Tag: context

  • „Cocktail pentru o nouă criză”

    „Dobânzile cresc, costul capitalului, în special în dolari, creşte mult, există şi risc geopolitic – prin urmare avem tot cocktailul pentru o criză”, crede Christopher Dembik, şeful echipei de analiză macroeconomică al băncii de investiţii Saxo Bank. Dembik a sosit în România pentru a prezenta câteva dintre posibilele evoluţii ale pieţelor din întreaga lume pentru investitorii Saxo Bank.

    El lucrează pentru grupul cu origini daneze din 2014, iar din 2016 ocupă rolul actual, din care analizează politicile monetare şi dezvoltările macroeconomice globale. În 2015 a câştigat premiul Thomson Reuters StarMine Awards pentru cele mai bune previziuni macroeconomice pentru Franţa şi este totodată autorul „Celor mai mari dezbateri economice contemporane”, volum apărut în 2016. El publică des analize despre economiile franceză şi poloneză.

    Din punctul lui de vedere, riscul unei crize financiare este inerent, iar datele Saxo Bank arată că aceasta s-ar putea întâmpla în anul 2019 sau 2020. Dembik crede şi că, în contextul în care toate guvernele sunt mai mult sau mai puţin protecţioniste, naţionaliste, există posibilitatea ca la alegerile europene de anul viitor să existe riscul unei majorităţi eurosceptice, lucru pe care îl percepe extrem de negativ.  „Este un cocktail negativ pentru economia globală, de aceea sunt foarte pesimist şi cred că oamenii precum Macron, care au vrut să reformeze, să crească bunăstarea cetăţenilor, vor avea parte de un eşec”, previzionează analistul, originar din Franţa.

    Chiar dacă observă că discuţiile cu clienţii Saxo Bank sunt caracterizate de un ton optimist, în care ei vorbesc despre o revenire economică, Dembik crede contrariul. „Când mergi pe stradă, nu vezi o astfel de revenire − doar un mic procent din populaţie beneficiază de această revenire, care ajunge să alimenteze inegalităţile, populismul − riscul crizei şi populismul reprezintă un mare coşmar”, crede analistul.
    El spune că evoluţia PIB-ului în Europa a ajuns la un vârf la finalul anului trecut, iar în prezent decelerează. „În România veţi avea probabil mai puţină activitate economică, trebuie să luaţi în calcul că în proiectul bugetului european se aşteaptă să scadă fondurile structurale spre ţări precum România sau Polonia; veţi avea un aflux de capital mai scăzut din ţările vestice şi în acelaşi timp va trebui să vă confruntaţi cu o încetinire globală a economiei”, descrie el perspectivele de dezvoltare economică în perioada următoare.

    Christopher Dembik spune că s-a ajuns la un cerc vicios din cauza faptului că piaţa nu a fost lăsată să se prăbuşească în 2007. „Desigur că aceasta ar fi avut un impact negativ imens, am decis să facem un pas pentru a opri asta, dar din acest motiv probabil următoarea criză va fi mult mai rea. S-au acumulat prea multe datorii în prezent, care la un moment dat va trebui plătite, mai ales când vorbim despre datorii private.” El crede că revenirea economică din ultimii ani a fost alimentată de datorie şi de credite ieftine. Analistul de la Saxo Bank subliniază că băncile centrale au cumpărat într-adevăr multe active, dar, de fapt, când ne uităm la nivelul datoriei private din multe ţări, acesta este extrem de ridicat; prin urmare, riscurile următoarei recesiuni sunt şi acestea mai mari.

    „Sunt 100% sigur că va fi o criză mai mare decât precedenta”, crede Dembik. Ce este de făcut, în acest context? Analistul de la Saxo Bank oferă sfaturile pe care le împărtăşeşte de obicei şi clienţilor companiei pe care o reprezintă: „Când există o perioadă proastă pe piaţă, o recesiune, doar trei opţiuni sunt sigure: aurul este sigur, companiile din domeniul consumului, care performează destul de bine în perioade de criză − este evident, în continuare se cumpără alimente, iar ultima opţiune sunt banii.”

    Sesizează că ciclurile economice sunt normale, însă faptul că criza anterioară nu a condus la rezolvarea greşelilor şi la eliminarea datoriilor va face lucrurile mult mai rele de această dată. „De aceea cred că următoarea criză va fi mai puternică; există câteva legături între politicieni şi bănci, conceptul de too big to fail pentru sectorul bancar va fi înţeles ca o greşeală, în cele din urmă vorbim despre bănci mari, care sunt un risc pentru economie.”

    În contextul unei crize, cel mai afectate domenii se leagă, potrivit analistului de la Saxo Bank, de noile tehnologii, iar Tesla este cel mai bun exemplu în acest sens, din punctul lui de vedere. „Proiectul Tesla este uimitor, am crezut în ceea ce fac ei − dar problema este că nu reuşesc să livreze, au nevoie de prea multă finanţare, costul capitalului creşte, încep să piardă încrederea analiştilor, este compania perfectă pentru a ilustra excesul în prezent.” Astfel, crede el, chiar dacă această compania a fost „trendy” o perioadă de timp, în contextul unei crize nu ar putea supravieţui.

    „Toţi credem în ele, dar nu înseamnă că vor performa bine în perioade de criză, performează bine în perioade de revenire economică, în mod clar foarte bine − dar nu cred că poate fi considerată «a safe heaven», este cel mai vulnerabil sector economic din punctul meu de vedere.”

    Analistul de la Saxo Bank oferă perspectiva sa şi asupra modului în care monedele digitale şi tehnologiile din spatele acestora vor influenţa lumea finanţelor.

    „Blockchainul, dacă este implementat bine, poate să ajute la realizarea întregului back office din bănci. Acest lucru înseamnă că multe joburi, în special din Europa est-europeană, pot să dispară, fiindcă blockchainul va prelua o parte din aceste activităţi”, crede Dembik.

    Observă că majoritatea băncilor centrale au publicat explicaţii legate de modul în care poate fi folosit blockchainul pentru a schimba politicile monetare.

    „Este o inovaţie, sunt foarte optimist în ceea ce o priveşte, dar câţiva dintre pierzători vor fi marile bănci comerciale, din cauză că nu reuşesc să inoveze”, spune Dembik. Majoritatea marilor bănci comerciale, crede el, din moment ce nu au capacitatea să inoveze la nivel intern, cumpără start-up-uri, dar în majoritatea cazurilor acele start-up-uri nu reuşesc să evolueze: „Băncile omoară inovaţia atunci când cumpără start-up-uri”. 

    Aşadar, în timp ce companiile de dimensiuni medii sunt capabile să inoveze, iar câteva bănci online sunt foarte promiţătoare, marile bănci din ziua de azi sunt pierzători ai revoluţiei tehnologice. El spune că totuşi că acestea nu vor dispărea, din două motive: „au în continuare mult cash şi au conexiuni politice”.

    Oferă ca exemple ţări precum Germania, Franţa şi chiar şi Italia, unde majoritatea băncilor mari, chiar şi cele în formă foarte proastă, au în continuare susţinerea politicienilor. „Probabil vor fi mai puţin profitabile decât acum, aşadar vor avea reduceri de costuri, vor concedia oameni – aş spune că dacă eşti tânăr şi abia ţi-ai obţinut licenţa, să nu te duci niciodată să lucrezi în sectorul bancar, este cea mai mare greşeală pe care poţi să o faci.”

    Pe de altă parte, criptomonedele vor schimba mult din politicile monetare şi reprezintă, din punctul lui de vedere, viitorul banilor. „Nu va fi vorba despre Bitcoin sau Ethereum − nu aş fi spus nimănui să investească în Bitcoin − sunt prea multe probleme, dar cred că monedele digitale sunt viitorul banilor.”

    Când vom vedea o ţară cu o monedă digitală? În timp ce exemplul lui Petro, moneda venezueleană, este o înşelătorie a guvernului venezuelean, toţi cumpărătorii acesteia fiind în Venezuela, ceea ce înseamnă că e vorba despre instituţii venezuelene, bănci centrale, etc. şi nu există investitori străini în aceasta, Christopher Dembik este de părere totuşi că sfârşitul cash-ului va veni. „Acest lucru este mult mai bun pentru majoritatea statelor pentru că problema cu statul este că vrea să lucreze unde se duc banii şi va fi o modalitate foarte bună pentru el să controleze acest lucru − mult mai bine decât cash-ul.”

    El nu crede că există un viitor pentru criptomonedele lansate deja, în special pentru Bitcoin. Este de părere însă că anumite guverne vor începe să folosească tehnologia criptomonedelor pentru a implementa propriile monede digitale şi vor avea succes fiindcă vor fi credibili. În Venezuela nu există credibilitate, dar monedele digitale lansate în Scandinavia ar putea avea mare succes – în contextul încrederii generate de ţările de aici.

    Dembik crede totuşi că este o chestiune de decenii până când se va realiza acest lucru; este nevoie de regularizarea domeniului, tehnologia are nevoie de îmbunătăţiri şi, deocamdată, analistul nu observă vreun guvern sau bancă centrală care să facă acest pas în curând. „Când vine vorba despre politici monetare, este nevoie mereu de decenii pentru schimbări atât de mari precum aceasta.”

