BusinessMagazin

Tag: locuinte

  • OPINIE – Avocat Alina Roşca de la Casa de Avocatură Roşca Law Office, specializată în real estate, dublu licenţiată în Drept, atât în România, cât şi în Anglia

    În prima fază, multă lume a decis să-şi vândă unităţile locative care fie nu deţineau o terasă generoasă sau o curte, fie deţineau un balcon foarte mic sau spaţiul era restrâns faţă de nevoile lor. Toţi au fost încurajaţi nu doar de „visul” unei terase generoase sau al unei curţi proprii, dar şi de faptul că preţurile pot scădea într-un mod spectaculos, iar cu preţul obţinut de pe o unitate locativă mai mică ar putea obţine o locuinţă mai mare.
    Mai mult decât atât, celor cărora li se părea vital să locuiască în oraş, acum, de când există birouri la care nu mai trebuie să meargă zilnic şi cu vehicularea tot mai frecventă a ideii de telemuncă sau a lucrului de acasă, apetitul pentru locuinţele urbane a descrescut. Cine oare nu visează la o casă cu grădină în care să se poată juca copiii cu un câine sau o pisică, pe lângă pomii cu roade, toate la preţul unui apartament din oraş? 
    Totuşi, acum, în plină vară, pot să spun din experienţa tranzacţiilor imobiliare înregistrate că nu am văzut scăderi spectaculoase pentru segmentul rezidenţial urban în preţul vânzării sau al chiriei. Nici în segmentul rural sau de suburbie nu am văzut scăderi spectaculoase ale preţurilor. În special în cazul chiriilor, am văzut chiar o creştere având în vedere faptul că multe dintre birourile din office buildings care erau ocupate de businessuri mici şi mijlocii au migrat către apartamente care în trecut erau preferate de clienţi în căutare de spaţii rezidenţiale. Pentru prima dată am văzut un apetit ridicat pentru casele de la munte, de la ţară sau din suburbii care a determinat dacă nu o creştere a preţurilor de vânzare, măcar o menţinere a acestora la nivelul existent înainte de pandemie. Mai mult, datorită faptului că multă lume a decis să nu călătorească în afară ţării şi chiar să nu călătorească nici măcar în ţară, am observat o creştere a chiriei generate şi de ideea de a încerca să trăieşti în altă parte decât în oraş.
    Totuşi, în general, piaţa rezidenţială este împărţită în două nişe – proprietăţi de lux şi proprietăţi obişnuite. Spaţiile considerate de lux au crescut şi ele în mod diferenţiat în funcţie de data intrării lor pe piaţă. Cele existente pe piaţă înainte de pandemie au crescut cu un procent relativ mic faţă de cele care au fost puse pe piaţă în această vară şi care au fost prezentate, dar şi achiziţionate, la preţuri vădit crescute.
    Deşi este o cerere efervescentă pentru locaţii şi spaţii premium, totuşi am observat o scădere a apetitului celor care sunt gata să îşi asume riscuri de tipul achiziţiei de proprietăţi cu probleme legale sau cu multipli proprietari. Acest tip de riscuri erau greu de administrat în contextul faptului că nu puteai să fii sigur dacă şi cum se poate rezolva o problemă extrem de simplă, cum ar fi refacerea unui gard sau revopsirea unei faţade, totuşi până la urmă cu răbdare şi o abordare corectă a problemei se putea ajunge la o concluzie. Influenţa crizei economice şi posibilitatea iminentă de îmbolnăvire sau chiar moarte a adus oamenii în situaţia în care nu se mai poate negocia cu ei sau, dacă se ajunge la o concluzie de tip preţ sau contra servicii, acestea sunt disproporţionale cu ceea ce se oferă la schimb.
    Influenţa psihologică a crizei generate de pandemia de COVID-19 asupra proprietarilor s-a simţit şi în procesul de administrare, nu numai de tranzacţionare a imobilelor. Astfel, ansambluri imobiliare considerate de lux au ajuns în acest context să aibă diverse dispute pentru plata individuală a unor sume incredibil de mici care ar ajută la întreţinerea sau chiar aducerea de plusvaloare pentru o viitoare vindere/închiriere, neplată a cheltuielilor de întreţinere sau de mentenanţă a lifturilor, spaţiilor verzi etc.
    Celălalt segment, mai puţin aspiraţional, respectiv al proprietăţilor obişnuite reprezentate de blocuri noi, dar fără prea mult spaţiu de terasă şi cu multe spaţii comune care, în mintea cumpărătorului/chiriaşului, implică probleme şi dispute, dar şi costuri ridicate de întreţinere, au simţit o scădere, dar nu aşa de radicală precum se aşteptau specialiştii în imobiliare.
    Nici măcar ansamblurile de blocuri, aşa-numitele „blocuri din era comunistă”, nu au scăzut dramatic ca valoare de circulaţie. Sigur, faptul că locaţia, în general, a acestor imobile nu este atractivă nici măcar pentru companiile care se relochează din office building (pentru că nu sunt în aproprierea metroului sau în centrul de interes în general) a contribuit la această scădere, chiar dacă nu una spectaculoasă.
    Se previzionează o toamnă şi o iarnă grele, când se preconizează un al doilea val de îmbolnăviri cu COVID-19, când poate multe firme vor da faliment sau când multe persoane vor pierde proviziile şi energia pe care cu greu le-au înmagazinat în această perioadă. Poate toate aceste elemente o să aducă scăderea mult aşteptată a preţurilor, iar cei care şi-au vândut acum proprietăţile şi au închiriat în vederea rechiziţionării unui spaţiu mult mai bun vor avea câştigul mult aşteptat.
    Eu, totuşi, inspirată fiind de propriii clienţi care rămân optimişti, tind să cred că piaţa se va rearanja şi, aşa cum s-a întâmplat în multe alte oraşe din lume, nu numai din capitale, trendul se va îndrepta către o piaţă în care oamenii tineri, singuri sau care au deja copii mari îşi vor dori în continuare să se poată plimba în mijlocul oraşului, să fie aproape de muzee, restaurante şi, în general, de tot ce oferă oraşul. Cei care îşi doresc o viaţă mai liniştită, pentru ei sau copiii lor, se vor retrage departe de centrul oraşului sau chiar de oraş numai dacă vor găsi şi formula care să le permită să genereze venituri, deşi se vor afla în afara zonelor de succes financiar.

  • Drama locuirii în România: în patru sectoare din Bucureşti s-au construit 18.000 de locuinţe, dar nicio şcoală nouă în cinci ani

    Doar două creşe şi două grădiniţe noi au fost construite de la zero în ultimii cinci ani în sectoarele 1, 2, 3 şi 6 din Bucureşti, unde au fost livrate aproximativ 18.000 de locuinţe în acelaşi interval. Nicio şcoală de la zero nu a fost inaugurată, astfel încât să acopere nevoia care vine odată cu familiile care se mută în fiecare din noile apartamente şi case.

    ♦ Anual, în România se construiesc între 50.000 şi 70.000 de locuinţe noi, potrivit INS, însă noile locuinţe nu sunt însoţite de investiţii pe măsură în infrastructură, în parcuri, locuri de joacă, spaţii verzi, terenuri de sport, şcoli sau grădiniţe ♦ Situaţia din Bucureşti, din cele patru sectoare care au răspuns solicitării ZF, este practic oglinda a ceea ce se întâmplă în toată ţara.

    Doar două creşe şi două grădiniţe noi au fost construite de la zero în ultimii cinci ani în sectoarele 1, 2, 3 şi 6 din Bucureşti, unde au fost livrate aproximativ 18.000 de locuinţe în acelaşi interval. Nicio şcoală de la zero nu a fost inaugurată, astfel încât să acopere nevoia care vine odată cu familiile care se mută în fiecare din noile apartamente şi case.

    Ziarul Financiar a întrebat pri­măriile tuturor celor şase sectoare din Bucureşti câte unităţi locative (case şi apartamente) au fost finalizate în fiecare din ultimii cinci ani (2015-2019), dar şi câte şcoli şi grădiniţe au fost date în funcţiune în acelaşi interval în sec­torul pe care îl reprezintă. Cu excepţia primăriilor sectoarelor 4 şi 5, celelalte instituţii au răspuns solicitării ZF.

