De cinci ani, piata imobiliara creste spectaculos. Dublarea sau chiar triplarea preturilor de la an la an i-a mirat pe multi, dar putini s-au aratat realmente ingrijorati. Explicatii precum „cererea este mult mai mare decat oferta“, „exista un interes foarte mare din partea investitorilor straini“, „suntem in urma altor piete din regiune“, oferite de toti comentatorii pietei imobiliare, i-au calmat pe tematori, livrand in acelasi timp noi motive de majorare a preturilor.
A trebuit sa apara un fenomen care are prea putina legatura cu piata de aici – criza creditelor din Statele Unite – pentru ca romanii sa devina interesati de concepte ca supraincalzire sau grad prea mare de indatorare. In esenta, problemele din SUA nu sunt atat ale sectorului de real estate, cat ale finantatorilor, care au acceptat sa crediteze persoane care nu puteau demonstra ca pot returna imprumuturile. Problemele din Statele Unite au iradiat si in alte parti ale globului, influentand piete imobiliare din tari ca Marea Britanie sau chiar Estonia. Efectele au ajuns si in Romania, dar in niciun caz nu putem vorbi de o criza. Aici, banca centrala a tinut sub control – poate chiar prea strict, spun unii bancheri – gradul de indatorare a populatiei. Numai ca la gradul de imprevizibilitate a economiei, a veniturilor, a cursului de schimb, a dobanzilor, cresterea accelerata a preturilor la imobiliare n-a avut cum sa trezeasca paralele cu piata americana si intrebarea fireasca: este sustenabila cresterea preturilor din ultimul timp ori avem de-a face cu o supraincalzire, cu un „balon“ sortit sa se sparga intr-un viitor mai mult sau mai putin apropiat?
Pentru cumparatorii de apartamente din Romania, criza din SUA a avut deja un rezultat palpabil: cresterea dobanzilor. „Bancile au devenit mai prudente in toata lumea“, remarca Peter Collins, director al diviziei Northern Europe din cadrul companiei imobiliare DTZ, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin. Iar precautia sporita a bancilor ar putea afecta si afacerile dezvoltatorilor imobiliari, care ar putea gasi mai greu surse de finantare a proiectelor. Pana acum, dezvoltatorii nu s-au plans, dat fiind ca nici bancile din Romania nu vad inca posibilitatea unei crize a pietei imobiliare. Romania s-ar putea confrunta pe termen mediu cu o supraincalzire a pietei imobiliare, insa pe ansamblu nu exista semne clare privind aparitia unui „balon“ al preturilor, in ciuda cresterii rapide din ultimii ani, remarcau analistii grupului bancar Unicredit intr-un raport recent asupra pietei imobiliare regionale.
Nici vicepresedintele regional al Bancii Mondiale, Shigeo Katsu, desi a avertizat asupra vulnerabilitatii ridicate a Romaniei la efectele negative ale crizei globale a creditelor, nu crede ca Romania simte deja impactul crizei americane. Katsu a apreciat, intr-un interviu acordat Reuters, ca limitarea volumului de credite la nivel mondial, cauzata de problemele aparute pe piata creditelor ipotecare din SUA, nu a afectat inca regiunea balcanica, unde avansul economic s-a plasat la un nivel ridicat in ultimii ani. El a atras totusi atentia asupra faptului ca economiile sud-est-europene sunt dependente intr-o mare masura de finantarea externa si ar putea intampina dificultati.
De cealalta parte, unii dezvoltatori apreciaza ca se poate vorbi de o supraincalzire. „Este clara o incalzire a pietei, pentru ca preturile sunt nejustificate atat la apartamente, cat si la terenuri“, apreciaza Teodor Pop, director al dezvoltatorului RED Management Capital. Compania are in lucru acum mai multe proiecte in mai multe orase din Romania – Constanta, Arad, Braila sau Baia Mare, dar si in Bucuresti. „O crestere cu peste 50% la apartamentele vechi de la inceputul anului este prea mult chiar si pentru piata romaneasca“, remarca de curand si Razvan Stroescu, directorul departamentului rezidential al companiei imobiliare Coldwell Banker.
Cresterile de preturi nu au aparut insa numai in sectorul rezidential, ci si in domenii care au avut o evolutie mai previzibila, precum piata spatiilor de birouri sau a centrelor comerciale. In ultimele tranzactii, randamentele anuale (yield-urile), pe baza carora se calculeaza pretul de vanzare a unei cladiri, au scazut mult, ajungand la niveluri similare unor piete mult mai dezvoltate. Cu cat yield-ul este mai mic, cu atat pretul efectiv de vanzare este mai mare, cu alte cuvinte si cladirile de birouri din Romania sunt mai scumpe. America House, unul dintre cele mai cunoscute centre de afaceri din Bucuresti, a fost cumparat la un yield mai mic de 5,6%, comparabil cu randamente obtinute pe unele piete din Germania. Si in sectoarele nerezidentiale ale pietei imobiliare, cresterea preturilor a fost provocata de aceiasi factori care au dus la majorarea preturilor locuintelor, respectiv cererea mai mare decat oferta si interesul sporit al investitorilor, in special al fondurilor de investitii straine.
Cert este ca, spre deosebire de anii anteriori, acum sunt din ce in ce mai multe voci care vorbesc de apropierea unui recul al pietei imobiliare. Mai mult, opinia generala pare a fi ca piata nu se va putea maturiza fara sa treaca mai intai printr-o perioada de scadere. „Vom vedea un ciclu de cadere in 3-5 ani, cand oferta va depasi cererea“, este de parere Tim Wilkinson, managing director al DTZ Echinox. „Cred ca piata atunci se va maturiza“, spune el referindu-se la segmentele nerezidentiale ale pietei. Dupa parerea lui, „piata este acum extrem de fierbinte si este nevoie de o scadere care sa o calmeze“. In ce-l priveste, Teodor Pop considera ca ar fi bine ca scaderea sa apara cat mai curand, deoarece „cu cat apare reculul mai devreme, cu atat stabilizarea se produce mai repede“. Iar intarzierea nu va face decat ca eventuala cadere sa fie „mai de sus“.
Ce se va intampla pe piata imobiliara din Romania este greu de estimat, in contextul in care bancile sunt mai prudente, dar inca nu au oprit accesul la finantare nici pentru cumparatorii de locuinte, nici pentru dezvoltatori. Analistii cred ca, pe termen scurt, preturile vor continua sa creasca, dar estimarile privind momentul scaderii – sau daca acesta va aparea – sunt confuze. Dezvoltatorii spun ca terenurile sunt prea scumpe, dar inca se cumpara, iar reprezentantii agentiilor sunt inca optimisti: Ionut Bordei, partener al companiei imobiliare Eurisko, apreciaza ca preturile locuintelor vor continua sa creasca, doar ca nu in acelasi ritm ca pana acum.
O imagine a modului in care criza financiara influenteaza o piata dezvoltata ca aceea a Marii Britanii o ofera Peter Collins de la DTZ: el spune ca investitorii se indreapta spre proprietatile sigure, ceea ce are ca efect o majorare a decalajului de randament intre cladirile din zonele principale si cele secundare. Asa se face, intre altele, ca in piata rezidentiala preturile au scazut in unele orase din Marea Britanie, dar Londra nu a fost afectata. Seamana Romania cu Marea Britanie? Deocamdata, preturile in Bucuresti continua sa urce.
