„Tipul de locuinţă la care visăm – apartament sau casă – este o temă recurentă în discuţiile românilor, cunoscuţi pentru a fi cei mai mari proprietari ai Europei şi având o predispoziţie aproape ancestrală pentru statutul de proprietar. La ce trebuie să te uiţi când se depăşeşte stadiul de discuţie şi eşti pus în faţa unei astfel de alegeri am discutat în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro.
Cred că ne gândim la această temă încă de la romanul Ion al lui Liviu Rebreanu – cred că este ceva ancestral în această zonă a lumii. În general, la oameni, dorinţa de a avea o casă pe pământ vine din dorinţa de a avea o grădină. Chiar dacă majoritatea dintre noi locuim în apartamente, rămânem cu această dorinţă, mai ales acum cu pandemia, s-a exacerbat şi mai mult dorinţa aceasta de a fi într-o casă şi cred că vom vedea în viitor evoluţii interesante în contextul Work from Home, care ne va permite să fim şi mai mobili, chiar să locuim şi mai departe de oraşele mari”, răspunde Daniel Tudor, CEO şi fondator al agenţiei imobiliare The Concept.
El observă că avantajele şi dezavantajele există când vine vorba de ambele tipuri de locuinţă. Pe de o parte, la casă te bucuri de o grădină, de o construcţie unde teama de cutremur dispare, dar şi de dorinţa de recunoaştere, în contextul în care majoritatea oamenilor stau la apartament. În momentul în care oamenii se mută într-o casă, automat cresc însă şi costurile, fie că vorbim despre reparaţii, încălzire, întreţinere, asigurare etc.; lipsa comunităţii – casele sunt înconjurate de nişte garduri, în zona aceasta a lumii chiar foarte înalte – adaugă Daniel Tudor – în timp ce la bloc, locuind împreună cu mai mulţi oameni, ai ocazia să legi o comunitate.
La apartamente în schimb, în afară de avantajul comunităţii, beneficiezi de proximitatea de ceea ce te interesează – există facilităţi urbane multiple, retaileri, spitale etc; pe termen lung apartamentele vor avea o valoare crescută mai repede decât valoarea unei case – şi probabil că sunt şi mai uşor de cumpărat. Dezavantajele vin din faptul că vecinii pot fi deseori gălăgioşi, iar cei care se tem de cutremure sunt mai predispuşi să le fie frică într-o astfel de locuinţă.
„Majoritatea tinerilor se gândesc mai degrabă la un apartament fiindcă vor să fie mai flexibili, o casă te face puţin mai inflexibil, eşti mai departe, nu ai la fel de multe opţiuni şi este mai probabil ca tinerii să se gândească la achiziţia unui apartament. Pe măsură ce trec anii, iei în calcul casa pentru că ai acumulat şi o sumă de bani pe care te bazezi – poate ai o familie, vrei să se joace copiii în grădină, astfel, clienţii pentru case sar de 35 de ani; apartamentele se vând clienţilor cu vârstele în jur de peste 20-40 de ani, iar casele, celor cu vârste de 35-50-60 de ani”, descrie Tudor şi profilul clienţilor pe tipuri de locuinţă.
În ceea ce priveşte preţurile, observă că preţul unui apartament cu două camere dintr-o zonă bună, upper medium, costă circa 100.000 – 120.000 de euro, preţ la care poate fi găsită de altfel şi o casă într-o zonă aflată în apropierea oraşului. „Este o alegere pe care trebuie să o faci: dacă eşti ok cu a locui mai departe, a avea mai puţină flexibilitate în opţiuni şi în a face drumul acesta oraş – locuinţă, atunci este clar o opţiune foarte bună – în acelaşi timp, bugetează-ţi şi o creştere a costurilor fiindcă nu vei avea aceleaşi costuri ca la apartament. Dacă vrei flexibilitate, cred că în continuare a sta în oraşe şi în locaţii bune cărora să le crească şi valoarea în timp este o opţiune foarte bună – a crescut foarte mult cererea de case, dar a crescut de la foarte puţin, la puţin, nu de la mediu, la majoritar.” Preţurile caselor din interiorul Bucureştiului (şi nu Ilfov) se plasează la peste 250.000 euro – 300.000 de euro fără probleme, terenul fiind foarte scump.
Daniel Tudor, fondator şi CEO The Concept: „În imobiliare, ca să faci o investiţie cu adevărat bună, trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit – astfel ai şansa să beneficiezi de o creştere mai mare a randamentului.”
Locuinţe vechi vs. locuinţe noi? „Nu există apartamente, locuinţe vechi mai bune decât locuinţele noi sau invers. Există o locuinţă nouă mai bună decât o locuinţă veche sau invers – adică trebuie să iei punctual lucrurile, nu poţi să generalizezi. Şi acum 30 – 35 de ani se construia şi prost, şi bine, cum la fel şi astăzi se construieşte şi bine, şi prost. Diferenţa între o locuinţă nouă şi între o locuinţă veche este dată, pentru locaţii similare, doar de cât s-a avut grijă de respectiva locuinţă veche.” Astfel, dacă vorbim despre o locuinţă bine întreţinută, ea trebuie să aibă aceeaşi valoare ca o locuinţă nouă. „Dacă nu optezi pentru o locuinţă nouă, în momentul în care îţi alegi o locuinţă veche, trebuie să mergi cu nişte oameni tehnici care se pricep să analizeze lucrurile din punct de vedere tehnic, cum arată respectiva locuinţă – dacă instalaţiile sunt ok, dacă finisajele trebuie schimbate, dacă închiderile perimetrale sunt ok – apoi analizezi, luând în calcul şi timpul pe care îl ai de investit.”