    Dembik a vorbit şi despre intrarea României în zona euro, pas pe care îl consideră a fi o greşeală. „Călătoresc deseori în Polonia şi, de fiecare dată când merg acolo, ceea ce spun este nu ar trebui să adopte euro. De ce? O astfel de decizie este benefică doar pentru o economie foarte puternică, cu o competitivitate foarte ridicată; dar dacă arunci o privire spre Slovacia şi chiar şi ţări ca Spania, Portugalia, Italia, acestea au pierdut multă competitivitate din cauza introducerii euro. Aşadar euro este un vis frumos, dar, de fapt, dacă nu ai o competitivitate puternică a produselor, poate însemna mari probleme pentru ţara respectivă.”

    El oferă exemplul Slovaciei, ţară care a aderat la zona euro în 2009 şi, ulterior, a intrat în recesiune. Chiar dacă economia globală per ansamblu nu se afla într-o stare bună în acel moment, crede că impactul acestei schimbări a contribuit la involuţia situaţiei economice a ţării.

    „Nu este o mişcare inteligentă, mai ales când vezi probleme mari în interiorul zonei euro în termeni de politică; acum câţiva ani m-am întâlnit cu fostul guvernator al băncii centrale din Polonia, el este un social- democrat, proeuropean, mi-a spus că nu adoptă euro nu fiindcă nu au încredere în monedă, ci în politicile din spatele acesteia, ştim că vom avea un impact negativ asupra economiei noastre.”

    Care sunt soluţiile pentru o creştere economică puternică? Christopher Dembik este de părere că pentru economia României, cel mai bun pariu este ca în continuare să ofere servicii pentru ţările vestice: „Este cel mai bun pariu, funcţionează bine. Trebuie să investiţi însă mai mult în educaţie, fiindcă este singura modalitate prin care veţi putea inova. Totodată, trebuie să aveţi un parteneriat puternic între sectorul privat, educaţie şi stat”.

    Analistul oferă exemplul Tel Avivului, unde a locuit pentru câţiva ani. El spune că a fost uimit să regăsească în acelaşi campus, pentru studenţii din domeniul IT, guvernul, companiile private, educaţia – toate lucrau împreună pentru a asigura inovaţia. „Nu avem un astfel de parteneriat nici în ţările vestice; trebuie să existe genul acesta de parteneriate pentru că este cheia spre a merge upmarket, trebuie să inovaţi. Ştiu că în Europa Centrală şi de Est sunteţi foarte buni în industria jocurilor, care evoluează deja spre upmarket, dar trebuie să găsiţi noi industrii, noi pieţe de nişă în care să aduceţi inovaţie, poate va lua mult timp, dar va ajuta pe termen lung.”

    Cum e văzută acum România în Franţa, ţara sa de origine? „Pentru investitorii francezi, e prea departe. Nu o înţeleg. Majoritatea francezilor nu îşi aduc aminte legăturile puternice dintre Franţa şi România, nu înţeleg foarte bine în ce constă economia României în prezent – nu ştiu despre IT-ul foarte puternic, nu toţi ştiu asta – cred că există nevoia ca România să facă lobby în Franţa pentru a încerca să atragă investiţii.”
    Chiar dacă avem exemplul unui mare investitor precum Renault, crede că este nevoie de aducerea mai multor investiţii: „Trebuie să faceţi ceva pentru a-i seduce pe investitorii francezi. Problema este că deseori investitorii francezi nu se uită la Europa Centrală şi de Est. Se uită la ţările vestice, la nordul Africii − Maroc, Algeria dar e păcat, pentru că eu cred − din moment ce aveţi angajaţi foarte talentaţi − că puteţi face foarte multe”.

    O parte din munca lui Christopher Dembik este formată din călătorii în Europa, Orientul Mijlociu şi Africa, iar în România s-a aflat recent pentru a se întâlni cu o parte dintre clienţii Saxo Bank pentru a le prezenta o perspectivă a situaţiei economice globale şi a evoluţiei pieţei de capital.

    El mărturiseşte că a ajuns să studieze economia accidental. A studiat ştiinţe politice, şi-a dorit o carieră politică, a candidat ca primar în Franţa şi a ajuns chiar să îl sfătuiască pe Emmanuel Macron în campania sa în aspecte care ţin de macroeconomie – şi în prezent îi sfătuieşte pe o parte din membrii echipei sale în legătură cu situaţia economică politică din Europa Centrală şi de Est.

    A lucrat şi pentru Ambasada Franceză din Israel şi pentru un start-up financiar din Israel. La întoarcerea în Franţa, s-a angajat la Saxo Bank ca economist pentru biroul francez al companiei, iar în prezent lucrează pentru compania globală.

    În urma vizitei în România, a observant că clienţii români au cunoştinţe solide de economie, chiar mai multe decât în ţările vestice şi, în special, în comparaţie cu ţara sa de origine. „Cunosc foarte bine evoluţia pieţei de capital. Clienţii francezi, de obicei, au mai puţine cunoştinţe, în majoritatea cazurilor, dar mulţi bani; pentru a deveni unul dintre clienţii noştri din România trebuie să ai deja un nivel ridicat de câştiguri, în Franţa este un profil diferit şi am fost extrem de impresionat.” A observat de asemenea că majoritatea clienţilor aşteaptă câştiguri pe termen scurt şi mediu; totodată, investitorii români sunt mai dispuşi să îşi asume riscuri decât clienţii din alte ţări.

    „Acest lucru este deopotrivă pozitiv, înţeleg riscul, vă ofer un exemplu: am fost uimit de cât de multe întrebări am primit legate de criptomonede; dacă vorbesc cu investitori britanici, francezi şi chiar şi germani, îmi vor spune că acestea sunt o înşelătorie, în care nu investim. Aici am observat un interes puternic, am fost impresionat − este prima dată aici şi am fost surprins.”

    Christopher Dembik mărturiseşte că, deşi îi place economia, ştie că nu îşi va petrece toată cariera în acest domeniu, lucru pe care îi sfătuieşte şi pe studenţii la economie pe care îi întâlneşte. „Nu este o ştiinţă exactă, greşeşti de mai multe ori decât ai dreptate − dacă faci 20-30 de ani de carieră ca economist, în cele din urmă nu mai suporţi, repeţi de milioane de ori aceleaşi lucruri, ce le spun studenţilor este că pot face asta la începutul carierei lor, dar să se gândească la valoarea pe care ar putea-o aduce mai târziu asupra unei companii, guvern etc.”

    De altfel, descrie postura de economist drept una facilă: „Critici, dai sfaturi, dar nimeni nu verifică de fapt ceea ce spui, nu îţi asumi responsabilitatea pentru nimic. Mi-ar plăcea să îmi asum responsabilitatea, de aceea îmi place politica, fiindcă îmi place să îmi asum responsabilitatea de a schimba vieţile oamenilor”.

  • Schimbări importante în piaţa muncii: Criza forţei de muncă obligă angajatorii să crească salariile pentru a-şi păstra oamenii

    Economiile făcute la factura la energie pot lăsa spaţiu pentru creşterea salariilor, iar în contextul crizei de pe piaţa forţei de muncă aceasta este printre puţinele soluţii de retenţie sau de atragere a personalului calificat.
     
    „Potenţialul pieţei în zona de eficienţă energetică este atât de mare încât nu este măsu­ra­bil“, spune Marius Perşinaru, directorul general al Schneider Electric, unul dintre cei mai mari jucători din piaţa locală a serviicilor şi echipa­men­telor pentru industria energetică.

    Cititi mai multe pe www.zf.ro

  • De unde provine apa pe care o consumă românii şi cum ajunge în casele consumatorilor?

    În cazul unei situaţii de criză pe plan local, unul dintre cele mai expuse areale este zona Moldovei, deoarece în această regiune alimentarea se face doar din surse de subteran, crede Mădălin Mihailovici, director general al Apa Nova Bucureşti şi CEO al Veolia România. În perioadele de secetă, nivelul apei din puţuri scade, conducând automat la reducerea cantităţii de apă captată. Reprezentantul Apa Nova spune că este bine să existe o formă de alimentare duală: „În condiţii normale să se funcţioneze cu apă de suprafaţă, iar în situaţiile de criză să se folosească apa de subteran, dar pe o perioadă şi într-o cantitate limitate, deoarece durează foarte mult refacerea acestei surse şi transformarea sa în apă potabilă”.

    Una dintre soluţiile propuse de Mihailovici în vederea unei bune gestionări a apei utilizate şi a reducerii procentului de apă irosită este folosirea unor dispozitive moderne, care consumă mai puţină apă şi permit reglarea debitului şi a temperaturii apei. Reprezentantul Apa Nova spune că oamenii au înţeles importanţa adoptării noilor tehnologii în reducerea consumului, dovadă fiind scăderea consumului mediu zilnic pe cap de locuitor, atât la nivel naţional cât şi în Capitală, de la circa 150 litri/zi în 2015 la 145 litri/zi în 2017. Totuşi, el adaugă că 10% din cantitatea de apă de la robinet utilizată zilnic este, în continuare, irosită.

