în căutarea unei locuinţe? „Cei care au deja un credit preaprobat ar putea să îşi urgenteze decizia şi achiziţia, ca să beneficieze de condiţiile de acum, fiindcă aceste condiţii se vor înăspri. Cei care dispun de lichidităţi ar trebui să îşi acorde mai mult timp pentru a identifica cele mai bune variante şi ar putea să se orienteze şi înspre proprietăţi potrivite pentru închiriere, iar cei care sunt la limita posibilităţii de a suporta un credit în momentul actual ar trebui să aştepte, să îşi amâne decizia, eventual să se orienteze înspre închiriere dacă au nevoia de a se muta pentru a nu risca să ajungă în incapacitate de plată.”
Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România.
Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.