Agenţii imobiliare, brokeri de credite ipotecare şi evaluatori din SUA se pregătesc cu toţii pentru ample disponibilizări în condiţiile în care vânzările de locuinţe s-au prăbuşit din cauza scumpirii creditului, scrie Financial Times.
Aceştia spun că au pierdut până la 80% din venituri de când Fed-ul a început să majoreze dobânzile în martie.
Cerinţele clienţilor în materie de locuinţe sunt influenţate de vârstă şi buget, ele fiind modificate în contextul pandemiei. Cum arată casa de vis – fie că este aceasta închiriată sau cumpărată – pentru locuitorii Bucureştiului şi împrejurimilor?
Cea mai recentă cercetare desfăşurată de Storia.ro şi JLL România în rândul celor care prospectează piaţa imobiliară din Bucureşti şi Ilfov şi-a propus să identifice criteriile care stau în spatele deciziei de achiziţie, respectiv închiriere, înfunctie de caracteristicile socio-demografice şi de stil de viaţă, precum şi de modul de repartizare a bugetelor.
„La închiriere, se caută locuinţele mai mici, garsonierele şi apartamentele de două camere, în timp ce, pentru achiziţie, se caută şi apartamentele mai mari, de 3-4 camere, dar şi casele”, răspunde în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN, Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România, referindu-se la preferinţele clienţilor Capitalei în materie de locuinţe.
Preferinţele clienţilor sunt corelate şi cu vârsta: „Majoritatea celor care au până în 24 de ani se orientează spre închiriere, nevând posibilitatea financiară de a face o achiziţie imobiliară, dar şi pentru că îşi doresc mai multă flexibilitate. Pe de altă parte, cei cu vârste de peste 35 de ani se orientează spre achiziţia unei locuinţe.
Pandemia a fost cea care a accelerat modificarea anumitor comportamente şi preferinţe ale celor în căutarea unei locuinţe, fie ei chiriaşi sau cumpărători. A crescut interesul pentru case şi vile, spaţiile exterioare (grădină, curte / terasa / balcon) au devenit indispensabile, în timp ce compartimentările interioare care permit amplasarea unui birou se regăsesc din ce în ce mai des ăn oferta dezvoltatorilor. Amplasamentul este, de asemenea, relevant, dar dorinţele referitoare la acesta diferă în funcţie de categoria de vârstă: cei tineri vor să fie mai aproape de metrou şi de centrul oraşului, cei de peste 35 de ani se orientează şi înspre suburbii. Aceştia din urmă au determinat o creştere a atractivităţii zonei Ilfov, unde a crescut interesul pentru case.
In faţa alegerii Bucureşti versus Ilfov, un procent covârşitor din respondenţi – 93% dintre potenţialii chiriaşi – şi-a exprimat interesul pentru o locuinţă amplasată în Capitală, în timp ce procentele diferă când vine vorba de achiziţie, unde observăm o creştere a interesului pentru Ilfov – 23% dintre respondenţi fiind interesati de achiziţia unei locuinţe în suburbii.
„Casele din centru sunt destul de scumpe faţă de cele din suburbii, pot costa chiar dublu, în funcţie de suprafaţă, de teren, de stadiul în care se află. Există case de 800.000 Euro în centrul Bucureştiului, comparativ cu 200.000 Euro – în Ilfov. În plus, dacă e vorba de case vechi, acestea necesită investiţii surpriză pentru renovarea şi recondiţionarea lor”.
Oferta din Ilfov este în creştere, în trimestrul acesta sunt de trei ori mai multe livrări decât trimestrul II al anului trecut: „este un efect şi al autorizării mai facile, al lucrărilor de infrastructură care ajută zona şi uşurează accesul înspre centrul oraşului, suprafata terenurilor disponibile este mai mare facilitând dezvoltarea de proiecte cu funcţionalităţi mixte ce includ spaţii de agreement şi spaţii comerciale”
Dacă ne referim la decizia de a cumpăra vs. a închiria, principalul factor care orientează clienţii fie spre achiziţie, fie spre închiriere este venitul lunar al gospodăriei. Astfel, cu cât venitul gospodăriei este mai ridicat, cu atât intenţia de a cumpăra în defavoarea închirierii este mai ridicată. „Suntem un popor de proprietari, am fost obişnuiţi să deţinem apartamentele în care locuim, încă din comunism, şi s-a menţinut această mentalitate, ea se va schimba în timp, însă foarte greu. Probabil generaţiile care vin acum din urmă vor avea nevoie de mai multă mobilitate, sunt mai deschise şi mai orientate spre alte feluri de investiţii, spre experienţe, nedorindu-şi să fie legate de o locuinţă sau de un credit. Dacă ne uitam la Polonia, acest trend de achiziţie s-a inversat deja. Polonia era o piaţă similară celei de aici acum 7-8 ani, iar acum vedem un număr semnificativ de ansambluri destinate exclusiv închirierii, cred că aceasta este o direcţie către care ne îndreptăm şi noi, însă este un proces care durează”, crede Andreea Hamza.
Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România.
Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.
JLL (NYSE: JLL) este o firmă de servicii profesionale de top, specializată în gestionarea proprietăţilor imobiliare şi a investiţiilor. JLL modelează viitorul sectorului imobiliar pentru o lume mai bună, folosind cea mai avansată tehnologie pentru a crea oportunităţi, spaţii uimitoare şi soluţii imobiliare durabile pentru clienţii noştri, oamenii noştri şicomunităţile noastre. JLL este o companie Fortune 500, cu venituri anuale de 19,4 miliarde de dolari, operaţiuni înpeste 80 de ţări şi o forţă de muncă globală de peste 100.000 de angajaţi la 31 martie 2022. JLL este numele de marcă, şi o marcă înregistrată a Jones Lang LaSalle Incorporated. Pentru informaţii suplimentare, vizitaţi jll.com.
