BusinessMagazin

Tag: dezvoltatori

  • Batalia mall-urilor face primele victime

    Michael Israeli era foarte agitat saptamana trecuta. Agitat, dar
    fericit. “E aproape gata, are pereti, are tavan, e minunat sa stai
    in cladirea ta”, zicea directorul general si actionarul companiei
    dezvoltatoare a mallului Atrium Centers Arad. “Sincer, nu stiu ce
    s-a intamplat. Evident, am obtinut primii finantarea; am discutat
    cu acelasi retaileri ca si concurenta si totusi ne-au ales pe noi.
    Le-au placut mai mult designul si faptul ca aveam deschiderea mai
    mare la sosea.”

    Concurenta despre care vorbea Israeli este Africa Israel, care
    cumparase un teren alaturat, unde intentiona sa dezvolte de
    asemenea un mall. Cele doua proiecte alaturate erau despartite doar
    de o strada, cazul fiind emblematic pentru o piata cu doar cateva
    orase cu mai multe centre comerciale anuntate spre dezvoltare, doar
    in Arad fiind planificate sapte. Intre timp, numai parcul de retail
    Armonia Arad s-a finalizat anul trecut, iar Atrium Centers va fi
    primul mall terminat, cu inaugurarea programata pentru martie 2010.
    In rest, doar mallul Galleria ar putea fi deschis anul viitor,
    potrivit declaratiilor recente facute de reprezentantii
    dezvoltatorului Globe Trade Center, in timp ce celelalte proiecte
    au ramas pe hartie.



    “Mai aveam o saptamana si semnam contractul cu antreprenorul
    general de constructii. Negocierile cu banca finantatoare erau
    foarte avansate, dar aveam un procent de preinchiriere a spatiului
    de 20%”, isi aminteste Reuven Havar, country manager al AFI Europe,
    dezvoltatorul care planificase mallul alaturat Atrium Centers. La
    inceputul lui 2008, finantarea bancara pentru un proiect comercial
    se acorda in general la atingerea unui grad de preinchiriere de
    30%. “Dar concurenta a luat-o inainte, au semnat finantarea si apoi
    a venit criza”, spune el. Dupa aproape un an si jumatate, Atrium a
    finalizat structura mallului, in timp ce langa proiectul lor se
    afla doar terenul liber al celor de la AFI.

    Cursa dintre cele doua proiecte, in materie de cine
    preinchiriaza mai repede, cine obtine primul finantarea si in final
    cine termina primul – si poate singurul pe o perioada medie de
    timp, avand in vedere venirea crizei economice – este un exemplu
    foarte bun pentru situatiile din alte orase din tara, chiar daca
    acolo n-au fost inscrise in cursa doua proiecte alaturate. Noul
    context economic a facut ca doar un proiect sa obtina finantarea –
    in cele mai bune cazuri – dintr-o serie de doua, trei sau patru
    inscrise in cursa in acelasi oras, iar castigatorii dintr-un oras
    se numara printre pierzatorii din alt oras – cel putin
    deocamdata.

  • “Prima Casa” a reusit sa scumpeasca iar apartamentele

    Agentii imobiliari confirma ca s-au scumpit iar garsonierele si apartamentele cu doua camere, adica cele mai cautate locuinte.

    Ridicol este ca cei mai multi dintre dezvoltatori tin cu dintii de niste preturi exagerate, chiar daca nu vand nimic. Si asa vor sta multa vreme, daca ne gandim ca la trei saptamani de la inceputul fulminant al programului "Prima Casa", doar 34 de dosare au fost aprobate in toata Romania.

    Aflati mai multe www.stirileprotv.ro.

  • Blaga: Dezvoltatorii imobiliari sa se obisnuiasca cu profituri de 5-10%

    “Dezvoltatorii imobiliari trebuie sa se obisnuiasca cu profituri mai mici, de 5-10% precum in restul statelor din Europa.

    Ceea ce a fost in 2007 si in prima a parte a anului 2008, profituri de pana la 300%, nu se va mai intoarce niciodata”, a declarat ministrul Dezvoltarii Regionale in cadrul evenimentului “Cum dezvoltam economic zona de nord-est a Romaniei” organizat la Botosani de Ziarul Financiar impreuna cu Turism Moldova.

     

    Cititi mai multe pe www.zf.ro.
     