    Răspunsurile lor reflectă, practic, drama pe care o reprezintă statutul de cetăţean în România: în cele patru sectoare s-au construit aproximativ 18.000 de locuinţe între 2015 şi 2019, dar nicio şcoală ridicată de la zero. În ultimii cinci ani, în cele patru sectoare, s-au construit două creşe şi două grădiniţe, iar o grădiniţă şi o şcoală au fost extinse cu câte un corp nou de clădire.

    „Recent am eliberat şase autorizaţii de construire pentru tot atâtea grădiniţe noi în cartiere unde s-a identificat o cerere mare de asemenea instituţii de învăţământ, iar lucrările vor începe în curând“, spun reprezentanţii compartimentului Protocol şi Relaţii cu Mass-Media al primăriei sectorului 2. Tot ei adaugă şi că în 2020 primăria sectorului 2 a început lucrările de consolidare şi modernizare la alte 22 de şcoli, urmând ca, până în 2022, toate unităţile de învăţământ din sectorul 2 să fie reabilitate. Până în 2022 însă, piaţa rezidenţială va creşte şi mai mult, iar pentru copiii familiilor care se mută este nevoie atât de şcoli moderne, cât şi de locuri mai multe, pentru a susţine cererea mare.

    Părinţii care au însă copii la şcoală fac cu greu faţă numărului existent de astfel de instituţii şi, uneori, trebuie să străbată multe străzi cu maşina pentru a-şi duce copiii să înveţe. În plus, şcolile din Bucureşti se aglomerează şi cu copiii din localităţile limitrofe, puternic dezvoltate din punct de vedere rezidenţial, dar cu o ofertă de şcoli complet neadaptată.

    „Ne-am mutat acum trei ani într-un bloc nou din cartierul Militari, iar şcoala de care aparţinem şi unde urma să meargă fiul nostru avea atunci între 32 şi 38 de copii la clasele pregătitoare. Străzile din jurul blocului se aglomerează în fiecare an pentru că dincolo de noi, cei care locuim în oraş, aceleaşi străzi sunt folosite şi de familii care au domiciliul în Chiajna, dar care îşi aduc copiii la şcoală în interiorul oraşului. Nu ştiu dacă în Chiajna s-a construit vreo şcoală nouă pentru cei care s-au mutat acolo, dar în zona în care locuim noi au apărut mai multe after-school-uri private, însă nu ştiu să existe vreo şcoală nouă de stat“, spune Carol V., 40 de ani, tatăl unui copil în vârstă de 8 ani.

    Unii dezvoltatori au preluat pe umerii lor responsabilitatea de a construi şcoli sau grădiniţe. Spaniolii de la Gran Via, de pildă, cu 1.000 de apartamente livrate în Militari, spuneau că au în plan să construiască o grădiniţă în ansamblul rezidenţial Gran Via Park. La rândul său, dezvoltatorul Impact, care deţine complexul Greenfield din Băneasa, a spus că vrea să doneze un teren de aproape 10.000 de metri pătraţi pentru construcţia unei şcoli şi a unei grădiniţe publice.

    Problema este că, deşi mai sunt doar două săptămâni până la începerea unui nou an şcolar, părinţii şi elevii încă nu ştiu în ce condiţii se vor desfăşura cursurile în acest context afectat de pandemie. Pe site-ul Ministerului Edu­caţiei nu există informaţii privind modul în care îşi vor deschide şcolile porţile în anul şcolar 2020-2021, iar părinţii, elevii şi profesorii nu au la dispoziţie decât declaraţiile publice pe care ministrul le face din când în când la televizor. Supraaglomerarea claselor, un fe­no­men despre care presa şi părinţii vor­besc de mai mulţi ani, face impo­si­bilă distanţarea băncilor în clase, în condiţiile în care există clase în care învaţă chiar şi 35-40 de elevi. Faptul că, în ultimii cinci ani, nicio şcoală complet nouă nu a fost construită de la zero în Bucureşti arată că disfuncţionalităţile nu fac decât să se perpetueze şi că o rezolvare reală nu s-a regăsit pe lista de planuri a primăriilor cel puţin din 2015 încoace.

    În Bucureşti există 203 şcoli, po­trivit datelor INS aferente anului 2018, cel mai recent pentru care există informaţii, aici fiind incluse instituţiile de învăţă­mânt primar, gimnazial şi învăţământ special. În acelaşi an, existau 152.508 elevi înscrişi în învăţă­mântul primar şi gimnazial. În România sunt 2,8 milioane de elevi care trebuie să meargă la şcoală de la jumătatea lui septembrie. În total, 6.200 de şcoli ar trebui să-i primească, iar 3.000 de primari, alături de pro­fesori, trebuie să stabilească în ce condiţii poate începe şcoala.

  • Istoria preţurilor apartamentelor din Bucureşti. Cât costa un apartament în anul 1990 şi cât a ajuns să coste acum, după peste 30 de ani

    Piaţa imobiliară a trecut prin diverse încercări în ultimii 30 de ani, una dintre cele mai răsunătoare fiind criza din 2008, cu rădăcini în piaţa de profil, în urma acestora modelându-se şi piaţa imobiliară locală. 

    Provocările şi evenimentele cu impact asupra domeniului imobiliar au apăsat cel mai tare acceleraţia în dreptul preţurilor, motiv pentru care în intervalul 1990 – 2020 preţurile apartamentelor din Bucureşti au cunoscut o creştere spectaculoasă, iar statutul de proprietar a devenit tot mai greu de atins pentru anumite categorii de persoane, spun reprezentanţii platformei Anunţul.ro, administrată de compania Anunţul Telefonic, cu afaceri de peste 8 milioane de lei la finalul anului 2019.

    Achiziţiile de apartamente de către locatari, în primii ani de după 1990, retrocedările de terenuri şi imobile, toate au adus pe piaţa imobiliară valori noi şi astfel s-a născut ceea ce numim astăzi „piaţă imobiliară”, au spus într-un interviu pentru Business MAGAZIN reprezentanţii Anunţul Telefonic, publicaţie de profil care a luat naştere la jumătatea anului 1990. „În primii 15-18 ani piaţa imobiliară a tot crescut, natural, pe fondul cererii tot mai mari de locuinţe, până când a ajuns la bula imobiliară din 2008, când a atins un vârf financiar încă neegalat până astăzi”, transmit oficialii companiei.

    De asemenea, înainte de 1990, în Bucureşti nu erau mulţi proprietari pe „cutiile de chibrituri” în care locuiau, majoritatea fiind chiriaşi, astfel că, în acea perioadă majoritatea anunţurilor publicate în ziarul Anunţul Telefonic erau pentru schimburi sau închirieri.

    „La rubrica «imobiliare» se făceau mai degrabă schimburi sau preluări de contracte, şi nu vânzări-cumpărări. De la început, Anunţul Telefonic a fost ziarul oamenilor care au avut ceva de vândut, cumpărat, închiriat sau căutat loc de muncă/consoartă. De aceea, la început au predominat anunţurile persoanelor fizice care îşi ofereau apartamentele spre vânzare şi închiriere. În timp, pe măsură ce piaţa imobiliară au apărut tot mai des anunţurile agenţiilor imobiliare sau ale dezvoltatorilor imobiliari.” În prezent, pe parcursul unui an, perioadele cu creştere de 10-15% a numărului de oferte disponibile sunt în lunile februarie-martie şi toamna, în intervalul 15 septembrie – 15 noiembrie.

    Însă, printre cele mai notabile diferenţe observate în timp au fost înregistrate pe segmentul preţurilor. „Spre exemplu, preţul unui apartament care a stagnat în prima decadă a crescut constant între 2002 şi 2008 de până la zece ori, deşi dimensiunile, dotările şi utilităţile la apartamentele muncitoreşti din anii 2000 nu difereau fundamental faţă de anii 1990.”
    Garsonierele din majoritatea cartierelor muncitoreşti, precum Titan, Rahova, Colentina, Tineretului, au avut o creştere similară, începând din 2002-2003 până în vârful crizei din 2008, apoi preţurile au scăzut abrupt până la jumătatea valorilor, menţinându-se la acelaşi nivel cu fluctuaţii sus-jos în ultimul deceniu, potrivit informaţiilor oferite de platforma Anunţul.ro.