    Mihailovici spune că procesul prin care apa ajunge în casele românilor presupune o serie de etape de purificare, începând cu momentul în care aceasta este captată din sursele de suprafaţă (în cazul Bucureştiului, din râurile Argeş sau Dâmboviţa). „La ieşirea din staţiile de tratare, apa este de o calitate bacteriologică deosebită.” Printre cele mai cunoscute substanţe adăugate în apa potabilă se numără clorul, folosit ca agent dezinfectant care distruge eventualele bacterii prezente în apă, fierul şi aluminiul. În ceea ce priveşte riscurile în exploatarea apelor, principalele riscuri sunt, în opinia lui Mihailovici, inundaţiile şi supraexploatarea resurselor. Pe de altă parte, Radu Dumitru, directorul general al Societăţii Naţionale a Apelor Minerale (SNAM SA), spune că principalii factori care ar putea conduce la o criză a apei sunt managementul deficitar şi lipsa protecţiei.

    Conform Registrului Naţional al Barajelor din România (REBAR), întocmit de Ministerul Apelor şi Pădurilor, rezultă că la nivelul anului 2017 sunt în exploatare aproape 2.200 de baraje, dintre care circa 1.900 realizează retenţii permanente de apă (88,5%), iar 250 (11,5%) sunt retenţii nepermanente de apă, cu scopul exclusiv de apărare împotriva inundaţiilor.

    Reprezentanţii instituţiilor din domeniu susţin că, momentan, România nu are motive de îngrijorare în ceea ce priveşte o posibilă criză a apei. „Din fericire, România nu are astfel de temeri în acest moment. Suntem în continuare ţara cu cele mai rezerve subterane la nivel european. Nici reţeaua hidrografică de râuri şi lacuri nu este de neglijat. Cu o bună şi diligentă administrare, nu se întrevede în viitor o astfel de problemă generalizată”, spune Radu Dumitru. Ideea este întărită şi de George Ristea, directorul comercial al Apa Calipso şi preşedinte al Asociaţiei Producătorilor din Industria Apei (APRIA): „România are un sistem de gospodărire a apelor bun, avem specialişti în domeniu, iar riscul de a rămâne fără apă potabilă sau menajeră este minim, însă trebuie adoptate politici pentru căutarea de noi resurse”.

    Totuşi, aceştia nu exclud complet riscul ca, în viitor, apa să devină un lux. „Apa poate deveni un lux în urma schimbărilor climatice dramatice, în condiţiile în care creşte nivelul de poluare, sau în urma unei exploatări iresponsabile a resurselor. Soluţia, indiferent de termen, este să fim precauţi în consum”, afirmă Dumitru. El adaugă că la o astfel de situaţie s-ar putea ajunge din „lipsa investiţiilor în domeniu, în sensul că vom fi în situaţia de a avea îndeajuns de multă apă, dar să nu o putem duce unde este nevoie”.

  • „Noile Pipera” prind contur

    „Piaţa de birouri din Capitală va deveni mai echilibrată în viitor din punctul de vedere al zonelor de dezvoltare. Pe de o parte, unele zone au devenit sau vor deveni foarte aglomerate, terenurile disponibile fiind deja foarte puţine, iar pe de altă parte vom asista la dezvoltarea unor noi poli”, descrie Andreea Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Griffes, câteva dintre reperele pieţei de birouri din Capitală, în continuare locomotiva pieţei locale de birouri.

    Aceasta va ajunge, până în 2022, la peste 4 milioane de metri pătraţi, potrivit specialiştilor în real estate chestionaţi de Business Magazin, în contextul în care aproape 600.000 mp de birouri sunt deja sau vor fi în construcţie în perioada următoare. În prezent, stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti este de circa 2,55 milioane de metri pătraţi, din care aproximativ 60% sunt clădiri de clasă A, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL România. Claudia Cetăţoiu, consultant în departamentul de birouri al acestei companii, este optimistă şi crede că piaţa locală de birouri va avea parte de transformări pozitive, iar procentul ocupat de clădirile de clasă A va creşte cu până la 75%.

    În ceea ce priveşte preţul chiriilor, estimările JLL România, bazate pe principalii indicatori din piaţă, spune că în timp ce chiriile headline au rămas constante în ultimii ani, va urma o uşoară creştere, în contextul în care a crescut preţul materialelor de construcţii, iar rata de neocupare a fost în scădere în anumite zone. Şi reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că chiriile vor rămâne stabile, cu mici creşteri în locaţiile foarte dorite şi cele centrale.

    Noua hartă a centrelor de afaceri va include, potrivit Andreei Păun, zona semicentrală, în interiorul inelului median, unde sunt multe terenuri disponibile, dispersate însă. „Investitorii sunt în căutare de terenuri cu un amplasament bun, preferabil în imediata apropiere a unei magistrale de metrou, terenuri care pot să aibă şi dimensiuni mai reduse dar care să se preteze dezvoltării unei clădiri de birouri”, observă Păun. Astfel, potrivit ei, vor apărea tot mai multe clădiri de dimensiuni mai reduse dar cu un amplasament foarte bun şi cu un concept interesant, care vor pune accent pe flexibilitatea activităţii – într-un context în care şi câmpul muncii va suferi modificări semnificative în vitor.
    Andreea Păun este de părere că zonele semicentrale, precum Răzoare – Academiei – Cotroceni, au un potenţial real de dezvoltare pe segmentul spaţiilor de birouri. „Spre exemplu, cartierul Cotroceni va avea o mare priză la publicul de birouri şi estimăm că vom asista la dezvoltări de minimum 100.000 de metri pătraţi în această zonă, într-un orizont de cinci ani. Încărcătura istorică a zonei, construită pe foştii Codrii ai Vlăsiei şi pusă pe hartă de regele Carol I, conservată frumos din punct de vedere arhitectural, va avea o creştere de popularitate şi va cântări mult în următorii ani”, observă managerul de la Griffes.

    Zona respectivă dispune, potrivit ei, de parametri optimi de dezvoltare imobiliară, cu terenuri generoase disponibile şi cu o rezonanţă aparte în mentalul noii generaţii de dezvoltatori, dar şi de ocupanţi ai birourilor.

    „De asemenea, ne aflăm într-un context socio-demografic în care remarcăm o aplecare a acestora către istorie, repere culturale şi nostalgice ale societăţii”, argumentează ea. Aceste zone se vor adăuga celor care se află la începutul conturării ca noi destinaţii pentru dezvoltatorii de birouri, precum Expoziţiei, Tineretului sau Băneasa.

    Claudia Cetăţoiu menţionează ca zone vedetă ale anului Unirii şi Orhideea – Politehnica, unde, până la finalul acestui an, peste 250.000 de metri pătraţi de birouri vor fi gata.

    „Urmează însă o cerere ridicată pentru anul 2020 în zona Expoziţiei, unde deja UniCredit şi ING şi-au relocat sediile, iar alte două mari proiecte ale dezvoltatorilor vor aduce peste 80.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în faze”, sesizează şi ea. Alături de zona Expoziţiei – Piaţa Presei Libere, Mirela Raicu, partener fondator al Esop Consulting, identifică drept noi poli de dezvoltare, pe termen mediu, de 3-5 ani, zonele centru – vest (Politehnica – Orhideelor), Timpuri Noi – Tineretului şi zona Academiei, în contextul deschiderii noii magistrale de metrou. Pe termen lung, şi condiţionat de evoluţia lucrărilor de extindere a metroului, observă ea, şi alte zone, cum ar fi Băneasa, ar putea deveni poli de dezvoltare.

    „Come for the job, stay for the city”

    Dacă ieşim din Capitală, noile oraşe în care segmentul spaţiilor de birouri va cunoaşte o dezvoltare amplă vor fi Oradea, Sibiu, Braşov, din punctul de vedere al managerului de la Griffes. „În primul rând, au ingredientele de bază pentru a atrage forţă de muncă în domeniul serviciilor, respectiv găzduiesc centre universitare importante şi sunt amplasate la o distanţă relativ medie de Capitală sau de un oraş regional important, gestionarea şi administrarea businessurilor de la un punct central fiind astfel facilă”, explică Păun. Astfel, principiul „Come for the job, stay for the city” (Vino pentru locul de muncă, rămâi pentru oraş – n.red.) – se va răspândi semnificativ în viitor, crede ea.
    „Aceste oraşe vor avea mult de oferit din prisma multiculturalităţii, a dezvoltării societăţii civile de acolo şi a unei puternice prezenţe a iniţiativei private. De asemenea, mai ales Sibiu şi Braşov, prin afilierea istorică la mediul germanic, implicit cu un bazin mai larg de vorbitori de limba germană, răspund foarte bine la nevoile acestor companii”, explică Andreea Păun.

    Potrivit ei, vom asista la jucători deja prezenţi în zonă, în segmentele de producţie, automotive, cablaje, industrial, aeronautică, care vor deschide centre de servicii, de cercetare-dezvoltare în jurul activităţii deja existente.