  • Casa pentru doctori: Dezvoltatorii fac orice ca sa vanda – GALERIE FOTO

    Buna ziua. Ma numesc Anca si sunt din Ploiesti. As dori sa aflu mai multe despre oferta privind comunitatea medicala. Sunt farmacist.” Astfel suna unul din cele cateva e-mail-uri primite intr-una din zilele trecute de Nir Shmoul, VP business development al Gindi Investments, companie care a anuntat dezvoltarea G ViTown, un complex cu 324 de apartamente in zona Vitan din Bucuresti. Intregul proiect ar urma sa fie gata in 2012, iar deocamdata a fost scos la vanzare doar primul bloc, cu 81 de apartamente. Dezvoltatorul a ales o tactica inedita de promovare a ofertei: tintirea unei bresle profesionale, respectiv a comunitatii medicale.

    “Poate toti stiu sa deseneze, sa construiasca si sa mobileze o locuinta. Am avut nevoie de o alta abordare si am ales ideea de a locui cu cei din aceeasi breasla”, spune Nir Shmoul, care sustine ca a trimis circa 20.000 de oferte catre personalul medical, compania participand la seminarii de profil si trimitandu-si agentii in farmacii si spitale. Oferta catre membrii comunitatii medicale a constat in primul rand intr-o reducere de pret, de 12-15% fata de preturile generale, locul de parcare fiind inclus in pret. S-a ajuns astfel la un pret final de aproximativ 75.600 de euro pentru o garsoniera si de aproximativ 84.000-89.000 pentru un apartament cu doua camere, adica circa 1.373 de euro pe metru patrat. “Nu avem cel mai bun pret, dar noi vindem o proprietate si posibilitatea de a sta cu cei din breasla ta. Spre exemplu, au venit impreuna la showroom-ul nostru trei cupluri tinere de farmacisti interesate sa achizitioneze trei apartamente”, spune reprezentantul dezvoltatorului israelian in legatura cu faptul ca preturile din G ViTown sunt similare sau chiar mai ridicate comparativ cu cele ale altor locuinte ce se vor livra in perioada imediat urmatoare. Prima faza a proiectului Gindi ar urma sa se finalizeze la 18-20 de luni de la debutul lucrarilor, care nu au inceput inca.

    Reprezentantii Gindi sustin insa ca exista aproximativ 100 de persoane care si-au manifestat dorinta de a plati avansul pentru contractarea unei locuinte, dezvoltatorul urmand sa organizeze chiar o tombola pentru acestia, in prima parte a lunii iulie, pentru a selecta cumparatorii locuintelor din primul bloc. “Oferim si posibilitatea unei finantari de 100%; bancile cu care suntem in relatii bune sunt dispuse sa crediteze medicii, deoarece ei au venituri bune”, mai afirma Nir Shmoul. O asemenea tehnica de promovare este buna, in opinia lui Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, compania cu cel mai mare portofoliu de locuinte intermediate la vanzare. “Promovarea apartenentei la o comunitate, ideea de a locui cu cei din breasla ta, este o tehnica buna si ii va atrage si pe cei din alte categorii aspirationale. Dar trebuie sa ai produsul potrivit”, spune Ilie, in a carui opinie oferta Gindi are cateva inadvertente, de la amplasare pana la preturile pentru niste locuinte aflate inca in stadiul de macheta: “Marketingul conteaza, dar daca nu ai produsul potrivit, nu este de ajuns.”

    Tintirea unei categorii omogene de clienti este o metoda noua de promovare a unui complex rezidential, al carei precedent poate fi, spre exemplu, comunicarea realizata pentru proiectul Rasarit de Soare, promovat ca un ansamblu rezidential destinat cuplurilor tinere. Metoda aleasa de PUBLICITATE Gindi poate fi de asemenea inscrisa in ceea ce consultantii imobiliari au mentionat inca de la inceputul acestui an ca fiind tactica principala de atragere a clientilor in actualul context economic – marketingul direct. “Acum se practica marketingul de gherila, este singura optiune: sa ajungi direct la om”, spune Valentin Ilie, oferind ca exemplu ultima tactica de promovare a Citadella Titan, un proiect cu 224 de apartamente care urmeaza sa fie gata in vara. Compania de consultanta a tiparit 50.000 de fluturasi pe care i-a impartit in cutiile postale din cartier, iar rezultatele au fost pana acum pozitive, in opinia consultantului: “Suna telefonul non-stop”.

