Undeva prin cotloanele centrului comercial Alexa din Berlin se afla un loc unde vizitatorii nu si-ar dori sa ajunga in ciuda posibilei atractii fata de tunelurile si incaperile pe care un cumparator nu le intrezareaste poate niciodata. Este vorba de un loc unde mirosul este aproape insuportabil, iar cantitatea de gunoi se masoara in tone: o statie de sortare si de colectare a deseurilor produse in centrul comercial, fie ca este vorba de sticle de plastic, ambalaje sau deseuri menajere.
“Aceasta este una dintre marile greseli din Romania – se vorbeste despre deseuri si despre gunoi, dar nu despre posibile resurse. O alta este ca in Romania ne costa sortarea si colectarea deseurilor, in timp ce in Germania primim bani pentru asta”, sustine Ingo Nissen, country manager al dezvoltatorului portughez Sonae Sierra, cel ce a intrat pe piata locala prin cumpararea River Plaza din Ramnicu Valcea. Managerul, care a supervizat dezvoltarea centrului comercial Alexa din Berlin, detinut de catre Sonae Sierra, vorbeste de rata de reciclare a deseurilor produse zilnic intr-un mall ca despre o metoda de reducere a costurilor de operare, atat prin posibilele sume primite la colectare, cat si prin micsorarea costurilor de curatenie din mall. “Pentru River Plaza ne-am fixat o tinta de reciclare de 25,9%, dar am depasit-o deja, suntem la 29%. In Alexa avem 60%; nu este usor sa motivezi oamenii din Romania, dar este o rata buna.”
Tintele de reciclare reprezinta doar una dintre metodele prin care proprietarii si administratorii unui centru comercial incearca sa scada costurile de operare, in contextul scaderii chiriilor cu o medie de aproximativ 20%, potrivit consultantilor imobiliari. “Chiriasii nu percep chiria pe care o platesc ca o suma impartita intre taxele de administrare – denumite – si chiria propriu – zisa, ci ca un tot unitar. Obtinerea unor taxe de administrare mai mici, practic a unor costuri de operare mai mici ar putea lasa loc pentru o chirie mai mare, crescand profitul proprietarului”, explica Georgiana Andrei, retail broker in cadrul firmei de consultanta Colliers International.
Potrivit unui studiu al companiei, taxele de administrare platite in centrele comerciale din Romania sunt printre cele mai mari din regiune, atingand niveluri similare cu cele din Marea Britanie si chiar mai mari, avand in vedere ca in mall-urile din Bucuresti se poate ajunge si la taxe lunare de 11 euro pe metru patrat – aproximativ o treime din chiria medie pe piata. Cea mai mare pondere in taxele de administrare si implicit in costurile de operare a unui mall o are costul utilitatilor – apa, curent electric sau combustibilul lichid folosit pentru sistemul de ventilatie – si serviciile de curatenie, paza si de intretinere.
Radu Niculescu, managing director al diviziei de administrare a proprietatilor din cadrul grupului RED, care a dezvoltat centrele comerciale Armonia din Arad si Braila, spune ca reducerile cele mai mari pot fi operate in ceea ce priveste costurile de energie si cele de curatenie si paza. “Trebuie sa ai monotarif la curentul electric, aproape toata lumea are tarif de zi si de noapte; ce folos sa reduc consumul de energie electrica noaptea, cand oricum este foarte ieftin, iar ziua nu-l pot reduce? Un tarif unitar pe toata durata zilei este mult mai eficient”, considera Niculescu. El da ca exemplu centrul comercial de la Braila, unde a fost introdus un sistem electronic prin care aprinderea luminilor poate fi programata si sistemul de iluminare poate sa se si opreasca automat, pe baza unor senzori, care “simt cand rasare soarele”.
Tot in privinta consumului de electricitate, managerii Sonae Sierra dau ca exemplu folosirea unor senzori de miscare, eficienti mai ales pe timp de noapte sau pe coridoarele tehnice ale unui centru comercial, unde traficul este foarte redus. Nu in ultimul rand, becurile cu un consum mai redus de electricitate pot aduce economii lunare chiar si de o treime fata de becurile obisnuite, potrivit studiilor companiei portugheze. Cel mai mult consuma sistemul de aer conditionat, ceea ce aduce in discutie procesul de dezvoltare si construire a unui centru comercial, care poate sa determine costuri de operare ulterioare mai reduse. Spre exemplu, montarea unor pompe care sa extraga apa din pamant sau a unor pompe de caldura poate reduce consumul de energie al sistemului de ventilatie. “La un moment dat am observat ca folosirea intensa a pompelor crestea consumul de electricitate cu 3%, insa in ansamblu, consumul era mai mic”, adauga Ingo Nissen, facand referire la sistemul clasic de ventilatie, care presupune incalzirea si racirea apei sau a aerului.
Curatenia si paza reprezinta alte doua capitole unde se pot opera reduceri semnificative, potrivit administratorilor de centre comerciale. “In Romania inca exista modelul echipelor de curatenie, vin 15-20 de persoane care fac curat, cand se poate face totul cu doua masinute de curatenie, iar pe tura nu sunt mai mult de trei-patru persoane care lucreaza”, exemplifica managerul RED. “Suntem obligati sa avem un post de pompieri care costa, cinci persoane, 40.000 de euro pe an. Poti sa gasesti firme care realizeaza si paza, si serviciile de pompieri. Daca ai o firma de interventii care sa poata sosi in caz de urgenta in doua minute, poti sa ai doar cinci persoane de paza intr-un mall”, continua Radu Niculescu.
Aceste moduri de reducere a costurilor de operare n-au prea fost, in general, o preocupare pentru dezvoltatorii de centre comerciale, prioritare fiind viteza de constructie si impartirea spatiilor astfel incat sa se obtina venituri lunare din chirii cat mai mari. Lucrurile nu s-au modificat simtitor nici acum, dupa cum au remarcat consultantii imobiliari, pentru ca preocuparea de baza a devenit obtinerea unei finantari pentru proiectele aflate in stadiul de macheta. In plus, “unii inteleg gresit reducerile de costuri: au taiat la jumatate cheltuielile de curatenie si tin becurile stinse sau caldura si aerul conditionat inchise, ceea ce afecteaza imaginea generala a centrului comercial”, considera Radu Niculescu. Criza, dar si scaderea traficului in majoritatea centrelor comerciale s-ar putea sa-i determine insa pe administratori si proprietari sa incerce si niste metode mai bune de reducere a costurilor.
Pe ce se duc banii
Cum faci economii
Platim printre cele mai mari taxe de administrare