    În acelaşi timp, Braşovul este pe locul 3 în topul oraşelor din România în care populaţia s-ar muta pentru un loc de muncă, conform celor mai recente studii ale Băncii Mondiale, argumentează specialistul de la Griffes. În ceea ce priveşte Oradea, oraşul reprezintă o poartă de intrare pentru capitalul străin şi are alte particularităţi, printre care o administrare foarte bună a oraşului, o comunicare excelentă şi o integrare a zonei metropolitane, ceea ce facilitează şi încurajează migraţia forţei de muncă către municipiu, lucru care va atrage dezvoltarea de infrastructură pentru aceştia, inclusiv spaţii de birouri.

    Claudia Cetăţoiu observă că în ultimii ani, după conturarea puternică pe piaţa de birouri a oraşelor Timişoara, Cluj, Iaşi şi Braşov, şi alte oraşe sunt căutate ca urmare a competiţiei de pe piaţa forţei de muncă, care a pus presiune pe costurile salariale: „Companiile au căutat să se extindă şi în alte centre universitare importante din ţară, unde găsesc forţă de muncă bine pregătită, iar nivelul salarial este uşor scăzut. Cele mai căutate oraşe secundare sunt Sibiu, Craiova, Târgu-Mureş, Oradea, Arad şi Piteşti. Chiar dacă momentan stocul nu este comparabil cu Timişoara sau Cluj-Napoca, sunt proprietari pregătiţi să înceapă construcţia unor clădiri pe baza semnării contractelor de preînchiriere, care pot oferi condiţiile unei clădiri de clasă A”, descrie şi Claudia Cetăţoiu perspectivele de dezvoltare a pieţei de birouri în restul ţării.

    De la acvariu la stup

    Când vine vorba despre tendinţele de amenajare a birourilor viitorului, nici acestea nu sunt ocolite de schimbările societăţii, per ansamblu.
    „Asistăm, cel puţin la nivel global, la schimbări sociale semnificative, demografice, ale obiceiurilor de consum, iar piaţa locală le va adopta de asemenea. Trăim în era Internet of Things, care pune toate elementele în legătură, individul fiind în prim-plan, iar acest fapt va fi vizibil şi pe piaţa de birouri: clădirea de birouri va fi operată în directă legătură cu oamenii care vor desfăşura activităţi în ea, indiferent că vorbim de luminozitate, locuri de parcare, aer condiţionat sau comandarea unui anumit fel de mâncare”, descrie managerul companiei de consultanţă Griffes filosofia care stă în spatele tendinţelor de amenajare a birourilor viitorului.

    Economia în care activăm, bazată pe cunoştinţe, şi revoluţia cognitivă, gradul de autonomie a angajaţilor mai ridicat ca în trecut, cu ierarhii mai puţin stricte, vor avea un impact asupra modului în care vor fi gândite birourile viitorului.

    „Angajaţii vor fi în cea mai mare parte a timpului în alte locuri, vor lucra, vor avea întâlniri, vor «poleniza» şi colecta informaţii şi vor reveni la biroul-stup pentru activităţi vitale ale organizaţiei”, descrie ea un concept ce va sta la baza noilor spaţii pentru angajaţii. Internetul lucrurilor va schimba, potrivit ei, şi modul în care lucrăm într-o clădire, de la alegerea unui anumit spaţiu la modul în care vom servi prânzul. 

    „Probabil vor exista opţiuni de tipul unui asistent personal tehnologic cu ajutorul căruia vom putea să comandăm un prânz pentru a îl servi în spaţii de socializare create în interiorul clădirilor”, imaginează Andreea Păun un scenariu al viitorului.

    În acelaşi timp, noile generaţii, cu alte valori, vor pune accent mai mare pe facilităţile oferite de spaţiile de birouri: „Nu doar birourile în sine, cât şi clădirile, de la opţiuni de relaxare, inclusiv entertainment, la opţiuni culinare sau de interes personal – spaţii de servicii, spre exemplu.”
    Andreea Păun crede că noile clădiri de birouri vor lua în calcul şi creşterea numărului de angajaţi introvertiţi, fiind posibil să asistăm la o reducere a componentelor care presupun interacţiuni, precum recepţiile de la parterul clădirilor, urmând să fie tot mai multe activităţi automatizate. „Am putea asista, spre exemplu, la recepţii open space, similare unor spaţii de aşteptare şi de petrecere a timpului dintr-un aeroport de mari dimensiuni, unde angajaţii vor putea să îşi înregistreze prezenţa printr-un aplicaţie, să îşi comande o cafea şi un mic dejun uşor pe care să îl servească într-un spaţiu special amenajat şi după aceea să se îndrepte către spaţiul lor de lucru”. 

    Mirela Raicu întăreşte ideea că noile proiecte de birouri vor reflecta o serie de tendinţe ce se manifestă deja şi care îşi au cauzele în transformările din mediul economic şi social. „Anul acesta se observă deja o serie de tendinţe în rândul forţei de muncă tinere, respective o schimbare de paradigmă în ceea ce priveşte viziunea asupra vieţii, aspiraţiile şi motivaţiile în muncă”, observă Mirela Raicu.

    În consecinţă, companiile fac eforturi pentru înţelegerea şi adaptarea la aceste transformări şi încearcă să creeze un mediu organizaţional care să conţină şi să reflecte aceste transformări, observă reprezentanta Esop, iar în piaţa birourilor dezvoltatorii imobiliari încearcă şi ei să creeze spaţii care să susţină aceste nevoi recente.

    Spaţiul de birouri va deveni, potrivit ei, mai mult un spaţiu de întâlniri, interacţiune şi socializare, şi nu locul primar din care se realizează activitatea pentru companie: „Graţie noilor tehnologii, biroul îşi extinde graniţele permiţând realizarea activităţii de acasă, din vacanţă sau chiar din altă ţară”, observă Raicu. Aceasta oferă ca exemplu numeroasele companii, în special pe cele din zona IT, care au departamente ce realizează activităţi IT şi lucrează în mod constant un număr de zile de acasă. „Pentru anumiţi angajaţi, biroul a devenit frecventabil ocazional, prin job descriptionul oficial al companiei.”

    O altă tendinţă a viitorului se leagă de extinderea spaţiilor în regim de co-working; însoţită de diversificarea acestora: „Numeroase companii vor migra o parte din business în astfel de zone, pentru a câştiga flexibilitate şi adaptabilitate, viteză de reacţie într-o piaţă tot mai dinamică. Prin amploarea pe care o va dobândi, acest segment va atrage implicarea directă a dezvoltatorilor în astfel de spaţii”, explică Raicu.

    În viitor se va echilibra astfel utilizarea spaţiilor colaborative cu cele închise: „Dacă spaţiile formale, închise, partiţionate, ce au fost modelul deceniilor trecute în majoritatea comaniilor, este apus de o bună vreme în majoritatea industriilor, şi excesul de spaţii colaborative îşi demonstrează totuşi anumite limite. Companiile încep să echilibreze, adaptat domeniului de activitate şi activităţii desfăşurate, spaţiile colaborative cu cele private, spaţii insulă, menite să permită un nivel ridicat de concentrare.”

    De asemenea, spaţiile de cafeterie vor deveni spaţii colaborative pe parcursul întregii zile şi nu vor fi utilizate doar pe perioada prânzului. Proiectele de birouri vor integra tot mai multe servicii – îngrijire a copiilor (grădiniţe, afterschool), bănci, oficii poştale, spălătorie. Birourile se vor deschide către exterior: „Terase private, spaţii verzi comune, orice loc mai deschis, mai aproape de natură, va fi căutat şi utilizat tot mai mult de angajaţi în proiectele de birouri”, anticipează reprezentata Esop. Tot ea subliniază că spaţiile vor deveni mai versatile, reconfigurabile cu uşurinţă: „Cum echipele şi proiectele devin tot mai fluide, departamentele mai puţin rigide, reajustarea, remodelarea rapidă este o necesitate majoră în businessul companiilor”.

    Ideea biroului propriu va pierde teren în favoarea biroului flexibil, iar un avantaj ce rezultă din această scenografie dinamică este o mai mare conectivitate, un networking intern benefic în cadrul companiilor, crede reprezentanta Esop.

    Şi Claudia Cetăţoiu crede că tendinţele, condiţiile şi facilităţile spaţiilor de birouri vor urma cerinţele noii generaţii. „În următorii trei ani, cea mai mare parte a forţei de muncă, până la 40%, vor fi millennials, o generaţie care se bazează pe integrarea vieţii personale în cea profesională şi nu invers. Rezultatul se va traduce în condiţii de lucru mixte: spaţii de birouri flexible, care oferă şi posibilitatea de networking şi relaxare (diverse activităţi de gaming, citit etc.), astfel încât dezvoltatorii eficientizează spaţiile şi configurează structura clădirilor pentru a putea acomoda toate aceste cerinţe, mai ales din punct de vedere tehnic.”

    În plus, consultantul JLL România este de părere că în 2022 piaţa va fi dominată de proiecte verzi, care să ofere o gamă diversificată de facilităţi şi pentru angajaţii acestora. Pe de altă parte, credea ea, se vor intensifica activităţile de modernizare şi upgradare a clădirilor care au mai mult de 15 ani de existenţă, pentru a putea face faţă afluxului de chiriaşi către clădirile nou construite.