Platforma de imobiliare Storia.ro a lansat un studiu despre felul în care românii percep piaţa imobiliară în prezent, acţiunile pe care le fac şi estimările lor pentru următoarele 6-12 luni. Întrebaţi dacă îşi doresc să achiziţioneze o proprietate în următoarele 12 luni, 38% dintre respondenţi au răspuns că sunt siguri că da, o treime că oscilează între da şi nu (33%), iar 12% că înclină spre da. Doar 9% sunt siguri că nu vor cumpăra o locuinţă în următorul an, iar alţi 8% înclină spre nu.
Bugetul alocat pentru viitoarea proprietate se situează pentru jumătate din ei (54%) sub 60.000 EUR. Un sfert (25%) au un buget între 61.000 şi 90.000 EUR, 12% se situează între 91.000 şi 120.000 EUR şi 8% depăşesc 121.000 EUR. Legat de felul în care a evoluat bugetul alocat pentru achiziţii imobiliare în ultimele 6 luni, pentru aproape jumătate dintre ei (42%) a rămas constant, în timp ce pentru 23% dintre respondenţi a crescut, iar pentru 35% a scăzut. Evoluţia diferă în funcţie de buget. 44% dintre cei care sunt dispuşi să ofere până în 60.000 EUR au scăzut bugetul, faţă de doar 18% dintre cei cu peste 121.000 EUR. Creşterile de buget au apărut în special la cumpărătorii care caută locuinţe de 91.000-120.000 EUR (30%) şi cei de peste 121.000 EUR (31%).
Cei care au spus că sigur nu ar cumpăra o proprietate, întrebaţi care ar fi schimbarea care i-ar putea face să se răzgândească , au menţionat în proporţie de 75% că scăderea preţului locuinţelor ar fi factorul decisiv. Pe locul doi ca importanţă se află scăderea dobânzilor la credite (27%), urmată de scăderea celorlalte costuri de zi cu zi (19%) şi creşterea veniturilor personale (18%). Nevoia neapărată de a se muta i-ar convinge pe 8%, urmată de găsirea unei proprietăţi perfecte pentru persoana respectivă – cu 6% şi de creşterea semnificativă a chiriei – cu 3%. Dintre respondenţi, doar 10% au afirmat că nimic nu le poate schimba decizia. „În privinţa aşteptării legate de evoluţia preţurilor, e normal ca oamenii să îşi dorească o scădere a acestora. Sunt copleşiţi de creşteri pe toate planurile şi nu îşi mai doresc o creştere de preţ şi în cazul viitoarei lor locuinţe, aceasta având şi un impact mare asupra bugetului total. Dacă se va materializa sau nu această scădere, rămâne de văzut. În termeni reali (ajustaţi cu inflaţia) avem deja o scădere a preţurilor medii în imobiliare (practic preţurile imobilelor au crescut mai lent decât rata inflaţiei), deci suntem pe perioada de corecţie la mijlocul ciclului imobiliar. În valori nominale (cifre efective) însă, e greu de crezut că inflaţia nu va afecta şi piaţa construcţiilor, care are două componente principale: materialele şi forţa de muncă (manopera). Aşteptările mele şi ale colegilor mei din The Concept sunt ca pe perioada cât dobânzile bancare sunt sus să avem o domolire a creşterii la câteva procente an la an, iar din momentul scăderii dobânzilor să asistăm la o explozie a preţurilor pe o perioadă de 3-5 ani. Românii câştigă mult mai bine (în medie de 2.3 ori mai bine) decât câştigau acum 14 ani la vechea criză economică, în schimb preţurile imobiliare sunt mai mici ca în vârful din 2008, pe medie cu 10-12%”, a declarat Daniel Tudor, reprezentant al agenţiei imobilare The Concept.
Referitor la modalitatea de plată, cei care ar cumpăra o proprietate ar achita cash în proporţie de 60%, iar cu credit – 40%. Cei care pot achita cash au răspuns în proporţie de 49% că sunt siguri că vor să cumpere o proprietate în următorul an, faţă de 33% dintre respondenţii care ar apela la un împrumut. În ultimele 6 luni, bugetul celor cu cash a ramas acelaşi pentru 44% dintre respondenţi, a scăzut pentru 33% şi a crescut pentru 23% dintre ei. Pentru cei cu credit însă, bugetul a scăzut pentru 40% sau a rămas la fel (38%). Suma alocată locuinţei a crescut pentru 23% dintre cumpărătorii cu credit. „Faptul că peste jumătate dintre respondenţii studiului Storia.ro doresc să achiziţioneze o proprietate în următoarele 12 luni arată o cerere concretă, reală pentru locuinţe în România, care alimentează în continuare noi dezvoltări imobiliare. Coroborat cu indicatorul de aproape 60% dintre respondenţi care doresc să achiziţioneze cu cash şi nu cu credit, se confirmă încă o dată că piaţa românească este una atipică, la începutul dezvoltării ei. În acest moment, când dobânzile sunt sus, este benefic să existe atât de mult cash disponibil, pentru că dă combustibil pieţei mai departe. Altfel, o piaţă imobiliară în care balanţa ar înclina în mod copleşitor către credit ar fi foarte vulnerabilă în situaţii cum este cea actuală pe piaţa creditelor bancare”, a completat Daniel Tudor, reprezentant al agenţiei imobilare The Concept.