    Abordarea directa a clientilor vine dupa perioada de boom imobiliar, in care doar participarea la un targ de profil si o promovare minima in mass-media sau prin panotaj stradal erau suficiente ca sa aduca potentiali clienti. Scaderea semnificativa a numarului de tranzactii i-a determinat insa pe brokeri sa “sune la fiecare om din baza de date”, dupa cum se exprima la inceputul primaverii unul dintre ei. Noile tactici de promovare au venit si in contextul in care dezvoltatorii, in incercarea de a reduce costurile, au taiat cea mai mare parte a bugetelor de marketing, preferand metode mai directe si mai putin costisitoare, a caror eficienta este insa dificil de evaluat in contextul economic actual.

    Programul “Prima casa” ar putea duce la o inviorare a activitatilor de promovare a ansamblurilor rezidentiale, mai ales ca peste 40% dintre locuintele care vor fi terminate in acest an in Bucuresti nu si-au gasit inca un cumparator, in timp ce alte cateva sute, achizitionate initial de catre investitori, au fost scoase la vanzare. “Prima casa” este mentionata si de catre reprezentantii Gindi ca un avantaj in plus al ofertei destinate membrilor comunitatii medicale. “Rata la credit, pe o durata de 25 de ani, ar fi de circa 450 de euro, daca luam in calcul si un credit de nevoi personale de 25.000 de euro (calcule realizate pentru achizitia unui apartament cu doua camere). Tinerii doctori castiga mult mai mult”, spune Nir Shmoul increzator. Ramane insa de vazut daca blocul medicilor va deveni realitate.

  • Casa pentru doctori: Dezvoltatorii fac orice ca sa vanda – GALERIE FOTO

    Buna ziua. Ma numesc Anca si sunt din Ploiesti. As dori sa aflu mai multe despre oferta privind comunitatea medicala. Sunt farmacist.” Astfel suna unul din cele cateva e-mail-uri primite intr-una din zilele trecute de Nir Shmoul, VP business development al Gindi Investments, companie care a anuntat dezvoltarea G ViTown, un complex cu 324 de apartamente in zona Vitan din Bucuresti. Intregul proiect ar urma sa fie gata in 2012, iar deocamdata a fost scos la vanzare doar primul bloc, cu 81 de apartamente. Dezvoltatorul a ales o tactica inedita de promovare a ofertei: tintirea unei bresle profesionale, respectiv a comunitatii medicale.

    “Poate toti stiu sa deseneze, sa construiasca si sa mobileze o locuinta. Am avut nevoie de o alta abordare si am ales ideea de a locui cu cei din aceeasi breasla”, spune Nir Shmoul, care sustine ca a trimis circa 20.000 de oferte catre personalul medical, compania participand la seminarii de profil si trimitandu-si agentii in farmacii si spitale. Oferta catre membrii comunitatii medicale a constat in primul rand intr-o reducere de pret, de 12-15% fata de preturile generale, locul de parcare fiind inclus in pret. S-a ajuns astfel la un pret final de aproximativ 75.600 de euro pentru o garsoniera si de aproximativ 84.000-89.000 pentru un apartament cu doua camere, adica circa 1.373 de euro pe metru patrat. “Nu avem cel mai bun pret, dar noi vindem o proprietate si posibilitatea de a sta cu cei din breasla ta. Spre exemplu, au venit impreuna la showroom-ul nostru trei cupluri tinere de farmacisti interesate sa achizitioneze trei apartamente”, spune reprezentantul dezvoltatorului israelian in legatura cu faptul ca preturile din G ViTown sunt similare sau chiar mai ridicate comparativ cu cele ale altor locuinte ce se vor livra in perioada imediat urmatoare. Prima faza a proiectului Gindi ar urma sa se finalizeze la 18-20 de luni de la debutul lucrarilor, care nu au inceput inca.

    Reprezentantii Gindi sustin insa ca exista aproximativ 100 de persoane care si-au manifestat dorinta de a plati avansul pentru contractarea unei locuinte, dezvoltatorul urmand sa organizeze chiar o tombola pentru acestia, in prima parte a lunii iulie, pentru a selecta cumparatorii locuintelor din primul bloc. “Oferim si posibilitatea unei finantari de 100%; bancile cu care suntem in relatii bune sunt dispuse sa crediteze medicii, deoarece ei au venituri bune”, mai afirma Nir Shmoul. O asemenea tehnica de promovare este buna, in opinia lui Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, compania cu cel mai mare portofoliu de locuinte intermediate la vanzare. “Promovarea apartenentei la o comunitate, ideea de a locui cu cei din breasla ta, este o tehnica buna si ii va atrage si pe cei din alte categorii aspirationale. Dar trebuie sa ai produsul potrivit”, spune Ilie, in a carui opinie oferta Gindi are cateva inadvertente, de la amplasare pana la preturile pentru niste locuinte aflate inca in stadiul de macheta: “Marketingul conteaza, dar daca nu ai produsul potrivit, nu este de ajuns.”