    În condiţiile în care, până în 2020, 80% din populaţia adultă a globului va avea un smartphone, iar operatorii telecom se pregătesc pentru reţelele 5G, şi spaţiile de lucru se vor modifica în raport cu evoluţia tehnologică. „Evoluţia tehnologică modifică în primul rând comportamentul angajaţilor, iar spaţiile de lucru trebuie adaptate acestor schimbări. Biroul viitorului se îndreaptă rapid spre a deveni un hibrid între spaţiul fizic şi cel digital”, observă ea. Mai mult, companiile utilizează componenta de real estate, sediile în care funcţionează, ca o modalitate de a crea valoare adăugată, de a creşte afacerea şi de a inova.

    „Biroul nu mai este neapărat locul în care te duci să stai şi să munceşti. Munca se poate face acum de acasă, din cafenea sau din holul unei clădiri. Practic biroul unei firme devine un loc de întâlnire şi interacţiune şi ca atare vedem schimbări importante în ceea ce priveşte designul”, consideră Cetăţoiu.

    Reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că noile proiecte de birouri vor fi asemănătoare celor care se livrează în prezent. „Având în vedere că certificările de clădiri verzi au devenit standardul în piaţă, vom vedea că biroul viitorului va folosi mai multă tehnologie şi vor fi integrate serviciile clădirilor în gadgeturile angajaţilor: aplicaţii de concierge, recepţii smart, staţii de încărcare pentru maşini electrice. Din ce în ce mai multe clădiri vor avea tehnologii sustenabile pentru economisirea costurilor de utilităţi.”

    De asemenea, observă ei, retailul va fi mult mai integrat, pentru a susţine stilul de viaţă al angajaţilor şi pentru a-i ajuta să găsească echilibrul între orele petrecute la birou şi cele de timp liber (supermarket, grădiniţe, creşe, clinici medicale, stomatologie, săli de sport, saloane de înfrumuseţare etc.).

    „Locul de muncă al viitorului va fi un spaţiu de experienţă, unde toate elementele – fizice, virtuale şi de comportament – vor fi atent orchestrate pentru a inspira angajaţii”, sesizează şi reprezentanţii Knight Frank. Astfel, îmbunătăţirea spaţiului fizic la locul de muncă (facilitarea interacţiunii, echilibrarea spaţiului alocat fiecărui angajat, crearea unor zone-destinaţii în cadrul birourilor, asigurarea unor spaţii care să stimuleze angajaţii), educarea unor comportamente (capitalizarea pe experienţe comune, întreţinerea apartenenţei la o comunitate) şi implementarea tehnologiei de susţinere şi a unor procese (promovarea comunicării online, tehnologie Wi-Fi peste tot) sunt principalele elemente care vor aduce schimbarea în organizaţii, spun ei.

    Şi Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox, este de părere că lupta companiilor pentru angajaţi reprezintă elemental principal pe care îl au în vedere dezvoltatorii de birouri. „Pe lângă elementele de bază – localizare, accesibilitate, sustenabilitate şi eficienţă – diferenţa o fac azi facilităţile oferite angajaţilor.” Astfel, zonele comerciale s-au extins în parcurile şi clădirile de birouri, în locul cantinei au apărut concepte inovatoare de food hall, iar zonele de servicii includ de la supermarket, farmacie, curăţătorie până la grădiniţă şi sală de fitness. „Odată cu evoluţia tehnologiei, accentul se pune acum pe stimularea creativităţii angajaţilor pentru creşterea productivităţii, astfel că spaţiile verzi, zonele de recreere şi socializare, integrarea conceptelor de well-being şi co-working au devenit elemente necesare”, observă şi Iliescu. Pe lângă toate acestea, marii proprietari de birouri urmăresc crearea de comunităţi pentru angajaţi, organizând evenimente şi programe de fidelizare.

    Reprezentanţii grupului austriac de dezvoltare imobiliară Immofinanz întăresc ideea că spaţiile de birouri au devenit mai mult decât simple locuri de muncă, acestea devenind platforme prin intermediul cărora companiile îşi pot exprima valorile, promova cultura organizaţională sau spune povestea. Reprezentanţii Immofinanz spun că încearcă să transpună aceste tendinţe prin crearea unor spaţii de birouri personalizate. Spre exemplu, portofoliul companiei include myhive, conceptul internaţional de birouri implementat pe pieţele cheie şi în trei dintre clădirile de birouri din Bucureşti; acestea sunt caracterizate, potrivit reprezentanţilor companiei, de o atmosferă prietenoasă, un design asemănător celui de hotel, nivel înalt al serviciilor oferite, infrastructură eficientă şi acces la o comunitate internaţională.
    Reprezentanţii Immofinanz au identificat un mix între companiile care cunosc o dezvoltare rapidă a echipelor componente, în special în sectorul IT&C şi de outsourcing, şi clienţii care doresc îmbunătăţirea calităţii spaţiilor de birouri prin concentrarea asupra bunăstării şi sănătăţii angajaţilor.

    Daniela Bădulescu, country manager al dezvoltatorului austriac S Immo România, sesizează apusul modelului de clădiri de birouri tip acvariu cu angajaţi. „Bunăstarea şi dezvoltarea personală a angajaţilor vor fi în prim-plan şi unul dintre cele mai importante obiective ale unui investitor.” În acest sens, compania a realizat The Mark, în zona centrală de business a Bucureştiului, în apropiere de Piaţa Victoriei, în care sunt incluse mai multe inovaţii tehnice, precum un sistem unic de umbrire, care va asigura un mediu de lucru prietenos, un sistem de ventilaţie prin podea care ar putea aduce o economie a costurilor cu energia electrică de până la 10% sau panouri solare poziţionate pe acoperişul proiectului – „În viitor, toate acestea nu vor mai fi doar factori de diferenţiere, ci cerinţe obligatorii pentru asigurarea succesului”. Proiectul este dezvoltat de S Immo în urma unei investiţii de 45 de milioane de euro şi va avea 25.500 de metri pătraţi, împărţiţi în două clădiri de birouri clasa A.

    Proiectul va introduce în premieră pe piaţa locală câteva tehnologii şi facilităţi precum panouri solare amplasate pe acoperiş, un sistem inovator de umbrire a faţadei şi un sistem de ventilaţie prin podea, un sistem BMS prin care vor fi controlaţi toţi parametrii clădirii.

    Nevoi noi, bugete pe măsură

    Când vine vorba despre investiţiile dedicate amenajării birourilor viitorului, Mirela Raicu explică: „Spaţiul de birouri actual şi viitor este un spaţiu flexibil, versatil, prietenos şi nonconformist care reprezintă un «statement», o filosofie de lucru şi care deseori implică o investiţie de amenajare de peste 200-300 euro/mp”.

    Ea observă că, după atenţia dată în plan fizic amenajării birourilor, atenţie concretizată în ultimii ani prin amenajări deosebite din punctul de vedere al designului şi mobilierului, schimbările din următoarea perioadă vor fi şi mai mari: „Credem că următorii 5-10 ani vor aduce schimbări în însăşi esenţa culturii organizaţiilor, tendinţa fiind acea de autonomizare crescută, implicare şi responsabilizare mai mare a indivizilor, prin urmare o descentralizare a managementului”.

    Bugetele diferă în funcţie de domeniul de activitate al chiriaşilor, potrivit JLL România. „Cele mai mari bugete sunt alocate de companiile din domeniul IT&C, unde lupta pentru atragerea talentelor este acerbă, observă reprezentanta JLL. Potrivit unui studiu JLL realizat la nivelul EMEA, costul mediu de amenajare a spaţiilor de birouri din Bucureşti variază de la 300 la 800 de euro/metru pătrat, în funcţie de proiect şi de profilul beneficiarului. Acest preţ este, potrivit JLL, comparabil cu cel din alte oraşe din Europa Centrală şi de Sud-Est, în condiţiile în care o companie plăteşte în Praga 530 de euro/mp, iar în Varşovia şi Budapesta costul ajunge la 500 de euro/mp.

    În Europa de Vest însă, costurile cresc până la 880 de euro/mp în Londra, 835 de euro/mp în Frankfurt sau 805 euro/mp în Amsterdam. „Studii recente au demonstrat că mediul de lucru a devenit mai important în alegerea unui loc de muncă decât pachetul salarial, motiv pentru care companiile sunt dispuse să investească sume apreciabile în amenajarea spaţiilor de muncă”, spune Claudia Cetăţoiu. Aceasta oferă ca argument faptul că dezvoltatorii prezenţi pe piaţa locală au început să adopte din ce în ce mai multe concepte care funcţionează deja pe pieţele mature, precum facilităţi pentru angajaţi – duşuri, spaţii pentru jocuri, biblioteci sau sisteme de siguranţă, amprentă facială etc.: „Vom vedea în viitor prima clădire din România care va avea pistă de alergare pe acoperiş, iar lucrurile se mişcă la o viteză foarte mare”.