În ceea ce priveşte aşteptările pentru următoarele 6 luni, 39% dintre participanţi anticipează o scădere semnificativă a preţurilor, 27% – o uşoară scădere, în timp ce 9% se aşteaptă să stagneze. Doar 8% se aşteaptă la o creştere uşoară şi 5% la una semnificativă. 12% declară că nu ştiu la ce să se aştepte. Cei care se aşteaptă în cea mai mare măsură la scăderi de preţ sunt respondenţii cu buget de până în 60.000 EUR (42%), în timp ce creşterile semnificative sunt anticipate mai degrabă de cei cu bugete de 91.000-120.000 EUR (8%). În următoarele 12 luni însă, proporţia celor care se aşteaptă ca preţurile să fie semnificativ mai mici scade până la 30%, iar 24% să scadă uşor. O uşoară creştere este estimată de 12% dintre respondenţi, o creştere semnificativă – de 7%, iar stagnarea – de 12%.Proporţia celor care nu ştiu în ce direcţie se vor îndrepta preţurile creşte până la 18%. Pentru acest orizont de aşteptare, cumpărătorii cu buget de peste 121.000 EUR sunt cei care aşteaptă scăderi semnificative, iar creşterile sunt anticipate tot mai degrabă de cei cu buget de 91.000-120.000 eur (10%).
„Luând în considerare creşterea costurilor de construcţie, care încă nu s-au stabilizat, din păcate nu se poate discuta despre scăderi de preţuri ale locuinţelor noi. În această perioadă, mulţi clienţi amână luarea unei decizii, în speranţa unor preţuri mai accesibile. Momentan, în Bucureşti preţurile apartamentelor în complexele rezidenţiale noi sunt în stagnare, iar piaţa veche este direct influenţată de evoluţia pieţei locuinţelor noi. Pentru anul viitor, în contextul unei cereri ridicate de locuinţe noi şi a unui stoc nou în scădere din cauza blocajului în procesul de emiterere a PUZ-urilor de sector, nu preconizăm scăderi majore de preţ, ci, cel mai probabil, anumite reglaje în cazul unor proiecte”, a declarat Despina Ponomarenco, preşedinta BUCHAREST REAL ESTATE CLUB (BREC). Subiectele care influenţează deciziile imobiliare în această perioadă sunt: pentru 62% – preţurile mai mari ale locuinţelor, pentru 38% – creşterea dobânzilor la credite, pentru 36% – preţurile mai mari pentru coşul zilnic, pentru 28% contextul geopolitic, pentru 16% înăsprirea condiţiilor de creditare, în timp ce 8% menţionează modificările din noul Cod Fiscal.
Cu privire la starea pieţei imobiliare din România, 80% dintre respondenţi cred că ne aflăm într-o bulă imobiliară şi tot atâţia că e mai bine să amâne achiziţia unei proprietăţi. 36% consideră că locuinţele încă mai sunt accesibile şi 19% că este un moment bun să cumperi o proprietate. 54% dintre cei cu buget de peste 121.000 EUR considera locuinţele accesibile, faţă de doar 31% dintre cei cu 91.000-120.000 EUR. Percepţia unei bule imobiliare nu este probată, însă, de cifrele din piaţă. Indicele de accesibilitate este de 1,85 în primul trimestru din 2022, în timp ce, în 2008 – valoarea sa era de aproape 5. Indicele de accesibilitate este calculat pe baza preţurilor reale de tranzacţionare, ca raport dintre preţul mediu per metru pătrat (mp) al locuinţelor şi salariul mediu net pe economie.
Senzaţia unei bule imobiliare, neprobată de cifre, influenţează şi sentimentul general care descrie felul în care se raportează respondenţii la piaţa imobiliară: îngrijorare, în proporţie de 48%, urmat de descurajare – 30%, frustrare – 18%, confuzie – 18%. Speranţa este menţionată de 13%, urmată de curiozitate – 8%, optimism – 6% şi indiferenţă 3%. „Sondajul ne confirmă că există diferenţe semnificative între aşteptările potenţialilor cumpărători şi preconizările dezvoltatorilor şi ale altor profesionişti în imobiliare. Considerăm că observaţiile de aici sunt un punct bun de pornire pentru o discuţie mai amplă despre ce influenţează preţul imobiliarelor şi care sunt aşteptările cumpărătorilor. Misiunea noastră e să înţelegem perspectiva tuturor, să le oferim o voce şi să facilităm un dialog coerent care să aducă mai multă claritate într-o perioadă cu atât de mulţi factori de luat în calcul”, a declarat Monica Dudău, Marketing Manager Storia.ro şi OLX Imobiliare.
Activităţile imobiliare din această perioadă sunt: pe locul 1 – urmărirea anunţurilor imobiliare, pentru 93%; pe locul 2 – urmărirea ştirilor din domeniu, pentru 42%; pe locul 3, la egalitate, cu 29% – contactarea proprietarilor sau agenţilor şi mersul la vizionări; pe locul 4, cu 16% este ofertarea proprietăţilor de interes, iar pe locul 5, cu 9% – consultarea băncii sau a unui broker de credite. Cei mai preocupaţi de ştirile din domeniu sunt cei cu bugete de 91.000-120.000 EUR (61%), iar cei mai dispuşi să meargă la vizionări sunt cei cu buget de peste 121.000 EUR (55% faţă de 21% în cazul celor cu buget de sub 60.000 EUR). Dintre cei care au completat chestionarul şi au precizat veniturile în gospodăria lor, 24% au un venit de 2.501 şi 5.000 lei; 17% se situează între 5.001 – 7.500 lei; 16% câştigă peste 9.000 lei, 10% – sub 2.500 lei şi 7% – între 7.501 – 9.000 lei. Studiul a fost realizat prin chestionar online, aplicat în rândul a 1,041 respondenţi care utilizează platformele Storia.ro şi OLX Imobiliare, în luna septembrie 2022.
Datele analizate au fost colectate în septembrie 2022 şi sunt agregate de pe platformele Storia.ro şi OLX Imobiliare.