În ceea ce priveşte preferinţele clienţilor şi modul în care au evoluat acestea în contextul pandemic, Daniel Tudor sesizează că orientarea lor este în continuare mai ales către apartamente, dar îşi doresc în schimb terase mai largi; el spune că au avut clienţi care au intrat în showroomuri şi au spus din start că vor apartamentele cu terasa cea mai mare.
Apoi, a observat tendinţa ca oamenii să caute o cameră pe care să o folosească pe post de birou – nu în living, ci un loc separat unde să facă lucrurile concentrat. „Marea problemă cu Work from Home este cum îi faci pe oameni să îşi păstreze concentrarea la maximum, ca şi cum ar fi la birou – e important să aibă o ancoră spaţială – când au intrat în locul respectiv, să ştie că sunt pe modul de muncă”.
Iar dacă ne-am luat deja o locuinţă şi luăm deja în calcul alegerea unei case de vacanţă, Daniel Tudor recomandă ca o astfel de achiziţie să fie realizată în cunoştinţă de cauză. „Aş recomanda în primă fază închirierea, sunt implicaţii pe care cumpăratul unei locuinţe le are: costurile – o casă nu este ca o acţiune la bursă, pe care dacă ai cumpărat-o, nu te mai interesează, unei case trebuie să îi asiguri o mentenanţă, trebuie să îi repari ceea ce se strică. Trebuie să plăteşti taxe şi impozite, costuri pe care dacă nu o foloseşti, ele curg. Casei de vacanţă nu îi pasă dacă stai sau nu în ea şi atunci este bine să vezi dacă stilul acesta de viaţă ar fi benefic pentru tine încercând mai multe luni să închiriezi în loc să cumperi.” Apoi, pot interveni costuri legate de managementul acelei case de vacanţă, atunci când proprietarul nu o foloseşte – poate alege folosirea unei firme specializate care să se ocupe de închirierea locuinţei respective pentru turişti.
„Un mix interesant este să găseşti o formulă mai flexibilă de astfel de case, în care să poţi să ai o casă care să funcţioneze independent, atât ca loc pentru tine să locuieşti în ea, cât şi ca loc pe care să îl poţi închiria în acelaşi timp – să stai la parter şi să închiriezi sus de exemplu. Sunt genul de locuinţe mixte, atât rezidenţial, cât şi investiţional, în acelaşi timp. Altminteri ai nevoie de management şi acesta ar trebui să fie profesionist, datul şi luatul cheii nu este management.”
Preţurile acestor locuinţe sunt similiare cu ale unor apartamente în oraş sau chiar le întrec: „Majoritatea locuinţelor de acest tip de pe litoral sunt asemănătoare camerelor de hotel ca suprafaţă – nu cred că poţi să stai trei luni într-o astfel de locuinţă cu familia. Iar dacă alegi drept casă de vacanţă o proprietate asemănătoare celei în care locuieşti acasă, va fi foarte scump şi s-ar putea să nu aibă sens achiziţia”.
Daniel Tudor adaugă că o investiţie de genul acesta se recuperează între 11-12 ani şi 20 de ani, la un randament cuprins între 5% şi 9% net.
Iar când vine vorba despre investiţii bune, în general, el punctează: „În imobiliare, ca să faci o investiţie cu adevărat bună, trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit – astfel ai şansa să beneficiezi de o creştere mai mare a randamentului”. Locurile potrivite sunt cele în care circulă oamenii şi banii, zone de business, zone comerciale, zone aflate lângă parcuri, şcoli, grădiniţe, universităţi – să fie lângă infrastructură existentă sau potenţială. „În Drumul Taberei de exemplu era ideal să cumperi înainte de deschiderea metroului; în general, cumpără în zone unde economia şi populaţia cresc, campioanele fiind oraşele mari”, exemplifică Tudor. De asemenea, el crede că o zonă unde preţul în imobiliare ar putea intra pe un trend ascendent este al locurilor cu potenţial turistic mare, cum este Transilvania.
„În contextul Work from Home, pentru multe joburi şi profesii, poţi lucra acum de oriunde. Putem adresa o populaţie globală şi cred că Transilvania, mai ales zona sudică, are potenţial mare. În Viscri, de exemplu, am văzut o familie de nemţi, pensionari, care cu pensia lor de câteva mii de euro în Germania pot trăi foarte bine în România.”
este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.
1. Sunt în căutarea unui apartament cu trei camere şi văd diferenţe foarte mari între zona Pallady şi Sectorul 4 din Capitală. Infrastructura este asemănătoare, de unde vine această diferenţă?