    Tintirea unei categorii omogene de clienti este o metoda noua de promovare a unui complex rezidential, al carei precedent poate fi, spre exemplu, comunicarea realizata pentru proiectul Rasarit de Soare, promovat ca un ansamblu rezidential destinat cuplurilor tinere. Metoda aleasa de PUBLICITATE Gindi poate fi de asemenea inscrisa in ceea ce consultantii imobiliari au mentionat inca de la inceputul acestui an ca fiind tactica principala de atragere a clientilor in actualul context economic – marketingul direct. “Acum se practica marketingul de gherila, este singura optiune: sa ajungi direct la om”, spune Valentin Ilie, oferind ca exemplu ultima tactica de promovare a Citadella Titan, un proiect cu 224 de apartamente care urmeaza sa fie gata in vara. Compania de consultanta a tiparit 50.000 de fluturasi pe care i-a impartit in cutiile postale din cartier, iar rezultatele au fost pana acum pozitive, in opinia consultantului: “Suna telefonul non-stop”.

    Abordarea directa a clientilor vine dupa perioada de boom imobiliar, in care doar participarea la un targ de profil si o promovare minima in mass-media sau prin panotaj stradal erau suficiente ca sa aduca potentiali clienti. Scaderea semnificativa a numarului de tranzactii i-a determinat insa pe brokeri sa “sune la fiecare om din baza de date”, dupa cum se exprima la inceputul primaverii unul dintre ei. Noile tactici de promovare au venit si in contextul in care dezvoltatorii, in incercarea de a reduce costurile, au taiat cea mai mare parte a bugetelor de marketing, preferand metode mai directe si mai putin costisitoare, a caror eficienta este insa dificil de evaluat in contextul economic actual.

    Programul “Prima casa” ar putea duce la o inviorare a activitatilor de promovare a ansamblurilor rezidentiale, mai ales ca peste 40% dintre locuintele care vor fi terminate in acest an in Bucuresti nu si-au gasit inca un cumparator, in timp ce alte cateva sute, achizitionate initial de catre investitori, au fost scoase la vanzare. “Prima casa” este mentionata si de catre reprezentantii Gindi ca un avantaj in plus al ofertei destinate membrilor comunitatii medicale. “Rata la credit, pe o durata de 25 de ani, ar fi de circa 450 de euro, daca luam in calcul si un credit de nevoi personale de 25.000 de euro (calcule realizate pentru achizitia unui apartament cu doua camere). Tinerii doctori castiga mult mai mult”, spune Nir Shmoul increzator. Ramane insa de vazut daca blocul medicilor va deveni realitate.

  • Mall-uri de criza – GALERIE FOTO

    Suprafete de doua ori mai mari in comparatie cu Bucuresti Mall, primul centru comercial modern inaugurat acum zece ani; un hipermarket de mari dimensiuni printre chiriasi; magazine de bricolaj sau mobilier; zone de divertisment; elemente de arhitectura menite sa atraga vizitatorii. Acestea sunt principalele elemente invocate de dezvoltatorii AFI Cotroceni Mega Mall si Sun Plaza pentru a justifica increderea in cele doua proiecte, desi ambele vor fi deschise intr-o perioada nefasta pentru segmentul de retail.

    “Eu nu vorbesc doar despre faptul ca vom deschide in acest an, ci imi asum ca vom inaugura in 2009”, sustine Mircea Curuia, deputy general manager al companiei franceze EMCT, dezvoltatorul Sun Plaza, amplasat in zona de sud a Capitalei. “Nu pot spune ca se lucreaza in trei schimburi pe santier, dar doua si jumatate sunt clar. Se lucreaza 18-20 de ore pe zi, si la 1 noaptea se lucreaza”, afirma la randul sau Michael Richard, directorul general al companiei, pentru a raspunde mai multor voci, de la consultanti imobiliari la retaileri, care siau exprimat in ultimele luni neincrederea privind inaugurarea proiectului in acest an.