     „Spre exemplu o garsonieră în Titan costa în jur de 7.000 de euro în 1990, în jur de 8.000 de euro în 2002, ajunsese la 27.000 în 2006 şi la aproape 66.000 în 2008. În 2020 se vinde cu aproximativ 42.000 de euro. O evoluţie mai rapidă şi mai spectaculoasă au avut garsonierele în Băneasa, care în 1990 se vindeau cu 6.000 de euro, în 1992 preţul a ajuns la 12.000, la 42.000 de euro în 2001 şi la 89.000 în 2004 după care preţurile au scăzut abrupt la 56.000 în 2005 şi la 37.000 în 2008. Practic Băneasa a cunoscut criza cu câţiva ani înainte de 2008.”

    Apartamentele cu 2 camere au avut evoluţii similare în perioada 1990 – 2020, indiferent de cartiere, au diferit doar preţurile. Astfel, dacă un apartament cu 2 camere în Titan se vindea în 1990 cu 11.000 de euro, în 2003 ajunsese la 25.000 de euro, „în 2008 aproape atingea suta de mii de euro. Iar în prezent, un apartament cu două camere se vinde cu 64.000 de euro”.

     „În cartierul Aviaţiei, în nordul oraşului, dar şi în centru, la Piaţa Unirii, apartamentul cu două camere a pornit de la 16.000 de euro, a ajuns la 150.000-160.000 în 2008, iar azi se vinde cu 95.000-115.000 de euro, dar preţurile sunt în creştere de câţiva ani. Colentina şi Militari au urmat exemplul Titanului.”

    Apartamentele cu 3 camere se vindeau în 1990 cu 16.000 de euro în Titan sau Drumul Taberei şi cu 21.000 -29.000 de euro în Aviaţiei şi Unirii. În 2005 deja aceste preţuri se dublaseră, iar în 2008 un apartament cu 3 camere costa 123.000 de euro în Titan, 95.000 în Drumul Taberei, 193.000 în Aviaţiei şi 213.000 în Unirii. În prezent se vând cu 70.000 -83.000 în Drumul Taberei şi Titan şi 144.000 -158.000 de euro în Aviaţiei şi Unirii.

    Pe parcurs s-au dezvoltat tot mai multe proiecte rezidenţiale noi, care ofereau alternative la vechile apartamente comuniste, iar în ultima decadă s-a dezvoltat tot mai mult şi segmentul imobiliar de lux, care oferă spaţii mai mari, dotate cu noile tehnologii, „iar astăzi, practic poţi găsi pe piaţa imobiliară de la Bucureşti locuinţe de lux la preţuri de milioane de euro, la fel ca în alte metropole ale lumii.”

    Spre exemplu, în 2019 şi 2020, vor fi livrate peste 25 de ansambluri rezidenţiale cu minimum 200 de apartamente fiecare, conform datelor Coldwell Banker. De asemenea, în 2018 se aflau în construcţie aproximativ 25 de proiecte care aveau programată livrarea a minimum200 de locuinţe fiecare, comparativ cu 13 proiecte în 2017, anual, în Bucureşti şi împrejurimi livrându-se în medie 10.000 de locuinţe noi, potrivit aceleiaşi surse.
     

    În ceea ce priveşte impactul pandemiei de COVID-19 în sectorul de profil, reprezentanţii publicaţiei Anunţul Telefonic spun că statisticile arată o „evoluţie pe ultimele luni cu o uşoară scădere a preţurilor – în jur de 1.000 de euro/unitate, în martie-aprilie-mai, dar care încep să-şi revină din iunie încoace.

    Preţurile au rămas oricum la nivel ridicat comparativ cu anul trecut spre exemplu, când o garsonieră costa 41.000 de euro, iar acum se vinde cu 43.000 de euro. Interesant ni se pare că în primele luni în care s-a reluat activitatea mai intens pe zona imobiliară (iunie şi iulie) am identificat o creştere cu aproximativ 50% a numărului de oferte de închiriere garsoniere faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, iar în luna iunie chiar au fost cu 73% mai multe anunţuri de acest tip. De asemenea acest comportament s-a regăsit şi la categoria de închirieri apartamente cu două camere, unde creşterea a fost de circa 30% în ce priveste numărul de oferte disponibile”, au transmis oficialii publicaţiei Anunţul Telefonic.

    Aceştia spun că au constatat o scădere a numărului de anunţuri în aceste luni, în care am funcţionat doar cu site-ul, fără ziar – în perioada martie-mai, însă acest trend s-a schimbat începând cu reapariţia ziarului şi cu ridicarea stării de urgenţă.
     „În luna iulie, de exemplu, numărul de anunţuri de imobiliare, vânzări şi închirieri, a fost de peste 75.000, faţă de 58.000 anunţuri publicate în februarie 2020, o situaţie apropiată de luna iulie 2019, când aveam peste 80.000 de anunţuri.

    Deci, aparent piaţa revine la normal. Din discuţiile avute cu colaboratori de-ai noştri, dezvoltatori imobiliari, aceştia nu au întrerupt lucrul în perioada pandemiei, iar veştile despre continuarea programului Prima casă şi chiar majorarea plafonului sunt îmbucurătoare pentru ei. După un scurt recul în perioada stării de urgenţă, piaţa imobiliară pare să se fi dezgheţat, dar va fi cu siguranţă influenţată şi ea de o eventuală criză economică ulterioară. În fond pandemia nu s-a terminat. Să trecem cu bine peste acest capricios 2020 şi mai vedem ce ne rezervă 2021.”

    De asemenea, reprezentanţii publicaţiei de profil consideră că „chiar dacă pe alocuri pare să fie depăşit de Cluj, Bucureştiul rămâne totuşi capitala şi cel mai mare oraş al ţării, cu un potential de creştere şi dezvoltare încă neatins. E nevoie de o dezvoltare a oraşului pe orizontală, cu înglobarea în mult dorita zonă metropolitană a unor comune şi orăşele limitrofe, în care deja sunt zeci de dezvoltări imobiliare şi în care locuiesc mulţi bucureşteni care muncesc şi fac naveta zilnic în oraş. Acesta va fi cu siguranţă pasul necesar pentru o metropolă europeană şi va ajunge la un moment dat şi Bucureştiul acolo.

    Foto / Marius Spita / Unsplash

  • Ce tipuri de locuinţe pot fi cumpărate prin programul Noua Casă. Ministerul de Finanţe publică normele de aplicare

    Ministerul de Finanţe a publicat normele de aplicare a programului Noua Casă, care stabilesc două plafoane de garantare, unul la finanţări de 70.000 euro şi unul pentru 140.000 euro, cu avansuri minime diferite pentru client, precum şi categoriile de locuinţe care pot fi cumpărate prin program.

    Astfel, persoanele care apelează la programul Noua Casă pot achiziţiona următoarele categorii de locuinţe:

    a) locuinţe noi, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite prin programele derulate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL), pentru care documentele de recepţie la terminarea lucrărilor de construcţii noi s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat;

    b) locuinţe consolidate, destinate achiziţionării, pentru care documentele de recepţie la terminarea lucrărilor de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL;

    c) alte categorii de locuinţe, recepţionate la terminarea lucrărilor de construcţii noi sau de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic, după caz, cu mai mult de 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL, care nu îndeplinesc condiţiile pentru a fi încadrate în categoriile prevăzute la lit. a) şi b).

    Vezi aici normele de aplicare 

    La o valoare a finanţării de maxim 70.000 euro, compusă din creditul acordat de bancă de maxim 66.500 euro şi avansul plătit de beneficiar, garanţia oferită de stat acoperă 50%, exclusiv dobânzile, comisioanele şi spezele bancare aferente finanţării garantate şi acoperă maximum 95% din preţul de achiziţie al locuinţei, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinţei.

    Avansul minim în acest caz este de 5%.