La întrebarea „Cumpărător sau Chiriaş”, ştim răspunsul preferat al celor mai mulţi dintre români. Totuşi, datele pieţei imobiliare se schimbă în contextul actual, iar răspunsul nu mai pare a fi atât de clar. Cum vor evolua preţurile locuinţelor şi al chiriilor în Capitală, o piaţă reper în materie de imobiliare şi ce e de făcut în acest context?
JLL România, în parteneriat cu Storia.ro, şi-au propus să înţeleagă în profunzime profilul chiriaşului, în paralel cu profilul cumpărătorului de locuinţe din Bucureşti – Ilfov pe baza unui studiu desfăşurat în rândul celor care prospectează piaţa imobiliară. La baza acestei analize au stat caracteristicile socio-demografice şi de stil de viaţă, modul de repartizare a bugetelor, precum şi situaţia locativă curentă şi posibilitatea schimbării acesteia în viitor.
„Indiferent de ceea ce se întâmplă la nivel global sau naţional, există o nevoie de locuinţe noi, avem un stoc de locuinţe vechi foarte mare, care se înnoieste într-un ritm foarte lent. Ritmul de înnoire este de aproximativ 2% pe an, un procent foarte mic, comparativ cu cel al altor ţări din regiune – acest stoc învechit nu mai corespunde cu aspiraţiile noilor generaţii şi în general cu aspiraţiile celor care urmează să achiziţioneze o locuinţă – aici apare nevoia mare de locuinţe noi. Cererea propriu-zisă diferă însă, fiind influenţată de doi mari factori: puterea de cumpărare, pe de o parte, şi accesul la creditare pe de altă parte”, a explicat Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL România, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.
Puterea de cumpărare a românilor în materie de locuinţe este în continuare la un nivel bun, în pofida contextului economic, ca urmare a faptului că salariul mediu net a crescut şi a ajuns undeva la o medie de aproximativ 800 de euro la nivel naţional si 1,000 euro în Capitală, faţă de 325 de euro în 2009, în timp ce preţul mediu al locuinţelor a crescut doar cu 15% dacă ne uităm la preţul mediu pe mp în 2009 vs nivelul actual. „Creşterea salariilor este mai mult decât dublă, faţă de creşterea moderată a preţurilor locuinţelor”, a punctat ea.
Pe de altă parte însă, condiţiile de creditare s-au înăsprit: IRCC – indicele de referinţă (indicele de referinţă este un procent în funcţie de care se calculează rata dobânzii pentru un anumit credit, la care se adaugă o marjă a băncii; cei care contractează credite cu dobândă variabilă vor avea dobânda calculată în funcţie de acest indice N.Red.) pentru creditele consumatorilor a crescut de la 1,8%, în primul trimestru al anului 2022, la undeva la 6%: „Este o creştere foarte mare, care se va reflecta într-o creştere a dobânzilor pe care cumpărătorii urmează să le plătească sau le plătesc deja. Pentru cei care au acum credite cu dobândă variabilă, rata ar putea creşte anul viitor chiar şi cu 60-70%”. Iar asta în timp ce inflaţia influenţează suma ce poate fi contractată printr-un credit, pentru că această creştere a preţurilor determină creşterea cheltuielilor, iar suma ce poate fi accesată printr-un credit poate să scadă, având în vedere limita de îndatorare de 40% stabilită de BNR pentru cei care contractează credite.
Paradoxal, preţurile au continuat să crească în primele doua trimestre ale anului, marcând o creştere medie de aproximativ 5%, ajungând la 1.720 de euro/mp util, la nivelul Capitalei. „Am analizat cererea şi, cu toate că în primul semestru a fost o creştere de 15%, evoluţia lunară arată că în luna iunie s-au înregistrat primele scăderi – există posibilitatea ca acesta să fie începutul unor schimbări de dinamică în zona volumului tranzactiilor. În acelaşi timp, oferta a crescut doar foarte puţin, pentru Bucureşti şi Ilfov cumulat, în timp ce pentru Bucureşti chiar a scăzut puţin şi aici începem să vedem efectul limitării autorizării proiectelor din Capitală.” Consecinţa, crede Andreea Hamza, este că preţurile probabil vor stagna în următoare perioadă sau vor fluctua nesemnificativ.
În ceea ce priveşte piata închirierilor, chiriile au crescut în primul trimestru al anului cu aproximativ 5%, iar în cel de al doilea trimestru, au rămas constante. „Nivelul mediu pentru chiriile din Bucuresti este acum situat la 9,2 euro/mp/util/lună, însă fiecare cartier are o dinamică diferită. Există cartiere unde chiriile au crescut şi cu 15%, precum Berceni, Militari, Decebal, Moşilor şi există şi cartiere unde chiriile stagnează de ceva vreme. Evoluţia chiriilor este influenţată foarte mult şi de lucrările de infrastructură finalizate, spre deosebire de preţurile de vânzare, unde lucrările de infrastructură, înca din momentul în care sunt anunţate, au un impact major asupra preturilor.”
Andreea Hamza oferă şi exemple concrete de preţ de închiriere: în żona Ştefan cel Mare, de pildă, preţul de închiriere al unui apartament vechi se plasează între 450 – 500 euro. În zonele Alba Iulia, Dristor, o garsonieră se închiriază cu 350 – 400 de euro pe lună, într-un bloc vechi, în timp ce aceeaşi garsonieră s-ar închiria cu 450 – 500 euro într-o clădire nouă, diferenţa între vechi şi nou plasându-se la 20%-30%.