  • „Noile Pipera” prind contur

    „Piaţa de birouri din Capitală va deveni mai echilibrată în viitor din punctul de vedere al zonelor de dezvoltare. Pe de o parte, unele zone au devenit sau vor deveni foarte aglomerate, terenurile disponibile fiind deja foarte puţine, iar pe de altă parte vom asista la dezvoltarea unor noi poli”, descrie Andreea Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Griffes, câteva dintre reperele pieţei de birouri din Capitală, în continuare locomotiva pieţei locale de birouri.

    Aceasta va ajunge, până în 2022, la peste 4 milioane de metri pătraţi, potrivit specialiştilor în real estate chestionaţi de Business Magazin, în contextul în care aproape 600.000 mp de birouri sunt deja sau vor fi în construcţie în perioada următoare. În prezent, stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti este de circa 2,55 milioane de metri pătraţi, din care aproximativ 60% sunt clădiri de clasă A, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL România. Claudia Cetăţoiu, consultant în departamentul de birouri al acestei companii, este optimistă şi crede că piaţa locală de birouri va avea parte de transformări pozitive, iar procentul ocupat de clădirile de clasă A va creşte cu până la 75%.

    În ceea ce priveşte preţul chiriilor, estimările JLL România, bazate pe principalii indicatori din piaţă, spune că în timp ce chiriile headline au rămas constante în ultimii ani, va urma o uşoară creştere, în contextul în care a crescut preţul materialelor de construcţii, iar rata de neocupare a fost în scădere în anumite zone. Şi reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că chiriile vor rămâne stabile, cu mici creşteri în locaţiile foarte dorite şi cele centrale.

    Noua hartă a centrelor de afaceri va include, potrivit Andreei Păun, zona semicentrală, în interiorul inelului median, unde sunt multe terenuri disponibile, dispersate însă. „Investitorii sunt în căutare de terenuri cu un amplasament bun, preferabil în imediata apropiere a unei magistrale de metrou, terenuri care pot să aibă şi dimensiuni mai reduse dar care să se preteze dezvoltării unei clădiri de birouri”, observă Păun. Astfel, potrivit ei, vor apărea tot mai multe clădiri de dimensiuni mai reduse dar cu un amplasament foarte bun şi cu un concept interesant, care vor pune accent pe flexibilitatea activităţii – într-un context în care şi câmpul muncii va suferi modificări semnificative în vitor.
    Andreea Păun este de părere că zonele semicentrale, precum Răzoare – Academiei – Cotroceni, au un potenţial real de dezvoltare pe segmentul spaţiilor de birouri. „Spre exemplu, cartierul Cotroceni va avea o mare priză la publicul de birouri şi estimăm că vom asista la dezvoltări de minimum 100.000 de metri pătraţi în această zonă, într-un orizont de cinci ani. Încărcătura istorică a zonei, construită pe foştii Codrii ai Vlăsiei şi pusă pe hartă de regele Carol I, conservată frumos din punct de vedere arhitectural, va avea o creştere de popularitate şi va cântări mult în următorii ani”, observă managerul de la Griffes.

    Zona respectivă dispune, potrivit ei, de parametri optimi de dezvoltare imobiliară, cu terenuri generoase disponibile şi cu o rezonanţă aparte în mentalul noii generaţii de dezvoltatori, dar şi de ocupanţi ai birourilor.

    „De asemenea, ne aflăm într-un context socio-demografic în care remarcăm o aplecare a acestora către istorie, repere culturale şi nostalgice ale societăţii”, argumentează ea. Aceste zone se vor adăuga celor care se află la începutul conturării ca noi destinaţii pentru dezvoltatorii de birouri, precum Expoziţiei, Tineretului sau Băneasa.

    Claudia Cetăţoiu menţionează ca zone vedetă ale anului Unirii şi Orhideea – Politehnica, unde, până la finalul acestui an, peste 250.000 de metri pătraţi de birouri vor fi gata.

    „Urmează însă o cerere ridicată pentru anul 2020 în zona Expoziţiei, unde deja UniCredit şi ING şi-au relocat sediile, iar alte două mari proiecte ale dezvoltatorilor vor aduce peste 80.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în faze”, sesizează şi ea. Alături de zona Expoziţiei – Piaţa Presei Libere, Mirela Raicu, partener fondator al Esop Consulting, identifică drept noi poli de dezvoltare, pe termen mediu, de 3-5 ani, zonele centru – vest (Politehnica – Orhideelor), Timpuri Noi – Tineretului şi zona Academiei, în contextul deschiderii noii magistrale de metrou. Pe termen lung, şi condiţionat de evoluţia lucrărilor de extindere a metroului, observă ea, şi alte zone, cum ar fi Băneasa, ar putea deveni poli de dezvoltare.

    „Come for the job, stay for the city”

    Dacă ieşim din Capitală, noile oraşe în care segmentul spaţiilor de birouri va cunoaşte o dezvoltare amplă vor fi Oradea, Sibiu, Braşov, din punctul de vedere al managerului de la Griffes. „În primul rând, au ingredientele de bază pentru a atrage forţă de muncă în domeniul serviciilor, respectiv găzduiesc centre universitare importante şi sunt amplasate la o distanţă relativ medie de Capitală sau de un oraş regional important, gestionarea şi administrarea businessurilor de la un punct central fiind astfel facilă”, explică Păun. Astfel, principiul „Come for the job, stay for the city” (Vino pentru locul de muncă, rămâi pentru oraş – n.red.) – se va răspândi semnificativ în viitor, crede ea.
    „Aceste oraşe vor avea mult de oferit din prisma multiculturalităţii, a dezvoltării societăţii civile de acolo şi a unei puternice prezenţe a iniţiativei private. De asemenea, mai ales Sibiu şi Braşov, prin afilierea istorică la mediul germanic, implicit cu un bazin mai larg de vorbitori de limba germană, răspund foarte bine la nevoile acestor companii”, explică Andreea Păun.

    Potrivit ei, vom asista la jucători deja prezenţi în zonă, în segmentele de producţie, automotive, cablaje, industrial, aeronautică, care vor deschide centre de servicii, de cercetare-dezvoltare în jurul activităţii deja existente.

    În acelaşi timp, Braşovul este pe locul 3 în topul oraşelor din România în care populaţia s-ar muta pentru un loc de muncă, conform celor mai recente studii ale Băncii Mondiale, argumentează specialistul de la Griffes. În ceea ce priveşte Oradea, oraşul reprezintă o poartă de intrare pentru capitalul străin şi are alte particularităţi, printre care o administrare foarte bună a oraşului, o comunicare excelentă şi o integrare a zonei metropolitane, ceea ce facilitează şi încurajează migraţia forţei de muncă către municipiu, lucru care va atrage dezvoltarea de infrastructură pentru aceştia, inclusiv spaţii de birouri.

    Claudia Cetăţoiu observă că în ultimii ani, după conturarea puternică pe piaţa de birouri a oraşelor Timişoara, Cluj, Iaşi şi Braşov, şi alte oraşe sunt căutate ca urmare a competiţiei de pe piaţa forţei de muncă, care a pus presiune pe costurile salariale: „Companiile au căutat să se extindă şi în alte centre universitare importante din ţară, unde găsesc forţă de muncă bine pregătită, iar nivelul salarial este uşor scăzut. Cele mai căutate oraşe secundare sunt Sibiu, Craiova, Târgu-Mureş, Oradea, Arad şi Piteşti. Chiar dacă momentan stocul nu este comparabil cu Timişoara sau Cluj-Napoca, sunt proprietari pregătiţi să înceapă construcţia unor clădiri pe baza semnării contractelor de preînchiriere, care pot oferi condiţiile unei clădiri de clasă A”, descrie şi Claudia Cetăţoiu perspectivele de dezvoltare a pieţei de birouri în restul ţării.

    De la acvariu la stup

    Când vine vorba despre tendinţele de amenajare a birourilor viitorului, nici acestea nu sunt ocolite de schimbările societăţii, per ansamblu.
    „Asistăm, cel puţin la nivel global, la schimbări sociale semnificative, demografice, ale obiceiurilor de consum, iar piaţa locală le va adopta de asemenea. Trăim în era Internet of Things, care pune toate elementele în legătură, individul fiind în prim-plan, iar acest fapt va fi vizibil şi pe piaţa de birouri: clădirea de birouri va fi operată în directă legătură cu oamenii care vor desfăşura activităţi în ea, indiferent că vorbim de luminozitate, locuri de parcare, aer condiţionat sau comandarea unui anumit fel de mâncare”, descrie managerul companiei de consultanţă Griffes filosofia care stă în spatele tendinţelor de amenajare a birourilor viitorului.

    Economia în care activăm, bazată pe cunoştinţe, şi revoluţia cognitivă, gradul de autonomie a angajaţilor mai ridicat ca în trecut, cu ierarhii mai puţin stricte, vor avea un impact asupra modului în care vor fi gândite birourile viitorului.