    Dacă valoarea finanţării este cuprinsă între 70.001 euro şi 140.000 euro, compusă dintr-un credit de 59.501-119.000 euro plus avansul plătit de beneficiar, garanţia statului acoperă maximum 60%, exclusiv dobânzile, comisioanele şi spezele bancare aferente finanţării garantate şi acoperă maximum 85% din preţul de achiziţie al locuinţe.

    Avansul minim solicitat clientului în acest caz este de 15%.

    Plafonul total de garantare aprobat pentru programul ”Prima casă” în anul 2020 este de 2 miliarde lei, din care s-a alocat către instituţiile de credit un plafon de garantare în valoare de 1,98 miliarde lei din care, până în prezent s-a consumat circa 424 milioane lei (21,42%), se arată în nota de fundamentare a proiectului de lege.

    În cadrul programului „Prima casă”, până la data de 30 iunie 2020 au fost acordate un număr de 296.905 promisiuni şi contracte de garantare în valoare totală de 26,7 miliarde lei.

    Până în prezent au fost efectuate plăţi în valoare de 77,8 milioane lei pentru un număr de 970 de garanţii acordate din care au fost repuse în drepturile şi obligaţiile contractului de garantare un număr de 172 de garanţii în valoare de 14,5 milioane lei, rezultând plăţi nete efectuate de 63 milioane ei pentru un număr de 798 contracte de garantare.

  • Cresc preţurile locuinţelor şi chiriilor locuinţelor ANL

    La începutul aceastei săptămâni, a fost publicat în Monitorul Oficial un ordin al Ministerului Lucrărilor Publice, Dezvoltării şi Administraţiei care prevede o creştere a preţurilor şi chiriilor locuinţelor Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe (ANL)

    Mai exact, este vorba despre Ordinul 3519/2020 al Ministerului Lucrărilor Publice, Dezvoltării şi Administraţiei care prevede creşterea valorii de înlocuire pe metrul pătrat la apartamentele ANL de la 1.916,42 la 2.996,00 lei/mp inclusiv TVA.

    Ca urmare a acestei modificări, preţurile locuinţelor şi chiriilor locuinţelor  ANL va creşte substantial în acest an, valoarea de înlocuire crescând cu peste 50%.

    “Pentru anul 2020, valoarea de înlocuire este valoarea medie ponderată pe metru pătrat, calculată pe baza valorii contractelor de antrepriză încheiate, în condiţiile legii, în cursul anului 2019 de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe cu antreprenorii, care se majorează cu un coeficient rezultat din raportul dintre valoarea medie ponderată pe metru pătrat a locuinţelor puse în funcţiune în anul 2019 în cadrul Programului de construcţii locuinţe pentru tineri şi valoarea medie ponderată pe metru pătrat contractată la momentul începerii lucrărilor acestor locuinţe”, scrie în prezentul ordin.

    Valoarea de înlocuire pe metrul pătrat pentru locuinţele ANL se stabileşte anual  în conformitate cu prevederile Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe.

    “Valoarea medie ponderată pe metru pătrat calculată la valorile de investiţii ale obiectivelor cu contracte de antrepriză încheiate în anul 2019 are la bază 39 de contracte încheiate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe cu antreprenorii, pentru construirea a 1.107 de locuinţe cu un total de 87.024,12 mp suprafaţă construită desfăşurată, şi este de 2.735,57 lei/mp inclusiv T.V.A”, mai scrie în prezentul ordin.

    Valoarea de înlocuire înseamnă totalitatea cheltuielilor ocazionate de achiziţionarea sau construirea unui mijloc fix nou, identic cu cel existent, cu respectarea nivelului preţurilor din perioada actuală. 

    Preţul de vânzare pentru locuinţele ANL, conform Legii nr. 152/1998 “se calculează de către autorităţile administraţiei publice locale şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti sau de către operatorii economici în a căror administrare se află imobilele respective, precum şi de către autorităţile administraţiei publice centrale din domeniul învăţământului, respectiv din domeniul sănătăţii sau de către unele unităţi aflate în subordinea ori sub coordonarea acestor autorităţi, potrivit legii, şi reprezintă valoarea de înlocuire pe metru pătrat, multiplicată cu suprafaţa construită efectiv, inclusiv cotele indivize, diminuată cu amortizarea calculată de la data punerii în funcţiune a locuinţei până la data vânzării acesteia.”

    Locuinţele pentru tineri destinate închirierii, inclusiv cele construite şi destinate în mod exclusiv închirierii tinerilor specialişti din învăţământ sau sănătate (…), se pot vinde titularilor contractelor de închiriere, numai la solicitarea acestora, după expirarea a minimum un an de închiriere neîntreruptă către acelaşi titular şi/sau către persoana în beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condiţiile legii, fără ca vânzarea să fie condiţionată de vârsta solicitantului, mai scrie în Legea privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe.

    Prezentul ordin este în vigoare din data de 3 august, când a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 695. 

     

  • Pandemia nu stă în calea tranzacţiilor de locuinţe

    Piaţa imobiliară trece prin schimbări majore – cauzate atât de contextul pandemic, cât şi de noile reguli în materie de creditare. Cel mai recent exemplu: Prima Casă devine Noua Casă – şi aduce schimbări importante deopotrivă de partea creditorilor, A celor care doresc să îşi cumpere o locuinţă, dar şi a noilor proiecte din piaţa rezidenţială. De ce trebuie să ţinem cont ca să accesăm un credit ipotecar acum a povestit în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance. 

    Situaţia de echilibru în care ne aflăm este rezultatul unor măsuri aliniate cu piaţa luate de bănci în perioada stării de urgenţă, când a existat un comportament prudent din partea băncilor, dar în paşi mici, ceea ce a a redus riscul unor măsuri disruptive, bruşte, agresive în piaţă. Astfel, potrivit Ancăi Bidian, CEO-ul Kiwi Finance, anul acesta creditarea ipotecară este cu 25% peste aceeaşi perioadă a anului trecut, un an considerat de altfel foarte bun şi normal, spre deosebire de contextul actual. Ea rezumă scurt situaţia de acum pe segmentul creditelor imobiliare: „Creditarea în pandemie şi-a văzut de treabă.”

    Pe de altă parte, o scădere dramatică a fost înregistrată pe segmentul creditelor de nevoi personale. „În creditarea negarantată intră cardurile de credit, overdrafturile, creditele de nevoi personale, creditele de magazin în rate şi numai spunând aceste lucruri ne dăm seama de ce a existat o scădere dramatică pe acest segment. S-au închis facilităţile – prin urmare, evident că foarte multe din scopurile şi adresabilitatea acestor credite au dispărut. În iunie trendul s-a inversat şi pentru acele credite, mult mai legate de retail şi de comerţ”, observă specialistul. În ceea ce priveşte creditele de nevoi personale în sume mai mari – de 10.000 – 20.000 de euro, care, de multe ori, au tot o destinaţie imobiliară (în sensul că merg foarte mult în renovări, în extinderi de case sau în achiziţii de maşini) – şi aici a existat o încetinire în perioada stării de urgenţă.

    Legat de condiţiile de creditare, Anca Bidian spune că modificările acestora nu au fost semnificative, iar acum s-a revenit la situaţia de dinainte de contextul pandemic: au existat câteva modificări de avans, la două sau trei bănci, la unele creşterea fiind mai „timidă”, de la 15% la 20%, în timp ce altele s-au îndreptat chiar spre 35%. „Acest lucru nu a avut niciun impact în piaţă în afara faptului că ele şi-au pierdut oamenii poate nişte clienţi pe care i-ar fi putut avea. Toate băncile au revenit ulterior la nivelul de 15% al avansului, la starea de dinainte”, subliniază ea.

    Au existat însă şi câteva măsuri de restricţionare a unor venituri din industriile care au fost închise prin lege, cum ar fi HoReCa, divertismentul, transporturile. „Din aceste industrii unele încep să îşi reia activitatea şi vedem că există o activitate – cele mai multe dintre bănci iau în considerare veniturile de după reluarea activităţii, nu consideră perioada respectivă ca pe o întrerupere în muncă, nu o consideră ca pe o problemă a angajatorului sau angajatului respectiv, ceea ce arată o bună înţelegere a situaţiei şi a ceea ce s-a întâmplat – iar acest lucru este valabil la industriile care au ales şomajul tehnic”, explică Anca Bidian. 