„Piaţa noastră de închiriere este dominată de proprietari individuali, persoane fizice care cumpără sau deţin apartamente pe care le introduc în circuitul de închiriere, lipsesc investitorii instituţionali care construiesc sau deţin ansambluri întregi destinate exclusiv închirierii- aşadar există acest stoc vechi, care se tot rulează”, explică ea. Andreea Hamza a vorbit şi despre motivul stabilităţii preţurilor de închiriere: „Întrucât chiriile sunt calculate în euro, ele nu sunt influenţate atât de mult de inflaţie. La fel ca în cazul achiziţiilor, şi chiriile depind de raportul dintre cerere şi ofertă, iar aceste două componente au crescut într-un ritm similar. Chiriile sunt determinate de piaţă şi de nivelul maxim pe care un chiriaş şi-l poate permite”.
Dificultăţile în accesul la creditare care se anunţă şi care au început să se simtă pe piaţa vânzărilor i-ar putea determina pe o parte din potenţialii cumpărători să se orienteze măcar temporar spre închiriere determinând o creştere a cererii pe piata închirierilor şi, în consecinţă, o posibilă creştere a chiriilor.
Care este sfatul Andreei Hamza pentru cei aflaţi acum în căutarea unei locuinţe? „Cei care au deja un credit preaprobat ar putea să îşi urgenteze decizia şi achiziţia, ca să beneficieze de condiţiile de acum, fiindcă aceste condiţii se vor înăspri. Cei care dispun de lichidităţi ar trebui să îşi acorde mai mult timp pentru a identifica cele mai bune variante şi ar putea să se orienteze şi înspre proprietăţi potrivite pentru închiriere, iar cei care sunt la limita posibilităţii de a suporta un credit în momentul actual ar trebui să aştepte, să îşi amâne decizia, eventual să se orienteze înspre închiriere dacă au nevoia de a se muta pentru a nu risca să ajungă în incapacitate de plată.”
Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România.
Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.
Pe tot mapamondul, costurile de împrumut care continuă să crească pun o presiune imensă pe cei care vor să îşi cumpere o locuinţă, dar şi pe proprietari. De la Sidney la Stockholm şi până în Seattle, clienţii imobiliarelor au început să se retragă, după ce băncile centrale au crescut dobânzile în cel mai rapid ritm din ultimele decenii, scrie Bloomberg.
Această problemă cu care se confruntă sectorul imobiliar ameninţă să agraveze recesiunea globală care e pe drum. Deşi criza de acum nu se apropie ca gravitate de episodul din 2008, felul în care va avea loc prăbuşirea este o mare dilemă pentru bancherii centrali. Scopul marilor bănci centrale este în prezent reducerea inflaţiei fără a afecta încredere consumatorilor şi fără a provoca o recesiune severă.
Pieţe efervescente precum Australia şi Canada se confruntă deja cu scăderi de două cifre pentru preţurile locuinţelor, iar economiştii sunt de părere că declinul mondial abia a început.
„Vom observa o scădere sincronizată la nivel global al pieţelor imobiliare în 2023 şi 2024. Cei care vând ignoră adesea semnalele privind scăderea cererii”, a declarat Hideaki Hirata, fost economist al Băncii Japoniei.
Costurile mari de finanţare lovesc economiile din mai multe unghiuri. Pe deoparte, gospodăriile încep să strângă curea, în timp ce majorarea ratelor ipotecare descurajează potenţialii clienţi să acceseze piaţa. În final, consecinţa este afectarea directă a preţurilor proprietăţilor şi a planurilor de dezvoltare pentru noi proiecte imobiliare.
„Familiile tinere care s-au îndatorat şi n-au experimentat vreodată o creştere atât de bruscă a dobânzilor au ajuns într-un punct în care veniturile lor, ajustate la inflaţie, au început să scadă semnificativ. Situaţia reprezintă un şoc major pentru ele”, a declarat Rob Subbaraman, şeful departamentului de cercetare al pieţelor globale, din cadrul companiei Nomura Holdings.
Sirenele care prevestesc dezastrul se aud cel mai puternic în Australia, unde preţurile locuinţelor au înregistrat cel mai mare declin lunar din ultimele patru decenii.
Economiştii sunt îngrijoraţi de această situaţie. Banii pe care clienţii îi pierd pe fondul dobânzilor ridicate se pot transforma uşor în pierderi pentru gospodării, bănci şi dezvoltatori imobiliari, ceea ce în final s-ar traduce într-o economie mondială care se va confrunta cu o recesiune majoră.
„Dacă băncile centrale rămân la fel de agresive, perspectiva unei recesiuni uşoare dispare. Preţurile locuinţelor ar putea scădea şi mai repede, agravând şi prelungind recesiunea”, a declarat Niraj Shah de la Bloomberg Economics.
♦ O influenţă asupra volumului record al ipotecarelor noi a venit şi de la conversia creditelor vechi legate de ROBOR, care a urcat spre 8%, în credite legate de noul indice IRCC, care este 2,65%, fiind peste 10.000 de credite Prima casă convertite. Însă, această influenţă asupra soldului creditelor noi nu este foarte mare, după cum consideră unii bancheri comerciali şi din BNR ♦ În timp ce la creditele noi ipotecare în lei dobânda medie a urcat în iulie la 5,5%, după ce în decembrie 2021 coborâse la 4%, la ipotecarele în euro dobânda era în iulie de 3,8%.
Românii figurează în statisticile BNR cu credite noi ipotecare în lei record pentru luna iulie 2022, de 2,4 mld. lei, un maxim lunar din ultimii 15 ani, în condiţiile în care dobânzile sunt pe o pantă ascendentă.
Volumul ipotecarelor noi în lei din iulie este mai mare cu aproximativ 400 mil. lei, respectiv cu circa 20% în creştere atât faţă de iunie 2022, cât şi comparativ cu nivelul din iulie 2021, de circa 2 mld. lei.
Creşterea surpinzătoare a apetitului pentru creditare vine într-un context caracterizat de creşterea inflaţiei şi a dobânzilor. O influenţă asupra acestui volum record al ipotecarelor noi poate să vină şi din conversia creditelor vechi legate de ROBOR, care a urcat în jur de 8%, în credite legate de noul indice IRCC (indicele de referinţă pentru creditele consumatorilor), care acum este 2,65%. Însă, această influenţă asupra soldului creditelor noi nu este foarte mare, după cum consideră unii bancheri comerciali şi din BNR.
Peste 10.000 de beneficiari ai programului Prima casă/ Noua Casă au solicitat începând cu luna mai 2022 modificarea modului de calcul al dobânzilor prin schimbarea indicelui de referinţă din ROBOR în IRCC. Această soluţie de înlocuire a ROBOR cu IRCC susţine o perioadă persoanele fizice afectate de creşterea accentuată a costurilor de împrumut.
Indicele ROBOR la 3 luni, folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele în lei contractate înainte de luna mai 2019, s-a apropiat de 8%. Iar clienţii au posibilitatea de modificare a dobânzii prin înlocuirea ROBOR cu IRCC, inclusiv în cazul creditelor Prima casă, după cum a anunţat Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM). Spre finalul lunii iulie un număr de circa 9.300 de cereri de conversie de la ROBOR la IRCC erau deja aprobate, iar aproximativ 800 erau în lucru, după cum a transmis atunci FNGCIMM. Între timp numărul de cereri de conversie a continuat să crească.
Vineri, indicele ROBOR la trei luni era 7,93%, faţă de 3% la începutul anului 2022. Ascensiunea dobânzilor s-a accentuat după ce BNR a majorat rata-cheie, care a ajuns la 5,5% în august, în urma exploziei inflaţiei la peste 15% încă de la jumătatea anului. Comparativ, IRCC care se aplică acum este 2,65%. Iar EURIBOR la 3 luni, referinţa la creditele în euro, este doar 0,7%, revenind recent pe plus după ce a fost în teritoriul negativ.
Aproape 490.000 de debitori, cumulat, au credite ipotecare standard, credite ipotecare Prima casă şi credite de consum legate de indicele ROBOR. Cea mai mare pondere a debitorilor cu împrumuturi legate de ROBOR, de peste 70%, se observă la cei cu credite ipotecare Prima casă. Concret, 71% din numărul debitorilor cu credite Prima casă, care a ajuns la 226.767, respectiv peste 161.000 de debitori au împrumuturile legate de ROBOR. În cazul celorlalte credite ipotecare, 32% din numărul debitorilor cu credite ipotecare standard, care a ajuns la 350.192, au împrumuturile legate de ROBOR, adică în jur de 112.061 de debitori.
Cumulat, pe ansamblul primelor şapte luni din 2022 volumul creditelor ipotecare noi în lei a ajuns la 13,6 mld. lei, cu 20% peste nivelul total din aceeaşi perioadă din 2021.
În ultima perioadă dobânzile la lei au sprintat puternic, în condiţiile în care şi inflaţia a explodat, trecând în iunie de 15%, iar dobânzile mari teoretic reduc apetitul pentru împrumuturi în lei şi trimit clienţii spre creditele în valută, unde dobânzile sunt mai mici.
La creditele noi ipotecare în lei dobânda medie a urcat la finalul primului semestru din 2022 spre 5%, ajungând în iunie la 4,95%, după ce în decembrie 2021 coborâse la 4%. Iar luna iulie din acest an a adus o nouă creştere a dobânzii medii la ipotecarele în lei, la 5,5%.
În cazul volumului finanţărilor noi ipotecare în euro s-a observat în iulie şi în iunie 2022 o tendinţă de creştere, în condiţiile în care dobânzile la euro au rămas la niveluri scăzute, ajungând la 3,4% în iunie şi 3,8% în iulie. Creditele ipotecare în euro au fost în creştere atât faţă de nivelurile lunare din primele cinci luni din 2022, cât şi faţă de iunie şi iulie 2021.
Românii au început să redescopere creditele în euro, mai ieftine, odată cu creşterea dobânzilor la lei, după ce în ultimii ani creditarea în lei a crescut puternic pe măsură ce dobânzile la lei au scăzut şi au ajuns comparabile cu cele la creditele în euro. Soldul creditelor în valută a coborât sub 30% din total credite.
În cazul creditelor noi ipotecare în euro, volumul a depăşit în luna iulie 10,7 mil. euro (echivalentul a 53 mil. lei), un record al ultimilor doi ani, fiind de 2,6 ori mai mare decât volumul din iulie 2021, dar şi cu 3 mil. euro peste volumul din iunie 2022.
Deşi creditele retail în euro sunt în creştere, volumele rămân în continuare mici. Practic, leul a rămas moneda preferată de populaţie pentru creditele de consum şi ipotecare, un procent de circa 98% din finanţările retail noi fiind în lei. Creditele în euro au dobânzi mai mici, dar există riscul valutar, o eventuală creştere a cursului leu/euro punând presiune pe debitori.
Cmulat, creditele ipotecare noi în lei şi euro au ajuns în luna iulie 2022 la echivalentul a 2,45 mld. lei, cu 21,4% peste nivelul cumulat din luna iulie 2021. Şi faţă de iunie 2022, creditele ipotecare noi în lei şi euro au păstrat un plus de aproape 20%.
Creditele ipotecare standard, care presupun un avans de cel puţin 15% din partea clienţilor, au devenit în ultimii ani principalul mod de finanţare a achiziţiei unei locuinţe, în condiţiile în care acestea au ajuns să reprezinte chiar 70% din totalul finanţărilor noi. Comparativ, în urmă cu şapte ani împrumuturile ipotecare standard reprezentau sub 30% din totalul finanţărilor noi acordate de bănci annual, restul fiind credite Prima casă.