Din două direcţii: istoric, sectorul 3 este mai bogat decât sectorul 4, apoi, sectorul 4 este mai aglomerat decât sectorul 3 şi, automat, dacă oferta este foarte mare, raportat la o cerere destul de mare, oferta ţinând pasul, sunt şanse mai mici să crească rapid preţul. În sectorul 3, Pallady, nu sunt la fel de multe opţiuni şi atunci, cererea fiind mare, preţurile cresc mai repede. Apoi, mai este un al treilea factor, legat de felul în care arată sectoarele – mie mi se pare că sectorul 3 este mai îngrijit – sunt parcuri mai mari, mai frumoase sau cel puţin mai celebre.
2. Ce cartier din Bucureşti oferă cel mai mare randament la închirierea unui imobil?
Nu cred că randamentul poate fi calculat pe cartiere, este un cost foarte simplu, este matematică pură: trebuie să împarţi venitul net obţinut pe parcursul unui an, la totalul investiţiei, iar dacă reuşeşti ca într-un cartier care nu are apartamente excepţionale să scoţi un «deal» foarte bun, atunci randamentul este puţin mai mare.
Dar dacă ne uităm la localizare, ar trebui să luăm în calcul mai ales, locaţiile din preajma infrastructurii de transport, metroului, de pildă, dar şi aeroportului, locaţiile unde circulă banii şi oamenii sunt cele cu randamente mai bune.
3. Cum vor evolua preţurile, mai ales după această iarnă?
Pot fi fluctuaţii mici, şi în plus, şi în minus, nu văd în schimb ceea ce toată lumea se aşteaptă – o prăbuşire a preţurilor. Nu se va întâmpla asta fiindcă piaţa imobiliară este una foarte lentă. În 2008, economic piaţa nu era sustenabilă, acum este în schimb mult mai echilibrată. Pot exista mici scăderi, dar o prăbuşire este puţin probabilă. Pandemia a dus la amânarea a foarte multe proiecte noi, automat oferta se ajustează în pas cu cererea, avem o cerere mai mică, dar şi o ofertă care se ajustează. Chiar şi în contextul pandemiei, au fost proiecte de anvergură care au ales să crească cu câteva procente preţul pentru că vânzările au mers foarte bine. Dacă ai un minimum simţ de business şi de economie, îţi dai seama că nu va exista o prăbuşire a preţurilor. Piaţa se autoreglează, pot exista mici scăderi. Duceţi-vă să negociaţi lucruri – decât să stai să aştepţi, este mai bine să mergi activ, să te întâlneşti cu oameni, cu proiecte, fă videocalluri dacă simţi că riscul este prea mare şi vezi ce îţi oferă oamenii şi ce poţi să negociezi. Sunt şanse bune să găseşti ceva de calitate într-o zonă corectă.
4. Dacă te gândeşti pur investiţional la achiziţia unei locuinţe, spre ce tip de locuinţă ar trebui să te orientezi?
Este bine să te orientezi eminamente înspre apartamente cu două camere şi studiouri – sunt cele mai bune investiţii. Pe termen lung, fiindcă populaţia mai îmbătrâneşte, este posibil ca apartamentele cu trei camere să devină în câţiva ani o nouă vedetă, dar momentan randamentele acestora sunt mai mici fiindcă sar de TVA-ul de 5% de cele mai multe ori.
5. Oferă-ne câteva ponturi în procesul de negociere.
Trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit. Contextul contează foarte mult, trebuie să fii în contextul care să îţi permită negocierea. Un moment foarte potrivit poate fi în fazele incipiente ale construcţiilor noi, în presales. Atunci este mai multă flexibilitate, fiindcă dezvoltatorii vor să îşi valideze produsul, vor să simtă că lucrurile merg, e o energie care trebuie să se creeze. Sunt bănci finanţatoare care le cer un număr de prevânzări şi atunci dezvoltatorii trebuie să le obţină ca să poată lua finanţarea şi acolo poţi găsi din start promoţii şi chiar pe lângă ele să mai poţi şi negocia puţin.Noi cumpărăm eminamente în scopuri de investiţie în proiectele partenerilor noştri. E şi o formă de curtoazie pe care o aducem în relaţia cu ei, dar pe lângă asta, avem încredere în ei – am văzut ce fac şi îi putem urmări în timp real ce/cum construiesc. Mă uit în primul rând la astfel de dezvoltări unde pot avea încredere 100% că sunt făcute la nivelul calitativ pe care mi-l doresc şi apoi mă uit la cele trei criterii despre care spuneam mai devreme – să fie o locaţie cu economia în creştere, cu circulaţie mare de oameni şi bani şi cu potenţial de creştere a infrastructurii. Ideal este să te uiţi la zone unde va exista un potenţial proiect de infrastructură important în viitor. De când este anunţat până când este făcut, şansele de creştere sunt foarte mari şi, în plus, cumpărând proprietăţi în presales, în momentul în care se poate negocia cel mai bine, mai adaugi un câştig suplimentar (de regulă peste 10-15%).