    Sun Plaza, aflat in portofoliul Sparkassen Immobilien, subsidiara a grupului bancar Erste, ar trebui sa isi deschida portile la sfarsitul lunii octombrie, la circa o luna dupa Cotroceni Mega Mall, proiect dezvoltat in partea de vest a orasului de catre AFI Europe, care va fi si proprietarul proiectului. Cele doua proiecte vor fi astfel, alaturi de Cocor Luxury Store, care este insa mult mai mic, ultimele centre comerciale ce se vor deschide in Bucuresti pentru o perioada buna de timp, dupa ce ultimii doi ani au adus deschiderea a sase centre comerciale.
    “Nu vad in urmatorii doi-trei ani un alt centru comercial de mari dimensiuni care sa fie finalizat”, afirma si Monica Barbu, vicepresedinte al companiei de consultanta imobiliara The Advisers. Potrivit datelor comunicate de companiile imobiliare pentru suplimentul BUSINESS Magazin “Piata imobiliara 2009 – Iesirea din criza?”, in urmatorii doi ani nu este anuntata nicio finalizare de centru comercial nou in Bucuresti, dupa ce proiecte precum Promenada Mall, parte a Floreasca City, sau Galleria Bucuresti au fost amanate din pricina dificultatilor de obtinere a unei finantari bancare.

    “Exista acum comercianti care inainte de a semna un contract de inchiriere solicita sa le fie comunicat gradul de preinchiriere din acel moment”, mai spune Monica Barbu, pentru a exemplifica diferentele dintre perioada actuala si perioada de boom. Sun Plaza are acum un grad de inchiriere de circa 85%, in timp ce AFI Cotroceni Mega Mall are inchiriat aproximativ 90% din spatiu, astfel incat reprezentantii celor doi dezvoltatori sustin ca nu sunt modificari majore aduse de criza in ceea ce priveste interesul comerciantilor pentru proiectele lor. “N-am facut nicio reducere. Daca un retailer doreste sa iasa din mall-ul nostru, avem deja altii pe lista de asteptare”, sustine Reuven Havar, country manager al AFI Europe.

    De altfel, ultimele spatii disponibile intr-un centru comercial sunt inchiriate la un pret mai mare si mai ales de magazine cu suprafete mai reduse. “Avand in vedere ca nu se intrevad in viitorul apropiat noi proiecte, vor fi cu siguranta alti retaileri care vor dori un spatiu, chiar daca nu inainte de deschidere. Si nu vor avea decat optiunea eliberarii unui spatiu in proiectele deja existente care merg bine”, afirma vicepresedintele The Advisers in legatura cu posibilitatea unui dezvoltator de a obtine venituri mai mari din inchirierea ultimelor suprafete libere, in ciuda perioadei de criza economica.
    Contextul actual va avea insa cu siguranta un efect asupra evolutiei pe termen scurt a celor doua centre comerciale, chiar daca reprezentantii companiilor implicate in proiecte se declara optimisti. “Cand am desenat pentru prima oara Sun Plaza, in 2005, nu exista boom-ul imobiliar si am fost foarte conservatori. De aceea am facut o supraancorare a centrului”, explica reprezentantii EMCT. Cu circa 150 de magazine, Sun Plaza ar trebui sa genereze, potrivit estimarilor EMCT, vanzari anuale pentru comercianti de peste 400 de milioane de euro. Pentru proiectul AFI sunt prevazute 270 de magazine, potrivit ultimelor informatii disponibile.

    Amplasarea in zona Piata Sudului este a doua ratiune de optimism adusa in discutie de catre managerii EMCT, care considera “slaba” competitia formata din City Mall si recent deschisul Grand Arena, din pricina diferentelor dintre mixul de chiriasi. City Mall este de altfel unul dintre proiectele comerciale din Bucuresti cu cele mai slabe rezultate, in timp ce Grand Arena s-a inaugurat in luna martie a acestui an cu mai putin de jumatate dintre magazine deschise. “Vom avea un hipermarket deschis 24 de ore, primul cinema Imax 3D, amplasamentul este foarte bun, cu statia de metrou din apropiere, avantajele sunt multiple si credem in succesul proiectului”, afirma la randul sau Reuven Havar de la AFI Europe. Competitia AFI Cotroceni Mega Mall va fi insa foarte puternica, tinand cont ca in partea de vest a Capitalei exista deja de mai multi ani Plaza Romania, galeriile comerciale ale Carrefour Orhidea si Cora Lujerului, precum si recent inauguratul Militari Shopping Center. In plus, iesirea din oras din acea zona a devenit in ultimii ani un pol al comertului, cu hipermarketuri, magazine de mobila si bricolaj sau primul outlet din tara.

    “Consider ca zona de sud, spre exemplu, va fi acoperita pentru moment, insa in est sau in nord inca este loc. In plus, nu exista o formula matematica din care sa tragi o concluzie privind saturarea unei piete. Pe de alta parte, este foarte dificil sa iei din vizitatorii unui proiect, dar nu imposibil”, considera Monica Barbu.