Întrebarea este cine mai poate să ia credite în euro. Din 2019 BNR a limitat gradul de îndatorare al populaţiei la un nivel mai scăzut. În cazul împrumuturilor în lei, gradul maxim de îndatorare a fost stabilit la 40% din venitul net, în timp ce pentru creditele în valută este de doar 20%, atât pentru împrumuturile ipotecare, cât şi pentru cele de consum. Însă, pentru fiecare bancă, un procent de 15% din totalul creditelor se poate excepta de la această limitare, în anumite condiţii.
Creditele Prima casă, care au ţinut pe linia de plutire creditul de retail în perioada de criză au trecut la varianta exclusiv în lei în august 2012, moment care coincide cu prăbuşirea vânzărilor de împrumuturi ipotecare în valută. Cele mai multe credite Prima casă erau acordate în euro anterior introducerii restricţiilor, datorită dobânzilor vizibil mai mici. Ulterior, dobânzile au scăzut şi la lei.
Spre deosebire de situaţia actuală, vânzările de credite în euro erau majoritare în perioada de boom economic, de dinainte de 2008, susţinute de liniile de finanţare primite de bănci de la acţionarii din străinătate. Chiar şi în primii ani după izbucnirea crizei financiare precedente, creditarea era preponderent în euro, în condiţiile în care dobânzile la lei erau prohibitive.
Treptat, dobânzile s-au redus puternic inlusiv la lei, pe fondul unui proces de relaxare monetară derulat de BNR şi al lichidităţii excesive din piaţă. Dobânda-cheie la lei a ajuns anul trecut la un minim istoric de 1,25% pe an, iar costul leilor pe piaţa monetară, de care depinde nivelul dobânzilor percepute de bănci la credite, a scăzut.
Totodată, creditarea în lei a fost susţinută de faptul că băncile au pierdut o bună parte din liniile de finanţare primite de la băncile-mamă, fiind forţate să se bazeze mai mult pe depozite atrase de la clienţi, care sunt preponderent în lei.
Pe lângă trecerea programului Prima casă în lei, BNR a introdus în toamna anului 2011 un set de restricţii la vânzarea creditelor de retail în valută, fiind vizate atât creditele imobiliare, cât şi cele de consum, un impact imediat mai pronunţat fiind înregistrat în cazul primei categorii. Perioada maximă de acordare a creditelor de consum a fost limitată la cinci ani, ceea ce a redus drastic sumele care puteau fi accesate de clienţi. Cele mai multe credite de consum pe termen lung erau în euro, fiind împrumuturi cu ipotecă. Această categorie de credit a dispărut practic odată cu noile restricţii.
Privind retrospectiv, pe ansamblul anului 2021, creditele ipotecare noi, în lei şi euro, luate de populaţie de la bănci au urcat la 21,2 mld. lei, în creştere cu 6,2 mld. lei, respectiv cu 41,3% peste nivelul din 2020. În timp ce creditele ipotecare noi în lei au crescut anul trecut cu 6,35 mld. lei, respectiv cu 43,3% faţă de 2020, la 21 mld. lei, în cazul creditelor noi pentru locuinţe în euro se observă o scădere cu 33%, la echivalentul a 227,8 mil. lei.
Guvernul Arabiei Saudite plănuieşte să construiască un oraş care se va întinde pe 170 de kilometri. Potrivit Dezeen, acesta s-ar numi „The Line” (Linia), va avea o înălţime de 500 de metri şi ar trebui să găzduiască 9 milioane de oameni. Clădirea va include atât locuinţe, cât şi zone de retail, leisure, şcoli şi parcuri. Un sistem de transport va conecta toate structurile oraşului şi ar trebui să permită rezidenţilor acestuia să ajungă dintr-un punct în celălalt în 20 de minute. Potrivit guvernului arab, oraşul va fi alimentat exclusiv cu energie regenerabilă şi va fi construit ca o alternativă sustenabilă a oraşelor tradiţionale. „Odată cu lansarea acestui proiect anul trecut, ne-am dedicat unei revoluţii a civilizaţiei care îi pune pe oameni mai întâi, pe baza unei schimbări radicale în planificarea urbană”, a spus prinţul Arabiei Saudite, Mohammed bin Salman. „Designul propus pentru comunităţile construite astăzi pe verticală vor aduce provocări locuinţelor tradiţionale, oraşelor orizontale şi vor crea un model de conservare a naturii şi de a mări durata de viaţă umană”, a continuat el.
Nivelul de accesabilitate al locuinţelor s-a situat, în luna iunie a acestui an, la cel mai scăzut nivel din ultimele trei decenii, ca urmare a creşterii preţurilor la un nivel record cumulat cu creşterea ratelor la creditele ipotecare, scrie The Wall Street Journal.
Conform Asociaţiei Naţionale a Agenţilor Imobiliari, indicele de accesibilitate a locuinţelor care ţine cont de veniturile familiei, ratele ipotecare şi preţul de vânzare pentru casele unifamiliale existente, a scăzut la 98,5 în iunie, marcând cel mai scăzut nivel din iunie 1989, când indicele se situa la 98,3.
Vânzările de case au înregistrat scăderi timp de cinci luni consecutive. Tot în aceeaşi perioadă, nivelul ratelor dobânzilor a crescut şi preţurile locuinţelor au crescut constant, ceea ce a dus la cea mai bruscă eroziune a accesibilităţii la locuinţe în Statele Unite ale Americii.
Deşi numărul tranzacţiilor imobiliare a scăzut continuu, preţurile continuă să crească faţă de acum un an, deoarece numărul de case de vânzare în S.U.A. rămâne sub nivelurile istorice.
Un român are nevoie de 6,3 salarii medii brute anuale pentru a-şi cumpăra un apartament standard (70 mp).