    „Angajaţii vor fi în cea mai mare parte a timpului în alte locuri, vor lucra, vor avea întâlniri, vor «poleniza» şi colecta informaţii şi vor reveni la biroul-stup pentru activităţi vitale ale organizaţiei”, descrie ea un concept ce va sta la baza noilor spaţii pentru angajaţii. Internetul lucrurilor va schimba, potrivit ei, şi modul în care lucrăm într-o clădire, de la alegerea unui anumit spaţiu la modul în care vom servi prânzul. 

    „Probabil vor exista opţiuni de tipul unui asistent personal tehnologic cu ajutorul căruia vom putea să comandăm un prânz pentru a îl servi în spaţii de socializare create în interiorul clădirilor”, imaginează Andreea Păun un scenariu al viitorului.

    În acelaşi timp, noile generaţii, cu alte valori, vor pune accent mai mare pe facilităţile oferite de spaţiile de birouri: „Nu doar birourile în sine, cât şi clădirile, de la opţiuni de relaxare, inclusiv entertainment, la opţiuni culinare sau de interes personal – spaţii de servicii, spre exemplu.”
    Andreea Păun crede că noile clădiri de birouri vor lua în calcul şi creşterea numărului de angajaţi introvertiţi, fiind posibil să asistăm la o reducere a componentelor care presupun interacţiuni, precum recepţiile de la parterul clădirilor, urmând să fie tot mai multe activităţi automatizate. „Am putea asista, spre exemplu, la recepţii open space, similare unor spaţii de aşteptare şi de petrecere a timpului dintr-un aeroport de mari dimensiuni, unde angajaţii vor putea să îşi înregistreze prezenţa printr-un aplicaţie, să îşi comande o cafea şi un mic dejun uşor pe care să îl servească într-un spaţiu special amenajat şi după aceea să se îndrepte către spaţiul lor de lucru”. 

    Mirela Raicu întăreşte ideea că noile proiecte de birouri vor reflecta o serie de tendinţe ce se manifestă deja şi care îşi au cauzele în transformările din mediul economic şi social. „Anul acesta se observă deja o serie de tendinţe în rândul forţei de muncă tinere, respective o schimbare de paradigmă în ceea ce priveşte viziunea asupra vieţii, aspiraţiile şi motivaţiile în muncă”, observă Mirela Raicu.

    În consecinţă, companiile fac eforturi pentru înţelegerea şi adaptarea la aceste transformări şi încearcă să creeze un mediu organizaţional care să conţină şi să reflecte aceste transformări, observă reprezentanta Esop, iar în piaţa birourilor dezvoltatorii imobiliari încearcă şi ei să creeze spaţii care să susţină aceste nevoi recente.

    Spaţiul de birouri va deveni, potrivit ei, mai mult un spaţiu de întâlniri, interacţiune şi socializare, şi nu locul primar din care se realizează activitatea pentru companie: „Graţie noilor tehnologii, biroul îşi extinde graniţele permiţând realizarea activităţii de acasă, din vacanţă sau chiar din altă ţară”, observă Raicu. Aceasta oferă ca exemplu numeroasele companii, în special pe cele din zona IT, care au departamente ce realizează activităţi IT şi lucrează în mod constant un număr de zile de acasă. „Pentru anumiţi angajaţi, biroul a devenit frecventabil ocazional, prin job descriptionul oficial al companiei.”

    O altă tendinţă a viitorului se leagă de extinderea spaţiilor în regim de co-working; însoţită de diversificarea acestora: „Numeroase companii vor migra o parte din business în astfel de zone, pentru a câştiga flexibilitate şi adaptabilitate, viteză de reacţie într-o piaţă tot mai dinamică. Prin amploarea pe care o va dobândi, acest segment va atrage implicarea directă a dezvoltatorilor în astfel de spaţii”, explică Raicu.

    În viitor se va echilibra astfel utilizarea spaţiilor colaborative cu cele închise: „Dacă spaţiile formale, închise, partiţionate, ce au fost modelul deceniilor trecute în majoritatea comaniilor, este apus de o bună vreme în majoritatea industriilor, şi excesul de spaţii colaborative îşi demonstrează totuşi anumite limite. Companiile încep să echilibreze, adaptat domeniului de activitate şi activităţii desfăşurate, spaţiile colaborative cu cele private, spaţii insulă, menite să permită un nivel ridicat de concentrare.”

    De asemenea, spaţiile de cafeterie vor deveni spaţii colaborative pe parcursul întregii zile şi nu vor fi utilizate doar pe perioada prânzului. Proiectele de birouri vor integra tot mai multe servicii – îngrijire a copiilor (grădiniţe, afterschool), bănci, oficii poştale, spălătorie. Birourile se vor deschide către exterior: „Terase private, spaţii verzi comune, orice loc mai deschis, mai aproape de natură, va fi căutat şi utilizat tot mai mult de angajaţi în proiectele de birouri”, anticipează reprezentata Esop. Tot ea subliniază că spaţiile vor deveni mai versatile, reconfigurabile cu uşurinţă: „Cum echipele şi proiectele devin tot mai fluide, departamentele mai puţin rigide, reajustarea, remodelarea rapidă este o necesitate majoră în businessul companiilor”.

    Ideea biroului propriu va pierde teren în favoarea biroului flexibil, iar un avantaj ce rezultă din această scenografie dinamică este o mai mare conectivitate, un networking intern benefic în cadrul companiilor, crede reprezentanta Esop.

    Şi Claudia Cetăţoiu crede că tendinţele, condiţiile şi facilităţile spaţiilor de birouri vor urma cerinţele noii generaţii. „În următorii trei ani, cea mai mare parte a forţei de muncă, până la 40%, vor fi millennials, o generaţie care se bazează pe integrarea vieţii personale în cea profesională şi nu invers. Rezultatul se va traduce în condiţii de lucru mixte: spaţii de birouri flexible, care oferă şi posibilitatea de networking şi relaxare (diverse activităţi de gaming, citit etc.), astfel încât dezvoltatorii eficientizează spaţiile şi configurează structura clădirilor pentru a putea acomoda toate aceste cerinţe, mai ales din punct de vedere tehnic.”

    În plus, consultantul JLL România este de părere că în 2022 piaţa va fi dominată de proiecte verzi, care să ofere o gamă diversificată de facilităţi şi pentru angajaţii acestora. Pe de altă parte, credea ea, se vor intensifica activităţile de modernizare şi upgradare a clădirilor care au mai mult de 15 ani de existenţă, pentru a putea face faţă afluxului de chiriaşi către clădirile nou construite.

    În condiţiile în care, până în 2020, 80% din populaţia adultă a globului va avea un smartphone, iar operatorii telecom se pregătesc pentru reţelele 5G, şi spaţiile de lucru se vor modifica în raport cu evoluţia tehnologică. „Evoluţia tehnologică modifică în primul rând comportamentul angajaţilor, iar spaţiile de lucru trebuie adaptate acestor schimbări. Biroul viitorului se îndreaptă rapid spre a deveni un hibrid între spaţiul fizic şi cel digital”, observă ea. Mai mult, companiile utilizează componenta de real estate, sediile în care funcţionează, ca o modalitate de a crea valoare adăugată, de a creşte afacerea şi de a inova.

    „Biroul nu mai este neapărat locul în care te duci să stai şi să munceşti. Munca se poate face acum de acasă, din cafenea sau din holul unei clădiri. Practic biroul unei firme devine un loc de întâlnire şi interacţiune şi ca atare vedem schimbări importante în ceea ce priveşte designul”, consideră Cetăţoiu.

    Reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că noile proiecte de birouri vor fi asemănătoare celor care se livrează în prezent. „Având în vedere că certificările de clădiri verzi au devenit standardul în piaţă, vom vedea că biroul viitorului va folosi mai multă tehnologie şi vor fi integrate serviciile clădirilor în gadgeturile angajaţilor: aplicaţii de concierge, recepţii smart, staţii de încărcare pentru maşini electrice. Din ce în ce mai multe clădiri vor avea tehnologii sustenabile pentru economisirea costurilor de utilităţi.”

    De asemenea, observă ei, retailul va fi mult mai integrat, pentru a susţine stilul de viaţă al angajaţilor şi pentru a-i ajuta să găsească echilibrul între orele petrecute la birou şi cele de timp liber (supermarket, grădiniţe, creşe, clinici medicale, stomatologie, săli de sport, saloane de înfrumuseţare etc.).

    „Locul de muncă al viitorului va fi un spaţiu de experienţă, unde toate elementele – fizice, virtuale şi de comportament – vor fi atent orchestrate pentru a inspira angajaţii”, sesizează şi reprezentanţii Knight Frank. Astfel, îmbunătăţirea spaţiului fizic la locul de muncă (facilitarea interacţiunii, echilibrarea spaţiului alocat fiecărui angajat, crearea unor zone-destinaţii în cadrul birourilor, asigurarea unor spaţii care să stimuleze angajaţii), educarea unor comportamente (capitalizarea pe experienţe comune, întreţinerea apartenenţei la o comunitate) şi implementarea tehnologiei de susţinere şi a unor procese (promovarea comunicării online, tehnologie Wi-Fi peste tot) sunt principalele elemente care vor aduce schimbarea în organizaţii, spun ei.