    Comparând criza din 2008 cu perioada pe care o traversăm, Anca Bidian spune că asemănările pot fi sintetizate astfel: „Asemănările sunt două: sunt crize şi una, şi alta, şi ne-am speriat şi la una, şi la cealalată, în rest există numai deosebiri. Este ca şi cum comparăm două accidente.  În rest, cele două crize nu au absolut nicio legătură”.
    CEO-ul Kiwi Finance explică faptul că, în primul rând, momentul T0 la care ar trebui să ne raportăm când vine vorba despre dezvoltarea economică este anul 2007: „În 2008, noi eram la un an şi 8-9 luni de la integrarea în UE, de la liberalizarea de conturi, de la tot ce a însemnat integrarea – tot timpul noi facem referire la 30 de ani (de capitalism – n.red.), T0 a fost însă 2007, de atunci noi începem să socotim că avem o economie de piaţă, comportamente de piaţă etc., când zicem cât de maturi suntem.

    Atunci aveam un an şi jumătate – acum suntem la 13 ani, ceea ce nu ne face maturi. Totuşi, când văd acum ciclicitatea crizelor, mai exact cam cât mai durează acum ciclul economic, văd că ne maturizăm mai repede – orice se maturizează acum mai repede – chiar şi economiile”.

    La criza anterioară, pe piaţă existau multe fonduri – multe speculative, cursul leu euro era de 3 lei, nu existau exporturi, iar dezechilibrele economice nu pot fi comparate cu situaţia de acum. La fel stăteau lucurile şi referitoare la comportamentul populaţiei:  „Eram toţi ca Alice în Ţara Minunilor, crezând că acela este viitorul”. Acum, în 2020, criza este generată de cu totul alte motive decât cele de atunci: „Maturitatea economiei este cu totul alta – şi vorbesc despre companiile cu capital privat românesc, care chiar dacă suntem în suferinţă, când ai un istoric în spate, acesta îţi dă şi energia mai mare de a trece prin perioade dificile”. La fel stau lucrurile şi când vorbim despre piaţa imobiliară, care este într-un stadiu cu totul diferit faţă de anul 2008: „Am auzit voci prin lunile aprilie-mai care atunci, la început, erau chiar publice, care anticipau o cădere a pieţei imobiliare de 35-50%,  dar o astfel de cădere înseamnă un dezastru”.

    Acum însă, preţurile cresc de fapt, tendinţa ascendentă fiind remarcată de la începutul lunii aprilie. Şi totuşi, de ce cresc preţurile în context pandemic? Pe durata stării de urgenţă, explică CEO-ul Kiwi Finance, piaţa imobiliară nu a dispărut fiindcă ar fi dispărut cererea, ci fiindcă nu se mai puteau face vizionări. „În 2009, piaţa imobiliară s-a dus în cap. Au dispărut banii din piaţă, în plus, după ce că oferta, era limitată, a dispărut de la tranzacţionare piaţa veche.” Ea reaminteşte că una dintre particularităţile pieţei româneşti este că e formată din cel mai mare număr de proprietari de locuinţe fără ipotecă la nivel european. Mulţi dintre proprietarii de pe segmentul locuinţelor vechi, atunci când intenţionau să vândă o astfel de locuinţă, nu aveau un comportament orientat spre negociere, prin urmare, dacă nu pot să vândă la preţul propus, nu vând. „Rămânem cu oferta nouă, care e mică faţă de nevoie, faţă de cerere, cu toate că ritmul construcţiilor a crescut mult în ultimii ani, tot nu îndestulează cererea. De câţiva ani se  vând proiectele pe hârtie, cererea este foarte mare, iar această piaţă nouă s-a pomenit că are un surplus de cerere venit dinspre piaţa veche.”

    Anca Bidian subliniază astfel eroarea majoră făcută de unii analişti care au prezis prăbuşiri mari ale pieţei, care ar fi putut genera grave dezechilibre economice. Or în contextul unei oferte subdimensionate, „nu cererea dictează piaţa, prin urmare cererea ia ce găseşte. Acum este piaţa vânzătorilor şi va mai fi astfel, cererea a crescut într-un ritm mult mai mare – şi vorbim despre cerere solvabilă. Atunci asta îţi arată cu atât mai mult atât sănătatea pieţei imobiliare, cât şi a celei de creditare, ele sunt surori. Cred că mai avem ani în care ne vom uita la felul acesta de piaţă – piaţa ofertei”. 

    Când vine vorba depre introducerea programului Noua Casă de către autorităţi, Anca Bidian precizează mai întâi că este benefică renunţarea la anteriorul „O familie, o casă” – „Acela era un program eminamente social, care nu avea legătură cu piaţa imobiliară actuală – s-ar mula pe locuinţe sociale, municipale, unde există o foarte mare lipsă”.

    Programul actual, explică ea,  are două componente, referitoare la piaţa de locuinţe vechi şi la cele noi.  Dacă pe piaţa veche lucrurile nu s-au schimbat semnificativ (pentru locuinţele construite înainte de ’90, plus cele terminate acum 5 ani, există cam aceleaşi elemente cu cele de la la Prima casă (5% avans, probabil că vor fi şi celelalte comisioane la fel, interdicţia de înstrăinare, la care se adaugă creşterea sumei până la maximum 70.000 de euro), noutatea este că pentru locuinţele noi date în folosinţă de maximum 5 ani, plus în cazul celor consolidate pe risc seismic, care intră tot la această categorie de clădiri noi, suma maximă a ajuns la 140.000 de euro.

    Fondul de Garantare  garantează 60% din sumă, iar avansul este de 15%, la fel ca în situaţia creditelor standard. Anca Bidian precizează că fondul garantează băncii, nu consumatorului (contrar unei înţelegeri greşite a acestei garanţii devenite populare). Dacă în situaţia primului segment veniturile de 4.000 de lei sunt suficiente, venitul necesar pentru creditele acestea noi trebuie să fie în jur de 7.000 de lei. „Trecem de la mass market, la piaţa affluent (într-o traducere aproximativă, clienţii cu venituri medii spre mari n.red.), este peste medie, să spunem că ne-am apropia cu două venituri medii în familie de acest prag. Nu ştiu cât de mult va ajuta – anul trecut, 7 credite din 10 au fost date pe credite standard, piaţa nu mai este influenţată de acest program, dar el fiind în piaţă, probabil va avea rolul lui”.

    Anca Bidian crede însă că acesta este un alt factor care va duce la creşterea preţurilor pe acest segment, al locuinţelor noi. „Ceea ce ar ajuta şi pe orizontală, şi pe verticală şi ar avea mai mult sens ar fi alinierea TVA-ului la achiziţiile noi – aici lucrurile ar avea un impact mult mai sănătos decât un program care este totuşi prociclic”. Ea aminteşte şi că „un credit imobiliar nu se termină atunci când îl iei, el abia începe atunci când îl iei şi durează 25 de ani. E viu, nu îl pui în sertar şi uiţi de el, are o dinamică mare în piaţă, trebuie să fii conectat în permanenţă la el ca să nu pierzi bani degeaba. Pe acest segment de clienţi affluent, care au o înţelegere, chiar sunt curioasă să văd care va fi impactul pe acest segment”.

    În încheiere, Anca Bidian oferă şi câteva sfaturi celor care sunt interesaţi de contractarea unui credit – valabile oricând, nu doar în context pandemic. „Acum şi întotdeauna, când ai nevoie de un credit, trebuie să te uiţi la toate aspectele referitoare la acesta – dobânda este unul dintre ele, dar nu este singurul, atât la momentul accesării, cât şi ulterior; creditele sunt diferite, iar pentru o piaţă aproape matură, unde avem foarte multe bănci de retail, existenţa acestora în piaţă înseamnă condiţii diferite din moment ce fiecare îşi achiziţionează propriii clienţi. De asemenea, în ceea ce priveşte avansul, aş vrea să precizez că acesta nu reprezintă o cheltuială, este părticica mea din casă. Dacă dau un avans mic, am şi eu o debara, care este numai a mea, dacă dau un avans puţin mai mare, am şi jumătate de dormitor şi tot aşa. Este la fel cu sintagma «să-ţi plăteşti creditul» – nu îţi plăteşti creditul, îţi plăteşti casa”. 

    Întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk.

    1. În ce judeţe a scăzut cel mai mult media preţurilor pe metrul pătrat?

    Din portofoliul nostru, am avut scăderi (dar de 4%) în Constanţa şi Braşov. Poate să fie o particularitate din portofoliul nostru sau nu, însă acestea sunt cele două judeţe în care există şi achiziţii extralocale – în sensul că sunt destinaţii de vacanţă şi acolo cumpărau şi bucureştenii, şi clujenii etc. În această perioadă, este normal că aceste achiziţii sunt pe hold; s-ar putea ca aceasta să fie cauza scăderilor.

    2. Există facilităţi la credit pentru cei cu contracte de muncă în afara României?

    Există, iar în 2019, la noi în portofoliu, a fost segmentul cu cea mai mare creştere. Am avut 50% cerere crescută de la cetăţenii români care lucrează în străinătate faţă de 2018 şi care vor să cumpere imobile în România. Acest segment a fost unul îngheţat pe perioada izolării, atât de bănci, cât şi de piaţă – în condiţiile în care nu puteau să circule -, aveam tranzacţii în pragul semnării care nu puteau să vină. Situaţia a fost complicată, însă clar acesta este un segment creditabil în România.

    3. Care este trendul preconizat al preţurilor pentru imobiliare noi în următorii 5 ani?

    Proiecţiile noastre, făcute pe ipotezele actuale, dacă lumea îşi vede de treaba ei în felul acesta, cu bune, cu rele, nu vorbim de o lume ideală, ci de una predictibilă, proiecţia va fi de mici creşteri, în linie cu creşterea veniturilor, care arată o economie stabilă.

     

    Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

  • Pandemia nu stă în calea tranzacţiilor de locuinţe

    Piaţa imobiliară trece prin schimbări majore – cauzate atât de contextul pandemic, cât şi de noile reguli în materie de creditare. Cel mai recent exemplu: Prima Casă devine Noua Casă – şi aduce schimbări importante deopotrivă de partea creditorilor, A celor care doresc să îşi cumpere o locuinţă, dar şi a noilor proiecte din piaţa rezidenţială. De ce trebuie să ţinem cont ca să accesăm un credit ipotecar acum a povestit în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance. 

    Situaţia de echilibru în care ne aflăm este rezultatul unor măsuri aliniate cu piaţa luate de bănci în perioada stării de urgenţă, când a existat un comportament prudent din partea băncilor, dar în paşi mici, ceea ce a a redus riscul unor măsuri disruptive, bruşte, agresive în piaţă. Astfel, potrivit Ancăi Bidian, CEO-ul Kiwi Finance, anul acesta creditarea ipotecară este cu 25% peste aceeaşi perioadă a anului trecut, un an considerat de altfel foarte bun şi normal, spre deosebire de contextul actual. Ea rezumă scurt situaţia de acum pe segmentul creditelor imobiliare: „Creditarea în pandemie şi-a văzut de treabă.”

    Pe de altă parte, o scădere dramatică a fost înregistrată pe segmentul creditelor de nevoi personale. „În creditarea negarantată intră cardurile de credit, overdrafturile, creditele de nevoi personale, creditele de magazin în rate şi numai spunând aceste lucruri ne dăm seama de ce a existat o scădere dramatică pe acest segment. S-au închis facilităţile – prin urmare, evident că foarte multe din scopurile şi adresabilitatea acestor credite au dispărut. În iunie trendul s-a inversat şi pentru acele credite, mult mai legate de retail şi de comerţ”, observă specialistul. În ceea ce priveşte creditele de nevoi personale în sume mai mari – de 10.000 – 20.000 de euro, care, de multe ori, au tot o destinaţie imobiliară (în sensul că merg foarte mult în renovări, în extinderi de case sau în achiziţii de maşini) – şi aici a existat o încetinire în perioada stării de urgenţă.

    Legat de condiţiile de creditare, Anca Bidian spune că modificările acestora nu au fost semnificative, iar acum s-a revenit la situaţia de dinainte de contextul pandemic: au existat câteva modificări de avans, la două sau trei bănci, la unele creşterea fiind mai „timidă”, de la 15% la 20%, în timp ce altele s-au îndreptat chiar spre 35%. „Acest lucru nu a avut niciun impact în piaţă în afara faptului că ele şi-au pierdut oamenii poate nişte clienţi pe care i-ar fi putut avea. Toate băncile au revenit ulterior la nivelul de 15% al avansului, la starea de dinainte”, subliniază ea.

    Au existat însă şi câteva măsuri de restricţionare a unor venituri din industriile care au fost închise prin lege, cum ar fi HoReCa, divertismentul, transporturile. „Din aceste industrii unele încep să îşi reia activitatea şi vedem că există o activitate – cele mai multe dintre bănci iau în considerare veniturile de după reluarea activităţii, nu consideră perioada respectivă ca pe o întrerupere în muncă, nu o consideră ca pe o problemă a angajatorului sau angajatului respectiv, ceea ce arată o bună înţelegere a situaţiei şi a ceea ce s-a întâmplat – iar acest lucru este valabil la industriile care au ales şomajul tehnic”, explică Anca Bidian. 

    Comparând criza din 2008 cu perioada pe care o traversăm, Anca Bidian spune că asemănările pot fi sintetizate astfel: „Asemănările sunt două: sunt crize şi una, şi alta, şi ne-am speriat şi la una, şi la cealalată, în rest există numai deosebiri. Este ca şi cum comparăm două accidente.  În rest, cele două crize nu au absolut nicio legătură”.
    CEO-ul Kiwi Finance explică faptul că, în primul rând, momentul T0 la care ar trebui să ne raportăm când vine vorba despre dezvoltarea economică este anul 2007: „În 2008, noi eram la un an şi 8-9 luni de la integrarea în UE, de la liberalizarea de conturi, de la tot ce a însemnat integrarea – tot timpul noi facem referire la 30 de ani (de capitalism – n.red.), T0 a fost însă 2007, de atunci noi începem să socotim că avem o economie de piaţă, comportamente de piaţă etc., când zicem cât de maturi suntem.

    Atunci aveam un an şi jumătate – acum suntem la 13 ani, ceea ce nu ne face maturi. Totuşi, când văd acum ciclicitatea crizelor, mai exact cam cât mai durează acum ciclul economic, văd că ne maturizăm mai repede – orice se maturizează acum mai repede – chiar şi economiile”.

    La criza anterioară, pe piaţă existau multe fonduri – multe speculative, cursul leu euro era de 3 lei, nu existau exporturi, iar dezechilibrele economice nu pot fi comparate cu situaţia de acum. La fel stăteau lucurile şi referitoare la comportamentul populaţiei:  „Eram toţi ca Alice în Ţara Minunilor, crezând că acela este viitorul”. Acum, în 2020, criza este generată de cu totul alte motive decât cele de atunci: „Maturitatea economiei este cu totul alta – şi vorbesc despre companiile cu capital privat românesc, care chiar dacă suntem în suferinţă, când ai un istoric în spate, acesta îţi dă şi energia mai mare de a trece prin perioade dificile”. La fel stau lucrurile şi când vorbim despre piaţa imobiliară, care este într-un stadiu cu totul diferit faţă de anul 2008: „Am auzit voci prin lunile aprilie-mai care atunci, la început, erau chiar publice, care anticipau o cădere a pieţei imobiliare de 35-50%,  dar o astfel de cădere înseamnă un dezastru”.

    Acum însă, preţurile cresc de fapt, tendinţa ascendentă fiind remarcată de la începutul lunii aprilie. Şi totuşi, de ce cresc preţurile în context pandemic? Pe durata stării de urgenţă, explică CEO-ul Kiwi Finance, piaţa imobiliară nu a dispărut fiindcă ar fi dispărut cererea, ci fiindcă nu se mai puteau face vizionări. „În 2009, piaţa imobiliară s-a dus în cap. Au dispărut banii din piaţă, în plus, după ce că oferta, era limitată, a dispărut de la tranzacţionare piaţa veche.” Ea reaminteşte că una dintre particularităţile pieţei româneşti este că e formată din cel mai mare număr de proprietari de locuinţe fără ipotecă la nivel european. Mulţi dintre proprietarii de pe segmentul locuinţelor vechi, atunci când intenţionau să vândă o astfel de locuinţă, nu aveau un comportament orientat spre negociere, prin urmare, dacă nu pot să vândă la preţul propus, nu vând. „Rămânem cu oferta nouă, care e mică faţă de nevoie, faţă de cerere, cu toate că ritmul construcţiilor a crescut mult în ultimii ani, tot nu îndestulează cererea. De câţiva ani se  vând proiectele pe hârtie, cererea este foarte mare, iar această piaţă nouă s-a pomenit că are un surplus de cerere venit dinspre piaţa veche.”

    Anca Bidian subliniază astfel eroarea majoră făcută de unii analişti care au prezis prăbuşiri mari ale pieţei, care ar fi putut genera grave dezechilibre economice. Or în contextul unei oferte subdimensionate, „nu cererea dictează piaţa, prin urmare cererea ia ce găseşte. Acum este piaţa vânzătorilor şi va mai fi astfel, cererea a crescut într-un ritm mult mai mare – şi vorbim despre cerere solvabilă. Atunci asta îţi arată cu atât mai mult atât sănătatea pieţei imobiliare, cât şi a celei de creditare, ele sunt surori. Cred că mai avem ani în care ne vom uita la felul acesta de piaţă – piaţa ofertei”. 

    Când vine vorba depre introducerea programului Noua Casă de către autorităţi, Anca Bidian precizează mai întâi că este benefică renunţarea la anteriorul „O familie, o casă” – „Acela era un program eminamente social, care nu avea legătură cu piaţa imobiliară actuală – s-ar mula pe locuinţe sociale, municipale, unde există o foarte mare lipsă”.

    Programul actual, explică ea,  are două componente, referitoare la piaţa de locuinţe vechi şi la cele noi.  Dacă pe piaţa veche lucrurile nu s-au schimbat semnificativ (pentru locuinţele construite înainte de ’90, plus cele terminate acum 5 ani, există cam aceleaşi elemente cu cele de la la Prima casă (5% avans, probabil că vor fi şi celelalte comisioane la fel, interdicţia de înstrăinare, la care se adaugă creşterea sumei până la maximum 70.000 de euro), noutatea este că pentru locuinţele noi date în folosinţă de maximum 5 ani, plus în cazul celor consolidate pe risc seismic, care intră tot la această categorie de clădiri noi, suma maximă a ajuns la 140.000 de euro.

    Fondul de Garantare  garantează 60% din sumă, iar avansul este de 15%, la fel ca în situaţia creditelor standard. Anca Bidian precizează că fondul garantează băncii, nu consumatorului (contrar unei înţelegeri greşite a acestei garanţii devenite populare). Dacă în situaţia primului segment veniturile de 4.000 de lei sunt suficiente, venitul necesar pentru creditele acestea noi trebuie să fie în jur de 7.000 de lei. „Trecem de la mass market, la piaţa affluent (într-o traducere aproximativă, clienţii cu venituri medii spre mari n.red.), este peste medie, să spunem că ne-am apropia cu două venituri medii în familie de acest prag. Nu ştiu cât de mult va ajuta – anul trecut, 7 credite din 10 au fost date pe credite standard, piaţa nu mai este influenţată de acest program, dar el fiind în piaţă, probabil va avea rolul lui”.

    Anca Bidian crede însă că acesta este un alt factor care va duce la creşterea preţurilor pe acest segment, al locuinţelor noi. „Ceea ce ar ajuta şi pe orizontală, şi pe verticală şi ar avea mai mult sens ar fi alinierea TVA-ului la achiziţiile noi – aici lucrurile ar avea un impact mult mai sănătos decât un program care este totuşi prociclic”. Ea aminteşte şi că „un credit imobiliar nu se termină atunci când îl iei, el abia începe atunci când îl iei şi durează 25 de ani. E viu, nu îl pui în sertar şi uiţi de el, are o dinamică mare în piaţă, trebuie să fii conectat în permanenţă la el ca să nu pierzi bani degeaba. Pe acest segment de clienţi affluent, care au o înţelegere, chiar sunt curioasă să văd care va fi impactul pe acest segment”.

    În încheiere, Anca Bidian oferă şi câteva sfaturi celor care sunt interesaţi de contractarea unui credit – valabile oricând, nu doar în context pandemic. „Acum şi întotdeauna, când ai nevoie de un credit, trebuie să te uiţi la toate aspectele referitoare la acesta – dobânda este unul dintre ele, dar nu este singurul, atât la momentul accesării, cât şi ulterior; creditele sunt diferite, iar pentru o piaţă aproape matură, unde avem foarte multe bănci de retail, existenţa acestora în piaţă înseamnă condiţii diferite din moment ce fiecare îşi achiziţionează propriii clienţi. De asemenea, în ceea ce priveşte avansul, aş vrea să precizez că acesta nu reprezintă o cheltuială, este părticica mea din casă. Dacă dau un avans mic, am şi eu o debara, care este numai a mea, dacă dau un avans puţin mai mare, am şi jumătate de dormitor şi tot aşa. Este la fel cu sintagma «să-ţi plăteşti creditul» – nu îţi plăteşti creditul, îţi plăteşti casa”. 

    Întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk.

    1. În ce judeţe a scăzut cel mai mult media preţurilor pe metrul pătrat?

    Din portofoliul nostru, am avut scăderi (dar de 4%) în Constanţa şi Braşov. Poate să fie o particularitate din portofoliul nostru sau nu, însă acestea sunt cele două judeţe în care există şi achiziţii extralocale – în sensul că sunt destinaţii de vacanţă şi acolo cumpărau şi bucureştenii, şi clujenii etc. În această perioadă, este normal că aceste achiziţii sunt pe hold; s-ar putea ca aceasta să fie cauza scăderilor.

    2. Există facilităţi la credit pentru cei cu contracte de muncă în afara României?

    Există, iar în 2019, la noi în portofoliu, a fost segmentul cu cea mai mare creştere. Am avut 50% cerere crescută de la cetăţenii români care lucrează în străinătate faţă de 2018 şi care vor să cumpere imobile în România. Acest segment a fost unul îngheţat pe perioada izolării, atât de bănci, cât şi de piaţă – în condiţiile în care nu puteau să circule -, aveam tranzacţii în pragul semnării care nu puteau să vină. Situaţia a fost complicată, însă clar acesta este un segment creditabil în România.

    3. Care este trendul preconizat al preţurilor pentru imobiliare noi în următorii 5 ani?

    Proiecţiile noastre, făcute pe ipotezele actuale, dacă lumea îşi vede de treaba ei în felul acesta, cu bune, cu rele, nu vorbim de o lume ideală, ci de una predictibilă, proiecţia va fi de mici creşteri, în linie cu creşterea veniturilor, care arată o economie stabilă.

     

    Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

  • Românii, tot mai înghesuiţi: Suprafaţa medie a locuinţelor livrate în 2019 în România a scăzut la 63 mp, cel mai puţin din ultimii 20 de ani

    Ţinând cont că Legea Locuinţei prevede o suprafaţă utilă minimă de 66 de metri pătraţi pentru un apartament de trei camere şi de 37 mp sau 52 mp pentru o garsonieră, respectiv un apartament cu două camere, rezultă că media din 2019 ar fi permis doar construirea de garsoniere şi apartamente cu două camere.

    Suprafaţa medie a locuinţelor livrate anual în România a ajuns anul trecut la 63,06 me­tri pătraţi, minimul ulti­melor două decenii, într-o uşoară scădere faţă de anul precedent, când media era de 63,45 metri pătraţi, potrivit datelor centralizate de ZF de pe site-ul Institutului Naţional de Statistică. De altfel, din 2014 încoace, suprafaţa medie locuibilă per locuinţă nouă se află pe un trend de scădere.