  • Dezvoltator: Vand apartament cu livrare imediata – GALERIE FOTO

    In urma cu un an, cand criza parea departe de piata imobiliara, unii brokeri rezidentiali mai pesimisti vorbeau despre numarul mare de apartamente care se vor finaliza si din care nu se va vedea nicio lumina la venirea serii, pentru a atrage atentia asupra faptului ca un procent semnificativ din locuintele incluse in noile ansambluri rezidentiale a fost achizitionat de catre investitori, nu de oameni ce vor sta in ele. Procentul a fost estimat intre 30 si 50% din totalul locuintelor vandute, cea mai mare parte dintre acestea avand termenul de finalizare in acest an.

    Intr-adevar, 2009 ar trebui sa aduca cel mai mare numar de locuinte noi finalizate in Bucuresti, incluse in ansamblurile rezidentiale cu minim 100 de unitati, potrivit datelor colectate de BUSINESS Magazin pentru realizarea suplimentului “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”. O serie de proiecte de mari dimensiuni, a caror constructie a inceput anii trecuti, in plin boom al pietei rezidentiale, precum Asmita Gardens, Confort City, Cosmopolis, Rasarit de Soare sau InCity vor fi finalizate integral sau partial in acest an, cele mai mari zece dintre ele urmand sa totalizeze peste 7.000 de unitati locative. Numarul celor care vor ramane cufundate in intuneric va fi insa mult mai mare decat se estima, daca vedem ca peste 40% dintre apartamentele si casele care se vor finaliza in acest an nu au fost vandute.

    “Mai avem disponibile spre vanzare aproximativ 35% din locuinte. Nu vom scadea preturile nici cu 0,1%, politica evidenta de altfel si in ultimele luni. Nu am luat inca o decizie privind apartamentele pe care le vom finaliza si care nu vor fi vandute pana atunci”, spune Atena Tiplic, directorul de vanzari al proiectului Asmita Gardens, cu 765 de apartamente, care va fi terminat in doua etape, ultima in toamna acestui an. Aceeasi politica de vanzari o are si Conarg Real Estate, dezvoltatorul Rasarit de Soare, unul din proiectele cu rezultate foarte bune la lansare si cu circa 500 de unitati vandute in primele luni. “Mai avem la vanzare 450 de apartamente, dar nu vom scadea preturile, nu este o solutie”, spune directorul dezvoltatorului, Romeo Cazanescu. De preturi actuale considerate “corecte” vorbeste si Murat Kavurga, directorul dezvoltatorului Cosmopolis, ce va finaliza in acest an primele locuinte din proiectul conceput sa fie unul dintre cele mai mari de pe piata.

    “Erau unele preturi exagerate, de 2.000 de euro pe metru patrat. Nu au cum sa scada cele de 1.100 euro/ mp plus TVA; daca va uitati la cele promovate la 800-900 euro/mp, veti vedea ca multe sunt la rosu sau in stadii incipiente. Noi le vom avea gata”, spune cu incredere Kavurga. Dezvoltatorul, care mai are disponibile circa 200 de unitati din totalul de peste 1.800 al primelor doua faze, a adoptat insa un plan de rezerva: locuintele din faza a doua, care ar fi trebuit predata integral pana la finalul acestui an, vor fi finalizate pana in luna martie 2010. “Inca nu am decis nimic legat de faza a treia, piata va decide. Consideram ca este mai bine sa mergi mai incet decat sa te opresti.”

    Finalizarea integrala a tuturor apartamentelor anuntate pentru acest an este pusa la indoiala chiar si de unii consultanti imobiliari indeobste optimisti, precum Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko. “Foarte putini dezvoltatori mai lucreaza inca cu motoarele turate si trebuie sa vedem cate apartamente se vor termina pana la urma anul acesta, cate anul viitor si cate nu vor mai fi deloc construite.” Cu toate acestea, companiile imobiliare contactate pentru realizarea acestui articol au reiterat datele de finalizare anuntate initial in ciuda vanzarilor slabe; o posibila explicatie este ca in unele cazuri s-a finalizat intregul proiect, neexistand astfel posibilitatea amanarii constructiei uneia dintre fazele terminale.

    Din datele colectate pana acum rezulta ca exista proiecte care au vandut chiar mai putin de o treime din unitati, precum Green City, New Town Residence (faza a doua) sau Romfelt Plaza. In aceasta situatie dezvoltatorii recurg la promotii, la scaderi generale ale preturilor de lista sau la introducerea a diferite metode de plata, precum ratele directe. Un exemplu este Domus Stil, dezvoltatorul celui mai mare proiect ce ar trebui sa fie finalizat in acest an, Confort City, din care mai sunt disponibile circa jumatate din locuinte. Oficialii spun ca au inregistrat rezultate bune, dand exemplu o zi din luna mai cand au semnat 31 de antecontracte.

    Sperantele de revigorare a vanzarilor se leaga si de programul “Prima casa”, initiat de autoritati, care ar trebui sa intre in vigoare din aceasta luna. Acordarea unui credit garantat de la bugetul statului, in valoare maxima de 60.000 de euro si cu avans de maxim 5% pentru cumpararea de locuinte ar putea reprezenta o gura de oxigen pentru piata rezidentiala. Normele de aplicare nu au fost inca adoptate si nu e sigur daca programul se va aplica doar pentru locuintele nou construite sau si pentru cele cu vechime.

    In ceea ce priveste viitorul, impactul celor circa 7.000 de locuinte cu finalizare apropiata ar urma sa fie semnificativ, in corelare cu numarul redus de proiecte incepute la ora actuala. “Daca acum incep mai putine proiecte, vom vedea rezultatul in doi-patru ani”, spune Ionut Bordei. Consultantul considera ca oferta disponibila se va reduce, in ciuda apartamentelor nevandute si a celor care se vor finaliza in perioada urmatoare si trage de aici concluzia ca preturile ar putea creste din nou la un moment dat. “Revenirea cererii nu va creste pretul la toate proprietatile, ci doar la cele mai cerute. Oricum, daca vorbim de crestere de pret, nu vorbim de nimic spectaculos, ci de o posibila crestere moderata, in timp”, sustine consultantul.

    Apartamentele care au ramas nevandute

  • Cum s-a prabusit piata imobiliara chineza

    In vremurile bune, pe la inceputul lui 2007, bancherii de la
    Merrill Lynch, Deutsche Bank si alte grupuri financiare au mizat pe
    Xu Jiayin, un mogul imobiliar care se presupunea ca va deveni
    urmatorul miliardar al Chinei. Ei i-au imprumutat 400 de milioane
    de dolari companiei lui Xu, l-au incurajat sa cumpere suprafete
    mari de teren, iar la inceputul lui 2008 i-au promovat o emisiune
    initiala de actiuni a companiei sale Evergrande Real Estate Group
    din Hong Kong, emisiune in valoare de 2,1 miliarde de dolari.

    Un an mai tarziu, piata imobiliara a Chinei era prabusita,
    Evergrande era inglodata in datorii, iar bancherii de pe Wall
    Street se confruntau cu mari pierderi, pentru ca firma chinezeasca
    nu a vandut nicio actiune investitorilor.

    Acum, spun analistii, Evergrande a devenit un simbol al erei de
    investitii fara capatai din China, cand bancherii internationali,
    brokerii si managerii de fonduri de investitii cu grad ridicat de
    risc s-au repezit aici sperand sa profite de pe urma celui mai mare
    boom in constructii din lume. Din cauza pariurilor pe termen scurt,
    cateodata chiar hazardate, pe piata imobiliara a Chinei, unele
    dintre cele mai mari institutii financiare ale lumii ar putea sa fi
    pierdut pana la 10 miliarde de dolari, calculeaza analistii. “Au
    fost lacomi”, spune Andy Xie, un economist independent care a
    lucrat ca economist-sef la filiala Morgan Stanley din China. “Toti
    se grabeau sa faca bani repede la bursa. Asa ca le spuneau
    dezvoltatorilor sa mearga si sa cumpere si mai mult pamant. Si asa
    au ruinat o gramada de companii bune.”

    Desi e inca neclara amploarea dezastrului imobiliar – vanzarile
    si-au revenit usor dupa ce s-au prabusit cu peste 50% in unele
    orase – investitiile in marile proiecte imobiliare s-au oprit. Ce
    este clar e ca boom-ul a fost alimentat partial de investitorii
    straini, care in ultimii patru ani au pompat zeci de miliarde de
    dolari in piata imobiliara chinezeasca, cumparand cladiri de
    birouri, vile luxoase si participatii la marii dezvoltatori. Un
    fond imobiliar al Morgan Stanley a cumparat un turn in Shanghai
    pentru peste 240 de milioane de dolari; grupul Carlyle a cumparat
    vile de lux; in 2008, J.P. Morgan Asset Management detinea 12% din
    R&F Properties, un mare dezvoltator chinez. Ca sa scoata
    profituri mari, multi investitori straini s-au folosit de
    instrumente complexe de investitii offshore, precum obligatiunile
    convertibile si actiunile preferentiale, ceea ce le-a oferit
    avantaje fiscale si le-a permis sa ocoleasca mai usor controlul
    strict al Beijingului in ce priveste investitiile in companiile
    chinezesti. Adeseori, pentru a eluda taxele, investitiile erau
    derulate prin intermediul unor firme din teritorii ca Insulele
    Cayman sau Insulele Virgine.