    Şi Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox, este de părere că lupta companiilor pentru angajaţi reprezintă elemental principal pe care îl au în vedere dezvoltatorii de birouri. „Pe lângă elementele de bază – localizare, accesibilitate, sustenabilitate şi eficienţă – diferenţa o fac azi facilităţile oferite angajaţilor.” Astfel, zonele comerciale s-au extins în parcurile şi clădirile de birouri, în locul cantinei au apărut concepte inovatoare de food hall, iar zonele de servicii includ de la supermarket, farmacie, curăţătorie până la grădiniţă şi sală de fitness. „Odată cu evoluţia tehnologiei, accentul se pune acum pe stimularea creativităţii angajaţilor pentru creşterea productivităţii, astfel că spaţiile verzi, zonele de recreere şi socializare, integrarea conceptelor de well-being şi co-working au devenit elemente necesare”, observă şi Iliescu. Pe lângă toate acestea, marii proprietari de birouri urmăresc crearea de comunităţi pentru angajaţi, organizând evenimente şi programe de fidelizare.

    Reprezentanţii grupului austriac de dezvoltare imobiliară Immofinanz întăresc ideea că spaţiile de birouri au devenit mai mult decât simple locuri de muncă, acestea devenind platforme prin intermediul cărora companiile îşi pot exprima valorile, promova cultura organizaţională sau spune povestea. Reprezentanţii Immofinanz spun că încearcă să transpună aceste tendinţe prin crearea unor spaţii de birouri personalizate. Spre exemplu, portofoliul companiei include myhive, conceptul internaţional de birouri implementat pe pieţele cheie şi în trei dintre clădirile de birouri din Bucureşti; acestea sunt caracterizate, potrivit reprezentanţilor companiei, de o atmosferă prietenoasă, un design asemănător celui de hotel, nivel înalt al serviciilor oferite, infrastructură eficientă şi acces la o comunitate internaţională.
    Reprezentanţii Immofinanz au identificat un mix între companiile care cunosc o dezvoltare rapidă a echipelor componente, în special în sectorul IT&C şi de outsourcing, şi clienţii care doresc îmbunătăţirea calităţii spaţiilor de birouri prin concentrarea asupra bunăstării şi sănătăţii angajaţilor.

    Daniela Bădulescu, country manager al dezvoltatorului austriac S Immo România, sesizează apusul modelului de clădiri de birouri tip acvariu cu angajaţi. „Bunăstarea şi dezvoltarea personală a angajaţilor vor fi în prim-plan şi unul dintre cele mai importante obiective ale unui investitor.” În acest sens, compania a realizat The Mark, în zona centrală de business a Bucureştiului, în apropiere de Piaţa Victoriei, în care sunt incluse mai multe inovaţii tehnice, precum un sistem unic de umbrire, care va asigura un mediu de lucru prietenos, un sistem de ventilaţie prin podea care ar putea aduce o economie a costurilor cu energia electrică de până la 10% sau panouri solare poziţionate pe acoperişul proiectului – „În viitor, toate acestea nu vor mai fi doar factori de diferenţiere, ci cerinţe obligatorii pentru asigurarea succesului”. Proiectul este dezvoltat de S Immo în urma unei investiţii de 45 de milioane de euro şi va avea 25.500 de metri pătraţi, împărţiţi în două clădiri de birouri clasa A.

    Proiectul va introduce în premieră pe piaţa locală câteva tehnologii şi facilităţi precum panouri solare amplasate pe acoperiş, un sistem inovator de umbrire a faţadei şi un sistem de ventilaţie prin podea, un sistem BMS prin care vor fi controlaţi toţi parametrii clădirii.

    Nevoi noi, bugete pe măsură

    Când vine vorba despre investiţiile dedicate amenajării birourilor viitorului, Mirela Raicu explică: „Spaţiul de birouri actual şi viitor este un spaţiu flexibil, versatil, prietenos şi nonconformist care reprezintă un «statement», o filosofie de lucru şi care deseori implică o investiţie de amenajare de peste 200-300 euro/mp”.

    Ea observă că, după atenţia dată în plan fizic amenajării birourilor, atenţie concretizată în ultimii ani prin amenajări deosebite din punctul de vedere al designului şi mobilierului, schimbările din următoarea perioadă vor fi şi mai mari: „Credem că următorii 5-10 ani vor aduce schimbări în însăşi esenţa culturii organizaţiilor, tendinţa fiind acea de autonomizare crescută, implicare şi responsabilizare mai mare a indivizilor, prin urmare o descentralizare a managementului”.

    Bugetele diferă în funcţie de domeniul de activitate al chiriaşilor, potrivit JLL România. „Cele mai mari bugete sunt alocate de companiile din domeniul IT&C, unde lupta pentru atragerea talentelor este acerbă, observă reprezentanta JLL. Potrivit unui studiu JLL realizat la nivelul EMEA, costul mediu de amenajare a spaţiilor de birouri din Bucureşti variază de la 300 la 800 de euro/metru pătrat, în funcţie de proiect şi de profilul beneficiarului. Acest preţ este, potrivit JLL, comparabil cu cel din alte oraşe din Europa Centrală şi de Sud-Est, în condiţiile în care o companie plăteşte în Praga 530 de euro/mp, iar în Varşovia şi Budapesta costul ajunge la 500 de euro/mp.

    În Europa de Vest însă, costurile cresc până la 880 de euro/mp în Londra, 835 de euro/mp în Frankfurt sau 805 euro/mp în Amsterdam. „Studii recente au demonstrat că mediul de lucru a devenit mai important în alegerea unui loc de muncă decât pachetul salarial, motiv pentru care companiile sunt dispuse să investească sume apreciabile în amenajarea spaţiilor de muncă”, spune Claudia Cetăţoiu. Aceasta oferă ca argument faptul că dezvoltatorii prezenţi pe piaţa locală au început să adopte din ce în ce mai multe concepte care funcţionează deja pe pieţele mature, precum facilităţi pentru angajaţi – duşuri, spaţii pentru jocuri, biblioteci sau sisteme de siguranţă, amprentă facială etc.: „Vom vedea în viitor prima clădire din România care va avea pistă de alergare pe acoperiş, iar lucrurile se mişcă la o viteză foarte mare”.

  • China îl invită pe prim-ministrul Japoniei într-o vizită oficială

    China şi Japonia au avut de multe ori discuţii conflictuale despre trecutul lor, în principal pe motiv că autorităţile din Japonia nu au încercat să rezolve conflictul rezultat în urma invadării Chinei înaintea şi în timpul celui de-Al Doilea Război Mondial.

    Legăturile dintre a doua şi a treia mare economie a lumii au fost afectate şi de disputa teritorială pentru un grup de insule din Marea Chinei de Sud şi de suspiciunea Chinei că Abe încearcă să modifice Constituţia pacifistă a Japoniei.

    Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro

  • China îl invită pe prim-ministrul Japoniei într-o vizită oficială

    China şi Japonia au avut de multe ori discuţii conflictuale despre trecutul lor, în principal pe motiv că autorităţile din Japonia nu au încercat să rezolve conflictul rezultat în urma invadării Chinei înaintea şi în timpul celui de-Al Doilea Război Mondial.

    Legăturile dintre a doua şi a treia mare economie a lumii au fost afectate şi de disputa teritorială pentru un grup de insule din Marea Chinei de Sud şi de suspiciunea Chinei că Abe încearcă să modifice Constituţia pacifistă a Japoniei.

    Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro

  • Donald Trump critică din nou Harley-Davidson şi vrea alţi producători de motociclete în SUA

    “Acum că Harley-Davidson îşi mută o parte din activităţi în afara SUA, Administraţia mea colaborează cu alte companii care produc motociclete şi care vor să se mute în SUA. Clienţii Harley nu sunt fericiţi în legătură cu această decizie – vânzările au scăzut cu 7% în 2017. Acţiunea este în Statele Unite!”, a transmis Donald Trump marţi prin Twitter.

  • Xi Jinping: China nu va renunţa la „niciun centimetru din teritoriul său” din Oceanul Pacific

    „Poziţia noastră este fermă şi clară în ceea ce priveşte suveranitatea şi integritatea teritorială a Chinei”, a declarat Xi. „Orice centimetru de teritoriu moştenit de la strămoşii noştri nu poate fi pierdut, mai ales că nu vrem nimic de la alte ţări”, a adăugat acesta.

    Întâlnirea dintre Mattis şi Jinping are loc în contextul în care relaţiile dintre Washington şi Beijing sunt deteriorate de tensiunile în continuă creştere, atât din cauza unui posibil război comercial, cât şi din cauza suspiciunii în ceea ce priveşte activitatea militară a celor două ţări..

    Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro

  • Dragnea anunţă că nu este exclusă suspendarea preşedintelui Iohannis: A întârziat nepermis de mult

    Nu este exclusă (n.r.: suspendarea preşedintelui) pentru că deja a stat neconstituţional de mult şi nepermis de mult. Jocul cu <<să mai citim>> e o bătaie de joc la adresa CCR. A întârziat foarte mult”, adeclarat Liviu Dragnea.

    Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro