Olivier Marteau a inceput sa lucreze in Romania in 2005, oferind consultanta pentru diferite proiecte imobiliare. Si-a dat seama de atunci ca piata de aici este foarte diferita de cea din Franta, in termeni de caracteristici ale proiectelor, in special ale celor rezidentiale: amplasari nefericite, suprafete mari, preturi care tinteau doar un segment restrans de potentiali clienti. Opinia si-a pastrat-o si dupa vara lui 2007, cand a fost numit la conducerea Sogeprom Romania, compania de dezvoltari imobiliare a grupului francez bancar Société Générale.
Dupa mai mult de un an, la jumatatea lunii decembrie 2008, Sogeprom a initiat primul proiect local, pe care l-a si vandut intr-o tranzactie de tip forward purchase (vanzare la termen, prin care cumparatorul se angajeaza sa preia cladirea dupa finalizarea ei) – singura tranzactie din ultimele luni din sfera investitiilor imobiliare. Cumparatorul este Carrefour Property, divizia de dezvoltare imobiliara si de administrare a centrelor comerciale in care Carrefour isi desfasoara activitatea. Potrivit unor surse din piata, valoarea tranzactiei a fost de putin peste 40 de milioane de euro, proiectul fiind un centru comercial in Bacau, a carui constructie va incepe in perioada urmatoare. Centrul va include un hipermarket Carrefour si o galerie comerciala cu aproximativ 75 de magazine, data estimata a finalizarii fiind primul trimestru din 2010.
Terenul a fost achizitionat de catre Sogeprom in luna iulie a anului trecut, impreuna cu alta companie franceza, dezvoltarea centrului comercial urmand sa revina doar diviziei imobiliare a Société Générale. Marteau nu a dorit sa precizeze randamentul investitiei (yield), precizand ca acesta este bun pentru actualele conditii din piata. Potrivit ultimului studiu realizat la nivel european de CB Richard Ellis, randamentele in segmentul de spatii comerciale au crescut in ultimul an cu doua procente, pana la 8,5% – ceea ce se transpune printr-o scadere a potentialelor preturi pe care un vanzator al unui activ imobiliar le-ar putea obtine.
“Strategia noastra este sa cumparam un teren numai dupa ce sunt obtinute toate autorizatiile si numai daca suntem siguri ca vom vinde proiectul”, spune Olivier Marteau, pentru a justifica perioada relativ indelungata pana la momentul inceperii primului proiect. Relativ indelungata e cel putin daca o raportam la proiectele incepute de companiile detinute de alte mari grupuri bancare europene, precum Raiffeisen Evolution, Sparkassen Immobilien, divizia Erste Bank sau Premiumred si Europolis, ambele membre ale grupului Volksbank.
Tranzactia este singura dintr-o perioada de seceta pentru segmentul de investitii al pietei imobiliare autohtone, ca urmare a crizei financiare, Marteau recunoscand ca parafarea contractului ar fi fost imposibila daca nu ar fi fost vorba de doua companii franceze. “Aceasta tranzactie nu ar fi fost posibila daca nu ar fi existat relatii foarte bune la nivel inalt, de top management, intre cele doua companii. Putem spune ca este o afacere franceza.”
Afacerea in cauza marcheaza si inceperea activitatii in Romania a Carrefour Property. Deocamdata, reprezentantii Carrefour nu au dorit sa ofere informatii privind strategia locala a companiei pe termen mediu. Retailerul francez detine in Romania 21 de hipermarketuri, fiind lider din acest punct de vedere, cu unul mai mult decat concurentul Real. O parte dintre spatiile comerciale in care Carrefour functioneaza sunt detinute de companie, precum cel din Era Shopping Park Iasi, in timp ce alte spatii, precum cele din cadrul celor doua centre Armonia din Arad si Braila, sunt inchiriate. Revenind la vanzator, managerul Sogeprom spune ca nu regreta ca francezii au pornit doar un proiect intr-un an si jumatate, in timp ce alti dezvoltatori au anuntat proiecte de sute de milioane de euro: “Acum un an poate as fi zis da, ca am venit prea tarziu, dar acum, cand s-a prabusit piata, s-a dovedit ca ne-am dezvoltat corect. Poate nu am castigat bani inainte, dar macar nici nu i-am pierdut”. Reprezentantul companiei franceze, care dezvolta atat spatii comerciale si de birouri, cat si proiecte rezidentiale, considera totusi ca piata autohtona ofera oportunitati pe termen lung, cu conditia ca noile proiecte sa se adapteze specificului local. “Nu vom dezvolta proiecte la 2.000 de euro pe metrul patrat, cu doua camere la 100 de metri patrati”, spune el, oferind ca exemplu un apartament tipic francez, compus din trei camere si cu o suprafata de 70 de metri patrati.
Perspectiva pe termen lung este de altfel mentionata de majoritatea reprezentantilor diviziilor de dezvoltare imobiliara din cadrul grupurilor bancare, chiar daca unele companii ar putea amana unele investitii anuntate, ca rezultat al conditiilor actuale nefavorabile. Spre exemplu, Monica Barcutean, managing partner al Raiffeisen Evolution, declara recent ca decizia privind inceperea unui proiect rezidential in Balotesti, care ar trebui sa includa aproximativ 170 de locuinte, va fi luata in lunile urmatoare, in functie de contextul pietei. Raiffeisen Evolution dezvolta deja un proiect de spatii de birouri si comerciale, Floreasca City, care ar urma sa necesite investitii de circa 250 de milioane de euro. Compania a cumparat si un teren de la Petrom, in cadrul celei mai mari tranzactii cu terenuri – 90 de milioane de euro pentru un teren cu o suprafata de 10 hectare.
Diviziile de investitii imobiliare sau fondurile membre ale unui grup bancar european se numara printre cei mai activi investitori in imobiliarele din tara. Valoarea investitiilor in proiectele Raiffeisen Evolution ar urma sa se ridice la circa un miliard de euro, potrivit unor estimari realizate anul trecut, in timp ce Sparkassen Immobilien a anuntat planuri pe termen lung in valoare de jumatate de miliard. In tot acest context, managerul Sogeprom spune ca principalul obiectiv al dezvoltatorului in acest moment este constructia centrului de la Bacau. “In mod normal, in 2009 vom mai incepe macar un proiect, dar acesta nu este un obiectiv in sine.”