    Un instrument preferat de joaca au fost tranzactiile cu actiuni
    inainte de emisiunea initiala de la bursa. Plini de lichiditati,
    investitorii straini emiteau obligatiuni convertibile prin
    intermediul unei entitati offshore, ca metoda de a investi sute de
    milioane de dolari intr-un dezvoltator imobiliar chinez. Cand
    dezvoltatorul era pregatit sa vanda actiuni in Hong Kong, el platea
    inapoi investitia sau obligatiunile initiale dand investitorului
    strain actiuni inainte de emisiune, la un pret preferential.

    Analistii spun ca investitorii straini au devenit tot mai agresivi
    in astfel de tranzactii, uneori nemailuand in calcul riscurile. De
    obicei, investitorul gasea un dezvoltator, pompa sume mari in
    companie prin intermediul vehiculelor de investitii offshore,
    incuraja dezvoltatorul sa foloseasca banii ca sa cumpere suprafete
    mari de teren care sa creasca valoarea companiei, apoi il pregatea
    pentru o oferta publica initiala (IP O) la bursa din Hong Kong. La
    mai putin de un an de la oferta de actiuni, multi investitori aveau
    de gand sa-si faca exitul vanzandu-si actiunile cu un profit
    imens.

    Investitorii au sperat sa profite si de pe urma monedei chinezesti,
    yuanul, care se aprecia in fata dolarului si atragea si mai mult
    capital speculativ in piata imobiliara.
    “Unele dintre obligatiunile convertibile erau foarte complicate”,
    spune Richard Sun, partener la biroul din Hong Kong al
    PricewaterhouseCoopers (PwC).
    Strategia a fost incurajata de o avalansa de oferte publice
    initiale la bursa din Hong Kong, in urma carora dezvoltatorii
    imobiliari au strans miliarde de dolari in ultimii cinci ani. In
    2007, spre exemplu, cand China a ajuns cea mai atractiva piata de
    IP O, dezvoltatorii chinezi au adunat o suma record de 8,3 miliarde
    de dolari, potrivit PwC.

    Intr-una dintre cele mai mari tranzactii ale anului, Country
    Garden, un dezvoltator controlat de Morgan Stanley, a strans 1,9
    miliarde de dolari. Fiica de 26 de ani a fondatorului a devenit
    rapid cea mai bogata persoana din China, cel putin pe hartie, cu o
    avere estimata atunci la 16 miliarde de dolari de catre revista
    Forbes. Cea mai mare investitie premergatoare listarii a fost
    incheiata cu Evergrande, firma cu sediul in provincia Guangdong,
    controlata de Xu Jiayin, un antreprenor respectat. Evergrande, care
    construia sustinut proiecte mamut, de talia complexului Royal
    Scenic din Guangzhou, a strans sute de milioane de dolari de la
    investitorii straini si apoi a inceput sa cumpere suprafete mari de
    teren in toata tara.

  • Blocajul imobiliar nu a falimentat inca dezvoltatorii „de ocazie”

    Cel mai recent targ imobiliar organizat in Bucuresti a infirmat aceasta opinie, majoritatea proiectelor prezentate fiind ale unor dezvoltatori mai putin cunoscuti in piata. „Scump si sarac in oferte", a sunat descrierea unui vizitator al targului imobiliar organizat la sfarsitul saptamanii trecute in Bucuresti, in ciuda faptului ca un numar ridicat de persoane a trecut pragul evenimentului organizat in holul din Palatul Copiilor.
    Cititi mai multe pe www.zf.ro
     

  • Dezvoltatorii de locuinte vin cu oferte noi pentru stimularea vanzarilor

    „Special pentru acest targ, (…) la predarea apartamentului la cheie, proprietarul primeste 300 de euro pe luna timp de 3 ani", spun reprezentantii Ocif Group. Proiectul este format din 110 apartamente, cu un pret mediu de 2.100-2.200 euro/mp, potrivit reprezentantilor companiei.
    Cititi mai multe pe www.zf.ro