România se află pe locul al doilea în topul ţărilor europene cu cele mai ieftine locuinţe, după Bosnia şi Herţegovina, cu un preţ mediu de 1.266 de euro pe metru pătrat, calculat pe baza datelor din principalele oraşe, arată datele studiului Deloitte Property Index 2022, realizat în 23 de ţări şi 68 de oraşe din Europa.
Potrivit acestuia, preţul mediu din România este mai mare cu 7,3% comparativ cu anul anterior.
În clasamentul pe oraşe, cel mai scump din ţara noastră este Cluj-Napoca, cu o medie de 1.940 de euro pe metru pătrat, urmat de Bucureşti cu 1.573 de euro pe metru pătrat şi Braşov cu 1.348 de euro pe metru pătrat.
Printre statele de pe continent cu cele mai mici preţuri medii se mai află Serbia cu 1.520 euro pe metru pătrat şi Portugalia, cu 1.537 euro pe metru pătrat.
„Piaţa imobiliară este considerată un barometru al economiei, fiind influenţată de mai mulţi factori, cum ar fi disponibilitatea terenurilor pentru dezvoltări imobiliare, aprovizionarea cu materii prime şi materiale, costul construcţiilor, piaţa energiei etc., dar şi de puterea de cumpărare a populaţiei şi de condiţiile de finanţare. Anul acesta, un factor important va fi reprezentat de accesibilitatea şi costul creditului, influenţate puternic de inflaţie”, spune Alexandra Smedoiu, Partener, Deloitte România, Lider al Serviciilor de Consultanţă Fiscala pentru sectorul Imobiliar.
Studiul Deloitte arată că în privinţa gradului de accesibilitate a locuinţelor pentru cetăţenii fiecărei ţări, calculat în funcţie de numărul de salarii medii brute anuale necesare pentru cumpărarea unui apartament standard, de 70 metri pătraţi, România se află pe locul şapte din cele 19 ţări pentru care a fost calculat acest indicator.
Astfel, un român are nevoie de 6,3 salarii anuale pentru o astfel de achiziţie.
Conform studiului, locuinţele cel mai greu accesibile sunt în Cehia, unde este nevoie de 13,3 salarii medii brute anuale pentru o locuinţă proprie, iar cele mai accesibile sunt în Irlanda (3,1 salarii medii anuale), Norvegia (4,4) şi Belgia (4,5).
„În 2021, dobânda medie pentru creditele ipotecare în lei a scăzut sub 4% pe an, potrivit datelor BNR, dar de anul acesta este de aşteptat să crească, pe fondul inflaţiei generalizate. Pe de altă parte, investiţiile imobiliare sunt considerate o clasă de active care protejează valoarea banilor în timp”, adaugă Alexandra Smedoiu.
În ceea ce priveşte clasamentul ţărilor cu cele mai scumpe locuinţe, Marea Britanie se află pe primul loc, după o creştere anuală de aproape 21%, până la o medie de 4.905 euro/mp. Austria, cu un avans de 7,3%, se află pe locul doi, cu o medie de 4.782 euro/mp.
Preţuri de peste 4.000 de euro/mp s-au mai înregistrat în Franţa (4.639 euro/mp) şi în Germania (4.600 euro/mp).
La polul opus, cu cele mai ieftine locuinţe dintre ţările pentru care există date disponibile la nivel naţional, se află Bosnia şi Herţegovina (974 euro/mp) şi România (1.266 euro/mp).
În schimb, Ungaria conduce la categoria creşteri de preţuri, cu un avans anual de 21,5% în 2021 faţă de 2020, urmată la mică distanţă de Marea Britanie (21%), Slovacia (19,5%) şi Cehia (18,4%).
Per total, anul trecut, preţurile locuinţelor au crescut în 18 dintre cele 21 de ţări pentru care s-a calculat acest indicator. Scăderi de preţuri s-au înregistrat, în perioada menţionată, în Spania, cu 8,5%, Slovenia, cu 3,8%, şi Letonia, cu 1,3%.
În topul oraşelor europene cu cele mai scumpe locuinţe conduce Parisul, cu un preţ mediu de 13.462 euro/mp pentru un apartament, urmat de Munchen (10.500 euro/mp) şi Londra (8.426 euro/mp).
Printre oraşele în care locuinţele sunt mai scumpe decât cele din capitala ţării se numără Barcelona din Spania (6.251 euro/mp), Anvers din Belgia (4.050 euro/mp), Milano din Italia (3.844 euro/mp), dar şi Cluj-Napoca din România (1.940 euro/mp).
„România se află printre ţările analizate în care preţurile la apartamentele din marile oraşe depăşesc media naţională, iar Cluj-Napoca se remarcă cu o diferenţă de peste 50%, în timp ce în Bucureşti acestea sunt cu doar 25% mai mari. Aşadar, discrepanţele de dezvoltare de la o regiune la alta se manifestă şi pe piaţa imobiliară, atât la nivel de preţ de tranzacţionare, cât şi în privinţa apetitului investitorilor pentru dezvoltarea unor proiecte rezidenţiale”, adaugă Marius Vasilescu, Director Consultanţă Financiară, Deloitte România.
El apreciază că zona de vest are un avantaj cert din acest punct de vedere şi este de aşteptat ca şi în celelalte regiuni să apară concentrări urbane odată cu modernizarea infrastructurii care să favorizeze dezvoltarea economică.
Studiul Deloitte Property Index 2022, aflat la a 11-a ediţie, analizează evoluţia pieţei imobiliare rezidenţiale din 23 de ţări şi 68 de oraşe europene pe parcursul anului 2021. Raportul nu include indicatorul preţ mediu pe metru pătrat la nivel naţional pentru Bulgaria şi Norvegia