    În ultimii douăzeci de ani, maximul a însemnat 76 de metri pătraţi pentru o locuinţă nou livrată, medie înregistrată în anii 2010, 2011 şi 2013.

    Pentru a realiza media, s-a folosit su­prafaţa totală locuibilă, raportată la numărul total de locuinţe livrate anual.

    „Din 2012-2013, când piaţa imo­bilia­ră a început să-şi revină după criza dezvoltatorii s-au adaptat şi au început să construiască unităţi mai mici, si­mi­lare cu cele vechi, dar poate mai bine compartimentate. Totuşi, anul trecut, seg­mentul middle market a depăşit mass market, astfel că ar fi trebuit să se vadă o creştere a suprafeţelor medii“, spune Gabriel Voicu, condominium sales director la firma de consultanţă imobiliară SVN România.

    Reducerea treptată a suprafeţelor locuinţelor noi este pusă de specialiştii din domeniu şi pe seama faptului că dezvoltatorii, pentru a face locuinţe pe care să şi le permită mai multă lume, au eliminat sau au micşorat semnificativ zone precum debaraua sau cămara, ceea ce se vede, în final, în suprafaţa totală a locuinţei.

    Ţinând cont că Legea Locuinţei pre­vede o suprafaţă utilă minimă de 66 de metri pătraţi pentru un aparta­ment de trei camere şi de 37 mp sau 52 mp pentru o garsonieră, respectiv un apar­tament cu două camere, rezultă că me­dia din 2019 ar fi permis doar con­struirea de garsoniere şi apartamente cu două camere.

    În 2019, în România, au fost livrate în total, 67.488 de locuinţe, arată INS, cu aproape 8.000 mai mult faţă de anul precedent. A fost astfel depăşit recordul înregistrat în 2008, când fuseseră livrate 67.255 de locuinţe.

    La fel ca în anii anteriori, cea mai mare pondere din totalul livrărilor de anul trecut o are mediul urban. Ca urmare, în oraşe au fost concentrate 40.564 de locuinţe din total. Restul – 26.924 locuinţe – îl reprezintă unităţile din mediul rural.

    Suprafeţele tot mai mici cu care vin noile locuinţe contrastează cu nevoia tot mai mare de spaţiu pe care o au oamenii, accentuată de pandemie, un fenomen care a transformat lucratul de acasă într-o regulă pentru mulţi angajaţi.

  • Vrei să îţi iei un apartament? Preţurile locuinţelor din România au decolat, iar analiştii anunţă în curând noi maxime record

    Preţurile locuinţelor din România au crescut în primul trimestru cu 8,1%, iar trendul se va menţine şi în restul anului, susţinut de schimbările din programul Prima Casă şi de modificările anunţate la legea care prevede aplicarea cotei de TVA de 5% la vânzarea locuinţelor, care ar urma să fie adoptate, a declarat Alexandra Smedoiu, Partener Deloitte România.

    „Piaţa locuinţelor este influenţată, în general, de condiţiile macroeconomice, dar şi de raportul cerere-ofertă. Chiar dacă prognozele pentru economiile europene sunt de scădere, măsurile de politică monetară adoptate de Banca Centrală Europeană şi de alte bănci centrale din Uniunea Europeană au drept scop menţinerea dobânzilor la niveluri reduse, sprijinind, astfel, indirect, piaţa imobiliară. În România, în primul trimestru din acest an, preţurile locuinţelor au crescut cu 8,1% comparativ cu aceeaşi perioadă din 2019, potrivit datelor Eurostat, iar până la finalul anului estimăm că trendul va continua, susţinut de schimbările legislative avute în vedere pentru programul Prima Casă şi de modificările anunţate la legea care prevede aplicarea cotei de TVA de 5% la vânzarea locuinţelor, care ar urma să fie adoptate”, a declarat Alexandra Smedoiu, Partener Deloitte România, Lider al Serviciilor de Consultanţă pentru sectorul Imobiliar.

    La nivel european, locuinţele nou construite s-au scumpit în majoritatea statelor în ultimii ani, inclusiv în 2019, iar estimările pentru 2020 indică stagnare în jumătate din ţări şi o creştere a preţurilor în alte şase destinaţii, arată o analiză a Deloitte în 23 de ţări europene, potrivit  studiului Deloitte Property Index.

    Anul trecut, din cele 23 de ţări analizate, 20 au consemnat creşteri de preţuri pe piaţa rezidenţială şi doar în trei s-au înregistrat ieftiniri. Reprezentanţii pieţei imobiliare se aşteptau ca trendul de creştere să continue şi în 2020 însă, din cauza pandemiei de COVID-19, optimismul s-a temperat semnificativ.  

    Pe primul loc în privinţa creşterii preţurilor la locuinţe, în 2019, s-a plasat Luxemburg, ţară aflată la prima prezenţă în studiu, cu un avans de aproape 13% faţă de 2018, locurile următoare fiind ocupate de Franţa (+12,6%) şi Spania (+12,4%).

    La polul opus, cu o scădere de 7,4% a preţurilor în perioada analizată, s-a aflat Serbia.

    Dintre ţările din Europa Centrală şi de Est (ECE), cel mai mult s-au scumpit locuinţele în Ungaria (11,5%), Slovacia (11%) şi Polonia (9,7%).

    În ECE, în ţări precum Slovacia, Croaţia, Polonia, Ungaria şi Serbia, preţurile variază între 1.000 şi 2.000 de euro/mp. În această regiune, doar preţurile din Cehia depăşesc limita superioară a intervalului menţionat, ajungând la 2.602 euro/mp, în special datorită proporţiei ridicate pe care o are capitala Praga în media naţională.

    În clasamentul celor mai scumpe oraşe conduce Parisul, cu 12.863 de euro/mp pentru o locuinţă nouă, în uşoară scădere (de 0,4%) faţă de 2018. Prin comparaţie, un metru pătrat nou construit în oraşul Nis din Serbia a costat 790 de euro în 2019, cel mai puţin dintre oraşele analizate. Preţul mediu pentru un metru pătrat nou construit în cele 67 de oraşe menţionate în studiu a fost de 3.758 de euro.

    Studiul Deloitte Property Index, Overview of European Residential Markets, aflat la a noua ediţie, analizează evoluţia pieţei imobiliare rezidenţiale din 23 de ţări europene şi 67 de oraşe pe parcursul anului 2019

  • Ce arată datele Eurostat: Preţurile locuinţelor au scăzut în România cu peste 23% în T1, în comparaţie cu T1 2007

    România a înregistrat a doua cea mai mare scădere a preţurilor locuinţelor din UE, în primul trimestru al anului, în comparaţie cu T1 2007, cu 23,6%, după Grecia (-35,6%) şi înaintea Irlandei (-17,5%), conform datelor Eurostat. 

    Comparând primul trimestru al anului 2020 cu 2007, preţurile locuinţelor au crescut în 21 de state membre ale UE şi au scăzut în 6, cu cele mai mari creşteri în Luxemburg (+ 91,4%), Austria (+ 91,3%) şi Suedia (+ 82,8%).

    În cazul chiriilor, comparând primul trimestru al anului 2020 cu 2007, preţurile au crescut în 26 de state membre ale UE şi au scăzut într-unul, cu cele mai mari creşteri în Lituania (+ 101,8%), Cehia (+ 82,2%) şi Ungaria (+ 75,1%) şi singura scădere în Grecia (-17,5%).

    Preţurile locuinţelor şi chiriile din UE-27 au urmat trasee foarte diferite din 2007. În timp ce chiriile au crescut constant pe parcursul perioadei până în primul trimestru al anului 2020, preţurile locuinţelor au fluctuat semnificativ.

    După o scădere bruscă iniţială în urma crizei financiare, preţurile locuinţelor au rămas mai mult sau mai puţin stabile între 2009 şi 2014. Apoi a existat o creştere rapidă la începutul anului 2015, de când preţurile locuinţelor au crescut într-un ritm mult mai rapid decât chiriile.

    În perioada 2007 până în primul trimestru al anului 2020, chiriile au crescut cu 20,8% şi preţurile locuinţelor cu 20,5%.